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    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇一
    第一章投資環(huán)境分析。
    一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景。
    xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。
    “中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在xx年中國gdp增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。
    中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。
    19以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
    xx年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。
    年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比xx年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?BR>    二、荊州房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫。
    1、湖北省宏觀政策的指導。
    xx年6月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。
    2、政府出臺房改政策，取消福利分房。
    自xx年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。
    3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。
    荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
    4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
    xx年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;xx年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《xx年荊州市經(jīng)濟運行特點、問題及對策》)。
    xx年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《xx年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)。
    以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
    近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠。
    5、同類物業(yè)的市場情況。
    荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
    三、荊州房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭。
    1、舊城改造，造成了需求量的增加。
    鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，xx年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。
    2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。
    第二章項目概況。
    一、建設地址。
    新風小區(qū)二期工程——城南春天項目(以下簡稱“本項目”)位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設中的大學城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預計xx年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。
    二、項目規(guī)模。
    “新風小區(qū)”項目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2xx平方米。
    本項目“城南春天”為“新風小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市xx年度房地產(chǎn)開發(fā)計劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積8xx平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米?？偺讛?shù)為636套，入住人口約xx人。
    三、總體規(guī)劃設計理念。
    3、在延續(xù)一期建筑風格的基礎上積極創(chuàng)新，利用科學的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。
    四、總體規(guī)劃構(gòu)思。
    本項目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點，接合本地區(qū)實際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設計。小區(qū)內(nèi)配套設計齊全，規(guī)劃建設5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。
    1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)。
    小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡。整個小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設入口廣場，其余路設次入口，小區(qū)中心設區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡。
    2、建筑單體設計。
    小區(qū)建筑單體呈南北向，以點面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區(qū)管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。
    小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。
    3、建筑環(huán)境及園林景觀設計。
    整體環(huán)境景觀設計，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。
    規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。
    設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。
    根據(jù)組團分區(qū)，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。
    保證植被的多樣性和色彩性。整個園區(qū)的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。
    小區(qū)綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。
    五、物業(yè)管理。
    優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。
    本項目聘請浙江省知名萬家物業(yè)公司進行全程物業(yè)指導，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。
    本項目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側(cè)門，供車輛出入。
    小區(qū)入口設保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。
    此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作;消防設施的保護;公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。
    第三章項目市場分析與整合營銷。
    一、項目市場分析。
    1、地段環(huán)境優(yōu)越。
    本項目位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設中的大學城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預計xx年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現(xiàn)本項目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。
    2、周邊生活配套完善。
    本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市;新風菜場、金豐園菜場;農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行;胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。
    3、園林景觀設計突出。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇二
    xx市xx小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用地位于xx市xx區(qū)北部，xx北路東側(cè)，規(guī)劃用地面積66570m2。
    規(guī)劃用地北側(cè)緊鄰xx城區(qū)主要道路—xx路，西側(cè)臨近xx北路，東側(cè)、南側(cè)為棚戶區(qū)。
    規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰xx路、xx北路等城市主干道。規(guī)劃區(qū)南側(cè)的規(guī)劃路作為城市次干道，既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。
    xx市xx小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃將是一個布局合理、設施完善、使用方便、具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)式居住小區(qū)。本小區(qū)占地66570m2，購置土地費用5000萬元，計劃總投資27669萬元，規(guī)劃建設高層住宅7棟，多層住宅13棟，臨街為2層商業(yè)門市。規(guī)劃建筑面積共計123700m2，其中高層55360m2，多層46470m2，車庫2505m2，商業(yè)19365m2。經(jīng)分析論證認為，該項目符合xx市城市發(fā)展規(guī)劃，項目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好;工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范，建筑以及戶型設計方案優(yōu)秀;各項費用取費全面、合理，符合當?shù)毓こ淘靸r一般水平，住房價格合理、比價優(yōu)勢明顯;項目建成后，可解決和改善城市居民的住房需求，加快推進城市化進程，都將起到積極地推動作用。通過以上分析，項目切實可行。
    從20xx年起，國家為拉動經(jīng)濟，擴大內(nèi)需，出臺了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了20xx年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時期。目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積13.6平方米，與建設小康社會要求人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。
    據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料顯示，人均gdp達到600-800美元時，住宅產(chǎn)業(yè)將進入高速增長階段。20xx年我國人均gdp為830美元，20xx年達到了870美元，20xx年達到1000美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。因此，未來幾年，隨著gdp的進一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進入一個快速發(fā)展階段。
    目前居民消費結(jié)構(gòu)升級是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力，也正是增加住房消費的良機。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國家的gdp增長貢獻了1.9-2.5個百分點。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動力。
    201x年的房地產(chǎn)調(diào)控拉開帷幕，樓市各項政策持續(xù)收緊。然而，在投資渠道不足的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)市場依然走紅，房地產(chǎn)開發(fā)貸款連續(xù)11個月保持增長態(tài)勢，樓市已成為資金“蓄水池”。
    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，201x年1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源63220億元，同比增長31.2%。其中，國內(nèi)貸款11245億元，同比增長25.0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中個人按揭貸款達到7937億元，同比增長13.2%。
    從單月數(shù)據(jù)看，隨著調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國內(nèi)貸款同比增速呈現(xiàn)大幅波動，但較去年同期只升不降。
    201x年4月，有關(guān)部門出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。1至5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中的新增國內(nèi)貸款同比增速高達43.6%。隨著調(diào)控的深入，1至6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國內(nèi)貸款同比增速降至34.5%，但在下半年又有所回升。10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國內(nèi)貸款重新突破千億大關(guān)，達到1044.72億元，同比增長18.83%。
    201x年4月18日---中國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持逾30%的高增長,數(shù)據(jù)顯示,全國1-3月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8,846億元人民幣,同比增34.1%;房屋新開工面積39,842萬平方米,同比增長23.4%。
    按揭貸款兩項就占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的30%以上，加上其他名目的貸款，占比將更高。
    李曉東說，從結(jié)構(gòu)上看，新增國內(nèi)貸款多流入到大中型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)是靠規(guī)模擴張來賺錢。因此，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金更多地流向了房屋建設領(lǐng)域，未來一段時間房屋供給將有所加大。
    住宅小區(qū)是現(xiàn)代化城市的細胞，它的建設與城市的發(fā)展密切相關(guān)，一方面，住宅小區(qū)的建設受到城市發(fā)展條件的制約，要緊緊圍繞著現(xiàn)代化城市的標準進行建設;另一方面，住宅小區(qū)的建設反過來又會促進城市的發(fā)展，并為之帶來巨大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
    城市化以及隨之而來的現(xiàn)代化城市是人類社會生產(chǎn)力發(fā)展到較高水平的產(chǎn)物。伴隨著社會進步和城市的發(fā)展，住宅小區(qū)的建設理念也在不斷發(fā)生變化。
    我國改革開放20年來國民經(jīng)濟迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市環(huán)境不斷改善，人們的消費觀念也發(fā)生了深刻的變化。人們家居理念由原來的“安置型”向“舒適型”過渡。人們對住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個性化，要求其更符合現(xiàn)代化節(jié)奏。對環(huán)境則追求回歸自然、追求美的和諧與統(tǒng)一。對住宅配套設施的要求也向更加齊全、方便、安全發(fā)展。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市的進步，居家理念已由“安居”向“小康”發(fā)展。
    改革開放以來，我國家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)都發(fā)生了很大變化，家庭平均規(guī)模不斷縮小，到1995年統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)人口戶均已下降到3.3人/戶，近幾年家庭還日益出現(xiàn)核心化趨勢。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)的變化必然引起人們對住宅需求的變化。例如，購房者趨于年輕化，知識化，他們更關(guān)注住宅的高品位，對居住空間要求更加現(xiàn)代、實用、合理，功能更完備。比如，在功能配備上希望住宅能更好滿足網(wǎng)絡化通信的要求，要求居住區(qū)能有更加濃郁良好的文化氛圍，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物業(yè)管理服務等等。
    自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我國在住房制度改革方面已進行了許多探索與實踐。1998年7月國務院(1998)23號文件提出了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導思想和基本原則，并明確指出了“停止住房實物分配，逐步實現(xiàn)住房分配貨幣化;適應和完善住宅供應體系;發(fā)展住房金融;培育和規(guī)范住房交易市場”的改革目標。這項新政策的出臺，對人們的住房觀念產(chǎn)生了較大的影響，住宅商品市場也得以快速發(fā)展和成熟，住宅商品的生產(chǎn)建設納入到市場化運行的軌道。居住者在住宅選擇上，可以更加自由地依據(jù)自身的購買目標、生活品味、家庭特點及收入水平來選擇。住宅商品的價值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。
    順應住宅商品化的趨勢，開發(fā)商的建設理念也在向更高水平發(fā)展，傳統(tǒng)的“產(chǎn)品觀念”正在走向“市場營銷觀念”和“社會營銷觀念”;開發(fā)商已從過去純粹的產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)變?yōu)榫用窬幼∩畹臉?gòu)筑者。當前“以人為本”，“可持續(xù)發(fā)展”，將物質(zhì)、文化、科技等等融為一體，已成為眾多開發(fā)商的不懈追求。
    xxxx地產(chǎn)開發(fā)公司憑借良好的社會信譽和多年的房地產(chǎn)運作經(jīng)驗，在項目運作中擁有優(yōu)勢，,其經(jīng)營理念“**地產(chǎn)，誠信百年”在xx地區(qū)樹立了誠信的榜樣，從而使該項目在社會上建立了良好的品牌優(yōu)勢。xxxx小鎮(zhèn)項目又是xxxx地產(chǎn)開發(fā)公司在xx開發(fā)的一個重點項目,公司有信心有理由把她做成一個優(yōu)良工程、精品工程。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇三
    一、項目背景。
    1、項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)。
    (1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》。
    (2)《a市城市拆遷管理條例》。
    (3)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》。
    (4)《住宅設計規(guī)范》。
    (5)《住宅建筑設計標準》。
    (6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》。
    (7)《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》。
    (8)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》。
    3、項目概況。
    1)地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市類地段。
    2)建設規(guī)模與目標：
    土地面積：畝(平方米)。
    容積率：
    開發(fā)周期：
    3)周圍環(huán)境與設施。
    (1)步行約10分鐘可至a市中心。
    (2)西側(cè)為市城市中心景點。
    (3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。
    (4)西南靠近a市小學。
    (5)北面為a市人民銀行。
    4、項目swot分析。
    優(yōu)勢及機會。
    (1)該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
    (2)a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
    (3)東側(cè)的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。
    (4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
    (5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
    (6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
    (7)該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。
    (8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。
    (9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
    (10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。
    劣勢及威脅。
    (11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
    (12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
    (13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的`測算具有一定的不確定性。
    (14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
    (15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
    (16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
    (17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
    (18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
    (19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
    (20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
    二、市場分析。
    1a市概況(參考)。
    a市位于河南岸，面積平方公里，人口萬。
    生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，和被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。
    投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡。
    項目所在區(qū)位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
    2a市房地產(chǎn)住宅市場分析。
    a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。19至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。
    二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
    表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
    表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
    表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
    表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
    表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇四
    一、項目概況5。
    二、業(yè)主簡介5。
    三、編制主要依據(jù)及范圍8。
    四、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標10。
    五、簡要結(jié)論12。
    第二章項目建設背景及必要性13。
    一、項目建設背景13。
    二、項目建設必要性24。
    第三章市場預測26。
    一、宏觀調(diào)控下的'重慶房地產(chǎn)市場趨勢28。
    二、項目所在區(qū)域環(huán)境分析36。
    三、周邊典型樓盤分析39。
    四、項目swot分析.41。
    五、項目定位43。
    六、商品房銷售價格分析預測44。
    第四章建設規(guī)模與建設方案46。
    一、工程概況46。
    二、建設內(nèi)容、建設規(guī)模47。
    三、建設方案49。
    第五章場址選擇50。
    一、項目位置50。
    二、工程地質(zhì)51。
    三、氣候條件方面51。
    四、水文地質(zhì)51。
    五、市政基礎設施52。
    第六章工程方案52。
    一、建筑設計52。
    二、景觀設計53。
    三.主要經(jīng)濟技術(shù)指標54。
    四、結(jié)構(gòu)設計55。
    第七章總圖與公用輔助工程59。
    一、總圖方面59。
    二、公用輔助工程63。
    第八章節(jié)能措施76。
    一、設計依據(jù)76。
    二、設計范圍及主要原則77。
    三、主要節(jié)能措施77。
    第九章環(huán)境保護與綠化79。
    一、設計環(huán)保措施80。
    二、施工期環(huán)境保護82。
    三、營運期環(huán)境保護85。
    四、綠化86。
    第十章勞動安全與消防87。
    一、設計87。
    二、工程在施工期間勞動安全與消防97。
    三、營運期間安全與消防98。
    第十一章項目進度計劃與組織機構(gòu)98。
    一、項目建設周期及進度計劃98。
    二、項目組織機構(gòu)99。
    三、組織機構(gòu)人員配備100。
    第十二章投資估算及資金籌措100。
    一、估算依據(jù)及條件101。
    二、投資估算101。
    三、資金籌措及使用計劃102。
    第十三章財務評價103。
    一、評價依據(jù)、原則和假設條件103。
    二、基礎數(shù)據(jù)及其測算103。
    三、財務分析105。
    四、財務評價結(jié)論107。
    第十四章風險分析107。
    一、項目主要風險因素識別107。
    二、風險程度分析107。
    三、防范和降低風險的對策108。
    第十五章社會評價108。
    一、社會影響分析109。
    二、項目互適性分析109。
    三、社會風險分析110。
    第十六章結(jié)論與建議110。
    一、主要結(jié)論110。
    二、建議111。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇五
    二、工作依據(jù)。
    三、研究范圍。
    四、工作概況。
    富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司根據(jù)富寧縣城市總體規(guī)劃和城市建設的發(fā)展情況，積極投資興建富寧縣水岸花園項目。公司組織工程技術(shù)人員，專門成立編寫《富寧縣水岸花園項目可行性研究報告》小組。該小組本著客觀、科學和對項目認真負責的精神，對項目建設的必要性進行了多方面的調(diào)查研究，會同有關(guān)部門，對項目建設方案進行了認真、細致的研究、討論，按照富寧縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃的有關(guān)要求，并依據(jù)?？谑性O計院關(guān)于《富寧縣水岸花園建筑方案設計》確定了項目的`建設規(guī)模和實施方案，在此基礎上編制了本可行性研究報告。
    五、建設單位概況。
    富寧縣中浩房地產(chǎn)投資有限公司是一家具有法人資格，獨立核算，自負盈虧的有限責任公司，主營房地產(chǎn)開發(fā)。公司成立于9月，地址為富寧縣新華鎮(zhèn)冷凍廠東側(cè)。注冊資金伍佰萬元人民幣，實收資本伍佰萬元人民幣。公司在職員工28人，其中高級工程師1人，中級職稱7人，技術(shù)員12人，技術(shù)力量較強，管理水平較高，尤其是公司董事長曾照遠先生，業(yè)務素質(zhì)高，領(lǐng)導能力強，對市場認識充分，善于把握機會，憑籍多年從事房地產(chǎn)開發(fā)的豐富經(jīng)驗，先后開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，在房地產(chǎn)市場上獨樹一幟，取得了顯著的經(jīng)濟效益和社會效益。
    六、項目建設地點。
    本項目位于富寧縣新華鎮(zhèn)新興社區(qū)那力小組(國道323線旁)，東臨富寧縣冷凍廠，西臨幸福家園小區(qū)，南臨普廳河，北臨323國道，地勢基本平坦，便于建設。該地段環(huán)境幽雅，市政設施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業(yè)及家居勝地。
    七、建設規(guī)模。
    富寧縣水岸花園項目規(guī)劃用地面積55100m2，,總建筑面積65684m2，住宅54517m2、商業(yè)11167m2;停車位500輛，小區(qū)規(guī)劃總居住戶數(shù)478戶,綠化覆蓋率41.2%，容積率1.2，建筑密度22%。項目建成后，將形成一個集商業(yè)超市、健身娛樂、游玩購物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住宅綜合小區(qū)。
    八、物業(yè)管理。
    該項目建成后，將通過招標擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負責進行物業(yè)管理，中標公司應嚴格按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，為居民和商家提供多層次、全方位、細致周到的物業(yè)管理服務。
    九、建設實施計劃。
    富寧縣水岸花園項目建設期計劃為3年，自1月至12月竣工，完成商住樓建筑面積65684m2。
    十、投資估算。
    水岸花園項目建設總投資15534萬元，其中：建安工程費9853萬元，工程建設其他費4795萬元，預備費732萬元，貸款利息154萬元。
    十一、資金籌措。
    1、公司自籌資金3500萬元;2、申請銀行貸款1000萬元;3、其余資金通過房屋預售籌集資金解決11034萬元。
    十二、經(jīng)濟和社會效益。
    該項目的開發(fā)建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策和富寧縣城市發(fā)展規(guī)劃，對于改善城市面貌，推進富寧縣城市建設,加快城市化進程具有積極的作用，既提高和改善了居民的居住、投資環(huán)境條件，同時可帶富寧縣第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項目完工后可實現(xiàn)利潤總額2592萬元，上繳各種稅收2849萬元，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇六
    第一章投資環(huán)境分析。
    一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有以上的好景。
    12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。
    “中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在中國gdp增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。
    中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。
    以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
    50多年。
    中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人年均增長4%城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米比20將凈增198.5億平方米年平均需凈增12.4億平方米。”
    二、荊州房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫。
    1、湖北省宏觀政策的指導。
    年6月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。
    2、政府出臺房改政策，取消福利分房。
    自年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。
    3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。
    荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
    4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
    年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟運行特點、問題及對策》)。
    2004年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》）。
    以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
    近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠。
    5、同類物業(yè)的市場情況。
    荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邰白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
    三、荊州房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭。
    1、舊城改造，造成了需求量的增加。
    鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。
    第二章項目概況。
    一、建設地址。
    底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。
    二、項目規(guī)模。
    “新風小區(qū)”項目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2平方米。
    本項目“城南春天”為“新風小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市房地產(chǎn)開發(fā)計劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米?？偺讛?shù)為636套，入住人口約2000人。
    三、總體規(guī)劃設計理念。
    3、在延續(xù)一期建筑風格的基礎上積極創(chuàng)新，利用科學的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。
    四、總體規(guī)劃構(gòu)思。
    本項目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點，接合本地區(qū)實際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設計。小區(qū)內(nèi)配套設計齊全，規(guī)劃建設5000平方米中央綠地廣嘗約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車嘗社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。
    1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)。
    小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣嘗小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡。整個小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設入口廣場，其余路設次入口，小區(qū)中心設區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡。
    2、建筑單體設計。
    小區(qū)建筑單體呈南北向，以點面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區(qū)管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。
    小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。
    3、建筑環(huán)境及園林景觀設計。
    整體環(huán)境景觀設計，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。
    規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。
    設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。
    根據(jù)組團分區(qū)，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。
    保證植被的多樣性和色彩性。整個園區(qū)的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。
    小區(qū)綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。
    五、物業(yè)管理。
    優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。
    本項目聘請浙江省知名萬家物業(yè)公司進行全程物業(yè)指導，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。
    本項目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側(cè)門，供車輛出入。
    小區(qū)入口設保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。
    此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。
    第三章項目市場分析與整合營銷。
    一、項目市場分析。
    1、地段環(huán)境優(yōu)越。
    20底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現(xiàn)本項目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。
    2、周邊生活配套完善。
    本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市；新風菜嘗金豐園菜場；農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽嘗東門風景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。
    3、園林景觀設計突出。
    本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等（詳見p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設計”）。
    4、教育配套優(yōu)勢顯著。
    10%~20%。
    本項目地處大學城中心，教育配套優(yōu)勢極為顯著。隨著長江大學的成立，高級職業(yè)技術(shù)學校等20余所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。
    5、建筑施工品質(zhì)過硬。
    本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評。
    一期現(xiàn)房達到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。
    施工方在“城南春天”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟效益。
    6、市場供求關(guān)系良好。
    本項目地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)項目較少。作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，大學城20余所學校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。
    7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大。
    本項目所處的城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，屬省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級臺商投資區(qū)，近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學城高?？平虄?yōu)勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。
    恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機，作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，本項目前景十分看好。
    二、一期現(xiàn)房整合營銷。
    我公司通過對一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。
    2003年3月，本項目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。
    武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司是一家從事房地產(chǎn)營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業(yè)務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發(fā)商長線合作，擁有8年的實戰(zhàn)經(jīng)驗，48個樓盤成功策劃、營銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業(yè)務能力等諸多方面的`優(yōu)勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發(fā)展商譽為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希望”。
    90套住宅猛烈沖擊市常。
    事實證明，本項目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司，對產(chǎn)品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。據(jù)此進度預計，一期186套現(xiàn)房將于2005年4月實現(xiàn)100%售罄，實現(xiàn)資金全部回籠。
    三、“城南春天”價格定位。
    現(xiàn)階段本項目同類物業(yè)荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務，人們對之廣為接受并希望擁有。
    另一方面，如上所述，本項目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機。從2005年1月我公司對市場同類產(chǎn)品的價格調(diào)查（見下表）可以看出，目前市場同類產(chǎn)品銷售均價皆在1400元/m2以上。
    樓盤名稱。
    荊州花園。
    順馳?太陽城。
    翰林苑。
    觀邸。
    起價（元/m2）。
    1380。
    1616。
    1448。
    1428。
    均價（元/m2）。
    1550。
    1750。
    1460。
    1750。
    備注。
    僅剩10余套。
    與上表所列同類產(chǎn)品相比，“城南春天”在園林景觀設計（詳見p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設計”）、教育配套（詳見p.7“教育配套優(yōu)勢顯著”）、產(chǎn)品品質(zhì)（詳見p.7“建筑施工品質(zhì)過硬”）等方面具有顯著優(yōu)勢。
    如園林景觀設計方面，順馳?太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等。
    根據(jù)消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采勸低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。
    目前，我公司根據(jù)項目自身特點，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/m2。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。
    四、“城南春天”整合營銷。
    100人。預計開盤后，產(chǎn)品銷售將勢如破竹，實現(xiàn)更快的資金回籠，實現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。
    “城南春天”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設計、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
    1、案名：新風小區(qū)二期?城南春天。
    以“城南春天”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受?！俺悄洗禾臁痹⒁舛诋a(chǎn)品不僅是對一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個荊州來了春天般的新意。
    2、推廣主題：春天里的書香院落。
    “春天”點題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設計優(yōu)勢；“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢――教育配套，并深深契合。
    3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園。
    將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。
    梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設計優(yōu)勢；也是中國傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵?！懊穲@、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢，也深得目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）所愛。
    4、主打廣告語：
    （1）2005荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前）。
    （2）領(lǐng)舞城南新生活（開盤后，暫定）。
    以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。
    主打廣告語的設計表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復、強烈的刺激。
    5、賣點提煉：
    （1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。
    絕版地段，浸染大學城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標準景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區(qū)門口。
    黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。
    （2）優(yōu)越性價比，體貼生活多樣選擇的空間。
    超值起價，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風暴。
    省錢、省時、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。
    （3）完美設計，成就大家風范。
    /時尚車庫，給你更多生活空間。
    綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。
    （4）完善配套，實現(xiàn)愛家之人的夢想。
    金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽嘗東門風景區(qū)等休閑場所舉步即至；江漢石油學院、石油附中、石油附孝石油幼兒園、新風幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜嘗醫(yī)院、銀行、商場林立四周。
    愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。
    （5）“五心”級物管，感受心的呵護。
    家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項人性化家政服務。
    讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。
    第四章投資計劃及經(jīng)濟分析。
    一、前期工程情況。
    1、土地出讓手續(xù)全部完善；
    2、地質(zhì)勘察已全部結(jié)束；
    3、建施圖紙、基礎圖紙已設計完成。
    二、投資計劃及建設周期。
    本項目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請見下表：
    項目。
    占地。
    （m2）。
    建筑面積。
    （m2）。
    總投資。
    （萬元）。
    備注。
    住宅。
    31146.74。
    70803。
    6747.00。
    商業(yè)用房。
    6968.85。
    9659。
    1146.00。
    公建。
    1538。
    成本攤?cè)胱≌盃I業(yè)用房。
    合計。
    38116.00。
    82000。
    7893.00。
    說明：上述土地不包括道路代征地。
    三、建設周期及資金來源計劃。
    本公司將對“城南春天”項目分兩階段進行滾動式開發(fā)。第一階段開發(fā)總建面約41000平方米，其中臨南環(huán)路商業(yè)用房總建面約7600平方米，住宅總建面約33400平方米，合計需投入資金4100萬元。資金來源計劃：
    （1）公司土地投入款1096萬元（出讓土地評估價）已付；
    （3）銀行部門貸款支持第一階段項目中的工程款約2000萬元；
    （5）第一階段開發(fā)建設的同時，代理銷售公司進行強有力度的房產(chǎn)預售，將促使資金快速回籠。預計本項目第一階段將于2005年2月開工，5月開始預售，8月至少實現(xiàn)銷售收入2000萬元（第一階段全部6348萬元的30%）。至此第二階段項目開工。
    綜上所述，本項目將使資金的靈活周轉(zhuǎn)，與項目的順利開發(fā)建設環(huán)環(huán)相扣，實現(xiàn)整體良性循環(huán)。
    本項目計劃至多在二年半內(nèi)順利完成兩個階段的全部開發(fā)建設，三年半內(nèi)實現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。
    四、經(jīng)濟分析。
    本項目的成本、利潤，由住宅、商業(yè)用房、架空層（車庫、儲藏室）三部分組成，且架空層成本已攤?cè)胱≌虡I(yè)用房成本中，其銷售所得即為純利潤，具體分析如下：
    1、住宅（商品房），測算成本為人民幣953，預計盈利3165萬元。如下表：
    面積。
    （m2）。
    單位成本。
    （元/m2）。
    總成本。
    （萬元）。
    銷售均價。
    （元/m2）。
    銷售收入。
    （萬元）。
    利潤。
    （萬元）。
    70803。
    953。
    6747。
    1400。
    9912。
    3165。
    說明：具體明細見附表（1）。
    2、商業(yè)用房由臨街一至二層組成，測算成本為人民幣1187元/m2，預計盈利978萬元，如下表：
    面積。
    （m2）。
    單位成本。
    （元/m2）。
    總成本。
    （萬元）。
    銷售均價。
    （元/m2）。
    銷售收入。
    （萬元）。
    利潤。
    （萬元）。
    9659。
    1187。
    1147。
    2200。
    2125。
    978。
    說明：具體明細見附表（2）。
    3、架空層（車庫、儲藏室），因其成本已攤?cè)胱≌⑸虡I(yè)用房成本中，故其銷售收入均為利潤，即人民幣822萬元，如下表：
    項目。
    面積。
    （m2）。
    銷售價。
    （元/m2）。
    銷售收入。
    （萬元）。
    備注。
    儲藏室。
    4620。
    650。
    300。
    車庫。
    4500。
    1160。
    522。
    合計。
    9120。
    822。
    4、由上述經(jīng)濟分析得出，本項目綜合經(jīng)濟效益分析如下表：
    項目。
    面積。
    （m2）。
    總投入。
    （元/m2）。
    總收入。
    （萬元）。
    利潤。
    （萬元）。
    住宅。
    70803。
    6747。
    9912。
    3165。
    商業(yè)用房。
    9659。
    1147。
    2125。
    978。
    車庫。
    4500。
    522。
    522。
    儲藏室。
    4620。
    300。
    300。
    合計。
    89592。
    7894。
    12859。
    4965。
    附表（1）住宅成本分析。
    項目。
    數(shù)量。
    每平方米攤銷。
    （元/m2）。
    金額。
    （萬元）。
    備注。
    建筑面積。
    70803。
    土地款。
    200。
    1416.06。
    城市配套費。
    40。
    283.212。
    土地規(guī)劃設計費。
    10.24。
    72.5023。
    中心會所。
    14.92。
    105.6381。
    綠化廣場。
    22.38。
    158.4571。
    配電設施。
    8.54。
    60.4657。
    道路。
    15。
    106.2045。
    土建費、水電安裝。
    500。
    3540.15。
    開發(fā)管理費。
    41.4。
    293.1244。
    按銷售收入3%計。
    不可預見費用。
    20.7。
    146.5622。
    按銷售收入1.5%計。
    稅金。
    79.8。
    565.0079。
    按銷售收入5.7%計。
    合計。
    925.98。
    6747.385。
    附表（2）商業(yè)用房成本分析。
    項目。
    數(shù)量。
    每平方米攤銷。
    （元/m2）。
    金額。
    （萬元）。
    備注。
    建筑面積。
    9659。
    土地款。
    200。
    193.18。
    城市配套費。
    40。
    38.636。
    土地規(guī)劃設計費。
    10.24。
    9.8908。
    中心會所。
    14.92。
    14.4112。
    綠化廣場。
    22.38。
    21.6168。
    配電設施。
    8.54。
    8.2488。
    道路。
    15。
    14.4885。
    物業(yè)管理設施。
    51.76。
    49.995。
    土建費、水電安裝。
    600。
    579.54。
    開發(fā)管理費。
    66。
    63.7494。
    按銷售收入3%計。
    不可預見費用。
    33。
    31.8747。
    按銷售收入1.5%計。
    稅金。
    125.4。
    121.1239。
    按銷售收入5.7%計。
    合計。
    1187.24。
    1146.7551。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇七
    一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景。
    xx年12月3日xx新國際博覽中心，第x屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。
    “中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在xx年中國gdp增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。
    中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。
    19以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
    xx年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。
    年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比xx年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?BR>    二、xx房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫。
    1、xx省宏觀政策的指導。
    xx年6月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實際，xx省政府出臺《省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。
    2、政府出臺房改政策，取消福利分房。
    自xx年底xx政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。
    3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。
    xx是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來xx投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為xx市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
    4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
    xx年xx市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;xx年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《xx縱橫》之《xx年xx市經(jīng)濟運行特點、問題及對策》)。
    xx年xx市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：xx市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《xx年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)。
    以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
    近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠。
    5、同類物業(yè)的市場情況。
    xx花園、xx太陽城、xx苑、觀邸、xx、xx家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
    三、xx房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭。
    1、舊城改造，造成了需求量的增加。
    鑒于原xx城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，xx年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。
    2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。
    第二章項目概況。
    一、建設地址。
    xx小區(qū)二期工程——xx項目(以下簡稱“本項目”)位于xx城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設中的大學城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預計xx年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。
    二、項目規(guī)模。
    “xx小區(qū)”項目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2xx平方米。
    本項目“xx”為“xx小區(qū)”二期待建工程，目前已列入xx市xx年度房地產(chǎn)開發(fā)計劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積8xx平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米。總套數(shù)為636套，入住人口約xx人。
    三、總體規(guī)劃設計理念。
    3、在延續(xù)一期建筑風格的基礎上積極創(chuàng)新，利用科學的環(huán)境規(guī)劃方法，為xx市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。
    四、總體規(guī)劃構(gòu)思。
    本項目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點，接合本地區(qū)實際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設計。小區(qū)內(nèi)配套設計齊全，規(guī)劃建設5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。
    1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)。
    小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡。整個小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設入口廣場，其余路設次入口，小區(qū)中心設區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡。
    2、建筑單體設計。
    小區(qū)建筑單體呈南北向，以點面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區(qū)管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。
    小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。
    3、建筑環(huán)境及園林景觀設計。
    整體環(huán)境景觀設計，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。
    規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。
    設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。
    根據(jù)組團分區(qū)，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。
    保證植被的多樣性和色彩性。整個園區(qū)的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。
    小區(qū)綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。
    五、物業(yè)管理。
    優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。
    本項目聘請浙江省知名萬家物業(yè)公司進行全程物業(yè)指導，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。
    本項目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在xx二路和屈原南路上還設有兩個側(cè)門，供車輛出入。
    小區(qū)入口設保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。
    此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作;消防設施的保護;公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。
    第三章項目市場分析與整合營銷。
    一、項目市場分析。
    1、地段環(huán)境優(yōu)越。
    本項目位于xx城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設中的大學城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預計xx年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現(xiàn)本項目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。
    2、周邊生活配套完善。
    本項目周邊的生活配套包括：xx超市、金豐園超市、明珠超市;xx菜場、金豐園菜場;農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行;胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、xx市中心醫(yī)院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。
    3、園林景觀設計突出。
    本項目對xx住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等(詳見p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設計”)。
    4、教育配套優(yōu)勢顯著。
    自古以來，人們就非?？粗丨h(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對未來居住環(huán)境的關(guān)注，對未來鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。
    本項目地處大學城中心，教育配套優(yōu)勢極為顯著。隨著長江大學的成立，高級職業(yè)技術(shù)學校等20余所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的.特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。
    5、建筑施工品質(zhì)過硬。
    本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第。
    一、信譽至上的原則，對施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評。
    一期現(xiàn)房達到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。
    施工方在“xx”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風，把“xx”建造成xx市品位最高、質(zhì)量最好、設施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟效益。
    6、市場供求關(guān)系良好。
    本項目地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)項目較少。作為城南開發(fā)區(qū)、xx大學城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，大學城20余所學校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。
    7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大。
    本項目所處的城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，屬省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級臺商投資區(qū)，近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學城高?？平虄?yōu)勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在xx市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。
    恰逢現(xiàn)階段xx房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機，作為城南開發(fā)區(qū)、xx大學城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，本項目前景十分看好。
    二、一期現(xiàn)房整合營銷。
    我公司通過對一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。
    xx年3月，本項目聘請武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。
    武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司是一家從事房地產(chǎn)營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業(yè)務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發(fā)商長線合作，擁有8年的實戰(zhàn)經(jīng)驗，48個樓盤成功策劃、營銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業(yè)務能力等諸多方面的優(yōu)勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發(fā)展商譽為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的xx”。
    武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司自接手本項目后，對產(chǎn)品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規(guī)范、科學、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止xx年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。xx年元旦及春節(jié)期間，xx公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。
    事實證明，本項目聘請武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司，對產(chǎn)品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。據(jù)此進度預計，一期186套現(xiàn)房將于xx年4月實現(xiàn)100%售罄，實現(xiàn)資金全部回籠。
    三、“xx”價格定位。
    現(xiàn)階段本項目同類物業(yè)xx花園、xx太陽城、xx苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務，人們對之廣為接受并希望擁有。
    另一方面，如上所述，本項目恰逢現(xiàn)階段xx房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機。從xx年1月我公司對市場同類產(chǎn)品的價格調(diào)查(見下表)可以看出，目前市場同類產(chǎn)品銷售均價皆在1400元/m2以上。
    樓盤名稱。
    xx花園。
    xx·太陽城。
    xx苑。
    觀邸。
    起價(元/m2)。
    1380。
    1616。
    1448。
    1428。
    均價(元/m2)。
    1550。
    1750。
    1460。
    1750。
    備注。
    僅剩10余套。
    與上表所列同類產(chǎn)品相比，“xx”在園林景觀設計(詳見p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設計”)、教育配套(詳見p.7“教育配套優(yōu)勢顯著”)、產(chǎn)品品質(zhì)(詳見p.7“建筑施工品質(zhì)過硬”)等方面具有顯著優(yōu)勢。
    如園林景觀設計方面，xx·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對xx住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等。
    根據(jù)消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“xx”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。
    目前，我公司根據(jù)項目自身特點，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價格，進行綜合研究分析，將“xx”入市階段銷售均價定為1400元/m2。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。
    四、“xx”整合營銷。
    武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司在對一期現(xiàn)房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“xx”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“xx”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在一期基礎上的改進已在xx深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預訂客戶已達100人。預計開盤后，產(chǎn)品銷售將勢如破竹，實現(xiàn)更快的資金回籠，實現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。
    “xx”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設計、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標消費群(以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主)的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
    1、案名：xx小區(qū)二期·xx。
    以“xx”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受?！皒x”寓意二期產(chǎn)品不僅是對一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個xx來了春天般的新意。
    2、推廣主題：春天里的書香院落。
    “春天”點題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設計優(yōu)勢;“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢——教育配套，并深深契合。
    3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園。
    將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。
    梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設計優(yōu)勢;也是中國傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵?！懊穲@、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢，也深得目標消費群(以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主)所愛。
    4、主打廣告語：
    (1)xxxx最值得期待的生態(tài)人文住宅(開盤前)。
    (2)領(lǐng)舞城南新生活(開盤后，暫定)。
    以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。
    主打廣告語的設計表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝(報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等)中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復、強烈的刺激。
    5、賣點提煉：
    (1)金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。
    絕版地段，浸染大學城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標準景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區(qū)門口。
    黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。
    (2)優(yōu)越性價比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風暴。
    精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預先暗藏，插座接頭合理預留省錢、省時、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。
    (3)完美設計，成就大家風范。
    100畝宏大規(guī)模，1000㎡時尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場，400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。
    綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。
    (4)完善配套，實現(xiàn)愛家之人的夢想。
    xx酒店、xx公園、龍舟賽場、xx風景區(qū)等休閑場所舉步即至;xx石油學院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、xx幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰;超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。
    愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。
    (5)“xx”級物管，感受心的呵護。
    家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“xx”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項人性化家政服務。
    讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。
    第四章投資計劃及經(jīng)濟分析。
    一、前期工程情況。
    土地出讓手續(xù)全部完善;。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇八
    項目可行性研究的編制是確定建設項目之前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析的科學論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析比較以及預測建成后的社會經(jīng)濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術(shù)上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據(jù)。
    一、總論。
    1.項目建設背景。
    2.項目概況。
    (1)項目名稱：___________________________。
    (2)建設地點：___________________________。
    (3)建設單位：___________________________。
    (4)企業(yè)性質(zhì)：___________________________。
    (5)經(jīng)營范圍：___________________________。
    (6)公司類別：___________________________。
    (7)資質(zhì)等級：___________________________。
    (8)企業(yè)概況：___________________________。
    (9)工程概況：___________________________。
    (10)資金來源：__________________________。
    5.研究結(jié)論及建議。
    6.主要經(jīng)濟技術(shù)指標。
    項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表1。
    表1項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標。
    二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略。
    1.當前住宅市場現(xiàn)狀。
    2.商品房市場現(xiàn)狀與市場需求。
    3.商品房的市場需求及發(fā)展。
    4.當前住宅市場面臨的矛盾和問題。
    5.營銷戰(zhàn)略。
    三、項目選址及建設條件。
    1.項目選址。
    2.建設條件。
    2.1位置優(yōu)越。
    2.2交通方便。
    2.3建設場區(qū)“五通”條件具備。
    供水：____________________________。
    供電：____________________________。
    煤氣：____________________________。
    通訊：____________________________。
    場地：____________________________。
    2.4住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全。
    2.5土地征用情況。
    四、建設規(guī)模及功能。
    1.建筑面積的內(nèi)容。
    2.功能設施標準。
    2.1建筑使用功能。
    2.2設施標準。
    (1)住宅裝飾及設施標準。
    (2)小區(qū)配套設施。
    2.3住宅戶型規(guī)劃。
    3.工程項目一覽表。
    依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。
    表2主要工程量一覽表。
    五、建設方案。
    1.建設場地環(huán)境。
    1.1地形。
    1.2場地自然條件。
    (1)地貌：____________________。
    (2)水文地質(zhì)：________________。
    (3)地震裂度：________________。
    (4)地基土工程地質(zhì)評價：
    2.總體規(guī)劃布局。
    2.1片區(qū)規(guī)劃。
    2.2小區(qū)整體規(guī)劃設計原則。
    2.3總平面布局。
    2.4交通組織。
    2.5規(guī)劃指標。
    根據(jù)項目初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表3。
    表3項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標。
    3.建筑方案設計。
    3.1建筑方案總體構(gòu)思。
    3.2平面設計。
    (1)住宅。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表4。
    表4項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標。
    (2)公用建筑。
    3.3立面設計。
    4.結(jié)構(gòu)設計。
    4.1基礎造型及處理。
    4.2上部結(jié)構(gòu)。
    5.公用設施方案。
    5.1供水排水。
    5.2供電。
    (1)供配電系統(tǒng)。
    (2)照明及電力設備。
    5.3供氣。
    5.4中央空調(diào)。
    5.5弱電設計。
    6.消防。
    7.環(huán)境保護。
    六、項目實施進度安排。
    本項目計劃在左右的時間內(nèi)建成。建設進度計劃如下：
    ______年______月______日：項目建議書批復。
    ______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。
    ______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設計。
    ______年______月______日：綜合管網(wǎng)設計。
    ______年______月——______年______月：施工圖設計。
    ______年______月：報建、領(lǐng)取建設規(guī)劃許可證。
    ______年______月______日：工程開工。
    ______年______月：完成投資的25%，開始預售。
    ______年______月：主體工程斷水。
    ______年______月——______年______月：單體工程驗收。
    ______年______月——______年______月：分項工程驗收。
    ______年______月：正式入住。
    七、投資估算與資金籌措。
    1.投資估算。
    總投資造價見表5和附表1。
    表5項目投資估算。
    單位：萬元。
    2.資金籌措。
    詳見附表2。
    八、經(jīng)濟效益分析。
    1.住宅銷售價格。
    2.銷售進度及付款計劃。
    本項目計劃在_____年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表6。
    表6各類建筑銷售計劃表(%)。
    3.稅費率。
    本報告采用的各種稅費率見表7。
    表7稅費率表(%)。
    項目盈利能力詳見附表3~~附表7。
    表8敏感性分析表。
    5.清償能力分析。
    6.資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析。
    資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負債分析詳見附表3-9。
    7.敏感性分析。
    將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。
    8.臨界點分析。
    詳見表9。
    表9臨界點分析表。
    9.主要經(jīng)濟指標。
    項目的主要經(jīng)濟指標見表10。
    表10主要經(jīng)濟指標表。
    九、風險分析及對策。
    1.市場風險分析。
    2.經(jīng)營管理風險分析。
    3.金融財務風險分析。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇九
    發(fā)展優(yōu)勢：
    1.重量輕——塑料是較輕的材料，相對密度分布在0.90—2.2之間。很顯然，塑料能不能浮到水面上特別是發(fā)泡塑料，因內(nèi)有微孔，質(zhì)地更輕，相對密度僅為0.01.這種特性使得塑料可用于要求減輕自重的產(chǎn)品生產(chǎn)中。
    2.優(yōu)良的化學穩(wěn)定性——絕大多數(shù)的塑料對酸、堿等化學物質(zhì)都具有良好的抗腐蝕能力。特別是俗稱為塑料王的聚四氟乙烯（f4），它的化學穩(wěn)定性甚至勝過黃金，放在“王水”中煮十幾個小時也不會變質(zhì)。由于f4具有優(yōu)異的化學穩(wěn)定性，是理想的耐腐蝕材料。如f4可以作為輸送腐蝕性和粘性液體管道的材料。
    3.優(yōu)異的電絕緣性能——普通塑料都是電的不良導體，其表面電阻、體積電阻很大，用數(shù)字表示可達109一1018歐姆。擊穿電壓大，介質(zhì)損耗角正切值很小。因此，塑料在電子工業(yè)和機械工業(yè)上有著廣泛的應用。如塑料絕緣控制電纜。
    發(fā)展趨勢：塑料的發(fā)展方向可概括為兩方面。一是提高性能，即以各種方法對現(xiàn)有品種進行改性，使其綜合性能得到提高；二是發(fā)展功能，即發(fā)展具有光、電、磁等物理功能的高分子材料，使塑料能夠具有光電效應、熱電效應、壓電效應等。
    發(fā)展考驗：由于塑料的無法自然降解性，目前已經(jīng)導致許多動物的悲劇。比如動物園的猴子、鵜鶘、海豚等動物，都會誤吞游客隨手丟的1號塑料瓶，最后由于不消化而痛苦地死去；望去美麗純凈的海面上，走近了看，其實飄滿了各種各樣的無法為海洋所容納的塑料垃圾，在多只死去海鳥樣本的腸子里，發(fā)現(xiàn)了各種各樣的無法被消化的塑料。
    塑料制品市場可行性研究報告，可以向投資人全面的展示公司和項目目前狀況、未來發(fā)展?jié)摿?，我們的市場可行性研究報告具有更加關(guān)注產(chǎn)品、敢于競爭、充分市場調(diào)研，資料說明、表明行動的方針、展示優(yōu)秀團隊、良好的財務預計、出色的計劃概要等特點。
    報告目錄：
    第1章項目總論。
    1.1其他塑料制品項目概述。
    1.3其他塑料制品項目備案數(shù)據(jù)的確定。
    1.4報告結(jié)論。
    第2章其他塑料制品項目承辦單位概況。
    第3章市場需求預測及擬建規(guī)模。
    3.1市場需求預測。
    3.2其他塑料制品項目擬建規(guī)模。
    第4章原料及能源需求情況。
    4.1主要原輔助材料需求。
    4.2外協(xié)能源需求。
    項目主要原輔材料及能源需求情況一覽表。
    第5章項目建設選址。
    5.1廠址選擇要求。
    5.2其他塑料制品項目選址及用地方案。
    5.3其他塑料制品項目建設區(qū)概況。
    5.4其他塑料制品項目用地合理性分析。
    項目占地及建筑工程投資一覽表。
    5.5其他塑料制品項目選址綜合評價。
    第6章項目設計方案。
    6.1其他塑料制品項目設計原則。
    6.2工藝技術(shù)方案。
    其他塑料制品產(chǎn)品生產(chǎn)主要工藝流程示意簡圖。
    其他塑料制品主要設備配置明細表。
    6.3總圖與運輸。
    其他塑料制品總圖主要技術(shù)指標一覽表。
    6.4土建工程。
    6.5給排水。
    循環(huán)冷卻水系統(tǒng)工藝流程。
    6.6采暖通風。
    6.7電氣。
    第7章其他塑料制品環(huán)境保護。
    7.1環(huán)境保護設計依據(jù)。
    7.2其他塑料制品項目建設區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀。
    7.3環(huán)境污染源的識別。
    7.4其他塑料制品項目施工期環(huán)境影響簡要分析及治理措施。
    其他塑料制品項目施工期作業(yè)流程和污染源示意圖。
    主要設備噪聲源強一覽表。
    施工機械在不同距離處的貢獻值一覽表。
    施工機械噪聲最大影響范圍測算一覽表。
    不同施工階段施工場界噪聲限值一覽表。
    7.5其他塑料制品項目營運期環(huán)境影響分析及治理措施。
    其他塑料制品辦公及生活廢水處理流程圖。
    其他塑料制品生活及辦公廢水治理效果比較一覽表。
    其他塑料制品生活及辦公廢水治理效果一覽表。
    廢乳化液清洗液治理流程圖。
    粉塵治理模式流程圖。
    燃煤鍋爐各污染物產(chǎn)生及排放情況一覽表。
    鍋爐煙氣治理前后比較表。
    固體廢棄物產(chǎn)生及處置方式一覽表。
    7.6廠區(qū)綠化工程。
    7.7其他塑料制品清潔生產(chǎn)。
    7.8環(huán)境保護結(jié)論。
    7.9環(huán)境保護建議。
    第8章消防。
    8.1設計依據(jù)。
    8.2工程概述。
    8.3消防設計。
    8.4消防機構(gòu)及定員。
    第9章節(jié)約能源和合理利用能源。
    9.1其他塑料制品設計依據(jù)。
    9.2其他塑料制品設計原則。
    9.3節(jié)約能源和合理利用能源措施。
    9.4其他塑料制品項目能源消耗種類和數(shù)量分析。
    項目主要能源及含耗能工質(zhì)年需量測算表。
    9.5其他塑料制品項目能源消耗指標分析。
    單位能耗估算一覽表。
    9.6其他塑料制品項目用能品種選擇的可靠性分析。
    9.7其他塑料制品項目運營期主要節(jié)能措施。
    9.8預期節(jié)能效果分析及建議。
    第10章其他塑料制品項目組織管理與人力資源配置。
    10.1其他塑料制品項目建設期管理組織。
    10.2其他塑料制品項目運營期組織機構(gòu)。
    10.3勞動定員。
    其他塑料制品項目勞動定員一覽表。
    10.4員工培訓規(guī)劃建議。
    第11章項目實施進度建議。
    11.1其他塑料制品項目實施的各階段。
    11.2其他塑料制品項目實施進度表。
    第12章其他塑料制品投資估算與資金籌措。
    12.1其他塑料制品投資估算依據(jù)和說明。
    其他塑料制品固定資產(chǎn)投資估算表。
    其他塑料制品流動資金估算一覽表。
    其他塑料制品總投資構(gòu)成分析一覽表。
    12.2其他塑料制品項目籌資方案。
    其他塑料制品資金籌措與投資計劃一覽表。
    第13章其他塑料制品經(jīng)濟評價。
    13.1其他塑料制品經(jīng)濟評價的依據(jù)和范圍。
    13.2其他塑料制品基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取。
    13.3其他塑料制品費用估算與財務效益。
    產(chǎn)品銷售收入及稅金估算一覽表。
    綜合總成本費用估算一覽表。
    其他塑料制品項目綜合損益表。
    13.4其他塑料制品財務分析能力分析。
    財務現(xiàn)金流量表（全部投資）。
    財務現(xiàn)金流量表（固定投資）。
    13.5盈虧平衡分析。
    盈虧平衡分析一覽表。
    13.6敏感性分析。
    單因素敏感性分析表。
    13.7償債能力分析。
    13.8經(jīng)濟綜合評價。
    第14章其他塑料制品項目招標方案。
    14.1招標方案編制依據(jù)。
    14.2招標原則。
    14.3招標范圍。
    14.4招標組織方式。
    14.5招投標程序。
    14.6招投標費用。
    14.7招標信息發(fā)布。
    14.8其他塑料制品項目招標方案。
    第15章綜合評價及投資建議。
    15.1綜合評價。
    15.2投資建議。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇十
    項目可行性研究的編制是確定建設項目之前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析的科學論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析比較以及預測建成后的社會經(jīng)濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經(jīng)濟上的合理性，技術(shù)上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據(jù)。
    1.項目建設背景。
    2.項目概況。
    (1)項目名稱：___________________________。
    (2)建設地點：___________________________。
    (3)建設單位：___________________________。
    (4)企業(yè)性質(zhì)：___________________________。
    (5)經(jīng)營范圍：___________________________。
    (6)公司類別：___________________________。
    (7)資質(zhì)等級：___________________________。
    (8)企業(yè)概況：___________________________。
    (9)工程概況：___________________________。
    (10)資金來源：__________________________。
    5.研究結(jié)論及建議。
    6.主要經(jīng)濟技術(shù)指標。
    項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表1。
    表1項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標。
    1.當前住宅市場現(xiàn)狀。
    2.商品房市場現(xiàn)狀與市場需求。
    3.商品房的市場需求及發(fā)展。
    4.當前住宅市場面臨的矛盾和問題。
    5.營銷戰(zhàn)略。
    1.項目選址。
    2.建設條件。
    2.1位置優(yōu)越。
    2.2交通方便。
    2.3建設場區(qū)“五通”條件具備。
    供水：____________________________。
    供電：____________________________。
    煤氣：____________________________。
    通訊：____________________________。
    場地：____________________________。
    2.4住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全。
    2.5土地征用情況。
    1.建筑面積的內(nèi)容。
    2.功能設施標準。
    2.1建筑使用功能。
    2.2設施標準。
    (1)住宅裝飾及設施標準。
    (2)小區(qū)配套設施。
    2.3住宅戶型規(guī)劃。
    3.工程項目一覽表。
    依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。
    表2主要工程量一覽表。
    1.建設場地環(huán)境。
    1.1地形。
    1.2場地自然條件。
    (1)地貌：____________________。
    (2)水文地質(zhì)：________________。
    (3)地震裂度：________________。
    (4)地基土工程地質(zhì)評價：
    2.總體規(guī)劃布局。
    2.1片區(qū)規(guī)劃。
    2.2小區(qū)整體規(guī)劃設計原則。
    2.3總平面布局。
    2.4交通組織。
    2.5規(guī)劃指標。
    根據(jù)項目初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表3。
    表3項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標。
    3.建筑方案設計。
    3.1建筑方案總體構(gòu)思。
    3.2平面設計。
    (1)住宅。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表4。
    表4項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標。
    (2)公用建筑。
    3.3立面設計。
    4.結(jié)構(gòu)設計。
    4.1基礎造型及處理。
    4.2上部結(jié)構(gòu)。
    5.公用設施方案。
    5.1供水排水。
    5.2供電。
    (1)供配電系統(tǒng)。
    (2)照明及電力設備。
    5.3供氣。
    5.4中央空調(diào)。
    5.5弱電設計。
    6.消防。
    7.環(huán)境保護。
    本項目計劃在左右的時間內(nèi)建成。建設進度計劃如下：
    ______年______月______日：項目。
    建議書。
    批復。
    ______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。
    ______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設計。
    ______年______月______日：綜合管網(wǎng)設計。
    ______年______月——______年______月：施工圖設計。
    ______年______月：報建、領(lǐng)取建設規(guī)劃許可證。
    ______年______月______日：工程開工。
    ______年______月：完成投資的25%，開始預售。
    ______年______月：主體工程斷水。
    ______年______月——______年______月：單體工程驗收。
    ______年______月——______年______月：分項工程驗收。
    ______年______月：正式入住。
    1.投資估算。
    總投資造價見表5和附表1。
    表5項目投資估算。
    單位：萬元。
    2.資金籌措。
    詳見附表2。
    1.住宅銷售價格。
    2.銷售進度及付款計劃。
    本項目計劃在_____年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表6。
    表6各類建筑銷售計劃表(%)。
    3.稅費率。
    本報告采用的各種稅費率見表7。
    表7稅費率表(%)。
    項目盈利能力詳見附表3~~附表7。
    表8敏感性分析表。
    5.清償能力分析。
    6.資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析。
    資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負債分析詳見附表3-9。
    7.敏感性分析。
    將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。
    8.臨界點分析。
    詳見表9。
    表9臨界點分析表。
    9.主要經(jīng)濟指標。
    項目的主要經(jīng)濟指標見表10。
    表10主要經(jīng)濟指標表。
    1.市場風險分析。
    2.經(jīng)營管理風險分析。
    3.金融財務風險分析。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇十一
    1.項目建設背景。
    2.項目概況。
    (1)項目名稱：___________________________。
    (2)建設地點：___________________________。
    (3)建設單位：___________________________。
    (4)企業(yè)性質(zhì)：___________________________。
    (5)經(jīng)營范圍：___________________________。
    (6)公司類別：___________________________。
    (7)資質(zhì)等級：___________________________。
    (8)企業(yè)概況：___________________________。
    (9)工程概況：___________________________。
    (10)資金來源：__________________________。
    5.研究結(jié)論及建議。
    6.主要經(jīng)濟技術(shù)指標。
    項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表1。
    表1項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標。
    1.當前住宅市場現(xiàn)狀。
    2.商品房市場現(xiàn)狀與市場需求。
    3.商品房的市場需求及發(fā)展。
    4.當前住宅市場面臨的矛盾和問題。
    5.營銷戰(zhàn)略。
    1.項目選址。
    2.建設條件。
    2.1位置優(yōu)越。
    2.2交通方便。
    2.3建設場區(qū)“五通”條件具備。
    供水：____________________________。
    供電：____________________________。
    煤氣：____________________________。
    通訊：____________________________。
    場地：____________________________。
    2.4住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全。
    2.5土地征用情況。
    1.建筑面積的內(nèi)容。
    2.功能設施標準。
    2.1建筑使用功能。
    2.2設施標準。
    (1)住宅裝飾及設施標準。
    (2)小區(qū)配套設施。
    2.3住宅戶型規(guī)劃。
    3.工程項目一覽表。
    依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。
    表2主要工程量一覽表。
    1.建設場地環(huán)境。
    1.1地形。
    1.2場地自然條件。
    (1)地貌：____________________。
    (2)水文地質(zhì)：________________。
    (3)地震裂度：________________。
    (4)地基土工程地質(zhì)評價：
    2.總體規(guī)劃布局。
    2.1片區(qū)規(guī)劃。
    2.2小區(qū)整體規(guī)劃設計原則。
    2.3總平面布局。
    2.4交通組織。
    2.5規(guī)劃指標。
    根據(jù)項目初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表3。
    表3項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標。
    3.建筑方案設計。
    3.1建筑方案總體構(gòu)思。
    3.2平面設計。
    (1)住宅。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表4。
    表4項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標。
    (2)公用建筑。
    3.3立面設計。
    4.結(jié)構(gòu)設計。
    4.1基礎造型及處理。
    4.2上部結(jié)構(gòu)。
    5.公用設施方案。
    5.1供水排水。
    5.2供電。
    (1)供配電系統(tǒng)。
    (2)照明及電力設備。
    5.3供氣。
    5.4中央空調(diào)。
    5.5弱電設計。
    6.消防。
    7.環(huán)境保護。
    本項目計劃在左右的時間內(nèi)建成。建設進度計劃如下：
    ______年______月______日：項目建議書批復。
    ______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。
    ______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設計。
    ______年______月______日：綜合管網(wǎng)設計。
    ______年______月——______年______月：施工圖設計。
    ______年______月：報建、領(lǐng)取建設規(guī)劃許可證。
    ______年______月______日：工程開工。
    ______年______月：完成投資的25%，開始預售。
    ______年______月：主體工程斷水。
    ______年______月——______年______月：單體工程驗收。
    ______年______月——______年______月：分項工程驗收。
    ______年______月：正式入住。
    1.投資估算。
    總投資造價見表5和附表1。
    表5項目投資估算。
    單位：萬元。
    2.資金籌措。
    詳見附表2。
    1.住宅銷售價格。
    2.銷售進度及付款計劃。
    本項目計劃在_____年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表6。
    表6各類建筑銷售計劃表(%)。
    3.稅費率。
    本報告采用的各種稅費率見表7。
    表7稅費率表(%)。
    項目盈利能力詳見附表3~~附表7。
    表8敏感性分析表。
    5.清償能力分析。
    6.資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析。
    資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負債分析詳見附表3-9。
    7.敏感性分析。
    將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖(略)。
    8.臨界點分析。
    詳見表9。
    表9臨界點分析表。
    9.主要經(jīng)濟指標。
    項目的主要經(jīng)濟指標見表10。
    表10主要經(jīng)濟指標表。
    1.市場風險分析。
    2.經(jīng)營管理風險分析。
    3.金融財務風險分析。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇十二
    (2)《a市城市拆遷管理條例》。
    (3)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》。
    (4)《住宅設計規(guī)范》。
    (5)《住宅建筑設計標準》。
    (6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》。
    (7)《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》。
    (8)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》。
    1)地塊位置：該基地東起南至x路，西至x路、北至圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。
    2)建設規(guī)模與目標：
    土地面積：
    容積率：
    開發(fā)周期：
    土地價格：元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價)。
    建筑面積(預計)：總建筑面積：
    3)周圍環(huán)境與設施。
    (1)步行約10分鐘可至a市中心。
    (2)西側(cè)為市城市中心景點。
    (3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。
    (4)西南靠近a市小學。
    (5)北面為a市人民銀行。
    優(yōu)勢及機會。
    (1)該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
    (2)a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
    (3)東側(cè)的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。
    (4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
    (5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
    (6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
    (7)該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。
    (8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。
    (9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
    (10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。
    (11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
    (12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。
    (13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
    (14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
    (15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
    (16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
    (17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
    (18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
    (19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
    (20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
    a市位于。
    河南岸，面積。
    平方公里，人口萬。
    生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。
    投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡。
    項目所在區(qū)位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
    a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。
    1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。
    二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
    表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
    表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
    表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇十三
    一、項目背景。
    二、項目簡介。
    (一)項目名稱。
    (二)項目建設單位。
    (三)擬建地址。
    (四)建設內(nèi)容。
    (五)投資估算。
    四、項目經(jīng)濟技術(shù)指標。
    五、編制依據(jù)。
    第二章項目建設單位介紹。
    一、項目建設單位介紹。
    二、企業(yè)經(jīng)營理念。
    第三章宜賓市xx區(qū)地區(qū)房地產(chǎn)項目市場分析。
    一、政策環(huán)境分析。
    (一)國家對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策分析。
    (二)宜賓市xx區(qū)地區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)政策。
    二、經(jīng)濟環(huán)境分析。
    (一)全國經(jīng)濟環(huán)境分析。
    (二)宜賓市xx區(qū)地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境分析。
    三、我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析。
    四、**地區(qū)房地產(chǎn)目標市場分析。
    五、市場分析小結(jié)。
    第四章宜賓市xx區(qū)地區(qū)房地產(chǎn)項目定位與發(fā)展規(guī)劃。
    一、項目定位。
    (一)項目功能定位。
    (二)項目市場定位。
    二、項目發(fā)展規(guī)劃。
    一、項目選址。
    二、項目建設條件。
    第六章宜賓市xx區(qū)地區(qū)房地產(chǎn)項目工程建設方案。
    一、總體布局原則。
    二、項目主體工程。
    三、公用工程與輔助設施。
    四、總圖經(jīng)濟技術(shù)指標。
    第七章人力資源管理。
    一、組織構(gòu)架。
    二、部門職能。
    三、工作制度與人員編制。
    一、設計依據(jù)及執(zhí)行標準。
    二、建設期環(huán)境影響分析與保護措施。
    (一)建設期環(huán)境影響分析。
    (二)建設期環(huán)境保護措施。
    三、運營期環(huán)境分析。
    (一)主要污染物及污染源。
    (二)運營期環(huán)境保護措施。
    第九章消防節(jié)能。
    一、消防。
    (一)設計依據(jù)。
    (二)消防措施。
    二、勞動保護與安全衛(wèi)生。
    (一)設計依據(jù)。
    (二)勞動安全和衛(wèi)生防護措施。
    第十章宜賓市xx區(qū)地區(qū)房地產(chǎn)項目實施進度安排。
    一、項目實施進度計劃。
    二、項目實施進度表。
    一、投資估算范圍和依據(jù)。
    二、投資估算。
    三、資金籌措。
    一、基本假設基數(shù)。
    (一)評價依據(jù)。
    (二)財務評價基本數(shù)據(jù)與參數(shù)選取。
    (三)有關(guān)說明。
    二、收入與成本費用估算。
    (一)營業(yè)收入預測。
    (二)成本費用預測。
    三、盈利能力分析。
    (一)利潤分配表。
    (二)現(xiàn)金流量表。
    (三)財務評價指標。
    四、財務分析小結(jié)。
    第十四章宜賓市xx區(qū)地區(qū)房地產(chǎn)項目綜合評價結(jié)論。
    第十五章附件。
    圖表目錄部略。
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    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇十四
    2、建設單位基本情況。
    3、項目建設意義及重要性。
    4、存在問題及建議。
    二、房地產(chǎn)項目市場分析和營銷戰(zhàn)略。
    1、房地產(chǎn)市場概況。
    2、市場預測。
    3、營銷戰(zhàn)略。
    三、建設條件與場址選擇。
    1、建設條件。
    2、場址選址。
    1、建設規(guī)模。
    2、功能標準。
    1、建筑方案。
    2、平面布置方案。
    3、配套公用工程。
    六、項目實施進度安排。
    1、工程項目管理。
    2、項目實施進度。
    1、投資估算。
    2、資金籌措。
    3、投資使用計劃。
    1、生產(chǎn)成本和銷售收入估算。
    2、財務評價。
    3、不確定性分析。
    4、敏感性分析。
    九、社會效益分析。
    1、社會效益分析。
    2、項目與所在地區(qū)互適性分析。
    十、風險分析。
    1、風險類別。
    2、風險應對措施。
    1、結(jié)論。
    2、建議。
    附件：
    1、項目承辦單位營業(yè)執(zhí)照、法人證書復印件。
    2、當?shù)匾?guī)劃、國土、環(huán)保等部門關(guān)于項目的支持文件。
    3、自有資金存款證明。
    4、相關(guān)銀行貸款承諾。
    5、其他相關(guān)證明材料。
    6、項目財務分析報表。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇十五
    1.封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。
    2.摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。
    3.目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。
    4.正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內(nèi)容：
    b、市場調(diào)查和分析;。
    c、規(guī)劃設計方案;。
    d、建設方式和建設進度;。
    e、投資估算及資金籌措;。
    f、項目財務評價;。
    g、風險分析;。
    i、研究人員對項目的建議;。
    j、相應的附表。
    5.附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件(如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。
    6.附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇十六
    徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗外，大部皆為平原。丘陵海撥一般在100-200米左右，丘陵山地面積約占全市9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中賈汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰，海拔361米;另一群分布于市域東部，最高點為新沂市南郊的馬陵山，海拔122.9米。平原總地勢由西北向東南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在30-50米之間。
    徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內(nèi)河流縱橫交錯，湖沼、水庫星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運河橫貫南北，東有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。
    擁有大型水庫兩座，中型水庫5座，小型水庫84座，總庫容3.31億立方米，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設施，初步形成具有防洪、灌溉、航運、水產(chǎn)等多功能的河、湖、渠、庫相連的水網(wǎng)系統(tǒng)。
    徐州市屬暖溫帶季風氣候區(qū)，由于東西狹長，受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤季風氣候，西部為暖溫帶半濕潤氣候，受東南季風影響較大。年日照時數(shù)為2284至2495小時，日照率52%至57%，年氣溫14℃，年均無霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56%。氣候資源較為優(yōu)越，有利于農(nóng)作物生長。主要氣象災害有旱、澇、風、霜、凍、冰雹等。氣候特點是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。
    二、歷史沿革。
    徐州歷史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國，徐州稱彭城自始起。
    春秋戰(zhàn)國時，彭城屬宋，后歸楚，秦統(tǒng)一后設彭城縣。
    楚漢時，西楚霸王都彭城。西漢設彭城郡，東漢設彭城國、都彭城。
    三國時，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱徐州。
    魏晉南北朝各代曾設彭城國或徐州，都城或治所多在彭城。
    隋時設徐州，后改彭城郡，治彭城。
    唐初，徐州與彭城郡名稱多次互易，中后期徐州為節(jié)度使駐地。
    五代時各朝置有徐州，治彭城，領(lǐng)7縣。
    宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領(lǐng)變化較頻。
    明初徐州曾直隸京師，后屬南京。
    清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領(lǐng)1州7縣。
    民國初，府廢，徐州府地附郭銅山縣，后曾設徐海道，治所在銅山(徐州)。
    日偽時由銅山縣析置徐州市，曾為偽淮海省省會?？箲?zhàn)勝利后，國民政府仍置徐州市，屬江蘇省。
    中華人民共和國成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，后劃回江蘇省，并同時成立徐州專區(qū)，駐徐州市，轄11縣市。此后，徐州市和徐州專區(qū)并存，不同時期轄屬有所變化。1983年，江蘇省實行市管縣體制，撤徐州專區(qū)，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現(xiàn)轄5區(qū)6縣(市)。
    三、區(qū)劃經(jīng)濟。
    徐州市自1983年起實行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。至20xx年1月，全市五區(qū)六縣(市)，共有41個街道辦事處，114個鎮(zhèn)政府，10個政企單位。
    圖表1徐州市地區(qū)生產(chǎn)總值。
    國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，綜合實力進一步增強。初步核算，20xx年實現(xiàn)生產(chǎn)總值1428.91億元，比上年增長15.1%，增幅提高0.8個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值180.90億元，增長6.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值742.13億元，增長17.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值505.88億元，增長15.3%。人均生產(chǎn)總值16258元(按常住人口計算)，按現(xiàn)行匯率折算達2084美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增速加快，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在改造中提升，現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展明顯加速。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，調(diào)整為12.7∶51.9∶35.4，第二、三產(chǎn)業(yè)比重提高1.3個百分點。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)的比重達7.2%，比上年提高0.3個百分點。城市化進一步發(fā)展。20xx年末全市城市化水平達44.8%，比上年提高1.5個百分點。初步核算，20xx年1—11月份，實現(xiàn)生產(chǎn)總值1923.72億元，累計比上年同月增長32.73%，是近十年來的新高。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇十七
    第一節(jié)項目背景。
    第二節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟指標表。
    第三節(jié)項目進度安排。
    第五節(jié)存在問題及建議。
    一、國家及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、二、項目發(fā)起人和發(fā)起緣由。
    第二節(jié)項目發(fā)展概況。
    第三節(jié)項目建設的必要性。
    一、現(xiàn)狀與差距、二、發(fā)展趨勢、三、項目建設的必要性、四、項目建設的可行性。
    第四節(jié)投資的必要性。
    第三章老年活動中心房地產(chǎn)行業(yè)市場分析與建設規(guī)模。
    第一節(jié)市場調(diào)查。
    第二節(jié)老年活動中心房地產(chǎn)行業(yè)市場預測。
    一、國內(nèi)市場需求預測、二、產(chǎn)品出口或進口替代分析、三、價格預測。
    第三節(jié)老年活動中心房地產(chǎn)行業(yè)市場推銷戰(zhàn)略。
    一、營銷方式、二、營銷策略、三、促銷價格制度、四、產(chǎn)品銷售費用預測。
    第四節(jié)老年活動中心房地產(chǎn)項目產(chǎn)品方案和建設規(guī)模。
    一、產(chǎn)品方案、二、建設規(guī)模。
    第五節(jié)老年活動中心房地產(chǎn)項目產(chǎn)品銷售收入預測。
    第四章老年活動中心房地產(chǎn)項目建設條件與廠址選擇。
    第一節(jié)資源和原材料。
    一、資源評述、二、原材料及主要輔助材料供應、三、需要作生產(chǎn)試驗的原料。
    第二節(jié)建設地區(qū)的選擇。
    一、自然條件、二、基礎設施、三、社會經(jīng)濟條件、四、其它應考慮的因素。
    第三節(jié)廠址選擇。
    一、廠址多方案比較、二、廠址推薦方案。
    第五章老年活動中心房地產(chǎn)項目工廠技術(shù)方案。
    第一節(jié)項目組成。
    第二節(jié)生產(chǎn)技術(shù)方案。
    第三節(jié)總平面布置和運輸。
    一、總平面布置原則、二、廠內(nèi)外運輸方案、三、倉儲方案、四、占地面積及分析。
    第四節(jié)土建工程。
    第五節(jié)其他工程。
    一、給排水工程、二、動力及公用工程、三、地震設防、四、生活福利設施。
    第六章老年活動中心房地產(chǎn)行業(yè)代表企業(yè)研究。
    第一節(jié)老年活動中心房地產(chǎn)有限公司一。
    第二節(jié)老年活動中心房地產(chǎn)有限公司二。
    第三節(jié)老年活動中心房地產(chǎn)有限公司三。
    第七章老年活動中心房地產(chǎn)項目環(huán)境保護與勞動安全。
    第一節(jié)建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。
    第二節(jié)項目主要污染源和污染物。
    一、主要污染源、二、主要污染物。
    第三節(jié)項目擬采用的環(huán)境保護標準。
    第四節(jié)治理環(huán)境的方案。
    第五節(jié)環(huán)境監(jiān)測制度的.建議。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇十八
    價格有所回落，鮮菜、豬肉等肉禽制品、蛋類價格小幅下降。受換季影響，保暖內(nèi)衣等服裝價格上漲，多數(shù)消費品價格仍保持平穩(wěn)，住房貸款利率、液化石油氣等服務項目價格有所上漲。
    就業(yè)和再就業(yè)工作扎實開展。實行積極的就業(yè)政策，堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)，加快農(nóng)村勞務輸出，加大城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè)工作力度。20xx年徐州市勞動就業(yè)和社會保障凸顯四大亮點：就業(yè)總量不斷擴大，養(yǎng)老金、失業(yè)金標準提高、城鎮(zhèn)居民醫(yī)保覆蓋率達到80%以上，最低工資標準又有增長。
    擴大就業(yè)：20xx年全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)9.04萬人、下崗失業(yè)人員再就業(yè)3.58萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.01%，新增農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移9.59萬人，失業(yè)人員再就業(yè)實現(xiàn)“技能”與“崗位”的對接，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)實現(xiàn)由“體能就業(yè)”向“技能就業(yè)”的轉(zhuǎn)變。
    完善社會保障體系：在強力擴面的同時，提高養(yǎng)老金、失業(yè)金標準。
    四、固定資產(chǎn)投資。
    固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長。20xx年1-10月份，全社會固定資產(chǎn)投資完成820.47億元，比上年同期增長19.35%。規(guī)模以上完成投資655.5億元，增長31.97%，城鎮(zhèn)投資完成552.33億元，增長32.37%，房地產(chǎn)開發(fā)投資70.24億元，增長49.41%，規(guī)模以上工業(yè)投資391.92億元，增長32%。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇十九
    2、項目主辦單位簡介。
    3、主辦單位之合作意想及盡職調(diào)查結(jié)論。
    二、項目投資環(huán)境和市場研究。
    1、項目所在地概況及經(jīng)濟發(fā)展基本情況。
    2、項目所在地房地產(chǎn)發(fā)展及市場的'基本情況。
    a、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況。
    b、房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況。
    c、商品房的銷售概況。
    d、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟收益概況。
    e、項目所在地房地產(chǎn)市場的展望。
    三、項目所在地周邊高層、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況。
    1、供應情況。
    2、需求情況。
    3、物業(yè)出租情況。
    4、項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價。
    5、對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標準及營銷的建議。
    6、項目開發(fā)及技術(shù)設計方案的分析及比較。
    四、地塊及周圍環(huán)境、建筑開發(fā)條件。
    1、地理位置及道路交通。
    2、地形、地質(zhì)。
    3、附近商業(yè)及生活配套;市政基礎及公建配套設施。
    4、綜合評述。
    五、地塊撤遷安置情況。
    六、地場三通一平的安排。
    七、項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織與實施計劃。
    八、項目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計劃。
    1、基本參數(shù)。
    2、土地成本。
    3、建安工程成本。
    4、前期費用。
    5、紅線內(nèi)外工程及公建配套。
    6、不可預見費。
    7、開發(fā)期稅費。
    8、資金籌措計劃及財務費用。
    a、資金籌措。
    b、財務費用。
    (一)售樓收入的測定。
    1、住宅銷售單價的測定。
    2、商鋪銷售單價的測定。
    3、單位銷售單價的測定。
    4、建議銷售價。
    5、實際銷售總收入。
    (二)項目經(jīng)營管理費用收入與支出。
    (三)經(jīng)營稅費及所得稅的繳交。
    (四)土地增值稅。
    (五)所得稅。
    十、項目經(jīng)濟效益分析。
    十一、項目盈虧能力分析。
    1、內(nèi)部收益率(irr)。
    2、凈現(xiàn)值(npv)。
    3、凈現(xiàn)值率(npvr)。
    十二、項目的不確定性分析。
    1、項目盈虧平衡分析。
    2、項目敏感性分析。
    3、概念分析。
    十三、公司對項目控制方式及人力資源配置。
    1、項目的控制方式及組織機構(gòu)設想與建議。
    2、項目對人力資源的要求及現(xiàn)有人力資源狀況分析。
    3、公司可用于項目的人力資源。
    4、擬派人員與項目的適應性。
    5、擬新聘人員的要求。
    十五、項目綜合經(jīng)濟評價。
    十六、有關(guān)說明及建議。
    十七、項目主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)、指標綜合付表、付圖。
    1、項目綜合效益表。
    2、項目動態(tài)、綜合表。
    3、項目投資利息估算表。
    4、土地增值稅計算表。
    5、項目敏感性分析表。
    6、概率分析表。
    7、項目盈虧平衡分析曲線圖。
    8、項目敏感性分析圖。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇二十
    一、項目地塊概況。
    (一)地塊自身狀況。
    (二)地塊周邊污染狀況。
    (三)地塊周邊生活服務配套狀況。
    1、購物配套。
    2、郵政配套。
    3、金融配套。
    4、娛樂配套。
    5、餐飲配套。
    6、醫(yī)療配套。
    7、教育配套。
    8、其它。
    二、城市整體市場調(diào)查與分析。
    (一)城市宏觀環(huán)境調(diào)研結(jié)論列示。
    (二)城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢。
    1、城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。
    2、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢。
    三、區(qū)域市場調(diào)查與分析。
    (一)區(qū)域市場總體狀況調(diào)查與分析。
    (二)區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析。
    2、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析。
    四、城市類似項目調(diào)查與分析。
    五、項目swot分析。
    (一)優(yōu)勢分析(strength)。
    (二)劣勢分析(weakness)。
    (三)機會點分析(opportunity)。
    (四)威脅點分析(threats)。
    六、項目初步定位。
    (一)物業(yè)類型定位。
    定位：
    定位依據(jù)：
    (二)目標客戶定位。
    定位：
    定位依據(jù)：
    (三)價格定位。
    定位：
    定位依據(jù)：
    一、項目投資估算及財務可行性分析的`依據(jù)。
    二、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標。
    三、項目投資與成本費用估算。
    (一)開發(fā)成本估算。
    1、土地使用權(quán)出讓金。
    2、前期工程費。
    3、建安工程費。
    4、智能化設施費用。
    5、配套工程費。
    6、景觀及道路工程費。
    7、公共設施(會所)建設費。
    8、規(guī)費。
    9、建設項目收費。
    10、監(jiān)理工程費。
    11、不可預見費。
    12、開發(fā)成本。
    (二)開發(fā)費用估算。
    1、管理費用。
    2、財務費用。
    3、銷售費用。
    4、開發(fā)費用。
    (三)總成本費用匯總及分攤表。
    四、項目投資及資金籌措計劃。
    (一)項目投資及資金籌措計劃。
    (二)貸款本息償還計劃。
    五、項目銷售測算。
    1、住宅銷售單價的確定。
    2、銷售收入預測。
    六、財務分析。
    七、損益表與靜態(tài)盈利分析。
    八、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析。
    1、全部投資現(xiàn)金流量表(單位：萬元)。
    2、自有資金現(xiàn)金流量表。
    九、資金來源與運用表。
    十、項目不確定性分析。
    (一)敏感性分析。
    (二)臨界點分析。
    十一、評估結(jié)論。
    房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告篇二十一
    1.1.5研究工作概況。
    1.2編制依據(jù)與原則。
    1.2.1編制依據(jù)。
    1.2.2編制原則。
    1.3研究范圍。
    1.3.1建設內(nèi)容與規(guī)模。
    1.3.4建設總投資及資金籌措。
    1.3.5投資計劃與還款計劃。
    1.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標表。
    1.5結(jié)論及建議。
    1.5.1專家意見與結(jié)論。
    1.5.2專家建議。
    2.1.1國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。
    2.2.2試驗試制工作情況。
    2.2.3廠址初勘和初步測量工作情況。
    2.3投資的必要性。
    3.1市場調(diào)查。
    3.1.2產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查。
    3.1.3產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查。
    3.1.4替代產(chǎn)品調(diào)查。
    3.1.5產(chǎn)品價格調(diào)查。
    3.1.6國外市場調(diào)查。
    3.2市場預測。
    3.2.1國內(nèi)市場需求預測。
    3.2.2產(chǎn)品出口或進口替代分析。
    3.2.3價格預測。
    3.3市場推銷戰(zhàn)略。
    第四章產(chǎn)品方案設計與營銷戰(zhàn)略。
    4.1產(chǎn)品方案和建設規(guī)模。
    4.1.1產(chǎn)品方案。
    4.1.2建設規(guī)模。
    4.1.3產(chǎn)品銷售收入預測。
    4.2市場推銷戰(zhàn)略。
    4.2.1推銷方式。
    4.2.2推銷措施。
    4.2.3促銷價格制度。
    4.2.4產(chǎn)品銷售費用預測。
    第五章建設條件與廠址選擇。
    5.1資源和原材料。
    5.1.1資源評述。
    5.1.2原材料及主要輔助材料供應。
    5.1.3需要作生產(chǎn)試驗的原料。
    5.2建設地區(qū)的選擇。
    5.2.1自然條件。
    5.2.2基礎設施。
    5.2.3社會經(jīng)濟條件。
    5.2.4其它應考慮的因素。
    5.3廠址選擇。
    5.3.1廠址多方案比較。
    5.3.2廠址推薦方案。
    第六章房地產(chǎn)項目技術(shù)、設備與工程方案。
    6.2生產(chǎn)技術(shù)方案。
    6.2.1技術(shù)來源途徑。
    6.2.2生產(chǎn)方法。
    6.2.3技術(shù)參數(shù)和工藝流程。
    6.2.4主要工藝設備選擇。
    6.2.5主要原材料、燃料、動力消耗指標。
    6.2.6主要生產(chǎn)車間布置方案。
    6.3總平面布置和運輸。
    6.3.1總平面布置原則。
    6.3.2廠內(nèi)外運輸方案。
    6.3.3倉儲方案。
    6.3.4占地面積及分析。
    6.4土建工程。
    6.4.1主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設計。
    6.4.2特殊基礎工程的設計。
    6.4.3建筑材料。
    6.4.4土建工程造價估算。
    6.5其他工程。
    6.5.1給排水工程。
    6.5.2動力及公用工程。
    6.5.3地震設防。
    6.5.4生活福利設施。
    第七章建設用地、征地拆遷及移民安置分析。
    7.2土地利用合理性分析。
    7.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案。
    第八章資源利用與節(jié)能措施。
    8.1資源利用分析。
    8.1.1土地資源利用分析。
    8.1.2水資源利用分析。
    8.1.3電能源利用分析。
    8.2節(jié)能措施分析。
    8.2.1土地資源節(jié)約措施。
    8.2.2水資源節(jié)約措施。
    8.2.3電能源節(jié)約措施。
    9.1主要原材料供應。
    9.2燃料、加熱能源供應。
    9.3給水供電。
    9.4外部配套條件。
    10.1工程建設管理。
    第十一章環(huán)境影響評價。
    11.1建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。
    11.1.2地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象。
    11.1.3礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物。
    11.1.4自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設施。
    11.1.5現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;。
    11.1.6生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;。
    11.1.7大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況;。
    11.1.8交通運輸情況;。
    11.1.9其他社會經(jīng)濟活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。