在實施一項任務或項目之前，我們需要制定一個有效的方案。我們可以使用圖表、表格等輔助工具來更好地展示方案的內容和思路。通過閱讀這些范文，我們可以借鑒一些制定方案的思路和方法。
    商業(yè)廣場營銷方案篇一
    值此端午節(jié)來臨之際，為刺激親情消費，提升酒店知名度，讓顧客更加了解xx酒店，調動各檔次消費者潛力;增進顧客對酒店的`忠誠度，信任度，我部特擬定端午節(jié)系列活動，具體細節(jié)如下：
    xx年x月x日―x月x日。
    x大酒店(中餐為重點推廣對象);
    x親情傳，棕香千萬家。
    1、讓顧客了解x酒店，打消顧客對消費檔次的各種顧慮。
    2、豐富傳統節(jié)日的慶祝氛圍，刺激親情消費;
    3、開發(fā)現有場地資源，調動清淡時段的營業(yè)潛力;
    4、凝聚賓館銷售合力，調動全員積極性，捆綁式營業(yè)。
    主要為端午節(jié)期間前來酒店消費的散客、家庭和親朋好友;
    1、隆重推出三種不同風味組合禮盒品牌粽子：x親情粽、和諧鳳凰粽、團圓風情粽;品牌粽包裝及價格：(注意：紅酒和紅酒開瓶器可跟供應商協商由其贊助)：
    (1)x親情粽：108元/盒(4個粽子+紅酒1瓶+紅酒開瓶器1個);
    2、促銷活動組合(以酒店中餐為重點，帶動其它營業(yè)場所消費)：
    1)中餐啤酒買一送一(指定品牌);
    3)凡在ktv消費超過1000元者送品牌粽(x親情粽)1盒，驅邪用品4套;
    4)活動期間，購買x酒店辦理金卡會員均可獲贈(威尼斯風情粽)2盒，驅邪用品4套;原金卡會員購買本酒店粽子一律8折優(yōu)惠。
    3、購買品牌粽
    4、凡在活動期間在本酒店現金開房3間以上者，可獲贈品牌粽。(和諧鳳凰粽1盒+端午節(jié)驅邪用品3套(驅邪用品為：菖蒲、艾草，佩香囊、加糖黃瓜)
    注意事項：
    (1)客人另有需要須購買。請服務員根據客人需要在開餐的時間段內幫客人去中餐廳領取。菜品要把握“地道”、“原汁原味”的原則。適宜家庭聚餐、親朋好友聚會這類客人的需求，口味要求清淡，老少皆宜，菜量偏多，價格適中，并適時地推出各檔次宴會用餐，其間穿插特色菜、招牌菜、新派菜等，使消費者能全面地了解酒店的廚師水平，促進酒店形象品牌的樹立和推廣。
    (2)凡在x月x日―x月x日期間各餐廳每桌免費贈送散棕子每人1個、紅棗1碟、皮蛋1碟。
    (3)凡在x月x日―x月x日期間入住客房每間房贈送散棕子每人2個、紅棗1碟，采取“開房送品牌粽子”。
    (4)凡在x月x日―x月x日期間桑拿、足浴消費均可贈送散棕子每人2個。
    (5)凡在x月x日―x月x日期間來中餐廳用餐的顧客，每個包廂免費獲贈五子登科一份，請餐飲部備份。(五子登科成分即：紅棗、紅糖、咸蛋、粽子、桂圓)
    活動時間：xx年x月x日―x月x日。
    活動對象：酒店協議單位及私企老板。
    團拜方式：由市場營銷部牽頭，酒店組織部門經理及營銷代表對老客戶進行拜訪。
    (一)橫幅一條，酒店大門口，內容為：x祝全國人民端午節(jié)節(jié)日快樂;
    (二)水牌：大堂粽子亭邊放1個，中餐廳、桑拿部、娛樂部進門處各1個。
    (三)酒店電梯廣告：按實際尺寸，內容為：端午節(jié)各部門優(yōu)惠和價格;
    票券使用說明：
    此券僅限購買x品牌粽1盒(籃);
    此券不設找贖、現金兌換、不得與其它券混合使用;
    此券須蓋本酒店財務專用章方可用效;此券最終解釋權歸本酒店所有。
    (六)巨幅：內容為本酒店三大品牌粽子價格和各部門優(yōu)惠措施;
    (七)短信：
    (2)粽子亭主營：三大品牌粽(x親情粽、和諧鳳凰粽、團圓風情粽)兼營：a、雄黃酒、菖蒲、艾草，佩香囊、黃瓜(加糖)(袋裝，30元/袋)b、五子登科(五子登科成分即：紅棗、紅糖、咸蛋、粽子、桂圓)(袋裝，48元/袋);(注：此價格作為參考，具體應跟采購成本核算定價)
    (3)x月x日―x月x日期間，在中餐廳選一空地設置一個形似龍舟的堆頭，前為龍頭，后為龍尾，龍身堆滿各式粽子，龍身貼上一條橫幅，橫幅文字內容即為本次促銷主題：“x親情傳，棕香千萬家”。
    商業(yè)廣場營銷方案篇二
    以端午節(jié)為契機，大勢宣傳餐飲新出品(粽)xx等信息，挖掘市場銷售潛力，電話聯絡或拜訪團體客源，增加團體、家庭訂購份額，通過“粽”文化的渲染，濃厚端午節(jié)氣氛，提高餐飲食品牌知名度，對六月餐飲營業(yè)沖刺開啟前奏。
    目標：做旺xx，僅粽子銷售額力爭達到5萬元。
    主題：粽香傳情香飄萬家。
    時間：x月x日端午節(jié)(促銷時段：x月x日—x月x日)。
    1.人人都過端午節(jié)，但知道端午節(jié)和粽子的來歷沒有幾人。
    2.思鄉(xiāng)懷古，紀念屈原，也是一種愛國主義的傳統教育。
    粽子食品是來自歷史發(fā)源地——洞庭湖汨羅江畔的傳統工藝，廚藝正統、風味獨特、源遠流長。
    4.時下富貴客源以本地人居多，廣東人對避邪、求吉祥，趨求精神保險者多，“粽”有此功效：益智、驅邪、避邪、潤五臟。
    5.根據粽子的配料和成分，功效、吃法各有不同，老人潤五臟，中青年扶正驅邪、兒童益智，因人而異、各取所需，購有所值，食有所益。包粽比賽，吸引參與。
    6.通過電視廣告“空中轟炸”，xx“龍船”出水激起百丈浪花(動畫)，引起百家矚目，近悅遠來。
    1.印制宣傳單、粽券各20xx份，單、券合一頁，節(jié)省印刷費用，策劃部設計制作。(價格1500元，5月23日到貨)
    2.制作大型龍船一個，放置西餐展臺;配文字：粽行千里，香飄萬家。
    3.廣告展架2個，宣傳端午節(jié)來歷、粽的特色、品種等，圖文并茂。
    4.設粽子展示柜、設現場銷售點：冰柜儲存粽子。
    5.對所有粽子，密封壓膜包裝，印xx質檢標簽、更顯高雅，設計禮品手提袋，待議)
    6.宣傳橫幅：
    (1)粽香千年，驅邪益智，香飄萬家!
    (2)快樂端午、健康美食——相約xx!
    (3)政府防流感指定飲品——大堂吧免費享用!
    7.宣傳單派發(fā)方式兩種：
    a、跟報刊發(fā)售點聯系，拿20xx份粽子宣傳單夾在報紙中派發(fā)。
    b、各部門前臺派發(fā)。
    8、演藝大廳led推介、主持人宣講(端午節(jié)活動)。
    9、短信宣傳10000條、電視廣告4天(播20次)
    端午節(jié)家庭套餐(含粽子)：粽子種類及價格：
    大堂吧酒水價目：鐵板燒促銷價目：
    (均由西餐部擬定報總辦、同時做餐牌)
    1.粽券派發(fā)方式：拿4萬元粽券分派各營業(yè)部門友情銷售。(餐飲部出計劃)
    2.x商場設點銷售。(銷售部安排)
    3.大堂吧現場銷售
    凡訂購20只以上，可享9折優(yōu)惠。
    凡訂購30只以上，可享8.8折優(yōu)惠。
    凡訂購50只以上，可享8.5折優(yōu)惠。
    凡1人購粽券1套(6張)，可免費現場吃粽子。
    6只為1套/打，1人現場(買單)吃粽子一打以上，再吃不要錢。
    活動三大亮點：
    1、下午現場包粽比賽——5月25—28日，西餐部大堂吧促銷粽子，同時組織客人舉行“現場包粽比賽”，讓客人體驗包粽之樂趣，優(yōu)勝者可享贈當晚入住客房特價(268元/當晚)，或送粽子一串紅酒一盅(預計10份)。
    2、娛樂“千人粽子宴”——5月25—28日，各包房派發(fā)粽子，供客人品嘗，節(jié)目部部編演《端午紀念屈原》的特別節(jié)目(員工飯?zhí)眉郁找粋€)。
    廣告印刷費用1500元、電視廣告費用4000元。
    效益預測：只要營銷到位，突破目標任務應該不成問題。
    商業(yè)廣場營銷方案篇三
    在商業(yè)地產銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業(yè)地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
    ××商業(yè)城項目是××房地產開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產商業(yè)的經典作品。
    ××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。
    經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
    一、項目營銷總體策略
    營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風暴。
    二、項目營銷目標方針
    根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
    1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
    2. 倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
    3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業(yè)。
    購物主題明確。
    5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業(yè)行為上升為現代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產市場開發(fā)的全新變革，避開傳統商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
    三、銷售目標及目標分解 1. 銷售（招商）目標
    ××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。
    表8-3 ××商業(yè)城的可銷售面積說明表
    2. 銷售目標分解
    ××商業(yè)城的銷售目標如表8-4所示。
    表8-4 ××商業(yè)城的銷售目標計劃
    四、營銷階段計劃
    根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
    表8-5 營銷各階段工作任務一覽表
    五、項目銷售時機及價格
    為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
    （一）項目入市時機及姿態(tài)
    1．入市時機：根據規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在2015年5月份房交會期間開盤（或2015年9月），可以抓住2015年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高-潮；在國慶節(jié)、2015年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高-潮。
    2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經營理念。
    （二）價格定位及價格策略
    1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
    2．價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
    3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
    六、宣傳策略及媒介組合
    （一）宣傳策略主題
    1．個性特色：“××商業(yè)城財富地產投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從
    “建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
    2．區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產投資環(huán)境。
    3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
    （二）宣傳媒介組合
    1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
    2．開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
    3．開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商。
    一.本案背景
    1、國家調控導致住宅市場銷售進展緩慢，而且形勢將會進一步加劇
    2、項目已經開盤，目前正在銷售推進，銷售進展緩慢
    3、住宅產品建設進展停滯，急需資金支持周轉；如果將商鋪及時投放市場，將會獲得大量資金，有效緩解目前資金的緊張。
    swot分析
    優(yōu)勢
    1、 地處武陟詹泗路中段，交通便利，道路寬闊，地理位置優(yōu)越。
    2、 項目周邊緊鄰十幾家村鎮(zhèn)，距離武陟三陽商業(yè)中心距離近，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?BR>    3、 產品已完工，具備交房條件，已達到成熟的銷售時機。
    劣勢
    1、 項目周邊商業(yè)檔次較低，不利于樹立本項目商業(yè)的品牌形象。
    2、 項目周邊的商業(yè)沒有形成規(guī)模，商業(yè)氛圍較淡，不利于項目的推廣。
    3、 部分商鋪設計上下兩層使用率較低，面積過大，總價較高。 機會
    1、 目前周邊無其他商業(yè)項目正式對外公開，市場面臨商鋪供應不足的情況。
    2、 武陟由于處于商業(yè)地產起步階段，人們能明顯看到商鋪投資的巨大收益，因此，
    對于商鋪投資興趣大，購買意向和購買潛力大。
    風險
    1、 目前城西區(qū)域商業(yè)發(fā)展緩慢，商業(yè)氛圍較淡。
    2、 武陟新投放項目商業(yè)商鋪體量較大，即將推出，如果我們太過遲延，將對我項目會造成一定的沖擊。
    二、目標客群分析
    （一）消費者人群
    1、 武陟三陽商業(yè)區(qū)
    目前整個武陟西片現況商業(yè)比較混亂，急需一個能引領西片區(qū)商業(yè)發(fā)展的主力商業(yè)群出現，壹號府邸的商鋪無論是從位置，未來經營業(yè)態(tài)都具備了這個條件。因此我們的消費人群可以輻射到整個西區(qū)，而不局限于周邊。
    2、住宅項目新住戶
    3、 項目周邊村鎮(zhèn)的住戶
    項目輻射周邊十幾個村鎮(zhèn)，由于村鎮(zhèn)沒有固定購物環(huán)境，村鎮(zhèn)內僅僅存在小型超市，賣店，小吃店無法充分滿足周邊客戶日常生活需求。
    (二)購買者人群
    1、市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客
    較強的經濟實力才行。
    2、自營客戶
    符合項目定位的中小型餐飲，休閑娛樂，日常服務，購物業(yè)態(tài)的自營客戶。
    3、壹號府邸住戶
    這主要出于對該區(qū)域發(fā)展信心的考慮，兼顧投資的需求，特別是對于一些“一鋪養(yǎng)三代”情結深重的中年人。
    （三）購買習慣分析：
    1、 地段是購買商鋪的首要因素。
    對于投資商鋪來說，地段將是最重要的決定性因素。好的地段，將帶來充足的人流，人氣帶來財源，這是商業(yè)定律。
    2、 現鋪是銷售階段的重心。
    按照武陟人的購買習慣，現鋪的即買即得，和投資風險小是商鋪準現房銷售的重點。
    3、對價格的敏感度高：
    三、商鋪定位分析
    1、 考慮將商鋪定位新農村社區(qū)購物商業(yè)街，符合整個項目的形象定位。
    2、 本案必須通過合理的定位，包括價格定位、業(yè)態(tài)定位、銷售模式以及管理定位等創(chuàng)造自己的特色商業(yè)形態(tài)以及經營模式。
    3、 考慮到壹號府邸社區(qū)整體的居住氛圍和住戶的層次要求較高，以及周邊區(qū)域住戶對特色商業(yè)的渴求，在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)選擇上應力求精致和完善，同時兼顧立體化、多層次分布，首先考慮滿足日常生活需求的消費業(yè)態(tài)，如小型超市、便利店、藥品超市、自動柜員機、美容店、小型特色餐飲等，其次在休閑、娛樂、運動等精神享受方面也應有所側重，如棋牌房、冷飲吧、美容美發(fā)、書店等。
    功能定位
    集餐飲、娛樂、休閑、購物等多功能于一體的中小型商業(yè)購物街
    業(yè)態(tài)定位及面積分割
    特色化經營：特色服飾店、特色飲食店
    四、壹號府邸商鋪的招商與銷售策劃
    (一)項目商鋪銷售運營策略
    1、統一招商
    除經營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統一形象，盡快繁榮商業(yè)街，對剩余商鋪采用統一招商，以招商造勢的策略。
    2、“出租過渡，最終出售”的收益模式
    對于有投資商鋪意向且能接受購買產權的商戶，將產權轉移，由購買者自行經營或出租給他人經營。
    3、整合市場
    整合商業(yè)街功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體；
    整合市場空間，進行合理商品布局；
    4、合理回報
    保證市場和經營戶合理的收益，實現雙贏；
    完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；
    通過商鋪銷售業(yè)績和銷售人氣的提升，從而促進和帶動樓盤住宅的銷售；
    （二）招商銷售總策略
    招商策略
    1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購買商鋪則將商鋪產權轉讓；如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。
    4、對商鋪進行業(yè)態(tài)布局進行初步規(guī)劃，根據規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對性地尋找投資商戶進行招商。
    5、以售優(yōu)先，以售為主，以租促售，售租結合，營造售租兩旺的紅火局面。
    銷售策略
    1、1-2層連賣，2層作為一個銷售整體，在招商銷售時更具靈活性。并且去化速度會更快，但是此策略在運用時，會造成總價過高，應制定相應的價格促銷策略進行輔推。
    2、部分商鋪帶租約出售
    針對現有商鋪銷售可以先進行招商，然后帶租約一起銷售給投資客，這樣，客戶投資購買商鋪時就會更有信心和勇躍。
    （三）商鋪招商與商鋪銷售流程
    1、目標商戶群的確定；
    2、對商鋪鋪位進行規(guī)劃，制定合理的分割方案；
    3、針對目標商群和客戶群進行項目推廣，擴大項目知名度，提升影響力；
    4、雙方洽談，達成購買或租賃意向；
    5、投資者到實地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協議；
    6、投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務費；
    7、對已經簽定租賃協議的商鋪進行銷售；
    9、在招商過程已經基本結束時，各商戶裝修好自己的經營商鋪，最后選擇合適的開業(yè)時間，進行商業(yè)開街儀式，開始經營。
    四、商鋪營銷實施策略
    市場預熱期：2015年10月1-5日
    以超常的推廣手段，結合戶外廣告、電視字幕，海報派發(fā)、報紙、人際傳播等渠道形成較強的商鋪銷售宣傳之勢，引起目標客戶群的關注。
    排號認籌期：2015年10月10日
    利用兩天時間進行認籌排號，鎖定消化首批意向客戶。同時以項目的各種競爭優(yōu)勢為傳播點，多種媒體、多種銷售渠道配合現場展示，打動消費者，激發(fā)購買欲望，吸收客戶資源。
    公開發(fā)售期：2015年10月20日
    商鋪開盤，公開認購，選定商鋪，簽訂購鋪認購協議，進行交款。
    強銷期：2015年11月—12月
    承接首次公開發(fā)售的熱潮，適當地調整推售安排，推出全新的單位及全新銷售舉措，
    以較為集中的現場活動及廣告推廣給予客戶進一步的認知與感受，促成再次的銷售高-潮。
    清盤期：2015年1-3月
    利用靈活多變的促銷措施，以“壓軸珍藏”為主題告知此時已是購買的最后機會，促使目標客戶把握良機，盡快行動。
    商鋪招商貫穿商鋪銷售和宣傳的始終。以商鋪的招商造勢來推動商鋪銷售，營造熱銷紅火氣氛。
    五、商鋪的營銷推廣方案
    (一)、商鋪命名：
    壹號府邸商鋪命名：壹號府邸時尚風情商業(yè)街
    (二)、推廣主題建議
    等方面進行全面升級，經考慮，我司將項目推廣主題定位為：
    壹號府邸時尚風情商業(yè)街 武陟創(chuàng)富新商機
    (三)、推廣方式及渠道建議
    1、推廣總原則
    先招商后銷售，招商不是純粹的招商，而是一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時間內通過大眾口碑傳播和抄作成為樓市熱點，引起社會輿-論，提高知名度，促進商鋪銷售。
    2、推廣方式
    方式一：營銷中心現場展示
    營銷中心關于商鋪的各方面資料和裝備應較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎上做相應的調整，以適合商鋪的租售。
    方式二：特色營銷活動
    a、開盤前
    讓先消費者得到“看得見”價值，預期價格購買高品質商鋪從而成為義務推銷員。媒體鋪墊、報道、宣傳；平面廣告強勢宣傳適時制造氣氛。
    媒體廣告：利用電視滾動字幕，戶外廣告，散發(fā)廣告單頁，手機短信群發(fā)的形式進行信息發(fā)布。
    b、銷售期
    小部分以競價拍賣的形式進行炒作
    建議促銷主題活動：商鋪競價拍賣會
    壹號府邸時尚風情商業(yè)街要說服投資者認識到這里的商業(yè)價值并引導他們產生投資行為。
    六、營銷推廣主題
    是緊密相關的。
    營銷推廣總主題：
    壹號府邸風情商業(yè)街 全新創(chuàng)富商機 營銷形象主題語：
    掀起金濤富浪 財富勢不可擋
    在傳統的經濟體制下，舊的房地產市場推廣手段已經越來越不適應新經濟的發(fā)展，相對于走在全國房地產前頭的北京、深圳、廣州、上海而言，房地產場的營銷策劃，更加表現出一種積極、有效的需求，生產方式及消費行為的這種變化與技術差異逐漸縮小，產品日趨同質化的沖突，不僅加速了全社會范圍內的產品更新換代，也促使企業(yè)在市場營銷方面不斷尋找新的突破口。
    2001年，21世紀，在新經濟及全球經濟一體化，信息網絡化的趨勢下，中國房地市場正醞釀一場全新的世紀營銷革命，一個前所未有，充滿巨變的房地產時代業(yè)已來臨。
    市場營銷核心的觀念是：了解消費者的需求，運用合適的產品，定價、渠道、促銷和服務等方法來滿足消費者的需要，它包括以下四個方面的含義。
    （1）認清消費者的需求。
    （2）激起和滿足消費者的欲望。
    (3)制造所能銷售的產品前有效地組織實施銷售活動。
    （4）以顧客為主體，一切為了滿足消費者。
    市場營銷的手段是開展綜合性的營銷活動、即整體營銷，在市場上把產品策略、定價策略、銷售渠道策略、促銷策略等四大要素在時間與空間上協調一致，實現最佳的'營銷組合，以達到綜合最優(yōu)的效果。
    營銷策劃的新方向到底表現為哪些內容？它如何以房地企業(yè)為龍頭，有效地整合各種資源，盡快地走出傳統策劃產業(yè)籠罩的氛圍之中，則是一個無論是從理論層面上，還是在操作需求上，都是極為迫切的一種市場需求。
    其實這種方向并不神秘：
    以“策劃時推廣葉廣告”為層面推進的操作模式，即為新的房地產營銷策劃方向的核心價值所在。
    因為營銷策劃是一種貫穿市場意識的行為方式，以主動創(chuàng)造效益為目的，而“策劃、推廣、廣告”三者之間的整合則是為達到這種目的的具體整合行為。
    我們以順德國際商業(yè)城一案為例，來具體探討“策劃、推廣、廣告”這種一種新的營銷方式：在樓盤推廣中的整合效應。
    順德商業(yè)城簡介
    由順德知名的房地產開發(fā)商—一廣德業(yè)房地產發(fā)展有限公司開發(fā)的順德國際商業(yè)城，地處珠三角中心地帶，順德市中心的南大門，市客運汽車總站旁。總占地面積達 18萬平方米，總建筑面積達 22萬平方米，總投資達5億多人民幣。商業(yè)城內各種配套設施一應俱全，超前設計的停車場圍繞整個商業(yè)城，汽車可直接開上2層商鋪，上落車購物與首層商鋪一樣便利。商業(yè)城功能區(qū)分明確，地理位置優(yōu)越，規(guī)模傲視群雄，為中國最大的商業(yè)城之一。
    順德商業(yè)城前期推廣問題分析
    1、銷售策略
    主要集中在以下方面，導致項目出現滯銷狀況，影響整體資金回籠及營銷部署進程，項目總體形象及檔次，項目優(yōu)勢未能充分體現，缺乏市場競爭優(yōu)勢。
    （1）定價策略
    銷售價格與市場價格脫節(jié)，定價方式單一，總體金額較高，投資層面狹小，未充分體現商鋪位置、朝向、地段等優(yōu)勢，影響總體銷售收益平衡。
    （2）銷售部署
    以全盤開放推售方式進行，70％位置較優(yōu)越的商鋪被認購，造成北向及中間位置商鋪大量積壓，影響中、后期銷售進程。
    （3）付款方式
    由于資金回籠原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在7天內付清首期或總金額，阻緩客戶投資周期。
    （4）促銷策略
    未有形成極具投資吸引力的招商策略，各層面買家的投資積極性未能充分調動。
    （5）招商范圍
    以順德市大良為主要招商區(qū)域，未進行廣泛招商拓展，對品牌企業(yè)缺乏針對性的招商推廣，主力市場投資積極性來充分發(fā)掘。
    2、總體規(guī)劃
    （1）經營規(guī)劃
    缺乏超前性及創(chuàng)新性，仍停留在傳統單一的專業(yè)市場經營模式上，缺乏統一
    經營規(guī)劃，服務配套設施未盡完善，影響經營前景及投資信心。
    （2）市場定位
    未有制定準確的市場定位，與專業(yè)市場性質類同，缺乏競爭力及核心優(yōu)勢。
    （3）形象包裝
    項目形象及包裝本充分體現項目優(yōu)勢，經營檔次較低，影響項目價格提升及總體收益。
    （4）功能定位
    未有制定主力市場功能定位，發(fā)展前景模糊，缺乏投資吸引力。根據對順德國際商業(yè)城前期推廣的問題分析，我們已經知道，這樣一個中途接手的項目所面臨的問題，依照房地產營銷策劃的具體內涵，我們理所當然地按照“策劃、推廣、廣告”這樣一種樓盤市場推廣的行為方式，來實現主動創(chuàng)造效益的營銷自的。
    策劃，營銷的第一步
    盡管順德國際商業(yè)城在前期推售過程中產生了許多不利于項目繼續(xù)順利銷售的因素，但還不至于從根本上造成市場的困難，凌峻在這個時候介入項目，事后的策劃就應該對項目新的推廣工作實行“全身手術”，即找出市場的結癥所在，然后對癥下藥，做到標本兼治，實現策劃真正意義上所需從事的市場工作。
    順德國際商業(yè)城原先的市場定位僅限于“國際商業(yè)城”這樣一個大而平的概念，偌大的經營面積卻沒有一個明確的功能區(qū)分，銷售策略和總體規(guī)劃上的失誤與不足不能完全體現出項目不能完全體現出項目的競爭優(yōu)勢，從而導致項目正常的銷售工作。
    如何使順德國際商業(yè)城在眾多的專業(yè)市場的競爭脫穎而出，擴大項目的知名度與影響力，全面提升項目檔次和綜合素質，針對目前專業(yè)市場的空白點分析并研究其經營檔次、市場形象、包裝等因素，項目功能重新定位“一個永不落幕的名優(yōu)產品展示交易會”；項目形象重新定位：“順德之窗——一順德國際商業(yè)城”。
    作為國際級的商業(yè)城，項目所具備的發(fā)展性與首創(chuàng)性必將形成以品牌產品展示及名優(yōu)產品銷售的多功能現代綜合性商城。并在檔次及形象功能等綜合素質上全面提升，以吸引更廣泛的投資層面，將招商經營范圍拓展至海內外，項目的功能及形象定位便表現出它的市場價值。
    由于順德國際商業(yè)城具有極大的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎，這就應該在策劃思路中具體反映出來。
    一、以綜合性產品進行經營規(guī)劃，面向全國及海外市場。以市場領導者地位及角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點上，全面提升項目綜合素質，增強市場凝聚力及競爭力，實現持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
    二、項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。以“會展經濟”形式吸納品牌企業(yè)進駐經營，提供廣闊的產品展示舞臺及創(chuàng)建理想的經營環(huán)境及商機，投資吸引力及價值更為顯著。
    三、營造濃厚的市場商業(yè)氛圍，增強市場經濟價值及市場凝聚力，形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售及招商進程。
    具體運作如下：
    強化專業(yè)市場投資前景，以及與傳統商鋪的經營規(guī)劃，增強投資信心。 強化項目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。
    借助品牌企業(yè)進駐項目后，在入流、經營回報、品牌效應、市場收益等因素的全面素質提升，強化項目優(yōu)勢及特性。
    強化項目的價格升值空間，并以專業(yè)市場進行價格類比，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。
    四、吸納大型百貨超市進駐，增加入流及品牌效應。
    帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程，而且順德仍未出現大型超級市場，我們將發(fā)揮其品牌效應及優(yōu)勢。
    根據廣東省經濟發(fā)展研究中心數據顯示，廣東省1999年社會消費品零售額達3656億元，占全國11.7%。其中東莞占148億 元，佛山303 億，順德205億，深圳465.2億，如此巨大的市場消費份額及潛力深不可測，其中全球零售業(yè)巨頭“沃爾瑪”已開始在深圳、東莞進駐，并向珠江三角洲發(fā)展。
    我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進駐，借助其品牌效應及知名度，帶動整體商場銷售。
    例如：天河城的“吉之島” 中旅商業(yè)城的“百佳超市” 深圳的法國“家樂?！?東莞的美國“沃爾瑪”
    針對順德國際商業(yè)城經營規(guī)劃的不完善與商鋪首、二層功能定位不明的現狀，我們在策劃思路中人又別擬定了經營與功能區(qū)分的建議，具體內容如下：
    一、創(chuàng)建完善的經營規(guī)劃具體建議
    形成以品牌產品展示及名優(yōu)產品銷售的多功能綜合性商業(yè)城。
    擴大經營招商范圍，搶占市場空白份額。
    合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經營特性。
    提供完善倉儲、貨運、商務、市場資訊、飲食娛樂等服務配套設施。 制定完善的開業(yè)后市場宣傳推廣計劃。
    以“會展經濟”形式，進行項目經營發(fā)展，為商戶創(chuàng)造無限的商機。 強化項目優(yōu)勢，增強凝聚力及投資信心。
    實現可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
    二、首、二層功能定位建議
    以品牌產品展示和名優(yōu)產品銷售為主。
    在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時，將吸納品牌企業(yè)進駐經營并發(fā)揮其品牌效應，同時考慮本地市場需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢，快速回籠資金，降低投資成本風險，形成綜合性功能規(guī)劃，進行招商經營達至全城旺銷。
    具體建議如下：
    以家電、建材、涂料、汽車為主力市場
    面向全國市場，以日用百貨、塑料、影音產品為輔助；
    面向區(qū)域性市場，形成綜合性商業(yè)城。
    主力市場分析
    1.家電、涂料
    本地支持經濟產業(yè)及品牌企業(yè)優(yōu)勢。
    2.汽車
    未來市場需求潛力巨大，目前大良汽車市場以零散經營為主，缺乏總體統一經營規(guī)劃及服務配套設施，未形成強大的競爭優(yōu)勢，發(fā)展空間廣闊。
    3.建材（裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、燈飾）
    首層
    以名優(yōu)產品銷售為主
    二層
    以品牌企業(yè)產品展示推廣為主
    首二層
    部分面積將規(guī)劃成大型超級市場功能。
    策劃主要體現于房地產項目營銷的前期工作，順德國際商業(yè)城策劃思路的確定，為下一步的推廣奠定了基調。
    推廣，營銷的第二步
    順德國際商業(yè)城根據前期銷售中出現的問題重新進行項目市場定位后，具體的推廣工作便顯得尤為重要，涉及到項目的招商及經營，項目的推廣主要是通過銷售推廣以及廣告宣傳推廣方式進行。
    由于項目當時的銷售體系及銷售價格都未有一個詳細的制訂標準，致使投資客戶缺乏必要的信心，以至影響整體營銷部署及項目經營。針對順德國際商業(yè)城前期銷售過程中所存在的問題，有必要首先擴大招商范圍，首先針對順德幾個鎮(zhèn)區(qū)，然后再擴展到珠江三角洲地區(qū)及廣東及至全國市場進行巡回展示推廣活動，以吸引更多的目標投資群體。在招商過程中外對品牌企業(yè)專門制定優(yōu)惠的招商經營促銷策略，成立專門的銷售部門，安排專人負責跟蹤訪談，并輔以最直接有效的形式進行項目推廣。
    順德國際商業(yè)城在招商活動中同時配合以靈活的促銷策略，激活投資群體，調動投資積極性，采取反租回報，先租后售，免管理費等一系列促銷策略，降低置業(yè)投資門檻，以靈活多變的付款方式，充分挖掘小型投資客戶前來投資。
    順德國際商業(yè)城為全面促進招商經營進程。重點加強經濟層面較高的投資型客戶先期進場，這類客戶由于經濟層面較高，能及時把握最新投資信息，商業(yè)城若有外來客戶的先期進駐，必將帶動各個層面的客戶以形成強勁的投資認購熱潮，加快全面招商的進程。
    款方式和促銷策略，全面迎合各層面買家的不同求
    銷售是項目推廣過程中至關重要的一個環(huán)節(jié)．促銷策略的好壞，將直接體現于銷售過程中。為了保證促銷策略的成功實施，順德國際商業(yè)城根據促銷策略的環(huán)節(jié)需要，建立了一套完善的銷售體系，實行項目銷售主人負責制，向項目派駐項目經理及銷售經驗，統一銷售部署、統一銷售策略、統一銷售目標，統一銷售行為。
    廣告，營銷第三步
    營銷策劃成功與否的關鍵．重要是將策劃思想如何具體執(zhí)行到位。廣告，作為一種具體的執(zhí)行形式、表現得好壞．將直接影響到銷售成績。
    長期以來，策劃和廣告一直似乎是兩個水火不相溶的東西，做策劃的人輕視廣告的作用，作廣告的人又認為策劃不能包打一切．廣告在策劃思想貫徹落實的過程中具有不可替代的作用。這一點，其實就是我們所要闡明的觀點，新世紀營銷的核心價值正在于將策劃、推廣、廣告三位一體地執(zhí)行到位。房地產策劃師需要---專多能，具有統籌與執(zhí)行整個項目營銷推廣的能力，銷售經理則需要具體的銷售經驗及能力，廣告作為一種營銷傳播，更側重宣傳表現所產生的效果。
    順德國際商業(yè)城統一項目市場形象，統一項目市場定位，統一宣傳推廣部署作為項目廣告宣傳推廣的策略，全面進行廣告宣傳。
    為創(chuàng)建順德市明星商業(yè)城的品牌效應，強化項目發(fā)展前景及地段經營規(guī)模與規(guī)劃優(yōu)勢，除在順德市進行新聞炒作外，并同時在各大廣告媒體進行炒作，以迅即把項目創(chuàng)建成順德市的明星業(yè)城，以及形成強勁的市場效應，達成廣告宣傳的目的。
    除了一般的媒體廣告，順德國際商業(yè)城還在珠江三角洲作針對性巡回招商推廣，以化工、裝飾材料、電器等不同行業(yè)為重點，進行招商推廣，以擴大項目的知名度及影響力，廣泛吸納外圍投資潛力，全面促營銷進程。
    順德國際商業(yè)城根據所確定的銷售目標，以“德之窗——一個國際級多功能綜合商業(yè)城”、“順德國際商業(yè)城——一個永不落幕的名優(yōu)商品展示交易會”為項目形象與功能定位，以廣告推廣達到擴大項目知名度、提升項目形象、推大投資客戶范圍、制造投資吸引力。全面促進銷售成功為目的。
    廣告推廣也需有策略，順德國際商業(yè)城廣告推廣策略通過舉行現場公關活動、舉辦迎春花市等，積聚現場人氣及濃厚的經營氛圍，并配合銷售步署進行電視、報紙平面廣告，報紙夾報派送等廣告形式，推廣招商范圍形成強烈投資熱潮，激發(fā)投資欲望與積極性，同時在現場及新世紀商場、體育館舉行大型展銷活動與客戶聯誼會，全面促進銷售成功。
    項目廣告買點（十大投資經營優(yōu)勢）
    強化項目優(yōu)勢及投資前景、經營信心，激發(fā)投資欲望，全面促銷。
    項目市場優(yōu)勢
    順德商用物業(yè)以專業(yè)市場為主，未有綜合性商業(yè)城項目，而且專業(yè)市場以租賃經營為主（市區(qū)商鋪以產權銷售為主），而綜合性商業(yè)城僅項目唯一擁有50年經營產權。
    項目市場需求優(yōu)勢
    據市調分析，順德的中、小型企業(yè)及品牌企業(yè)（家電、涂料、塑料等行業(yè)）希望擁有一個相對集中及較大規(guī)模、較高知名度的產品展示平臺，面向全國、東南亞及歐美國家進行廣泛的產品展示推廣，擴大產品知名度及銷售網絡，同時也為振興順德制造業(yè)的經濟及提升其檔次形象。項目的建立將提供一個完善的產品展示推廣平臺，同時迎合市場需求。
    項目規(guī)模及規(guī)劃優(yōu)勢
    在經營規(guī)模、經營理念、產品功能類別，經營性質上都將是順德及珠江三角洲地區(qū)僅有的項目，沒有較直接的市場競爭對手項目，而且項目的發(fā)展是對提升整體社會經濟及行業(yè)檔次形象起積極促進作用。
    將成立商業(yè)城統一經營推廣機構及巨額宣傳基金，為商城在開業(yè)前后進行廣泛的社會傳播及增強投資信心及拓展經營商機，共同獲利。
    項目地段及地塊發(fā)展優(yōu)勢
    地處105國道，位于新、舊城區(qū)的中心地帶，并將形成以商業(yè)為主的發(fā)展前景，其經濟及交通有絕對的優(yōu)勢。
    項目投資前景優(yōu)勢
    品展示推廣為主，將形成強大的
    市場效應，其專業(yè)性、發(fā)展前景更為強大廣闊。
    客源優(yōu)勢
    精明實在的順德人對商鋪投資情有獨鐘，而且順德 12個鎮(zhèn)區(qū)的經濟實力及人均收入較高，具有強大的市場承受力，而且較易受投資趨勢及潮流影響，擁有廣闊的市場潛力及挖掘空間，周邊的東萊、番禹、中山、南海、佛山等城區(qū)的經濟實力也相對強大。
    產品市場優(yōu)勢
    順德己成為國內家電、涂料、家具主要的生產基地．產品銷售網絡面向全面及國外，具有較高社會知名度和市場需求空間。
    看個有投資回報獲利的商業(yè)城，提供%年返租回報，并以公證形式簽訂確立銀行監(jiān)控帳號，確保投資者的回報獲利收益及投資信心。
    三大經濟支柱，十大投資信心，100％投資回報“會展經濟”“口岸經濟一“民族經濟”。
    三大經濟支柱
    （1）以“會展經濟”形式進行經營規(guī)劃
    商業(yè)城將各類品牌企業(yè)及名優(yōu)產品的國際性-交易會、博覽會，廣泛拓展擴大經商范圍及銷售網絡，帶動整體商戶經營發(fā)展，提供無限商機。
    （2）形成“口岸經濟”經營發(fā)展模式
    功能，成為新的經商口岸，從而形成以“口岸經濟”形式進行商業(yè)城發(fā)展模式，增臺投資信心及投資前景。
    （3 ）以振興“民族經濟”為項目發(fā)展目標
    為更廣泛傳播順德以制造業(yè)為主的社會經濟地位，提升整體形象及檔次，擴大知名度及銷售網絡，拓展全球商務貿易市場，不斷輔助企業(yè)發(fā)展，以振興“民族經濟”為項目發(fā)展目標。
    項目宣傳廣告語
    a、地段
    （1）雄據105國道大良路段的國際商業(yè)城—--“順德之窗”。
    （2）唯一經過大良105 國道進入順德新城區(qū)的國際商業(yè)城—－“順德之窗
    （3）占盡天時、地利、人和，交通暢達客似云來—一順德國際商業(yè)城。
    （4）順德商業(yè)地王物業(yè)—-“順德之窗”。
    （5）順德客運站旁的商業(yè)地王物業(yè)——－“順德國際商業(yè)城”。
    （6）順德國際商業(yè)城地處入車流量最高的“商業(yè)運輸干道——一105 國道”。
    b、產權
    （1）順德唯一有產權出售的大型國際商業(yè)城—－“順德之窗”。
    （2）順德唯一以100% 實用率銷售國際商業(yè)城——－“順德之窗”。
    c、規(guī)劃
    （1）“順德之窗”—－1個面向全球市場客戶的名優(yōu)產品展示中心。
    （2）順德名優(yōu)產品最集中的商業(yè)展示中心—一順德國際商業(yè)城。
    （3）順德名優(yōu)產品展示交易會—－“順德之窗”。
    d、投資吸引力讓順德為您賺錢！
    （1）名品匯聚，名牌基地—一順德國際商業(yè)城。
    （2）無限商機，無限優(yōu)勢！
    （3）百年機遇，豈容錯失！
    （4）富貴千禧路，商業(yè)黃金鋪—一順德國際商業(yè)城。
    （5）坐享高于銀行利息3倍的獲利租金！
    ——國際商業(yè)城，富貴黃金鋪！
    （6）總價9萬民搶占順德商業(yè)地王物業(yè)！
    （7）月供680，首期6萬8、 輕輕松松做老細！
    （8）搶占千禧投資先機，穩(wěn)獲萬利投資回報！
    （9）一鋪養(yǎng)“三代”，超值投資，超值回報。
    （10）十大投資保障，十足投資信心。
    （11）新世紀最大掘金良機。
    （12）最大型的商場、最火紅的生意、最興旺的行業(yè)—一順德國際商業(yè)城。
    （13）買小鋪位，做大生意，到順德商業(yè)城。
    （14）租鋪不如買鋪，買鋪就揀專業(yè)商場鋪。
    （15）不用供鋪，還有租收，5年12％返租超值投資方案。
    （16）到好地方，賣好東西。
    （17）一起翻身做鋪主。
    （18）“順德之窗”—-每月擁有60萬的消費流量。
    順德國際商業(yè)城通過“策劃、推廣、廣告”這樣一種整合行為。通過營銷方式，手段的系統化結合．根據市場動態(tài)進行項目的修訂，實現了項目價值增值的營銷效果：營銷策劃主動面對市場并充分利用當前市場優(yōu)勢，充分發(fā)掘潛在市場，進而創(chuàng)造新的市場，所以，營銷推廣自然成功。
    現代的營銷觀念認為：營銷不單單是一種后期的促銷手段，它應該貫通于房地產開發(fā)、經營的全過程。營銷是一種主動創(chuàng)造利益的行為，是主動面向市場的，它必須利用各種銷售技巧，公關藝術活動帶動消費，積極地開拓和引導消費的時尚品牌，發(fā)掘市場潛力，創(chuàng)造超額利潤。
    策劃作為營銷推廣的第一步．以推廣、廣告作為營銷執(zhí)行的全過程，使項目得以銷售成功。
    順德國際商業(yè)城的成功推廣．就是將策劃、推廣、廣告三者相結合的典型范例。
    這樣，以策劃、推廣、廣告三位于一位的營銷方式實際上解決了項目在銷售中的整體運作問題，這也反映了房地產開發(fā)商、地產咨詢公司、廣告公司三者之間在一個項目中各自所應充當的角色。
    商業(yè)廣場營銷方案篇四
    一，項目的前期定位策劃：
    即房地產開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等。
    二，項目的推廣整合策劃：
    包括項目的vi設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等。
    三，項目的銷售招商策劃：
    包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等;項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。
    全程策劃核心流程。
    現在中國房地產產業(yè)已從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
    1、項目投資策劃營銷;。
    2、項目規(guī)劃設計策劃營銷;。
    3、項目質量工期策劃營銷;。
    4、項目形象策劃營銷;。
    6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷;。
    7、項目服務策劃營銷;。
    8、項目二次策劃營銷;。
    房地產策劃人的六個職能。
    從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。
    1、醫(yī)生的職能。
    就好像醫(yī)生為了對癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結論。
    房地產策劃師或咨詢顧問受房地產開發(fā)商委托，對所開發(fā)的項目進行詳細的診斷分析，在了解了項目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經濟發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產業(yè)競爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習性等信息后，針對“建什么”?“怎么建”?“賣給誰”?等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關系，房地產策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地為項目進行人性化的定位。
    2、法律顧問職能。
    為了規(guī)范房地產市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產建設有關的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題，如項目對周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等)，土地代征、國際政治風云、國家對外關系以及國內經濟發(fā)展、或類似奧運、wto、西部開發(fā)等對房地產開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準繩或合理避規(guī)、或進行調解、或遵照執(zhí)行。而這些房地產開發(fā)商并不完全掌握。
    3、財務專家職能。
    房地產開發(fā)商擁有資金，但房地產策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上，為開發(fā)商的項目進行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創(chuàng)意設計上。
    4、導演的職能。
    房地產策劃師或咨詢顧問是房地產開發(fā)商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責就是通過上述企業(yè)的協調配合，將項目的概念定位演繹成功。
    5、船長的職能。
    認為房地產策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現場進行監(jiān)理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。
    6、環(huán)境問題專家。
    這里所謂的環(huán)境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協調的“小環(huán)境”問題，同時居住區(qū)的人性化，也往往是通過居住區(qū)景觀的可入性得以體現。而居住區(qū)景觀構成將極大的影響項目的未來銷售，而景觀風格定位及如何實現則取決于房地產策劃師或咨詢顧問。
    可見，房地產策劃師或咨詢顧問是通才型人才，同時，一個房地產項目的全程策劃也不是一個或幾個房地產策劃師或咨詢顧問就可以完成，而十數個甚至數十個專家組成的群體才能夠完成。
    7、房地產策劃師國家職業(yè)資格。
    房地產策劃師是指從事房地產行業(yè)的市場調研、方案策劃、投融管理、產品營銷、項目運營和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內容包括：房地產項目的市場調研和咨詢策劃;整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案;房地產項目的產品營銷工作;房地產項目的運營工作。
    20__年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發(fā)布了以“房地產策劃師”為主的第三批10個新職業(yè)，引起了社會各界的廣泛關注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關工作也正在緊鑼密鼓進行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業(yè)活動進行審核，并通過社會公示程序廣泛征求了有關方面的意見，最終評審通過的。
    房地產策劃師職業(yè)的確立，不僅可以培養(yǎng)大批專業(yè)人才，解決房地產行業(yè)對人才的迫切需求;而且可以擴大社會就業(yè)途徑，保證房地產行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。隨著我國房地產行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產策劃隊伍正在產生并迅速成長，預計5年后，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產策劃師的崗位。
    20__年12月15日，由中國房地產及住宅研究會主辦、房教中國承辦的“首屆中國房地產策劃師年會”在北京大學隆重舉行。此次大會作為中國房地產策劃師第一次全國性的行業(yè)聚會，是國家推行房地產策劃師職業(yè)資格認證制度以來的首次年會。標志著“房地產策劃師”這一中國房地產業(yè)服務群體進一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進，也標志著“房地產策劃師”這一中國房地產業(yè)服務群體進一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進。而中國房地產策劃師聯誼會的成立，將建立起房地產策劃師的思想領地和精神家園，充分展示中國房地產策劃人的智慧和風采，進一步推動中國房地產策劃業(yè)及整個房地產行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展。
    8、房地產策劃的地位和作用。
    (1)、地位。
    第一、房地產策劃在知識經濟時代屬于智力產業(yè)，能為房地產企業(yè)創(chuàng)造社會價值和經濟價值。二十一世紀是知識經濟時代，知識經濟的一大特征是智力、智慧產業(yè)將得到進一步發(fā)展，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。成功的房地產企業(yè)，其價值越來越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產、分配及應用知識的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財富結合在一起，還會爆發(fā)出巨大的能量。
    第二、房地產策劃在房地產企業(yè)充當智囊團、思想庫，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現在：首先，房地產策劃是接觸面大、實踐廣泛。從項目選址直到物業(yè)服務的每個環(huán)節(jié)，策劃活動都參與其中。其次，房地產策劃的案例精彩、手段多。在房地產策劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項目典范和營銷經典的同時，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結出富有創(chuàng)見的策劃理論。這些都給房地產企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經濟效益。
    (2)、作用。
    第一、房地產策劃能使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現偏差。房地產策劃是在對房地產項目市場調研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為房地產企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。
    第二、房地產策劃能使房地產開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來房地產企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產策劃就更能發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。
    第三、能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產企業(yè)要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創(chuàng)新。策劃人幫助房地產開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學的策劃程序，從尋求房地產開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
    第四、能有效地整合房地產項目資源，使之形成優(yōu)勢。要開發(fā)好一個房地產項目，需要調動很多資源協調發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在房地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。房地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。
    此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。
    商業(yè)廣場營銷方案篇五
    在傳統的經濟體制下，舊的房地產市場推廣手段已經越來越不適應新經濟的發(fā)展，相對于走在全國房地產前頭的北京、深圳、廣州、上海而言，房地產場的營銷策劃，更加表現出一種積極、有效的需求，生產方式及消費行為的這種變化與技術差異逐漸縮小，產品日趨同質化的沖突，不僅加速了全社會范圍內的產品更新換代，也促使企業(yè)在市場營銷方面不斷尋找新的突破口。
    2001年，21世紀，在新經濟及全球經濟一體化，信息網絡化的趨勢下，中國房地市場正醞釀一場全新的世紀營銷革命，一個前所未有，充滿巨變的房地產時代業(yè)已來臨。
    市場營銷核心的觀念是：了解消費者的需求，運用合適的產品，定價、渠道、促銷和服務等方法來滿足消費者的需要，它包括以下四個方面的含義。
    （1）認清消費者的需求。
    （2）激起和滿足消費者的欲望。
    (3)制造所能銷售的產品前有效地組織實施銷售活動。
    （4）以顧客為主體，一切為了滿足消費者。
    市場營銷的手段是開展綜合性的營銷活動、即整體營銷，在市場上把產品策略、定價策略、銷售渠道策略、促銷策略等四大要素在時間與空間上協調一致，實現最佳的營銷組合，以達到綜合最優(yōu)的效果。
    營銷策劃的新方向到底表現為哪些內容？它如何以房地企業(yè)為龍頭，有效地整合各種資源，盡快地走出傳統策劃產業(yè)籠罩的氛圍之中，則是一個無論是從理論層面上，還是在操作需求上，都是極為迫切的一種市場需求。
    其實這種方向并不神秘：
    以“策劃時推廣葉廣告”為層面推進的操作模式，即為新的房地產營銷策劃方向的核心價值所在。
    因為營銷策劃是一種貫穿市場意識的行為方式，以主動創(chuàng)造效益為目的，而“策劃、推廣、廣告”三者之間的整合則是為達到這種目的的具體整合行為。
    我們以順德國際商業(yè)城一案為例，來具體探討“策劃、推廣、廣告”這種一種新的營銷方式：在樓盤推廣中的整合效應。
    順德商業(yè)城簡介
    由順德知名的房地產開發(fā)商—一廣德業(yè)房地產發(fā)展有限公司開發(fā)的順德國際商業(yè)城，地處珠三角中心地帶，順德市中心的南大門，市客運汽車總站旁?？傉嫉孛娣e達 18萬平方米，總建筑面積達 22萬平方米，總投資達5億多人民幣。商業(yè)城內各種配套設施一應俱全，超前設計的停車場圍繞整個商業(yè)城，汽車可直接開上2層商鋪，上落車購物與首層商鋪一樣便利。商業(yè)城功能區(qū)分明確，地理位置優(yōu)越，規(guī)模傲視群雄，為中國最大的商業(yè)城之一。
    順德商業(yè)城前期推廣問題分析
    1、銷售策略
    主要集中在以下方面，導致項目出現滯銷狀況，影響整體資金回籠及營銷部署進程，項目總體形象及檔次，項目優(yōu)勢未能充分體現，缺乏市場競爭優(yōu)勢。
    （1）定價策略
    銷售價格與市場價格脫節(jié)，定價方式單一，總體金額較高，投資層面狹小，未充分體現商鋪位置、朝向、地段等優(yōu)勢，影響總體銷售收益平衡。
    （2）銷售部署
    以全盤開放推售方式進行，70％位置較優(yōu)越的商鋪被認購，造成北向及中間位置商鋪大量積壓，影響中、后期銷售進程。
    （3）付款方式
    由于資金回籠原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在7天內付清首期或總金額，阻緩客戶投資周期。
    （4）促銷策略
    未有形成極具投資吸引力的招商策略，各層面買家的投資積極性未能充分調動。
    （5）招商范圍
    以順德市大良為主要招商區(qū)域，未進行廣泛招商拓展，對品牌企業(yè)缺乏針對性的招商推廣，主力市場投資積極性來充分發(fā)掘。
    2、總體規(guī)劃
    （1）經營規(guī)劃
    缺乏超前性及創(chuàng)新性，仍停留在傳統單一的專業(yè)市場經營模式上，缺乏統一
    經營規(guī)劃，服務配套設施未盡完善，影響經營前景及投資信心。
    （2）市場定位
    未有制定準確的市場定位，與專業(yè)市場性質類同，缺乏競爭力及核心優(yōu)勢。
    （3）形象包裝
    項目形象及包裝本充分體現項目優(yōu)勢，經營檔次較低，影響項目價格提升及總體收益。
    （4）功能定位
    未有制定主力市場功能定位，發(fā)展前景模糊，缺乏投資吸引力。根據對順德國際商業(yè)城前期推廣的問題分析，我們已經知道，這樣一個中途接手的項目所面臨的問題，依照房地產營銷策劃的具體內涵，我們理所當然地按照“策劃、推廣、廣告”這樣一種樓盤市場推廣的行為方式，來實現主動創(chuàng)造效益的營銷自的。
    策劃，營銷的第一步
    盡管順德國際商業(yè)城在前期推售過程中產生了許多不利于項目繼續(xù)順利銷售的因素，但還不至于從根本上造成市場的困難，凌峻在這個時候介入項目，事后的策劃就應該對項目新的推廣工作實行“全身手術”，即找出市場的結癥所在，然后對癥下藥，做到標本兼治，實現策劃真正意義上所需從事的市場工作。
    順德國際商業(yè)城原先的市場定位僅限于“國際商業(yè)城”這樣一個大而平的概念，偌大的經營面積卻沒有一個明確的功能區(qū)分，銷售策略和總體規(guī)劃上的失誤與不足不能完全體現出項目不能完全體現出項目的競爭優(yōu)勢，從而導致項目正常的銷售工作。
    如何使順德國際商業(yè)城在眾多的專業(yè)市場的競爭脫穎而出，擴大項目的知名度與影響力，全面提升項目檔次和綜合素質，針對目前專業(yè)市場的空白點分析并研究其經營檔次、市場形象、包裝等因素，項目功能重新定位“一個永不落幕的名優(yōu)產品展示交易會”；項目形象重新定位：“順德之窗——一順德國際商業(yè)城”。
    作為國際級的商業(yè)城，項目所具備的發(fā)展性與首創(chuàng)性必將形成以品牌產品展示及名優(yōu)產品銷售的多功能現代綜合性商城。并在檔次及形象功能等綜合素質上全面提升，以吸引更廣泛的投資層面，將招商經營范圍拓展至海內外，項目的功能及形象定位便表現出它的市場價值。
    由于順德國際商業(yè)城具有極大的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎，這就應該在策劃思路中具體反映出來。
    一、以綜合性產品進行經營規(guī)劃，面向全國及海外市場。以市場領導者地位及角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點上，全面提升項目綜合素質，增強市場凝聚力及競爭力，實現持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
    二、項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。以“會展經濟”形式吸納品牌企業(yè)進駐經營，提供廣闊的產品展示舞臺及創(chuàng)建理想的經營環(huán)境及商機，投資吸引力及價值更為顯著。
    三、營造濃厚的市場商業(yè)氛圍，增強市場經濟價值及市場凝聚力，形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售及招商進程。
    具體運作如下：
    強化專業(yè)市場投資前景，以及與傳統商鋪的經營規(guī)劃，增強投資信心。 強化項目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。
    借助品牌企業(yè)進駐項目后，在入流、經營回報、品牌效應、市場收益等因素的全面素質提升，強化項目優(yōu)勢及特性。
    強化項目的價格升值空間，并以專業(yè)市場進行價格類比，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。
    四、吸納大型百貨超市進駐，增加入流及品牌效應。
    帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程，而且順德仍未出現大型超級市場，我們將發(fā)揮其品牌效應及優(yōu)勢。
    根據廣東省經濟發(fā)展研究中心數據顯示，廣東省1999年社會消費品零售額達3656億元，占全國11.7%。其中東莞占148億 元，佛山303 億，順德205億，深圳465.2億，如此巨大的市場消費份額及潛力深不可測，其中全球零售業(yè)巨頭“沃爾瑪”已開始在深圳、東莞進駐，并向珠江三角洲發(fā)展。
    我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進駐，借助其品牌效應及知名度，帶動整體商場銷售。
    例如：天河城的“吉之島” 中旅商業(yè)城的“百佳超市” 深圳的法國“家樂?！?東莞的美國“沃爾瑪”
    針對順德國際商業(yè)城經營規(guī)劃的不完善與商鋪首、二層功能定位不明的現狀，我們在策劃思路中人又別擬定了經營與功能區(qū)分的建議，具體內容如下：
    一、創(chuàng)建完善的經營規(guī)劃具體建議
    形成以品牌產品展示及名優(yōu)產品銷售的多功能綜合性商業(yè)城。
    擴大經營招商范圍，搶占市場空白份額。
    合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經營特性。
    提供完善倉儲、貨運、商務、市場資訊、飲食娛樂等服務配套設施。 制定完善的開業(yè)后市場宣傳推廣計劃。
    以“會展經濟”形式，進行項目經營發(fā)展，為商戶創(chuàng)造無限的商機。 強化項目優(yōu)勢，增強凝聚力及投資信心。
    實現可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
    二、首、二層功能定位建議
    以品牌產品展示和名優(yōu)產品銷售為主。
    在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時，將吸納品牌企業(yè)進駐經營并發(fā)揮其品牌效應，同時考慮本地市場需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢，快速回籠資金，降低投資成本風險，形成綜合性功能規(guī)劃，進行招商經營達至全城旺銷。
    具體建議如下：
    以家電、建材、涂料、汽車為主力市場
    面向全國市場，以日用百貨、塑料、影音產品為輔助；
    面向區(qū)域性市場，形成綜合性商業(yè)城。
    主力市場分析
    1.家電、涂料
    本地支持經濟產業(yè)及品牌企業(yè)優(yōu)勢。
    2.汽車
    未來市場需求潛力巨大，目前大良汽車市場以零散經營為主，缺乏總體統一經營規(guī)劃及服務配套設施，未形成強大的競爭優(yōu)勢，發(fā)展空間廣闊。
    3.建材（裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、燈飾）
    首層
    以名優(yōu)產品銷售為主
    二層
    以品牌企業(yè)產品展示推廣為主
    首二層
    部分面積將規(guī)劃成大型超級市場功能。
    策劃主要體現于房地產項目營銷的前期工作，順德國際商業(yè)城策劃思路的確定，為下一步的推廣奠定了基調。
    推廣，營銷的第二步
    順德國際商業(yè)城根據前期銷售中出現的問題重新進行項目市場定位后，具體的推廣工作便顯得尤為重要，涉及到項目的招商及經營，項目的推廣主要是通過銷售推廣以及廣告宣傳推廣方式進行。
    由于項目當時的銷售體系及銷售價格都未有一個詳細的制訂標準，致使投資客戶缺乏必要的信心，以至影響整體營銷部署及項目經營。針對順德國際商業(yè)城前期銷售過程中所存在的問題，有必要首先擴大招商范圍，首先針對順德幾個鎮(zhèn)區(qū)，然后再擴展到珠江三角洲地區(qū)及廣東及至全國市場進行巡回展示推廣活動，以吸引更多的目標投資群體。在招商過程中外對品牌企業(yè)專門制定優(yōu)惠的招商經營促銷策略，成立專門的銷售部門，安排專人負責跟蹤訪談，并輔以最直接有效的形式進行項目推廣。
    順德國際商業(yè)城在招商活動中同時配合以靈活的促銷策略，激活投資群體，調動投資積極性，采取反租回報，先租后售，免管理費等一系列促銷策略，降低置業(yè)投資門檻，以靈活多變的付款方式，充分挖掘小型投資客戶前來投資。
    順德國際商業(yè)城為全面促進招商經營進程。重點加強經濟層面較高的投資型客戶先期進場，這類客戶由于經濟層面較高，能及時把握最新投資信息，商業(yè)城若有外來客戶的先期進駐，必將帶動各個層面的客戶以形成強勁的投資認購熱潮，加快全面招商的進程。
    款方式和促銷策略，全面迎合各層面買家的不同求
    銷售是項目推廣過程中至關重要的一個環(huán)節(jié)．促銷策略的好壞，將直接體現于銷售過程中。為了保證促銷策略的成功實施，順德國際商業(yè)城根據促銷策略的環(huán)節(jié)需要，建立了一套完善的銷售體系，實行項目銷售主人負責制，向項目派駐項目經理及銷售經驗，統一銷售部署、統一銷售策略、統一銷售目標，統一銷售行為。
    廣告，營銷第三步
    營銷策劃成功與否的關鍵．重要是將策劃思想如何具體執(zhí)行到位。廣告，作為一種具體的執(zhí)行形式、表現得好壞．將直接影響到銷售成績。
    長期以來，策劃和廣告一直似乎是兩個水火不相溶的東西，做策劃的人輕視廣告的作用，作廣告的人又認為策劃不能包打一切．廣告在策劃思想貫徹落實的過程中具有不可替代的作用。這一點，其實就是我們所要闡明的觀點，新世紀營銷的核心價值正在于將策劃、推廣、廣告三位一體地執(zhí)行到位。房地產策劃師需要---專多能，具有統籌與執(zhí)行整個項目營銷推廣的能力，銷售經理則需要具體的銷售經驗及能力，廣告作為一種營銷傳播，更側重宣傳表現所產生的效果。
    順德國際商業(yè)城統一項目市場形象，統一項目市場定位，統一宣傳推廣部署作為項目廣告宣傳推廣的策略，全面進行廣告宣傳。
    為創(chuàng)建順德市明星商業(yè)城的品牌效應，強化項目發(fā)展前景及地段經營規(guī)模與規(guī)劃優(yōu)勢，除在順德市進行新聞炒作外，并同時在各大廣告媒體進行炒作，以迅即把項目創(chuàng)建成順德市的明星業(yè)城，以及形成強勁的市場效應，達成廣告宣傳的目的。
    除了一般的媒體廣告，順德國際商業(yè)城還在珠江三角洲作針對性巡回招商推廣，以化工、裝飾材料、電器等不同行業(yè)為重點，進行招商推廣，以擴大項目的知名度及影響力，廣泛吸納外圍投資潛力，全面促營銷進程。
    順德國際商業(yè)城根據所確定的銷售目標，以“德之窗——一個國際級多功能綜合商業(yè)城”、“順德國際商業(yè)城——一個永不落幕的名優(yōu)商品展示交易會”為項目形象與功能定位，以廣告推廣達到擴大項目知名度、提升項目形象、推大投資客戶范圍、制造投資吸引力。全面促進銷售成功為目的。
    廣告推廣也需有策略，順德國際商業(yè)城廣告推廣策略通過舉行現場公關活動、舉辦迎春花市等，積聚現場人氣及濃厚的經營氛圍，并配合銷售步署進行電視、報紙平面廣告，報紙夾報派送等廣告形式，推廣招商范圍形成強烈投資熱潮，激發(fā)投資欲望與積極性，同時在現場及新世紀商場、體育館舉行大型展銷活動與客戶聯誼會，全面促進銷售成功。
    項目廣告買點（十大投資經營優(yōu)勢）
    強化項目優(yōu)勢及投資前景、經營信心，激發(fā)投資欲望，全面促銷。
    項目市場優(yōu)勢
    順德商用物業(yè)以專業(yè)市場為主，未有綜合性商業(yè)城項目，而且專業(yè)市場以租賃經營為主（市區(qū)商鋪以產權銷售為主），而綜合性商業(yè)城僅項目唯一擁有50年經營產權。
    項目市場需求優(yōu)勢
    據市調分析，順德的中、小型企業(yè)及品牌企業(yè)（家電、涂料、塑料等行業(yè)）希望擁有一個相對集中及較大規(guī)模、較高知名度的產品展示平臺，面向全國、東南亞及歐美國家進行廣泛的產品展示推廣，擴大產品知名度及銷售網絡，同時也為振興順德制造業(yè)的經濟及提升其檔次形象。項目的建立將提供一個完善的產品展示推廣平臺，同時迎合市場需求。
    項目規(guī)模及規(guī)劃優(yōu)勢
    在經營規(guī)模、經營理念、產品功能類別，經營性質上都將是順德及珠江三角洲地區(qū)僅有的項目，沒有較直接的市場競爭對手項目，而且項目的發(fā)展是對提升整體社會經濟及行業(yè)檔次形象起積極促進作用。
    將成立商業(yè)城統一經營推廣機構及巨額宣傳基金，為商城在開業(yè)前后進行廣泛的社會傳播及增強投資信心及拓展經營商機，共同獲利。
    項目地段及地塊發(fā)展優(yōu)勢
    地處105國道，位于新、舊城區(qū)的中心地帶，并將形成以商業(yè)為主的發(fā)展前景，其經濟及交通有絕對的優(yōu)勢。
    項目投資前景優(yōu)勢
    品展示推廣為主，將形成強大的
    市場效應，其專業(yè)性、發(fā)展前景更為強大廣闊。
    客源優(yōu)勢
    精明實在的順德人對商鋪投資情有獨鐘，而且順德 12個鎮(zhèn)區(qū)的經濟實力及人均收入較高，具有強大的市場承受力，而且較易受投資趨勢及潮流影響，擁有廣闊的.市場潛力及挖掘空間，周邊的東萊、番禹、中山、南海、佛山等城區(qū)的經濟實力也相對強大。
    產品市場優(yōu)勢
    順德己成為國內家電、涂料、家具主要的生產基地．產品銷售網絡面向全面及國外，具有較高社會知名度和市場需求空間。
    看個有投資回報獲利的商業(yè)城，提供%年返租回報，并以公證形式簽訂確立銀行監(jiān)控帳號，確保投資者的回報獲利收益及投資信心。
    三大經濟支柱，十大投資信心，100％投資回報“會展經濟”“口岸經濟一“民族經濟”。
    三大經濟支柱
    （1）以“會展經濟”形式進行經營規(guī)劃
    商業(yè)城將各類品牌企業(yè)及名優(yōu)產品的國際性-交易會、博覽會，廣泛拓展擴大經商范圍及銷售網絡，帶動整體商戶經營發(fā)展，提供無限商機。
    （2）形成“口岸經濟”經營發(fā)展模式
    功能，成為新的經商口岸，從而形成以“口岸經濟”形式進行商業(yè)城發(fā)展模式，增臺投資信心及投資前景。
    （3 ）以振興“民族經濟”為項目發(fā)展目標
    為更廣泛傳播順德以制造業(yè)為主的社會經濟地位，提升整體形象及檔次，擴大知名度及銷售網絡，拓展全球商務貿易市場，不斷輔助企業(yè)發(fā)展，以振興“民族經濟”為項目發(fā)展目標。
    項目宣傳廣告語
    a、地段
    （1）雄據105國道大良路段的國際商業(yè)城—--“順德之窗”。
    （2）唯一經過大良105 國道進入順德新城區(qū)的國際商業(yè)城—－“順德之窗
    （3）占盡天時、地利、人和，交通暢達客似云來—一順德國際商業(yè)城。
    （4）順德商業(yè)地王物業(yè)—-“順德之窗”。
    （5）順德客運站旁的商業(yè)地王物業(yè)——－“順德國際商業(yè)城”。
    （6）順德國際商業(yè)城地處入車流量最高的“商業(yè)運輸干道——一105 國道”。
    b、產權
    （1）順德唯一有產權出售的大型國際商業(yè)城—－“順德之窗”。
    （2）順德唯一以100% 實用率銷售國際商業(yè)城——－“順德之窗”。
    c、規(guī)劃
    （1）“順德之窗”—－1個面向全球市場客戶的名優(yōu)產品展示中心。
    （2）順德名優(yōu)產品最集中的商業(yè)展示中心—一順德國際商業(yè)城。
    （3）順德名優(yōu)產品展示交易會—－“順德之窗”。
    d、投資吸引力讓順德為您賺錢！
    （1）名品匯聚，名牌基地—一順德國際商業(yè)城。
    （2）無限商機，無限優(yōu)勢！
    （3）百年機遇，豈容錯失！
    （4）富貴千禧路，商業(yè)黃金鋪—一順德國際商業(yè)城。
    （5）坐享高于銀行利息3倍的獲利租金！
    ——國際商業(yè)城，富貴黃金鋪！
    （6）總價9萬民搶占順德商業(yè)地王物業(yè)！
    （7）月供680，首期6萬8、 輕輕松松做老細！
    （8）搶占千禧投資先機，穩(wěn)獲萬利投資回報！
    （9）一鋪養(yǎng)“三代”，超值投資，超值回報。
    （10）十大投資保障，十足投資信心。
    （11）新世紀最大掘金良機。
    （12）最大型的商場、最火紅的生意、最興旺的行業(yè)—一順德國際商業(yè)城。
    （13）買小鋪位，做大生意，到順德商業(yè)城。
    （14）租鋪不如買鋪，買鋪就揀專業(yè)商場鋪。
    （15）不用供鋪，還有租收，5年12％返租超值投資方案。
    （16）到好地方，賣好東西。
    （17）一起翻身做鋪主。
    （18）“順德之窗”—-每月擁有60萬的消費流量。
    順德國際商業(yè)城通過“策劃、推廣、廣告”這樣一種整合行為。通過營銷方式，手段的系統化結合．根據市場動態(tài)進行項目的修訂，實現了項目價值增值的營銷效果：營銷策劃主動面對市場并充分利用當前市場優(yōu)勢，充分發(fā)掘潛在市場，進而創(chuàng)造新的市場，所以，營銷推廣自然成功。
    現代的營銷觀念認為：營銷不單單是一種后期的促銷手段，它應該貫通于房地產開發(fā)、經營的全過程。營銷是一種主動創(chuàng)造利益的行為，是主動面向市場的，它必須利用各種銷售技巧，公關藝術活動帶動消費，積極地開拓和引導消費的時尚品牌，發(fā)掘市場潛力，創(chuàng)造超額利潤。
    策劃作為營銷推廣的第一步．以推廣、廣告作為營銷執(zhí)行的全過程，使項目得以銷售成功。
    順德國際商業(yè)城的成功推廣．就是將策劃、推廣、廣告三者相結合的典型范例。
    這樣，以策劃、推廣、廣告三位于一位的營銷方式實際上解決了項目在銷售中的整體運作問題，這也反映了房地產開發(fā)商、地產咨詢公司、廣告公司三者之間在一個項目中各自所應充當的角色。
    在商業(yè)地產銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業(yè)地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
    ××商業(yè)城項目是××房地產開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產商業(yè)的經典作品。
    ××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。
    經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
    一、項目營銷總體策略
    營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風暴。
    二、項目營銷目標方針
    根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
    1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
    2. 倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
    3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業(yè)。
    購物主題明確。
    5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業(yè)行為上升為現代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產市場開發(fā)的全新變革，避開傳統商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
    三、銷售目標及目標分解 1. 銷售（招商）目標
    ××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。
    表8-3 ××商業(yè)城的可銷售面積說明表
    2. 銷售目標分解
    ××商業(yè)城的銷售目標如表8-4所示。
    表8-4 ××商業(yè)城的銷售目標計劃
    四、營銷階段計劃
    根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
    表8-5 營銷各階段工作任務一覽表
    五、項目銷售時機及價格
    為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
    （一）項目入市時機及姿態(tài)
    1．入市時機：根據規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在2015年5月份房交會期間開盤（或2015年9月），可以抓住2015年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高-潮；在國慶節(jié)、2015年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高-潮。
    2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經營理念。
    （二）價格定位及價格策略
    1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
    2．價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
    3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
    六、宣傳策略及媒介組合
    （一）宣傳策略主題
    1．個性特色：“××商業(yè)城財富地產投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從
    “建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
    2．區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產投資環(huán)境。
    3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
    （二）宣傳媒介組合
    1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
    2．開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
    3．開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商。
    商業(yè)廣場營銷方案篇六
    前言。
    在商業(yè)地產銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業(yè)地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
    ××商業(yè)城項目是××房地產開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產商業(yè)的經典作品。
    ××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。
    經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
    營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風暴。
    二、項目營銷目標方針。
    根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
    1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
    2.倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
    3.提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業(yè)。
    4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
    5.醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業(yè)行為上升為現代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產市場開發(fā)的全新變革，避開傳統商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
    三、
    銷售目標及目標分解1.銷售（招商）目標。
    ××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。
    表8-3××商業(yè)城的可銷售面積說明表。
    2.銷售目標分解。
    ××商業(yè)城的銷售目標如表8-4所示。
    表8-4××商業(yè)城的銷售目標計劃。
    根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
    表8-5營銷各階段工作任務一覽表。
    五、項目銷售時機及價格。
    為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
    （一）項目入市時機及姿態(tài)。
    1．入市時機：根據規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在2008年5月份房交會期間開盤（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節(jié)、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
    2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經營理念。
    （二）價格定位及價格策略。
    1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
    2．價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。
    3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
    六、宣傳策略及媒介組合（一）宣傳策略主題。
    1．個性特色：“××商業(yè)城財富地產投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從。
    “建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
    2．區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產投資環(huán)境。
    3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
    （二）宣傳媒介組合1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
    2．開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
    商業(yè)廣場營銷方案篇七
    營銷策劃是一個企業(yè)根據自身企業(yè)的營銷目標，進而進行設計和規(guī)劃企業(yè)產品、服務、創(chuàng)意、價格、渠道、促銷，從而實現個人和組織的交換過程的行為，為大家分享了品牌營銷商業(yè)策劃方案，歡迎借鑒！
    案例：xx是一家方便米線生產企業(yè)，產品的品牌與公司名稱相同，全稱為xx米線，產品投放市場后，銷量平平，如何能讓自己的產品從眾多米線中脫穎而出呢?企業(yè)找到了營銷專家，下面就是營銷專家的品牌策劃過程。
    一、定位。
    1、粵、閩、浙的市調表明：方便米線由于符合南方地區(qū)的消費習慣，同時又有非油炸、不上火的特點，正以越來越強的趨勢受到消費者的青睞。
    2、越來越多的企業(yè)受較大利益的驅動，進入這一市場，推動了需求的發(fā)展。
    3、方便米線的經營，基本上沿用方便面的模式。
    “定位對于產品來說是最重要的一環(huán)，許多企業(yè)都有一個經營上的誤區(qū)：試圖為所有的人服務，想賺所有人的錢。但這肯定是不可能的，在市場細分化已經做到如此地步的今天，不可能有一種產品適用于所有人群。所以，對于品牌定位來說，越純粹越有震撼力越簡單越有穿透力?！?BR>    二、確定消費者群體。
    專家在自己的調研結果中發(fā)現一個現象：在方便米線的'消費中，女性消費者占到70%以上，其中80%以上為16至25歲的年輕群體，她們購買的主要原因是吃了不上火、有助于減肥。
    “既然70%以上是年輕的女性消費者，那么就應該將這一部分人當作目標消費者。對于這種成熟的市場，一個產品要想尋求突破點，抓住抓牢現有的消費者是最重要的?！?BR>    之所以要先確定消費群是因為這是最基礎的工作，此后的營銷策劃活動都要圍繞這一群體展開。xx作為一個后來者要切入已經成熟的市場，難度還是很大的。
    三、切入市場。
    1、競爭環(huán)境。先說競爭環(huán)境。先期進入市場的幾個品牌已對消費者形成較大影響力(尤其在廣東市場)。他們在對消費者基本需求的滿足上已具備較強的技術和規(guī)模優(yōu)勢。
    2、自身實力。
    xx是以與主要競爭對手不相上下的技術、資金實力，以傳統的方式進入市場，只能憑借價格沖擊作為主要手段而分得一塊蛋糕，因此難以形成核心優(yōu)勢。從目前的情況下來看，xx沒有什么優(yōu)勢可言?！皺C會永遠是存在的，在這種情況下就需要尋找競爭對手的強中之弱，也就是常說的差異化?！睂Ω哆@種情況，專家自有高招。
    四、專家發(fā)現：
    ※競爭對手強勢作用于消費者的是像方便面一樣方便的米線。
    ※基本上都是把原來做方便面的品牌延伸于方便米線。
    ※品牌之間僅僅是符號的差異，缺乏思想、人文個性。
    于是，專家找到了xx的機會點：
    ※提高競爭臨界點。
    ※做獨立品牌。
    ※個性化營銷。
    ※提高品牌人文含量。
    綜合上述原因，專家認為：米線領域目前尚未出現以女性為主要訴求點的品牌，女性米線市場的潛在需求遠遠沒有挖掘出來，消費基本停留在低層面上，個性化、情調化、時尚化的市場空間是巨大的，而xx長期積累的品牌優(yōu)勢、渠道優(yōu)勢、技術和加工優(yōu)勢很容易轉化為米線的市場資源，有機會成為米線女性消費領域第一品牌。
    因此營銷專家最終為產品的定位：做米線女性消費市場第一品牌。定位確定了還只是第一步，消費者是否能接受才是關鍵：那么如何讓女性消費者接受呢?專家從食品的作用中去尋找機會。
    食品的作用基本可以分為四個層面：溫飽?美味?營養(yǎng)?情調。
    在溫飽和美味的層面上，競爭處于高度同質化狀態(tài)，這兩個元素已成為進入市場的基本起步點。但在營養(yǎng)和情調的層面上，是一個競爭比較弱的領域，雖然有很多產品也在這兩個領域內努力，但多半是停留在空洞的口號階段，所以這一領域大有文章可做。
    對于女性消費群體來說，想打動她們，首先要挖掘女性消費群體營養(yǎng)和情調平臺背后的真正需求：
    *營養(yǎng)的背后是健康，情調的背后是感覺;。
    *健康的目標是膳食平衡，感覺的目標是得到社會的積極評價;。
    *積極評價的核心是女性消費群體都希望成為有品位、有情調的美麗女性。
    所以，要打動這個群體，滿足這些要求是必須的。
    商業(yè)廣場營銷方案篇八
    答：
    1、滿足需求。
    人的需要滿足程度與健康成正比。因此，首先應基于滿足老年人的多種需求。護理人員應當增強對老化過程的認識，將正常及病態(tài)老化過程及老年人獨特的心理社會特性與一般的護理知識相結合，及時發(fā)現老年人現存的和潛在的健康問題和各種需求，使護理活動能提供滿足老年人的各種需求和照顧的內容，真正有助于其健康發(fā)展。
    2、社會護理。
    老年護理的對象不僅是老年病人，還應包括健康的老人、老人家庭的成員。因此老年護理必須兼顧到醫(yī)院、家庭和人群，護理工作不僅僅是在病房，而且也應包括社區(qū)和全社會，從某種意義上講，家庭和社會護理更有其重要性，因為不但本人受益，還可大大減輕家庭和社會的負擔。
    3、整體護理。
    由于老年人在生理、心理、社會適應能力等方面與其他人群有不同之處，尤其是老年病人往往有多種疾病共存，疾病之間彼此交錯和影響。
    商業(yè)廣場營銷方案篇九
    2、調查分析結果。
    1、優(yōu)勢（strengths）。
    2、劣勢（weaknesses）。
    3、機會（opportunities）。
    4、威脅（threats）。
    1、建筑部分。
    2、功能部分。
    3、建筑內部空間組織。
    4、建筑環(huán)境定位。
    5、街區(qū)功能定位。
    6、目標客戶定位。
    7、物業(yè)服務定位。
    目錄。
    一、市場調研分析20xx年7月18日——20xx年7月22日。
    采用問卷調查和問詢調查結合。
    分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標客戶購買行為及心態(tài)，為項目定位及營銷推廣提供客觀依據。
    哈密市主要商業(yè)市場。
    1、哈密市商業(yè)宏觀經濟環(huán)境。
    2、哈密市商業(yè)形態(tài)。
    3、哈密市經營商戶。
    4、競爭物業(yè)狀況。
    5、大十字商業(yè)街意向客戶購買行為。
    一、哈密市商業(yè)宏觀經濟環(huán)境分析。
    1、人口少、收入低、消費能力有限。
    哈密地區(qū)面積16.5萬平方公里，轄區(qū)人口35萬，其中市區(qū)面積8.5萬平方公里，人口15.6萬，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費水平較低，消費能力有限。
    2、缺乏產業(yè)支撐，經濟發(fā)展緩慢。
    哈密市產業(yè)主要依賴礦產、鐵路及農業(yè)，在整個產業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產業(yè)均不發(fā)達，且缺乏有力的經濟增長點，經濟發(fā)展緩慢，制約了商業(yè)的發(fā)展。
    3、旅游消費不足。
    每年來哈密的外來人口高達十幾萬，但多數以民工居多，由于消費水平較低，對商業(yè)的貢獻率極低，而對商業(yè)貢獻率較高的旅游人數，所占比例相對較低，每年僅3—5萬（）。
    人，對商業(yè)的貢獻相對有限。
    4、各商業(yè)市場缺乏亮點，差異性不強。
    哈密市商業(yè)格局缺乏亮點，雷同性極強，未能針對細分市場建立起一些有特點的專業(yè)市場，差異性不強導致市場間競爭激烈，每家商業(yè)市場均未能形成自己的優(yōu)勢，缺乏長遠發(fā)展?jié)摿Α?BR>    二、哈密市商業(yè)形態(tài)分析。
    1、商業(yè)集中度高，缺乏發(fā)展空間。
    哈密市商業(yè)主要集中于以時代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。
    在商業(yè)形態(tài)方面，以時代廣場為中心形成了以領先、新世紀、地下街及沿街品牌店構成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產品、文化用品、副食品等數十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據哈密市場的70%以上。
    在時代廣場周邊，還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構成的中低檔商品集貿市場，這三大市場依靠較低的產品價格和與市中心相鄰的優(yōu)勢，與商場及品牌店形成互補效應，吸引著不同的客戶群。
    以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢，形成了以天馬市場，溫州商貿城、綠洲建材市場、萬風家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場構成的集貿市場的商業(yè)形態(tài)，主要經營小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。
    從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長點，人均消費水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。
    2、商場、集貿市場、品牌店及超市構成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài)。
    哈密市的消費主要集中于商場，集貿市場，其中商場和品牌店主要經營中高檔商品，集貿市場主要經營中低檔商品，超市多為一些便民店，經營日用百貨、食品等，從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強，競爭激烈，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?BR>    3、商戶忠誠度低，流動性強。
    由于哈密市商業(yè)雷同性強，缺乏差異性，未能形成自己市場的競爭優(yōu)勢，因此當新的市場出現時，立即出現大量商戶的流動現象，新的市場只需借助價格杠桿和一些炒作。
    商業(yè)廣場營銷方案篇十
    二、活動時間：
    三、整體活動廣告語――歡樂佳美中國年購物驚喜不間斷。
    說明：可用作公交車前后的宣傳、一店前廳入口、一店店內氣氛、各店對聯等。
    四、活動內容：
    (一)新春到，“福”送到!
    購物送福送到家，福運連連，驚喜不斷!
    凡在佳美各店購物滿50元者，送價值5元的金字“福”聯一個(共20xx個送完為止)。
    (二)新年送“鯉”年年有“魚”
    新年送吉祥，新年有“禮”年年有“魚”，風調雨順，天降鯉魚，購物滿200元送一條!
    (三)特別企劃情人節(jié)專版。
    1.我親愛的情人節(jié)，特供商品樂開懷，玫瑰、鮮花、巧克力一個也不能少!
    2.買情人節(jié)特供商品滿38元送情裝玫瑰一支。
    3.凡購物滿60元者免費包裝情人節(jié)禮物。
    4.服裝區(qū)購物滿300元送價值38元的巧克力一盒+玫瑰花一支。
    (四)新年“?！边\一把抓，抓到什么送什么。
    五、活動時間：
    新年到福運到，佳美讓您購物樂陶陶，購物滿額抓，福運帶回家，購物滿100元抓一把。
    說明：這其實是一個抽獎活動，與以往不同的是在獎品的設置上可以多樣化，可以設一個大獎造出轟動效果，也可以不設大獎，把禮品直接寫在獎券上，抓到什么送什么，如果采用后者方案，可以把企劃部以前所剩的獎品以及以前業(yè)務爭取的贈品統計一下，按數量分寫在獎券上抓到什么送什么，如果禮品不足可以買一些小的中國結或小吊墜補充，雖然這些東西很小很便宜但因為是在過節(jié)期間，人們往往更加在意的是“?！边\一把抓活動喜氣洋洋的參與過程。
    注：可設一二三四五等獎及參與獎。
    1.一等獎：1000元禮券2名(1名)；
    2.二等獎：500元禮券5名(2名)；
    3.三等獎：100元禮券(3名)；
    4.四等獎50元禮券20名(10名)；
    5.五等獎：20元禮券50名(30名)。
    (五)團購價低更有禮，財運吉祥送到家!
    1.團購滿20xx元送價值50元的一件；
    2.團購滿3000元送價值99元的酒；
    3.團購滿5000元送價值150元的酒；
    4.團購滿10000元送價值280元的禮盒。
    商業(yè)廣場營銷方案篇十一
    前期：通過宣傳海報宣傳(通過二維碼活動海報廣告宣傳)。
    前期宣傳的目的：
    在客戶店面張貼二維碼活動海報，吸引客戶的眼球，讓客戶了解到本次的活動。其次達到金感覺網上商城的宣傳效果。
    備注:實現線上下雙線聯動營銷。
    商業(yè)廣場營銷方案篇十二
    本站發(fā)布影樓網絡營銷商業(yè)策劃書方案，更多影樓網絡營銷商業(yè)策劃書方案相關信息請訪問本站策劃頻道。
    現在市場競爭越來越厲害了，我前幾年開的影樓面臨著巨大的競爭壓力，為了應對這些壓力，我也想出了很多的辦法，其中網絡營銷是一種很不錯的選擇。
    網絡營銷也就是在網站上做廣告，這就需要我對各種網站的了解了，我只有聯系谷歌，讓他們給我投放廣告，這是一種省時省力而且有效的策略，是一種被證明很好的廣告投放方式。
    不過在我投放廣告前，我還是會做好市場調查的：
    一、市場分析
    我們主要是采用網絡為主要渠道進行客戶的開發(fā)，以實體店作為輔助開展網絡營銷。所以我們的目標客戶就分為兩種，一種是網民，具有上網習慣，習慣通過網絡來獲得信息進行網上購物，具備這一特征的結婚人群是我們的主要目標客戶，一種是直接通過門店上門的客戶，通過網絡來進行維護和開發(fā)。通過他們進行網上平臺的推廣活動，通過口碑的形式實現網上的預約和訂單。這也符合網絡營銷口碑營銷的特點，更具有針對性。
    主要目標客戶的特征：
    地域：主要是以xx及周邊縣市為主，輻射整個xx省。
    學歷：大專和本科
    性別：男性和女性區(qū)分開。
    辦公位置：寫字樓。
    消費類型：感性消費為主，混合時尚消費。
    二、宗旨及商業(yè)模式
    宗旨:實施全面的網絡營銷進行服務開發(fā)和獲得獲得更多的客戶；
    我們提供的不僅僅是一張張照片，更是一種珍藏和時尚;一種積極樂觀的現代生活方式；
    商業(yè)模式:btoc的商業(yè)模式、網絡品牌的推廣、潛在客戶的開發(fā)；
    網站和實體店面相結合。
    三、產品概述
    婚紗攝影服務、服裝租賃、婚紗銷售、相關產品銷售,服裝定做。
    四、營銷性的網站建設
    精確設定網站目標：明確網站想讓瀏覽者在網站上面做什么。由于影樓產品大概有婚紗攝影服務、婚紗租賃、婚紗出售。我們設定的目標有實現網上在線租賃、在線銷售婚紗、在線拍照預約、客戶在線注冊、客戶在線的咨詢、在線下載優(yōu)惠券、客戶在線評論、網上試穿婚紗、客戶直接來門店咨詢、客戶電話咨詢。
    五、網絡營銷人員的管理和績效考核
    六、網絡營銷效果檢測和評估
    七、營銷組合策略
    新產品開發(fā)策略：針對網絡目標客戶的特點，在現有產品基礎之上進行新的服務的開發(fā)。主要主要針對競爭對手的優(yōu)劣勢分析，有針對性的進行短期產品開發(fā)。
    1、根據不同時間和節(jié)日進行促銷價格的制定，限定人數的價格優(yōu)惠活動。
    通過不同價格的制定，吸引不用客戶的關注，增加網站流量，通過網站增加客戶到門面店的機會。給予客戶不同多樣的選擇。
    2、借助門面店價格對到店咨詢的客戶沒有直接成交的客戶，只要客戶在特定時間內在網上進行預約的客戶給予打折的優(yōu)惠。目的是通過網站平臺提高客戶的轉化率。
    3、對客戶進行會員制營銷，在網上進行注冊成為會員享受折扣價格，以達到客戶資料的收集。積累大量的客戶資料，方便進行客戶的定期開發(fā)。對會員進行級別的分類。不同的會員給予不同的`價格和增值服務。
    4、根據網上預約方式的不同進行價格的制定，直接在網上進行預訂的客戶制定相關價格優(yōu)惠，通過網上客戶咨詢后到門店的進行價格制定。對通過網站獲得信息直接到門店的客戶進行不同的價格制定。
    多樣的渠道建設策略：主要通過網站為主要的平臺結合實體店面和我們的客戶三方三方共建多樣渠道。
    1、體驗式營銷:通過建立更強的體驗式網站功能，來體現公司產異化的產品和獨特的服務，在網上設計一個客戶試婚紗的功能，讓客戶既可以選擇試穿婚紗效果。又可以得到一種獨特的網上體驗，體現公司的獨特的網上服務方式，建立獨特的網站功能模式。
    2、網站本身：增強網站本身的營銷功能和客戶體驗功能，讓客戶獲得更多的管全面的信息。更完善更新穎的體驗。增加客戶駐足網站的時間和反訴瀏覽的次數。通過網站增加客戶的信賴感，達到客戶進行口碑宣傳的作用。
    3、結合實體店達到對網站平臺的宣傳，讓實體店的員工對進店的客戶進行網站宣傳，使客戶進行網站訪問，借助現有的平面媒體，如標志，名片、宣傳冊等一些列的工具進行網站平臺的宣傳，進行線下的網站推廣。
    4、通過客戶即一種合作伙伴營銷策略：建立客戶轉介紹的一種模式，給予客戶一定的傭金。讓客戶成為我們合作伙伴，成為我們的銷售人員，通過建立這個模式達到客戶轉介紹的目的。借助網絡平臺實現對客戶的管理。
    促銷策略：借助互聯的多媒體手段實現對客戶的增值促銷，給客戶提供電子相冊制作服務，結合其他產品進行組合。
    八、網絡營銷工具選擇：
    開展網絡營銷的根本和基礎是如何提升網站的流量，如何讓我們的網站唄跟多的潛在客戶所知曉訪問。這是我們開展網絡營銷的第一步。也就是網站的推廣。當然網站的推廣網絡營銷中相當重要的份量。
    搜索引擎推廣：主要以付費的網絡推廣和seo進行網絡推廣。在進行搜索引擎推廣的過程中，側重點主要放在關鍵詞的選擇上面，更精準的進行關鍵詞選擇。主要以目標客戶為主，不盲目追求網站流量。主要工作放在數據調研上，通過數據收據進行關鍵詞的投放和優(yōu)化。
    網下推廣：借助線下的平面媒體：名片、標志、彩頁等一些列的傳統媒體進行網站的推廣。
    商業(yè)廣場營銷方案篇十三
    1、“藥物治療、飲食治療、運動治療、()、自我病情監(jiān)測”是糖尿病防治的“五駕馬車”。
    a、糖尿病教育及心理治療。
    b、接受住院治療。
    c、注射胰島素。
    d、青蒿素。
    2、下列哪類機構不是實行基本公共衛(wèi)生服務項目主體？(d)。
    a、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院。
    b、村衛(wèi)生室。
    c、社區(qū)衛(wèi)生服務中心。
    d、縣級醫(yī)療衛(wèi)生機構。
    3、下列哪類人群不是基本公共衛(wèi)生服務項目重點人群？(d)。
    a、0-6歲小朋友b、孕產婦c、老年人d、殘疾人。
    4、國家新增長了哪一類基本公共衛(wèi)生服務？(b)。
    a、中醫(yī)藥健康管理。
    b、結核病患者健康管理。
    c、艾滋病患者健康管理。
    d、重性精神疾病患者管理。
    5、居民健康檔案一經建立，要為居民保存(a)。
    a、終身b、80年c、70年d、30年。
    6、居民健康檔案編碼以國家統一行政區(qū)劃編碼為基本，采用編碼制位數是(c)。
    a、15位b、16位c、17位d、18位。
    7、下列不屬于健康檔案個人基本信息表填寫內容是(d)。
    a、家族史b、既往史c、藥物過敏史d、用藥狀況。
    8、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院和社區(qū)衛(wèi)生服務中心應配備專兼職人員開展健康教誨工作，每年接受健康教誨專業(yè)知識和技能培訓學時不少于(a)。
    a、8學時b、12學時c、16學時d、24學時。
    9、防止接種管理中，規(guī)定及時為轄區(qū)內所有居住滿一定“時限”小朋友建立防止接種證和卡等接種檔案，這個“時限”詳細是指(b)。
    a、6個月0-6歲小朋友。
    b、3個月0-6歲小朋友。
    c、1個月0-6歲小朋友。
    d、剛出生小朋友。
    10、6月，國家下發(fā)了《關于做好國家基本公共衛(wèi)生服務項目工作告知》（國衛(wèi)基層發(fā)。，"67號），明確規(guī)定在，以縣（區(qū)、市）為單位，3歲如下小朋友系統管理率保持在（)，7歲如下小朋友健康管理率保持在(）。(b)。
    a、85%，75%b、85%以上，85%以上。
    c、90%以上，85%d、95%以上，90%以上。
    11、依照《湖北省基本公共衛(wèi)生服務項目績效考核辦法》（鄂衛(wèi)生計生，“*88號），我省基本公共衛(wèi)生服務項目考核周期為(d)。
    a、“3+1”b、“4+1”c、“2+1”d、自然年度。
    12、在考核老年人和慢性病病人健康檔案合格率時，如果(c)項未填，則一票否決為不合格檔案。
    a、體溫和脈搏b、血壓和體質指數。
    c、血壓和空腹血糖d、足背動脈搏動和空腹血糖。
    13、國家規(guī)定基本公共衛(wèi)生服務項目人均經費原則，從到，增長了多少？(c)。
    a、15元b、20元c、25元d、30元。
    14、運動后，安全最高心率計算方法為()減去年齡的得數。
    a、200。
    b、170。
    c、150。
    d、100。
    15、國家擬選用某些基本公共衛(wèi)生服務項目開展“購買服務”試點，試點項目為(d)。
    a、防止接種、老年人健康管理。
    b、孕產婦健康管理、高血壓患者健康管理。
    c、高血壓患者健康管理、糖尿病患者健康管理。
    d、孕產婦健康管理、重性精神疾病患者健康管理。
    16、，省下發(fā)《湖北省基本公共衛(wèi)生服務項目質量提高年活動實行方案》（鄂衛(wèi)生計生通“69號）提出，各級衛(wèi)生計生行政部門要設立項目管理辦公室，并配備(a)工作人員。
    a、2名以上專職b、1名專職1名兼職。
    c、2名專職1名兼職d、1名專職。
    17、依照我省第五次人口普查數據，我省老年人口數占總人口數比例約為(b)。
    a、8%b、9.09%c、9.7%d、18.8%。
    18、我省基本公共衛(wèi)生服務項目記錄調查制度規(guī)定，各縣（市、區(qū)）基本公共衛(wèi)生服務項目記錄調查表上報截止日期為每季度月份次月(c)
    a、3日前b、5日前c、10日前d、15日前。
    19、當前，我省對村衛(wèi)生室運營經費補貼原則為(c)。
    a、3560元/個b、3625元/個c、3650元/個d、3685元/個。
    20、下列不屬于流動人口衛(wèi)生計生基本公共衛(wèi)生服務均等化服務內容是(c)。
    a、建立健全健康檔案b、開展健康教誨。
    c、貫徹慢性病管理d、籌劃生育基本公共服務。
    商業(yè)廣場營銷方案篇十四
    xx汽車憑借國內外品牌知名度和美譽度，經多年以來銷售量得到大幅度的增長，已是有口皆碑；同時在適當時機帶給更高品質服務滿足消費者的需求，讓懂得生活的人能更好的享受生活，為市場帶給最好的、最有影響力的服務，成了xx汽車的理想與抱負。xx汽車借助公益活動走進社區(qū)、廣場，與目標客戶群零距離的接觸與互動，將受到各界的關注，提升更高的品牌地位，讓品牌深入民心，進一步得到消費者的肯定，最終成為xx汽車最忠誠的客戶。
    二、活動目的。
    1、與目標消費者追求尊貴、地位、身份、品牌、、時尚、安全性、高品位的特性完美結合，滿足消費者的心理需求。
    2、借夏日人們向往的簡單心理，推出個性、時尚、簡單、公益的活動形式，讓消費者體驗夏日的簡單情緒。
    3、透過品牌與公益結合，提高媒體炒作，促進銷售力。
    4、透過系列活動拉近消費者與xx的距離，提高公司的品牌形象。
    1、針對客戶：追求時尚、尊貴的消費需求，體驗生活真諦，突出個性品位。
    2、針對媒介：透過公益性活動將吸引眾多媒體關注，成為他們宣傳的焦點，促進消費者的購買行為，創(chuàng)造品牌氛圍和產品價值。
    3、針對企業(yè)：了解消費心理，樹立信心，力創(chuàng)佳績，提升品牌形象。
    4、針對行業(yè)：不可低估，拭目以待，認清品牌定位和產品的功能價值。
    四、效果評估。
    1、在這一系列的活動過后，將會給xx汽車銷售帶來質的飛躍。市場將對xx汽車有了更高層次明確的認識和印象！
    2、勢必會成為社會和媒體關注的焦點．對樹立xx汽車品牌形象和傳播品牌形象起到巨大的作用！
    五、活動時間及地點安排。
    （待定）。
    1、“關愛兒童成就未來”，由xx汽車與大型社區(qū)攜手舉辦的互動活動，吸引了社區(qū)眾多小朋友熱情地參與，小朋友在老師同家長的幫忙下，繪畫了屬于他們心中的最喜愛的xx汽車dd“我心中喜愛的xx兒童繪畫巡展”。充分發(fā)揮了孩子們的想象力以及熱愛汽車的激情。
    2、“品位生活共鑒非凡”
    “xx品質生活尊貴夜”，與業(yè)主們一齊共鑒非凡，品鑒生活，共同分享品質生活帶來成功與喜悅。香車美酒，拉丁表演，各類展品融合在一齊，帶來了一個完美的盛會。分享非凡時刻，傳遞品質生活，與廣大業(yè)主一齊共同分享xx品質生活帶來成功與喜悅。
    3、“試乘試駕實現夢想”ddxx完美駕乘分享活動，為期一天的從化道路深度試駕及尋寶體驗，讓客戶在體驗車輛性能的同時，加入更多的簡單元素。期間城市道路、快速路、高速路段、鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路的各類道路體驗，更是讓各位充分體會到了xx的車輛駕駛樂趣。此次駕乘的目的地是寶趣玫瑰園，玫瑰園的清香也給此次旅途增加了幾分溫馨浪漫的樂趣。
    4、“精彩電影與您共賞”播放了各類影院大片，受到社區(qū)各業(yè)主的喜好及歡迎，開放式的電影帶給大家很溫馨的感覺，雖然沒有電影院的那種震撼，但更多的帶來的是回憶及一家人在一齊觀看的樂趣。
    5、汽車安全公益講座。
    主持人和嘉賓將專業(yè)的汽車知識化解為容易讓人理解和理解的真實案例傳遞給業(yè)主，糾正駕乘者日常生活中常犯的錯誤。與業(yè)主有一個應對面的接觸機會，把安全汽車生活的理念帶給業(yè)主，就是倡導業(yè)主在享受汽車帶來樂趣的同時，更能過上安全的汽車生活。此次活動結合了趣味安全游戲，直觀現場演示，把枯燥的安全知識生動地傳達給了活動中的每一個人。
    6、汽車日常保養(yǎng)講座。
    7、網上車市、供車、改裝等咨詢活動。
    8、現場征集意見和推薦。
    9、汽車模特、美女表演。
    10、汽車音響、汽車改裝（酷車）展示。
    活動中，眾多客戶體驗到了xx品牌一貫的“突破科技，追求卓越”之精髓，同時也為社區(qū)帶去了豐富多彩的文化生活，秉承著xx的尊貴性，帶給更多客戶尊貴的享受。
    七、現場服務。
    服務一：當天到展臺前登記的業(yè)主，每人獎勵500元代金券，購車時可抵現金使用。
    服務二：當天服務站技術專家對社區(qū)車主進行免費檢測、免費檢查胎壓、免費添加機油、免費添加玻璃水、免費添加防凍液等數項免費服務。并且當場辦理6折維修會員卡。
    八、整合資源。
    將與婚紗影樓、家私、地產等行業(yè)共享客戶資源，進行大型的聯展活動，把不同行業(yè)的資源充分利用起來，到達多贏的局面。
    九、聯合營銷。
    同時邀請汽車影音導航廠家、汽車內飾用品廠家、汽車外飾用品廠家、自駕游備廠家等借助平臺進行品牌宣傳、互動與銷售。