合同的訂立通常需要雙方的協(xié)商和簽署,涉及各種商務活動。在簽訂合同之前,需要充分了解合同的內(nèi)容和條款。合同是具備法律效力的協(xié)議或約定,通過簽訂合同,雙方在交易過程中的權利和義務得以明確。那么如何撰寫一份嚴謹而完整的合同呢?以下是小編為大家整理的合同范文,供參考和借鑒。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇一
引導語:在房地產(chǎn)買賣合同中,正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型,內(nèi)容一般包括房屋買賣合同的基本條款,如房屋位置、結(jié)構、建筑面積、價款及其支付期限、交房期限、質(zhì)量標準、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記等條款。今天,小編為大家整理了關于內(nèi)銷商品房買賣合同范本,歡迎閱讀與參考!
賣方(以下簡稱甲方):____________
買方(以下簡稱乙方):____________
甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關規(guī)定,通過________方式,取得北京市________區(qū)(縣)________地塊的土地使用塊,土地面積為________平方米,土地使用年限________年,自_______年____月____日至____年____月 ____日止,國有土地使用證號為_________.甲方在上述地塊上建設的____現(xiàn)已竣工,取得房屋所有權證(證號為____)。經(jīng)北京市房屋土地管理局審核,準予上市銷售,北京市商品房銷售許可證號為________.
乙方自愿購買甲方的________房屋,房屋用途為________.甲方出售該房屋時亦同時將該房屋分攤的土地使用面積轉(zhuǎn)讓給乙方。
雙方經(jīng)協(xié)商,就上述房屋的買賣事宜,訂立本合同。
第一條 ________房屋,建筑面積為________平方米(含共有共用面積),房屋狀況詳見附件,土地面積________平方米(含共有共用面積),土地使用期限自房屋產(chǎn)權過戶之日起至__________年____月____日止。
上述面積已經(jīng)________房地局測繪。
第二條 雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣_________元,價款合計為(大寫)____仟____佰____拾____萬____仟 ____佰____拾____元整(小寫:_________元)。乙方預付的定金________元,在乙方最后一次付款時轉(zhuǎn)為購房價款。
第三條 乙方同意在本合同簽定________日內(nèi)將購房價款全部匯入甲方指定銀行。
甲方指定銀行:____________
銀行帳號:____________
第四條 甲方同意在________年____月____日前將房屋交付給乙方。交付時,甲方提交建設工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的`《北京市建設工程質(zhì)量合格證書》,并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點:________.
甲方同意按《建設工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設工程質(zhì)量條例》及有關規(guī)定,自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。
第五條 乙方同意在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機構之前,其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負責管理。
第六條 雙方同意在簽定本合同后三十日內(nèi),持本合同和有關證件到北京市________房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣立契過戶手續(xù),并按有關規(guī)定申領房地產(chǎn)權屬證件。
辦理上述手續(xù)時發(fā)生的稅費,由雙方依照有關規(guī)定繳納。
第七條 本合同生效后,除不可抗力外,甲方不按期交付房屋的,乙方有權向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付日止,每延期一日甲方按乙方已支付房價款金額的萬分之____(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金。逾期超過________日(遇法定節(jié)假日順延)甲方未交付房屋的,乙方有權終止本合同。合同終止自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同終止后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外,并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方。利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率人民幣計算。
第八條 本合同生效后,除不可抗力外,乙方不按期付款的,甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本合同約定付款之日第二天起至實際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價款的萬分之____(大寫數(shù)字)向甲方支付延期違約金。逾期超過________日(遇法定節(jié)假日順延)乙方仍未付款的,甲方有權終止本合同。合同終止自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還,甲方將乙方已付的房價款退還給乙方。
第九條 本合同自雙方簽字之日起生效,未盡事宜,雙方可另簽補充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽定的補充協(xié)議,為本合同不可分割的組成部分,具有同等的法律效力。
第十條 本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不成的,雙方同意按以下第_________(大寫數(shù)字)種方式解決糾紛。
(一)提交北京仲裁委員會仲裁。
(二)任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。
第十一條 本合同正本一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份,副本________份,房地產(chǎn)交易管理部門……各一份。
甲方(簽字):_________________
法定代表人:___________________
身份證號碼:___________________
地址:_________________________
聯(lián)系電話:_____________________
郵政編碼:_____________________
代理人:_______________________
聯(lián)系電話:_____________________
___________年_______月_______日
乙方(簽字):_________________
法定代表人:___________________
身份證號碼:___________________
地址:_________________________
聯(lián)系電話:_____________________
郵政編碼:_____________________
代理人:_______________________
聯(lián)系電話:_____________________
___________年_______月_______日
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇二
尊敬的審判長、審判員:
律師事務所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托,指派本人擔任其一審訴訟代理人,參與本案的訴訟活動。
開庭前,本代理人提供了證據(jù),查閱了案卷材料和相關法律規(guī)定,對本案糾紛事實以及雙方當事人爭議的焦點有了清楚的認識和了解。本代理人認為,根據(jù)本案客觀事實、相關證據(jù)材料和我國有關民事法律規(guī)定,原告的訴訟請求與事實不符,于法無據(jù),不能成立,依法應予駁回。反訴人的反訴請求合理合法,依法應予支持?,F(xiàn)就本案的焦點問題發(fā)表以下代理意見:
一、關于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。
同,經(jīng)過多次咨詢、協(xié)商和談判,充分體現(xiàn)了雙方當事人的真實意思。再次,合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來看,原告投資開發(fā)房地產(chǎn),原告出資向被告購買商品房,整個合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后,合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關規(guī)定,到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預售登記,取得政府管理部門認可,形式完備。
根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定:依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應嚴格遵守合同,履行合同義務,而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。
(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖,一層平面圖標有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標示和說明,而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的,并提交建設局存檔保管的。
4、被告補充提供的證據(jù)建設施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務所報備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫,何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗收意見書,意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費者委員會答復中也承認有地下車庫,并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認部分戶型是有地下車庫的,只要被告同意交房,原告可以進行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來看,遠離市區(qū),戶戶有車,如果沒有地下車庫,又沒有配套建設地面停車場,被告根本不會購買,也無法居住使用,根本達不到被告購買別墅的目的。如果原告強調(diào)訴爭商品房原先報批時就沒有地下車庫,那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時,還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為,豈不構成欺詐?亦應承擔相應的法律后果和責任。
(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣,原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖,三層平面圖前后標明兩個陽臺。
2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標示和說明,而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的,并提交建設局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費者委員會答復中也承認三樓有陽臺,其將陽臺外移,并表示可以整改。
(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定,原告應當在20xx年12月30日前,依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定,將經(jīng)過驗收合格,并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此,原告是否具備交房,至少要同時具備兩個條件,一是驗收合格,二是符合合同約定,兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗收報告和建筑工程消防驗收意見書是違規(guī)的驗收結(jié)果,與商品房的實際情況不符,不能作為竣工驗收合法依據(jù)。首先,這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方,房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司,施工單位為建筑工程有限公司,而建筑工程消防驗收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司,施工單位為建筑工程有限公司,在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設工程有限公司。兩家監(jiān)理單位,三家施工單位,到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位,無法確定,如何能進行驗收?充分說明本案的違規(guī)驗收。其次,這兩文件中所體現(xiàn)的驗收結(jié)果與商品房實際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的主體施工完成,請問三樓的陽臺在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成,請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃氣工程完成,請問燃氣管道,接口在什么地方?整個房屋沒有通風和排氣施工,如何居住使用?所有規(guī)劃、設計和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先,沒有按合同約定,建設地下室車庫。其次,沒有按合同約定,建設三樓陽臺。第三,沒有按照合同約定,建設安裝門窗,預留管道。造成原告開發(fā)建設的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件,也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條,以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定,原告開發(fā)建設的別墅商品房除了應當經(jīng)過設計、施工、監(jiān)理、建設單位驗收合格外,還應當符合法律、法規(guī)關于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定,包括消防驗收、規(guī)劃驗收等,直到辦好商品房權屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時沒有通過規(guī)劃驗收,沒有辦理權屬登記備案手續(xù),依法不具備交房條件,原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時,根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定,原告應當在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告),才具有交房的法律效力。
三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺,再加上其他違約應承擔違約責任,被告有權反訴要求原告退房,退還所收購房款,并賠償被告經(jīng)濟損失。
1、原被告雙方關于商品房規(guī)劃設計,使用功能的約定是明確具體的,且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的,原告無權擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫,而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明,該商品房應有地下室車庫的,被告也是因為有地下室車庫才選擇購買的?,F(xiàn)在原告開發(fā)建設的商品房突然沒有了地下室車庫,而且也沒有配套建設地面停車場,是明顯的重大違約行為,再加上前面所列舉的其他違約行為,如**縣建設局已經(jīng)確認的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工,原告的行為已經(jīng)構成了根本性違約,被告無法達到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定,當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的,當事人可以解除合同的。
2、被告對于原告的違約行為,已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達的,而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收,但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容,原告也沒有對被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定,當事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。因此,本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關法律規(guī)定,要求解除合同,并將解除合同。
通知書。
送達原告,原被告雙方的商品房買賣合同已經(jīng)解除,人民法院應當予以確認,原告應承擔由此所產(chǎn)生的法律責任。
3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當時不具備交房條件,也沒有再次通知被告交房,從商品房買賣合同約定的交房時間為20xx年12月30日之前,至今逾期已達到210天,已遠遠超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房,被告有權解除合同的規(guī)定。同時,根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定,出賣人遲延交付房屋,超過三個月合理期限的,買受人有權解除合同。因此,本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法,依法應予以支持。
綜上所述,本代理人認為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程,原告存在欺詐行為,而且原告所開發(fā)建設的商品房不具備交房條件,也不符合合同約定的交房和使用條件,構成根本性違約,被告的購房目的難以實現(xiàn),可以要求解除商品房買賣合同。因此,本案原告訴訟請求于理無據(jù),于法無依,請求人民法院予以駁回,被告的反訴請求合情合理合法,請求人民法院予以支持。
律師事務所。
律師:
2*年*月**日。
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內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇三
甲方(需方):
乙方(供方):
按照《中華人民共和國民法典》,經(jīng)甲乙雙方協(xié)商,甲方采購乙方石材,為明確雙方的權利、義務,結(jié)合本工程具體情況,雙方達成如下協(xié)議:
第一條:工程概況。
1.1工程名稱:景新大廈。
1.2工程地點:四十米大街。
1.3承包范圍:景新大廈外墻石材供應、加工、運輸及安裝。
1.4承包方式:包工包料、干掛。
1.5工期:20年4月11日起,共120個工作日。
1.6價格:
注:1.以上總價格為暫定價,以竣工后實際鋪貼平米決算總造價為準。
2、石材加工包括磨邊、修角,安裝包括開挖電梯按鈕孔。
第二條:甲方工作。
2.1開工前,甲方向乙方提供樣品的確認,石材施工堆放場地,確定面積;提供施工所需要的用電用水設備,說明注意事項。
2.2如果必要指派專人為工地代表,負責合同履行,對工程質(zhì)量、進度進行監(jiān)督檢查,辦理驗收、變更、登記手續(xù)和其他事宜。
2.3甲方應免費提供水、電等配合。
第三條:乙方工作:
3.1進場前向甲方提供有關施工的方案和進度計劃,交甲方審定。
3.2指派專人為工地代表,負責合同履行,按合同要求組織施工,保質(zhì)保量、按期完成施工任務。
3.3乙方嚴格按照甲方的總進度計劃進行施工,不得違背甲方的進度計劃。
第四條:技術要求。
4.1甲方保證施工前,會同乙方對現(xiàn)場的結(jié)構檢查,無明顯的缺陷。
(乙方可派人協(xié)助認可電梯門口結(jié)構完整,以保證工程質(zhì)量。
)
4.2乙方提供的石材不得有色差,有嚴重色差的撤場調(diào)換。
4.3施工前,不得發(fā)現(xiàn)石材表面有破裂現(xiàn)象或者其他痕紋。
4.4施工時掛石材全部采用干掛施工,并且做好樣板,決定樣板后按樣板施工。
第五條:工程質(zhì)量及驗收的約定。
5.1施工時,發(fā)現(xiàn)石材有色差、痕跡、裂紋等質(zhì)量問題,并且在施工過程中損壞石材等因素,全部由乙方負責。
5.2在施工過程中,乙方應做好產(chǎn)品的保護和看管工作。
5.3工程完工后,乙方應在符合驗收標準情況下,通知甲方驗收,并辦理驗收、移交手手續(xù),,驗收時按國家有關規(guī)范執(zhí)行。
第六條:工程價款及結(jié)算的約定。
6.1簽定合同后三天之內(nèi),甲方預付合同總額/作為預付款,工程施工完成50%時,甲方在七天內(nèi)首付合同總額的40%,全部完成并經(jīng)驗收合格后,在一個月內(nèi)支付到95%,余下5%作為質(zhì)量保證金在滿一年后付清。
第七條:安全生產(chǎn)。
乙方施工時必須切實注意安全,應遵守有關的安全條例,如發(fā)生工傷事故由乙方自負,甲方概不負責。
第八條:爭議或糾紛處理由甲乙雙方友好協(xié)商解決。
第九條:附則。
9.1本合同正本兩份,雙方各執(zhí)一份。
9.2本合同履行完成后自動終止。
甲方(公章):_________乙方(公章):_________。
法定代表人(簽字):_________法定代表人(簽字):_________。
_________年____月____日_________年____月____日。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇四
住所地:
法定代表人:
電話:郵編:
被上訴人:b公司。
住所地:
文書送達地:
法定代表人:
電話:郵編:
上訴人不服上海市區(qū)人民法院(20)民二(商)初字第號《民事裁定書》(下簡稱原審裁定),特提出上訴。
上訴請求:
1、請求撤銷(20)民二(商)初字第號《民事裁定書》,發(fā)回重審;。
2、本案受理費由被上訴人承擔。
事實與理由:
1、上訴人與被上訴人單獨構成買賣關系。
原審裁定認定上訴人向被上訴人送貨、以自身名義開具增值稅發(fā)票、以自身名義收款的行為并不單獨與被上訴人發(fā)生買賣關系,而是其股東(案外人)c投資有限公司的履約行為。這一認定沒有事實與法律依據(jù),理由如下:
(1)標的物的所有權。
根據(jù)《合同法》第一百三十條規(guī)定:“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權于買受人,買受人支付價款的合同?!痹诒景钢?,標的物是d產(chǎn)品,而d產(chǎn)品是由上訴人生產(chǎn)制造,所有權自然應當歸屬上訴人。
根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條規(guī)定:“在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物……單位和個人,為增值稅的納稅人,應當依照本條例繳納增值稅?!痹诒景钢?,增值稅發(fā)票記賬銷貨單位為上訴人,也證明了上訴人擁有標的物所有權,是出賣人。
(2)所有權轉(zhuǎn)移。
本案中,上訴人作為出賣人通過貨運方式將d產(chǎn)品所有權轉(zhuǎn)移給買受人(被上訴人)。
(3)買受人付款。
本案中被上訴人接貨后,向上訴人支付部分款項。中國農(nóng)業(yè)銀行聯(lián)行來賬憑證顯示:“付款人為被上訴人,收款人為上訴人?!?BR> (4)c投資有限公司作為投資性的控股公司,營業(yè)范圍中不包含生產(chǎn)d產(chǎn)品等內(nèi)容,其主要是負責對包括上訴人在內(nèi)在幾家子公司的生產(chǎn)經(jīng)營、重大事項進行宏觀上的組織、協(xié)調(diào)、管理等工作。因此,其并不從事具體的d產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動,也不可能與被上訴人構成實際的買賣關系。
因此,上訴人與被上訴人單獨構成d產(chǎn)品買賣關系。原審裁定認定c投資有限公司與被上訴人構成買賣關系,不符合d產(chǎn)品買賣的客觀事實,也不符合《合同法》、《中華人民共和國增值稅暫行條例》以及工商管理等有關規(guī)定。
2、上訴人提起訴訟的依據(jù)。
上訴人是依據(jù)增值稅發(fā)票、進賬單與貨票向被上訴人提起訴訟的,而非原審裁定所認定依照《經(jīng)銷商合同》。上訴人是一個獨立的法人,而簽訂《經(jīng)銷商合同》的主體是上訴人的股東c投資有限公司與被上訴人,并非上訴人?!督?jīng)銷商合同》是作為一個框架協(xié)議或指導性文件,只是確立了被上訴人的經(jīng)銷商地位,使得被上訴人取得了與包括上訴人在內(nèi)的三家子公司發(fā)生d產(chǎn)品買賣業(yè)務的資格。
上訴人并非履行《經(jīng)銷商合同》,也不是依據(jù)《經(jīng)銷商合同》起訴被上訴人,上訴人的起訴依據(jù)是增值稅發(fā)票、進賬單與貨票。這些材料已形成了一個完整的證據(jù)鏈,證明上訴人與被上訴人的買賣關系,以及被上訴人未支付貨款的.數(shù)額。
該《經(jīng)銷商合同》僅僅是作為上訴人與被上訴人的交易習慣之一。這就是說,當上訴人與被上訴人直接發(fā)生買賣關系后,在雙方履行合同過程中,如有權利義務約定不明時,雙方應盡可能地參照《經(jīng)銷商合同》予以確定。
綜上所述,原審裁定認定缺乏事實與法律依據(jù),上訴人與被上訴人之間買賣關系合法有效,上訴人符合法律規(guī)定的起訴條件?,F(xiàn)特向貴院提起上訴,請求貴院在查明事實的基礎上,撤銷原審裁定,發(fā)回重審。
此致
上海市中級人民法院。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇五
一、訴訟請求:
2、本案的訴訟費用由被告承擔。
二、事實及理由如下:
2014年1月13日,原告為其所有的滬***號小型轎車向被告中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司徐州市分公司購買了保險,雙方協(xié)商確定按照新車購置價176萬元,購買了包括機動車損失保險、不計免賠特約條款等在內(nèi)的保險。保險期限自2014年1月14日零時起至2015年1月13日二十四時止。
2014年2月20日15時許,原告駕駛被保險車輛沿沛縣龍河公路由北向南行駛至安國七堡村附近時,因躲避行人與路邊樹木發(fā)生碰撞后駛?cè)肼愤吅又?,造成全車損壞。交警和保險公司均派人到現(xiàn)場查勘,并對事故予以確認。
2014年3月12日原被告雙方簽訂了車輛損失確認單,被保險車輛被認定為全損,定損金額為830720元,殘值作價金額為10萬元;后殘值于2014年3月18日由被告拍賣,所得10萬元由原告取得。另外事故發(fā)生時原告先行墊付了施救費2200元,應由被告支付。綜上,被告應在2014年3月22日前向原告支付車輛損失賠償款共計732920元。然而被告至今尚未履行保險合同約定的賠償義務,請求法院依法判決,維護我方合法權益。
法庭調(diào)查,原告舉證。
證據(jù)一:保險單。
1證明原告向被告投保了機動車損失保險和不計免賠率險。
2證明原被告雙方協(xié)商確定新車購置價為176萬,并以此確定了保險金額。3證明保險車輛的初次登記時間為2006年10月17日,即被保險車輛的新車購置時間。
4證明保險期間為自2014年1月14日零時起至2015年1月13日二十四時止。
證據(jù)二:車損險保險合同范本。
1根據(jù)第四條約定,原告駕駛保險車輛因墜落導致車輛損失的,保險公司應承擔保險責任。
2根據(jù)第十條約定,保險金額由原被告雙方根據(jù)投保時被保險車輛的新車購置價確定為176萬元。
3根據(jù)第二十四條約定,被保險車輛發(fā)生事故后,經(jīng)被告檢驗,認定車輛全損,并確定損失金額為830720元。
4根據(jù)第二十五條約定,被保險車輛遭受損失后的殘值部分已有被告拍賣處理,拍賣所得10萬元由原告取得。
5根據(jù)二十七條約定,被保險車輛的折舊金額為:1760000*0.6%*88=929280元;保險事故發(fā)生時被保險車輛的實際價值為830720元,與被告定損金額一致。
證明被保險車輛發(fā)生事故的真實性以及事故的時間、地點、過程。
證據(jù)四:中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司機動車保險車輛損失情況確認書證明被告對被保險車輛認定為全損,并確定損失金額為830720元。
證據(jù)五:機動車轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
證明被保險車輛殘值部分已經(jīng)處理完畢。
證據(jù)六:施救費發(fā)票。
證明施救被保險車輛時原告支付2200元施救費。
被告答辯情形:
注:法庭辯論主體思路為被告是否有充分的理由和證據(jù)證明保險單、保險合同條款和定損合同無效,否則應認定保險合同真實有效,雙方應予以履行;是否能證明事故不屬實;是否能證明事故不屬于保險責任范圍。
情形一:投保人投保時未如實告知投保車輛的二手車交易價格,保險人有權解除合同;投保人存在欺詐,要求撤銷已經(jīng)簽訂的定損合同。
法律依據(jù):《保險法》第十六條:訂立保險合同,保險人就保險標的或者被保險人的有關情況提出詢問的,投保人應當如實告知。
投保人故意或者因重大過失未履行前款規(guī)定的如實告知義務,足以影響保險人決定是否同意承?;蛘咛岣弑kU費率的,保險人有權解除合同。
我方辯論:1保單上明確載明投保車輛的初次登記日期為“2006年10月17日”,因此被告在保險合同簽訂時就應當知道投保車輛系二手車,但未詢問二手車的交易價格,我方無告知義務,更不存在欺詐。
2投保車輛的交易價格與保險合同無關,不影響保險合同的效力。車損險合同是按照保險事故發(fā)生時保險標的的實際價值確定保險價值的不定值合同,而保險標的的實際價值與其交易價格無必然聯(lián)系,即使是通過無償贈與的形式獲得保險標的的所有權,也不影響保險標的的實際價值。
情形二:保險金額超過保險價值,超過部分無效。保單上的保險金額為176萬元,而投保車輛的實際價值即其購買價格為26萬元,因此保險金額遠遠高出保險價值,超過部分無效,只同意在26萬的保險金額范圍內(nèi)理賠。
法律依據(jù):《保險法》第五十五條:投保人和保險人約定保險標的的保險價值并在合同中載明的,保險標的發(fā)生損失時,以約定的保險價值為賠償計算標準。
投保人和保險人未約定保險標的的保險價值的,保險標的發(fā)生損失時,以保險事故發(fā)生時保險標的的實際價值為賠償計算標準。
保險金額不得超過保險價值。超過保險價值的,超過部分無效,保險人應當退還相應的保險費。
我方辯論:對方主張以投保車輛的購入價格作為保險價值,既無合同約定也無法律依據(jù)。實際上在投保時當事人是以新車購置價來確定保險金額的,即雙方協(xié)商確定新車購置價為176萬元,并以此確定車輛損失保險的保險金額也為176萬元。這樣的確定方式符合保險條款第10條的規(guī)定,應當成為賠償處理的依據(jù)。
情形三:對交通事故的真實性不予認可。在保險公司對事故現(xiàn)場進行勘察時,原告身上并無水跡,與原告所稱車輛在其駕駛下入水的情形不符,因此本次交通事故的真實性存在疑點。
我方辯論:因為事發(fā)時為冬季,原告在駕車落水后涉水上岸衣服已經(jīng)濕透,冰冷難耐遂去附近的集市購買新衣?lián)Q上,因此身上才會沒有水跡。
對于此次交通事故有交警部門出具的事故責任認定書,被告無確切證據(jù)的應以此為準。
情形四:保險車輛損失不在保險責任范圍內(nèi)。保險車輛是在撞擊后駛?cè)牒又袑е萝囕v損失的,根本損失原因是落水。而落水并不在保險合同第五條保險責任的范圍內(nèi),因此不予理賠。
合同依據(jù):《保險合同》第四條:保險期間內(nèi),被保險人或其允許的合法駕駛?cè)嗽谑褂帽槐kU機動車過程中,因下列原因造成被保險機動車的損失,保險人依照本保險合同的約定負責賠償:
(一)碰撞、傾覆、墜落;。
(二)火災、爆炸、自燃;。
(三)外界物體墜落、倒塌;。
(四)暴風、龍卷風;。
(五)雷擊、雹災、暴雨、洪水、海嘯;。
(六)地陷、冰陷、崖崩、雪崩、泥石流、滑坡;。
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內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇六
尊敬的審判長、審判員:
律師事務所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托,指派本人擔任其一審訴訟代理人,參與本案的訴訟活動。
開庭前,本代理人提供了證據(jù),查閱了案卷材料和相關法律規(guī)定,對本案糾紛事實以及雙方當事人爭議的焦點有了清楚的認識和了解。本代理人認為,根據(jù)本案客觀事實、相關證據(jù)材料和我國有關民事法律規(guī)定,原告的訴訟請求與事實不符,于法無據(jù),不能成立,依法應予駁回。反訴人的反訴請求合理合法,依法應予支持?,F(xiàn)就本案的焦點問題發(fā)表以下代理意見:
一、關于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。
同,經(jīng)過多次咨詢、協(xié)商和談判,充分體現(xiàn)了雙方當事人的真實意思。再次,合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來看,原告投資開發(fā)房地產(chǎn),原告出資向被告購買商品房,整個合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后,合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關規(guī)定,到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預售登記,取得政府管理部門認可,形式完備。
根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定:依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應嚴格遵守合同,履行合同義務,而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。
(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖,一層平面圖標有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標示和說明,而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的,并提交建設局存檔保管的。
4、被告補充提供的證據(jù)建設施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務所報備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫,何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗收意見書,意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費者委員會答復中也承認有地下車庫,并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認部分戶型是有地下車庫的,只要被告同意交房,原告可以進行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來看,遠離市區(qū),戶戶有車,如果沒有地下車庫,又沒有配套建設地面停車場,被告根本不會購買,也無法居住使用,根本達不到被告購買別墅的目的。如果原告強調(diào)訴爭商品房原先報批時就沒有地下車庫,那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時,還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為,豈不構成欺詐?亦應承擔相應的法律后果和責任。
(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣,原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖,三層平面圖前后標明兩個陽臺。
2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標示和說明,而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的,并提交建設局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費者委員會答復中也承認三樓有陽臺,其將陽臺外移,并表示可以整改。
(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定,原告應當在20xx年12月30日前,依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定,將經(jīng)過驗收合格,并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此,原告是否具備交房,至少要同時具備兩個條件,一是驗收合格,二是符合合同約定,兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗收報告和建筑工程消防驗收意見書是違規(guī)的驗收結(jié)果,與商品房的實際情況不符,不能作為竣工驗收合法依據(jù)。首先,這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方,房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司,施工單位為建筑工程有限公司,而建筑工程消防驗收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司,施工單位為建筑工程有限公司,在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設工程有限公司。兩家監(jiān)理單位,三家施工單位,到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位,無法確定,如何能進行驗收?充分說明本案的違規(guī)驗收。其次,這兩文件中所體現(xiàn)的驗收結(jié)果與商品房實際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的主體施工完成,請問三樓的陽臺在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成,請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃氣工程完成,請問燃氣管道,接口在什么地方?整個房屋沒有通風和排氣施工,如何居住使用?所有規(guī)劃、設計和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先,沒有按合同約定,建設地下室車庫。其次,沒有按合同約定,建設三樓陽臺。第三,沒有按照合同約定,建設安裝門窗,預留管道。造成原告開發(fā)建設的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件,也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條,以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定,原告開發(fā)建設的別墅商品房除了應當經(jīng)過設計、施工、監(jiān)理、建設單位驗收合格外,還應當符合法律、法規(guī)關于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定,包括消防驗收、規(guī)劃驗收等,直到辦好商品房權屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時沒有通過規(guī)劃驗收,沒有辦理權屬登記備案手續(xù),依法不具備交房條件,原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時,根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定,原告應當在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告),才具有交房的法律效力。
三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺,再加上其他違約應承擔違約責任,被告有權反訴要求原告退房,退還所收購房款,并賠償被告經(jīng)濟損失。
1、原被告雙方關于商品房規(guī)劃設計,使用功能的約定是明確具體的,且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的,原告無權擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫,而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明,該商品房應有地下室車庫的,被告也是因為有地下室車庫才選擇購買的?,F(xiàn)在原告開發(fā)建設的商品房突然沒有了地下室車庫,而且也沒有配套建設地面停車場,是明顯的重大違約行為,再加上前面所列舉的其他違約行為,如**縣建設局已經(jīng)確認的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工,原告的行為已經(jīng)構成了根本性違約,被告無法達到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定,當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的,當事人可以解除合同的。
2、被告對于原告的違約行為,已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達的,而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收,但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容,原告也沒有對被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定,當事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。因此,本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關法律規(guī)定,要求解除合同,并將解除合同通知書送達原告,原被告雙方的商品房買賣合同已經(jīng)解除,人民法院應當予以確認,原告應承擔由此所產(chǎn)生的法律責任。
3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當時不具備交房條件,也沒有再次通知被告交房,從商品房買賣合同約定的交房時間為20xx年12月30日之前,至今逾期已達到210天,已遠遠超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房,被告有權解除合同的規(guī)定。同時,根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定,出賣人遲延交付房屋,超過三個月合理期限的,買受人有權解除合同。因此,本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法,依法應予以支持。
綜上所述,本代理人認為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程,原告存在欺詐行為,而且原告所開發(fā)建設的商品房不具備交房條件,也不符合合同約定的交房和使用條件,構成根本性違約,被告的購房目的難以實現(xiàn),可以要求解除商品房買賣合同。因此,本案原告訴訟請求于理無據(jù),于法無依,請求人民法院予以駁回,被告的反訴請求合情合理合法,請求人民法院予以支持。
律師事務所。
律師:
2*年*月**日。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇七
甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關規(guī)定,通過________方式,取得北京市________區(qū)(縣)________地塊的土地使用塊,土地面積為________平方米,土地使用年限________年,自_______年____月____日至____年____月____日止,國有土地使用證號為_________。甲方在上述地塊上建設的____現(xiàn)已竣工,取得房屋所有權證(證號為____)。經(jīng)北京市房屋土地管理局審核,準予上市銷售,北京市商品房銷售許可證號為________。
乙方自愿購買甲方的________房屋,房屋用途為________。甲方出售該房屋時亦同時將該房屋分攤的土地使用面積轉(zhuǎn)讓給乙方。
第一條________房屋,建筑面積為________平方米(含共有共用面積),房屋狀況詳見附件,土地面積________平方米(含共有共用面積),土地使用期限自房屋產(chǎn)權過戶之日起至__________年____月____日止。
上述面積已經(jīng)________房地局測繪。
第二條雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣_________元,價款合計為(大寫)____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整(小寫:_________元)。乙方預付的定金________元,在乙方最后一次付款時轉(zhuǎn)為購房價款。
第三條乙方同意在本合同簽定________日內(nèi)將購房價款全部匯入甲方指定銀行。
甲方指定銀行:____________。
銀行帳號:____________。
第四條甲方同意在________年____月____日前將房屋交付給乙方。交付時,甲方提交建設工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《北京市建設工程質(zhì)量合格證書》,并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點:________。
甲方同意按《建設工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設工程質(zhì)量條例》及有關規(guī)定,自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。
第五條乙方同意在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機構之前,其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負責管理。
第六條雙方同意在簽定本合同后三十日內(nèi),持本合同和有關證件到北京市________房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣立契過戶手續(xù),并按有關規(guī)定申領房地產(chǎn)權屬證件的。
辦理上述手續(xù)時發(fā)生的稅費,由雙方依照有關規(guī)定繳納。
第七條本合同生效后,除不可抗力外,甲方不按期交付房屋的,乙方有權向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付日止,每延期一日甲方按乙方已支付房價款金額的萬分之____(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金。逾期超過________日(遇法定節(jié)假日順延)甲方未交付房屋的,乙方有權終止本合同。合同終止自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同終止后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外,并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方。利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率人民幣計算。
第八條本合同生效后,除不可抗力外,乙方不按期付款的,甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本合同約定付款之日第二天起至實際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價款的萬分之____(大寫數(shù)字)向甲方支付延期違約金。逾期超過________日(遇法定節(jié)假日順延)乙方仍未付款的,甲方有權終止本合同。合同終止自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還,甲方將乙方已付的房價款退還給乙方。
第九條本合同自雙方簽字之日起生效,未盡事宜,雙方可另簽補充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽定的補充協(xié)議,為本合同不可分割的組成部分,具有同等的法律效力。
第十條本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不成的,雙方同意按以下第_________(大寫數(shù)字)種方式解決糾紛。
(一)提交北京仲裁委員會仲裁。
(二)任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。
第十一條本合同正本一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份,副本________份,房地產(chǎn)交易管理部門……各一份。
甲方(簽字):_________________。
法定代表人:___________________。
身份證號碼:___________________。
地址:_________________________。
聯(lián)系電話:____________________。
郵政編碼:_____________________。
代理人:_______________________。
聯(lián)系電話:_____________________。
___________年_______月_______日。
乙方(簽字):_________________。
法定代表人:___________________。
身份證號碼:___________________。
地址:_________________________。
聯(lián)系電話:_____________________。
郵政編碼:_____________________。
代理人:_______________________。
聯(lián)系電話:_____________________。
___________年_______月_______日。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇八
相對于其他訴訟文書,代理詞的寫法比較靈活,并沒有統(tǒng)一的格式,大體上仍然是由首部、正文和尾部三部分組成。首部、尾部的寫法與辯護詞大體相同。那么商品房。
審判長、審判員:
作為本案被告(河南xx置業(yè)有限公司)的委托代理人,參加了整個庭審,進行了質(zhì)證、辯論,對本案有了一個全面的了解。針對本案,現(xiàn)依據(jù)事實和法律提出以下代理意見,請合議時予以采信。
一、被告要求法院撤銷該爭議的2個條款,自認為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的,沒有法律依據(jù),且與事實不符。
按合同法第54條的規(guī)定,顯失公平:是指一方當事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定:“雙方簽訂合同時致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的可以認定為顯失公平”,也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則,而且也得必須明顯違反等價有償原則,才可以認定為顯失公平。其主要構成要件:該合同必須是雙務合同,并且必須是等價有償?shù)?,沒有等價有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費用的,并沒有獲利一分,故不存在什么顯失公平。
作為一個普通一般善良人,買房是人生中的一件大事,因涉及大量資金,在購房時會一定多處看房進行比較和鑒別的,特別是在簽訂購房合同時,肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數(shù)、各種設施、總價款、合同的每個條款都會了解詳情后才痛下決心,才簽訂該購房合同的。所以說,原告在訴狀中所講的什么,該訴爭的2個條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的,要求撤銷該二個條款是沒有任何道理的,而且也違背人們通常的交易習慣,沒有法律依據(jù)也沒有事實上的理由。
二、原告在辯論中所講,合同第14條約定的燃氣、暖氣、地熱水設施,屬于雙方約定的基礎設施,公共配套設施范圍,其建設費用已計入房屋開發(fā)成本,屬于商品房售價范圍是非常錯誤的。
原被告雙方所簽合同第14條的約定,只是被告關于基礎設施、公共配套建設正常運行的承諾,承諾有關公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達到使用條件。并沒有說明和約定天燃氣、暖氣、地熱水、有線電視這些安裝費的費用有誰來承擔的問題,更沒有說明和約定其安裝費用已經(jīng)計入開發(fā)成本,屬于房售付范圍。顯然,原告為達訴訟目的,無中生有,偷換概念,偷梁換柱,白紙黑字,第14條非常清楚,請法庭明查。
三、被告沒有違反省及國家有關部門關于與有關房價收費項目的通知、規(guī)則、細則和辦法。
被告沒有違反《國家發(fā)展計劃委員會、財政部關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》(20xx)585號,20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務院各部門的亂收費問題進行整頓,并取消了部分收費項目,共47項,其中沒有包括什么“初裝費”什么基礎設施費,有關政府部門無論是否執(zhí)行,都和本案沒有任何關系,如果原告對該通知及有關政府部門有意見,請依法向有關政府部門反映。
被告沒有違反《河南省新建商品房交易價格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后,沒有增加新的收費項目和商品房總額外歸自己所有,沒有加收任何費用歸自己所有,沒有違反代收代付費用的規(guī)定,沒有牟取非法利益。如果原告認為被告違反了該規(guī)則,請按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價格主管部門提供證據(jù)進行舉報,可對被告進行行政處罰,和本案訴爭的2個協(xié)議條款,是否有效,是否該撤銷無關。
被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標價實施細則》,被告已作到銷售明碼標價并一房一價。原被告雙方簽訂合同時為20xx年12月17日,而該細則實施日期為20xx年5月1日,且對本案沒有溯及力。
四、被告沒有違反《開封市城市基礎設施配套征收管理辦法》。
1.被告購房時所簽訂的補充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視初裝費、地熱水初裝費,并不是原告在辯論所講的收取的是基礎設施公共配套設施建設費或其基礎設施公共配套設施的初裝費或城市配套費,顯然,原告在辯論所講的是非常錯誤的,沒有任何事實依據(jù)。
2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定:城市配套費的用途是專項用于城市道路、橋涵、公用消防設施等城市基礎設施建設。也就是說,道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎設施,包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設施。也就是說城市基礎設施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎設施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。
3.按此管理辦法第6條規(guī)定,也就是說從20xx年7月1日開始,建設單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認通知單,到財政局核準城市配套費的多少,并交費后,憑財政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。
4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定,原被告雙方所簽的合同時與附件是同時所簽,沒有在合同簽訂后另行所簽任何補充協(xié)議,沒有另行加收任何費用,作為合同整體的不可分割一部分附件四——補充協(xié)議,所約定的天然氣、暖氣、地熱水有線電視初裝費是房價的組成部分,這些初裝費是在合同中又進一步的細化明細而已,是一種促銷手段和策略,而且,也并不違反有關的法律規(guī)定和我市的管理辦法。
5.該管理辦法第8條又進一步明確了,不交城市配套費不得發(fā)放《建設工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是,被告是在20xx年12月17日,已經(jīng)依法辦理了《建設工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實施之前辦理的。所以說,該管理辦法沒有溯及力。
退一萬步講,如果說按原告所講的,在房價款之外,被告又收取原告的燃氣、暖氣、地熱水、有線電視安裝費的話,被告也不違法。也不違反開封市的這個管理規(guī)定。
其理由有二點:其一按該規(guī)定,將說的是“商品房項目應計入房屋銷售價格開發(fā)商不得在房價外向購房者另行加收任何費用。而被告所收取的這些安裝費。是代燃氣等有關公司收取的初裝費。也就是說,這些安裝費是有關公司收取的,被告只是代收而已,所收取的這些費用用于交到有關公司,被告并沒有扣留歸自己所有,并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是:城市基礎設施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎設施也包括小區(qū)外的基礎設施,城市基礎設施并不等于所購房內(nèi)的基礎設施安裝費,城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費并不等于該商品房內(nèi)配套費安裝。城市配套費是用于小區(qū)內(nèi)外的公用,公共配套設施建設,而該商品房內(nèi)配套安裝費,是用于進入自己房內(nèi)的私用配套設施安裝,配套費并不等于安裝費。也就是說,城市配套設施的建設安裝只進入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了,至于再進入自己房內(nèi)的私用設施安裝費用自己肯定要出錢的。
在我們河南省地域內(nèi),在整個開封建筑安裝領域內(nèi),在整個房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè),在整個燃氣、暖氣、地熱等公共公用行業(yè)在進入私人房屋內(nèi)安裝其有關設施費有哪家是免費的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告,為了整個小區(qū)、整個樓的業(yè)主利益,為了整個工期的按時完成,為了與各個業(yè)主所簽的購房合同,按約定的時間交房,有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃氣、暖氣、地熱水、等安裝費,交于有關公司后,進行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例,也是多年的交易習慣,而且該交易習慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,按《合同法》第61條規(guī)定,按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定,而這種交易習慣是受法律保護的,依法應受法律保護。
五、原被告所簽“合同”附件四“合同補充協(xié)議”意思表示真實,內(nèi)容合法,是合同外另有約定,是合同約定的特別條款,該訴爭的二個條款具有不可撤銷性,且該案已依法報房地產(chǎn)管理部門登記備案。
原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構成要件,依法應認定為有效合同。其一,簽約主體適格,意思表示真實。其二內(nèi)容合法,且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。其三,簽約程序完備。是在雙方認真審閱了合同條款含義、明確其全部內(nèi)容,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上簽約的。且已按規(guī)定報房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地熱水、有線電視的安裝費,代收事宜達成合意,是約定的特別條款,只要意思表示真實,不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立,即為合法有效行為。應按當事人之間意思自治原則履行,且雙方對合同效力均無異議,原告未訴請撤銷整個合同及其附件,只訴請撤銷對附件中的兩個條款,則應按有效合同履行,故被告收取上述費用合法有據(jù),未構成消費欺詐,更不存在脅迫行為,且從三原告提供的各組證據(jù)來看,都無法證明原被告雙方所簽的補充協(xié)議時是在欺詐、脅迫的情況下所簽。
六、本案是不屬于可撤銷可變更合同,該《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》絕對不是什么格式合同、格式條款。
原告認為本案的購房合同及補充協(xié)議是采用格式條款,是在欺詐、脅迫的情況下所簽,且系重復收費行為,請求撤銷其中的二個條款,沒有法律依據(jù)。本案的合同及補充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫),該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設廳共同監(jiān)制的,對行政管理的相對方都是平等的,其解釋權赤屬該兩部門,不是被告河南xx置業(yè)有限公司自行制定反復使用的合同。作為合同附件的補充協(xié)議,對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時,已明知其內(nèi)容,且合同中也具有特別提示。在“合同補充協(xié)議”中,被告并沒有免除自己的責任,加重對方責任,排除對方主要權利的情形,雙方的約定是合法有效的。
綜上所述,被告代理人認為:原被告所簽購房合同及附件是真實、合法、有效的,系雙方當事人的真實意思表示,是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果,且不違反有關法律、行政法規(guī)其有關代收安裝費的行為,不被法律、行政法規(guī)及有關規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中,不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復收費及可撤銷的法定條件。同時認為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則,故應適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請予采信。
代理人:郭永軍。
20xx年12月8日。
尊敬的審判長、人民陪審員:
江西三人行律師事務所依法接受原告周xx的委托,指派我作為其委托代理人參與本案訴訟,庭審前我認真核實相關證據(jù)、查找法律根據(jù),通過今天的法庭調(diào)查,對本案的事實有了清楚了解,現(xiàn)結(jié)合事實和法律發(fā)表如下代理意見:
一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效,原告基于該合同享有的權利應受法律保護。
根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當事人對合同是否成立存在爭議,人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量的,一般應當認定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”,以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同,自成立時生效”。原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實意思的表示,合法有效;即使該合同沒有合同編號,沒有簽訂日期,也不能以此瑕疵否認該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)的權利。
二、被告熊xx簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產(chǎn)權手續(xù)、收取原告購房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱xx公司)的行為在原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊xx的名字,且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章,在出賣人一欄同樣有熊xx的簽字,正是基于此,原告完全有理由相信熊xx就是xx公司對外的處理事務的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的:“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同,相對人有理由相信行為人有代理權的,該代理行為有效。”其意義在于維護代理制度的誠信基礎,保護善意第三人的合法權益,建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達公司未授權熊方明對外處理公司事務,原告基于合同也完全有理由相信凱達公司與熊方明之間構成表見代理關系。所以,熊方明簽訂合同、收取原告全額購房款、向原告出具承諾產(chǎn)權過戶等行為均應視為是xx公司的行為。
1、原告在起訴時,到工商部門查詢了凱達公司的工商基本信息,該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷,其公司股東為周xx和支xx;據(jù)原告了解,周xx已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國相關法律規(guī)定,公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權力運作的結(jié)果,屬于強制解散公司的范疇,是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理條例》等)中的強制性規(guī)定,應予解散。公司解散又必須經(jīng)過清算以及注銷兩個程序。根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算,導致公司財產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失,債權人主張其在造成損失范圍內(nèi)對公司債務承擔賠償責任的,人民法院應依法予以支持;有限責任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務,導致公司主要財產(chǎn)、帳冊、重要文件等滅失,無法進行清算,債權人主張其對公司債務承擔連帶清償責任的,人民法院應依法予以支持”。本案中,凱達公司既然已經(jīng)被吊銷,那么公司就有法定義務進行清算,清償完公司清算之前的公司債務,這其中就包括原告基于買賣合同對xx公司享有的房屋過戶登記請求權(債權)。但xx公司在公司被吊銷后沒有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進行清算、注銷程序,那么此時,就有必要否認公司法人人格,進而要求xx公司股東替公司承擔債務清償責任。
2、被告支xx在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書,擬證明支xx非xx公司實際股東,其股東身份系xx公司偽造其簽名所致,故其無需與被告熊方明承擔連帶責任。原告認為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責的事由。因為公司工商登記對外具有公信力,該種登記屬于商事登記,并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性,善意信賴登記外觀的人就此能取得權利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā),不僅在登記正確的情況下,登記所表現(xiàn)的權利是真實的權利,對社會公眾具有絕對的可信性,而且登記錯誤時也不能顛覆登記對于權利狀態(tài)的表述,這種狀態(tài)對于社會公眾同樣是真實的,正確的。公司工商登記的作用就是為了保護第三人的信賴利益,維護交易安全。從我國公司登記制度的設立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護善意相對人利益原則、對第三人有利原則、法定義務不能免除原則)來看待本案,原告的權益完全應當受到法律的保護。
綜上所述,原告房產(chǎn)至今沒有辦理產(chǎn)權的原因完全系被告不誠信的行為所致,故原告懇請貴院支持其全部訴求。
以上代理意見,請合議庭在合議時參考并盼望予以采納。謝謝!
代理人:江西三人行律師事務所。
律師李俊杰。
20xx年八月二十日。
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內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇九
解決合同糾紛的解決有四種途徑,即協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。其中通過合同當事人根據(jù)法律和合同的有關規(guī)定自行協(xié)商解決,或者通過調(diào)解即由民間組織根據(jù)自愿和合法原則對合同當事人的糾紛加以解決,這兩種方式最省事、最簡便易行。其次,依據(jù)合同仲裁條款或事后達成的仲裁協(xié)議,解決糾紛的方式,較之向法院起訴來講,也利于案件的迅速解決和減少解決費用。當然通過訴訟解決雖然耗時長、費用高,但這卻是解決合同糾紛的一種最重要、最權威的途徑。
一、協(xié)商解決。
合同雙方當事人如果在履行合同過程中出現(xiàn)了糾紛,首先應按平等互利、協(xié)商一致的原則加以解決。既不應采取消極拖延的辦法,也不應采取扣發(fā)貨物或拒付貨款的辦法自行行使法律處分權,因為這兩種做法都無助于問題的解決。按照法律規(guī)定,應該首先通過協(xié)商解決糾紛。協(xié)商解決糾紛,雙方是建立在互諒互讓、平等磋商的基礎之上,不影響團結(jié)以及今后的繼續(xù)合作,還可以節(jié)省時間、人力和費用,所以,應該更多地采用這種方法。
對于需債務人償還債務而其一時又無力償還的,可以采取以下兩種方式協(xié)商解決:
1)、分期償還。如果債務人因產(chǎn)品積壓或者因外債收不回來而暫時無力償還的,那么可以待積壓的產(chǎn)品推銷出去后,或者外單位的欠款收回后償還。如果因管理不善暫時虧損但尚未公告破產(chǎn)的企業(yè),經(jīng)過努力還可以通過改善經(jīng)營管理盡快扭轉(zhuǎn)虧損的,可以在自愿的基礎上,制定切實可行的分期分批還款計劃。這樣做不僅可以使債權人的合法利益得以實現(xiàn),還可以使債務人積極改善企業(yè)的經(jīng)營管理,改變無力償還債務的被動局面。
2)、實物抵債。如果債務人因產(chǎn)品嚴重積壓沒有資金償還債務時,還可以經(jīng)過雙方協(xié)商采取以產(chǎn)品抵債的辦法來解決。以產(chǎn)品抵債,既可以幫助債務人推銷積壓的產(chǎn)品,又能起到償還債務的作用,將“死物”變“活物”,這對國家、對當事人雙方都是有好處的。另外,以實物抵債也可以采取由債權人代理推銷產(chǎn)品的辦法,用實際推銷的貨款來抵償欠款。
二、仲裁解決。
仲裁是指合同雙方當事人發(fā)生爭執(zhí),協(xié)商不成時,根據(jù)有關規(guī)定或者當事人之間的協(xié)議,由一定的機構以中間人或第三者的身份,對雙方發(fā)生的爭議,在事實上作出判斷,在權利和義務上作出裁決。用仲裁的方法解決合同糾紛是常用的一種方式。
當事人采用仲裁的方式解決合同糾紛,應注意以下問題:
1)、仲裁期限。當事人一定要抓住時機,在法律規(guī)定的申請仲裁的有效期限內(nèi),及時行使自己的權利,避免因錯過時機而喪失自己申請仲裁的權利。
2)、仲裁機關及管轄。根據(jù)合同仲裁條例的規(guī)定,合同仲裁機關是國家工商行政管理局和地方各級工商行政管理局設立的合同仲裁委員會。案件管轄原則是,一般由合同履行地或合同簽訂地的仲裁機關管轄。因此,當事人應向有管轄權的.仲裁機關申請仲裁。
3)、仲裁效力。通過仲裁機關調(diào)解雙方達成協(xié)議后,協(xié)議即具有法律效力,雙方必須認真遵守。如果調(diào)解不成,仲裁機關最后作出的仲裁裁決便具有法律效力,當事人必須遵守,否則,法院則要強制執(zhí)行。
三、訴訟解決。
當發(fā)生合同糾紛后,雙方當事人協(xié)商不成,可以向法院起訴,通過訴訟的方式來解決糾紛。近幾年來,隨著我國法制建設的不斷完善以及法律知識的普及,人們的法律意識不斷提高,企業(yè)通過訴訟來解決合同糾紛的也越來越多。
應注意以下幾方面的問題:
1)、訴訟時效。合同的訴訟時效就是指合同的一方當事人在法定期間不行使自己的權利即喪失了請求法院依訴訟程序強制義務人履行義務的權利。也就是說,合同的權利人在訴訟時效期間不起訴的便失去了勝訴權。合同作為民事合同的一種,訴訟時效適用于民法通則中一般的時效規(guī)定,即訴訟時效期間為二年(法律另有規(guī)定的除外),從權利人知道或者應當知道權利被侵害時起計算。確立訴訟時效制度,對于促使當事人積極主張自己的權利,以及時結(jié)束法律關系不確定狀態(tài),解決合同糾紛,穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序都是十分必要的。實行這一制度,要求合同當事人一定要在法定的訴訟時效期間內(nèi),及時行使自己的訴訟權利。當然,如果超過訴訟時效期間,對方當事人自愿履行的,可以不受訴訟時效的限制。另外,民法通則還規(guī)定了訴訟時效的中止和中斷。按照民法通則第一百三十九條規(guī)定,訴訟時效的中止是指在訴訟時效期間的最后六個月內(nèi),因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的情況。從中止時效的原因消除之日起,訴訟時效期間繼續(xù)計算。按照民法通則第一百四十九條規(guī)定,訴訟時效中斷是指訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起,訴訟時效期間重新計算。如果符合這兩項規(guī)定的,當事人仍可以在規(guī)定的期限內(nèi)行使自己的訴訟權利。
2)、訴訟管轄。民事訴訟法第二十三條規(guī)定,因合同糾紛提起訴訟,由合同履行地或者合同簽訂地人民法院管轄。根據(jù)這一規(guī)定,當事人應當向有管轄權的人民法院提起訴訟。
3)、訴訟保全。訴訟保全是一種民事訴訟法律制度,是指法院對于可能因當事人一方行為或者其他原因,使判決不能執(zhí)行或者難以執(zhí)行的案件,可以根據(jù)對方當事人的申請,或依職權而對一方當事人的財物采取查封、扣押、凍結(jié)、提供擔保等措施。根據(jù)這一制度,在訴訟過程中,如果一方當事人發(fā)現(xiàn)對方當事人的財產(chǎn)有可能很快滅失或被隱藏、轉(zhuǎn)移,使自己申請給付的訴訟難以達到預期的目的,就可以在法院作為判決之前,先行向法院申請訴訟保全,以保證自己權利的實現(xiàn)。當然,申請訴訟保全的一方,應有勝訴的把握,否則,如果將來敗訴了,則要賠償對方當事人因訴訟保全所遭受的財產(chǎn)損失。
4)、調(diào)解及判決。法院受理一方當事人的起訴后,首先要進行調(diào)解,如果經(jīng)過調(diào)解雙方達成了協(xié)議,調(diào)解協(xié)議即具有法律效力,雙方要認真執(zhí)行,否則,法院將強制執(zhí)行。如果法院調(diào)解不成,則要作出判決或裁定,當事人對判決或裁定不服的,可以在收到判決書之日起15日內(nèi)或接到裁定書之日起10日內(nèi)向上一級法院提起上訴,如果超過了上訴期當事人沒有上訴的,那么一審判決或裁定即發(fā)生法律效力,當事人必須執(zhí)行。二審法院作出的判決、裁定,是終審的判決、裁定,當事人必須執(zhí)行。當然,如果當事人認為已生效的判決、裁定確有錯誤,在不停止判決、裁定執(zhí)行的情況下,還可以通過審判監(jiān)督程序,向原審人民法院或上級人民法院申請再審。
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內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇十
第1條 合同原則:鑒于目前買賣雙方因為合同不明造成諸多爭議,為充分保護雙方的合法權益,明確出賣人的合同義務,雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》等法律的有關規(guī)定,本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則,經(jīng)協(xié)商一致,就買受人購買出賣人商品房一事達成本合同。
第2條 文字定義:
(3)本合同所稱“本樓”或者“樓房”系指買受人所購商品房所位于的樓座;。
(4)本合同中所稱“小區(qū)”、“社區(qū)”系指房屋所處于的社區(qū);。
(5)本合同中所指“退房”,是指買受人解除購房合同的行為。
第3條 合同標的:本房屋位于市區(qū)(縣) 路 號,目前施工進度情況參照由出賣人提供的照片。
第4條 合同目的:出賣人知道買受人購買商品房系為自己住用、通過出租獲得利潤或者在商品房升值時通過及時轉(zhuǎn)讓獲得利潤,或者行使相關的所有權或用益物權以獲得利益。出賣人承諾在買受人購買此房屋后,除作為住宅使用外,還可以作為公司辦公用房使用,可以取得工商行政管理機構的注冊登記許可。如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第5條 協(xié)商地點:本合同在簽訂及履行過程中,由各方依次選擇談判地點,分別為出賣人銷售場所(市區(qū)(縣) 路 號)或者為買受人及買受人的代理人指定的場所(市區(qū)(縣) 路 號),各方應在會面協(xié)商時準備好應當提供的文件資料,以節(jié)省雙方的時間。
第6條 銷售廣告:買受人根據(jù)出賣人于年月日刊登在報第版的廣告,參考出賣人提供廣告(包括文字、圖片、音像資料、電子出版物、網(wǎng)絡),與出賣人就購買商品房一事進行協(xié)商;出賣人承諾商品房及周邊環(huán)境符合廣告所描述之內(nèi)容,雙方就可預見的內(nèi)容進行約定,如雙方?jīng)]有在涉及房屋質(zhì)量、裝修、周邊環(huán)境等細節(jié)作出說明時,則出賣人提供或發(fā)布的廣告及宣傳品可作為證據(jù),證明出賣人承諾提供房屋符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述。
第7條 土地權利:本項目由北京市政府有關機構批準立項,項目的批準文號為:;批準文件的主要內(nèi)容為:。本宗土地原所有權人為:,原土地使用權人為:,國有土地出讓合同編號為:;土地使用證號碼為:,土地使用權期限為:年(自年月日至 年 月 日),土地使用權性質(zhì)為:(商業(yè)或住宅)。
第8條 權利擔保:考慮到目前出賣人無法提供正式《國有土地使用證》,為保證買受人的權利,出賣人承諾于年月日前向買受人提供正式《國有土地使用證》,并且在他項權利記錄中不會有任何擔保抵押記錄,如到期不能提供,則買受人有權要求退房,出賣人則應當承擔全部違約責任;如出賣人不同意退房,或者雖然同意退房卻未自同意之日起日內(nèi)使買受人取回全部房款以前;出賣人都將因缺少《國有土地使用證》而每日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
第9條 規(guī)劃許可:用地規(guī)劃批準部門為: ,建設工程規(guī)劃許可證:,建設用地規(guī)劃許可證:。
第10條 銷售許可:房屋銷售許可部門為: ,房屋銷售許可證: ;出賣人承諾已經(jīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,可以提供、辦理并具備辦理銷售許可的全部文件。
第11條 施工許可:施工許可部門:,施工許可證:開工證: 。建筑企業(yè):總設計單位:,建筑師姓名:,注冊建筑師號碼: ,總施工單位: ,總監(jiān)理單位:。
第12條 商品房標準:商品房將適用標準為:作為本商品房的設計和建筑標準。商品房驗收:由 負責驗收;由 負責進行質(zhì)量評價。
第2部分房屋質(zhì)量。
第13條 質(zhì)量原則:考慮到買受人支付的價款,買受人所購房屋各項驗收標準不僅要達到合格要求,還應當達到優(yōu)良標準;出賣人不得僅以房屋質(zhì)量合格來履行合同義務,而是應當在滿足基本質(zhì)量要求的前提下,同時還需要達到買受人的特別要求,并證明其各項驗收標準均達到優(yōu)良等級。
第14條 防震減災:考慮到買受人所購房屋將可能在未來時間內(nèi)長期使用,出賣人應當向買受人提供樓房地震安全性能評價測試報告,以使買受人的安全在未來得到保障,否則買受人有權退房;暫不退房的,則出賣人應當將房屋修復,修復前視為未交房,并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
第15條 墻體平直:房屋的墻體及平面均應當平直,傾斜角度不得大于0.1度,計算方法為:高度差/直線距離;不平直情況并不得超過政府規(guī)定的標準;如無法達到此標準,則買受人有權退房;暫不退房的,則出賣人應當將房屋修復,修復前視為未交房,并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
第16條 防水情況:房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水;如無法達到此標準,則買受人有權退房;暫不退房的,則出賣人應當將房屋修復,修復前視為未交房,并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
第17條 表面裂縫:出賣人承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫,保溫層墻壁表面平整,瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙;出賣人保證房屋的沉降情況優(yōu)于北京政府頒布的最高要求,并對于可能發(fā)生的加速沉降或不均勻沉降情況對質(zhì)量產(chǎn)生的影響向買受人提供檢測及評估報告。如果雙方無法對是否是裂縫達成共識的,則雙方從樓內(nèi)業(yè)主中隨機選擇3人,由這3人確定是否屬于裂縫、漏水、滲水、墻體平直等,此3人的觀點應當作為有效證據(jù)。出賣人有義務申請有關機構就此問題進行評價,如出賣人不予以申請,則視為存在裂縫,買受人有權退房。
第18條 質(zhì)量文件:考慮到房屋質(zhì)量將在未來相當?shù)臅r間內(nèi)對買受人的安全與收益要求有巨大影響,而提供完全的質(zhì)量文件是出賣人不可推卸的責任與義務,為充分保證買受人的知情權,出賣人除提交竣工驗收備案表以外,還應當向買受人提供如下文件:
(1)施工單位的竣工報告;。
(2)監(jiān)理單位工程質(zhì)量評價報告;。
(3)勘察單位質(zhì)量檢查報告;。
(4)規(guī)劃部門出具的認可文件;。
(5)衛(wèi)生部門出具的水質(zhì)檢驗合格文件;。
(6)環(huán)保部門出具的認可文件;。
(7)消防部門出具的消防驗收合格文件;。
(8)電梯工程監(jiān)督報告;。
(9)施工單位簽署的質(zhì)量保修書;。
(10)抗震評估機會出具的地震安全性能評價報告;。
第19條 文件交付:
(2)如無法按時交付上述文件,則買受人有權退房;暫不退房的,則出賣人應當將房屋修復,修復前視為未交房,并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
第20條 質(zhì)量標準:商品房設計質(zhì)量不應低于各級政府有關機構頒布的最有利于買受人的標準,本合同最后所列明的各項規(guī)范及標準均為出賣人應當遵守的強制性標準,即出賣人所提供的房屋質(zhì)量不得低于各項規(guī)范的要求;如無法達到此標準,則買受人有權退房;暫不退房的,則出賣人應當將房屋修復,修復前視為未交房,并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
第21條 質(zhì)量證明:考慮到出賣人的優(yōu)勢地位,出賣人在房屋交付時應當向買受人提供證明其質(zhì)量合格的申報手續(xù)及質(zhì)量評價報告;當買受人對此報告提出異議時,出賣人應當證明這種異議不成立;出賣人不能證明的則視為存有質(zhì)量瑕疵,在瑕疵未消除前不視為交房。
第22條 質(zhì)量評價:出賣人在交付商品房前應當提供質(zhì)量評價報告;買受人有權查驗與商品房質(zhì)量相關的全部文件,有權委托相關機構對商品房質(zhì)量進行重新評價;如出賣人拒絕提供文件,或者在買受人申請重新質(zhì)量評價時拒絕進行協(xié)助,則視為房屋質(zhì)量不符合規(guī)定而不能交房;則買受人有權退房,暫不退房的視為未交房,出賣人按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
第3部分戶型空間。
第23條 商品房戶型: 室廳衛(wèi)浴廁廚,本商品房使用率為:
第24條 起居室尺寸:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第25條 書房尺寸:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第26條 臥室尺寸:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第27條 衛(wèi)生間尺寸:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第28條 廚房尺寸:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第29條 陽臺尺寸:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第30條 過道尺寸:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第31條 套內(nèi)樓梯:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第32條 重要門窗:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第33條 貯藏空間:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第34條 房屋層高:毫米;室內(nèi)凈高:毫米。
第35條 立平面圖:平面圖中所列面積如無特別說明均為套內(nèi)使用面積;立面圖中所列尺寸如無特別說明均為凈高度。
第4部分房屋面積。
第36條 建筑面積:
(1)文字定義:商品房銷售的建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分攤的公用面積之和。
(2)總建筑面積為:平方米,套內(nèi)建筑面積為:平方米,陽臺建筑面積:平方米,另室內(nèi)墻體面積為: 平方米。
第37條 建筑面積變化:
(1)面積范圍:買受人所購商品房約定建筑面積為平方米,如果經(jīng)過實際測量后,面積在至平方米之間的,則雙方據(jù)實結(jié)算,多退少補。
(2)面積超出:買受人所購商品房建筑面積經(jīng)過實際測量后,大于平方米的,出賣人無權要求買受人支付多余價款,并且應當據(jù)實辦理產(chǎn)權登記。
(3)面積不足:買受人所購商品房建筑面積經(jīng)過實際測量后,小于平方米的,出賣人應當根據(jù)與約定建筑面積的差值,雙倍向買受人支付多收價款,并且應當據(jù)實辦理產(chǎn)權登記,當此面積小于,買受人有權退房,暫不退房的視為未交房,出賣人按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
(4)面積費用:鑒于目前買受人所購商品房面積所適用的契稅為2%,如果因為出賣人的原因使面積擴大,導致買受人不得不支付比原來稅率更高的稅費,因此而多支付的稅費,由出賣人承擔;買受人同時有權不支付由于面積擴大所引起的各種費用(物業(yè)管理費、取暖費用等)的增加,必須支付的由出賣人承擔,買受人保留退房的權利。
第38條 分攤的公用面積:
(1)文字定義:可分攤的公用面積是指與商品房在同一幢樓內(nèi)且為本樓提供公共服務的建筑面積。
(2)基本原則:此部分僅存在于與本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構中存有相連結(jié)的部分并且僅向本樓居住者提供非營利性服務,不符合此條件的建筑不得計入公攤面積。
(3)分攤構成:公共門廳、電(樓)梯前廳、電梯井、電梯間、電梯機房、管道井、消防控制室、水泵房及僅為本樓服務的其他設備間;套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。
(4)面積核實:因分攤的公用面積涉及范圍大、操作過程復雜,使買受人無法核對及查實,可能給合同一方提供欺詐機會;為保證交易的公平性,出賣人根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《房產(chǎn)圖圖式》提供公攤面積的構成與尺寸,以使買受人可以根據(jù)自有的條件對面積進行核對。
第39條 套內(nèi)建筑面積:
(1)文字定義:套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三者之和。
(2)面積范圍:買受人所購商品房約定套內(nèi)建筑面積為 平方米,如果經(jīng)過實際測量后,面積在至平方米之間的,則雙方據(jù)實結(jié)算,多退少補。
(3)面積超出:買受人所購商品房套內(nèi)建筑面積經(jīng)過實際測量后,大于平方米的,出賣人無權要求買受人支付多余價款,并且應當據(jù)實測面積辦理產(chǎn)權登記。
(4)面積不足:買受人所購商品房套內(nèi)建筑面積經(jīng)過實際測量后,小于平方米的,出賣人應當根據(jù)與約定套內(nèi)建筑面積的差值,雙倍向買受人支付多收價款,并且應當據(jù)實測面積辦理產(chǎn)權登記。
(5)比例增加:交房后,套內(nèi)建筑面積、建筑面積與合同約定相比都發(fā)生增加的,應當按相同比例增加,建筑面積增加的比例大于套內(nèi)建筑面積增加比例的,買受人無須為任何增加的面積支付費用。
(6)比例減?。航环亢?,建筑面積、套內(nèi)建筑面積與合同約定相比都減少的,應當按相同比例減少;建筑面積減少的比例小于套內(nèi)建筑面積減少的比例的,出賣人應當按照最有益于買受人的原則退款,買受人有權選擇諸多方案中的一個。
第40條 套內(nèi)使用面積:
(1)文字定義:套內(nèi)使用面積是指各功能使用空間(如臥室、起居室等)墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和。
(2)面積構成:臥室面積:平方米、書房面積平方米,客廳面積: 平方米、衛(wèi)生間面積各為:平方米;面積的數(shù)字以出賣人現(xiàn)有的平面圖紙為標準。
第41條 使用面積變化:
(1)面積范圍:買受人所購商品房約定使用面積為 平方米,如果經(jīng)過實際測量后,面積在至平方米之間的,則雙方據(jù)實結(jié)算,多退少補。
(2)面積超出:買受人所購商品房使用面積經(jīng)過實際測量后,大于平方米的,出賣人無權要求買受人支付多余價款,并且應當據(jù)實測結(jié)果辦理產(chǎn)權登記。
(3)面積不足:買受人所購商品房使用面積經(jīng)過實際測量后,小于平方米的,出賣人應當根據(jù)與約定使用面積的差值,雙倍向買受人支付多收價款,并且應當據(jù)實測結(jié)果辦理產(chǎn)權登記。
第42條 露臺面積:鑒于露臺面積并不計算在買受人購買面積之中,出賣人將面積為:平方米的露臺之使用權交付給買受人,買受人在使用過程中無須支付物業(yè)管理費;如出賣人或者第三人或者行政機構阻礙買受人使用此部分面積,則出賣人應當根據(jù)平均房價的三倍與按露臺總使用面積計算應當退還給買受人的費用。
第43條 面積測量:房屋分攤的公用部分、面積及全部長度尺寸應當注明,經(jīng)過測量的應當提供符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《房產(chǎn)圖圖式》的測量報告,使買受人有權可以獲得精確的詳細內(nèi)容。
第44條 測量機構:測量機構應當是取得中央政府機構測繪專業(yè)管理機構頒發(fā)的測量資格的機構,測量義務不得委托給他人;沒有專業(yè)資格的機構測量的數(shù)據(jù)無效,買受人有權拒絕支付房款。
第45條 面積核實:買受人有權根據(jù)測量報告對任何一個尺寸進行核實,此等核實無需復雜的測量工具,僅憑于任意一個市場上購買的米尺等測量工具即可進行測量。
第46條 面積自測:買受人有權在入住前或入住后對室內(nèi)全部長度、寬度、高度尺寸進行測量;如果需要對全樓進行測量的,出賣人有義務向買受人提供與本樓相關的圖紙,買受人也可以召集樓內(nèi)其他業(yè)主共同進行測量。
第47條 測量爭議:買受人入住前有權聘請有資質(zhì)的機構入戶進行測量,如果測量結(jié)果與出賣人提供的測量結(jié)果有差異,則雙方有權提請法院或者有關機構進行最終決定,在此以前買受人有權先行入住,并且根據(jù)最有益于買受人測量的結(jié)果支付相關費用。
第48條 通知到場:當買受人對公共面積進行測量時,如果發(fā)現(xiàn)出賣人提供的尺寸與事實不符,則可以通知出賣人到場進行共同測量,此等通知可以通過電話、普通信函或掛號信函或特快專遞或者傳真,買受人接到通知后應當?shù)綀?出賣人不到場的,買受人即可自行進行測量。
第49條 違約條件:買受人以約定方法得到的任一個尺寸結(jié)果,與出賣人提供的圖紙不符,則視為出賣人提供的公攤面積不合法,買受人有權拒絕支付公攤面積的費用;出賣人不得以此為理由拒絕交付房屋,并仍應及時為買受人辦理《房屋所有權證》。
第50條 違約責任:當出現(xiàn)上述違約條件后,出賣人應當在3日內(nèi)雙倍退還公攤面積的價款作為違約金,不能退回的,逾期則每天應當支付總房價百分之一的違約金。
第5部分建筑設備。
第51條 用水供應:出賣人在買受人入住時提供24小時供水,水源由市政機構提供,壓力為。出賣人在買受人入住時提供24小時熱水,溫度為 ;價格。如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第52條 排水設施:出賣人在入住時保證買受人室內(nèi)的排水設施可以使用。室內(nèi)排水共有地漏個,分布在衛(wèi)生間、廚房等。如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人應向買受人按日支付違約金,違約金標準為總房價的千分之一。
第53條 管道密封:出賣人應當在買受人入住時提供管道壓力測試數(shù)據(jù),并保證管道不會出現(xiàn)任何泄露;如果室內(nèi)發(fā)生液體或氣體泄露,導致買受人的裝飾裝修家具損壞的,如果買受人不能證明自己沒有責任,則出賣人應當以倍裝修家具款額或者每人每日元作為賠償,以補償買受人在選擇裝修企業(yè)、設計施工所支付的費用與耗費的時間。如液體或氣體的泄露給買受人或其親屬或其他人員造成傷害,則出賣人應當同時承擔違約責任或侵權責任。
第54條 管線安裝:出賣人承諾不在商品房內(nèi)通行任何公用管線。所謂公用管線是指管線內(nèi)的物、氣體不直接從此管內(nèi)進入到買受人室內(nèi)且供買受人單獨使用;如有通過,則視為合同的變更,買受人有權拒絕支付任何費用,并有權要求出賣人進行修改;在修改完成以前,視為商品房仍未交付;不能修改的,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第55條 電梯使用:本單元共有電梯部且不得少于兩部,型號為,額定載重量不得低于公斤,每部電梯服務住戶數(shù)量不得超過戶,電梯終生保修,買受人可以24小時使用電梯,并可以到達商品房所處層樓,等待時間不得超過分鐘。如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第56條 電梯安全:電梯安全的責任由出賣人承擔,當因買受人或其親屬或其他人員因乘坐電梯受到傷害,受害人及相關權利人有權要求出賣人同時承擔違約責任和侵權責任。
第57條 消防設施:出賣人提供的消防設施為:;并在交房時取得消防機構的認可;如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第6部分電氣部分。
第58條 電力供應:負荷kva,計費設備為,插座位置,數(shù)量,供電平面圖 ,可使用時間:年月日。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第59條 通訊設施:線路數(shù)量條,出口位置:見圖紙,使用時間為:年月日,如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第60條 其他線路:有線電視數(shù)據(jù)線至少一條,出口位置在:,使用時間:年 月日。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第7部分供暖與燃氣。
第61條 供暖設備:供暖設備名稱型號為:生產(chǎn)企業(yè)::適用標準:。
第62條 設備安全:安全使用時間20xx年,出賣人保證燃氣設備的安全性,并承擔由此產(chǎn)生的產(chǎn)品質(zhì)量責任;在產(chǎn)品質(zhì)量爭議時由出賣人承擔質(zhì)量無瑕疵的證明責任。
第63條 技術指標:在封閉狀態(tài)下的室溫不低于20度時每個月用氣量不高于300立方米,溫度:濕度:暖氣片數(shù)量。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第64條 暖氣計費:暖氣價格不高于政府規(guī)定的標準,計費方式及價格每月每平方米。
第66條 燃氣品質(zhì):燃氣設備:計量設備:計費方式及價格:;燃氣安全裝置為。
第67條 使用時間:燃氣交付使用時間為年月日,如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人按日支付相當于總房價千分之一的千分之一。
第8部分裝修標準。
第68條 室內(nèi)裝修標準為:見附件標準,出賣人提供的附標標準包括裝修部位、工程量、裝修標準。
第69條 室內(nèi)裝修總價格為:見附件價格,出賣人提供的附件價格包括各工程部分的材料單價與總價。
第70條 室內(nèi)裝修標準:室內(nèi)經(jīng)過裝修不得低于或者超過下述標準《人造板及其制品中甲醛釋放限量》、《溶劑型木器涂料中有害物質(zhì)限量》、《膠粘劑中有害物質(zhì)限量》、《木家具中有害物質(zhì)限量》、《壁紙中有害物質(zhì)限量》、《聚氨乙烯卷材地中有害物質(zhì)限量》、《地毯、地毯襯墊及地毯用膠粘劑中有害物質(zhì)釋放限量》、《混凝土外加劑釋放限量》、《建筑材料放射性核素限量》及其他安全標準。
第71條 違約責任:裝修交付使用時間為年月日,如不能達到此交付時間要求并符合前述質(zhì)量標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人向買受人按日支付相當于總房價千分之一的違約金。
第9部分室內(nèi)環(huán)境。
第72條 日照時間:考慮到采光系決定房屋價格的重要構成內(nèi)容,出賣人承諾房屋全年在日照時間最短的一天(冬至日),其窗戶能夠接受的滿窗日照時間為6小時,由出賣人提供具體數(shù)據(jù);如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第73條 自然通風:考慮到室內(nèi)通風系決定房屋價格的重要構成內(nèi)容,出賣人承諾其自然通風性能不低于政府商品房設計標準的最高要求,具體內(nèi)容由出賣人提供數(shù)據(jù);如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第74條 室內(nèi)保溫:考慮到房屋保溫情況將對買受人的生活質(zhì)量有重要影響,出賣人承諾室內(nèi)保溫不低于政府商品房設計標準的最高要求,具體內(nèi)容由出賣人提供數(shù)據(jù);如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第75條 房屋隔熱:考慮到房屋隔熱情況將對買受人的生活質(zhì)量有重要影響,出賣人承諾外墻隔熱不低于政府設計標準的最高要求,具體內(nèi)容由出賣人提供數(shù)據(jù);如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第76條 噪聲隔音:考慮到室內(nèi)噪聲隔音將對買受人的身心健康有重要影響,出賣人承諾墻體隔聲情況不低于政府設計標準的最高要求,具體內(nèi)容由出賣人提供數(shù)據(jù);如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第77條 電磁輻射:考慮到室內(nèi)外電磁輻射可能嚴重影響買受人的身體健康,出賣人承諾不低于政府設計標準的最高要求,具體內(nèi)容由出賣人提供數(shù)據(jù);如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第10部分室外環(huán)境與綠化。
第78條 周邊建筑:本商品房周圍米外無其他建筑物,從本商品房各窗戶、門及門外50米內(nèi)沒有公共垃圾處理場所、污水處理站、供變電站、公共停車場、有軌交通工具等其他設施。
第79條 采光保障:出賣人應當知道在本樓房與其南側(cè)的建筑物之間的距離,并承諾此距離絕對不會影響買受人所購房屋的采光;其間距系數(shù)不得少于1.8,以保證買受人所購商品房之室內(nèi)的采光。
第80條 環(huán)境綠化:本商品房米范圍內(nèi)不可能再建設任何非綠化設施,如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第81條 綠地定義:所謂綠地是處于房屋以外,種植于地面的自然植物,指高度不低于50厘米,可以包括楊樹、柳樹、槐樹、梧桐,其目的在于給買受人以心理上的舒適感覺,并且能夠產(chǎn)生隔音、清潔空氣的作用,綠化植物壽命不應低于20xx年。
第82條 綠地面積:考慮到綠地面積將對買受人生活有重要影響,出賣人承諾本社區(qū)綠地面積為: 平方米,綠化率不應低于北京市標準,交付時綠化率的計算方法為地面綠地面積與總建筑面積之比,房屋交付時本社區(qū)的綠化率不低于30%,交付使用時間:年月日;如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人向買受人按日支付違約金,違約金標準為總房價的千分之一。
第83條 氣味條款:本商品房敞開門窗后,不會聞到任何異味;室內(nèi)在任何條件下均不會出現(xiàn)異味。雙方對是否是異味有爭議的,可以隨機選擇3人進行評價,以多數(shù)人的意見作為最終結(jié)果;此三人的決定如果未被執(zhí)行,其決定應當在訴訟中作為決定性證據(jù)。
第84條 環(huán)保噪聲:本商品房敞開門窗后,白天來自室外的聲音不高于60分貝,夜晚不高于50分貝,室內(nèi)原有設備不會產(chǎn)生任何聲音。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人向買受人按日支付違約金,違約金標準為總房價的千分之一。
第85條 電磁輻射:出賣人承諾不在房屋室外500米內(nèi)及本商品房樓上建造或允許他人建造任何電磁發(fā)射裝置,包括尋呼臺發(fā)射臺、移動電話發(fā)射臺、廣播電視轉(zhuǎn)發(fā)臺或其他有輻射的裝置;如果有此設施,無論是否影響人體健康,買受人均有權退房,出賣人將承擔違約責任。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人向買受人按日支付違約金,違約金標準為總房價的千分之一。
第11部分社區(qū)及設施。
第86條 社區(qū)名稱:本商品房所屬社區(qū)經(jīng)政府地名管理機構確定為:,本小區(qū)屬于政府管理機構認可的合法社區(qū)。考慮到社區(qū)名稱的穩(wěn)定性有利于買受人購買房屋的增值,因此出賣人承諾將在未來時間內(nèi)始終使用的名稱為;如此名稱發(fā)生變化,出賣人承諾將賠償給買受人總房價百分之三,作為因名稱變更給買受人造成損失的賠償。
第87條 自用車位:出賣人向買受人提供安全停車的車位壹處,具體位置為:,買受人無須為此車位支付任何費用;如果需要支付費用則每月不超過元,且在買受人于年月日時即開始使用。
第88條 用地面積:本社區(qū)總用地面積為: ,總建筑面積為: 平方米,其中商品房面積為 平方米,公用建筑面積為 米,重要指標:容積率:。
第89條 建筑總量:社區(qū)共有樓房幢,其中一期工程 幢,二期工程 幢,各期工程的開工時間與竣工時間分別為:年 月日和年月日。
第90條 設施使用:社區(qū)所屬的共用設施系為社區(qū)居民生活、工作方便而建設,不應當向買受人及其家庭成員收取費用,其功能不得侵害買受人利益,設計及建筑標準均不低建設部相關技術標準。
第91條 參考標準:本社區(qū)的公用設施的具體質(zhì)量、數(shù)量由出賣人提供數(shù)據(jù)標準,不能提供的應當按照出賣人的各種廣告資料作為標準。
第92條 公共設施:幼兒園 個,面積為平方米,交付使用時間: 年月日;學校個,其中小學個,中學個,面積為平方米,交付使用時間: 年月日;醫(yī)院(級等)個,面積為平方米,交付使用時間:年月 日;停車場 個,面積為平方米,交付使用時間: 年月 日;郵局 個,交付使用時間: 年 月 日;娛樂設施:交付使用時間:年月 日;郵政交付使用時間:年 月 日;電話接通時間: 年 月 日。
第93條 道路交通:交通公路等級為: 公路寬度: 道路質(zhì)量:;所述公路或者道路應當可通過車輛,否則不視為交付,交付使用時間: 年 月 日;本商品房可使用道路為寬度不低于6米,社區(qū)內(nèi)應當有人車分行的道路,以保證買受人與家庭成員安全交通,道路標識應當符合國家或北京市最高標準。
第94條 居住安全:交付時社區(qū)內(nèi)不應當有正在建設的建筑物,在買受人可能經(jīng)過的道路絕對不允許有任何可以產(chǎn)生墜落的物品;道路平面絕對不得有可能阻礙行人或者車輛的坑、溝、井或者其他產(chǎn)生危險的建筑物或者構筑物。
第95條 商品房標識:社區(qū)內(nèi)的所有建筑物應當有明確的標識,以利于買受人的特殊家庭成員能夠順利找到買受人所購商品房。
第96條 建設標準:出買人承諾本社區(qū)的設計與施工標準不低于《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中的最高標準,如果北京市有更為有利的設計規(guī)范,買受人有權適用此規(guī)范,雙方對標準的選擇有爭議時,買受人有權從不同的標準選擇較為有利的條款適用。
第97條 違約確定:對出賣人提供的各種設施是否合乎約定,應當由雙方協(xié)商,協(xié)商不成的,由買受人與出賣人共同隨機選擇三人,選擇方法見本合同爭議解決中的約定,由其對此爭議做出仲裁裁定。
第98條 違約責任:出賣人違反上述約定的,應當繼續(xù)履行合同,交房時間從承諾全部履行完畢之日開始計算,詳細條款見本合同的違約責任;出賣人不能在寬限期( 日)內(nèi)完成交付的,買受人有權退房,如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第12部分價格付款。
第99條 公平價格:
(1)買受人所購房屋價格為(大寫:元);。
(2)出賣人不得將同幢的其他房屋以明顯優(yōu)于買受人的價格出售給其他買受人(差額應在合理范圍內(nèi)),否則將認為是對買受人的歧視或價格欺詐,出賣人承諾并承認買受人有要求同等優(yōu)待的權利。
第100條 分期付款:如房屋目前尚不能交付使用,而買受人一次將全部房款交付給出賣人顯然存有巨大風險,為此雙方商定以如下方式向出賣人支付房款:
(1)第一次付款:相當于總房價的20%,由買受人自行于簽訂合同時支付;。
(2)第二次付款:相當于總房價的20%,由買受人通過貸款銀行于房屋主體竣工后支付。
(3)第三次付款:相當于總房價的20%,由買受人通過貸款銀行于全部內(nèi)部設備安裝完畢后支付。
(4)第四次付款:相當于總房價的20%,由買受人通過貸款銀行于房屋全部裝修工程竣工后支付。
(5)第五次付款:相當于總房價的20%,由買受人通過銀行于房屋交付使用且入住后支付。
第101條 工期證明:上述施工進度應當與實際情況相符,而且出賣人應當提交設計企業(yè)、施工企業(yè)和監(jiān)理企業(yè)出具的證明,此證明除證明工期已經(jīng)達到付款期限外,還應當由簽字證明人承諾如果不能證明工期進度的,則簽字企業(yè)及簽字人承擔連帶欺詐賠償責任。
第102條 銀行貸款:如因出賣人原因致使買受人無法取得銀行貸款,則出賣人在10日內(nèi)比照退房條款歸還買受人已經(jīng)支付的全部房款。
第103條 買受人原因:出賣人證明系買受人原因致使買受人無法取得銀行貸款,則出賣人在10日內(nèi)比照退房條款歸還買受人已經(jīng)支付的全部房款。
第13部分房屋交付。
第104條 交付含義:本合同所稱交付是指占有權及使用權的交付,以保證買受人可以正常使用,以實現(xiàn)居住目的,并不代表所有權的交付。
第105條 交付時間:商品房交付時間為年月日,社區(qū)設施環(huán)境交付時間為年 月 日。
第106條 交付程序:
(1)入住通知:出賣人向買受人發(fā)出入住通知書;。
(2)書面簽收:買受人書面簽收“收到入住通知書”;。
(3)鑰匙收條:買受人書面簽收“商品房鑰匙收到條”;。
(5)其他條件:其他合同中約定的條件也應當具備,房屋交付時出賣人及其他任何第三方不應再收取任何費用作為買受人入住的先決條件,否則買受人有權依此每天獲得總房價百分之一的賠償金。
(6)不視為交房:上述條件缺少任何一條,均不構成商品房的交付。
第107條 入住費用:入住前買受人應當支付以下費用:物業(yè)管理費、產(chǎn)權證費用、車位費用及其他由買受人享受服務的代辦費用,除此外無須支付任何費用。
第108條 強行入?。嚎紤]到買受人在入住前已經(jīng)支付了大量房款,因此出賣人在交付房屋時不得以任何理由阻礙買受人入住,出賣人同時應當保證所聘請的先期物業(yè)管理公司或者其他相關機構和人員也不得以任何理由阻礙買受人入住;當此等阻礙情況發(fā)生后,買受人有權不經(jīng)過任何機構或人員的許可強行入住,此時任何人的阻擋行為均視為違法。
第109條 交付驗收:買受人在出賣人所建房屋完工后,可以進入室內(nèi)進行觀察,并可以聘請相關專家對其進行評價,出賣人及其聘請的機構或人員,不得以任何理由阻止買受人及有關人員進入。買受人可以進行如下項目的評價與驗收:建筑質(zhì)量、室內(nèi)設施、室內(nèi)外環(huán)境、社區(qū)質(zhì)量及其他驗收。
第110條 延遲交付:當出賣人無法按期交付時,則買受人有權通知出賣人解除合同,或者以予出賣人日的寬限期,在寬限期內(nèi)出賣人仍然不能交付的,買受人有權解除合同。
第111條 交付效力:出賣人將房屋交付給買受人后,買受人即享有房屋的使用權、占有權、出租權、收益權,并有權對房屋進行裝修。
第112條 文件內(nèi)容:商品房質(zhì)量保證書及商品房使用說明書,其內(nèi)容不得低于政府最高標準。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第14部分初步驗收與保修。
第113條 初步驗收:鑒于商品房質(zhì)量無法立即做出判斷,買受人無法在交付使用后立即對質(zhì)量做出判斷,因此雙方共同認為質(zhì)量的評價與驗收是一個較長的過程,買受人僅能對外觀部分進行初步使用性評價。
第114條 保修內(nèi)容:主體結(jié)構、公用部分、環(huán)境設施、建筑外表部分、裝修部分、室內(nèi)電氣部分、室內(nèi)暖通部分及其他由出賣人提供的內(nèi)容。
第115條 責任承擔:如果入住后發(fā)生漏水、裂縫等質(zhì)量瑕疵,應當由出賣人承擔責任,并立即進行修復,出賣人不得以任何理由將此責任轉(zhuǎn)移至第三方如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第116條 保修期間:年,從年 月 日到 年 月 日;不低于建設部《房屋建筑工程質(zhì)量維修辦法》的規(guī)定,當開始日期與交房日期不一樣的,則從交房日期開始,按最益于買受人的時間進行計算。
第117條 故障排除:自買受人電話通知后4小時內(nèi)維修人員應當?shù)竭_現(xiàn)場,8小時內(nèi)將故障排除。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第15部分權屬證明。
第118條 房屋所有權:
(1)取得標志:房屋所有權的取得以北京市政府頒發(fā)的《房屋所有權證》為標志。
(2)取得時間:取得房屋所有權證的最后期限為 年 月 日,如出賣人不能在此最后期限前使買受人取得房屋所有權證,則確認為無法取得房屋所有權證。
(3)違約責任:一旦無法取得產(chǎn)權證后,出賣人應當30日內(nèi)立即退還買受人已經(jīng)支付的房屋款,并且賠償買受人因此而產(chǎn)生的一切損失。
(4)選擇權利:當無法取得產(chǎn)權證后,買受人有權選擇是否退房,如果買受人同意延長,則可向出賣人發(fā)出同意延長辦證期的書面證明。
(5)所有權保證:出賣人保證出賣人目前的身份系合法的出賣人,出賣人經(jīng)過審查后認為買受人目前的身份可以成為合法的購買人,因此出賣人保證買受人憑借出賣人提供的文件能夠在北京市房屋所有權登記機構取得《房屋所有權證》及他項權利證書,如買受人無法取得上述證明,則出賣人應當在10日內(nèi)立即退還買受人已經(jīng)支付的房屋款,并且賠償買受人因此而產(chǎn)生的一切損失:包括銀行的貸款利息、銀行罰息、訴訟費用、律師費用、裝修費用、誤工費用、無法居住而租賃房屋的租賃費用、交通費用、因重新購買房屋而產(chǎn)生價格上漲的損失及其他損失。
(6)費用分擔:在辦理房屋所有權證時,雙方平均承擔稅款費用。
第119條 所有權證的辦理:
(1)出賣人有義務為買受人辦理所有權證書,在買受人入住前30天通知買受人支付辦理產(chǎn)權證所需要的全部材料,買受人提供全部材料后60日內(nèi)出賣人將辦房屋所有權證的全部資料(包括出賣人的全部資料)交付給北京市房屋所有權證登記機構,并且出賣人承諾在年 月日前為買受人辦理完畢房屋所有權證;如買受人在此日期前不能取得所有權證的,買受人有權退房,如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
(2)買受人有權選擇是否自己辦理房屋所有權證,出賣人承諾出賣人提供的資料足以使買受人通過個人行為取得房屋所有權證;買受人自己辦理所有權證的,則自入住后60天內(nèi),最遲日期為年 月 日,出賣人將全部相關手續(xù)交付北京市區(qū)房屋土地管理局進行備案,并將備案情況書面通知買受人,以保證買受人憑此備案可以獨立辦理房屋所有權證。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
(3)如果北京市區(qū)房屋土地管理局在為買受人辦理房屋所有權證時,認為出賣人提供的材料不足以辦理房屋所有權證,盡管買受人可能無法就此取得證據(jù),但仍視為出賣人違約;出賣人只有通過取得權屬機構出具的證明出賣人手續(xù)完備的證明后才能免除自己的違約責任。此時出賣人應當根據(jù)北京市區(qū)房屋土地管理局或者買受人的要求提供全部資料,如果自前述要求發(fā)出之日起60天內(nèi)出賣人無法提供所需文件,則買受人有權退房。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第120條 轉(zhuǎn)移效力:買受人取得所有權證書后,即取得與房屋相關的全部權利,涉及房屋的風險同時發(fā)生轉(zhuǎn)移,出賣人不得以任何理由干涉買受人行使對房屋的所有權。
第121條 土地使用權:考慮到我國目前實行的土地使用權制度,出賣人還應當向買受人提交《國有土地使用證》,并保證上面載有買受人的姓名與權利,此項證明應當在年 月 日前為買受人辦理完畢。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第16部分前期物業(yè)管理。
第122條 物管公司:
(2)如果出賣人希望買受人選擇物業(yè)公司,則應當將物業(yè)管理公司的情況通知買受人,以使買受人正確選擇,在買受人眾多的情況下,可以在某個約定的時間內(nèi),根據(jù)多數(shù)人的選擇進行決定。
第123條 服務期限:首期物業(yè)管理公司的服務期限不超過1年,自 年 月 日至 年 月 日,期限屆滿后,由小區(qū)或者本樓業(yè)主管理委員會另行決定。
第124條 物管費用:物業(yè)公司的收費范圍與標準不得超過北京市政府的相關規(guī)定,其中保潔費: 元/每月每平方米;治安費元/每月每平方米;水費: 元/每噸;電費: 元/每度;燃氣費: 元/每平方米;其他費用: 元。
第125條 管理責任:樓內(nèi)外清潔,出賣人應當在買受人樓層設立可以方便使用的垃圾收集處,至少每小時清理一次;如果出賣人將此義務轉(zhuǎn)讓給首期物業(yè)管理公司,則應當保證其履行義務。出賣人選擇的物業(yè)公司應當保證買受人及親屬和相關人員的人身安全、財產(chǎn)安全及汽車安全。
第126條 社區(qū)安靜:出賣人應當承諾室外持續(xù)噪聲不高于60分貝,每小時持續(xù)時間不超過5分鐘,每月僅能有1天可產(chǎn)生噪聲,以保證買受人生活舒適不受影響。
第127條 服務時間:物業(yè)管理的時間至少在年月 日以前開始,以保證買受人能夠及時享受到相應的物業(yè)管理服務。
第128條 新公司選擇:當買受人成立業(yè)主委員會后,有權根據(jù)法律的規(guī)定,重新選擇物業(yè)公司,此等選擇過程不應當受到出賣人及其所選擇的初期物業(yè)公司的阻撓。
第129條 交接責任:出賣人應當保證初期物業(yè)公司將如下物品交付給新物業(yè)公司:
(2)大修基金:屬于買受人所有的用于維護房屋的大修基金;。
(3)保險單據(jù):原始物業(yè)公司向保險公司支付的各項財產(chǎn)、人身保險單據(jù)。
(4)預收費用:初期物業(yè)公司已經(jīng)收取的但沒有使用的各項物業(yè)管理費用。
(6)保修單據(jù):與初期物業(yè)公司購買的設備相關的全部保修單據(jù),以使業(yè)主選擇物業(yè)公司能夠有效地對上述設備進行維護。
第130條 交接驗收:
(2)故障記錄:初期物業(yè)公司應當對設備或者其他部分存有的各項故障進行提示,沒有提示的,則在業(yè)主選擇物業(yè)公司進入后,三個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)的故障,均視為初期物業(yè)公司有維護義務,不能及時維護的,則應當承擔賠償義務。
第131條 交接責任:新物業(yè)公司及買受人組織有權對應當交付而沒有交付的物品進行追償,因為出賣人應當交付而沒有交付,不僅需要交付外,還應當承擔沒有及時交付給設備維護造成的損失,并承擔將設備復原所支付的費用。
第132條 證明責任:物業(yè)公司負責證明向買受人提供安全及時達標的物業(yè)服務,如不能證明則視為出賣人不能提供相應水平的物業(yè)服務。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人向買受人按日支付違約金,違約金標準為總房價的千分之一.
第17部分業(yè)主管理委員會。
第133條 姓名知情:為方便買受人組織小區(qū)委員會或其他業(yè)主維權組織,當本樓居住者達到30%時,出賣人應當將其他業(yè)主的姓名及聯(lián)系方法以信函形式告之買受人,以利于買受人與其他業(yè)主進行溝通;但考慮到不影響其他業(yè)主的權利,他們書面拒絕的除外。
第134條 知情權利:出賣人提供的各項證據(jù)和資料,如有相反證據(jù)足以說明與事實不符,則向買受人支付總房價百分之一的違約金。
第135條 組織權利:買受人有權組織業(yè)主管理委員會,出賣人應當積極配合,為組織業(yè)主委員會提供有利證明文件,使其可以及時在相關管理機構處獲得批評或登記。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第136條 通知權利:買受人有權向其他業(yè)主發(fā)布信息或者通告,并就質(zhì)量或者物業(yè)管理問題與其他業(yè)主進行協(xié)商,出賣人不得阻礙買受人行使此權利;鑒于買受人的弱勢地位,出賣人對于買受人在業(yè)主管理委員會籌建或運行中的言行,不應向買受人提出任何侵權責任要求。
第137條 財物交付:出賣人應當將相關財產(chǎn),在業(yè)主管理委員會成立后3日內(nèi)開始辦理交接手續(xù),每天工作時間不低于8小時,并且在30日將全部財產(chǎn)交付完畢,對于其中有損壞的財產(chǎn)應當修復或者以市場價格進行賠償;如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第18部分消費者權利保護。
第138條 身份權利:買受人作為商品房的消費者,其知情權利及其他權利應當?shù)玫阶鹬睾捅Wo。買受人有權就組織業(yè)主維權機構在所居住區(qū)內(nèi)或者新聞媒介發(fā)布維權信息,出賣人及聘請的前期物業(yè)管理公司不應阻礙買受人行使上述權利。
第139條 知情內(nèi)容:買受人有權獲知與房屋相關的施工進度、設計、施工、監(jiān)理、測量、物業(yè)管理機構的資格等信息,有權取得與本商品房相關的設計文件、與本商品房所有權相關的法律文件復印件,并有權獲得與房屋相關的訴訟信息。
第140條 施工進度:出賣人將根據(jù)向有關機構提供的工期進行施工,現(xiàn)有的工期計劃基礎部分(地基土石方、結(jié)構、正負零)將于年月 日完成;主體結(jié)構完工時間:年月 日;樓外屋面裝修完成時間:年月 日;室內(nèi)裝修和設施安裝: 年月 日;交付使用:年月 日。
第141條 工程監(jiān)督:鑒于建筑工程完工后,房屋質(zhì)量的瑕疵可能在短時間內(nèi)無法發(fā)現(xiàn),為保護買受人的合法權利,買受人有權對施工工期和工程質(zhì)量進行監(jiān)督;當出賣人未按照合同約定由完成建筑工程時,或者承建人沒有按照政府的強制性規(guī)定進行施工時,或者監(jiān)理人不能履行質(zhì)量監(jiān)督義務時,除非出賣人提出相應的擔保,買受人有權提出解除合同,無須等待最后交房日期;買受人暫時不退房的,則出賣人向買受人按日支付違約金,違約金標準為總房價的千分之一。
第142條 參與爭議:如出賣人可能與房屋相關的權利與其他第三方進入訴訟或者仲裁,例如設計施工監(jiān)理擔保抵押等爭議,應當及時就法律文件、開庭等事項通知買受人,以使買受人對于此事情對未來權利的影響做出正確的判斷,保護買受人的合法權利。
第143條 房屋驗收:買受人有權就商品房質(zhì)量、商品房面積、環(huán)境質(zhì)量、環(huán)境面積、水、電、暖、燃氣等可能影響商品房質(zhì)量及居住質(zhì)量的全部方面進行單項或者綜合驗收。
第144條 驗收方式:買受人有權查閱相關文件原件,并有權復印;買受人有權聘請相關專家進入商品房內(nèi)部進行鑒定;買受人進入前提前一天通知出賣人,出賣人應當安排人員協(xié)助鑒定,如出賣人或現(xiàn)場管理人員拒絕買受人進行鑒定,則視為出賣人違約。
第145條 驗收文件:出賣人應在商品房項目竣工后90天內(nèi),提交市建筑質(zhì)量管理機構出具的質(zhì)量檢測報告。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第146條 欺詐責任:出賣人不能證明自己向買受人提供的許可文件復印件與真實的許可文件系相同內(nèi)容的,視為對買受人的欺詐;出賣人應當向買受人支付總房價款10%的違約金。
第147條 撤銷權:鑒于買受人的弱勢地位及房屋質(zhì)量瑕疵顯示的長期性,及買受人在取得房屋所有權過程中,可能將遭受來自各方的脅迫,因此雙方均認為構成買受人行使撤銷權的事由可能在本合同簽字或房屋所有權證取得3年后出現(xiàn),買受人有權在取得相關機構提供的評估、評價或監(jiān)測報告后1年內(nèi)(法律另有規(guī)定的除外),就合同條款依法行使撤銷請求權,買受人承諾不以時效作為責任免除的理由。
第148條 消費者組織:買受人在簽訂本合同后,即有權組織其他消費者對出賣人的施工或者管理進行監(jiān)督,行使《中華人民共和國消費者權益保護法》中規(guī)定的各項權利,買受人不得以任何理由干涉買受人行使此項權利。
第149條 權利行使:買受人有權查看原件,并有權保留復印件,出賣人應當書面回答買受人提出的各項質(zhì)詢;如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第19部分抵押擔保。
第150條 抵押登記:鑒于買受人在簽訂合同后即將支付大部分款項,而房屋在短期內(nèi)尚不能交付,此等情況可能使買受人在未來面臨巨大風險;為此出賣人承諾將與買受人所購房屋相關的土地使用證及在建工程抵押給買受人,并在合同簽訂之日起3天到不動產(chǎn)抵押登記機構辦理抵押手續(xù),并且應當在30天內(nèi)將此程序辦理完畢,以使買受人在出賣人面臨破產(chǎn)風險時能夠優(yōu)先得到受償,從而減小買受人可能產(chǎn)生的損失;如不能按時辦理抵押登記手續(xù),則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第151條 定金情況:本合同簽訂之前,買受人已經(jīng)于年月 日向出賣人支付定金元,如出賣人不能按時交房,則除承擔買受人的延期交付的支付違約金的責任外,還承擔不能交付的雙倍返還定金的責任;如無法同時取得定金與違約金,則買受人有權從中選擇。
第152條 土地抵押:出賣人保證在買受人取得《房屋所有權證》前不得以任何形式抵押土地使用權。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第153條 抵押知情:買受人有權在任何時候,要求出賣人提供《國有土地使用證》,出賣人在買受人發(fā)出通知之日起三天內(nèi)不能提供的,則視為出賣人違約。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第154條 禁止抵押:出賣人保證此商品房在轉(zhuǎn)移所有權以前未經(jīng)過任何抵押,出賣人保證此商品房在向買受人轉(zhuǎn)移所有權過程中不會進行任何形式抵押;同時保證房屋竣工前的在建工程、施工原材料等未經(jīng)過任何方式的抵押;如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第155條 權利擔保:出賣人保證在商品房所有權轉(zhuǎn)移過程中,其他任何第三方不會對買受人所購的房屋提出任何權利(包括但不限于抵押權、留置權等)要求,不會要求買受人支付任何價款以達到取得所有權的目的。如發(fā)生此等情況,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第156條 無效擔保:出賣人保證本合同的有效性,如本合同無效則由出賣人承擔全部責任,由出賣人賠償本合同所列的買受人之各項損失。
第20部分合同變更。
第157條 基礎變更:當出現(xiàn)買受人婚姻變化、買受人生理變化、買受人行為能力變化、買受人支付能力變化、買受人經(jīng)營情況變化時,雙方應對合同進行變更。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第158條 買受人變更:如果買受人在本合同執(zhí)行期間,家庭成員發(fā)生變化,出賣人應當根據(jù)買受人的要求,對本合同進行相應的修改;當離婚時,出賣人應當根據(jù)買受人的離婚協(xié)議或者判決或者調(diào)解書,將合同的買受人變更為買受人指定的人。
第159條 設計變更:考慮到本合同簽訂后,商品房尚未竣工,期間出賣人可能會對房屋的戶型(包括門窗的位置與大小尺寸)、面積、質(zhì)量、社區(qū)設施等進行變動性修改,為此出賣人承諾此等修改在設計完畢后首先應當征得買受人的書面同意及簽字,未經(jīng)過此等認可程序,即使變更設計經(jīng)過行政管理機構的許可,仍然視為違約;此時買受人有權退房,如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第160條 義務轉(zhuǎn)讓:未經(jīng)買受人書面認可,出賣人不得隨意轉(zhuǎn)讓本合同中的權利和義務;未經(jīng)買受人許可而轉(zhuǎn)讓的,買受人有權繼續(xù)向出賣人主張合同約定的權利。
第161條 權利義務轉(zhuǎn)讓:買受人有權將自己的全部權利和義務轉(zhuǎn)讓給自己的家庭成員,轉(zhuǎn)讓時出賣人應當簽字認可,并與新的買受人簽訂合同,現(xiàn)有的合同條款無條件適用于新的買受人,如需要增加新的條款,則另行協(xié)商;買受人將自己的權利和義務轉(zhuǎn)讓給家庭成員以外的其他人的,應當符合合同法的規(guī)定。
第21部分合同終止與解除。
第162條 合同終止:當出現(xiàn)以下情況時,本合同終止:
(2)出現(xiàn)法律規(guī)定和合同約定且買受人書面認可的其他情形時。
第163條 解除條件:出賣人沒有按時交付商品房、或出賣人沒有按約定提供商品房質(zhì)量或者環(huán)境質(zhì)量、或出賣人不能交付商品房、或出賣人不能履行本合同約定的其他責任時均可構成買受人解除合同退房的正當事由。
第164條 解除后果:合同解除后出賣人返還買受人已經(jīng)支付的全部項款(包括銀行貸款及公積金貸款),并且賠償買受人的全部損失;對于延遲交付的應當支付延遲違約金,對于不能交付的還應當支付兩倍定金。
第22部分退房條款。
第165條 基本原則:雙方通過協(xié)議或者判決或者仲裁退房的,應當按照本部分規(guī)定的退房程序進行;雙方在計算本合同中任何一項費用或者金額時需要涉及比例計算的,均以總房價為依據(jù)。
第166條 退房通知:買受人提出退房要求的,可以通過掛號信或者傳真或者電話的形式向出賣人提出;有壹名證人(與買受人的身份關系不受限制)證明的,也應當認為買受人通過口頭提出過退房要求。
第167條 退房程序:買受人提出退房要求后15日內(nèi),出賣人應當退還買受人已經(jīng)支付的全部房款,并且負責辦理買受人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù),在所述手續(xù)或者文件尚未簽訂前,出賣人應當代替買受人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。買受人提出退房要求后,出賣人除承擔前述條款的義務外,還應當賠償買受人因請求損害賠償所支付的其他相關費用。
第168條 退還房款:出賣人應當在買受人發(fā)出退房通知后將全部購房款返還給買受人,并且辦理完畢向公積金管理機構或者貸款銀行還款手續(xù)。如果無法辦理完成前述內(nèi)容,則自買受人發(fā)出退房通知后第16日至買受人取得全部房款之日,出賣人應當每天向買受人支付總房款千分之一的違約金。
第170條 銀行借款:自買受人發(fā)出要求退還房款的通知后,出賣人應當承擔買受人向銀行歸還貸款的義務,并且向買受人出示已經(jīng)向銀行還清全部貸款及利息的協(xié)議或合同。
第171條 借款合同:出賣人應當承擔要求銀行與買受人解除合同的義務,如不能解除,則由出賣人承擔向銀行歸還借款的義務;同時出賣人向買受人按日支付違約金,違約金標準為總房價的千分之一。
第172條 雙倍定金:出賣人還應當向買受人支付雙倍定金,并不影響買受人基于出賣。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇十一
一、關于雙方當事人舉證責任承擔。
現(xiàn)取證過程中的當事人主義。
二、關于按揭的法律屬性和糾紛處理。
1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔保貸款,也就是人們所說的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購樓方式,是英美法系中物的擔保的一項基本制度,其本質(zhì)與大陸法系中的讓與擔保制度相同,系指債務人或第三人將商品房的所有權轉(zhuǎn)移于債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期限內(nèi)得到清償?shù)膿P问?。我國現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念,但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國目前審判實踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中,買受人將所購房屋作為抵押物向銀行抵押貸款,當其不履行債務時,銀行既可以將該房屋折價、拍賣或變賣,以該房屋的價款優(yōu)先受償;也可以事前與出賣人簽訂回購條款,當買受人不履行債務時,要求出賣人回購。因此,現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中,買受人其實是將其享有的根據(jù)購房合同取得房屋的期待權作為抵押物向銀行提供擔保,屬于權利抵押即準抵押的范疇,與將房屋作為抵押物向銀行提供擔?;鞠嗤?,一旦買受人取得房屋所有權后,權利抵押就會轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押。因此,我國內(nèi)地的按揭其法律屬性仍為抵押,其內(nèi)涵與英美法系和我國香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的所有權是英美法系中按揭的基本特征,也是該制度與抵押、質(zhì)押的根本區(qū)別。
2、按揭糾紛的處理原則。《解釋》將商品房按揭貸款統(tǒng)稱為商品房擔保貸款,并在第23條至第27條較詳細規(guī)定了在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時,當事人可以請求解除按揭貸款的一系列相關問題。結(jié)合審判實踐,筆者認為,在審理商品房按揭糾紛案件時主要應遵循以下原則:一是合并審理原則?!督忉尅返?5條規(guī)定,以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求,應當與商品房擔保貸款合同合并審理;未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護原則。根據(jù)我國擔保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定,在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購房合同糾紛的情形下,如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同時,法院應告知按揭銀行參加訴訟,是否參加訴訟,應由按揭銀行自行決定,人民法院不能強行追加其參加訴訟。在審判實踐中,我們應充分保護按揭銀行的合法權益。三是權利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中,象買受人與抵押權人的權益沖突是審判實踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權外,買受人所購房屋或樓花有可能還存在二種抵押權:即建筑商的法定抵押權和其他債權人的一般抵押權。因此,一方面,我國應對建筑商的法定抵押權實行預備登記制度,以登記時間確定權利成立的時間,并按“成立在先、權利優(yōu)先”的原則處理。另一方面,根據(jù)最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的有關規(guī)定,建筑商的優(yōu)先受償權優(yōu)于一般抵押權和其他債權,而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益應優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權。
三、關于欺詐行為的認定和處理。
1、對欺詐行為的認定。從民法上來說,欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實,使表意人陷入誤解,違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件:一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為;二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系;三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意;四是實施欺詐之人為出賣人或者第三人。對于商品房買賣中欺詐行為的認定,目前學界和司法界有兩種不同的觀點:
一種觀點認為,欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人,但它是指從某一套商品房的整體而言,而不是指該套商品房的局部瑕疵,也不僅僅是“缺斤短兩”的問題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責任的五種情形,《解釋》第14條第2款關于面積誤差比超過3%部分的房價款應由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。
另一種觀點認為,只要出賣人實施了某種欺騙行為,這種行為足以揭示出賣人的內(nèi)心是故意隱瞞事實真相,就構成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外,象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況,在履行合同過程中故意改變規(guī)劃設計等,均應認定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點。因為若只將《解釋》第8條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話,容易使人產(chǎn)生認識上的混亂。
出賣人的欺詐行為既可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導陳述,也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當陳述,只要出賣人主觀上構成故意隱瞞,惡意造假,就應認定為欺詐。
2、對欺詐行為的處理。我國《合同法》第113條第2款規(guī)定:經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的,依照《中華人民共和國消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》)的規(guī)定承擔損害賠償責任。而我國《消法》第49條所規(guī)定的雙倍賠償條款,學理上又稱懲罰性賠償,是借鑒英美法等國家立法,從利益分配上補償受害消費者,懲罰欺詐經(jīng)營者,從而恢復市場交易秩序的公平和社會正義,是突破我國傳統(tǒng)民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的重大突破?!督忉尅返?條、第9條明確規(guī)定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐,致使買受人無法取得房屋的,可以適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形;《解釋》第14條第2款明確規(guī)定了出現(xiàn)面積誤差后的處理原則。
2.效力性強制性規(guī)定。
3.分家析產(chǎn)案件中虛假訴訟是怎樣的。
4.如何辦理商品房退房。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇十二
一、如何尋找合適的代理觀點的基本操作要點:
“認同爭異”原則。
平時:熟悉常用法條、部門規(guī)章、地方法規(guī)等。
二、證據(jù)目錄參考格式。
證據(jù)目錄提交人:有限公司訴訟地位:原告/被告。
委托代理人:,律師事務所律師聯(lián)系電話:
從表中所列舉的內(nèi)容可以歸納出本案兩方面的重要事實:
1、雙方?jīng)]有爭議的事實包括以下幾個方面:
2、雙方存在爭議的事實也包括以下幾個方面:
通過比較雙方提交的證據(jù)梳理出的上述案件事實,我們可以非常容易地歸納出雙方爭議的焦點:。
四、總結(jié)出雙方爭議的焦點以后,為了能夠讓法官在庭審以及合議過程中方便、快捷地了解雙方交易的具體過程,根據(jù)雙方提供的證據(jù),對雙方的交易過程以列表的方式進行分析公司訴公司買賣合同糾紛案雙方交易過程數(shù)據(jù):
通過上表對雙方交易過程中有關數(shù)據(jù)的對比分析,可以歸納出如下案件事實:
1、公司交貨開具發(fā)票公司根據(jù)公司開具的發(fā)票金額付款。
2、公司預付貨款公司交貨公司根據(jù)公司開具發(fā)票。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇十三
甲方(賣方):
單位:職務:身份證號:家庭住址:郵編:電話:
甲方(與上述甲方系夫妻關系):
單位:職務:身份證號:家庭住址:郵編:電話:
甲方夫妻身份證、結(jié)婚證見合同附件一。
乙方(買方):
單位:職務:身份證號:家庭住址:郵編:電話:
乙方(與上述乙方系夫妻關系):
單位:職務:身份證號:家庭住址:郵編:電話:
買方夫妻身份證、結(jié)婚證見合同附件二。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上,甲乙雙方就買賣商品房事宜達成如下協(xié)議:
第一條甲乙雙方經(jīng)協(xié)商,乙方?jīng)Q定購買甲方擁有土地使用權、房屋所有權的商品房(以下簡稱商品房),商品房位于苑幢樓第單元樓號房屋。商品房建于年月日,土地使用權證號為,房屋所有權證號為。屬_磚混_結(jié)構,建筑層數(shù)為6層。
第二條乙方向甲方購買商品房的建筑面積共_____平方米,共_室廳衛(wèi)。(該商品房房屋平面圖見本合同附件三)。
第三條自商品房交付之日起,商品房所占用的土地使用權依法隨之轉(zhuǎn)移給乙方。
第四條商品房總金額為共萬___千___百___拾___(人民幣)元整。(括弧外填漢字大寫,括弧內(nèi)填阿拉伯數(shù)字,發(fā)生爭議以漢字大寫為準)。
第五條乙方應當在甲乙雙方共同到房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關進行辦理房屋權屬變更登記手續(xù)之日付房款%。否則,甲方有權解除合同,或者要求乙方每日甲方支付相當于總房價0.1%的違約金。
鑒于乙方經(jīng)濟困難,甲方同意乙方在乙方居住該商品房3個月內(nèi)付清房款的%。若乙方違約,甲方有權要求乙方每日甲方支付相當于總房價0.1%的違約金。
甲方應當在甲乙雙方共同到房產(chǎn)登記機關進行辦理房屋權屬變更登記手續(xù)之日,即本條第一款日期將商品房鑰匙交付給乙方。否則從該日起,甲方每日向乙方支付相當于總房價0.1%的違約金。
第六條甲乙雙方應當在簽訂合同之日起日內(nèi)攜帶有關商品房登記過戶所需的所有證件、資料、票據(jù)等,到市房產(chǎn)局將商品房辦理產(chǎn)權登記過戶給乙方。否則從甲乙雙方簽訂合同之日第日起,違約方每日向未違約方支付相當于總房價0.1%的違約金。
該商品房登記過戶由乙方負責,甲方協(xié)助,所需契稅、評估費等過戶費用由乙方負擔。商品房無法登記過戶的,乙方有權立即解除合同,甲方應當立即退還所收全部房款,并自確定不能登記過戶之日起有權要求甲方每日支付乙方相當于總房價0.1%的違約金。
甲方應當在甲乙雙方辦理完畢付清房款之日將商品房鑰匙交付給乙方。否則從乙方付清房款之日起,甲方每日向乙方支付相當于總房價0.1%的違約金。甲方要將房子在過戶交屋前,將室內(nèi)清掃干凈,不能留有垃圾,廢棄物等。
第七條甲方承諾該商品房內(nèi)從未發(fā)生過任何人死亡、從未發(fā)生過惡性傷人等涉嫌犯罪案件、以及從未發(fā)生過其他使社會一般人居住在該房產(chǎn)生精神緊張、驚恐等不利益的不法事件,否則乙方有權解除合同要求退房;如乙方暫不解除合同要求退房,則甲方應自該事件發(fā)生之日起7日內(nèi)向乙方支付違約金萬元,逾期則甲方再每日向乙方支付相當于總房價0.1%的違約金。
該商品房所有權轉(zhuǎn)移后,甲方承諾其不欠任何物業(yè)管理費、水費、電費等。如發(fā)生此種情況,甲方承諾在接到乙方所稱甲方拖欠上述費用通知之日起7日內(nèi)結(jié)清。否則從乙方通知甲方之日起第8日起,甲方每日向乙方支付相當于總房價0.1%的違約金。
該商品房所有權轉(zhuǎn)移過程中及轉(zhuǎn)移后,甲方承諾其他任何第三方不會對乙方所購的商品房及該房屋相關設備、設施等提出任何權利(包括但不限于抵押權、留置權、交納土地出讓金權利等)要求,不會要求乙方支付除房款以外其他任何價款才能使乙方達到取得商品房的土地使用權、房屋所有權等設施、設備的目的。如發(fā)生此情況,則乙方有權解除合同要求退房;如乙方暫不解除合同要求退房,則甲方應自該事件發(fā)生之日起每日向乙方支付相當于總房價0.1%的違約金,直至甲方將上述妨礙乙方利益行使的事項消除。
第八條本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同任何一處修改須經(jīng)甲乙雙方在修改處簽名捺手印認可,否則所作修改無效。
第九條本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十條本合同連同附件共_2_頁,一式_3_份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,另一份提交市房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù),均具有同等效力。
甲方(簽章):乙方(簽章):
年__月__日簽于____年__月__日簽于___我保證甲方以后不會違約,如果甲方違約,我承擔保證責任。
甲方保證人:身份證號:單位:
我保證乙方以后不會違約,如果乙方違約,我承擔保證責任。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇十四
最高人民法院于4月28日發(fā)布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱解釋),該解釋于206月1日起正式施行。其中明確規(guī)定了買受人在5種情形之下不僅可以要求解除、撤銷合同或者是要求宣告合同無效,而且可以要求出賣人返還購房款、支付利息及賠償損失,還可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的“賠償責任”。此解釋一出臺便引起了社會的廣泛關注與熱烈的爭論,筆者在此不主要討論其社會意義,而主要從法學理論與法律規(guī)定兩個方面對該規(guī)定進行深入的分析,以引起相關部門的注意,并與廣大法學愛好者進行交流與探討。
關于房屋是否可以作為商品,得依具體情況而定,我國現(xiàn)行的法律中并沒有對其進行明確規(guī)定。《中國大百科全書》從經(jīng)濟學的角度對“商品”一詞所作的定義,商品是指“用來交換、能滿足人們某種需要的勞動產(chǎn)品”。根據(jù)該定義內(nèi)涵來看,首先,商品必須是經(jīng)過勞動生產(chǎn)而得來的產(chǎn)品,也就是說必須在這個產(chǎn)品中體現(xiàn)人類的勞動,那些非是經(jīng)過人類勞動的產(chǎn)品,并非此種意義上的商品。其次,該產(chǎn)品應該必須是有用的,必須具有使用價值,能夠滿足人們對它的某種特定需求,沒有用的產(chǎn)品也是不能把他當作商品的。第三,該產(chǎn)品是用來交換而不是所有權人自己直接消費的。如果某一產(chǎn)品生產(chǎn)出來的目的只是用于自己使用和消費,那么這件產(chǎn)品同樣不是真正意義上的商品。通過我們對商品定義的分析,我們可以看出,對于以房屋的建造與銷售為主要經(jīng)營范圍的房地產(chǎn)企業(yè)來說,他們所生產(chǎn)出來的房屋大多是銷售給他人所有并使用,符合前面商品定義中要求的條件,因此可以作為一種商品,無非這種商品具有自己的特點罷了。
由于房屋可以作為商品,那么我們就把用于買賣的房屋叫做商品房。對于在商品房買賣合同中對買受人提供保護時的法律適用,不僅可以適用民法通則的原則性規(guī)定及合同之債的有關規(guī)定,可以適用《中華人民共和國合同法》的具體規(guī)定,同樣也可適用《中華人民共和國消費者權益保護法》等法律規(guī)定,這點似乎沒有什么爭議。但在我國現(xiàn)有的法律體系中,僅僅只有《中華人民共和國消費者權益保護法》第49條明確地規(guī)定了懲罰性賠償,其具體條文是:“經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的,應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍?!倍鳛槊穹ɑ痉ǖ拿穹ㄍ▌t并沒有懲罰性賠償?shù)囊?guī)定,合同法也沒有。法理學界普遍認為由于我國基本上是采用的大陸法系的法律體系,所以沒有采用具有英美法系特點的懲罰性賠償。但隨著對商家欺詐行為的泛濫與消費者在消費過程中的弱勢地位,似乎也有借鑒這種懲罰性賠償?shù)谋匾?,所以我國早?993年的消費者權益保護法的制定中便有了這一明確而具體的規(guī)定。也因此有些人誤解地認為最高人民法院在作出這一解釋時也采用的是消費者權益保護法所規(guī)定的懲罰性賠償原則。但是,我們從該解釋的條文中卻發(fā)現(xiàn),其制定此解釋的依據(jù)是“根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律,結(jié)合民事審判實踐,制定本解釋”,而惟獨沒有指明是依據(jù)《中華人民共和國消費者權益保護法》。筆者認為,這并非是最高人民法院的疏忽,而是另有他原因而故意不采用此法律規(guī)定的原因使然。但可惜的是,我們從其指明的四部法律中是無法找到明確的法律依據(jù)的。反而卻有學者特別指出說:“需注意的是,司法解釋未以消費者權益保護法作為其制定依據(jù),這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實質(zhì)性避開消費者權益保護法第四十九條所稱”雙倍賠償“規(guī)則的僵化適用,從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權?!保ㄈ~林著《懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用問題》,載于中國民商法律網(wǎng))“雖然筆者認為這種觀點特別強調(diào)了法官在審判中可以對賠償金額作出一定的”自由裁量“,在司法實踐可以較靈活地、根據(jù)不同案件的實際情況進行適當處理,在某些情形里可能會更好地達到懲罰性賠償?shù)哪康模瑥亩苊饬嗽谶m用消費者權益保護法的規(guī)定時適用一倍賠償?shù)臄?shù)額確定性。但是最高人民法院的這一規(guī)定并沒有明確的法律依據(jù),甚至也超過了最高人民法院制訂司法解釋內(nèi)容的權限,有越權解釋的嫌疑。因為根據(jù)《中華人民共和國人民法院組織法》第33條規(guī)定:最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題,進行解釋。五屆人大第19次會議于1981年6月10日通過的《全國人民代表大會常務委員會關于加強法律解釋工作的'決議》中第二條規(guī)定:”凡屬于法院審判工作中具體應用法律、法令的問題,由最高人民法院進行解釋?!岸罡呷嗣穹ㄔ河?月23日發(fā)布的《最高人民法院關于司法解釋工作的若干規(guī)定》第4條卻規(guī)定:”最高人民法院制定并發(fā)布的司法解釋,具有法律效力。“但全國人大常委會于3月15日通過的《中華人民共和國立法法》卻并沒有明確規(guī)定司法解釋為我國法律適用的淵源(也就是法律的形式),而且該法第八條明確規(guī)定對于民事基本制度只能制定為法律。通過這些規(guī)定我們可以清楚的看到,最高人民法院對在進行司法活動過程中對具體法律條文或適用條件等情況不明確時,才可以作出解釋,而并不是最高人民法院能夠獨立地創(chuàng)設或改變法律現(xiàn)有的規(guī)定。對于最高法院所稱的五種情形,現(xiàn)有的法律法規(guī)已經(jīng)有清楚而明確的規(guī)定,并非不知”如何具體應用“。由于懲罰性賠償已經(jīng)涉及到當事人的民事責任,是民事法律體系中最基本的也是最重要的內(nèi)容之一,在法律已有明確規(guī)定的情況下,最高法院的這一解釋明顯具有越權之嫌。同時,最高法院的這一解釋也無相應的法學理論依據(jù)。因為從現(xiàn)有的消費者權益保護法的規(guī)定來看,主要是針對經(jīng)營者提供商品或者服務有”欺詐行為“時才適用,也就是強調(diào)了行為的欺詐性。但最高法院的解釋明顯超出這一原則,不僅在出賣人有欺詐行為時適用,在違約時也同樣適用,筆者將在下文中詳細論述。所以,需要特別注意的是,盡管最高法院的這一解釋中的部份內(nèi)容在完全可以依據(jù)消費者權益保護法的規(guī)定來進行解釋的情況下,但卻由于想給法官保留更多的自由裁量的權力,反而使得本規(guī)定存在法律依據(jù)不足的嫌疑,從而使公民對其合法性產(chǎn)生質(zhì)疑。
三、司法解釋中規(guī)定可以主張要求承擔懲罰性賠償?shù)木唧w情形。
根據(jù)該解釋的規(guī)定,主要有以下五種情形買受人可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償。但是適用條件各有不同,需要引起我們的足夠注意。下面筆者將具體進行分析:
1、商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人,導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。我們知道,在出賣人在與買受人簽訂買賣合同后又將該房屋抵押給其他第三人,并不必然會導致該合同無法實際履行,因為出賣人也有可能會在買賣合同約定的履行期限到來之前將該抵押撤銷,這樣并不會影響到買受人的合法權益。所以最高人民法院規(guī)定,在適用此條款時必須要達到“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的”這一條件,簡單的說,主要包括房屋無法實際交付或無法辦理房屋。
權屬證書等。因為在這種情形下,才會導致出賣人的根本性違約,因此才會造成買受購買房屋的目的落空,嚴重影響到買受人的合法權益。特別是在買受人已經(jīng)支付相當金額的購房款時,一旦出賣人破產(chǎn)或者喪失償債能力,則買受人的損失幾乎無法得到保障。但是,筆者認為這一規(guī)定在法學理論上的合理性頗值商榷。因為在這種情況下,有兩種很顯然的可能存在,一是出賣人抵押房屋的目的是為了得到更多的資金,從而更好地履行合同的義務;第二種情形就是出賣人故意違約,也就是將所出賣的房屋抵押后無法撤銷該抵押,從而導致自己違約,根本無法履行自己的義務。對于故意違約或根本違約后處理,合同法第94條有著明確規(guī)定,具體為:“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形?!倍朔N情形就正好適用于合同法這條規(guī)定的第四款規(guī)定。但是,合同法并沒有在有關違約責任的條款中規(guī)定在這種情形下應承擔懲罰性賠償。當然,買受人可以要求出賣人賠償其全部損失,包括一些直接及間接的損失,這些都可以從合同法中違約責任的條款中找到依據(jù),但懲罰性賠償卻無任何法律依據(jù)。同時,如果適用消費者權益保護法適用懲罰性賠償?shù)钠墼p條件來確定,也不能適用懲罰性賠償,因為盡管出賣人此時在主觀上屬于故意違約,但其并不能構成欺詐,這兩者之間存在著很大的差別。所以,筆者認為這一規(guī)定既不符合法理也沒有法律依據(jù)。
2、商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人,導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。當出賣人將同一標的物與他人簽訂買賣合同后又將此標的物出賣給第三人,并不能都適用懲罰性賠償。而且就算是適用該規(guī)定,也只能由在先與出賣人簽訂買賣合同的買受人主張懲罰性賠償。我們知道,出賣人將同一標的物先后數(shù)次出賣給他人,最多只能履行其中的一份合同并交付標的物。對于其他人來講,都無法履行,也都是欺詐,這一點是不言而喻的。對于一物二賣甚至多賣的情形,嚴重的甚至可能會構成刑事詐騙犯罪,行為人可能會因此而承擔相應的刑事責任。但是在民事責任方面,究竟賠償多少為宜,只能以民法通則、合同法等民事實體法中有關民事責任的規(guī)定來處理,我們沒有發(fā)現(xiàn)這兩部份的法律中有任何懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。同時,最高法院的這一規(guī)定可能會出現(xiàn)適用上的困難,比如當一個出賣人將其房屋多次出賣給他人后,涉嫌合同詐騙而被追究刑事責任,那么在附帶民事訴訟時,是按照民法通則的規(guī)定賠償其損失呢還是依據(jù)此規(guī)定來判決其賠償損失并處以懲罰性賠償呢?顯然,法院是不能適用這個規(guī)定的,因為畢竟其不是法律的淵源。而如果單純作為一起民事案件來處理并適用此解釋規(guī)定的賠償時,豈不是比追究其刑事附帶民事責任能夠得到更多的賠償?而且,當出賣人與其他買受人共同故意侵害原買受人的合同債權時(也就是合同法理論上所稱“第三人侵害債權”),第三人應當承擔什么樣的責任呢?很可能承擔的是共同的、連帶的賠償,那么也讓其承擔懲罰性賠償嗎?因此,此解釋也給以后這方面內(nèi)容的立法帶來一定的困難或障礙。
3、出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明,而導致房屋買賣合同無效或撤銷、被解除的。由于出賣人在與買受人簽訂合同時明知自己沒有取得商品房預售許可,但仍然向買受人銷售商品房。盡管出賣人在合同簽訂后到房屋交付前可能會取得銷售許可。但是由于其直接違反了《中華人民共和國合同法》第52條、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條的強制性規(guī)定,因此導致該買賣合同無效。在此需要注意的是,雖然出賣人在此時沒有取得預售許可,但并不能一定會出現(xiàn)無法交付或者是無法履行合同全部義務,也就是說其仍然存在能夠履行合同義務的可能,但由于違反了法律的強制性規(guī)定,所以才導致無效的。所以在適用此條款時,并不以出出賣人是否在以后能實際履行或全面履行為適用要件,而且一定要注意合同無效的原因。但是,該解釋卻又在第2條規(guī)定:“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效”,此規(guī)定不僅與合同法的基本理論不相符合,與法律規(guī)定也不相同。我們在確定某一份合同是否有效,在合同沒有特別約定生效條件的情況下,只能以合同成立時來判斷。合同法第44條已經(jīng)作出了明確規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時生效?!倍罡叻ㄔ旱倪@一規(guī)定,不僅混亂了合同效力的理論體系,違反了法律的相關規(guī)定,更可能從反面告訴出賣人這樣一個判斷:有沒有預售許可證沒關系,只要以后在起訴時能取得預售許可即可。豈不是有鼓勵出賣人在沒有取得預售許可的情況下與買受人簽訂預售合同的嫌疑?筆者認為,此規(guī)定應當予以改正。同時,應注意此條規(guī)定僅僅限于在買賣合同被確認無效及被解除、撤銷時才能予以適用,而不是適用于合同生效后的違約處理。
4、出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實,而導致合同無效或者被撤銷、解除的。此時主要是指在雙方訂立買賣合同前出賣人已將出賣的房屋抵押給他人的情形。在此我們也應當注意,并不是只要出賣人在與買受訂立買賣合同時將該房屋抵押給他人,買受人就可以向出賣人主張懲罰性賠償。從現(xiàn)有法律特別是合同法的規(guī)定來看,當事人一方在與另一方簽訂合同時已經(jīng)將標的物抵押給他人,并不會必然導致該買賣合同無效或者被解除、撤銷,也并不必然會導致出賣人無法履行買賣合同的義務。關于這一觀點,我們可以從合同法第40條、第52條、第54條、第94條可以清楚地看出。所以,只有當出賣人將其出賣給買受人的房屋抵押給其他第三人后違反了上述四條款所規(guī)定的情形時,買受人才可依據(jù)合同法的具體規(guī)定與本解釋的規(guī)定向出賣人主張懲罰性賠償?shù)呢熑巍?BR> 5、出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實,導致合同無效或者被撤銷、解除的。出賣人在出賣房屋時,不論其是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人,還是已經(jīng)將此出賣房屋作為拆遷補償安置房屋,此時對于買受人來說都屬于欺詐。因為其將房屋已經(jīng)賣出,盡管出賣人可能會違反在先與第三人所簽訂的合同而將房屋實際交付給買受人,但是我們現(xiàn)在的經(jīng)濟秩序及法律秩序中都不能對這種現(xiàn)象予以默認或鼓勵,必須予以嚴厲的制裁,來充分保證交易安全。所以,對于此類欺詐行為,歷來都是民法中規(guī)范及懲罰的重點。如果在這種情況下對其適用懲罰性賠償,可以達到民事制裁或懲罰的目的,不僅符合法理,也與消費者權益保護法規(guī)定的條款相一致。
四、懲罰性賠償?shù)倪m用與合同效力狀態(tài)之間的關系。
債務人主動履行債務后將債務依法提存;5債權人自愿免除了債務人所應承擔的債務;6混同,也就債權人與債務人同歸于一人。當然,合同也可因法律的特別規(guī)定或者當事人約定其他條件成就而終止。但需要注意的是,合同在終止之前是有效的。從上文所提到的五種懲罰性賠償?shù)那樾蝸砜?,既包括了合同因違反了法律的強制性規(guī)定而無效的情形,也包括了合同出現(xiàn)了約定或法定的解除情形而被買受人解除的情形,也包括了合同被買受人依法撤銷的情形,同時還包括了有效合同在履行的過程中違約的情形。這些適用情形涉及到了合同不同的效力形態(tài),應當說是比較全面的保護了買受人的合法權益。
五、對最高人民法院確立懲罰性賠償?shù)脑u價與建議。
筆者認為,由于最高人民法院制訂的這份解釋涉及到民法中民事責任的基本內(nèi)容,而這部份的內(nèi)容或規(guī)定只有法律才有權作出明確的規(guī)定,最高人民法院無權就民事責任的基本內(nèi)容來自行作出司法解釋,從而不適當?shù)卦黾右环矫袷轮黧w的民事責任。因此,此解釋應屬越權解釋,其效力值得我們進行研究與探討。其次,對于此解釋中適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形,現(xiàn)有的法律已經(jīng)作出了明確的規(guī)定,最高人民法院不能超越法律的規(guī)定來擅自擴大解釋。第三,根據(jù)消費者權益保護法對消費者保護的基本原則,并結(jié)合到民法的誠實信用原則,當經(jīng)營者提供商品或者服務有“欺詐行為”等違反誠實信用原則的行為時,讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要。而本司法解釋卻擴大了這一原則和條件,不僅在出賣人在簽訂買賣合同有欺詐行為時應當承擔懲罰性賠償?shù)呢熑危以谄溆羞`約行為時也承擔懲罰性賠償責任,不僅超越了現(xiàn)行法律的原則性規(guī)定,而且也破壞了現(xiàn)有的民事責任的法學理論體系與法律體系。第四,最高法院的這個解釋也有不完善或者含義不清甚至是重復的地方。如解釋第8條中規(guī)定,“具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。前面已經(jīng)指出可以要求“返還已付購房款及利息、賠償損失”,而后面卻又規(guī)定“并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”,由于這兩種賠償是可以同時適用的,那么前面的“賠償損失”與后面的“賠償責任”有何區(qū)別與不同呢?這兩種賠償是什么關系呢?尚待明確。該解釋第9條也是這樣規(guī)定的。最后,盡管該解釋強有力的保護了買受人的合法權益,但也可能會讓買受人取得不當利益,特別是不誠實的購房者,等等,這也可能會影響到民法的公平原則。需要值得一提的是,盡管筆者也對商品房買賣過程中出賣人的欺詐行為及/或違約行為深惡痛絕,但是司法過程畢竟是一個理性的過程,不能用感情來不恰當?shù)挠绊懙椒芍朴?,也不能影響到法律的適用。所以筆者認為,人民法院在審理此類案件時也應當嚴格注意適用懲罰性賠償?shù)臈l件,審慎適用懲罰性賠償。也許最高人民法院的這一規(guī)定不僅極大地保護了買受人的合法權益,而且也可能會對房地產(chǎn)銷售行為的規(guī)范起到一定的作用,但如果制訂這個解釋的主要目的是這個想法的話未免太過于簡單。對于現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)與銷售中出現(xiàn)的種種問題,需要用行政的、金融的、法律的等各個方面的共同努力才能取得較好的效果。只要能夠充分地、不折不扣地運用好現(xiàn)有合同法中關于違約責任的賠償規(guī)定就已經(jīng)足以對買受人進行充分的法律保護,根本不必超出現(xiàn)有法律規(guī)定,比如對于欺詐性銷售,可以按照消費者權益保護法的規(guī)定予以懲罰性賠償,而在其他違約行為的損失賠償?shù)姆秶_定上,我們完全可以對買受人受到直接損失及間接損失都予以賠償,甚至對買受人在勝訴后的律師費用等都予以支持,等等,這樣既不會超越法律又不會讓其受到損失,又何必讓買受人得到不當利益而同時損害出賣人的合法權益呢?也許,這個解釋只是在特定的歷史時期的特殊產(chǎn)物吧??偠灾P者認為最高法院的這一司法解釋既沒有足夠的法學理論支持,也沒有明確的法律依據(jù),而且規(guī)定的內(nèi)容也超出了現(xiàn)行有關法律的明確規(guī)定,此規(guī)定內(nèi)容的合理性與合法性都值得商榷。所以筆者希望最高人民法院以后在修改這個解釋時能夠充分考慮到存在的各種問題,并力爭作出更好的規(guī)定與處理。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇一
引導語:在房地產(chǎn)買賣合同中,正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型,內(nèi)容一般包括房屋買賣合同的基本條款,如房屋位置、結(jié)構、建筑面積、價款及其支付期限、交房期限、質(zhì)量標準、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記等條款。今天,小編為大家整理了關于內(nèi)銷商品房買賣合同范本,歡迎閱讀與參考!
賣方(以下簡稱甲方):____________
買方(以下簡稱乙方):____________
甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關規(guī)定,通過________方式,取得北京市________區(qū)(縣)________地塊的土地使用塊,土地面積為________平方米,土地使用年限________年,自_______年____月____日至____年____月 ____日止,國有土地使用證號為_________.甲方在上述地塊上建設的____現(xiàn)已竣工,取得房屋所有權證(證號為____)。經(jīng)北京市房屋土地管理局審核,準予上市銷售,北京市商品房銷售許可證號為________.
乙方自愿購買甲方的________房屋,房屋用途為________.甲方出售該房屋時亦同時將該房屋分攤的土地使用面積轉(zhuǎn)讓給乙方。
雙方經(jīng)協(xié)商,就上述房屋的買賣事宜,訂立本合同。
第一條 ________房屋,建筑面積為________平方米(含共有共用面積),房屋狀況詳見附件,土地面積________平方米(含共有共用面積),土地使用期限自房屋產(chǎn)權過戶之日起至__________年____月____日止。
上述面積已經(jīng)________房地局測繪。
第二條 雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣_________元,價款合計為(大寫)____仟____佰____拾____萬____仟 ____佰____拾____元整(小寫:_________元)。乙方預付的定金________元,在乙方最后一次付款時轉(zhuǎn)為購房價款。
第三條 乙方同意在本合同簽定________日內(nèi)將購房價款全部匯入甲方指定銀行。
甲方指定銀行:____________
銀行帳號:____________
第四條 甲方同意在________年____月____日前將房屋交付給乙方。交付時,甲方提交建設工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的`《北京市建設工程質(zhì)量合格證書》,并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點:________.
甲方同意按《建設工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設工程質(zhì)量條例》及有關規(guī)定,自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。
第五條 乙方同意在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機構之前,其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負責管理。
第六條 雙方同意在簽定本合同后三十日內(nèi),持本合同和有關證件到北京市________房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣立契過戶手續(xù),并按有關規(guī)定申領房地產(chǎn)權屬證件。
辦理上述手續(xù)時發(fā)生的稅費,由雙方依照有關規(guī)定繳納。
第七條 本合同生效后,除不可抗力外,甲方不按期交付房屋的,乙方有權向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付日止,每延期一日甲方按乙方已支付房價款金額的萬分之____(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金。逾期超過________日(遇法定節(jié)假日順延)甲方未交付房屋的,乙方有權終止本合同。合同終止自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同終止后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外,并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方。利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率人民幣計算。
第八條 本合同生效后,除不可抗力外,乙方不按期付款的,甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本合同約定付款之日第二天起至實際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價款的萬分之____(大寫數(shù)字)向甲方支付延期違約金。逾期超過________日(遇法定節(jié)假日順延)乙方仍未付款的,甲方有權終止本合同。合同終止自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還,甲方將乙方已付的房價款退還給乙方。
第九條 本合同自雙方簽字之日起生效,未盡事宜,雙方可另簽補充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽定的補充協(xié)議,為本合同不可分割的組成部分,具有同等的法律效力。
第十條 本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不成的,雙方同意按以下第_________(大寫數(shù)字)種方式解決糾紛。
(一)提交北京仲裁委員會仲裁。
(二)任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。
第十一條 本合同正本一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份,副本________份,房地產(chǎn)交易管理部門……各一份。
甲方(簽字):_________________
法定代表人:___________________
身份證號碼:___________________
地址:_________________________
聯(lián)系電話:_____________________
郵政編碼:_____________________
代理人:_______________________
聯(lián)系電話:_____________________
___________年_______月_______日
乙方(簽字):_________________
法定代表人:___________________
身份證號碼:___________________
地址:_________________________
聯(lián)系電話:_____________________
郵政編碼:_____________________
代理人:_______________________
聯(lián)系電話:_____________________
___________年_______月_______日
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇二
尊敬的審判長、審判員:
律師事務所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托,指派本人擔任其一審訴訟代理人,參與本案的訴訟活動。
開庭前,本代理人提供了證據(jù),查閱了案卷材料和相關法律規(guī)定,對本案糾紛事實以及雙方當事人爭議的焦點有了清楚的認識和了解。本代理人認為,根據(jù)本案客觀事實、相關證據(jù)材料和我國有關民事法律規(guī)定,原告的訴訟請求與事實不符,于法無據(jù),不能成立,依法應予駁回。反訴人的反訴請求合理合法,依法應予支持?,F(xiàn)就本案的焦點問題發(fā)表以下代理意見:
一、關于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。
同,經(jīng)過多次咨詢、協(xié)商和談判,充分體現(xiàn)了雙方當事人的真實意思。再次,合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來看,原告投資開發(fā)房地產(chǎn),原告出資向被告購買商品房,整個合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后,合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關規(guī)定,到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預售登記,取得政府管理部門認可,形式完備。
根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定:依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應嚴格遵守合同,履行合同義務,而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。
(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖,一層平面圖標有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標示和說明,而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的,并提交建設局存檔保管的。
4、被告補充提供的證據(jù)建設施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務所報備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫,何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗收意見書,意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費者委員會答復中也承認有地下車庫,并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認部分戶型是有地下車庫的,只要被告同意交房,原告可以進行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來看,遠離市區(qū),戶戶有車,如果沒有地下車庫,又沒有配套建設地面停車場,被告根本不會購買,也無法居住使用,根本達不到被告購買別墅的目的。如果原告強調(diào)訴爭商品房原先報批時就沒有地下車庫,那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時,還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為,豈不構成欺詐?亦應承擔相應的法律后果和責任。
(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣,原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖,三層平面圖前后標明兩個陽臺。
2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標示和說明,而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的,并提交建設局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費者委員會答復中也承認三樓有陽臺,其將陽臺外移,并表示可以整改。
(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定,原告應當在20xx年12月30日前,依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定,將經(jīng)過驗收合格,并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此,原告是否具備交房,至少要同時具備兩個條件,一是驗收合格,二是符合合同約定,兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗收報告和建筑工程消防驗收意見書是違規(guī)的驗收結(jié)果,與商品房的實際情況不符,不能作為竣工驗收合法依據(jù)。首先,這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方,房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司,施工單位為建筑工程有限公司,而建筑工程消防驗收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司,施工單位為建筑工程有限公司,在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設工程有限公司。兩家監(jiān)理單位,三家施工單位,到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位,無法確定,如何能進行驗收?充分說明本案的違規(guī)驗收。其次,這兩文件中所體現(xiàn)的驗收結(jié)果與商品房實際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的主體施工完成,請問三樓的陽臺在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成,請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃氣工程完成,請問燃氣管道,接口在什么地方?整個房屋沒有通風和排氣施工,如何居住使用?所有規(guī)劃、設計和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先,沒有按合同約定,建設地下室車庫。其次,沒有按合同約定,建設三樓陽臺。第三,沒有按照合同約定,建設安裝門窗,預留管道。造成原告開發(fā)建設的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件,也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條,以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定,原告開發(fā)建設的別墅商品房除了應當經(jīng)過設計、施工、監(jiān)理、建設單位驗收合格外,還應當符合法律、法規(guī)關于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定,包括消防驗收、規(guī)劃驗收等,直到辦好商品房權屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時沒有通過規(guī)劃驗收,沒有辦理權屬登記備案手續(xù),依法不具備交房條件,原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時,根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定,原告應當在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告),才具有交房的法律效力。
三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺,再加上其他違約應承擔違約責任,被告有權反訴要求原告退房,退還所收購房款,并賠償被告經(jīng)濟損失。
1、原被告雙方關于商品房規(guī)劃設計,使用功能的約定是明確具體的,且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的,原告無權擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫,而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明,該商品房應有地下室車庫的,被告也是因為有地下室車庫才選擇購買的?,F(xiàn)在原告開發(fā)建設的商品房突然沒有了地下室車庫,而且也沒有配套建設地面停車場,是明顯的重大違約行為,再加上前面所列舉的其他違約行為,如**縣建設局已經(jīng)確認的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工,原告的行為已經(jīng)構成了根本性違約,被告無法達到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定,當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的,當事人可以解除合同的。
2、被告對于原告的違約行為,已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達的,而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收,但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容,原告也沒有對被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定,當事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。因此,本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關法律規(guī)定,要求解除合同,并將解除合同。
通知書。
送達原告,原被告雙方的商品房買賣合同已經(jīng)解除,人民法院應當予以確認,原告應承擔由此所產(chǎn)生的法律責任。
3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當時不具備交房條件,也沒有再次通知被告交房,從商品房買賣合同約定的交房時間為20xx年12月30日之前,至今逾期已達到210天,已遠遠超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房,被告有權解除合同的規(guī)定。同時,根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定,出賣人遲延交付房屋,超過三個月合理期限的,買受人有權解除合同。因此,本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法,依法應予以支持。
綜上所述,本代理人認為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程,原告存在欺詐行為,而且原告所開發(fā)建設的商品房不具備交房條件,也不符合合同約定的交房和使用條件,構成根本性違約,被告的購房目的難以實現(xiàn),可以要求解除商品房買賣合同。因此,本案原告訴訟請求于理無據(jù),于法無依,請求人民法院予以駁回,被告的反訴請求合情合理合法,請求人民法院予以支持。
律師事務所。
律師:
2*年*月**日。
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內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇三
甲方(需方):
乙方(供方):
按照《中華人民共和國民法典》,經(jīng)甲乙雙方協(xié)商,甲方采購乙方石材,為明確雙方的權利、義務,結(jié)合本工程具體情況,雙方達成如下協(xié)議:
第一條:工程概況。
1.1工程名稱:景新大廈。
1.2工程地點:四十米大街。
1.3承包范圍:景新大廈外墻石材供應、加工、運輸及安裝。
1.4承包方式:包工包料、干掛。
1.5工期:20年4月11日起,共120個工作日。
1.6價格:
注:1.以上總價格為暫定價,以竣工后實際鋪貼平米決算總造價為準。
2、石材加工包括磨邊、修角,安裝包括開挖電梯按鈕孔。
第二條:甲方工作。
2.1開工前,甲方向乙方提供樣品的確認,石材施工堆放場地,確定面積;提供施工所需要的用電用水設備,說明注意事項。
2.2如果必要指派專人為工地代表,負責合同履行,對工程質(zhì)量、進度進行監(jiān)督檢查,辦理驗收、變更、登記手續(xù)和其他事宜。
2.3甲方應免費提供水、電等配合。
第三條:乙方工作:
3.1進場前向甲方提供有關施工的方案和進度計劃,交甲方審定。
3.2指派專人為工地代表,負責合同履行,按合同要求組織施工,保質(zhì)保量、按期完成施工任務。
3.3乙方嚴格按照甲方的總進度計劃進行施工,不得違背甲方的進度計劃。
第四條:技術要求。
4.1甲方保證施工前,會同乙方對現(xiàn)場的結(jié)構檢查,無明顯的缺陷。
(乙方可派人協(xié)助認可電梯門口結(jié)構完整,以保證工程質(zhì)量。
)
4.2乙方提供的石材不得有色差,有嚴重色差的撤場調(diào)換。
4.3施工前,不得發(fā)現(xiàn)石材表面有破裂現(xiàn)象或者其他痕紋。
4.4施工時掛石材全部采用干掛施工,并且做好樣板,決定樣板后按樣板施工。
第五條:工程質(zhì)量及驗收的約定。
5.1施工時,發(fā)現(xiàn)石材有色差、痕跡、裂紋等質(zhì)量問題,并且在施工過程中損壞石材等因素,全部由乙方負責。
5.2在施工過程中,乙方應做好產(chǎn)品的保護和看管工作。
5.3工程完工后,乙方應在符合驗收標準情況下,通知甲方驗收,并辦理驗收、移交手手續(xù),,驗收時按國家有關規(guī)范執(zhí)行。
第六條:工程價款及結(jié)算的約定。
6.1簽定合同后三天之內(nèi),甲方預付合同總額/作為預付款,工程施工完成50%時,甲方在七天內(nèi)首付合同總額的40%,全部完成并經(jīng)驗收合格后,在一個月內(nèi)支付到95%,余下5%作為質(zhì)量保證金在滿一年后付清。
第七條:安全生產(chǎn)。
乙方施工時必須切實注意安全,應遵守有關的安全條例,如發(fā)生工傷事故由乙方自負,甲方概不負責。
第八條:爭議或糾紛處理由甲乙雙方友好協(xié)商解決。
第九條:附則。
9.1本合同正本兩份,雙方各執(zhí)一份。
9.2本合同履行完成后自動終止。
甲方(公章):_________乙方(公章):_________。
法定代表人(簽字):_________法定代表人(簽字):_________。
_________年____月____日_________年____月____日。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇四
住所地:
法定代表人:
電話:郵編:
被上訴人:b公司。
住所地:
文書送達地:
法定代表人:
電話:郵編:
上訴人不服上海市區(qū)人民法院(20)民二(商)初字第號《民事裁定書》(下簡稱原審裁定),特提出上訴。
上訴請求:
1、請求撤銷(20)民二(商)初字第號《民事裁定書》,發(fā)回重審;。
2、本案受理費由被上訴人承擔。
事實與理由:
1、上訴人與被上訴人單獨構成買賣關系。
原審裁定認定上訴人向被上訴人送貨、以自身名義開具增值稅發(fā)票、以自身名義收款的行為并不單獨與被上訴人發(fā)生買賣關系,而是其股東(案外人)c投資有限公司的履約行為。這一認定沒有事實與法律依據(jù),理由如下:
(1)標的物的所有權。
根據(jù)《合同法》第一百三十條規(guī)定:“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權于買受人,買受人支付價款的合同?!痹诒景钢?,標的物是d產(chǎn)品,而d產(chǎn)品是由上訴人生產(chǎn)制造,所有權自然應當歸屬上訴人。
根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條規(guī)定:“在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物……單位和個人,為增值稅的納稅人,應當依照本條例繳納增值稅?!痹诒景钢?,增值稅發(fā)票記賬銷貨單位為上訴人,也證明了上訴人擁有標的物所有權,是出賣人。
(2)所有權轉(zhuǎn)移。
本案中,上訴人作為出賣人通過貨運方式將d產(chǎn)品所有權轉(zhuǎn)移給買受人(被上訴人)。
(3)買受人付款。
本案中被上訴人接貨后,向上訴人支付部分款項。中國農(nóng)業(yè)銀行聯(lián)行來賬憑證顯示:“付款人為被上訴人,收款人為上訴人?!?BR> (4)c投資有限公司作為投資性的控股公司,營業(yè)范圍中不包含生產(chǎn)d產(chǎn)品等內(nèi)容,其主要是負責對包括上訴人在內(nèi)在幾家子公司的生產(chǎn)經(jīng)營、重大事項進行宏觀上的組織、協(xié)調(diào)、管理等工作。因此,其并不從事具體的d產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動,也不可能與被上訴人構成實際的買賣關系。
因此,上訴人與被上訴人單獨構成d產(chǎn)品買賣關系。原審裁定認定c投資有限公司與被上訴人構成買賣關系,不符合d產(chǎn)品買賣的客觀事實,也不符合《合同法》、《中華人民共和國增值稅暫行條例》以及工商管理等有關規(guī)定。
2、上訴人提起訴訟的依據(jù)。
上訴人是依據(jù)增值稅發(fā)票、進賬單與貨票向被上訴人提起訴訟的,而非原審裁定所認定依照《經(jīng)銷商合同》。上訴人是一個獨立的法人,而簽訂《經(jīng)銷商合同》的主體是上訴人的股東c投資有限公司與被上訴人,并非上訴人?!督?jīng)銷商合同》是作為一個框架協(xié)議或指導性文件,只是確立了被上訴人的經(jīng)銷商地位,使得被上訴人取得了與包括上訴人在內(nèi)的三家子公司發(fā)生d產(chǎn)品買賣業(yè)務的資格。
上訴人并非履行《經(jīng)銷商合同》,也不是依據(jù)《經(jīng)銷商合同》起訴被上訴人,上訴人的起訴依據(jù)是增值稅發(fā)票、進賬單與貨票。這些材料已形成了一個完整的證據(jù)鏈,證明上訴人與被上訴人的買賣關系,以及被上訴人未支付貨款的.數(shù)額。
該《經(jīng)銷商合同》僅僅是作為上訴人與被上訴人的交易習慣之一。這就是說,當上訴人與被上訴人直接發(fā)生買賣關系后,在雙方履行合同過程中,如有權利義務約定不明時,雙方應盡可能地參照《經(jīng)銷商合同》予以確定。
綜上所述,原審裁定認定缺乏事實與法律依據(jù),上訴人與被上訴人之間買賣關系合法有效,上訴人符合法律規(guī)定的起訴條件?,F(xiàn)特向貴院提起上訴,請求貴院在查明事實的基礎上,撤銷原審裁定,發(fā)回重審。
此致
上海市中級人民法院。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇五
一、訴訟請求:
2、本案的訴訟費用由被告承擔。
二、事實及理由如下:
2014年1月13日,原告為其所有的滬***號小型轎車向被告中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司徐州市分公司購買了保險,雙方協(xié)商確定按照新車購置價176萬元,購買了包括機動車損失保險、不計免賠特約條款等在內(nèi)的保險。保險期限自2014年1月14日零時起至2015年1月13日二十四時止。
2014年2月20日15時許,原告駕駛被保險車輛沿沛縣龍河公路由北向南行駛至安國七堡村附近時,因躲避行人與路邊樹木發(fā)生碰撞后駛?cè)肼愤吅又?,造成全車損壞。交警和保險公司均派人到現(xiàn)場查勘,并對事故予以確認。
2014年3月12日原被告雙方簽訂了車輛損失確認單,被保險車輛被認定為全損,定損金額為830720元,殘值作價金額為10萬元;后殘值于2014年3月18日由被告拍賣,所得10萬元由原告取得。另外事故發(fā)生時原告先行墊付了施救費2200元,應由被告支付。綜上,被告應在2014年3月22日前向原告支付車輛損失賠償款共計732920元。然而被告至今尚未履行保險合同約定的賠償義務,請求法院依法判決,維護我方合法權益。
法庭調(diào)查,原告舉證。
證據(jù)一:保險單。
1證明原告向被告投保了機動車損失保險和不計免賠率險。
2證明原被告雙方協(xié)商確定新車購置價為176萬,并以此確定了保險金額。3證明保險車輛的初次登記時間為2006年10月17日,即被保險車輛的新車購置時間。
4證明保險期間為自2014年1月14日零時起至2015年1月13日二十四時止。
證據(jù)二:車損險保險合同范本。
1根據(jù)第四條約定,原告駕駛保險車輛因墜落導致車輛損失的,保險公司應承擔保險責任。
2根據(jù)第十條約定,保險金額由原被告雙方根據(jù)投保時被保險車輛的新車購置價確定為176萬元。
3根據(jù)第二十四條約定,被保險車輛發(fā)生事故后,經(jīng)被告檢驗,認定車輛全損,并確定損失金額為830720元。
4根據(jù)第二十五條約定,被保險車輛遭受損失后的殘值部分已有被告拍賣處理,拍賣所得10萬元由原告取得。
5根據(jù)二十七條約定,被保險車輛的折舊金額為:1760000*0.6%*88=929280元;保險事故發(fā)生時被保險車輛的實際價值為830720元,與被告定損金額一致。
證明被保險車輛發(fā)生事故的真實性以及事故的時間、地點、過程。
證據(jù)四:中國人民財產(chǎn)保險股份有限公司機動車保險車輛損失情況確認書證明被告對被保險車輛認定為全損,并確定損失金額為830720元。
證據(jù)五:機動車轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
證明被保險車輛殘值部分已經(jīng)處理完畢。
證據(jù)六:施救費發(fā)票。
證明施救被保險車輛時原告支付2200元施救費。
被告答辯情形:
注:法庭辯論主體思路為被告是否有充分的理由和證據(jù)證明保險單、保險合同條款和定損合同無效,否則應認定保險合同真實有效,雙方應予以履行;是否能證明事故不屬實;是否能證明事故不屬于保險責任范圍。
情形一:投保人投保時未如實告知投保車輛的二手車交易價格,保險人有權解除合同;投保人存在欺詐,要求撤銷已經(jīng)簽訂的定損合同。
法律依據(jù):《保險法》第十六條:訂立保險合同,保險人就保險標的或者被保險人的有關情況提出詢問的,投保人應當如實告知。
投保人故意或者因重大過失未履行前款規(guī)定的如實告知義務,足以影響保險人決定是否同意承?;蛘咛岣弑kU費率的,保險人有權解除合同。
我方辯論:1保單上明確載明投保車輛的初次登記日期為“2006年10月17日”,因此被告在保險合同簽訂時就應當知道投保車輛系二手車,但未詢問二手車的交易價格,我方無告知義務,更不存在欺詐。
2投保車輛的交易價格與保險合同無關,不影響保險合同的效力。車損險合同是按照保險事故發(fā)生時保險標的的實際價值確定保險價值的不定值合同,而保險標的的實際價值與其交易價格無必然聯(lián)系,即使是通過無償贈與的形式獲得保險標的的所有權,也不影響保險標的的實際價值。
情形二:保險金額超過保險價值,超過部分無效。保單上的保險金額為176萬元,而投保車輛的實際價值即其購買價格為26萬元,因此保險金額遠遠高出保險價值,超過部分無效,只同意在26萬的保險金額范圍內(nèi)理賠。
法律依據(jù):《保險法》第五十五條:投保人和保險人約定保險標的的保險價值并在合同中載明的,保險標的發(fā)生損失時,以約定的保險價值為賠償計算標準。
投保人和保險人未約定保險標的的保險價值的,保險標的發(fā)生損失時,以保險事故發(fā)生時保險標的的實際價值為賠償計算標準。
保險金額不得超過保險價值。超過保險價值的,超過部分無效,保險人應當退還相應的保險費。
我方辯論:對方主張以投保車輛的購入價格作為保險價值,既無合同約定也無法律依據(jù)。實際上在投保時當事人是以新車購置價來確定保險金額的,即雙方協(xié)商確定新車購置價為176萬元,并以此確定車輛損失保險的保險金額也為176萬元。這樣的確定方式符合保險條款第10條的規(guī)定,應當成為賠償處理的依據(jù)。
情形三:對交通事故的真實性不予認可。在保險公司對事故現(xiàn)場進行勘察時,原告身上并無水跡,與原告所稱車輛在其駕駛下入水的情形不符,因此本次交通事故的真實性存在疑點。
我方辯論:因為事發(fā)時為冬季,原告在駕車落水后涉水上岸衣服已經(jīng)濕透,冰冷難耐遂去附近的集市購買新衣?lián)Q上,因此身上才會沒有水跡。
對于此次交通事故有交警部門出具的事故責任認定書,被告無確切證據(jù)的應以此為準。
情形四:保險車輛損失不在保險責任范圍內(nèi)。保險車輛是在撞擊后駛?cè)牒又袑е萝囕v損失的,根本損失原因是落水。而落水并不在保險合同第五條保險責任的范圍內(nèi),因此不予理賠。
合同依據(jù):《保險合同》第四條:保險期間內(nèi),被保險人或其允許的合法駕駛?cè)嗽谑褂帽槐kU機動車過程中,因下列原因造成被保險機動車的損失,保險人依照本保險合同的約定負責賠償:
(一)碰撞、傾覆、墜落;。
(二)火災、爆炸、自燃;。
(三)外界物體墜落、倒塌;。
(四)暴風、龍卷風;。
(五)雷擊、雹災、暴雨、洪水、海嘯;。
(六)地陷、冰陷、崖崩、雪崩、泥石流、滑坡;。
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內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇六
尊敬的審判長、審判員:
律師事務所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托,指派本人擔任其一審訴訟代理人,參與本案的訴訟活動。
開庭前,本代理人提供了證據(jù),查閱了案卷材料和相關法律規(guī)定,對本案糾紛事實以及雙方當事人爭議的焦點有了清楚的認識和了解。本代理人認為,根據(jù)本案客觀事實、相關證據(jù)材料和我國有關民事法律規(guī)定,原告的訴訟請求與事實不符,于法無據(jù),不能成立,依法應予駁回。反訴人的反訴請求合理合法,依法應予支持?,F(xiàn)就本案的焦點問題發(fā)表以下代理意見:
一、關于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。
同,經(jīng)過多次咨詢、協(xié)商和談判,充分體現(xiàn)了雙方當事人的真實意思。再次,合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來看,原告投資開發(fā)房地產(chǎn),原告出資向被告購買商品房,整個合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后,合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關規(guī)定,到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預售登記,取得政府管理部門認可,形式完備。
根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定:依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應嚴格遵守合同,履行合同義務,而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。
(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖,一層平面圖標有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標示和說明,而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的,并提交建設局存檔保管的。
4、被告補充提供的證據(jù)建設施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務所報備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫,何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗收意見書,意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費者委員會答復中也承認有地下車庫,并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認部分戶型是有地下車庫的,只要被告同意交房,原告可以進行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來看,遠離市區(qū),戶戶有車,如果沒有地下車庫,又沒有配套建設地面停車場,被告根本不會購買,也無法居住使用,根本達不到被告購買別墅的目的。如果原告強調(diào)訴爭商品房原先報批時就沒有地下車庫,那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時,還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為,豈不構成欺詐?亦應承擔相應的法律后果和責任。
(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣,原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖,三層平面圖前后標明兩個陽臺。
2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標示和說明,而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的,并提交建設局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費者委員會答復中也承認三樓有陽臺,其將陽臺外移,并表示可以整改。
(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定,原告應當在20xx年12月30日前,依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定,將經(jīng)過驗收合格,并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此,原告是否具備交房,至少要同時具備兩個條件,一是驗收合格,二是符合合同約定,兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗收報告和建筑工程消防驗收意見書是違規(guī)的驗收結(jié)果,與商品房的實際情況不符,不能作為竣工驗收合法依據(jù)。首先,這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方,房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司,施工單位為建筑工程有限公司,而建筑工程消防驗收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司,施工單位為建筑工程有限公司,在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設工程有限公司。兩家監(jiān)理單位,三家施工單位,到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位,無法確定,如何能進行驗收?充分說明本案的違規(guī)驗收。其次,這兩文件中所體現(xiàn)的驗收結(jié)果與商品房實際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的主體施工完成,請問三樓的陽臺在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成,請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃氣工程完成,請問燃氣管道,接口在什么地方?整個房屋沒有通風和排氣施工,如何居住使用?所有規(guī)劃、設計和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先,沒有按合同約定,建設地下室車庫。其次,沒有按合同約定,建設三樓陽臺。第三,沒有按照合同約定,建設安裝門窗,預留管道。造成原告開發(fā)建設的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件,也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條,以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定,原告開發(fā)建設的別墅商品房除了應當經(jīng)過設計、施工、監(jiān)理、建設單位驗收合格外,還應當符合法律、法規(guī)關于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定,包括消防驗收、規(guī)劃驗收等,直到辦好商品房權屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時沒有通過規(guī)劃驗收,沒有辦理權屬登記備案手續(xù),依法不具備交房條件,原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時,根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定,原告應當在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告),才具有交房的法律效力。
三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺,再加上其他違約應承擔違約責任,被告有權反訴要求原告退房,退還所收購房款,并賠償被告經(jīng)濟損失。
1、原被告雙方關于商品房規(guī)劃設計,使用功能的約定是明確具體的,且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的,原告無權擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫,而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明,該商品房應有地下室車庫的,被告也是因為有地下室車庫才選擇購買的?,F(xiàn)在原告開發(fā)建設的商品房突然沒有了地下室車庫,而且也沒有配套建設地面停車場,是明顯的重大違約行為,再加上前面所列舉的其他違約行為,如**縣建設局已經(jīng)確認的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工,原告的行為已經(jīng)構成了根本性違約,被告無法達到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定,當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的,當事人可以解除合同的。
2、被告對于原告的違約行為,已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達的,而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收,但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容,原告也沒有對被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定,當事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。因此,本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關法律規(guī)定,要求解除合同,并將解除合同通知書送達原告,原被告雙方的商品房買賣合同已經(jīng)解除,人民法院應當予以確認,原告應承擔由此所產(chǎn)生的法律責任。
3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當時不具備交房條件,也沒有再次通知被告交房,從商品房買賣合同約定的交房時間為20xx年12月30日之前,至今逾期已達到210天,已遠遠超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房,被告有權解除合同的規(guī)定。同時,根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定,出賣人遲延交付房屋,超過三個月合理期限的,買受人有權解除合同。因此,本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法,依法應予以支持。
綜上所述,本代理人認為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程,原告存在欺詐行為,而且原告所開發(fā)建設的商品房不具備交房條件,也不符合合同約定的交房和使用條件,構成根本性違約,被告的購房目的難以實現(xiàn),可以要求解除商品房買賣合同。因此,本案原告訴訟請求于理無據(jù),于法無依,請求人民法院予以駁回,被告的反訴請求合情合理合法,請求人民法院予以支持。
律師事務所。
律師:
2*年*月**日。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇七
甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關規(guī)定,通過________方式,取得北京市________區(qū)(縣)________地塊的土地使用塊,土地面積為________平方米,土地使用年限________年,自_______年____月____日至____年____月____日止,國有土地使用證號為_________。甲方在上述地塊上建設的____現(xiàn)已竣工,取得房屋所有權證(證號為____)。經(jīng)北京市房屋土地管理局審核,準予上市銷售,北京市商品房銷售許可證號為________。
乙方自愿購買甲方的________房屋,房屋用途為________。甲方出售該房屋時亦同時將該房屋分攤的土地使用面積轉(zhuǎn)讓給乙方。
第一條________房屋,建筑面積為________平方米(含共有共用面積),房屋狀況詳見附件,土地面積________平方米(含共有共用面積),土地使用期限自房屋產(chǎn)權過戶之日起至__________年____月____日止。
上述面積已經(jīng)________房地局測繪。
第二條雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣_________元,價款合計為(大寫)____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整(小寫:_________元)。乙方預付的定金________元,在乙方最后一次付款時轉(zhuǎn)為購房價款。
第三條乙方同意在本合同簽定________日內(nèi)將購房價款全部匯入甲方指定銀行。
甲方指定銀行:____________。
銀行帳號:____________。
第四條甲方同意在________年____月____日前將房屋交付給乙方。交付時,甲方提交建設工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《北京市建設工程質(zhì)量合格證書》,并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點:________。
甲方同意按《建設工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設工程質(zhì)量條例》及有關規(guī)定,自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。
第五條乙方同意在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機構之前,其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負責管理。
第六條雙方同意在簽定本合同后三十日內(nèi),持本合同和有關證件到北京市________房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣立契過戶手續(xù),并按有關規(guī)定申領房地產(chǎn)權屬證件的。
辦理上述手續(xù)時發(fā)生的稅費,由雙方依照有關規(guī)定繳納。
第七條本合同生效后,除不可抗力外,甲方不按期交付房屋的,乙方有權向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付日止,每延期一日甲方按乙方已支付房價款金額的萬分之____(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金。逾期超過________日(遇法定節(jié)假日順延)甲方未交付房屋的,乙方有權終止本合同。合同終止自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同終止后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外,并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方。利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率人民幣計算。
第八條本合同生效后,除不可抗力外,乙方不按期付款的,甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本合同約定付款之日第二天起至實際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價款的萬分之____(大寫數(shù)字)向甲方支付延期違約金。逾期超過________日(遇法定節(jié)假日順延)乙方仍未付款的,甲方有權終止本合同。合同終止自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還,甲方將乙方已付的房價款退還給乙方。
第九條本合同自雙方簽字之日起生效,未盡事宜,雙方可另簽補充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽定的補充協(xié)議,為本合同不可分割的組成部分,具有同等的法律效力。
第十條本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不成的,雙方同意按以下第_________(大寫數(shù)字)種方式解決糾紛。
(一)提交北京仲裁委員會仲裁。
(二)任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。
第十一條本合同正本一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份,副本________份,房地產(chǎn)交易管理部門……各一份。
甲方(簽字):_________________。
法定代表人:___________________。
身份證號碼:___________________。
地址:_________________________。
聯(lián)系電話:____________________。
郵政編碼:_____________________。
代理人:_______________________。
聯(lián)系電話:_____________________。
___________年_______月_______日。
乙方(簽字):_________________。
法定代表人:___________________。
身份證號碼:___________________。
地址:_________________________。
聯(lián)系電話:_____________________。
郵政編碼:_____________________。
代理人:_______________________。
聯(lián)系電話:_____________________。
___________年_______月_______日。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇八
相對于其他訴訟文書,代理詞的寫法比較靈活,并沒有統(tǒng)一的格式,大體上仍然是由首部、正文和尾部三部分組成。首部、尾部的寫法與辯護詞大體相同。那么商品房。
審判長、審判員:
作為本案被告(河南xx置業(yè)有限公司)的委托代理人,參加了整個庭審,進行了質(zhì)證、辯論,對本案有了一個全面的了解。針對本案,現(xiàn)依據(jù)事實和法律提出以下代理意見,請合議時予以采信。
一、被告要求法院撤銷該爭議的2個條款,自認為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的,沒有法律依據(jù),且與事實不符。
按合同法第54條的規(guī)定,顯失公平:是指一方當事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定:“雙方簽訂合同時致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的可以認定為顯失公平”,也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則,而且也得必須明顯違反等價有償原則,才可以認定為顯失公平。其主要構成要件:該合同必須是雙務合同,并且必須是等價有償?shù)?,沒有等價有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費用的,并沒有獲利一分,故不存在什么顯失公平。
作為一個普通一般善良人,買房是人生中的一件大事,因涉及大量資金,在購房時會一定多處看房進行比較和鑒別的,特別是在簽訂購房合同時,肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數(shù)、各種設施、總價款、合同的每個條款都會了解詳情后才痛下決心,才簽訂該購房合同的。所以說,原告在訴狀中所講的什么,該訴爭的2個條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的,要求撤銷該二個條款是沒有任何道理的,而且也違背人們通常的交易習慣,沒有法律依據(jù)也沒有事實上的理由。
二、原告在辯論中所講,合同第14條約定的燃氣、暖氣、地熱水設施,屬于雙方約定的基礎設施,公共配套設施范圍,其建設費用已計入房屋開發(fā)成本,屬于商品房售價范圍是非常錯誤的。
原被告雙方所簽合同第14條的約定,只是被告關于基礎設施、公共配套建設正常運行的承諾,承諾有關公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達到使用條件。并沒有說明和約定天燃氣、暖氣、地熱水、有線電視這些安裝費的費用有誰來承擔的問題,更沒有說明和約定其安裝費用已經(jīng)計入開發(fā)成本,屬于房售付范圍。顯然,原告為達訴訟目的,無中生有,偷換概念,偷梁換柱,白紙黑字,第14條非常清楚,請法庭明查。
三、被告沒有違反省及國家有關部門關于與有關房價收費項目的通知、規(guī)則、細則和辦法。
被告沒有違反《國家發(fā)展計劃委員會、財政部關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》(20xx)585號,20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務院各部門的亂收費問題進行整頓,并取消了部分收費項目,共47項,其中沒有包括什么“初裝費”什么基礎設施費,有關政府部門無論是否執(zhí)行,都和本案沒有任何關系,如果原告對該通知及有關政府部門有意見,請依法向有關政府部門反映。
被告沒有違反《河南省新建商品房交易價格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后,沒有增加新的收費項目和商品房總額外歸自己所有,沒有加收任何費用歸自己所有,沒有違反代收代付費用的規(guī)定,沒有牟取非法利益。如果原告認為被告違反了該規(guī)則,請按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價格主管部門提供證據(jù)進行舉報,可對被告進行行政處罰,和本案訴爭的2個協(xié)議條款,是否有效,是否該撤銷無關。
被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標價實施細則》,被告已作到銷售明碼標價并一房一價。原被告雙方簽訂合同時為20xx年12月17日,而該細則實施日期為20xx年5月1日,且對本案沒有溯及力。
四、被告沒有違反《開封市城市基礎設施配套征收管理辦法》。
1.被告購房時所簽訂的補充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視初裝費、地熱水初裝費,并不是原告在辯論所講的收取的是基礎設施公共配套設施建設費或其基礎設施公共配套設施的初裝費或城市配套費,顯然,原告在辯論所講的是非常錯誤的,沒有任何事實依據(jù)。
2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定:城市配套費的用途是專項用于城市道路、橋涵、公用消防設施等城市基礎設施建設。也就是說,道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎設施,包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設施。也就是說城市基礎設施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎設施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。
3.按此管理辦法第6條規(guī)定,也就是說從20xx年7月1日開始,建設單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認通知單,到財政局核準城市配套費的多少,并交費后,憑財政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。
4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定,原被告雙方所簽的合同時與附件是同時所簽,沒有在合同簽訂后另行所簽任何補充協(xié)議,沒有另行加收任何費用,作為合同整體的不可分割一部分附件四——補充協(xié)議,所約定的天然氣、暖氣、地熱水有線電視初裝費是房價的組成部分,這些初裝費是在合同中又進一步的細化明細而已,是一種促銷手段和策略,而且,也并不違反有關的法律規(guī)定和我市的管理辦法。
5.該管理辦法第8條又進一步明確了,不交城市配套費不得發(fā)放《建設工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是,被告是在20xx年12月17日,已經(jīng)依法辦理了《建設工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實施之前辦理的。所以說,該管理辦法沒有溯及力。
退一萬步講,如果說按原告所講的,在房價款之外,被告又收取原告的燃氣、暖氣、地熱水、有線電視安裝費的話,被告也不違法。也不違反開封市的這個管理規(guī)定。
其理由有二點:其一按該規(guī)定,將說的是“商品房項目應計入房屋銷售價格開發(fā)商不得在房價外向購房者另行加收任何費用。而被告所收取的這些安裝費。是代燃氣等有關公司收取的初裝費。也就是說,這些安裝費是有關公司收取的,被告只是代收而已,所收取的這些費用用于交到有關公司,被告并沒有扣留歸自己所有,并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是:城市基礎設施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎設施也包括小區(qū)外的基礎設施,城市基礎設施并不等于所購房內(nèi)的基礎設施安裝費,城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費并不等于該商品房內(nèi)配套費安裝。城市配套費是用于小區(qū)內(nèi)外的公用,公共配套設施建設,而該商品房內(nèi)配套安裝費,是用于進入自己房內(nèi)的私用配套設施安裝,配套費并不等于安裝費。也就是說,城市配套設施的建設安裝只進入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了,至于再進入自己房內(nèi)的私用設施安裝費用自己肯定要出錢的。
在我們河南省地域內(nèi),在整個開封建筑安裝領域內(nèi),在整個房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè),在整個燃氣、暖氣、地熱等公共公用行業(yè)在進入私人房屋內(nèi)安裝其有關設施費有哪家是免費的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告,為了整個小區(qū)、整個樓的業(yè)主利益,為了整個工期的按時完成,為了與各個業(yè)主所簽的購房合同,按約定的時間交房,有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃氣、暖氣、地熱水、等安裝費,交于有關公司后,進行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例,也是多年的交易習慣,而且該交易習慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,按《合同法》第61條規(guī)定,按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定,而這種交易習慣是受法律保護的,依法應受法律保護。
五、原被告所簽“合同”附件四“合同補充協(xié)議”意思表示真實,內(nèi)容合法,是合同外另有約定,是合同約定的特別條款,該訴爭的二個條款具有不可撤銷性,且該案已依法報房地產(chǎn)管理部門登記備案。
原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構成要件,依法應認定為有效合同。其一,簽約主體適格,意思表示真實。其二內(nèi)容合法,且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。其三,簽約程序完備。是在雙方認真審閱了合同條款含義、明確其全部內(nèi)容,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上簽約的。且已按規(guī)定報房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地熱水、有線電視的安裝費,代收事宜達成合意,是約定的特別條款,只要意思表示真實,不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立,即為合法有效行為。應按當事人之間意思自治原則履行,且雙方對合同效力均無異議,原告未訴請撤銷整個合同及其附件,只訴請撤銷對附件中的兩個條款,則應按有效合同履行,故被告收取上述費用合法有據(jù),未構成消費欺詐,更不存在脅迫行為,且從三原告提供的各組證據(jù)來看,都無法證明原被告雙方所簽的補充協(xié)議時是在欺詐、脅迫的情況下所簽。
六、本案是不屬于可撤銷可變更合同,該《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》絕對不是什么格式合同、格式條款。
原告認為本案的購房合同及補充協(xié)議是采用格式條款,是在欺詐、脅迫的情況下所簽,且系重復收費行為,請求撤銷其中的二個條款,沒有法律依據(jù)。本案的合同及補充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫),該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設廳共同監(jiān)制的,對行政管理的相對方都是平等的,其解釋權赤屬該兩部門,不是被告河南xx置業(yè)有限公司自行制定反復使用的合同。作為合同附件的補充協(xié)議,對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時,已明知其內(nèi)容,且合同中也具有特別提示。在“合同補充協(xié)議”中,被告并沒有免除自己的責任,加重對方責任,排除對方主要權利的情形,雙方的約定是合法有效的。
綜上所述,被告代理人認為:原被告所簽購房合同及附件是真實、合法、有效的,系雙方當事人的真實意思表示,是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果,且不違反有關法律、行政法規(guī)其有關代收安裝費的行為,不被法律、行政法規(guī)及有關規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中,不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復收費及可撤銷的法定條件。同時認為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則,故應適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請予采信。
代理人:郭永軍。
20xx年12月8日。
尊敬的審判長、人民陪審員:
江西三人行律師事務所依法接受原告周xx的委托,指派我作為其委托代理人參與本案訴訟,庭審前我認真核實相關證據(jù)、查找法律根據(jù),通過今天的法庭調(diào)查,對本案的事實有了清楚了解,現(xiàn)結(jié)合事實和法律發(fā)表如下代理意見:
一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效,原告基于該合同享有的權利應受法律保護。
根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當事人對合同是否成立存在爭議,人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量的,一般應當認定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”,以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同,自成立時生效”。原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實意思的表示,合法有效;即使該合同沒有合同編號,沒有簽訂日期,也不能以此瑕疵否認該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)的權利。
二、被告熊xx簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產(chǎn)權手續(xù)、收取原告購房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱xx公司)的行為在原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊xx的名字,且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章,在出賣人一欄同樣有熊xx的簽字,正是基于此,原告完全有理由相信熊xx就是xx公司對外的處理事務的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的:“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同,相對人有理由相信行為人有代理權的,該代理行為有效。”其意義在于維護代理制度的誠信基礎,保護善意第三人的合法權益,建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達公司未授權熊方明對外處理公司事務,原告基于合同也完全有理由相信凱達公司與熊方明之間構成表見代理關系。所以,熊方明簽訂合同、收取原告全額購房款、向原告出具承諾產(chǎn)權過戶等行為均應視為是xx公司的行為。
1、原告在起訴時,到工商部門查詢了凱達公司的工商基本信息,該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷,其公司股東為周xx和支xx;據(jù)原告了解,周xx已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國相關法律規(guī)定,公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權力運作的結(jié)果,屬于強制解散公司的范疇,是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理條例》等)中的強制性規(guī)定,應予解散。公司解散又必須經(jīng)過清算以及注銷兩個程序。根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算,導致公司財產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失,債權人主張其在造成損失范圍內(nèi)對公司債務承擔賠償責任的,人民法院應依法予以支持;有限責任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務,導致公司主要財產(chǎn)、帳冊、重要文件等滅失,無法進行清算,債權人主張其對公司債務承擔連帶清償責任的,人民法院應依法予以支持”。本案中,凱達公司既然已經(jīng)被吊銷,那么公司就有法定義務進行清算,清償完公司清算之前的公司債務,這其中就包括原告基于買賣合同對xx公司享有的房屋過戶登記請求權(債權)。但xx公司在公司被吊銷后沒有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進行清算、注銷程序,那么此時,就有必要否認公司法人人格,進而要求xx公司股東替公司承擔債務清償責任。
2、被告支xx在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書,擬證明支xx非xx公司實際股東,其股東身份系xx公司偽造其簽名所致,故其無需與被告熊方明承擔連帶責任。原告認為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責的事由。因為公司工商登記對外具有公信力,該種登記屬于商事登記,并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性,善意信賴登記外觀的人就此能取得權利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā),不僅在登記正確的情況下,登記所表現(xiàn)的權利是真實的權利,對社會公眾具有絕對的可信性,而且登記錯誤時也不能顛覆登記對于權利狀態(tài)的表述,這種狀態(tài)對于社會公眾同樣是真實的,正確的。公司工商登記的作用就是為了保護第三人的信賴利益,維護交易安全。從我國公司登記制度的設立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護善意相對人利益原則、對第三人有利原則、法定義務不能免除原則)來看待本案,原告的權益完全應當受到法律的保護。
綜上所述,原告房產(chǎn)至今沒有辦理產(chǎn)權的原因完全系被告不誠信的行為所致,故原告懇請貴院支持其全部訴求。
以上代理意見,請合議庭在合議時參考并盼望予以采納。謝謝!
代理人:江西三人行律師事務所。
律師李俊杰。
20xx年八月二十日。
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內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇九
解決合同糾紛的解決有四種途徑,即協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。其中通過合同當事人根據(jù)法律和合同的有關規(guī)定自行協(xié)商解決,或者通過調(diào)解即由民間組織根據(jù)自愿和合法原則對合同當事人的糾紛加以解決,這兩種方式最省事、最簡便易行。其次,依據(jù)合同仲裁條款或事后達成的仲裁協(xié)議,解決糾紛的方式,較之向法院起訴來講,也利于案件的迅速解決和減少解決費用。當然通過訴訟解決雖然耗時長、費用高,但這卻是解決合同糾紛的一種最重要、最權威的途徑。
一、協(xié)商解決。
合同雙方當事人如果在履行合同過程中出現(xiàn)了糾紛,首先應按平等互利、協(xié)商一致的原則加以解決。既不應采取消極拖延的辦法,也不應采取扣發(fā)貨物或拒付貨款的辦法自行行使法律處分權,因為這兩種做法都無助于問題的解決。按照法律規(guī)定,應該首先通過協(xié)商解決糾紛。協(xié)商解決糾紛,雙方是建立在互諒互讓、平等磋商的基礎之上,不影響團結(jié)以及今后的繼續(xù)合作,還可以節(jié)省時間、人力和費用,所以,應該更多地采用這種方法。
對于需債務人償還債務而其一時又無力償還的,可以采取以下兩種方式協(xié)商解決:
1)、分期償還。如果債務人因產(chǎn)品積壓或者因外債收不回來而暫時無力償還的,那么可以待積壓的產(chǎn)品推銷出去后,或者外單位的欠款收回后償還。如果因管理不善暫時虧損但尚未公告破產(chǎn)的企業(yè),經(jīng)過努力還可以通過改善經(jīng)營管理盡快扭轉(zhuǎn)虧損的,可以在自愿的基礎上,制定切實可行的分期分批還款計劃。這樣做不僅可以使債權人的合法利益得以實現(xiàn),還可以使債務人積極改善企業(yè)的經(jīng)營管理,改變無力償還債務的被動局面。
2)、實物抵債。如果債務人因產(chǎn)品嚴重積壓沒有資金償還債務時,還可以經(jīng)過雙方協(xié)商采取以產(chǎn)品抵債的辦法來解決。以產(chǎn)品抵債,既可以幫助債務人推銷積壓的產(chǎn)品,又能起到償還債務的作用,將“死物”變“活物”,這對國家、對當事人雙方都是有好處的。另外,以實物抵債也可以采取由債權人代理推銷產(chǎn)品的辦法,用實際推銷的貨款來抵償欠款。
二、仲裁解決。
仲裁是指合同雙方當事人發(fā)生爭執(zhí),協(xié)商不成時,根據(jù)有關規(guī)定或者當事人之間的協(xié)議,由一定的機構以中間人或第三者的身份,對雙方發(fā)生的爭議,在事實上作出判斷,在權利和義務上作出裁決。用仲裁的方法解決合同糾紛是常用的一種方式。
當事人采用仲裁的方式解決合同糾紛,應注意以下問題:
1)、仲裁期限。當事人一定要抓住時機,在法律規(guī)定的申請仲裁的有效期限內(nèi),及時行使自己的權利,避免因錯過時機而喪失自己申請仲裁的權利。
2)、仲裁機關及管轄。根據(jù)合同仲裁條例的規(guī)定,合同仲裁機關是國家工商行政管理局和地方各級工商行政管理局設立的合同仲裁委員會。案件管轄原則是,一般由合同履行地或合同簽訂地的仲裁機關管轄。因此,當事人應向有管轄權的.仲裁機關申請仲裁。
3)、仲裁效力。通過仲裁機關調(diào)解雙方達成協(xié)議后,協(xié)議即具有法律效力,雙方必須認真遵守。如果調(diào)解不成,仲裁機關最后作出的仲裁裁決便具有法律效力,當事人必須遵守,否則,法院則要強制執(zhí)行。
三、訴訟解決。
當發(fā)生合同糾紛后,雙方當事人協(xié)商不成,可以向法院起訴,通過訴訟的方式來解決糾紛。近幾年來,隨著我國法制建設的不斷完善以及法律知識的普及,人們的法律意識不斷提高,企業(yè)通過訴訟來解決合同糾紛的也越來越多。
應注意以下幾方面的問題:
1)、訴訟時效。合同的訴訟時效就是指合同的一方當事人在法定期間不行使自己的權利即喪失了請求法院依訴訟程序強制義務人履行義務的權利。也就是說,合同的權利人在訴訟時效期間不起訴的便失去了勝訴權。合同作為民事合同的一種,訴訟時效適用于民法通則中一般的時效規(guī)定,即訴訟時效期間為二年(法律另有規(guī)定的除外),從權利人知道或者應當知道權利被侵害時起計算。確立訴訟時效制度,對于促使當事人積極主張自己的權利,以及時結(jié)束法律關系不確定狀態(tài),解決合同糾紛,穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序都是十分必要的。實行這一制度,要求合同當事人一定要在法定的訴訟時效期間內(nèi),及時行使自己的訴訟權利。當然,如果超過訴訟時效期間,對方當事人自愿履行的,可以不受訴訟時效的限制。另外,民法通則還規(guī)定了訴訟時效的中止和中斷。按照民法通則第一百三十九條規(guī)定,訴訟時效的中止是指在訴訟時效期間的最后六個月內(nèi),因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的情況。從中止時效的原因消除之日起,訴訟時效期間繼續(xù)計算。按照民法通則第一百四十九條規(guī)定,訴訟時效中斷是指訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起,訴訟時效期間重新計算。如果符合這兩項規(guī)定的,當事人仍可以在規(guī)定的期限內(nèi)行使自己的訴訟權利。
2)、訴訟管轄。民事訴訟法第二十三條規(guī)定,因合同糾紛提起訴訟,由合同履行地或者合同簽訂地人民法院管轄。根據(jù)這一規(guī)定,當事人應當向有管轄權的人民法院提起訴訟。
3)、訴訟保全。訴訟保全是一種民事訴訟法律制度,是指法院對于可能因當事人一方行為或者其他原因,使判決不能執(zhí)行或者難以執(zhí)行的案件,可以根據(jù)對方當事人的申請,或依職權而對一方當事人的財物采取查封、扣押、凍結(jié)、提供擔保等措施。根據(jù)這一制度,在訴訟過程中,如果一方當事人發(fā)現(xiàn)對方當事人的財產(chǎn)有可能很快滅失或被隱藏、轉(zhuǎn)移,使自己申請給付的訴訟難以達到預期的目的,就可以在法院作為判決之前,先行向法院申請訴訟保全,以保證自己權利的實現(xiàn)。當然,申請訴訟保全的一方,應有勝訴的把握,否則,如果將來敗訴了,則要賠償對方當事人因訴訟保全所遭受的財產(chǎn)損失。
4)、調(diào)解及判決。法院受理一方當事人的起訴后,首先要進行調(diào)解,如果經(jīng)過調(diào)解雙方達成了協(xié)議,調(diào)解協(xié)議即具有法律效力,雙方要認真執(zhí)行,否則,法院將強制執(zhí)行。如果法院調(diào)解不成,則要作出判決或裁定,當事人對判決或裁定不服的,可以在收到判決書之日起15日內(nèi)或接到裁定書之日起10日內(nèi)向上一級法院提起上訴,如果超過了上訴期當事人沒有上訴的,那么一審判決或裁定即發(fā)生法律效力,當事人必須執(zhí)行。二審法院作出的判決、裁定,是終審的判決、裁定,當事人必須執(zhí)行。當然,如果當事人認為已生效的判決、裁定確有錯誤,在不停止判決、裁定執(zhí)行的情況下,還可以通過審判監(jiān)督程序,向原審人民法院或上級人民法院申請再審。
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內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇十
第1條 合同原則:鑒于目前買賣雙方因為合同不明造成諸多爭議,為充分保護雙方的合法權益,明確出賣人的合同義務,雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》等法律的有關規(guī)定,本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則,經(jīng)協(xié)商一致,就買受人購買出賣人商品房一事達成本合同。
第2條 文字定義:
(3)本合同所稱“本樓”或者“樓房”系指買受人所購商品房所位于的樓座;。
(4)本合同中所稱“小區(qū)”、“社區(qū)”系指房屋所處于的社區(qū);。
(5)本合同中所指“退房”,是指買受人解除購房合同的行為。
第3條 合同標的:本房屋位于市區(qū)(縣) 路 號,目前施工進度情況參照由出賣人提供的照片。
第4條 合同目的:出賣人知道買受人購買商品房系為自己住用、通過出租獲得利潤或者在商品房升值時通過及時轉(zhuǎn)讓獲得利潤,或者行使相關的所有權或用益物權以獲得利益。出賣人承諾在買受人購買此房屋后,除作為住宅使用外,還可以作為公司辦公用房使用,可以取得工商行政管理機構的注冊登記許可。如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第5條 協(xié)商地點:本合同在簽訂及履行過程中,由各方依次選擇談判地點,分別為出賣人銷售場所(市區(qū)(縣) 路 號)或者為買受人及買受人的代理人指定的場所(市區(qū)(縣) 路 號),各方應在會面協(xié)商時準備好應當提供的文件資料,以節(jié)省雙方的時間。
第6條 銷售廣告:買受人根據(jù)出賣人于年月日刊登在報第版的廣告,參考出賣人提供廣告(包括文字、圖片、音像資料、電子出版物、網(wǎng)絡),與出賣人就購買商品房一事進行協(xié)商;出賣人承諾商品房及周邊環(huán)境符合廣告所描述之內(nèi)容,雙方就可預見的內(nèi)容進行約定,如雙方?jīng)]有在涉及房屋質(zhì)量、裝修、周邊環(huán)境等細節(jié)作出說明時,則出賣人提供或發(fā)布的廣告及宣傳品可作為證據(jù),證明出賣人承諾提供房屋符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述。
第7條 土地權利:本項目由北京市政府有關機構批準立項,項目的批準文號為:;批準文件的主要內(nèi)容為:。本宗土地原所有權人為:,原土地使用權人為:,國有土地出讓合同編號為:;土地使用證號碼為:,土地使用權期限為:年(自年月日至 年 月 日),土地使用權性質(zhì)為:(商業(yè)或住宅)。
第8條 權利擔保:考慮到目前出賣人無法提供正式《國有土地使用證》,為保證買受人的權利,出賣人承諾于年月日前向買受人提供正式《國有土地使用證》,并且在他項權利記錄中不會有任何擔保抵押記錄,如到期不能提供,則買受人有權要求退房,出賣人則應當承擔全部違約責任;如出賣人不同意退房,或者雖然同意退房卻未自同意之日起日內(nèi)使買受人取回全部房款以前;出賣人都將因缺少《國有土地使用證》而每日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
第9條 規(guī)劃許可:用地規(guī)劃批準部門為: ,建設工程規(guī)劃許可證:,建設用地規(guī)劃許可證:。
第10條 銷售許可:房屋銷售許可部門為: ,房屋銷售許可證: ;出賣人承諾已經(jīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,可以提供、辦理并具備辦理銷售許可的全部文件。
第11條 施工許可:施工許可部門:,施工許可證:開工證: 。建筑企業(yè):總設計單位:,建筑師姓名:,注冊建筑師號碼: ,總施工單位: ,總監(jiān)理單位:。
第12條 商品房標準:商品房將適用標準為:作為本商品房的設計和建筑標準。商品房驗收:由 負責驗收;由 負責進行質(zhì)量評價。
第2部分房屋質(zhì)量。
第13條 質(zhì)量原則:考慮到買受人支付的價款,買受人所購房屋各項驗收標準不僅要達到合格要求,還應當達到優(yōu)良標準;出賣人不得僅以房屋質(zhì)量合格來履行合同義務,而是應當在滿足基本質(zhì)量要求的前提下,同時還需要達到買受人的特別要求,并證明其各項驗收標準均達到優(yōu)良等級。
第14條 防震減災:考慮到買受人所購房屋將可能在未來時間內(nèi)長期使用,出賣人應當向買受人提供樓房地震安全性能評價測試報告,以使買受人的安全在未來得到保障,否則買受人有權退房;暫不退房的,則出賣人應當將房屋修復,修復前視為未交房,并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
第15條 墻體平直:房屋的墻體及平面均應當平直,傾斜角度不得大于0.1度,計算方法為:高度差/直線距離;不平直情況并不得超過政府規(guī)定的標準;如無法達到此標準,則買受人有權退房;暫不退房的,則出賣人應當將房屋修復,修復前視為未交房,并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
第16條 防水情況:房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水;如無法達到此標準,則買受人有權退房;暫不退房的,則出賣人應當將房屋修復,修復前視為未交房,并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
第17條 表面裂縫:出賣人承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫,保溫層墻壁表面平整,瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙;出賣人保證房屋的沉降情況優(yōu)于北京政府頒布的最高要求,并對于可能發(fā)生的加速沉降或不均勻沉降情況對質(zhì)量產(chǎn)生的影響向買受人提供檢測及評估報告。如果雙方無法對是否是裂縫達成共識的,則雙方從樓內(nèi)業(yè)主中隨機選擇3人,由這3人確定是否屬于裂縫、漏水、滲水、墻體平直等,此3人的觀點應當作為有效證據(jù)。出賣人有義務申請有關機構就此問題進行評價,如出賣人不予以申請,則視為存在裂縫,買受人有權退房。
第18條 質(zhì)量文件:考慮到房屋質(zhì)量將在未來相當?shù)臅r間內(nèi)對買受人的安全與收益要求有巨大影響,而提供完全的質(zhì)量文件是出賣人不可推卸的責任與義務,為充分保證買受人的知情權,出賣人除提交竣工驗收備案表以外,還應當向買受人提供如下文件:
(1)施工單位的竣工報告;。
(2)監(jiān)理單位工程質(zhì)量評價報告;。
(3)勘察單位質(zhì)量檢查報告;。
(4)規(guī)劃部門出具的認可文件;。
(5)衛(wèi)生部門出具的水質(zhì)檢驗合格文件;。
(6)環(huán)保部門出具的認可文件;。
(7)消防部門出具的消防驗收合格文件;。
(8)電梯工程監(jiān)督報告;。
(9)施工單位簽署的質(zhì)量保修書;。
(10)抗震評估機會出具的地震安全性能評價報告;。
第19條 文件交付:
(2)如無法按時交付上述文件,則買受人有權退房;暫不退房的,則出賣人應當將房屋修復,修復前視為未交房,并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
第20條 質(zhì)量標準:商品房設計質(zhì)量不應低于各級政府有關機構頒布的最有利于買受人的標準,本合同最后所列明的各項規(guī)范及標準均為出賣人應當遵守的強制性標準,即出賣人所提供的房屋質(zhì)量不得低于各項規(guī)范的要求;如無法達到此標準,則買受人有權退房;暫不退房的,則出賣人應當將房屋修復,修復前視為未交房,并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
第21條 質(zhì)量證明:考慮到出賣人的優(yōu)勢地位,出賣人在房屋交付時應當向買受人提供證明其質(zhì)量合格的申報手續(xù)及質(zhì)量評價報告;當買受人對此報告提出異議時,出賣人應當證明這種異議不成立;出賣人不能證明的則視為存有質(zhì)量瑕疵,在瑕疵未消除前不視為交房。
第22條 質(zhì)量評價:出賣人在交付商品房前應當提供質(zhì)量評價報告;買受人有權查驗與商品房質(zhì)量相關的全部文件,有權委托相關機構對商品房質(zhì)量進行重新評價;如出賣人拒絕提供文件,或者在買受人申請重新質(zhì)量評價時拒絕進行協(xié)助,則視為房屋質(zhì)量不符合規(guī)定而不能交房;則買受人有權退房,暫不退房的視為未交房,出賣人按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
第3部分戶型空間。
第23條 商品房戶型: 室廳衛(wèi)浴廁廚,本商品房使用率為:
第24條 起居室尺寸:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第25條 書房尺寸:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第26條 臥室尺寸:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第27條 衛(wèi)生間尺寸:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第28條 廚房尺寸:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第29條 陽臺尺寸:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第30條 過道尺寸:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第31條 套內(nèi)樓梯:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第32條 重要門窗:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第33條 貯藏空間:長度: 寬度:高度:其他: (毫米);。
第34條 房屋層高:毫米;室內(nèi)凈高:毫米。
第35條 立平面圖:平面圖中所列面積如無特別說明均為套內(nèi)使用面積;立面圖中所列尺寸如無特別說明均為凈高度。
第4部分房屋面積。
第36條 建筑面積:
(1)文字定義:商品房銷售的建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分攤的公用面積之和。
(2)總建筑面積為:平方米,套內(nèi)建筑面積為:平方米,陽臺建筑面積:平方米,另室內(nèi)墻體面積為: 平方米。
第37條 建筑面積變化:
(1)面積范圍:買受人所購商品房約定建筑面積為平方米,如果經(jīng)過實際測量后,面積在至平方米之間的,則雙方據(jù)實結(jié)算,多退少補。
(2)面積超出:買受人所購商品房建筑面積經(jīng)過實際測量后,大于平方米的,出賣人無權要求買受人支付多余價款,并且應當據(jù)實辦理產(chǎn)權登記。
(3)面積不足:買受人所購商品房建筑面積經(jīng)過實際測量后,小于平方米的,出賣人應當根據(jù)與約定建筑面積的差值,雙倍向買受人支付多收價款,并且應當據(jù)實辦理產(chǎn)權登記,當此面積小于,買受人有權退房,暫不退房的視為未交房,出賣人按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。
(4)面積費用:鑒于目前買受人所購商品房面積所適用的契稅為2%,如果因為出賣人的原因使面積擴大,導致買受人不得不支付比原來稅率更高的稅費,因此而多支付的稅費,由出賣人承擔;買受人同時有權不支付由于面積擴大所引起的各種費用(物業(yè)管理費、取暖費用等)的增加,必須支付的由出賣人承擔,買受人保留退房的權利。
第38條 分攤的公用面積:
(1)文字定義:可分攤的公用面積是指與商品房在同一幢樓內(nèi)且為本樓提供公共服務的建筑面積。
(2)基本原則:此部分僅存在于與本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構中存有相連結(jié)的部分并且僅向本樓居住者提供非營利性服務,不符合此條件的建筑不得計入公攤面積。
(3)分攤構成:公共門廳、電(樓)梯前廳、電梯井、電梯間、電梯機房、管道井、消防控制室、水泵房及僅為本樓服務的其他設備間;套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。
(4)面積核實:因分攤的公用面積涉及范圍大、操作過程復雜,使買受人無法核對及查實,可能給合同一方提供欺詐機會;為保證交易的公平性,出賣人根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《房產(chǎn)圖圖式》提供公攤面積的構成與尺寸,以使買受人可以根據(jù)自有的條件對面積進行核對。
第39條 套內(nèi)建筑面積:
(1)文字定義:套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三者之和。
(2)面積范圍:買受人所購商品房約定套內(nèi)建筑面積為 平方米,如果經(jīng)過實際測量后,面積在至平方米之間的,則雙方據(jù)實結(jié)算,多退少補。
(3)面積超出:買受人所購商品房套內(nèi)建筑面積經(jīng)過實際測量后,大于平方米的,出賣人無權要求買受人支付多余價款,并且應當據(jù)實測面積辦理產(chǎn)權登記。
(4)面積不足:買受人所購商品房套內(nèi)建筑面積經(jīng)過實際測量后,小于平方米的,出賣人應當根據(jù)與約定套內(nèi)建筑面積的差值,雙倍向買受人支付多收價款,并且應當據(jù)實測面積辦理產(chǎn)權登記。
(5)比例增加:交房后,套內(nèi)建筑面積、建筑面積與合同約定相比都發(fā)生增加的,應當按相同比例增加,建筑面積增加的比例大于套內(nèi)建筑面積增加比例的,買受人無須為任何增加的面積支付費用。
(6)比例減?。航环亢?,建筑面積、套內(nèi)建筑面積與合同約定相比都減少的,應當按相同比例減少;建筑面積減少的比例小于套內(nèi)建筑面積減少的比例的,出賣人應當按照最有益于買受人的原則退款,買受人有權選擇諸多方案中的一個。
第40條 套內(nèi)使用面積:
(1)文字定義:套內(nèi)使用面積是指各功能使用空間(如臥室、起居室等)墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和。
(2)面積構成:臥室面積:平方米、書房面積平方米,客廳面積: 平方米、衛(wèi)生間面積各為:平方米;面積的數(shù)字以出賣人現(xiàn)有的平面圖紙為標準。
第41條 使用面積變化:
(1)面積范圍:買受人所購商品房約定使用面積為 平方米,如果經(jīng)過實際測量后,面積在至平方米之間的,則雙方據(jù)實結(jié)算,多退少補。
(2)面積超出:買受人所購商品房使用面積經(jīng)過實際測量后,大于平方米的,出賣人無權要求買受人支付多余價款,并且應當據(jù)實測結(jié)果辦理產(chǎn)權登記。
(3)面積不足:買受人所購商品房使用面積經(jīng)過實際測量后,小于平方米的,出賣人應當根據(jù)與約定使用面積的差值,雙倍向買受人支付多收價款,并且應當據(jù)實測結(jié)果辦理產(chǎn)權登記。
第42條 露臺面積:鑒于露臺面積并不計算在買受人購買面積之中,出賣人將面積為:平方米的露臺之使用權交付給買受人,買受人在使用過程中無須支付物業(yè)管理費;如出賣人或者第三人或者行政機構阻礙買受人使用此部分面積,則出賣人應當根據(jù)平均房價的三倍與按露臺總使用面積計算應當退還給買受人的費用。
第43條 面積測量:房屋分攤的公用部分、面積及全部長度尺寸應當注明,經(jīng)過測量的應當提供符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《房產(chǎn)圖圖式》的測量報告,使買受人有權可以獲得精確的詳細內(nèi)容。
第44條 測量機構:測量機構應當是取得中央政府機構測繪專業(yè)管理機構頒發(fā)的測量資格的機構,測量義務不得委托給他人;沒有專業(yè)資格的機構測量的數(shù)據(jù)無效,買受人有權拒絕支付房款。
第45條 面積核實:買受人有權根據(jù)測量報告對任何一個尺寸進行核實,此等核實無需復雜的測量工具,僅憑于任意一個市場上購買的米尺等測量工具即可進行測量。
第46條 面積自測:買受人有權在入住前或入住后對室內(nèi)全部長度、寬度、高度尺寸進行測量;如果需要對全樓進行測量的,出賣人有義務向買受人提供與本樓相關的圖紙,買受人也可以召集樓內(nèi)其他業(yè)主共同進行測量。
第47條 測量爭議:買受人入住前有權聘請有資質(zhì)的機構入戶進行測量,如果測量結(jié)果與出賣人提供的測量結(jié)果有差異,則雙方有權提請法院或者有關機構進行最終決定,在此以前買受人有權先行入住,并且根據(jù)最有益于買受人測量的結(jié)果支付相關費用。
第48條 通知到場:當買受人對公共面積進行測量時,如果發(fā)現(xiàn)出賣人提供的尺寸與事實不符,則可以通知出賣人到場進行共同測量,此等通知可以通過電話、普通信函或掛號信函或特快專遞或者傳真,買受人接到通知后應當?shù)綀?出賣人不到場的,買受人即可自行進行測量。
第49條 違約條件:買受人以約定方法得到的任一個尺寸結(jié)果,與出賣人提供的圖紙不符,則視為出賣人提供的公攤面積不合法,買受人有權拒絕支付公攤面積的費用;出賣人不得以此為理由拒絕交付房屋,并仍應及時為買受人辦理《房屋所有權證》。
第50條 違約責任:當出現(xiàn)上述違約條件后,出賣人應當在3日內(nèi)雙倍退還公攤面積的價款作為違約金,不能退回的,逾期則每天應當支付總房價百分之一的違約金。
第5部分建筑設備。
第51條 用水供應:出賣人在買受人入住時提供24小時供水,水源由市政機構提供,壓力為。出賣人在買受人入住時提供24小時熱水,溫度為 ;價格。如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第52條 排水設施:出賣人在入住時保證買受人室內(nèi)的排水設施可以使用。室內(nèi)排水共有地漏個,分布在衛(wèi)生間、廚房等。如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人應向買受人按日支付違約金,違約金標準為總房價的千分之一。
第53條 管道密封:出賣人應當在買受人入住時提供管道壓力測試數(shù)據(jù),并保證管道不會出現(xiàn)任何泄露;如果室內(nèi)發(fā)生液體或氣體泄露,導致買受人的裝飾裝修家具損壞的,如果買受人不能證明自己沒有責任,則出賣人應當以倍裝修家具款額或者每人每日元作為賠償,以補償買受人在選擇裝修企業(yè)、設計施工所支付的費用與耗費的時間。如液體或氣體的泄露給買受人或其親屬或其他人員造成傷害,則出賣人應當同時承擔違約責任或侵權責任。
第54條 管線安裝:出賣人承諾不在商品房內(nèi)通行任何公用管線。所謂公用管線是指管線內(nèi)的物、氣體不直接從此管內(nèi)進入到買受人室內(nèi)且供買受人單獨使用;如有通過,則視為合同的變更,買受人有權拒絕支付任何費用,并有權要求出賣人進行修改;在修改完成以前,視為商品房仍未交付;不能修改的,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第55條 電梯使用:本單元共有電梯部且不得少于兩部,型號為,額定載重量不得低于公斤,每部電梯服務住戶數(shù)量不得超過戶,電梯終生保修,買受人可以24小時使用電梯,并可以到達商品房所處層樓,等待時間不得超過分鐘。如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第56條 電梯安全:電梯安全的責任由出賣人承擔,當因買受人或其親屬或其他人員因乘坐電梯受到傷害,受害人及相關權利人有權要求出賣人同時承擔違約責任和侵權責任。
第57條 消防設施:出賣人提供的消防設施為:;并在交房時取得消防機構的認可;如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第6部分電氣部分。
第58條 電力供應:負荷kva,計費設備為,插座位置,數(shù)量,供電平面圖 ,可使用時間:年月日。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第59條 通訊設施:線路數(shù)量條,出口位置:見圖紙,使用時間為:年月日,如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第60條 其他線路:有線電視數(shù)據(jù)線至少一條,出口位置在:,使用時間:年 月日。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第7部分供暖與燃氣。
第61條 供暖設備:供暖設備名稱型號為:生產(chǎn)企業(yè)::適用標準:。
第62條 設備安全:安全使用時間20xx年,出賣人保證燃氣設備的安全性,并承擔由此產(chǎn)生的產(chǎn)品質(zhì)量責任;在產(chǎn)品質(zhì)量爭議時由出賣人承擔質(zhì)量無瑕疵的證明責任。
第63條 技術指標:在封閉狀態(tài)下的室溫不低于20度時每個月用氣量不高于300立方米,溫度:濕度:暖氣片數(shù)量。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第64條 暖氣計費:暖氣價格不高于政府規(guī)定的標準,計費方式及價格每月每平方米。
第66條 燃氣品質(zhì):燃氣設備:計量設備:計費方式及價格:;燃氣安全裝置為。
第67條 使用時間:燃氣交付使用時間為年月日,如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人按日支付相當于總房價千分之一的千分之一。
第8部分裝修標準。
第68條 室內(nèi)裝修標準為:見附件標準,出賣人提供的附標標準包括裝修部位、工程量、裝修標準。
第69條 室內(nèi)裝修總價格為:見附件價格,出賣人提供的附件價格包括各工程部分的材料單價與總價。
第70條 室內(nèi)裝修標準:室內(nèi)經(jīng)過裝修不得低于或者超過下述標準《人造板及其制品中甲醛釋放限量》、《溶劑型木器涂料中有害物質(zhì)限量》、《膠粘劑中有害物質(zhì)限量》、《木家具中有害物質(zhì)限量》、《壁紙中有害物質(zhì)限量》、《聚氨乙烯卷材地中有害物質(zhì)限量》、《地毯、地毯襯墊及地毯用膠粘劑中有害物質(zhì)釋放限量》、《混凝土外加劑釋放限量》、《建筑材料放射性核素限量》及其他安全標準。
第71條 違約責任:裝修交付使用時間為年月日,如不能達到此交付時間要求并符合前述質(zhì)量標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人向買受人按日支付相當于總房價千分之一的違約金。
第9部分室內(nèi)環(huán)境。
第72條 日照時間:考慮到采光系決定房屋價格的重要構成內(nèi)容,出賣人承諾房屋全年在日照時間最短的一天(冬至日),其窗戶能夠接受的滿窗日照時間為6小時,由出賣人提供具體數(shù)據(jù);如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第73條 自然通風:考慮到室內(nèi)通風系決定房屋價格的重要構成內(nèi)容,出賣人承諾其自然通風性能不低于政府商品房設計標準的最高要求,具體內(nèi)容由出賣人提供數(shù)據(jù);如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第74條 室內(nèi)保溫:考慮到房屋保溫情況將對買受人的生活質(zhì)量有重要影響,出賣人承諾室內(nèi)保溫不低于政府商品房設計標準的最高要求,具體內(nèi)容由出賣人提供數(shù)據(jù);如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第75條 房屋隔熱:考慮到房屋隔熱情況將對買受人的生活質(zhì)量有重要影響,出賣人承諾外墻隔熱不低于政府設計標準的最高要求,具體內(nèi)容由出賣人提供數(shù)據(jù);如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第76條 噪聲隔音:考慮到室內(nèi)噪聲隔音將對買受人的身心健康有重要影響,出賣人承諾墻體隔聲情況不低于政府設計標準的最高要求,具體內(nèi)容由出賣人提供數(shù)據(jù);如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第77條 電磁輻射:考慮到室內(nèi)外電磁輻射可能嚴重影響買受人的身體健康,出賣人承諾不低于政府設計標準的最高要求,具體內(nèi)容由出賣人提供數(shù)據(jù);如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第10部分室外環(huán)境與綠化。
第78條 周邊建筑:本商品房周圍米外無其他建筑物,從本商品房各窗戶、門及門外50米內(nèi)沒有公共垃圾處理場所、污水處理站、供變電站、公共停車場、有軌交通工具等其他設施。
第79條 采光保障:出賣人應當知道在本樓房與其南側(cè)的建筑物之間的距離,并承諾此距離絕對不會影響買受人所購房屋的采光;其間距系數(shù)不得少于1.8,以保證買受人所購商品房之室內(nèi)的采光。
第80條 環(huán)境綠化:本商品房米范圍內(nèi)不可能再建設任何非綠化設施,如不能達到此標準,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第81條 綠地定義:所謂綠地是處于房屋以外,種植于地面的自然植物,指高度不低于50厘米,可以包括楊樹、柳樹、槐樹、梧桐,其目的在于給買受人以心理上的舒適感覺,并且能夠產(chǎn)生隔音、清潔空氣的作用,綠化植物壽命不應低于20xx年。
第82條 綠地面積:考慮到綠地面積將對買受人生活有重要影響,出賣人承諾本社區(qū)綠地面積為: 平方米,綠化率不應低于北京市標準,交付時綠化率的計算方法為地面綠地面積與總建筑面積之比,房屋交付時本社區(qū)的綠化率不低于30%,交付使用時間:年月日;如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人向買受人按日支付違約金,違約金標準為總房價的千分之一。
第83條 氣味條款:本商品房敞開門窗后,不會聞到任何異味;室內(nèi)在任何條件下均不會出現(xiàn)異味。雙方對是否是異味有爭議的,可以隨機選擇3人進行評價,以多數(shù)人的意見作為最終結(jié)果;此三人的決定如果未被執(zhí)行,其決定應當在訴訟中作為決定性證據(jù)。
第84條 環(huán)保噪聲:本商品房敞開門窗后,白天來自室外的聲音不高于60分貝,夜晚不高于50分貝,室內(nèi)原有設備不會產(chǎn)生任何聲音。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人向買受人按日支付違約金,違約金標準為總房價的千分之一。
第85條 電磁輻射:出賣人承諾不在房屋室外500米內(nèi)及本商品房樓上建造或允許他人建造任何電磁發(fā)射裝置,包括尋呼臺發(fā)射臺、移動電話發(fā)射臺、廣播電視轉(zhuǎn)發(fā)臺或其他有輻射的裝置;如果有此設施,無論是否影響人體健康,買受人均有權退房,出賣人將承擔違約責任。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人向買受人按日支付違約金,違約金標準為總房價的千分之一。
第11部分社區(qū)及設施。
第86條 社區(qū)名稱:本商品房所屬社區(qū)經(jīng)政府地名管理機構確定為:,本小區(qū)屬于政府管理機構認可的合法社區(qū)。考慮到社區(qū)名稱的穩(wěn)定性有利于買受人購買房屋的增值,因此出賣人承諾將在未來時間內(nèi)始終使用的名稱為;如此名稱發(fā)生變化,出賣人承諾將賠償給買受人總房價百分之三,作為因名稱變更給買受人造成損失的賠償。
第87條 自用車位:出賣人向買受人提供安全停車的車位壹處,具體位置為:,買受人無須為此車位支付任何費用;如果需要支付費用則每月不超過元,且在買受人于年月日時即開始使用。
第88條 用地面積:本社區(qū)總用地面積為: ,總建筑面積為: 平方米,其中商品房面積為 平方米,公用建筑面積為 米,重要指標:容積率:。
第89條 建筑總量:社區(qū)共有樓房幢,其中一期工程 幢,二期工程 幢,各期工程的開工時間與竣工時間分別為:年 月日和年月日。
第90條 設施使用:社區(qū)所屬的共用設施系為社區(qū)居民生活、工作方便而建設,不應當向買受人及其家庭成員收取費用,其功能不得侵害買受人利益,設計及建筑標準均不低建設部相關技術標準。
第91條 參考標準:本社區(qū)的公用設施的具體質(zhì)量、數(shù)量由出賣人提供數(shù)據(jù)標準,不能提供的應當按照出賣人的各種廣告資料作為標準。
第92條 公共設施:幼兒園 個,面積為平方米,交付使用時間: 年月日;學校個,其中小學個,中學個,面積為平方米,交付使用時間: 年月日;醫(yī)院(級等)個,面積為平方米,交付使用時間:年月 日;停車場 個,面積為平方米,交付使用時間: 年月 日;郵局 個,交付使用時間: 年 月 日;娛樂設施:交付使用時間:年月 日;郵政交付使用時間:年 月 日;電話接通時間: 年 月 日。
第93條 道路交通:交通公路等級為: 公路寬度: 道路質(zhì)量:;所述公路或者道路應當可通過車輛,否則不視為交付,交付使用時間: 年 月 日;本商品房可使用道路為寬度不低于6米,社區(qū)內(nèi)應當有人車分行的道路,以保證買受人與家庭成員安全交通,道路標識應當符合國家或北京市最高標準。
第94條 居住安全:交付時社區(qū)內(nèi)不應當有正在建設的建筑物,在買受人可能經(jīng)過的道路絕對不允許有任何可以產(chǎn)生墜落的物品;道路平面絕對不得有可能阻礙行人或者車輛的坑、溝、井或者其他產(chǎn)生危險的建筑物或者構筑物。
第95條 商品房標識:社區(qū)內(nèi)的所有建筑物應當有明確的標識,以利于買受人的特殊家庭成員能夠順利找到買受人所購商品房。
第96條 建設標準:出買人承諾本社區(qū)的設計與施工標準不低于《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中的最高標準,如果北京市有更為有利的設計規(guī)范,買受人有權適用此規(guī)范,雙方對標準的選擇有爭議時,買受人有權從不同的標準選擇較為有利的條款適用。
第97條 違約確定:對出賣人提供的各種設施是否合乎約定,應當由雙方協(xié)商,協(xié)商不成的,由買受人與出賣人共同隨機選擇三人,選擇方法見本合同爭議解決中的約定,由其對此爭議做出仲裁裁定。
第98條 違約責任:出賣人違反上述約定的,應當繼續(xù)履行合同,交房時間從承諾全部履行完畢之日開始計算,詳細條款見本合同的違約責任;出賣人不能在寬限期( 日)內(nèi)完成交付的,買受人有權退房,如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第12部分價格付款。
第99條 公平價格:
(1)買受人所購房屋價格為(大寫:元);。
(2)出賣人不得將同幢的其他房屋以明顯優(yōu)于買受人的價格出售給其他買受人(差額應在合理范圍內(nèi)),否則將認為是對買受人的歧視或價格欺詐,出賣人承諾并承認買受人有要求同等優(yōu)待的權利。
第100條 分期付款:如房屋目前尚不能交付使用,而買受人一次將全部房款交付給出賣人顯然存有巨大風險,為此雙方商定以如下方式向出賣人支付房款:
(1)第一次付款:相當于總房價的20%,由買受人自行于簽訂合同時支付;。
(2)第二次付款:相當于總房價的20%,由買受人通過貸款銀行于房屋主體竣工后支付。
(3)第三次付款:相當于總房價的20%,由買受人通過貸款銀行于全部內(nèi)部設備安裝完畢后支付。
(4)第四次付款:相當于總房價的20%,由買受人通過貸款銀行于房屋全部裝修工程竣工后支付。
(5)第五次付款:相當于總房價的20%,由買受人通過銀行于房屋交付使用且入住后支付。
第101條 工期證明:上述施工進度應當與實際情況相符,而且出賣人應當提交設計企業(yè)、施工企業(yè)和監(jiān)理企業(yè)出具的證明,此證明除證明工期已經(jīng)達到付款期限外,還應當由簽字證明人承諾如果不能證明工期進度的,則簽字企業(yè)及簽字人承擔連帶欺詐賠償責任。
第102條 銀行貸款:如因出賣人原因致使買受人無法取得銀行貸款,則出賣人在10日內(nèi)比照退房條款歸還買受人已經(jīng)支付的全部房款。
第103條 買受人原因:出賣人證明系買受人原因致使買受人無法取得銀行貸款,則出賣人在10日內(nèi)比照退房條款歸還買受人已經(jīng)支付的全部房款。
第13部分房屋交付。
第104條 交付含義:本合同所稱交付是指占有權及使用權的交付,以保證買受人可以正常使用,以實現(xiàn)居住目的,并不代表所有權的交付。
第105條 交付時間:商品房交付時間為年月日,社區(qū)設施環(huán)境交付時間為年 月 日。
第106條 交付程序:
(1)入住通知:出賣人向買受人發(fā)出入住通知書;。
(2)書面簽收:買受人書面簽收“收到入住通知書”;。
(3)鑰匙收條:買受人書面簽收“商品房鑰匙收到條”;。
(5)其他條件:其他合同中約定的條件也應當具備,房屋交付時出賣人及其他任何第三方不應再收取任何費用作為買受人入住的先決條件,否則買受人有權依此每天獲得總房價百分之一的賠償金。
(6)不視為交房:上述條件缺少任何一條,均不構成商品房的交付。
第107條 入住費用:入住前買受人應當支付以下費用:物業(yè)管理費、產(chǎn)權證費用、車位費用及其他由買受人享受服務的代辦費用,除此外無須支付任何費用。
第108條 強行入?。嚎紤]到買受人在入住前已經(jīng)支付了大量房款,因此出賣人在交付房屋時不得以任何理由阻礙買受人入住,出賣人同時應當保證所聘請的先期物業(yè)管理公司或者其他相關機構和人員也不得以任何理由阻礙買受人入住;當此等阻礙情況發(fā)生后,買受人有權不經(jīng)過任何機構或人員的許可強行入住,此時任何人的阻擋行為均視為違法。
第109條 交付驗收:買受人在出賣人所建房屋完工后,可以進入室內(nèi)進行觀察,并可以聘請相關專家對其進行評價,出賣人及其聘請的機構或人員,不得以任何理由阻止買受人及有關人員進入。買受人可以進行如下項目的評價與驗收:建筑質(zhì)量、室內(nèi)設施、室內(nèi)外環(huán)境、社區(qū)質(zhì)量及其他驗收。
第110條 延遲交付:當出賣人無法按期交付時,則買受人有權通知出賣人解除合同,或者以予出賣人日的寬限期,在寬限期內(nèi)出賣人仍然不能交付的,買受人有權解除合同。
第111條 交付效力:出賣人將房屋交付給買受人后,買受人即享有房屋的使用權、占有權、出租權、收益權,并有權對房屋進行裝修。
第112條 文件內(nèi)容:商品房質(zhì)量保證書及商品房使用說明書,其內(nèi)容不得低于政府最高標準。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第14部分初步驗收與保修。
第113條 初步驗收:鑒于商品房質(zhì)量無法立即做出判斷,買受人無法在交付使用后立即對質(zhì)量做出判斷,因此雙方共同認為質(zhì)量的評價與驗收是一個較長的過程,買受人僅能對外觀部分進行初步使用性評價。
第114條 保修內(nèi)容:主體結(jié)構、公用部分、環(huán)境設施、建筑外表部分、裝修部分、室內(nèi)電氣部分、室內(nèi)暖通部分及其他由出賣人提供的內(nèi)容。
第115條 責任承擔:如果入住后發(fā)生漏水、裂縫等質(zhì)量瑕疵,應當由出賣人承擔責任,并立即進行修復,出賣人不得以任何理由將此責任轉(zhuǎn)移至第三方如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第116條 保修期間:年,從年 月 日到 年 月 日;不低于建設部《房屋建筑工程質(zhì)量維修辦法》的規(guī)定,當開始日期與交房日期不一樣的,則從交房日期開始,按最益于買受人的時間進行計算。
第117條 故障排除:自買受人電話通知后4小時內(nèi)維修人員應當?shù)竭_現(xiàn)場,8小時內(nèi)將故障排除。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第15部分權屬證明。
第118條 房屋所有權:
(1)取得標志:房屋所有權的取得以北京市政府頒發(fā)的《房屋所有權證》為標志。
(2)取得時間:取得房屋所有權證的最后期限為 年 月 日,如出賣人不能在此最后期限前使買受人取得房屋所有權證,則確認為無法取得房屋所有權證。
(3)違約責任:一旦無法取得產(chǎn)權證后,出賣人應當30日內(nèi)立即退還買受人已經(jīng)支付的房屋款,并且賠償買受人因此而產(chǎn)生的一切損失。
(4)選擇權利:當無法取得產(chǎn)權證后,買受人有權選擇是否退房,如果買受人同意延長,則可向出賣人發(fā)出同意延長辦證期的書面證明。
(5)所有權保證:出賣人保證出賣人目前的身份系合法的出賣人,出賣人經(jīng)過審查后認為買受人目前的身份可以成為合法的購買人,因此出賣人保證買受人憑借出賣人提供的文件能夠在北京市房屋所有權登記機構取得《房屋所有權證》及他項權利證書,如買受人無法取得上述證明,則出賣人應當在10日內(nèi)立即退還買受人已經(jīng)支付的房屋款,并且賠償買受人因此而產(chǎn)生的一切損失:包括銀行的貸款利息、銀行罰息、訴訟費用、律師費用、裝修費用、誤工費用、無法居住而租賃房屋的租賃費用、交通費用、因重新購買房屋而產(chǎn)生價格上漲的損失及其他損失。
(6)費用分擔:在辦理房屋所有權證時,雙方平均承擔稅款費用。
第119條 所有權證的辦理:
(1)出賣人有義務為買受人辦理所有權證書,在買受人入住前30天通知買受人支付辦理產(chǎn)權證所需要的全部材料,買受人提供全部材料后60日內(nèi)出賣人將辦房屋所有權證的全部資料(包括出賣人的全部資料)交付給北京市房屋所有權證登記機構,并且出賣人承諾在年 月日前為買受人辦理完畢房屋所有權證;如買受人在此日期前不能取得所有權證的,買受人有權退房,如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
(2)買受人有權選擇是否自己辦理房屋所有權證,出賣人承諾出賣人提供的資料足以使買受人通過個人行為取得房屋所有權證;買受人自己辦理所有權證的,則自入住后60天內(nèi),最遲日期為年 月 日,出賣人將全部相關手續(xù)交付北京市區(qū)房屋土地管理局進行備案,并將備案情況書面通知買受人,以保證買受人憑此備案可以獨立辦理房屋所有權證。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
(3)如果北京市區(qū)房屋土地管理局在為買受人辦理房屋所有權證時,認為出賣人提供的材料不足以辦理房屋所有權證,盡管買受人可能無法就此取得證據(jù),但仍視為出賣人違約;出賣人只有通過取得權屬機構出具的證明出賣人手續(xù)完備的證明后才能免除自己的違約責任。此時出賣人應當根據(jù)北京市區(qū)房屋土地管理局或者買受人的要求提供全部資料,如果自前述要求發(fā)出之日起60天內(nèi)出賣人無法提供所需文件,則買受人有權退房。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第120條 轉(zhuǎn)移效力:買受人取得所有權證書后,即取得與房屋相關的全部權利,涉及房屋的風險同時發(fā)生轉(zhuǎn)移,出賣人不得以任何理由干涉買受人行使對房屋的所有權。
第121條 土地使用權:考慮到我國目前實行的土地使用權制度,出賣人還應當向買受人提交《國有土地使用證》,并保證上面載有買受人的姓名與權利,此項證明應當在年 月 日前為買受人辦理完畢。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第16部分前期物業(yè)管理。
第122條 物管公司:
(2)如果出賣人希望買受人選擇物業(yè)公司,則應當將物業(yè)管理公司的情況通知買受人,以使買受人正確選擇,在買受人眾多的情況下,可以在某個約定的時間內(nèi),根據(jù)多數(shù)人的選擇進行決定。
第123條 服務期限:首期物業(yè)管理公司的服務期限不超過1年,自 年 月 日至 年 月 日,期限屆滿后,由小區(qū)或者本樓業(yè)主管理委員會另行決定。
第124條 物管費用:物業(yè)公司的收費范圍與標準不得超過北京市政府的相關規(guī)定,其中保潔費: 元/每月每平方米;治安費元/每月每平方米;水費: 元/每噸;電費: 元/每度;燃氣費: 元/每平方米;其他費用: 元。
第125條 管理責任:樓內(nèi)外清潔,出賣人應當在買受人樓層設立可以方便使用的垃圾收集處,至少每小時清理一次;如果出賣人將此義務轉(zhuǎn)讓給首期物業(yè)管理公司,則應當保證其履行義務。出賣人選擇的物業(yè)公司應當保證買受人及親屬和相關人員的人身安全、財產(chǎn)安全及汽車安全。
第126條 社區(qū)安靜:出賣人應當承諾室外持續(xù)噪聲不高于60分貝,每小時持續(xù)時間不超過5分鐘,每月僅能有1天可產(chǎn)生噪聲,以保證買受人生活舒適不受影響。
第127條 服務時間:物業(yè)管理的時間至少在年月 日以前開始,以保證買受人能夠及時享受到相應的物業(yè)管理服務。
第128條 新公司選擇:當買受人成立業(yè)主委員會后,有權根據(jù)法律的規(guī)定,重新選擇物業(yè)公司,此等選擇過程不應當受到出賣人及其所選擇的初期物業(yè)公司的阻撓。
第129條 交接責任:出賣人應當保證初期物業(yè)公司將如下物品交付給新物業(yè)公司:
(2)大修基金:屬于買受人所有的用于維護房屋的大修基金;。
(3)保險單據(jù):原始物業(yè)公司向保險公司支付的各項財產(chǎn)、人身保險單據(jù)。
(4)預收費用:初期物業(yè)公司已經(jīng)收取的但沒有使用的各項物業(yè)管理費用。
(6)保修單據(jù):與初期物業(yè)公司購買的設備相關的全部保修單據(jù),以使業(yè)主選擇物業(yè)公司能夠有效地對上述設備進行維護。
第130條 交接驗收:
(2)故障記錄:初期物業(yè)公司應當對設備或者其他部分存有的各項故障進行提示,沒有提示的,則在業(yè)主選擇物業(yè)公司進入后,三個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)的故障,均視為初期物業(yè)公司有維護義務,不能及時維護的,則應當承擔賠償義務。
第131條 交接責任:新物業(yè)公司及買受人組織有權對應當交付而沒有交付的物品進行追償,因為出賣人應當交付而沒有交付,不僅需要交付外,還應當承擔沒有及時交付給設備維護造成的損失,并承擔將設備復原所支付的費用。
第132條 證明責任:物業(yè)公司負責證明向買受人提供安全及時達標的物業(yè)服務,如不能證明則視為出賣人不能提供相應水平的物業(yè)服務。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人向買受人按日支付違約金,違約金標準為總房價的千分之一.
第17部分業(yè)主管理委員會。
第133條 姓名知情:為方便買受人組織小區(qū)委員會或其他業(yè)主維權組織,當本樓居住者達到30%時,出賣人應當將其他業(yè)主的姓名及聯(lián)系方法以信函形式告之買受人,以利于買受人與其他業(yè)主進行溝通;但考慮到不影響其他業(yè)主的權利,他們書面拒絕的除外。
第134條 知情權利:出賣人提供的各項證據(jù)和資料,如有相反證據(jù)足以說明與事實不符,則向買受人支付總房價百分之一的違約金。
第135條 組織權利:買受人有權組織業(yè)主管理委員會,出賣人應當積極配合,為組織業(yè)主委員會提供有利證明文件,使其可以及時在相關管理機構處獲得批評或登記。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第136條 通知權利:買受人有權向其他業(yè)主發(fā)布信息或者通告,并就質(zhì)量或者物業(yè)管理問題與其他業(yè)主進行協(xié)商,出賣人不得阻礙買受人行使此權利;鑒于買受人的弱勢地位,出賣人對于買受人在業(yè)主管理委員會籌建或運行中的言行,不應向買受人提出任何侵權責任要求。
第137條 財物交付:出賣人應當將相關財產(chǎn),在業(yè)主管理委員會成立后3日內(nèi)開始辦理交接手續(xù),每天工作時間不低于8小時,并且在30日將全部財產(chǎn)交付完畢,對于其中有損壞的財產(chǎn)應當修復或者以市場價格進行賠償;如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第18部分消費者權利保護。
第138條 身份權利:買受人作為商品房的消費者,其知情權利及其他權利應當?shù)玫阶鹬睾捅Wo。買受人有權就組織業(yè)主維權機構在所居住區(qū)內(nèi)或者新聞媒介發(fā)布維權信息,出賣人及聘請的前期物業(yè)管理公司不應阻礙買受人行使上述權利。
第139條 知情內(nèi)容:買受人有權獲知與房屋相關的施工進度、設計、施工、監(jiān)理、測量、物業(yè)管理機構的資格等信息,有權取得與本商品房相關的設計文件、與本商品房所有權相關的法律文件復印件,并有權獲得與房屋相關的訴訟信息。
第140條 施工進度:出賣人將根據(jù)向有關機構提供的工期進行施工,現(xiàn)有的工期計劃基礎部分(地基土石方、結(jié)構、正負零)將于年月 日完成;主體結(jié)構完工時間:年月 日;樓外屋面裝修完成時間:年月 日;室內(nèi)裝修和設施安裝: 年月 日;交付使用:年月 日。
第141條 工程監(jiān)督:鑒于建筑工程完工后,房屋質(zhì)量的瑕疵可能在短時間內(nèi)無法發(fā)現(xiàn),為保護買受人的合法權利,買受人有權對施工工期和工程質(zhì)量進行監(jiān)督;當出賣人未按照合同約定由完成建筑工程時,或者承建人沒有按照政府的強制性規(guī)定進行施工時,或者監(jiān)理人不能履行質(zhì)量監(jiān)督義務時,除非出賣人提出相應的擔保,買受人有權提出解除合同,無須等待最后交房日期;買受人暫時不退房的,則出賣人向買受人按日支付違約金,違約金標準為總房價的千分之一。
第142條 參與爭議:如出賣人可能與房屋相關的權利與其他第三方進入訴訟或者仲裁,例如設計施工監(jiān)理擔保抵押等爭議,應當及時就法律文件、開庭等事項通知買受人,以使買受人對于此事情對未來權利的影響做出正確的判斷,保護買受人的合法權利。
第143條 房屋驗收:買受人有權就商品房質(zhì)量、商品房面積、環(huán)境質(zhì)量、環(huán)境面積、水、電、暖、燃氣等可能影響商品房質(zhì)量及居住質(zhì)量的全部方面進行單項或者綜合驗收。
第144條 驗收方式:買受人有權查閱相關文件原件,并有權復印;買受人有權聘請相關專家進入商品房內(nèi)部進行鑒定;買受人進入前提前一天通知出賣人,出賣人應當安排人員協(xié)助鑒定,如出賣人或現(xiàn)場管理人員拒絕買受人進行鑒定,則視為出賣人違約。
第145條 驗收文件:出賣人應在商品房項目竣工后90天內(nèi),提交市建筑質(zhì)量管理機構出具的質(zhì)量檢測報告。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第146條 欺詐責任:出賣人不能證明自己向買受人提供的許可文件復印件與真實的許可文件系相同內(nèi)容的,視為對買受人的欺詐;出賣人應當向買受人支付總房價款10%的違約金。
第147條 撤銷權:鑒于買受人的弱勢地位及房屋質(zhì)量瑕疵顯示的長期性,及買受人在取得房屋所有權過程中,可能將遭受來自各方的脅迫,因此雙方均認為構成買受人行使撤銷權的事由可能在本合同簽字或房屋所有權證取得3年后出現(xiàn),買受人有權在取得相關機構提供的評估、評價或監(jiān)測報告后1年內(nèi)(法律另有規(guī)定的除外),就合同條款依法行使撤銷請求權,買受人承諾不以時效作為責任免除的理由。
第148條 消費者組織:買受人在簽訂本合同后,即有權組織其他消費者對出賣人的施工或者管理進行監(jiān)督,行使《中華人民共和國消費者權益保護法》中規(guī)定的各項權利,買受人不得以任何理由干涉買受人行使此項權利。
第149條 權利行使:買受人有權查看原件,并有權保留復印件,出賣人應當書面回答買受人提出的各項質(zhì)詢;如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第19部分抵押擔保。
第150條 抵押登記:鑒于買受人在簽訂合同后即將支付大部分款項,而房屋在短期內(nèi)尚不能交付,此等情況可能使買受人在未來面臨巨大風險;為此出賣人承諾將與買受人所購房屋相關的土地使用證及在建工程抵押給買受人,并在合同簽訂之日起3天到不動產(chǎn)抵押登記機構辦理抵押手續(xù),并且應當在30天內(nèi)將此程序辦理完畢,以使買受人在出賣人面臨破產(chǎn)風險時能夠優(yōu)先得到受償,從而減小買受人可能產(chǎn)生的損失;如不能按時辦理抵押登記手續(xù),則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第151條 定金情況:本合同簽訂之前,買受人已經(jīng)于年月 日向出賣人支付定金元,如出賣人不能按時交房,則除承擔買受人的延期交付的支付違約金的責任外,還承擔不能交付的雙倍返還定金的責任;如無法同時取得定金與違約金,則買受人有權從中選擇。
第152條 土地抵押:出賣人保證在買受人取得《房屋所有權證》前不得以任何形式抵押土地使用權。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第153條 抵押知情:買受人有權在任何時候,要求出賣人提供《國有土地使用證》,出賣人在買受人發(fā)出通知之日起三天內(nèi)不能提供的,則視為出賣人違約。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第154條 禁止抵押:出賣人保證此商品房在轉(zhuǎn)移所有權以前未經(jīng)過任何抵押,出賣人保證此商品房在向買受人轉(zhuǎn)移所有權過程中不會進行任何形式抵押;同時保證房屋竣工前的在建工程、施工原材料等未經(jīng)過任何方式的抵押;如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第155條 權利擔保:出賣人保證在商品房所有權轉(zhuǎn)移過程中,其他任何第三方不會對買受人所購的房屋提出任何權利(包括但不限于抵押權、留置權等)要求,不會要求買受人支付任何價款以達到取得所有權的目的。如發(fā)生此等情況,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第156條 無效擔保:出賣人保證本合同的有效性,如本合同無效則由出賣人承擔全部責任,由出賣人賠償本合同所列的買受人之各項損失。
第20部分合同變更。
第157條 基礎變更:當出現(xiàn)買受人婚姻變化、買受人生理變化、買受人行為能力變化、買受人支付能力變化、買受人經(jīng)營情況變化時,雙方應對合同進行變更。如不能達到此要求,則買受人有權退房;如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第158條 買受人變更:如果買受人在本合同執(zhí)行期間,家庭成員發(fā)生變化,出賣人應當根據(jù)買受人的要求,對本合同進行相應的修改;當離婚時,出賣人應當根據(jù)買受人的離婚協(xié)議或者判決或者調(diào)解書,將合同的買受人變更為買受人指定的人。
第159條 設計變更:考慮到本合同簽訂后,商品房尚未竣工,期間出賣人可能會對房屋的戶型(包括門窗的位置與大小尺寸)、面積、質(zhì)量、社區(qū)設施等進行變動性修改,為此出賣人承諾此等修改在設計完畢后首先應當征得買受人的書面同意及簽字,未經(jīng)過此等認可程序,即使變更設計經(jīng)過行政管理機構的許可,仍然視為違約;此時買受人有權退房,如買受人暫不退房,則出賣人每日向買受人支付相當于總房價千分之一的違約金。
第160條 義務轉(zhuǎn)讓:未經(jīng)買受人書面認可,出賣人不得隨意轉(zhuǎn)讓本合同中的權利和義務;未經(jīng)買受人許可而轉(zhuǎn)讓的,買受人有權繼續(xù)向出賣人主張合同約定的權利。
第161條 權利義務轉(zhuǎn)讓:買受人有權將自己的全部權利和義務轉(zhuǎn)讓給自己的家庭成員,轉(zhuǎn)讓時出賣人應當簽字認可,并與新的買受人簽訂合同,現(xiàn)有的合同條款無條件適用于新的買受人,如需要增加新的條款,則另行協(xié)商;買受人將自己的權利和義務轉(zhuǎn)讓給家庭成員以外的其他人的,應當符合合同法的規(guī)定。
第21部分合同終止與解除。
第162條 合同終止:當出現(xiàn)以下情況時,本合同終止:
(2)出現(xiàn)法律規(guī)定和合同約定且買受人書面認可的其他情形時。
第163條 解除條件:出賣人沒有按時交付商品房、或出賣人沒有按約定提供商品房質(zhì)量或者環(huán)境質(zhì)量、或出賣人不能交付商品房、或出賣人不能履行本合同約定的其他責任時均可構成買受人解除合同退房的正當事由。
第164條 解除后果:合同解除后出賣人返還買受人已經(jīng)支付的全部項款(包括銀行貸款及公積金貸款),并且賠償買受人的全部損失;對于延遲交付的應當支付延遲違約金,對于不能交付的還應當支付兩倍定金。
第22部分退房條款。
第165條 基本原則:雙方通過協(xié)議或者判決或者仲裁退房的,應當按照本部分規(guī)定的退房程序進行;雙方在計算本合同中任何一項費用或者金額時需要涉及比例計算的,均以總房價為依據(jù)。
第166條 退房通知:買受人提出退房要求的,可以通過掛號信或者傳真或者電話的形式向出賣人提出;有壹名證人(與買受人的身份關系不受限制)證明的,也應當認為買受人通過口頭提出過退房要求。
第167條 退房程序:買受人提出退房要求后15日內(nèi),出賣人應當退還買受人已經(jīng)支付的全部房款,并且負責辦理買受人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù),在所述手續(xù)或者文件尚未簽訂前,出賣人應當代替買受人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。買受人提出退房要求后,出賣人除承擔前述條款的義務外,還應當賠償買受人因請求損害賠償所支付的其他相關費用。
第168條 退還房款:出賣人應當在買受人發(fā)出退房通知后將全部購房款返還給買受人,并且辦理完畢向公積金管理機構或者貸款銀行還款手續(xù)。如果無法辦理完成前述內(nèi)容,則自買受人發(fā)出退房通知后第16日至買受人取得全部房款之日,出賣人應當每天向買受人支付總房款千分之一的違約金。
第170條 銀行借款:自買受人發(fā)出要求退還房款的通知后,出賣人應當承擔買受人向銀行歸還貸款的義務,并且向買受人出示已經(jīng)向銀行還清全部貸款及利息的協(xié)議或合同。
第171條 借款合同:出賣人應當承擔要求銀行與買受人解除合同的義務,如不能解除,則由出賣人承擔向銀行歸還借款的義務;同時出賣人向買受人按日支付違約金,違約金標準為總房價的千分之一。
第172條 雙倍定金:出賣人還應當向買受人支付雙倍定金,并不影響買受人基于出賣。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇十一
一、關于雙方當事人舉證責任承擔。
現(xiàn)取證過程中的當事人主義。
二、關于按揭的法律屬性和糾紛處理。
1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔保貸款,也就是人們所說的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購樓方式,是英美法系中物的擔保的一項基本制度,其本質(zhì)與大陸法系中的讓與擔保制度相同,系指債務人或第三人將商品房的所有權轉(zhuǎn)移于債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期限內(nèi)得到清償?shù)膿P问?。我國現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念,但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國目前審判實踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中,買受人將所購房屋作為抵押物向銀行抵押貸款,當其不履行債務時,銀行既可以將該房屋折價、拍賣或變賣,以該房屋的價款優(yōu)先受償;也可以事前與出賣人簽訂回購條款,當買受人不履行債務時,要求出賣人回購。因此,現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中,買受人其實是將其享有的根據(jù)購房合同取得房屋的期待權作為抵押物向銀行提供擔保,屬于權利抵押即準抵押的范疇,與將房屋作為抵押物向銀行提供擔?;鞠嗤?,一旦買受人取得房屋所有權后,權利抵押就會轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押。因此,我國內(nèi)地的按揭其法律屬性仍為抵押,其內(nèi)涵與英美法系和我國香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的所有權是英美法系中按揭的基本特征,也是該制度與抵押、質(zhì)押的根本區(qū)別。
2、按揭糾紛的處理原則。《解釋》將商品房按揭貸款統(tǒng)稱為商品房擔保貸款,并在第23條至第27條較詳細規(guī)定了在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時,當事人可以請求解除按揭貸款的一系列相關問題。結(jié)合審判實踐,筆者認為,在審理商品房按揭糾紛案件時主要應遵循以下原則:一是合并審理原則?!督忉尅返?5條規(guī)定,以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求,應當與商品房擔保貸款合同合并審理;未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護原則。根據(jù)我國擔保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定,在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購房合同糾紛的情形下,如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同時,法院應告知按揭銀行參加訴訟,是否參加訴訟,應由按揭銀行自行決定,人民法院不能強行追加其參加訴訟。在審判實踐中,我們應充分保護按揭銀行的合法權益。三是權利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中,象買受人與抵押權人的權益沖突是審判實踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權外,買受人所購房屋或樓花有可能還存在二種抵押權:即建筑商的法定抵押權和其他債權人的一般抵押權。因此,一方面,我國應對建筑商的法定抵押權實行預備登記制度,以登記時間確定權利成立的時間,并按“成立在先、權利優(yōu)先”的原則處理。另一方面,根據(jù)最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的有關規(guī)定,建筑商的優(yōu)先受償權優(yōu)于一般抵押權和其他債權,而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益應優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權。
三、關于欺詐行為的認定和處理。
1、對欺詐行為的認定。從民法上來說,欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實,使表意人陷入誤解,違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件:一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為;二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系;三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意;四是實施欺詐之人為出賣人或者第三人。對于商品房買賣中欺詐行為的認定,目前學界和司法界有兩種不同的觀點:
一種觀點認為,欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人,但它是指從某一套商品房的整體而言,而不是指該套商品房的局部瑕疵,也不僅僅是“缺斤短兩”的問題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責任的五種情形,《解釋》第14條第2款關于面積誤差比超過3%部分的房價款應由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。
另一種觀點認為,只要出賣人實施了某種欺騙行為,這種行為足以揭示出賣人的內(nèi)心是故意隱瞞事實真相,就構成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外,象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況,在履行合同過程中故意改變規(guī)劃設計等,均應認定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點。因為若只將《解釋》第8條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話,容易使人產(chǎn)生認識上的混亂。
出賣人的欺詐行為既可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導陳述,也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當陳述,只要出賣人主觀上構成故意隱瞞,惡意造假,就應認定為欺詐。
2、對欺詐行為的處理。我國《合同法》第113條第2款規(guī)定:經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的,依照《中華人民共和國消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》)的規(guī)定承擔損害賠償責任。而我國《消法》第49條所規(guī)定的雙倍賠償條款,學理上又稱懲罰性賠償,是借鑒英美法等國家立法,從利益分配上補償受害消費者,懲罰欺詐經(jīng)營者,從而恢復市場交易秩序的公平和社會正義,是突破我國傳統(tǒng)民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的重大突破?!督忉尅返?條、第9條明確規(guī)定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐,致使買受人無法取得房屋的,可以適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形;《解釋》第14條第2款明確規(guī)定了出現(xiàn)面積誤差后的處理原則。
2.效力性強制性規(guī)定。
3.分家析產(chǎn)案件中虛假訴訟是怎樣的。
4.如何辦理商品房退房。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇十二
一、如何尋找合適的代理觀點的基本操作要點:
“認同爭異”原則。
平時:熟悉常用法條、部門規(guī)章、地方法規(guī)等。
二、證據(jù)目錄參考格式。
證據(jù)目錄提交人:有限公司訴訟地位:原告/被告。
委托代理人:,律師事務所律師聯(lián)系電話:
從表中所列舉的內(nèi)容可以歸納出本案兩方面的重要事實:
1、雙方?jīng)]有爭議的事實包括以下幾個方面:
2、雙方存在爭議的事實也包括以下幾個方面:
通過比較雙方提交的證據(jù)梳理出的上述案件事實,我們可以非常容易地歸納出雙方爭議的焦點:。
四、總結(jié)出雙方爭議的焦點以后,為了能夠讓法官在庭審以及合議過程中方便、快捷地了解雙方交易的具體過程,根據(jù)雙方提供的證據(jù),對雙方的交易過程以列表的方式進行分析公司訴公司買賣合同糾紛案雙方交易過程數(shù)據(jù):
通過上表對雙方交易過程中有關數(shù)據(jù)的對比分析,可以歸納出如下案件事實:
1、公司交貨開具發(fā)票公司根據(jù)公司開具的發(fā)票金額付款。
2、公司預付貨款公司交貨公司根據(jù)公司開具發(fā)票。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇十三
甲方(賣方):
單位:職務:身份證號:家庭住址:郵編:電話:
甲方(與上述甲方系夫妻關系):
單位:職務:身份證號:家庭住址:郵編:電話:
甲方夫妻身份證、結(jié)婚證見合同附件一。
乙方(買方):
單位:職務:身份證號:家庭住址:郵編:電話:
乙方(與上述乙方系夫妻關系):
單位:職務:身份證號:家庭住址:郵編:電話:
買方夫妻身份證、結(jié)婚證見合同附件二。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上,甲乙雙方就買賣商品房事宜達成如下協(xié)議:
第一條甲乙雙方經(jīng)協(xié)商,乙方?jīng)Q定購買甲方擁有土地使用權、房屋所有權的商品房(以下簡稱商品房),商品房位于苑幢樓第單元樓號房屋。商品房建于年月日,土地使用權證號為,房屋所有權證號為。屬_磚混_結(jié)構,建筑層數(shù)為6層。
第二條乙方向甲方購買商品房的建筑面積共_____平方米,共_室廳衛(wèi)。(該商品房房屋平面圖見本合同附件三)。
第三條自商品房交付之日起,商品房所占用的土地使用權依法隨之轉(zhuǎn)移給乙方。
第四條商品房總金額為共萬___千___百___拾___(人民幣)元整。(括弧外填漢字大寫,括弧內(nèi)填阿拉伯數(shù)字,發(fā)生爭議以漢字大寫為準)。
第五條乙方應當在甲乙雙方共同到房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關進行辦理房屋權屬變更登記手續(xù)之日付房款%。否則,甲方有權解除合同,或者要求乙方每日甲方支付相當于總房價0.1%的違約金。
鑒于乙方經(jīng)濟困難,甲方同意乙方在乙方居住該商品房3個月內(nèi)付清房款的%。若乙方違約,甲方有權要求乙方每日甲方支付相當于總房價0.1%的違約金。
甲方應當在甲乙雙方共同到房產(chǎn)登記機關進行辦理房屋權屬變更登記手續(xù)之日,即本條第一款日期將商品房鑰匙交付給乙方。否則從該日起,甲方每日向乙方支付相當于總房價0.1%的違約金。
第六條甲乙雙方應當在簽訂合同之日起日內(nèi)攜帶有關商品房登記過戶所需的所有證件、資料、票據(jù)等,到市房產(chǎn)局將商品房辦理產(chǎn)權登記過戶給乙方。否則從甲乙雙方簽訂合同之日第日起,違約方每日向未違約方支付相當于總房價0.1%的違約金。
該商品房登記過戶由乙方負責,甲方協(xié)助,所需契稅、評估費等過戶費用由乙方負擔。商品房無法登記過戶的,乙方有權立即解除合同,甲方應當立即退還所收全部房款,并自確定不能登記過戶之日起有權要求甲方每日支付乙方相當于總房價0.1%的違約金。
甲方應當在甲乙雙方辦理完畢付清房款之日將商品房鑰匙交付給乙方。否則從乙方付清房款之日起,甲方每日向乙方支付相當于總房價0.1%的違約金。甲方要將房子在過戶交屋前,將室內(nèi)清掃干凈,不能留有垃圾,廢棄物等。
第七條甲方承諾該商品房內(nèi)從未發(fā)生過任何人死亡、從未發(fā)生過惡性傷人等涉嫌犯罪案件、以及從未發(fā)生過其他使社會一般人居住在該房產(chǎn)生精神緊張、驚恐等不利益的不法事件,否則乙方有權解除合同要求退房;如乙方暫不解除合同要求退房,則甲方應自該事件發(fā)生之日起7日內(nèi)向乙方支付違約金萬元,逾期則甲方再每日向乙方支付相當于總房價0.1%的違約金。
該商品房所有權轉(zhuǎn)移后,甲方承諾其不欠任何物業(yè)管理費、水費、電費等。如發(fā)生此種情況,甲方承諾在接到乙方所稱甲方拖欠上述費用通知之日起7日內(nèi)結(jié)清。否則從乙方通知甲方之日起第8日起,甲方每日向乙方支付相當于總房價0.1%的違約金。
該商品房所有權轉(zhuǎn)移過程中及轉(zhuǎn)移后,甲方承諾其他任何第三方不會對乙方所購的商品房及該房屋相關設備、設施等提出任何權利(包括但不限于抵押權、留置權、交納土地出讓金權利等)要求,不會要求乙方支付除房款以外其他任何價款才能使乙方達到取得商品房的土地使用權、房屋所有權等設施、設備的目的。如發(fā)生此情況,則乙方有權解除合同要求退房;如乙方暫不解除合同要求退房,則甲方應自該事件發(fā)生之日起每日向乙方支付相當于總房價0.1%的違約金,直至甲方將上述妨礙乙方利益行使的事項消除。
第八條本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同任何一處修改須經(jīng)甲乙雙方在修改處簽名捺手印認可,否則所作修改無效。
第九條本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字之日起生效。
第十條本合同連同附件共_2_頁,一式_3_份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,另一份提交市房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù),均具有同等效力。
甲方(簽章):乙方(簽章):
年__月__日簽于____年__月__日簽于___我保證甲方以后不會違約,如果甲方違約,我承擔保證責任。
甲方保證人:身份證號:單位:
我保證乙方以后不會違約,如果乙方違約,我承擔保證責任。
內(nèi)銷商品房買賣合同糾紛篇十四
最高人民法院于4月28日發(fā)布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱解釋),該解釋于206月1日起正式施行。其中明確規(guī)定了買受人在5種情形之下不僅可以要求解除、撤銷合同或者是要求宣告合同無效,而且可以要求出賣人返還購房款、支付利息及賠償損失,還可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的“賠償責任”。此解釋一出臺便引起了社會的廣泛關注與熱烈的爭論,筆者在此不主要討論其社會意義,而主要從法學理論與法律規(guī)定兩個方面對該規(guī)定進行深入的分析,以引起相關部門的注意,并與廣大法學愛好者進行交流與探討。
關于房屋是否可以作為商品,得依具體情況而定,我國現(xiàn)行的法律中并沒有對其進行明確規(guī)定。《中國大百科全書》從經(jīng)濟學的角度對“商品”一詞所作的定義,商品是指“用來交換、能滿足人們某種需要的勞動產(chǎn)品”。根據(jù)該定義內(nèi)涵來看,首先,商品必須是經(jīng)過勞動生產(chǎn)而得來的產(chǎn)品,也就是說必須在這個產(chǎn)品中體現(xiàn)人類的勞動,那些非是經(jīng)過人類勞動的產(chǎn)品,并非此種意義上的商品。其次,該產(chǎn)品應該必須是有用的,必須具有使用價值,能夠滿足人們對它的某種特定需求,沒有用的產(chǎn)品也是不能把他當作商品的。第三,該產(chǎn)品是用來交換而不是所有權人自己直接消費的。如果某一產(chǎn)品生產(chǎn)出來的目的只是用于自己使用和消費,那么這件產(chǎn)品同樣不是真正意義上的商品。通過我們對商品定義的分析,我們可以看出,對于以房屋的建造與銷售為主要經(jīng)營范圍的房地產(chǎn)企業(yè)來說,他們所生產(chǎn)出來的房屋大多是銷售給他人所有并使用,符合前面商品定義中要求的條件,因此可以作為一種商品,無非這種商品具有自己的特點罷了。
由于房屋可以作為商品,那么我們就把用于買賣的房屋叫做商品房。對于在商品房買賣合同中對買受人提供保護時的法律適用,不僅可以適用民法通則的原則性規(guī)定及合同之債的有關規(guī)定,可以適用《中華人民共和國合同法》的具體規(guī)定,同樣也可適用《中華人民共和國消費者權益保護法》等法律規(guī)定,這點似乎沒有什么爭議。但在我國現(xiàn)有的法律體系中,僅僅只有《中華人民共和國消費者權益保護法》第49條明確地規(guī)定了懲罰性賠償,其具體條文是:“經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的,應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍?!倍鳛槊穹ɑ痉ǖ拿穹ㄍ▌t并沒有懲罰性賠償?shù)囊?guī)定,合同法也沒有。法理學界普遍認為由于我國基本上是采用的大陸法系的法律體系,所以沒有采用具有英美法系特點的懲罰性賠償。但隨著對商家欺詐行為的泛濫與消費者在消費過程中的弱勢地位,似乎也有借鑒這種懲罰性賠償?shù)谋匾?,所以我國早?993年的消費者權益保護法的制定中便有了這一明確而具體的規(guī)定。也因此有些人誤解地認為最高人民法院在作出這一解釋時也采用的是消費者權益保護法所規(guī)定的懲罰性賠償原則。但是,我們從該解釋的條文中卻發(fā)現(xiàn),其制定此解釋的依據(jù)是“根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律,結(jié)合民事審判實踐,制定本解釋”,而惟獨沒有指明是依據(jù)《中華人民共和國消費者權益保護法》。筆者認為,這并非是最高人民法院的疏忽,而是另有他原因而故意不采用此法律規(guī)定的原因使然。但可惜的是,我們從其指明的四部法律中是無法找到明確的法律依據(jù)的。反而卻有學者特別指出說:“需注意的是,司法解釋未以消費者權益保護法作為其制定依據(jù),這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實質(zhì)性避開消費者權益保護法第四十九條所稱”雙倍賠償“規(guī)則的僵化適用,從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權?!保ㄈ~林著《懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用問題》,載于中國民商法律網(wǎng))“雖然筆者認為這種觀點特別強調(diào)了法官在審判中可以對賠償金額作出一定的”自由裁量“,在司法實踐可以較靈活地、根據(jù)不同案件的實際情況進行適當處理,在某些情形里可能會更好地達到懲罰性賠償?shù)哪康模瑥亩苊饬嗽谶m用消費者權益保護法的規(guī)定時適用一倍賠償?shù)臄?shù)額確定性。但是最高人民法院的這一規(guī)定并沒有明確的法律依據(jù),甚至也超過了最高人民法院制訂司法解釋內(nèi)容的權限,有越權解釋的嫌疑。因為根據(jù)《中華人民共和國人民法院組織法》第33條規(guī)定:最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題,進行解釋。五屆人大第19次會議于1981年6月10日通過的《全國人民代表大會常務委員會關于加強法律解釋工作的'決議》中第二條規(guī)定:”凡屬于法院審判工作中具體應用法律、法令的問題,由最高人民法院進行解釋?!岸罡呷嗣穹ㄔ河?月23日發(fā)布的《最高人民法院關于司法解釋工作的若干規(guī)定》第4條卻規(guī)定:”最高人民法院制定并發(fā)布的司法解釋,具有法律效力。“但全國人大常委會于3月15日通過的《中華人民共和國立法法》卻并沒有明確規(guī)定司法解釋為我國法律適用的淵源(也就是法律的形式),而且該法第八條明確規(guī)定對于民事基本制度只能制定為法律。通過這些規(guī)定我們可以清楚的看到,最高人民法院對在進行司法活動過程中對具體法律條文或適用條件等情況不明確時,才可以作出解釋,而并不是最高人民法院能夠獨立地創(chuàng)設或改變法律現(xiàn)有的規(guī)定。對于最高法院所稱的五種情形,現(xiàn)有的法律法規(guī)已經(jīng)有清楚而明確的規(guī)定,并非不知”如何具體應用“。由于懲罰性賠償已經(jīng)涉及到當事人的民事責任,是民事法律體系中最基本的也是最重要的內(nèi)容之一,在法律已有明確規(guī)定的情況下,最高法院的這一解釋明顯具有越權之嫌。同時,最高法院的這一解釋也無相應的法學理論依據(jù)。因為從現(xiàn)有的消費者權益保護法的規(guī)定來看,主要是針對經(jīng)營者提供商品或者服務有”欺詐行為“時才適用,也就是強調(diào)了行為的欺詐性。但最高法院的解釋明顯超出這一原則,不僅在出賣人有欺詐行為時適用,在違約時也同樣適用,筆者將在下文中詳細論述。所以,需要特別注意的是,盡管最高法院的這一解釋中的部份內(nèi)容在完全可以依據(jù)消費者權益保護法的規(guī)定來進行解釋的情況下,但卻由于想給法官保留更多的自由裁量的權力,反而使得本規(guī)定存在法律依據(jù)不足的嫌疑,從而使公民對其合法性產(chǎn)生質(zhì)疑。
三、司法解釋中規(guī)定可以主張要求承擔懲罰性賠償?shù)木唧w情形。
根據(jù)該解釋的規(guī)定,主要有以下五種情形買受人可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償。但是適用條件各有不同,需要引起我們的足夠注意。下面筆者將具體進行分析:
1、商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人,導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。我們知道,在出賣人在與買受人簽訂買賣合同后又將該房屋抵押給其他第三人,并不必然會導致該合同無法實際履行,因為出賣人也有可能會在買賣合同約定的履行期限到來之前將該抵押撤銷,這樣并不會影響到買受人的合法權益。所以最高人民法院規(guī)定,在適用此條款時必須要達到“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的”這一條件,簡單的說,主要包括房屋無法實際交付或無法辦理房屋。
權屬證書等。因為在這種情形下,才會導致出賣人的根本性違約,因此才會造成買受購買房屋的目的落空,嚴重影響到買受人的合法權益。特別是在買受人已經(jīng)支付相當金額的購房款時,一旦出賣人破產(chǎn)或者喪失償債能力,則買受人的損失幾乎無法得到保障。但是,筆者認為這一規(guī)定在法學理論上的合理性頗值商榷。因為在這種情況下,有兩種很顯然的可能存在,一是出賣人抵押房屋的目的是為了得到更多的資金,從而更好地履行合同的義務;第二種情形就是出賣人故意違約,也就是將所出賣的房屋抵押后無法撤銷該抵押,從而導致自己違約,根本無法履行自己的義務。對于故意違約或根本違約后處理,合同法第94條有著明確規(guī)定,具體為:“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形?!倍朔N情形就正好適用于合同法這條規(guī)定的第四款規(guī)定。但是,合同法并沒有在有關違約責任的條款中規(guī)定在這種情形下應承擔懲罰性賠償。當然,買受人可以要求出賣人賠償其全部損失,包括一些直接及間接的損失,這些都可以從合同法中違約責任的條款中找到依據(jù),但懲罰性賠償卻無任何法律依據(jù)。同時,如果適用消費者權益保護法適用懲罰性賠償?shù)钠墼p條件來確定,也不能適用懲罰性賠償,因為盡管出賣人此時在主觀上屬于故意違約,但其并不能構成欺詐,這兩者之間存在著很大的差別。所以,筆者認為這一規(guī)定既不符合法理也沒有法律依據(jù)。
2、商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人,導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。當出賣人將同一標的物與他人簽訂買賣合同后又將此標的物出賣給第三人,并不能都適用懲罰性賠償。而且就算是適用該規(guī)定,也只能由在先與出賣人簽訂買賣合同的買受人主張懲罰性賠償。我們知道,出賣人將同一標的物先后數(shù)次出賣給他人,最多只能履行其中的一份合同并交付標的物。對于其他人來講,都無法履行,也都是欺詐,這一點是不言而喻的。對于一物二賣甚至多賣的情形,嚴重的甚至可能會構成刑事詐騙犯罪,行為人可能會因此而承擔相應的刑事責任。但是在民事責任方面,究竟賠償多少為宜,只能以民法通則、合同法等民事實體法中有關民事責任的規(guī)定來處理,我們沒有發(fā)現(xiàn)這兩部份的法律中有任何懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。同時,最高法院的這一規(guī)定可能會出現(xiàn)適用上的困難,比如當一個出賣人將其房屋多次出賣給他人后,涉嫌合同詐騙而被追究刑事責任,那么在附帶民事訴訟時,是按照民法通則的規(guī)定賠償其損失呢還是依據(jù)此規(guī)定來判決其賠償損失并處以懲罰性賠償呢?顯然,法院是不能適用這個規(guī)定的,因為畢竟其不是法律的淵源。而如果單純作為一起民事案件來處理并適用此解釋規(guī)定的賠償時,豈不是比追究其刑事附帶民事責任能夠得到更多的賠償?而且,當出賣人與其他買受人共同故意侵害原買受人的合同債權時(也就是合同法理論上所稱“第三人侵害債權”),第三人應當承擔什么樣的責任呢?很可能承擔的是共同的、連帶的賠償,那么也讓其承擔懲罰性賠償嗎?因此,此解釋也給以后這方面內(nèi)容的立法帶來一定的困難或障礙。
3、出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明,而導致房屋買賣合同無效或撤銷、被解除的。由于出賣人在與買受人簽訂合同時明知自己沒有取得商品房預售許可,但仍然向買受人銷售商品房。盡管出賣人在合同簽訂后到房屋交付前可能會取得銷售許可。但是由于其直接違反了《中華人民共和國合同法》第52條、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條的強制性規(guī)定,因此導致該買賣合同無效。在此需要注意的是,雖然出賣人在此時沒有取得預售許可,但并不能一定會出現(xiàn)無法交付或者是無法履行合同全部義務,也就是說其仍然存在能夠履行合同義務的可能,但由于違反了法律的強制性規(guī)定,所以才導致無效的。所以在適用此條款時,并不以出出賣人是否在以后能實際履行或全面履行為適用要件,而且一定要注意合同無效的原因。但是,該解釋卻又在第2條規(guī)定:“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效”,此規(guī)定不僅與合同法的基本理論不相符合,與法律規(guī)定也不相同。我們在確定某一份合同是否有效,在合同沒有特別約定生效條件的情況下,只能以合同成立時來判斷。合同法第44條已經(jīng)作出了明確規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時生效?!倍罡叻ㄔ旱倪@一規(guī)定,不僅混亂了合同效力的理論體系,違反了法律的相關規(guī)定,更可能從反面告訴出賣人這樣一個判斷:有沒有預售許可證沒關系,只要以后在起訴時能取得預售許可即可。豈不是有鼓勵出賣人在沒有取得預售許可的情況下與買受人簽訂預售合同的嫌疑?筆者認為,此規(guī)定應當予以改正。同時,應注意此條規(guī)定僅僅限于在買賣合同被確認無效及被解除、撤銷時才能予以適用,而不是適用于合同生效后的違約處理。
4、出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實,而導致合同無效或者被撤銷、解除的。此時主要是指在雙方訂立買賣合同前出賣人已將出賣的房屋抵押給他人的情形。在此我們也應當注意,并不是只要出賣人在與買受訂立買賣合同時將該房屋抵押給他人,買受人就可以向出賣人主張懲罰性賠償。從現(xiàn)有法律特別是合同法的規(guī)定來看,當事人一方在與另一方簽訂合同時已經(jīng)將標的物抵押給他人,并不會必然導致該買賣合同無效或者被解除、撤銷,也并不必然會導致出賣人無法履行買賣合同的義務。關于這一觀點,我們可以從合同法第40條、第52條、第54條、第94條可以清楚地看出。所以,只有當出賣人將其出賣給買受人的房屋抵押給其他第三人后違反了上述四條款所規(guī)定的情形時,買受人才可依據(jù)合同法的具體規(guī)定與本解釋的規(guī)定向出賣人主張懲罰性賠償?shù)呢熑巍?BR> 5、出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實,導致合同無效或者被撤銷、解除的。出賣人在出賣房屋時,不論其是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人,還是已經(jīng)將此出賣房屋作為拆遷補償安置房屋,此時對于買受人來說都屬于欺詐。因為其將房屋已經(jīng)賣出,盡管出賣人可能會違反在先與第三人所簽訂的合同而將房屋實際交付給買受人,但是我們現(xiàn)在的經(jīng)濟秩序及法律秩序中都不能對這種現(xiàn)象予以默認或鼓勵,必須予以嚴厲的制裁,來充分保證交易安全。所以,對于此類欺詐行為,歷來都是民法中規(guī)范及懲罰的重點。如果在這種情況下對其適用懲罰性賠償,可以達到民事制裁或懲罰的目的,不僅符合法理,也與消費者權益保護法規(guī)定的條款相一致。
四、懲罰性賠償?shù)倪m用與合同效力狀態(tài)之間的關系。
債務人主動履行債務后將債務依法提存;5債權人自愿免除了債務人所應承擔的債務;6混同,也就債權人與債務人同歸于一人。當然,合同也可因法律的特別規(guī)定或者當事人約定其他條件成就而終止。但需要注意的是,合同在終止之前是有效的。從上文所提到的五種懲罰性賠償?shù)那樾蝸砜?,既包括了合同因違反了法律的強制性規(guī)定而無效的情形,也包括了合同出現(xiàn)了約定或法定的解除情形而被買受人解除的情形,也包括了合同被買受人依法撤銷的情形,同時還包括了有效合同在履行的過程中違約的情形。這些適用情形涉及到了合同不同的效力形態(tài),應當說是比較全面的保護了買受人的合法權益。
五、對最高人民法院確立懲罰性賠償?shù)脑u價與建議。
筆者認為,由于最高人民法院制訂的這份解釋涉及到民法中民事責任的基本內(nèi)容,而這部份的內(nèi)容或規(guī)定只有法律才有權作出明確的規(guī)定,最高人民法院無權就民事責任的基本內(nèi)容來自行作出司法解釋,從而不適當?shù)卦黾右环矫袷轮黧w的民事責任。因此,此解釋應屬越權解釋,其效力值得我們進行研究與探討。其次,對于此解釋中適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形,現(xiàn)有的法律已經(jīng)作出了明確的規(guī)定,最高人民法院不能超越法律的規(guī)定來擅自擴大解釋。第三,根據(jù)消費者權益保護法對消費者保護的基本原則,并結(jié)合到民法的誠實信用原則,當經(jīng)營者提供商品或者服務有“欺詐行為”等違反誠實信用原則的行為時,讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要。而本司法解釋卻擴大了這一原則和條件,不僅在出賣人在簽訂買賣合同有欺詐行為時應當承擔懲罰性賠償?shù)呢熑危以谄溆羞`約行為時也承擔懲罰性賠償責任,不僅超越了現(xiàn)行法律的原則性規(guī)定,而且也破壞了現(xiàn)有的民事責任的法學理論體系與法律體系。第四,最高法院的這個解釋也有不完善或者含義不清甚至是重復的地方。如解釋第8條中規(guī)定,“具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。前面已經(jīng)指出可以要求“返還已付購房款及利息、賠償損失”,而后面卻又規(guī)定“并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”,由于這兩種賠償是可以同時適用的,那么前面的“賠償損失”與后面的“賠償責任”有何區(qū)別與不同呢?這兩種賠償是什么關系呢?尚待明確。該解釋第9條也是這樣規(guī)定的。最后,盡管該解釋強有力的保護了買受人的合法權益,但也可能會讓買受人取得不當利益,特別是不誠實的購房者,等等,這也可能會影響到民法的公平原則。需要值得一提的是,盡管筆者也對商品房買賣過程中出賣人的欺詐行為及/或違約行為深惡痛絕,但是司法過程畢竟是一個理性的過程,不能用感情來不恰當?shù)挠绊懙椒芍朴?,也不能影響到法律的適用。所以筆者認為,人民法院在審理此類案件時也應當嚴格注意適用懲罰性賠償?shù)臈l件,審慎適用懲罰性賠償。也許最高人民法院的這一規(guī)定不僅極大地保護了買受人的合法權益,而且也可能會對房地產(chǎn)銷售行為的規(guī)范起到一定的作用,但如果制訂這個解釋的主要目的是這個想法的話未免太過于簡單。對于現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)與銷售中出現(xiàn)的種種問題,需要用行政的、金融的、法律的等各個方面的共同努力才能取得較好的效果。只要能夠充分地、不折不扣地運用好現(xiàn)有合同法中關于違約責任的賠償規(guī)定就已經(jīng)足以對買受人進行充分的法律保護,根本不必超出現(xiàn)有法律規(guī)定,比如對于欺詐性銷售,可以按照消費者權益保護法的規(guī)定予以懲罰性賠償,而在其他違約行為的損失賠償?shù)姆秶_定上,我們完全可以對買受人受到直接損失及間接損失都予以賠償,甚至對買受人在勝訴后的律師費用等都予以支持,等等,這樣既不會超越法律又不會讓其受到損失,又何必讓買受人得到不當利益而同時損害出賣人的合法權益呢?也許,這個解釋只是在特定的歷史時期的特殊產(chǎn)物吧??偠灾P者認為最高法院的這一司法解釋既沒有足夠的法學理論支持,也沒有明確的法律依據(jù),而且規(guī)定的內(nèi)容也超出了現(xiàn)行有關法律的明確規(guī)定,此規(guī)定內(nèi)容的合理性與合法性都值得商榷。所以筆者希望最高人民法院以后在修改這個解釋時能夠充分考慮到存在的各種問題,并力爭作出更好的規(guī)定與處理。