人際溝通是社會(huì)交往中必不可少的一環(huán)，我們需要不斷提升自己的溝通技巧。保持積極的心態(tài)和對(duì)自己的信心，可以克服困難和挑戰(zhàn)。以下是小編為大家整理的一些實(shí)用技巧，供大家參考。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇一
    房地產(chǎn)中的土地費(fèi)用包含有土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、場(chǎng)地租賃費(fèi)用、土地置換費(fèi)用以及拆遷費(fèi)用及稅務(wù)方面的費(fèi)用，這些費(fèi)用成為房地產(chǎn)成本的主要來源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費(fèi)用關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否能夠獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，也是評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行度的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)在對(duì)項(xiàng)目可行性的進(jìn)行測(cè)算時(shí)，必須對(duì)土地相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)計(jì)算，從土地面積和容積率方面的科學(xué)計(jì)算得出房地產(chǎn)開發(fā)商需要支付的成本。此外，房產(chǎn)項(xiàng)目前期的相關(guān)費(fèi)用也是項(xiàng)目成本控制的重要組成部分。
    2.房屋建筑的安裝費(fèi)用。
    房屋建筑的安裝費(fèi)用主要包含房屋建筑費(fèi)用、設(shè)施裝備費(fèi)用與機(jī)械技術(shù)費(fèi)用、施工產(chǎn)生的管理費(fèi)用等等。而建筑材料產(chǎn)生的耗費(fèi)在這項(xiàng)費(fèi)用支出中占有較大的比例。此外，還有項(xiàng)目竣工之后所需要的簽證變更費(fèi)用。土地費(fèi)用、建筑樁基與土地開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的招標(biāo)價(jià)成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施成本控制的時(shí)候應(yīng)該加以注意這些費(fèi)用的控制。
    3.建筑配套設(shè)施費(fèi)用及其他支出費(fèi)用。
    房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目中的配套設(shè)施與其他支出費(fèi)用主要有水電煤氣費(fèi)用、道路建設(shè)費(fèi)用、園林綠化費(fèi)用及市政設(shè)施配套等相關(guān)費(fèi)用，此外，學(xué)校、醫(yī)院及商店等生活公共服務(wù)設(shè)施的費(fèi)用也在此范圍內(nèi)。其他支出費(fèi)用一般都采取押金形式，比如綠化費(fèi)用、檔案費(fèi)用等，但是由于各方面的因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費(fèi)用收全。其他費(fèi)用類支出的種類繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項(xiàng)目在收取過程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費(fèi)用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費(fèi)用支出是能否取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要因素之一。
    二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本控制中存在的問題。
    1.沒有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金投入，工程建設(shè)時(shí)間周期長，進(jìn)行成本核算的步驟較多且具有風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長期性，任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從取得土地開發(fā)權(quán)到開發(fā)完工，大都需要兩年以上的時(shí)間，如果考慮到項(xiàng)目售出后的配套設(shè)施建設(shè)及相關(guān)工程維護(hù)及物業(yè)管理等工作，成本期更長;成本內(nèi)容復(fù)雜性，房地產(chǎn)項(xiàng)目與市政建設(shè)、土木建設(shè)、設(shè)施安裝、園林綠化、環(huán)境建設(shè)、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯(lián)系，使得成本構(gòu)成內(nèi)容復(fù)雜化;成本構(gòu)成之間的差異;成本價(jià)格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點(diǎn)要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當(dāng)前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學(xué)理念，成本控制工作僅限于建筑施工過程，對(duì)成本預(yù)測(cè)、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
    2.沒有建立科學(xué)合理的成本控制體系。
    由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒有制定科學(xué)的成本管理控制制度，導(dǎo)致成本管理工作出現(xiàn)沒有相關(guān)規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實(shí)效作用。
    3.沒有制定科學(xué)合理的目標(biāo)成本或者執(zhí)行不到位。
    制定目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中的重要內(nèi)容，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)制定這一過程中，設(shè)計(jì)部門、成本管理部門及財(cái)務(wù)部門都不甚配合，對(duì)相關(guān)政策缺乏全面了解，致使制定出來的目標(biāo)成本科學(xué)含量不高。部分企業(yè)在目標(biāo)成本制定完成之后并沒有執(zhí)行，相關(guān)執(zhí)行人員在項(xiàng)目執(zhí)行過程中不做科學(xué)具體分析，最終使得目標(biāo)成本管理成為表面上的工作。
    三、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施。
    1.成本控制觀念更新，實(shí)施全面成本控制。
    房地產(chǎn)屬于開發(fā)周期時(shí)間長，設(shè)計(jì)范圍廣的項(xiàng)目，進(jìn)行單一的成本控制對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計(jì)核算這么簡單，而是應(yīng)該將其上升到經(jīng)營層面，站在這個(gè)高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實(shí)現(xiàn)成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目初級(jí)階段的土地成本費(fèi)用、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及項(xiàng)目運(yùn)行階段、項(xiàng)目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實(shí)行科學(xué)成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。
    2.建立科學(xué)的成本控制獎(jiǎng)罰機(jī)制，調(diào)動(dòng)相關(guān)責(zé)任單位及人員的工作積極性。
    構(gòu)建一個(gè)科學(xué)可行的成本控制制度其主要就是指構(gòu)建合理地激勵(lì)制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度，將企業(yè)的成本控制指標(biāo)進(jìn)行分解，并在分解過程中逐級(jí)實(shí)施，采取多種方式將個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益與成本目標(biāo)完成情況掛鉤;另一方面就是激勵(lì)制度，對(duì)于花費(fèi)成本費(fèi)用少且按時(shí)按質(zhì)完成任務(wù)的要給與獎(jiǎng)勵(lì)。
    3.建筑施工過程中實(shí)施成本控制及資金籌措控制。
    施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費(fèi)用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學(xué)技術(shù)手段做好工程施工階段的投資成本控制對(duì)于整體成本控制有著重要的作用和影響。負(fù)責(zé)施工管理的相關(guān)工程部分要將工程實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題及時(shí)報(bào)于上級(jí)進(jìn)行溝通。施工過程的要建立符合市場(chǎng)規(guī)律的招標(biāo)管理制度，招標(biāo)工作盡量細(xì)化和科學(xué)規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。
    大部分房企產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)遇到資金籌措方面的問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對(duì)工程的開發(fā)成本會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時(shí)支付，就能確保承包單位的施工進(jìn)度，確保工程的竣工時(shí)間及房屋的銷售，讓建設(shè)資金能夠按照預(yù)定計(jì)劃回籠，降低建設(shè)資金的貸款利息。
    4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)部門。
    房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個(gè)成本控制機(jī)構(gòu)，確保成本控制制度的落實(shí)。此部門可有各個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會(huì)。企業(yè)各相關(guān)部門可以配備開展財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、質(zhì)量檢測(cè)及費(fèi)用核算的兼職人員，以便更好的進(jìn)行成本控制工作。此外，這個(gè)部門要嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)成本控制中的獎(jiǎng)勵(lì)制度與懲罰制度。
    四、結(jié)束語。
    總而言之，在當(dāng)前環(huán)境中，國家一方面對(duì)金融市場(chǎng)加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，并對(duì)各種違規(guī)行為進(jìn)行整頓和規(guī)范，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過度的需求;另一方面，很多具有實(shí)力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)競爭激烈的局面。我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)，有效控制成本，對(duì)資金進(jìn)行合理利用，才能在經(jīng)濟(jì)浪潮中占據(jù)一席之地。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇二
    要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
    什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)?《辭海》(版)中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?BR>    從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
    (1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。
    (2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。
    (3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
    (4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。可見，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
    二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊。
    在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
    一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)。
    另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
    三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。
    在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：
    1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
    首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
    其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
    再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次高潮”。
    2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。
    應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
    (1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇三
    關(guān)注理論體系建設(shè)，就是為學(xué)科發(fā)展服務(wù)。高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)作為教育經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物其理論體系依然處于構(gòu)建之中，一系列體系構(gòu)建的問題擺在了我們面前。我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展至今本學(xué)科理論體系構(gòu)成現(xiàn)狀如何？每個(gè)研究領(lǐng)域在整個(gè)學(xué)科體系結(jié)構(gòu)中的地位如何？如何建構(gòu)一個(gè)合理的理論體系？這些都是我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系建設(shè)過程中亟待解決的問題我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)從教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的母體中分離出來后經(jīng)過眾多學(xué)者的不斷探索，其理論體系的構(gòu)建己經(jīng)初具規(guī)模，并繼續(xù)不斷豐富和深化，為本文對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)計(jì)研究奠定了基礎(chǔ)。但是，我們也可以發(fā)現(xiàn)目前我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系還不夠成熟，有待于進(jìn)一步完善，對(duì)目前我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的現(xiàn)狀進(jìn)行審視與分柝有利于學(xué)科的進(jìn)一步發(fā)展。
    我國教育經(jīng)濟(jì)學(xué)與高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系結(jié)構(gòu)的比較，教育經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的領(lǐng)域和高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的領(lǐng)域不盡相同。教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科體系應(yīng)該涵蓋更為一般、廣泛的問題它的研究對(duì)象應(yīng)該存在于教育的一般領(lǐng)域不僅包括高等教育中存在的問題，普通教育、成人教育、民辦教育都脫離不開它的疆域。而高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)是教育經(jīng)濟(jì)學(xué)科的一個(gè)特殊領(lǐng)域或分支領(lǐng)域使教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的支流主要研究高等教育活動(dòng)中存在的經(jīng)濟(jì)問題。二者既有區(qū)別又有聯(lián)系。筆者對(duì)目前國內(nèi)外較有代表性的32部著作(國外9部我國23部)中的各基本內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分柝計(jì)算它們?cè)诮逃?jīng)濟(jì)學(xué)體系中所占的比例，得出教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的邏輯框架，并對(duì)其中5部以“高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)”為名的著作所反映的理論體系的主要內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分柝與教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的體系結(jié)構(gòu)進(jìn)行對(duì)比，希望發(fā)現(xiàn)目前教育經(jīng)濟(jì)學(xué)與高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)在理論體系結(jié)構(gòu)上的異同點(diǎn)，以教育經(jīng)濟(jì)學(xué)體系結(jié)構(gòu)為鑒，尋找高等教育經(jīng)學(xué)體系中有待完善的地方。
    1.我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)與教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的比較。
    從他們的理論框架中我們可以發(fā)現(xiàn)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究領(lǐng)域既與教育經(jīng)濟(jì)學(xué)有重合的領(lǐng)域又有自己獨(dú)特的研究范疇。將上表高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究領(lǐng)域按比例大小排列：投資理論、概述、教育與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、供求關(guān)系及其調(diào)節(jié)、成本一收益理論、籌資收費(fèi)問題、產(chǎn)業(yè)理論、后勤管理研究、學(xué)生就業(yè)問題研究及產(chǎn)學(xué)研研究。我們進(jìn)行對(duì)比發(fā)現(xiàn)，教育經(jīng)濟(jì)學(xué)將關(guān)系到學(xué)科理論體系建設(shè)的“元研究”放到了重要位置(該內(nèi)容在所有著作中占到了81.5%，在我國著作中占到947%)而我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)這部分內(nèi)容卻關(guān)注甚少，這也反映出我國教育經(jīng)濟(jì)學(xué)在學(xué)科體系建構(gòu)過程中具有明顯的學(xué)科指向性，而高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)卻以問題研究的思路來構(gòu)建理論體系缺乏對(duì)“元研究’的思考其理論體系還不成熟和不完善。高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論將教育投資問題不約而同地放在了重要位置，而教育與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、供求關(guān)系理論、成本一收益理論、籌資等問題也引起了足夠的重視，這些在教育經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇內(nèi)也是重要內(nèi)容。
    高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)不同于教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究范疇主要表現(xiàn)在高等教育產(chǎn)業(yè)研究、后勤管理研究、學(xué)生就業(yè)問題探討以及產(chǎn)學(xué)研研究等充分體現(xiàn)出高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)不同于教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的獨(dú)特研究領(lǐng)域，顯示了高等教育的特點(diǎn)。同時(shí)我們也注意到我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)主要以問題研究為主各著作的理論體系也主要從問題研究出發(fā)進(jìn)行構(gòu)建，即使其中遵循了學(xué)科構(gòu)建的規(guī)范，其要素也不完整，由此可見我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)作為一門學(xué)科的理論體系還不夠規(guī)范與完善。
    2.我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)與國外高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的比較。
    (二)理論體系結(jié)構(gòu)的分類。
    縱觀我國學(xué)科發(fā)展從宏觀上來說，我國目前著作中所反映出的學(xué)科理論體系大致可以分為兩類：
    1.經(jīng)典型或傳統(tǒng)型.
    經(jīng)典性或傳統(tǒng)型的體系主要是指在學(xué)科發(fā)展一開始在借鑒前蘇聯(lián)學(xué)科體系的基礎(chǔ)上所形成的具有中國特色的理論體系。這種體系由學(xué)科最基本的一些研究領(lǐng)域構(gòu)成能夠較為全面的學(xué)科研究的各個(gè)方面一個(gè)明顯的特點(diǎn)就是讀者通過對(duì)它的學(xué)習(xí)可以對(duì)該領(lǐng)域的基本范圍和基本問題有一個(gè)全面了觶但是這種體系結(jié)構(gòu)下一般不會(huì)對(duì)問題研究的太過深入常常是一些概述性或常識(shí)性的探討，研究方法也較為傳統(tǒng)和規(guī)范。我國大部分著作都屬于這種類型。
    2個(gè)性型或?qū)Ｖ?
    這種類型的體系的主要特點(diǎn)是體系完全不或不完全按照傳統(tǒng)型體系進(jìn)行構(gòu)建而是作者根據(jù)自身的研究興趣或研究優(yōu)勢(shì)對(duì)學(xué)科某一(些)領(lǐng)域或某一(些)方面以獨(dú)特的研究角度和研究方法來對(duì)問題進(jìn)行細(xì)致和深入地研究，得出一些有創(chuàng)新性的結(jié)論形成富有個(gè)性化的體系結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)的作品常以專著的形式出版，其體系結(jié)構(gòu)的個(gè)性化特征極為明顯。如張萬朋的《高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)》，主要對(duì)高等教育產(chǎn)權(quán)、經(jīng)濟(jì)規(guī)制、產(chǎn)業(yè)融資、后勤社會(huì)化和高等教育投資問題進(jìn)行探討。
    1以西方人力資本理論為理論基礎(chǔ)強(qiáng)調(diào)中國特色。
    我國的高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)起步較晚，這便有了借鑒國際先進(jìn)理論的機(jī)會(huì)。在學(xué)科理論體系構(gòu)建之初我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)就吸收了西方人力資本理論的合理內(nèi)核，探討我國高等教育與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、高等教育供求關(guān)系及其調(diào)節(jié)、高等教育成本——收益問題、教育投資和經(jīng)費(fèi)等問題。同時(shí)，在理論構(gòu)建上并非生搬硬套，而是運(yùn)用人力資本理論來解決我國面臨的實(shí)際問題。特別是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，我國高等教育乘市場(chǎng)浪潮參與市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，由此產(chǎn)生了一系列現(xiàn)實(shí)問題。在這樣的大背景下，我國高等教育經(jīng)濟(jì)研究以理論為本，放眼實(shí)際對(duì)許多高等教育領(lǐng)域中顯現(xiàn)的重大問題進(jìn)行探索，如高等教育的產(chǎn)業(yè)問題、高等教育產(chǎn)品的屬性問題、產(chǎn)學(xué)研研究、產(chǎn)權(quán)制度研究、后勤管理研究、學(xué)生就業(yè)問題等等。這些內(nèi)容既豐富了理論體系擴(kuò)展了研究內(nèi)容，又顯示了中國的特色。
    2以問題研究為主注重解決現(xiàn)實(shí)問題^。
    由于西方教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的構(gòu)建是以問題研究為思路的。我國在借鑒西方理論來構(gòu)建自己的理論體系時(shí)不可避免地帶有明顯的以問題研究為主的特點(diǎn)。我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)主要研究領(lǐng)域我們可以發(fā)現(xiàn)其理論體系的邏輯結(jié)構(gòu)不夠嚴(yán)密，缺乏一個(gè)貫穿整個(gè)理論體系的主線，即邏輯起點(diǎn)，理論體系的結(jié)構(gòu)總體上是問題式的。我國的'高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系可以分為兩大部分，一部分是以高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)概述、高等教育與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、高等教育供求關(guān)系及其調(diào)節(jié)、高等教育成本——收益理論和高等教育投資理論為主要研究內(nèi)容的傳統(tǒng)理論部分；一部分是以后勤管理理論、產(chǎn)學(xué)研研究、學(xué)生就業(yè)研究、籌資收費(fèi)問題研究甚至包括產(chǎn)權(quán)制度研究、高等教育產(chǎn)業(yè)理論研究等問題理論部分。問題研究成為我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的重頭戲也說明我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的現(xiàn)實(shí)指向性。
    3強(qiáng)調(diào)與社會(huì)的外部聯(lián)系，突出社會(huì)服務(wù)功能^。
    高等教育區(qū)別于普通教育的一個(gè)明顯特征就是社會(huì)服務(wù)功能。高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)作為研究高等教育領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和規(guī)律的學(xué)科，必然會(huì)將高等教育的這一功能作為研究的重點(diǎn)。如高等教育資金籌措、學(xué)生就業(yè)問題、產(chǎn)學(xué)研研究、后勤社會(huì)化、高等教育的規(guī)模效益和區(qū)域經(jīng)濟(jì)問題都是高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)特有的研究內(nèi)容，體現(xiàn)了高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的“高等’性注重從高等教育的社會(huì)服務(wù)功能、科研功能的角度來探索高等教育經(jīng)濟(jì)理論。另一方面，高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究成果是直接為高等教育和社會(huì)服務(wù)的，正是由于高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)具有明確的社會(huì)指向使得研究獲得的所有結(jié)論和成果可以直接為社會(huì)服務(wù)，為高等教育的運(yùn)行服務(wù)。
    4研究方法注重實(shí)證兼用規(guī)范分析。
    注重實(shí)證研究和規(guī)范分析是高等教育研究的一個(gè)明顯特點(diǎn)。高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)中有相當(dāng)一部分內(nèi)容運(yùn)用實(shí)證研究的方法來驗(yàn)證問題，明確事實(shí)。從大的范圍來說主要有：高等教育對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作甩高等教育投資的經(jīng)濟(jì)效益問題(包括高等教育規(guī)模效益現(xiàn)象研究、資源合理配置問題等）高等教育經(jīng)費(fèi)籌資多渠道的可能性、教育投資的合理比例、負(fù)擔(dān)與補(bǔ)償、成本與效益。在實(shí)證研究的具體方法中，我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)主要采取調(diào)查統(tǒng)計(jì)、量化研究、數(shù)理模型、經(jīng)濟(jì)學(xué)模型等多種方式。高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的另一部分屬于規(guī)范研究的范疇他們涉及道德規(guī)范、價(jià)值判斷等問題。主要有：高等教育的性質(zhì)、高等教育的運(yùn)行機(jī)制、財(cái)政資助問題、公平與效率問題等實(shí)證研究和規(guī)范研究在各自適合的領(lǐng)域發(fā)揮著積極的作用，但是在許多情況下，二者的融合所獲得的結(jié)論優(yōu)于單獨(dú)使用其中的一種。我們應(yīng)該走實(shí)證研究與規(guī)范研究相結(jié)合的道路，彼此補(bǔ)充，互為支撐，更加有利于學(xué)科理論建設(shè)。
    三、主要存在問題及展望。
    (一)理論體系亟待邏輯化。
    1.邏輯起點(diǎn)的確定。
    每一門科學(xué)都有特定的理論體系而每一種體系都應(yīng)該有各自的邏輯起點(diǎn)，它在學(xué)科體系的建設(shè)中起著至關(guān)重要的作用。一般認(rèn)為構(gòu)建學(xué)科理論體系首先應(yīng)當(dāng)確定邏輯起點(diǎn)借助邏輯推導(dǎo)，從抽象上升到具體，構(gòu)成嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬒到y(tǒng)。我國的高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)研究傾向于問題研究其理論體系不嚴(yán)密也不完善，并且缺乏學(xué)科理論體系的邏輯起點(diǎn)。筆者認(rèn)為，高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯起點(diǎn)應(yīng)該是教育服務(wù)。無論是從邏輯學(xué)中隊(duì)邏輯起點(diǎn)的規(guī)定性還是從高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的構(gòu)建思路來看，將教育服務(wù)作為高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯起點(diǎn)都具有科學(xué)性值得我們進(jìn)一步探索。
    2概念體系的重構(gòu)。
    可以說一門學(xué)科的理論體系成熟與否，其核心是概念體系的建構(gòu)是否科學(xué)，概念體系是理論體系的核心?？偨Y(jié)高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本概念發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的基本概念體系存在不完整、邏輯層次不明顯的特點(diǎn)。因此應(yīng)該從對(duì)概念體系的現(xiàn)狀研究出發(fā)剖析目前概念體系存在的問題。筆者觀點(diǎn)從“高等教育服務(wù)”這一邏輯起點(diǎn)出發(fā)明確高等教育服務(wù)存在的環(huán)境及運(yùn)行機(jī)制理順基本概念之間的邏輯性和層次性，構(gòu)建科學(xué)的概念體系.
    3理論體系的重建。
    理論體系應(yīng)該具有嚴(yán)密的邏輯范疇，它是通過作者的認(rèn)識(shí)邏輯而展開。概念是基于人們對(duì)現(xiàn)實(shí)事物的理性認(rèn)識(shí)而產(chǎn)生的抽象要素，概念與概念之間的層次遞進(jìn)關(guān)系構(gòu)成了概念體系的邏輯，沿著這種邏輯對(duì)理論內(nèi)容的展開就構(gòu)成了理論體系的邏輯正是基于這樣一種邏輯行程對(duì)現(xiàn)有的理論體系進(jìn)行重構(gòu)以凸顯理論體系的整體性、系統(tǒng)性和邏輯性.
    (二)研究視角多樣化。
    目前，我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究視角主要集中在經(jīng)濟(jì)學(xué)、教育學(xué)的范疇當(dāng)中，具有一定的局限丨性科學(xué)、成熟的理論體系應(yīng)該以系統(tǒng)性和邏輯性為其重要標(biāo)志，因此，理論體系的建構(gòu)需要有系統(tǒng)論的觀點(diǎn)和邏輯性的視角。將高等教育作為一個(gè)系統(tǒng)探討高等教育與社會(huì)系統(tǒng)環(huán)境特別是經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生聯(lián)系時(shí)產(chǎn)生的現(xiàn)象問題和理論問題，對(duì)該學(xué)科研究傳統(tǒng)所累積的龐大理論知識(shí)進(jìn)行合理的重建，運(yùn)用系統(tǒng)化的方法把己經(jīng)獲得的各種理論知識(shí)——現(xiàn)象、概念和原理構(gòu)成一個(gè)科學(xué)的理論系統(tǒng).
    科學(xué)的理論體系都應(yīng)有嚴(yán)密的邏輯性。它們都應(yīng)當(dāng)是采用一定的邏輯方法，按照邏輯的必然聯(lián)系組成的嚴(yán)密系統(tǒng)。愛因斯坦曾對(duì)理論體系的概念邏輯進(jìn)行論述。他說“在發(fā)展的第一階段，科學(xué)并不包含別的任何東西。我們的日常思維大致是適合這個(gè)水平的。但這種情況不能滿足真正有科學(xué)頭腦的人因?yàn)檫@樣得到的全部概念和關(guān)系完全沒有邏輯的統(tǒng)一性。為了彌補(bǔ)這個(gè)缺陷人們創(chuàng)造出一個(gè)包含數(shù)目較少的概念和關(guān)系的體系在這個(gè)體系中，'第一層’的原始概念和原始關(guān)系作為邏輯上的導(dǎo)出概念和到處關(guān)系而保留下來，這個(gè)新的'第二級(jí)體系’由于具有自己的基本概念(第二層的概念）而有了較高的邏輯統(tǒng)一性。對(duì)邏輯統(tǒng)一性的進(jìn)一步追求使我們到達(dá)了'第三級(jí)體系這種過程如此繼續(xù)下去，一直到我們得到了這樣一個(gè)體系：它具有可想象的最大的統(tǒng)一性和最少的邏輯基礎(chǔ)概念，而這個(gè)體系同那些由我們的感官所作的觀察仍然是相容的。
    (三）研究領(lǐng)域豐富化。
    1.加強(qiáng)微觀領(lǐng)域研究。高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)從研究層次來看，應(yīng)該從包括宏觀、中觀和微觀三個(gè)層次進(jìn)行構(gòu)建，并結(jié)合實(shí)際問題完善理論體系；但從分析結(jié)果來看，目前我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論框架主要以宏觀和中觀領(lǐng)域的教育經(jīng)濟(jì)問題研究為主，而對(duì)教育經(jīng)濟(jì)學(xué)的微觀領(lǐng)域仍然缺乏研究興趣，特別是教育內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)問題如學(xué)校、班級(jí)教育中顯現(xiàn)的一系列經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象關(guān)注較少。
    2重視主體研究。從上文分析我們還可以明顯發(fā)現(xiàn)，我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展至今，主要集中在對(duì)教育的客體研究上，而對(duì)教育主體即人所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)問題的研究力度不夠。一些教育經(jīng)濟(jì)學(xué)著作己經(jīng)注意了對(duì)教育者即教師問題的研究和探索，但受教育者即學(xué)生在參與教育活動(dòng)中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)問題還沒有引起足夠的重視即使有學(xué)者關(guān)注也是勢(shì)單力薄，沒有形成一股整體力量來推動(dòng)其發(fā)展。論文也會(huì)從人的角度提出這一現(xiàn)實(shí)問題，引起學(xué)者們的注意。
    3.吸收話語體系中的成熟理論納入到理論體系中來.我國高等教育經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)者的許多探索在話語體系中己經(jīng)掀起了研究熱潮并且取得了豐碩的成果但這些內(nèi)容卻至今還沒有納入到理論體系中來是理論體系的發(fā)展與話語體系發(fā)展相脫節(jié)。如教育產(chǎn)權(quán)問題、高等教育的制度研究、高等教育運(yùn)行機(jī)制、教育融資問題研究等在話語發(fā)展的舞臺(tái)上綻放了動(dòng)人的光彩盡快將這些研究成果納入到理論體系中來無疑對(duì)完善教育經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)科的理論框架具有積極的意義。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇四
    以來，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲。9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，這是自年初以來，房屋銷售價(jià)格連續(xù)第3個(gè)月同比上漲；環(huán)比上漲0.7%，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長。盡管近期北京、上海等一線城市房價(jià)漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價(jià)卻在加速上漲，表明我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲價(jià)潮正在由一線城市向省會(huì)城市、中小城市等二、三線城市蔓延。
    進(jìn)入以來，自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，樓市調(diào)整政策頻出。二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止、國四條、土地出讓金比例調(diào)高至50%、國十一條以及央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等為當(dāng)前火熱的樓市注入了一劑良方。特別是209月30日由深圳率先推出的限制購房令，繼而蔓延至全國各大城市，對(duì)房地產(chǎn)投資更是帶來了極大的影響。統(tǒng)計(jì)顯示，年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%；其中，1~12月增速比1~11月回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。全國商品房銷售面積10.43億平方米，增長10.1%，增幅回落超過30個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額5.25萬億元，增長18.3%，增幅回落超過50個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，增長25.4%，增幅回落20個(gè)百分點(diǎn)左右。從同比數(shù)據(jù)看，4月份以后房價(jià)同比增幅逐步回落，到12月，回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，數(shù)據(jù)變動(dòng)趨勢(shì)與同比數(shù)據(jù)變動(dòng)趨勢(shì)具有大致相同特征，漲幅也呈逐步回落態(tài)勢(shì)。
    二、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的主要觀點(diǎn)。
    （一）什么是行為經(jīng)濟(jì)學(xué)。
    行為經(jīng)濟(jì)學(xué)就是要從人的現(xiàn)實(shí)決策過程中出發(fā)，建立符合心理學(xué)事實(shí)的個(gè)體決策模型，以此來分析具體的經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。它強(qiáng)調(diào)的是，經(jīng)濟(jì)學(xué)的假設(shè)前提必須和實(shí)際情況一致，通過大量的心理學(xué)實(shí)驗(yàn)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)驗(yàn)研究，對(duì)主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家所堅(jiān)守的公理化假設(shè)進(jìn)行可復(fù)制的實(shí)驗(yàn)，并在這些重復(fù)的實(shí)驗(yàn)中尋找一些具有規(guī)律性的東西，接著用數(shù)學(xué)把規(guī)律表達(dá)出來，以便給經(jīng)濟(jì)學(xué)的演繹推理更為科學(xué)，也更具預(yù)測(cè)性的模型奠定基礎(chǔ)。
    （二）行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展。
    傳統(tǒng)的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)代表人物之一的herbertsi?mon通過對(duì)認(rèn)知心理學(xué)的研究，提出了“有限理性”假說，該假說指出了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)事人在決策時(shí)不僅面臨復(fù)雜環(huán)境的約束，而且還面臨自身認(rèn)知能力的?約束，即使一個(gè)當(dāng)事人能夠精確地計(jì)算每一次選擇的成本收益，也很難精確地作出選擇，因?yàn)楫?dāng)事人可能無法準(zhǔn)確了解自己的偏好集合。
    現(xiàn)代行為經(jīng)濟(jì)學(xué)抓住了經(jīng)濟(jì)學(xué)中的核心問題一對(duì)選擇的分析。20世紀(jì)70年代，kahncman和tver-sky通過大量的實(shí)驗(yàn)證據(jù)表明，理性人的假設(shè)是不符合實(shí)際的生活事實(shí)的，與此同時(shí)，他們還提出了自己的效用函數(shù)一基于期望理論的價(jià)值函數(shù)和概率權(quán)重函數(shù)，這為行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展提供了模型構(gòu)建的土壤。他們的理論概括主要有四點(diǎn)：
    1.人們并不具備完全理性，人們生活的真正決策遵從啟發(fā)性原則，并受到框架效應(yīng)等多重因素的影響，而這些因素最終都影響到人們的選擇。
    2.價(jià)值函數(shù)被定義在相對(duì)某一個(gè)參照點(diǎn)的損失和收益水平上。這表明人們關(guān)心的更多是財(cái)富水平的變化，卻不是單純的絕對(duì)財(cái)富水平。
    3.收益和損失函數(shù)都將呈現(xiàn)出遞減的敏感性。該特征與新古典中的邊際效用遞減規(guī)律相似。
    4.損失厭惡的存在性。
    （三）選擇行為經(jīng)濟(jì)學(xué)角度的意義。
    由于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的前提是承認(rèn)人的有限理性，因此對(duì)于現(xiàn)實(shí)生活中的一些有限理性現(xiàn)象給予了較好的解釋。其中之一則為羊群行為。從理論角度來說，羊群行為很難有相對(duì)精確的概念。一般來說，羊群行為是指人們的行為趨同，即人們?cè)谟^察到其他人的決策后，行為會(huì)受到其他人的影響。
    傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，單個(gè)微觀主體的行為決策本身對(duì)整體的宏觀政策不會(huì)產(chǎn)生多大的影響，但是在當(dāng)今社會(huì)中，信息量大、傳播速度快、受眾面廣，使得羊群行為的具有規(guī)?；男?yīng)，而單個(gè)微觀主體的行為決策正是經(jīng)過羊群行為效應(yīng)的擴(kuò)大化進(jìn)而對(duì)宏觀政策的整體產(chǎn)生了不可忽視的抵消作用。
    行為經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看房地產(chǎn)的投資需求。
    （一）心理賬戶對(duì)房地產(chǎn)投資需求的影響。
    1.人們根據(jù)資金的來源、資金的所在和資金的用途等因素的不同對(duì)資金進(jìn)行歸類，這種現(xiàn)象被稱為“心理賬戶”。傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論假定資金是具有替代性的，也就是說所有資金都是等價(jià)的，事實(shí)上，在人們眼中資金通常不是那樣可以替代，1000元彩票帶來獎(jiǎng)金和1000元的工資收入是有區(qū)別的。人們會(huì)傾向于把他們的投資武斷地分配到單獨(dú)的心理賬戶中，并根據(jù)投資所在的賬戶分別作出決策。這也導(dǎo)致了心理賬戶另外一個(gè)重要的特征，即狹隘的框定效應(yīng)，即人們會(huì)在面對(duì)個(gè)人投資時(shí)會(huì)與之前的投資行為和結(jié)果分離，而不會(huì)綜合之前的投資結(jié)果來評(píng)估是否值得再次投入。
    2.由于有限理性的前提及心理賬戶的存在，這類投資者通常會(huì)將自己的收入分在三個(gè)不同的賬戶，在圖形上表現(xiàn)為三個(gè)不同的曲線。由于曲線狀態(tài)的不同導(dǎo)致有不同的投資收益，再根據(jù)這一點(diǎn)來決定自己的收入應(yīng)該如何分配。
    （二）短期損失厭惡對(duì)房地產(chǎn)投資需求的影響。
    1.期望理論的重要發(fā)現(xiàn)之一是人們?cè)诿鎸?duì)收益和損失的決策時(shí)表現(xiàn)出不對(duì)稱性。kahncman和tver-sky的實(shí)驗(yàn)得出的結(jié)論是：人們并非厭惡風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)他們認(rèn)為合適時(shí)，他們會(huì)選擇賭上一把，但如果不是厭惡風(fēng)險(xiǎn)又是什么？他們認(rèn)為，人們的動(dòng)機(jī)主要是躲避損失，而不是那么厭惡不確定性，人們厭惡的是損失，損失總顯得比收獲更突出、感受更強(qiáng)烈。損失厭惡（lossaversion）是指人們面對(duì)同樣數(shù)量的損失帶來的負(fù)效用為同量收益的正效用的2.5倍。期望理論認(rèn)為，損失厭惡反映了人們的風(fēng)險(xiǎn)偏好并不是一致的，當(dāng)涉及的是收益時(shí)，人們表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)厭惡；當(dāng)涉及的是損失時(shí)，人們則表現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)尋求。
    2.我們發(fā)現(xiàn)在房屋價(jià)格上漲中，房屋交易的成交量也是同比上升，因此我們預(yù)期控制房價(jià)上漲或房價(jià)下跌將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資者拋售房產(chǎn)的局面，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性區(qū)間。但從短視損失厭惡理論的闡述中，我們知道人們普遍厭惡遭受損失。相對(duì)于收益，人們對(duì)損失更加敏感。人們常常感到放棄某一物品所遭受的效用上的損失量，大于獲得同一物品所得到的效用上的增加量。這就可以解釋在房產(chǎn)價(jià)格預(yù)期下跌或已經(jīng)下跌后房地產(chǎn)投資者將如何選擇要價(jià)以及是否接受某個(gè)出價(jià)。
    在繁榮期過后，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，或預(yù)期未來房產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，特別當(dāng)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值將低于當(dāng)前房產(chǎn)投資者為其所支付的價(jià)格，損失厭惡將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者決定通過一個(gè)高于無損失情況下的保留價(jià)格來減少損失，這樣設(shè)定的要價(jià)就會(huì)較高，在市場(chǎng)上待售的時(shí)間也將延長，而最終達(dá)到的成交價(jià)格也就相對(duì)較高。
    同時(shí)，面臨較小損失或是已有一定收益的房地產(chǎn)投資者在對(duì)要價(jià)的邊際上所提高的幅度要比在面臨較大損失時(shí)高出很多。從而即便在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行的風(fēng)險(xiǎn)，許多房地產(chǎn)投資者傾向于在市場(chǎng)上觀望，并使要價(jià)保持在期望的售房價(jià)格之上，最終將無法做成任何交易，使房產(chǎn)的成交量大幅下降，房產(chǎn)價(jià)格也不會(huì)有較大的波動(dòng)。這說明了在損失厭惡的情況下，房地產(chǎn)投資者的售房保留價(jià)格比購房者的保留價(jià)格更缺乏向下的彈性。
    （三）時(shí)間偏好對(duì)房地產(chǎn)投資需求的`影響。
    1.傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為效用是隨著時(shí)間的變化而以指數(shù)的方式來貼現(xiàn)的。這就意味著人們的偏好在時(shí)間變量上應(yīng)該是一致的，無論何時(shí)，人們對(duì)效用的權(quán)衡都應(yīng)該是相同的。事實(shí)上，關(guān)于時(shí)間跨度的研究至今都未能表明時(shí)間偏好在時(shí)間上具有穩(wěn)定性，而且在對(duì)待不同的事物上，時(shí)間的貼現(xiàn)率也明顯不同。甚至是同一事物，人們也會(huì)傾向于推遲執(zhí)行馬上需要投入而報(bào)酬滯后的任務(wù)，熱衷于能夠立即帶來報(bào)酬而投入滯后的任務(wù)。loewenstein曾提出，對(duì)于時(shí)間偏好，應(yīng)分為三部分動(dòng)機(jī)：一是沖動(dòng)性，即個(gè)人不經(jīng)過思考，無計(jì)劃地行動(dòng)的傾向；二是強(qiáng)制性，即制訂計(jì)劃并遵守計(jì)劃的傾向性；三是抑制性，即欲望和情緒會(huì)觸發(fā)沖動(dòng)的行為，抑制這些自動(dòng)的或“條件反射”的反應(yīng)的能力。
    2.由于我國目前處于經(jīng)濟(jì)高速增長期間，通貨膨脹較快，貧富差距較大，人們對(duì)未來生活的不確定性增加，隨之之后的結(jié)果就是自己在權(quán)衡不同時(shí)間內(nèi)的成本和收益的情況下，更注重近期效益，注重短期投機(jī)而不是長期投資。房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆體現(xiàn)出在宏觀經(jīng)濟(jì)不確定的形勢(shì)下，人們更多傾向于投資不動(dòng)產(chǎn)，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)率過高，帶來豐厚的短期收益，不斷吸引更多投資者進(jìn)入該市場(chǎng)，另一方面心理賬戶的存在人們開始確認(rèn)了房地產(chǎn)投資曲線，從而在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的大背景下，隨著時(shí)間的推延，人們降低了對(duì)房地產(chǎn)投資收益的時(shí)間貼現(xiàn)率，更加注重房地產(chǎn)短期回報(bào)。
    四、結(jié)語。
    從目前國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的手段來看，正是通過行政與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合，一方面通過行政手段打擊投資者不理性的投資行為，降低他們的非理性預(yù)期，從而改變對(duì)房地產(chǎn)投資的曲線，同時(shí)彌補(bǔ)了經(jīng)濟(jì)手段的時(shí)滯性的缺陷；另一方面通過經(jīng)濟(jì)手段積極改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需要嚴(yán)重不平衡的情況，通過公租房、廉租房的建設(shè)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，同時(shí)積極提高居民收入，縮減貧富差距，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)可以真正健康穩(wěn)定地發(fā)展。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇五
    摘要：房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到了重要作用，但我國對(duì)房地產(chǎn)金融的研究起步較晚，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?qū)I(yè)人才培養(yǎng)嚴(yán)重不足。根據(jù)多年從事房地產(chǎn)金融的與實(shí)踐體驗(yàn)，提出了在能力本位教學(xué)思想下，通過引入“學(xué)生主體參與教學(xué)”和案例教學(xué)法、完善教學(xué)環(huán)節(jié)，以不斷激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，發(fā)揮學(xué)生主觀能動(dòng)性等教學(xué)改革思路與實(shí)踐，并對(duì)進(jìn)一步完善該課程的設(shè)置及教學(xué)提出建議，希望能夠培養(yǎng)適合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需要的綜合性人才。
    關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；教學(xué)改革；實(shí)踐。
    1、樹立能力本位的教育思想，發(fā)揮學(xué)生的主觀能動(dòng)性。
    能力本位的教育思想把教育目標(biāo)定位于學(xué)生本人以及他們內(nèi)部心理和外部行為將要發(fā)生的變化，不但強(qiáng)調(diào)理論知識(shí)、專業(yè)技能是學(xué)生必備的素質(zhì)，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)由理論知識(shí)、專業(yè)技能所形成的素質(zhì)結(jié)構(gòu)受主體職業(yè)情境和工作角色的影響，主張加強(qiáng)對(duì)后者的培養(yǎng)。正是基于這樣的教育思想，在房地產(chǎn)金融課程的教學(xué)過程中要求實(shí)現(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)變：
    1.1由以教師為主轉(zhuǎn)向以學(xué)生為主。
    房地產(chǎn)金融學(xué)習(xí)既要有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)，又要有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，因此，房地產(chǎn)金融這門課程應(yīng)立足于微觀經(jīng)濟(jì)行為分析。授課過程中，積極引進(jìn)“學(xué)生主體參與教學(xué)”的教學(xué)方法，引導(dǎo)學(xué)生參與教學(xué)全過程，通過采用情境教學(xué)法，從學(xué)生熟悉的事物入手，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和參與意識(shí)，激發(fā)學(xué)生的主觀能動(dòng)性。
    1.2由單純知識(shí)傳授轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合素質(zhì)提高。
    房地產(chǎn)金融是以金融學(xué)基本原理為基礎(chǔ)，借助管理學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場(chǎng)營銷學(xué)等相關(guān)課程及其他相關(guān)學(xué)科的支持，主要研究住房抵押貸款、住房資金融通、抵押貸款證券化和住房金融政策等內(nèi)容。為了使學(xué)生能全面掌握房地產(chǎn)金融的相關(guān)知識(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)了金融創(chuàng)新等內(nèi)容的教學(xué)。
    2、改進(jìn)教學(xué)方法，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性。
    多年以來，我們的教育一直老師是課堂的主體，學(xué)生只能處于完全被動(dòng)地位，這種填鴨式的教學(xué)方法已越來越不適應(yīng)今日高等教育的需要。教師的主要職能應(yīng)是交給學(xué)生開啟知識(shí)大門的鑰匙，教師不再主要是傳授知識(shí)，而是幫助學(xué)生發(fā)現(xiàn)、組織和管理知識(shí)，引導(dǎo)他們而非塑造他們。
    2.1采取多種教學(xué)方法，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)新能力。
    （1）改進(jìn)課程教學(xué)方法，實(shí)施全過程案例教學(xué)法。
    所謂全過程案例教學(xué)，是將房地產(chǎn)金融案例教學(xué)的思想觀點(diǎn)方法手段綜合應(yīng)用于教學(xué)過程中的各個(gè)階段和環(huán)節(jié)，使之聯(lián)結(jié)為一個(gè)有機(jī)而完整的教學(xué)過程體系。
    （2）采用啟發(fā)式的新型教學(xué)模式。
    啟發(fā)式教學(xué)思維模式在講解過程中，讓教師做導(dǎo)演，學(xué)生當(dāng)主角，教師通過不斷的提問、引導(dǎo)、啟迪，充分調(diào)動(dòng)所有學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，激勵(lì)學(xué)生獨(dú)立思考，闡述其獨(dú)特見解，這種教與學(xué)相結(jié)合的啟發(fā)式思維模式在房地產(chǎn)金融課程及其它一些專業(yè)課程的教學(xué)實(shí)踐中已被經(jīng)常運(yùn)用，且取得了較為令人滿意的教學(xué)效果。
    （3）結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)界流行觀點(diǎn)組織小組討論。
    結(jié)合現(xiàn)實(shí)，組織學(xué)生對(duì)業(yè)界流行觀點(diǎn)進(jìn)行討論，討論過程中教師并不評(píng)判觀念的“對(duì)”與“錯(cuò)”，而重在引導(dǎo)學(xué)生從不同的角度進(jìn)行討論?！爸剡^程而非結(jié)果”是這種課堂討論的特點(diǎn)，以此培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新意識(shí)、獨(dú)立思考或創(chuàng)新能力。
    2.2改革考試形式，綜合考評(píng)學(xué)生分析問題和解決問題的能力。
    在此課程教學(xué)改革中，明確教學(xué)的重點(diǎn)是培養(yǎng)學(xué)生分析問題和解決問題的能力。因此，本課程改變了一張?jiān)嚲矶ǔ煽兊目己朔椒ǎ鶕?jù)考試、作業(yè)、討論、專題小論文、專題小設(shè)計(jì)等綜合評(píng)定成績，以培養(yǎng)學(xué)生分析和解決問題的能力。
    3、以學(xué)生為中心，與學(xué)生交朋友，營造良好學(xué)習(xí)氛圍。
    “以學(xué)生為中心”是現(xiàn)代教育的基本理念。在多年的教學(xué)實(shí)踐中，我深刻地認(rèn)識(shí)到只有經(jīng)常與學(xué)生溝通，充分理解學(xué)生，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和彌補(bǔ)教學(xué)中存在的不足，才能使教學(xué)順利地進(jìn)行，從而達(dá)到教學(xué)的目的，提高教學(xué)質(zhì)量。
    在教學(xué)中教師的宗旨是“一切為了學(xué)生”，課堂上，教師堅(jiān)持微笑教學(xué)，給學(xué)生營造一個(gè)愉快輕松的學(xué)習(xí)空間。對(duì)于某些學(xué)生在課堂上出現(xiàn)一些不應(yīng)有的現(xiàn)象，不是一味的嚴(yán)肅批評(píng)，而是視情況不同，分別對(duì)待。通常情況下，做到動(dòng)之以情，曉之以理，不傷害學(xué)生的自尊心，有時(shí)還來點(diǎn)幽默的調(diào)侃，活躍課堂氣氛，這樣既照顧了學(xué)生的面子，又達(dá)到了教育的目的。同時(shí)，作為一名年輕的教師，要注重發(fā)揮容易與學(xué)生溝通的優(yōu)勢(shì)，用課間休息的時(shí)間，與學(xué)生交談，同他們交朋友，傾聽他們對(duì)課程內(nèi)容安排的要求、對(duì)教學(xué)方法改進(jìn)的建議等，了解他們真正關(guān)心或者想學(xué)的東西，在必要時(shí)適當(dāng)?shù)卣{(diào)整教學(xué)內(nèi)容和進(jìn)度。此外，在課程結(jié)束時(shí)讓學(xué)生寫學(xué)習(xí)總結(jié)，要求他們也對(duì)教師的教學(xué)給予中肯的評(píng)價(jià)，使教師了解自己的優(yōu)、缺點(diǎn)，為今后教學(xué)工作的提高創(chuàng)造條件。
    由于比較關(guān)注同學(xué)生的感情溝通，很多學(xué)生不僅課后愿意和教師聊天、交友；更重要的是他們很喜歡聽課，態(tài)度認(rèn)真，課堂效果好；同時(shí)他們學(xué)習(xí)有疑問也愿意同教師討論，請(qǐng)教，這樣對(duì)提高教學(xué)質(zhì)量大有好處。
    4、幾點(diǎn)建議。
    4.1加強(qiáng)對(duì)教師的培養(yǎng)，尤其應(yīng)為教師創(chuàng)造更多的參加實(shí)踐的機(jī)會(huì)。
    教師在教學(xué)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用，是知識(shí)的傳播者和學(xué)生效仿的主體，教師的知識(shí)水平和知識(shí)結(jié)構(gòu)對(duì)教學(xué)活動(dòng)起著舉足輕重的作用。目前高等學(xué)校中講授房地產(chǎn)金融的教師大多數(shù)人沒有直接參與過房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的實(shí)踐，講起課來難免有脫離實(shí)際之嫌。因此，除應(yīng)加強(qiáng)教師理論素養(yǎng)的培養(yǎng)外，應(yīng)為教師創(chuàng)造更多的參加實(shí)踐的機(jī)會(huì)。
    4.2請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)界人士介入教學(xué)，增強(qiáng)學(xué)生的感性認(rèn)識(shí)。
    可以邀請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)界各個(gè)方面的資深人士到學(xué)校講學(xué)，增加學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的感性認(rèn)識(shí)，并可感受真正企業(yè)家所應(yīng)具備的企業(yè)家精神，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和創(chuàng)業(yè)精神。
    4.3提供有利的教學(xué)質(zhì)量保證計(jì)劃。
    開課時(shí)間應(yīng)選擇在三年級(jí)上半學(xué)期。學(xué)生先修過經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融市場(chǎng)學(xué)、財(cái)務(wù)管理學(xué)等相關(guān)課程后再學(xué)習(xí)本課程，將會(huì)收到較好的教學(xué)效果。開課班級(jí)人數(shù)一般應(yīng)控制在40人左右。
    4.4有關(guān)部門提供更多的現(xiàn)代化教學(xué)工具。
    投影儀多媒體、電化教學(xué)等現(xiàn)代化教學(xué)手段的運(yùn)用，能夠幫助學(xué)生形成更加直觀的印象，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，如城市土地級(jí)別圖、樓盤實(shí)景圖以及有關(guān)房地產(chǎn)金融的科教片、電視片等都不失為好的教具。另外，建立模擬市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)金融實(shí)驗(yàn)室，為學(xué)生提供更多的成本較低的研究、實(shí)踐機(jī)會(huì)。
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    ［4］葉劍平.20xx年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)［j］.建筑經(jīng)濟(jì)，20xx,(2):42.
    ［5］馮新力.專家學(xué)者研討金融學(xué)課程體系建設(shè)［n］.中國教育報(bào)，20xx，（6）:17.
    ［6］王廣謙，張亦春.金融學(xué)科建設(shè)與發(fā)展戰(zhàn)略研究［m］.北京:高等教育出版社，20xx.
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇六
    尊敬的人事部經(jīng)理：
    你好!感謝你在百忙之中抽空審閱我的求職信 ，期望您給我一個(gè)自我展示和實(shí)現(xiàn)價(jià)值的平臺(tái)。
    作為大三在校的大學(xué)生，專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，因?yàn)榧磳⒚媾R畢業(yè)，所以借此假期間尋找合適的實(shí)習(xí)單位，以檢驗(yàn)和鍛煉自己在大學(xué)以來的知識(shí)和能力。雖然工作經(jīng)驗(yàn)不足，但我會(huì)虛心學(xué)習(xí)、積極工作、盡忠盡責(zé)做好本職工作。誠懇希望得到貴單位的接約或給予 面試 的機(jī)會(huì)，讓本人有展示自我能力的機(jī)會(huì)。
    大學(xué)不單單是個(gè)習(xí)得知識(shí)的地方，它注重的是培養(yǎng)學(xué)生的能力。上海大學(xué)更是如此，作為上大的一名學(xué)生，我相信我可以付出比別人更多的努力來展示自己更多的才華。不僅工作上可以讓貴公司滿意，而且也可以快速融入到貴公司的環(huán)境當(dāng)中，處理好身邊的人際關(guān)系，以便更好地投入到工作當(dāng)中。
    作為一名上海大學(xué)的
    應(yīng)屆
    畢業(yè)生，對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)方向的課程學(xué)習(xí)包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)，房地產(chǎn)估價(jià)，以及房地產(chǎn)經(jīng)營與營銷等等課程。不僅如此在大學(xué)四年中我也在寒暑假期間進(jìn)行過有關(guān)銷售以及銀行業(yè)務(wù)相關(guān)方面的實(shí)習(xí)，在這些實(shí)習(xí)的過程中學(xué)習(xí)到了良好的'溝通技能，而且在校期間也學(xué)習(xí)了有關(guān)autocad等建模類的程序軟件，可以進(jìn)行相關(guān)的操作。在世博會(huì)期間也進(jìn)行過志愿者活動(dòng)，對(duì)于萬科場(chǎng)館的設(shè)計(jì)很感興趣對(duì)于萬科的理念也在場(chǎng)觀眾有了一定的了解。并期望能夠進(jìn)入到萬科中貢獻(xiàn)自己的一份力量。
    物色一個(gè)掌握扎實(shí)專業(yè)知識(shí)并具有一定工作能力和組織能力的部下，是你的愿望;謀求一個(gè)充分發(fā)揮自己專業(yè)特長的工作單位，并能得到你的關(guān)照，是我的期盼。得力的助手，有助于你工作順心;合適的工作單位，有助于我施展才華?；蛟S我們會(huì)為著一個(gè)共同的目標(biāo)而站在一起，我選擇了你，你選擇了我。真誠期盼和感謝你的選擇!
    祝您工作順利!
    此致
    敬禮!
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇七
    尊敬的人事部經(jīng)理：
    你好!
    我叫
    大學(xué)生個(gè)人簡歷網(wǎng)
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    作為大三在校的`大學(xué)生，專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，因?yàn)榧磳⒚媾R畢業(yè)，所以借此假期間尋找合適的實(shí)習(xí)單位，以檢驗(yàn)和鍛煉自己在大學(xué)以來的知識(shí)和能力。雖然工作經(jīng)驗(yàn)不足，但我會(huì)虛心學(xué)習(xí)、積極工作、盡忠盡責(zé)做好本職工作。誠懇希望得到貴單位的接約或給予面試的機(jī)會(huì)，讓本人有展示自我能力的機(jī)會(huì)。
    大學(xué)不單單是個(gè)習(xí)得知識(shí)的地方，它注重的是培養(yǎng)學(xué)生的能力。上海大學(xué)更是如此，作為上大的一名學(xué)生，我相信我可以付出比別人更多的努力來展示自己更多的才華。不僅工作上可以讓貴公司滿意，而且也可以快速融入到貴公司的環(huán)境當(dāng)中，處理好身邊的人際關(guān)系，以便更好地投入到工作當(dāng)中。
    大學(xué)期間學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)相關(guān)方向的課程學(xué)習(xí)包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)，房地產(chǎn)估價(jià)，以及房地產(chǎn)經(jīng)營與營銷等等課程。不僅如此在大學(xué)四年中我也在寒暑假期間進(jìn)行過有關(guān)銷售以及銀行業(yè)務(wù)相關(guān)方面的實(shí)習(xí)，在這些實(shí)習(xí)的過程中學(xué)習(xí)到了良好的溝通技能，而且在校期間也學(xué)習(xí)了有關(guān)autocad等建模類的程序軟件，可以進(jìn)行相關(guān)的操作。
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    求職者：
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇八
    一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題。
    1.資金預(yù)算管理制度不完善，投資行為盲目。
    就目前的實(shí)際情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金管理沒有形成一個(gè)充分的認(rèn)識(shí)，資金預(yù)算的管理水平也不夠完善，同時(shí)缺少對(duì)企業(yè)在項(xiàng)目投資和經(jīng)營中的資金控制，導(dǎo)致了成本超支的現(xiàn)象存在。根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)來看，有的企業(yè)制定了資金管理的制度，但是由于人員對(duì)此不夠重視，使得這種管理制度形同虛設(shè)。
    2.融資形式單調(diào)。
    融資是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金成本的必要手段，但是我國目前很多中小型企業(yè)，都沒有能力通過發(fā)行債券和股票的方式來獲得資金，融資方式還停留在傳統(tǒng)的銀行貸款或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款上，而銀行的利率常常會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，非銀行金融機(jī)構(gòu)的利率往往在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上有較大的上浮，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)更高、償還貸款的壓力過大。
    3.資金管理意識(shí)淡薄，管理模式落后。
    上文中提到，很多房地產(chǎn)企業(yè)建立了資金管理制度，但由于種種客觀原因讓制度形同虛設(shè)，影響了企業(yè)資金的合理利用。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建設(shè)某一工程不能很好地控制成本，企業(yè)在項(xiàng)目成立時(shí)設(shè)立一個(gè)單獨(dú)的銀行賬戶，未進(jìn)行資金集中管控，使資金分散，不容易被全面掌握，導(dǎo)致資金使用效率降低。這種落后的資金管理方式，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)形成賬外循環(huán)資金。
    二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式的具體內(nèi)容。
    1.資金的預(yù)算管理。
    資金的預(yù)算管理是資金管理的前提，在具體實(shí)施中，房地產(chǎn)企業(yè)要確定整個(gè)企業(yè)的現(xiàn)金流和開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、開發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配等內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)該通過不同的資金預(yù)算形式來達(dá)到資金流和非項(xiàng)目資金的平衡，便于資金的統(tǒng)籌使用。建立完善的資金預(yù)算制度，能夠有效提高資金的使用效率，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該配合企業(yè)的工作目標(biāo)，共同編制資金預(yù)算計(jì)劃的建立。這個(gè)預(yù)算計(jì)劃包含資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩方面內(nèi)容，其中資金預(yù)算支出是核心，應(yīng)根據(jù)企業(yè)既定的成本大綱進(jìn)行資金預(yù)算，并按照確定的預(yù)算安排使用資金。
    2.資金的使用管理。
    房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用管理要包含四個(gè)方面的內(nèi)容：第一個(gè)方面就是土地獲取資金的支出，包括了土地的投標(biāo)、競標(biāo)等所支付費(fèi)用；第二個(gè)方面是建筑安裝方面的支出，包括了房地產(chǎn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建筑、裝修和景觀規(guī)劃方面的支出；第三方面就是營銷資金的支出，包括了房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷和推廣等費(fèi)用的支出；第四方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目從預(yù)售開始的各項(xiàng)稅費(fèi)支出。企業(yè)資金的使用管理，就是指企業(yè)在資金集中使用的不同階段，憑借資金的預(yù)算來合理使用資金，在資金使用管理的過程中，即要注意控制資金的風(fēng)險(xiǎn)，又要注意提高資金的使用效率。
    3.資金的監(jiān)督管理。
    一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要想合理使用資金，并且掌握資金的使用狀況，就要不定期地對(duì)資金的使用狀況進(jìn)行檢查，通過財(cái)會(huì)部門提供的報(bào)表來審核資金使用是否合理。同時(shí)，企業(yè)的管理者還可以通過專項(xiàng)檢查來發(fā)現(xiàn)資金在使用過程中發(fā)生的深層次問題，尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工前的工程結(jié)算與款項(xiàng)支付、房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售后的銷售收款等環(huán)節(jié)要格外注意。加強(qiáng)資金的監(jiān)督管理，就要建立獎(jiǎng)罰制度，對(duì)資金管控執(zhí)行較好的項(xiàng)目及人員要給予獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，積極開展企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金整體情況的內(nèi)部控制。
    三、加強(qiáng)資金管理內(nèi)部控制的措施。
    1.科學(xué)安排資金的收入和支出。
    房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施需要大量的資金，如果管理工作不到位，就會(huì)造成資金成本的超支，不利于工程項(xiàng)目的成本控制。合理協(xié)調(diào)收入和支出，是加強(qiáng)資金管理的必要前提。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)一個(gè)工程時(shí)，所有的資金要等到項(xiàng)目預(yù)售才開始收回，而在開發(fā)前是要通過銀行的貸款等融資手段來籌措資金。房地產(chǎn)企業(yè)要想最終償還所有的貸款，就要在資金的使用過程中明確每一筆款項(xiàng)的流向，拒絕一切不合理的開支。
    2.加強(qiáng)資金計(jì)劃分析和預(yù)算管理。
    資金的計(jì)劃分析是指執(zhí)行資金的計(jì)劃后，把資金具體的情況和原計(jì)劃值相對(duì)比，發(fā)現(xiàn)偏差，找出存在的問題，并制定具體的解決措施。而資金的預(yù)算管理則是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的必要環(huán)節(jié)，預(yù)算制度的完善能為企業(yè)提高資金使用效率打下良好的基礎(chǔ)。資金的預(yù)算分為年度預(yù)算和月度執(zhí)行預(yù)算兩個(gè)方面，平衡房地產(chǎn)企業(yè)的資金總預(yù)算，是預(yù)算管理中最重要的工作內(nèi)容。
    3.加強(qiáng)資金管理信息化平臺(tái)建設(shè)。
    現(xiàn)代社會(huì)是信息化的社會(huì)，眾多行業(yè)都利用了信息化的手段來提高管理質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和內(nèi)部控制中，資金管理信息化平臺(tái)的建立，有利于管理企業(yè)內(nèi)部的資金收入和計(jì)劃的情況，對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)一的計(jì)劃管理，分析出企業(yè)的可用資金金額、長短期資金收支情況及須外部籌措資金，從而實(shí)現(xiàn)了企業(yè)一體化的管理，有助于提高資金的使用效率。
    四、結(jié)論。
    我國在經(jīng)歷了金融危機(jī)的打擊之后，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的活動(dòng)更加趨于理性化，也加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。但是即便如此，在房地產(chǎn)的市場(chǎng)中仍然存在著許多客觀因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)資金使用不合理的現(xiàn)象，要想改變這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過加強(qiáng)資金管理和提高內(nèi)部控制的水平，才能從根本上保證企業(yè)的正常運(yùn)作和資金的使用效率，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇九
    1.房地產(chǎn)業(yè)與關(guān)系營銷房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品相比，有很大的不同，具有獨(dú)特的性質(zhì)。如價(jià)格的昂貴性、區(qū)位的固定性、使用的耐久性、質(zhì)量的差異性、使用的限制性等。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部份，它具有一般性，它是某一地域內(nèi)商品交換活動(dòng)的固定場(chǎng)所及交換關(guān)系的總和，反映了商品的價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律及市場(chǎng)競爭規(guī)律的相互作用。同時(shí)還具有供求關(guān)系特殊性，銀行和中介機(jī)構(gòu)參與性，權(quán)利主導(dǎo)性、不完全競爭性等特殊性。通常通過分析一般性的市場(chǎng)營銷與市場(chǎng)關(guān)系營銷的異同點(diǎn)可以明確房地產(chǎn)關(guān)系營銷。
    1.市場(chǎng)定位觀念不夠明確。
    眾所周知，房地產(chǎn)具有許多特殊性質(zhì)，是一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)市場(chǎng)定位觀念不夠明確，往往會(huì)出現(xiàn)定位過高或定位過低的現(xiàn)象，很容易使顧客對(duì)企業(yè)的定位印象產(chǎn)生誤解，導(dǎo)致顧客一味地只注重某一特定的產(chǎn)品，忽視了對(duì)其他產(chǎn)品的重視，這樣容易促使失去購買欲，大量的潛在顧客將會(huì)流失，不利于企業(yè)的全面發(fā)展。
    2.實(shí)施客戶戰(zhàn)略不夠完善。
    在實(shí)施客戶戰(zhàn)略的過程中，有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了挖掘新客戶，而忽略了對(duì)老客戶的維系。這就是所謂的“漏斗”原理。有些房地產(chǎn)開發(fā)商只注重售前和售中的管理模式，對(duì)售后服務(wù)沒有引起高度重視，使得有些問題無法得到有效的解決，喪失了許多的老客戶。表面看來，房地產(chǎn)開發(fā)商即使在一周內(nèi)流失了100個(gè)客戶，又可以于接到100個(gè)新客戶，這兩者之間的銷售業(yè)績似乎沒有任何變化，然而，事實(shí)相反，吸引新客戶所花費(fèi)的成本往往要比維系老客戶所消耗的成本多得多，在激烈的市場(chǎng)競爭中，只有擁有大量的客戶才能立于不敗之地。
    3.企業(yè)內(nèi)部關(guān)系處理不當(dāng)。
    企業(yè)內(nèi)部關(guān)系主要包括企業(yè)與內(nèi)部員工之間的相互關(guān)系。企業(yè)加強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)系營銷的主要目的在于協(xié)調(diào)好企業(yè)與內(nèi)部所有員工之間的關(guān)系。市場(chǎng)關(guān)系營銷管理是指股東關(guān)系管理、部門關(guān)系管理及員工關(guān)系管理。由于長期受到“官本位”觀念的深刻影響，企業(yè)內(nèi)部等級(jí)分明現(xiàn)象嚴(yán)重。而房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為員工僅是一種資源，他們才是真正的主人。因此，忽視了與內(nèi)部員工關(guān)系的處理，對(duì)員工的要求甚嚴(yán)，很少主動(dòng)關(guān)注員工生理、心理、情感的需求，致使員工的積極性，自主性、創(chuàng)造性大大降低。
    顧客是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營銷的核心，要迎合市場(chǎng)需求，必須提供個(gè)性化服務(wù)。生產(chǎn)、設(shè)計(jì)出迎合不同消費(fèi)者的心理需求的產(chǎn)品，將潛在的顧客轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購房者。同時(shí)要完善房地產(chǎn)的售后服務(wù)，確?？蛻艟裆系挠鋹偢?，居住上的舒適感。銷售人員應(yīng)該采取積極的銷售手段來促進(jìn)樓盤銷售，使顧客感受到購買房屋的樂趣。具體措施可如下文內(nèi)容:1.直接降價(jià);2.免費(fèi)送禮;3.內(nèi)部員工價(jià);4.組織團(tuán)購;5.承諾無理由退房;6.減首付;7.保價(jià)計(jì)劃;8.先租后賣。
    2.開發(fā)商對(duì)入住糾紛的提早預(yù)防措施。
    應(yīng)加強(qiáng)與顧客的交流溝通。根據(jù)美國營銷協(xié)會(huì)的研究，只有三分之一的顧客是會(huì)因產(chǎn)品出現(xiàn)問題而感到不滿意，其其余三分之二的顧客因溝通不良而不滿意。由此可見，重視與客戶之間的交流溝通是增強(qiáng)客戶滿意感的重要途徑。一個(gè)不滿意的客戶意味著公司將流失無形的資產(chǎn)，而一個(gè)滿意的客戶意味著公司將會(huì)增加無形的資產(chǎn)。因此，有見識(shí)的房地產(chǎn)公司，加強(qiáng)與顧客溝通，主動(dòng)出擊，為顧客排憂解難無形資產(chǎn)，他們盡力鼓勵(lì)顧客提出抱怨，而后再盡力讓不滿意的顧客重新高興起來。為了使房子能在交付時(shí)達(dá)到使用和綠化完成等要求，現(xiàn)在，部分開發(fā)商采用了以下兩種方式:一是將原來的倉促入住改為預(yù)留出入住準(zhǔn)備期，以便能提早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。二是索性將原訂的交房日期推遲，寧可按合同向購房人進(jìn)行賠償，也不愿引發(fā)糾紛。謹(jǐn)慎承諾，降低客戶預(yù)期值，客戶的滿意度就會(huì)更高。
    1.市場(chǎng)定位策略。
    從關(guān)系營銷角度看，產(chǎn)品市場(chǎng)定位的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)商與特定顧客群體的關(guān)系定位，即明確與誰打交道。這種關(guān)系定位，即包括了房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)產(chǎn)品的顧客之間的關(guān)系定位，也包括了市場(chǎng)環(huán)境條件下的其他客戶關(guān)系的定位。在明確市場(chǎng)定位的的時(shí)候，優(yōu)先考慮所處的市場(chǎng)環(huán)境、開發(fā)商綜合實(shí)力、歷史形成條件、自身優(yōu)勢(shì)與特色，也就是確立房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭優(yōu)勢(shì)。競爭優(yōu)勢(shì)源于開發(fā)商可以向客戶所創(chuàng)造的價(jià)值，同時(shí)該價(jià)值應(yīng)比開發(fā)商自身所創(chuàng)造該價(jià)值時(shí)耗費(fèi)的成本要大。其次，選出若干適用優(yōu)勢(shì)。在對(duì)競爭優(yōu)勢(shì)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，開發(fā)商至少應(yīng)考慮自身的產(chǎn)品質(zhì)量、開發(fā)成本、技術(shù)水平及售后服務(wù)水平等因素。與此同時(shí)，還應(yīng)與競爭者的相應(yīng)因素相比較。從而發(fā)現(xiàn)自身的不足與優(yōu)勢(shì)所在并進(jìn)行改進(jìn)與強(qiáng)化。此外，應(yīng)向市場(chǎng)有效地明確企業(yè)定位觀念，即地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)擴(kuò)充服務(wù)人員，同時(shí)加以培訓(xùn)，而后宣傳其服務(wù)優(yōu)勢(shì)與能力。
    2.實(shí)行客戶關(guān)系的管理策略。
    顧客就是上帝，因而開發(fā)商進(jìn)行客戶維系有以下幾種方略:第一、實(shí)施實(shí)行會(huì)員制。該營銷方法的突出優(yōu)勢(shì)就是把硬性廣告宣傳變成為會(huì)員之間軟性宣傳，同時(shí)銷售的產(chǎn)品其質(zhì)量及價(jià)格要優(yōu)勝于市面上那些同一類別的產(chǎn)品。通過會(huì)務(wù)活動(dòng)拉近商家、消費(fèi)者、業(yè)主及企業(yè)自身的距離，同時(shí)增強(qiáng)彼此之間溝通與信任，這樣借助會(huì)員優(yōu)惠與文化增值途徑，刺激會(huì)員消費(fèi)市場(chǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)樓盤銷售。第二、強(qiáng)化個(gè)人聯(lián)系。也就是利用樓盤營銷人員和潛在客戶的緊密交流而增加友情，增強(qiáng)關(guān)系。比如常常邀請(qǐng)顧客的主管經(jīng)理參與各類娛樂活動(dòng)，逐步密切雙方關(guān)系;牢記主要客戶及其夫人與孩子的生日，同時(shí)與生日時(shí)送上禮品、鮮花以示祝賀;或者為喜歡養(yǎng)花的客戶送上優(yōu)良花種與花肥;抑或通過自己的一些社會(huì)關(guān)系來幫助客戶解決其子女入托、升學(xué)及就業(yè)等問題。利用個(gè)人聯(lián)系進(jìn)行關(guān)系營銷也有一定的弊端:容易導(dǎo)致企業(yè)對(duì)長期接觸客戶的營銷人員有過分依賴，加大了管理難度。所以在運(yùn)用這一策略時(shí)應(yīng)該注意適當(dāng)?shù)匕褜⑵髽I(yè)聯(lián)系建于個(gè)人聯(lián)系之上，利用長期個(gè)人聯(lián)系來提高企業(yè)親密度，進(jìn)而形成企業(yè)之間的的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。
    3.于競爭中合作，實(shí)現(xiàn)雙贏。
    松散性結(jié)盟通常是開發(fā)商之間運(yùn)用較多的方式，這讓合作雙可以避免直接沖突，抑或共同創(chuàng)出區(qū)域品牌，在收益方面實(shí)現(xiàn)雙贏。如自20xx年10月起，于成都市的羊西線兩側(cè)進(jìn)行樓盤開發(fā)的'二十多家房地產(chǎn)商采用“打捆包裝、整體宣傳”的方略，于營銷宣傳中共創(chuàng)區(qū)域品牌—“羊西板塊”，獲得了不錯(cuò)的營銷效果。而在20xx年4月28日進(jìn)行開盤的廣州星河灣因完美的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工質(zhì)量及園林景觀，迫使其他的發(fā)展商調(diào)整設(shè)計(jì)方案及競爭戰(zhàn)略，不得不對(duì)對(duì)原先的設(shè)計(jì)進(jìn)行重新修改，增加了投入，還對(duì)其他發(fā)展商進(jìn)行了有效刺激，有利于提高華南版塊發(fā)展商的綜合素質(zhì)，這也是合作雙贏的一個(gè)體現(xiàn)。實(shí)際上，競爭者之間的合作方式是多樣化的，或不同企業(yè)共同開發(fā)某一種新的產(chǎn)品;或組建企業(yè)集團(tuán)，利用合作來得到強(qiáng)大聯(lián)合優(yōu)勢(shì)，抑或優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn)合作各方得到比合作之前的更多競爭優(yōu)勢(shì)與利益。武漢地區(qū)在城區(qū)建設(shè)推廣武漢都市星座聯(lián)盟系統(tǒng)工程時(shí)就為我們提供了一個(gè)雙贏甚至多贏的典例。也就是“五個(gè)強(qiáng)化”戰(zhàn)略。即:(1)強(qiáng)化品牌合力。以樹立武漢都市新空間為構(gòu)建理念，以都市星座為聯(lián)盟商標(biāo)，通過契約方式將老城區(qū)的小地塊樓盤連接在一起，促進(jìn)小地塊聯(lián)盟整體的競爭實(shí)力，提升品牌戰(zhàn)力。(2)強(qiáng)化統(tǒng)一使用技術(shù)資源、策劃資源、營造競爭策略環(huán)境。(3)強(qiáng)化產(chǎn)品制造及研發(fā)。以強(qiáng)大的專業(yè)資源及聯(lián)盟體的服務(wù)機(jī)構(gòu)為支撐點(diǎn)，為聯(lián)盟體成員創(chuàng)造客戶需求的產(chǎn)品提供了條件，為研制適銷對(duì)路的成套產(chǎn)品提升了市場(chǎng)競爭實(shí)力。(4)強(qiáng)化決策管理。即科學(xué)地利用社會(huì)決策資源與專業(yè)資源，提升投資商的價(jià)值，打造競爭策略平臺(tái)(5)強(qiáng)化銷售平臺(tái)。結(jié)合所用聯(lián)盟體創(chuàng)造一手樓新型網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)，全面推出3a立體化營銷策略，構(gòu)建最佳的低成本高效益的營銷模式。各大房地產(chǎn)公司應(yīng)本著尊重契約、統(tǒng)一行動(dòng)的觀念，共同創(chuàng)造以小變大的競爭形式。以契約的形式為行動(dòng)指南，營造企業(yè)自己專有的策劃、營銷、服務(wù)機(jī)制，創(chuàng)建全面的都市星座母品牌與子品牌系統(tǒng)，為贏取市場(chǎng)份額奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
    4.協(xié)調(diào)好企業(yè)與政府和媒體的關(guān)系，創(chuàng)造良好的營銷環(huán)境。
    企業(yè)是社會(huì)的重要組成部分，企業(yè)的活動(dòng)會(huì)直接受到政府及相關(guān)法律法規(guī)的制約。因此，在協(xié)調(diào)企業(yè)與政府之間的關(guān)系時(shí)，應(yīng)以積極的態(tài)度，自覺遵守國家的法律法規(guī)，幫助解決國家所面臨的各種難題?，F(xiàn)代關(guān)系營銷理論認(rèn)為:如果能夠加強(qiáng)企業(yè)與政府之間的配合，樹立共存共榮的意識(shí)，那么國家就可能會(huì)制定出對(duì)營銷活動(dòng)調(diào)節(jié)合理化、避免相互矛盾、幫助營銷人員創(chuàng)造和分配價(jià)值的政策。現(xiàn)代營銷的內(nèi)容豐富多樣，其他相關(guān)團(tuán)體與內(nèi)部員工之間的關(guān)系也是關(guān)系營銷的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。只有正確處理好這些關(guān)系，創(chuàng)造良好的營銷環(huán)境，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的前提條件。
    5.正確處理企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系，創(chuàng)造發(fā)展的動(dòng)力。
    企業(yè)內(nèi)部營銷最關(guān)鍵的一步，便是把握企業(yè)內(nèi)部關(guān)系的結(jié)構(gòu)性質(zhì)與特征。企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)主要可以分為三個(gè)層面，即由股東構(gòu)成的影響層、提供有關(guān)支持的輔助層、從事基本活動(dòng)的核心層。影響這三層的主要因素在于顧客需求度及滿意度，同時(shí)直接關(guān)系到企業(yè)市場(chǎng)競爭能力。正確處理好企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系，從“以人為本”的角度出發(fā)，是現(xiàn)代關(guān)系營銷理念的核心，這種人為核心的理念強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)在于激發(fā)人潛在能動(dòng)性和創(chuàng)造性，為企業(yè)創(chuàng)造有利的價(jià)值。
    6.完善客戶退出管理模式。
    客戶退出管理模式是根據(jù)客戶退出企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的購買模式，認(rèn)真分析原因，吸取經(jīng)驗(yàn)，通過改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)等一系列的方式來避免客戶的流失。完善客戶退出管理模式可以采取以下方法:第一，預(yù)測(cè)客戶流失率。預(yù)測(cè)顧客流失率的公式為(期初顧客人數(shù)－期末顧客人數(shù))/期初顧客人數(shù)*100%。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇十
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)之間關(guān)系的學(xué)科，它對(duì)我們理解和分析房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)以及對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響具有重要意義。在學(xué)習(xí)過程中，我深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)于我們了解現(xiàn)代社會(huì)、了解經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律有著重要的作用。本文將以個(gè)人的學(xué)習(xí)經(jīng)歷為線索，分享我在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中所得到的心得體會(huì)。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。我學(xué)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性特征，即房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)存在著供需關(guān)系的波動(dòng)，從而使房價(jià)水平不斷變動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。例如，在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，人們的購買力增加，房地產(chǎn)需求上升；而在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，人們購買力下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸冷卻。這讓我意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是相互影響的，需要我們綜合分析各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，以更好地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。
    政策因素是決定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要因素之一。我學(xué)到了政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中運(yùn)用的一系列工具，如調(diào)整土地供應(yīng)、調(diào)控購房政策以及推行樓市穩(wěn)定等。政府的房地產(chǎn)政策的制定和調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要的引導(dǎo)作用。通過學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，我深刻認(rèn)識(shí)到政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色，必須關(guān)注政策的動(dòng)向，以更好地預(yù)見和適應(yīng)市場(chǎng)的變化。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)不僅僅是對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的理解，也為個(gè)人提供了一些重要的指導(dǎo)意見。我深入了解到房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)，了解到購房決策需要綜合考慮房價(jià)、購買能力、市場(chǎng)前景等因素。同時(shí)，也學(xué)習(xí)到了如何根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境做出房地產(chǎn)投資的決策，以獲取更好的收益。這讓我認(rèn)識(shí)到作為個(gè)體投資者，我們不能只憑感覺進(jìn)行投資，而是應(yīng)該通過理性分析，做出明智的決策。
    隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在實(shí)際應(yīng)用中的作用將愈發(fā)重要。特別是在城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)將承擔(dān)著更多的社會(huì)功能和責(zé)任。因此，我相信通過持續(xù)的學(xué)習(xí)與研究，深入理解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論與方法，將有助于我們更好地應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)和應(yīng)用，我們能夠更加全面地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系，從而為我們的個(gè)人和社會(huì)的發(fā)展做出更好的決策貢獻(xiàn)力量。
    總結(jié)：
    通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)，我深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的密切聯(lián)系，政策因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要影響，以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)個(gè)人決策的指導(dǎo)作用。我相信，通過不斷地學(xué)習(xí)與實(shí)踐，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)將幫助我們更好地了解和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和挑戰(zhàn)，為我們的個(gè)人和社會(huì)的發(fā)展做出更好的貢獻(xiàn)。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇十一
    在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為其中不可或缺的一個(gè)重要組成部分，目前在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出。根據(jù)大量的研究和事實(shí)表明，通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素以及規(guī)律性的分析，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的科學(xué)判斷，有利于引導(dǎo)我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，對(duì)解析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策的探討有其必要性。
    在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，相關(guān)的影響因素相當(dāng)多，必須要通過對(duì)這些因素及其相關(guān)關(guān)系的正確處理，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的分析，進(jìn)而才能處理好投資與需求之間的相互關(guān)系。因此，以下對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)波動(dòng)因素進(jìn)行簡單分析，主要有土地因素、資金因素、市場(chǎng)因素等，現(xiàn)作具體說明：
    1、土地因素。在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，主要會(huì)受到一級(jí)市場(chǎng)以及二級(jí)市場(chǎng)的影響，其中，一級(jí)市場(chǎng)就是地產(chǎn)市場(chǎng)，國家土地部門作為供給方，房地產(chǎn)開發(fā)商為需求方，土地就成為市場(chǎng)交易中的商品，而二級(jí)市場(chǎng)的需求方為購房者，房地產(chǎn)開發(fā)商為供給方，在進(jìn)行市場(chǎng)交易中，土地的使用權(quán)以及房屋所有權(quán)就成為交易的商品。在實(shí)際分析過程中，則主要選取本年完成的.開發(fā)土地面積、土地出讓收人、房屋竣工面積以及新開工面積等四個(gè)指標(biāo)主要內(nèi)容進(jìn)行影響分析。
    2、金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)與金融的支持密切相關(guān)，為此，資金因素對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著重大影響，在其運(yùn)行過程中，主要是通過利率水平、貸款投向以及貸款規(guī)模等作為主要手段進(jìn)行房地產(chǎn)的運(yùn)作。因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬于經(jīng)濟(jì)密集型產(chǎn)業(yè)，其生存與發(fā)展必須依靠大量的資金，而這些資金一部分由企業(yè)自己來解決，而其他的一部分則必須要通過金融市場(chǎng)這一渠道和途徑來解決，為房地產(chǎn)開發(fā)籌集資金。
    3、市場(chǎng)因素。在現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)的發(fā)展與價(jià)格機(jī)制有著不可分離的關(guān)系。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的需求，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格水平的波動(dòng)，從而進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行擴(kuò)張。同時(shí)，商品房面積也是房地產(chǎn)消費(fèi)需求的反映，所以，在一定程度上，其可以對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)作出一個(gè)科學(xué)的預(yù)計(jì)。比如房未來房地價(jià)格預(yù)計(jì)下降，即使價(jià)格出現(xiàn)大幅度下降，而房地產(chǎn)的需求也會(huì)相應(yīng)的減少，若是未來房地產(chǎn)價(jià)格上漲，即使價(jià)格出現(xiàn)升幅，但是對(duì)于房地產(chǎn)需求也會(huì)相應(yīng)的增加。
    4、政策因素。所謂政策因素，主要是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的財(cái)政政策，尤其是敏感程度較大的貨幣政策、經(jīng)濟(jì)體制、產(chǎn)業(yè)政策以及經(jīng)濟(jì)制度的改革、區(qū)域發(fā)展政策和政府發(fā)展政策等，同時(shí)，這些政策因素也是國家和政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段，通過這些政策措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行各方面的調(diào)控，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)。
    從某種角度上講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長與宏觀經(jīng)濟(jì)的增長一樣，兩者都不是以平穩(wěn)的方式增長，都具有很大的波動(dòng)性，但是從長期發(fā)展來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還是呈現(xiàn)向上增長的趨勢(shì)，這種趨勢(shì)隨著相關(guān)因素的影響上下起伏，控制著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。為此，為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相對(duì)穩(wěn)定，以下提出了控制房地產(chǎn)經(jīng)波動(dòng)的有效對(duì)策，具體包括以下幾點(diǎn)：
    1、規(guī)范土地市場(chǎng)?？刂品康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，必須要規(guī)范土地市場(chǎng)的管理，具體可以從下方面人手：
    首先，強(qiáng)化土地批租管理，要全面采取總量控制，統(tǒng)一規(guī)范土地的管理權(quán)，確立嚴(yán)格的行政劃撥用地審批制度；其次，要嚴(yán)格按照規(guī)范操作，根據(jù)協(xié)議規(guī)定的具體內(nèi)容，規(guī)范土地的招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變途徑和流程，從根本上實(shí)現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓的招投標(biāo)的市場(chǎng)化，減少行政干預(yù)，改善土地管理現(xiàn)狀；第三，要強(qiáng)化政府的土地供給能力的同時(shí)，必須要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的開放化管理，優(yōu)化土地使用權(quán)，利用市場(chǎng)機(jī)制下的調(diào)控手段，優(yōu)化土地資源的配置與重組；另外，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，確立新型土地供應(yīng)機(jī)制，從而有效地規(guī)范我國土地的出讓行為。
    2、調(diào)整房地產(chǎn)投資政策。要制定長遠(yuǎn)的適合于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投資政策，對(duì)于正常的政策制度，即便是造成了短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)下滑，抑制了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也應(yīng)該采用有效的輔導(dǎo)方法和手段，堅(jiān)持貫徹執(zhí)行。對(duì)于失控和不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)政策，必須要采用有效措施及時(shí)糾正和制止，盡可能地保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。
    另外，要根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，采用有效的房地產(chǎn)投資政策，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展。在制定和出臺(tái)相關(guān)的投資政策時(shí)，需要注意以下相關(guān)問題：（1）要明確投資主體，做到產(chǎn)權(quán)分明、職責(zé)清晰、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，有效地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變化；（2）要密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模變化，確保固定資產(chǎn)投資與規(guī)模發(fā)展相適應(yīng)，確保投資的合理化；（3）明確市場(chǎng)定位，重視市場(chǎng)調(diào)查，在明確市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，使得市場(chǎng)投資更為理性化。
    3、完善開發(fā)金融制度。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，必須要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融制度，具體做到以下幾點(diǎn)：（1）要構(gòu)建完善的多元化房地產(chǎn)融資體系，如房地產(chǎn)信托、商業(yè)銀行貸款、市場(chǎng)直接融資以及產(chǎn)業(yè)基金等，（2）完善多元化的住房融資渠道，目前主要的融資渠道有政府優(yōu)惠政策、商業(yè)按揭貸款、住房合作基金等；（3）建立完善的金融管理制度，要求房地產(chǎn)要積極探索發(fā)展出路，既要考慮到整個(gè)金融體系的構(gòu)建，也要考慮到制度方面的建設(shè)，從而為融資創(chuàng)造一個(gè)創(chuàng)新環(huán)境。
    總而言之，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素進(jìn)行分析，不僅有利于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及其運(yùn)行規(guī)律的把握，而且通過對(duì)其發(fā)展異常波動(dòng)的分析，制定出科學(xué)有效的針對(duì)性措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，有利更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的深化改革，推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)改革的步伐。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇十二
    從我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時(shí)間內(nèi)不會(huì)衰弱[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)體系中所占比重較高，從最初進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，但就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決，勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場(chǎng)競爭中處于劣勢(shì)地位。因此加強(qiáng)資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需求，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的話題。
    （一）盲目投資，資金規(guī)劃不合理。
    房地產(chǎn)企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運(yùn)營發(fā)展具有周期長、耗費(fèi)大等特點(diǎn)，在發(fā)展的過程中，完全依賴企業(yè)自身的資金運(yùn)轉(zhuǎn)是不可能實(shí)現(xiàn)的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過銀行借款等融資方式進(jìn)行負(fù)債融資，從近幾年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，幾乎每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都有大筆的負(fù)債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴(yán)重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風(fēng)投資導(dǎo)致資金未以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導(dǎo)致資金的利用率進(jìn)一步降低。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預(yù)算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實(shí)際情況來看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。
    （二）融資渠道單一，主體不明。
    資金管理的原則在于主體明確，責(zé)任明確，且應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進(jìn)一步的努力，來確保資金的正常使用和流動(dòng)。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)巨大數(shù)額的投資和收款，并沒有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導(dǎo)致正式啟用資金的階段卻發(fā)現(xiàn)資金已經(jīng)被占用，只好拆東墻補(bǔ)西墻。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，因此需要通過多種方式加強(qiáng)外部融資，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對(duì)匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉(zhuǎn)更為緊張，若房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定長期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問題。
    （一）做好資金預(yù)算，促進(jìn)資金良性運(yùn)轉(zhuǎn)。
    房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進(jìn)賬和出賬的資金數(shù)額都較大，且投入和產(chǎn)出比例也較大，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的有效方式。進(jìn)行有效的資金預(yù)算，上一年年末做好所有款項(xiàng)的整理和總結(jié)，計(jì)算盈虧狀況，并且將不可動(dòng)用資金和閑置資金詳細(xì)記錄處理，注重處理的細(xì)節(jié)。每年年初，財(cái)務(wù)部門則根據(jù)上一年的企業(yè)運(yùn)營情況以及當(dāng)年企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，做好資金預(yù)算計(jì)劃[4]。要求資金預(yù)算計(jì)劃既能夠滿足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)于閑置資金應(yīng)該加以利用，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。資金預(yù)算由資金預(yù)算收入，資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成“資金預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動(dòng)帶來的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出?！币源藶楹诵模盐掌髽I(yè)的“脈搏”，突出計(jì)劃重點(diǎn)，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預(yù)案審核通過后嚴(yán)格執(zhí)行。
    （二）合理規(guī)劃資金，重視風(fēng)險(xiǎn)管理。
    在做好資金預(yù)算之后，應(yīng)該嚴(yán)格按照資金預(yù)算方案執(zhí)行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運(yùn)轉(zhuǎn)的資金優(yōu)先利用。但資金預(yù)算只是年初的一個(gè)計(jì)劃方案，在現(xiàn)實(shí)發(fā)展中有很多不可預(yù)估的因素會(huì)影響資金的周轉(zhuǎn)和利用，此時(shí)需要企業(yè)財(cái)務(wù)管理者嚴(yán)格依照合理規(guī)劃的處事標(biāo)準(zhǔn)作出新的資金決策，從而調(diào)整預(yù)算方案，將資金合理有效的利用起來。另外，在資金管理的工作任務(wù)中，風(fēng)險(xiǎn)管理是其中及其重要的一項(xiàng)任務(wù)，主要分為使用風(fēng)險(xiǎn)，在途風(fēng)險(xiǎn)和或有風(fēng)險(xiǎn)。資金的使用風(fēng)險(xiǎn)一般是指房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)，做好市場(chǎng)調(diào)研，加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性調(diào)查論證，項(xiàng)目評(píng)審以科學(xué)化，專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，在項(xiàng)目投資之初就將風(fēng)險(xiǎn)概率降到最低，也就是說這種風(fēng)險(xiǎn)屬于預(yù)先通過有效手段可控型風(fēng)險(xiǎn)。而在途風(fēng)險(xiǎn)通常會(huì)發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過程中，要求財(cái)務(wù)人員注重結(jié)算票據(jù)的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段，選擇更為安全的結(jié)算方式，有助于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率[5]。
    （三）擴(kuò)寬融資渠道，加強(qiáng)資金動(dòng)態(tài)流向的監(jiān)督力度。
    房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期，不定期地對(duì)資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動(dòng)向。一般情況下，可通過企業(yè)的日常的報(bào)表全面了解資金的動(dòng)向，而且要定時(shí)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，了解和知悉資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，針對(duì)這些問題尋找深層次的解決方法，尤其是對(duì)于應(yīng)收帳款，預(yù)付帳款，其他應(yīng)收款等資金往來賬目的'管理，逐筆跟蹤，強(qiáng)化監(jiān)督，明確責(zé)任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進(jìn)行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金因支出數(shù)額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應(yīng)該擴(kuò)寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的資金，避免因資金不足而損失重要項(xiàng)目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定明確的責(zé)任制度，業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項(xiàng)的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰辦法，確保錢出去，貨進(jìn)來，貨出去，錢進(jìn)來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作，注重沉淀資金的盤活，將企業(yè)本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
    房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)需要在財(cái)務(wù)人員的精確計(jì)算下進(jìn)行，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)，有效的資金預(yù)算和規(guī)劃，在強(qiáng)有力的監(jiān)督體制下落實(shí)施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競爭中獲取一定的優(yōu)勢(shì)，從而在房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。
    [2]高峰.探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對(duì)策[j].四川水泥，20xx，09：185.
    [4]董剛.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對(duì)策[j].東方企業(yè)文化，20xx，24：202.
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇十三
    20xx年以來，金融動(dòng)蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域，對(duì)我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響，其中包括我國的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，進(jìn)入了周期性調(diào)整階段。同時(shí)，近年來伴隨著住房商品市場(chǎng)的發(fā)展，我國住房金融領(lǐng)域創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)。但是，相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)也在一定程度上累積，并日益受到關(guān)注。如何在金融危機(jī)的大環(huán)境下協(xié)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新、風(fēng)險(xiǎn)防范與監(jiān)管等問題已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的必然要求，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要意義。鑒于其重要價(jià)值，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在許多國家受到積極支持，并遵循一定的發(fā)展規(guī)律。但是，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，次貸危機(jī)的爆發(fā)生動(dòng)而深刻地展示了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，引起了金融界關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管的反思。
    一、房地產(chǎn)金融對(duì)我國的影響。
    自我國開始了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革以來，房地產(chǎn)金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大，房地產(chǎn)金融的發(fā)展壯大，對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，已經(jīng)成為了帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推力量。由于其他國家對(duì)世界金融的干預(yù)，影響了我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展所有事，很多專家學(xué)者針對(duì)這一環(huán)境下的房地產(chǎn)金融如何改進(jìn)，做出了調(diào)查與研究。雖然房地產(chǎn)金融面臨著外部環(huán)境的干擾，但是房地產(chǎn)金融運(yùn)作本身體制中的不足，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)金融沒有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為了加強(qiáng)我國經(jīng)濟(jì)繁榮，對(duì)抗外界經(jīng)濟(jì)干擾的必須手段之一。
    二、當(dāng)今我國房地產(chǎn)金融遇到的危機(jī)。
    1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機(jī)遇，在大好的形勢(shì)下，房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運(yùn)行，融入到了社會(huì)金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺。我國的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達(dá)國家而言，還是新興產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)比較其他經(jīng)營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，與世界經(jīng)濟(jì)體系的接軌，我國房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者，吸取了許多國外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)與運(yùn)營模式。全新的金融模式的大幅度引進(jìn)，增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負(fù)擔(dān)，打亂了以往有條不紊的工作結(jié)構(gòu)，在工作中出現(xiàn)了很多問題，對(duì)相關(guān)信息的披露，成為了最常見的問題所在。對(duì)信息的處理，影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對(duì)大市場(chǎng)的精確判斷，給房地產(chǎn)金融的運(yùn)營與投資帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。而相對(duì)的，當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒有合理地成立風(fēng)險(xiǎn)抑制部門，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機(jī)得不到及時(shí)解決，使得風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達(dá)國家的運(yùn)營模式，卻沒有足夠的基礎(chǔ)與相關(guān)的技術(shù)來解決運(yùn)營時(shí)出現(xiàn)的問題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。
    2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識(shí)低下。在大幅度地引進(jìn)國外現(xiàn)有成功的金融運(yùn)作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)該結(jié)合我國實(shí)際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國特殊情況的金融體系運(yùn)營模式。沒有合理的金融運(yùn)作模式，被動(dòng)地套用不符合我國當(dāng)今現(xiàn)狀的金融體系，將會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)估性，在許多風(fēng)險(xiǎn)與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學(xué)習(xí)了國外降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的貸款購房的運(yùn)營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產(chǎn)生，造成了市場(chǎng)的動(dòng)蕩，給房地產(chǎn)金融帶來了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進(jìn)，沒有合理地創(chuàng)新出適合我國房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步地惡化。對(duì)實(shí)際情況的準(zhǔn)確判斷，合理地運(yùn)用我國金融市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新出適合我國國情、民情的合理金融管理運(yùn)營體系，是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時(shí)間來研究的主要課題。
    3.關(guān)于監(jiān)管力問題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數(shù)的監(jiān)管部門沒有有效地履行自身的職責(zé)，或者沒有針對(duì)性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，沒有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生，使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作，對(duì)房地產(chǎn)金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問題。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調(diào)控的融資方式可以不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)胤Q為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。
    三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的創(chuàng)新提議。
    1.彌補(bǔ)房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場(chǎng)比較混亂，我國的經(jīng)濟(jì)在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應(yīng)該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營體系來應(yīng)對(duì)動(dòng)蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報(bào)的投資項(xiàng)目，許多組織聯(lián)合進(jìn)行投資，參與房地產(chǎn)的建設(shè)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊(yùn)不一，良莠不齊，許多組織沒有相應(yīng)的投資實(shí)力，四處聯(lián)系投資者，導(dǎo)致組織內(nèi)部難以管理，在實(shí)際操作中，出現(xiàn)了嚴(yán)重的管理事故，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了嚴(yán)重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面，可以嘗試改“風(fēng)險(xiǎn)回避”為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”策略，即銀行業(yè)適度放松對(duì)房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方的融資成本，在部分削減房價(jià)上漲動(dòng)力的同時(shí)降低購房者的信貸風(fēng)險(xiǎn)。合理地整合投資人員，并對(duì)其進(jìn)行合理的職務(wù)分配，采用合理的管理手段，讓房地產(chǎn)實(shí)業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序，才能加強(qiáng)房地產(chǎn)事業(yè)的`發(fā)展與進(jìn)步。
    2.加大對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的探查能力，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，是當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎(chǔ)能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標(biāo)，是為了降低風(fēng)險(xiǎn)，增加利益回報(bào)。整理探查相關(guān)的金融信息、相關(guān)的行業(yè)情報(bào)，加強(qiáng)對(duì)世界金融體系的研究與調(diào)查，是增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效手段。現(xiàn)在是信息爆炸時(shí)代，對(duì)信息的處理和收集，是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專業(yè)化的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，整理收集好相應(yīng)的金融消息，對(duì)其進(jìn)行有效、合理、準(zhǔn)確的分析，并整理成相關(guān)切實(shí)的直觀數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)模型，加強(qiáng)其他團(tuán)隊(duì)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判與預(yù)防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再從微觀上細(xì)致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應(yīng)的對(duì)策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)的變通與改善，進(jìn)行合理的創(chuàng)新，改變被動(dòng)的金融局面，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率，增加對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的掌控。
    3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響：一方面，這些機(jī)構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對(duì)銀行的資金需求；另一方面，這些機(jī)構(gòu)的管理相對(duì)于銀行體系更為寬松，更有機(jī)會(huì)從事高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是不明智的，負(fù)責(zé)任的態(tài)度是加強(qiáng)對(duì)這類機(jī)構(gòu)的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機(jī)構(gòu)，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應(yīng)該針對(duì)各類新型金融組織，明確管理主體，進(jìn)行專業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強(qiáng)各類新型金融組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。提示相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金盈余單位、新型金融組織的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知程度，使其在較高的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。
    4.做出針對(duì)性的科學(xué)創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問題，在全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、我國經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的局勢(shì)下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國的針對(duì)性的科學(xué)合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段。科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砼c監(jiān)督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對(duì)房地產(chǎn)金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實(shí)施。從各個(gè)角度，審查檢驗(yàn)管理體制上的整改結(jié)果，確保沒有程序上的失誤，加大對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)知與判斷能力，對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)進(jìn)行跟蹤式的調(diào)查與研究，保證任何一個(gè)步驟都不會(huì)出現(xiàn)細(xì)節(jié)上的錯(cuò)誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對(duì)性的發(fā)展方向，讓細(xì)節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務(wù)。在我國多元化的經(jīng)濟(jì)體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對(duì)其進(jìn)行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線。
    參考文獻(xiàn)：
    20xx，（4）.
    [2]崔滿紅，李志峰.房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略研究的整體思路——金融理論研究的一個(gè)視角[j].經(jīng)濟(jì)研究參考，20xx，（29）.
    [3]游達(dá)明，姜偉偉.房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及其在我國推行的必要性[j].價(jià)值工程，20xx，（2）.
    [責(zé)任編輯陳麗敏]。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇十四
     尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
     你好!我叫xx，作為大三在校的大學(xué)生，專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，因?yàn)榧磳⒚媾R畢業(yè)，所以借此假期間尋找合適的實(shí)習(xí)單位，以檢驗(yàn)和鍛煉自己在大學(xué)以來的知識(shí)和能力。雖然工作經(jīng)驗(yàn)不足，但我會(huì)虛心學(xué)習(xí)、積極工作、盡忠盡責(zé)做好本職工作。誠懇希望得到貴單位的接約或給予面試的機(jī)會(huì)，讓本人有展示自我能力的機(jī)會(huì)。
     大學(xué)不單單是個(gè)習(xí)得知識(shí)的地方，它注重的是培養(yǎng)學(xué)生的能力。xx大學(xué)更是如此，作為上大的一名學(xué)生，我相信我可以付出比別人更多的努力來展示自己更多的才華。不僅工作上可以讓貴公司滿意，而且也可以快速融入到貴公司的環(huán)境當(dāng)中，處理好身邊的人際關(guān)系，以便更好地投入到工作當(dāng)中。
     大學(xué)期間學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)相關(guān)方向的課程學(xué)習(xí)包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)，房地產(chǎn)估價(jià)，以及房地產(chǎn)經(jīng)營與營銷等等課程。不僅如此在大學(xué)四年中我也在寒暑假期間進(jìn)行過有關(guān)銷售以及銀行業(yè)務(wù)相關(guān)方面的實(shí)習(xí)，在這些實(shí)習(xí)的過程中學(xué)習(xí)到了良好的溝通技能，而且在校期間也學(xué)習(xí)了有關(guān)autocad等建模類的程序軟件，可以進(jìn)行相關(guān)的操作。
     真誠期盼和感謝你的選擇!祝您工作順利!
     此致
     敬禮!
     求職人：
     xxxx年xx月xx日
     尊敬的人事部經(jīng)理：
     你好!感謝你在百忙之中抽空審閱我的求職信，期望您給我一個(gè)自我展示和實(shí)現(xiàn)價(jià)值的平臺(tái)。
     作為大三在校的大學(xué)生，專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，因?yàn)榧磳⒚媾R畢業(yè)，所以借此假期間尋找合適的實(shí)習(xí)單位，以檢驗(yàn)和鍛煉自己在大學(xué)以來的知識(shí)和能力。雖然工作經(jīng)驗(yàn)不足，但我會(huì)虛心學(xué)習(xí)、積極工作、盡忠盡責(zé)做好本職工作。誠懇希望得到貴單位的接約或給予面試的機(jī)會(huì)，讓本人有展示自我能力的機(jī)會(huì)。
     大學(xué)不單單是個(gè)習(xí)得知識(shí)的地方，它注重的是培養(yǎng)學(xué)生的能力。上海大學(xué)更是如此，作為上大的一名學(xué)生，我相信我可以付出比別人更多的努力來展示自己更多的才華。不僅工作上可以讓貴公司滿意，而且也可以快速融入到貴公司的環(huán)境當(dāng)中，處理好身邊的人際關(guān)系，以便更好地投入到工作當(dāng)中。
     作為一名上海大學(xué)的，對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)方向的課程學(xué)習(xí)包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)，房地產(chǎn)估價(jià)，以及房地產(chǎn)經(jīng)營與營銷等等課程。不僅如此在大學(xué)四年中我也在寒暑假期間進(jìn)行過有關(guān)銷售以及銀行業(yè)務(wù)相關(guān)方面的實(shí)習(xí)，在這些實(shí)習(xí)的過程中學(xué)習(xí)到了良好的溝通技能，而且在校期間也學(xué)習(xí)了有關(guān)autocad等建模類的程序軟件，可以進(jìn)行相關(guān)的操作。在世博會(huì)期間也進(jìn)行過志愿者活動(dòng)，對(duì)于萬科場(chǎng)館的設(shè)計(jì)很感興趣對(duì)于萬科的理念也在場(chǎng)觀眾有了一定的了解。并期望能夠進(jìn)入到萬科中貢獻(xiàn)自己的一份力量。
     物色一個(gè)掌握扎實(shí)專業(yè)知識(shí)并具有一定工作能力和組織能力的部下，是你的愿望;謀求一個(gè)充分發(fā)揮自己專業(yè)特長的工作單位，并能得到你的關(guān)照，是我的期盼。得力的助手，有助于你工作順心;合適的工作單位，有助于我施展才華?；蛟S我們會(huì)為著一個(gè)共同的目標(biāo)而站在一起，我選擇了你，你選擇了我。真誠期盼和感謝你的選擇!
     此致
     敬禮!
     求職者：
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     此致
     敬禮!
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇十五
    包含在清算的項(xiàng)目之中，但是已扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進(jìn)行歸類集合，再按照起哦實(shí)際的成本費(fèi)用進(jìn)行合理的分配；另外，對(duì)于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
    2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計(jì)算。
    房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會(huì)采用兩種計(jì)算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項(xiàng)目來計(jì)算其增值額和增值率，其增值稅的計(jì)算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來進(jìn)行；二是先整體計(jì)算增值額的增值率，將增值稅進(jìn)行確定，然后再使用面積分別計(jì)算其土地的增值稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說在增值稅的計(jì)算時(shí)可以先通過預(yù)算來將兩種計(jì)算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對(duì)比，然后取有利于企業(yè)的計(jì)算方法進(jìn)行清算操作。
    3.土地增值稅清算審核鑒證。
    國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》明確要求，在清算土地增值稅時(shí)一定要附送稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)所出具的清算鑒證報(bào)告，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員也要對(duì)其所呈現(xiàn)的清算鑒證報(bào)告進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報(bào)告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請(qǐng)清算清算有細(xì)分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的書面通知之后按照稅務(wù)部門要求的清算內(nèi)容進(jìn)行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報(bào)告全部準(zhǔn)備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時(shí)間限定之內(nèi)向稅收部門主動(dòng)提出增值稅的清算請(qǐng)求。
    二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問題。
    1.計(jì)算方式復(fù)雜。
    在對(duì)土地增值稅的計(jì)算時(shí)一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行，因此清算過程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項(xiàng)目和需要交納的稅金等三個(gè)部分。三部分任何一個(gè)部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項(xiàng)內(nèi)容，這就表明需要耗費(fèi)許多人力物力，對(duì)于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開發(fā)周期較長、投資的活動(dòng)更為復(fù)雜的企業(yè)來說，要對(duì)其每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算，所要耗費(fèi)的人力和物力和可操作性上君是一個(gè)難題。
    房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)越來越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時(shí)組間一個(gè)空殼的建設(shè)公司，在項(xiàng)目完工之后直接進(jìn)行注銷，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂，經(jīng)過長時(shí)間的清算終于得出最終結(jié)果時(shí)，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚(yáng)鑣，不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。
    3.資料和鑒證報(bào)告不規(guī)范。
    稅收部門對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報(bào)告要求內(nèi)容準(zhǔn)確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報(bào)告機(jī)構(gòu)的人員專業(yè)技能不過關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報(bào)告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務(wù)部門進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改，影響其工作人員的進(jìn)度，也給清算工作增加了難度。
    4.故意逃避和拖延。
    部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬目上進(jìn)行改動(dòng)，一般的對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)其項(xiàng)目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。
    5.收入確認(rèn)不規(guī)范。
    企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對(duì)工程款推遲結(jié)算，不能夠及時(shí)的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房價(jià)來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時(shí)、準(zhǔn)確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴(yán)厲打擊。
    三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。
    1.提高清算工作的準(zhǔn)確性。
    在對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí)，首先將清算的對(duì)向進(jìn)行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時(shí)要將其銷售的總收入金額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在清算完畢之后對(duì)于目前未清算且剛銷售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時(shí)繳納該部分的稅金。
    2.準(zhǔn)確計(jì)算工程項(xiàng)目的竣工面積。
    稅收部門對(duì)于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈(zèng)送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷售完畢，然后征收稅金。
    3.房源銷售收入的確定。
    在進(jìn)行銷售收入的確定時(shí)，為防止其故意降價(jià)，可以將企業(yè)的房源價(jià)格進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，在了解市?chǎng)的均價(jià)之后然后有一個(gè)相對(duì)較為準(zhǔn)確的判斷，同時(shí)對(duì)于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預(yù)售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
    4.嚴(yán)格控制扣除項(xiàng)目審核。
    同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險(xiǎn)通過虛開發(fā)票等方式來擴(kuò)大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時(shí)要對(duì)其所開出的發(fā)票進(jìn)行審核，確保其真實(shí)性然后控制扣除項(xiàng)目的金額。
    5.把握成本控制分?jǐn)偂?BR>    房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑面積進(jìn)行的，因此在清算時(shí)一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。
    6.土地增值稅的計(jì)算過程要規(guī)范。
    土地增值稅的清算和審核過程非常的復(fù)雜，稍不注意便會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的出現(xiàn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅(jiān)決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學(xué)。
    7.提高清算工作的質(zhì)量。
    清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時(shí)務(wù)必要提高門檻和，加強(qiáng)對(duì)專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會(huì)計(jì)制度、財(cái)務(wù)制度和稅收制度，保證每一項(xiàng)核算的結(jié)果的真實(shí)和準(zhǔn)確。
    四、結(jié)語。
    通過對(duì)土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調(diào)控的手段之一，旨在幫助國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴(yán)格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經(jīng)濟(jì)正常的發(fā)展。
    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文篇十六
    隨著國家調(diào)控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場(chǎng)競爭，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費(fèi)用成本的壓縮空間越來越小?？茖W(xué)的稅收籌劃，對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)企業(yè)的競爭實(shí)力乃至促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進(jìn)行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范。
    ：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風(fēng)險(xiǎn)。
    一、引言。
    房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場(chǎng)競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢(shì)是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個(gè)重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時(shí)，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財(cái)務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對(duì)公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。
    稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負(fù)來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價(jià)格理論和稅收籌劃。現(xiàn)代財(cái)政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價(jià)格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過向社會(huì)成員征稅來補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價(jià)格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動(dòng)就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動(dòng)力和機(jī)會(huì)進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值或稅后利潤最大化的目標(biāo)。
    房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進(jìn)行合理的價(jià)格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:。
    1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，而且對(duì)于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價(jià)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。
    2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計(jì)20%扣除。在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競爭力。同時(shí)也能夠提高銷售價(jià)格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會(huì)所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計(jì)扣除。
    風(fēng)險(xiǎn)管理是經(jīng)濟(jì)主體通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的確認(rèn)和評(píng)估，采用合理的.經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的一種管理活動(dòng)。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆]有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時(shí)的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險(xiǎn)更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)可以通過采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟?。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動(dòng)情況，在實(shí)施納稅籌劃時(shí)，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險(xiǎn)，然后作出正確決策。3.聘請(qǐng)稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財(cái)活動(dòng)和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識(shí)，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時(shí)，不能僅僅緊盯住個(gè)別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
    1李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財(cái)政研究,20xx年第5期.
    2注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材稅法[m].北京:中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,20xx.
    3中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則。