總結(jié)是對過去時(shí)光的回顧，是對經(jīng)歷的提煉與總結(jié)。如何通過觀看電影和電視劇來提升自己的文化素養(yǎng)？以下是小編為大家精選的總結(jié)范文，希望能給大家?guī)硪恍﹩l(fā)和參考。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇一
    通過一系列的活動，讓大家更深刻地體會“感恩〞的意義，同時(shí)通過積極的方式，讓大家更樂觀地面對生活，面對人生的坎坷。當(dāng)你心存感恩，生活也將賜予你燦爛的陽光。
    11月xx日(11月的第四個星期四為感恩節(jié))。
    學(xué)校內(nèi)。
    1、利用網(wǎng)絡(luò)和圖書館收集有關(guān)感恩節(jié)的背景知識，相關(guān)故事，歌曲征集等。
    2、購置“黃絲帶〞，用于征集“感恩箴言〞。
    3、打印宣傳資料，評分表等。
    4、校園環(huán)境布置：橫幅、海報(bào)等。
    5、干部開會分工，深入到各個班級，保證活動的影響力與完整性。
    6、制定好活動方案，時(shí)間、地點(diǎn)、負(fù)責(zé)人落實(shí)到位。
    7、《感恩的心》手語版演員的到位。
    8、購置獎品。
    1、在校道上鋪設(shè)感恩臺，讓學(xué)生在黃絲帶上寫上自己的感恩話語，綁在樹上。形成一種獨(dú)特的校園文化。
    2、每位同學(xué)上臺說出自己想感謝的人，和感謝的原因及事件。與別人分享成長歷程。
    3、落實(shí)到實(shí)際，對自己想感恩的人說聲：“謝謝〞，或者以其他方式感謝他們。
    4、唱一首《感恩的心》歌曲，并且學(xué)做手語。
    我來自偶然象一顆塵土有誰看出我的脆弱
    我來自何方我情歸何處誰在下一刻呼喚我
    天地雖寬這條路卻難走我看遍這人間坎坷辛苦
    我還有多少愛我還有多少淚讓蒼天知道—我不認(rèn)輸
    感恩的心感謝有你伴我一生——讓我有勇氣做我自己
    感恩的心感謝命運(yùn)花開花落——我一樣會珍惜
    課間時(shí)候，這首歌會不斷地回響在我們的校園中，每一個同學(xué)都要會唱。同時(shí)我們利用校園在每個班級播放這首歌的手語版，讓同學(xué)們一邊唱一邊做手語，用心去感受每一段旋律，每一句歌詞。我們甚至要求同學(xué)們把這首歌教會給他們的父母親朋，教會給他們身邊的人，讓我們一起用一顆感恩的心來歌唱來生活，我們會發(fā)現(xiàn)這個世界充滿了愛與希望。
    5、寫一段祝福，將感謝銘記心中。
    寫一段祝福是要求同學(xué)們將自己想要感謝的人或事寫在我們統(tǒng)一發(fā)放的黃絲帶上。然后在感恩節(jié)的這一天將黃絲帶系在我們的校園中。當(dāng)一個孩子懷著一顆誠摯的心寫下自己的感謝之情，我想他已經(jīng)理解了我們活動的全部意義。
    之后，我們會對同學(xué)們寫的所有的感恩箴言進(jìn)行評比，從中挑選出“校園十佳感恩箴言〞，被選中的同學(xué)還可以獲得精美禮品一份。
    仿佛讓我們的心靈也接受了一次洗禮，我們希望每一個參與其中的人都能感受到生命的可貴，生活的美好，都能夠向你身邊的人真誠的微笑。在水中放進(jìn)一塊小小的明礬，就能沉淀所有的渣滓;如果在我們的心中培植一種感恩的思想，那么可以沉淀許多的急躁、不安，消融許多的不滿、不幸。感恩惜福，四個簡簡單單的字卻可以為我們帶去陽光與愛。試試吧，生活不會欺騙你!
    (1)宣傳部通過海報(bào)的形式來宣傳這次活動，并進(jìn)行問卷調(diào)查和留言，審查并挑選優(yōu)秀的設(shè)計(jì)稿，統(tǒng)計(jì)直接參加“捏出愛的形狀，喊出你的愛，水果拼盤〞的活動人數(shù)。同時(shí)可以通過在xxx上發(fā)帖或在各食堂前擺展臺來宣傳此次活動。
    (2)外聯(lián)部應(yīng)與學(xué)校食堂聯(lián)系，商量借用設(shè)備與材料事宜，確保這次活動的順利進(jìn)行。
    (3)財(cái)政部做好此次活動的財(cái)政預(yù)算，計(jì)算所要花費(fèi)材料的費(fèi)用。
    “愛的形狀〞
    (1)活動時(shí)間：感恩節(jié)當(dāng)天
    (2)活動地點(diǎn)：籃球場
    (3)活動人員：所挑選出的畫稿的優(yōu)秀設(shè)計(jì)者，本社團(tuán)的社員。
    (4)活動背景：將展臺擺成“l(fā)ove〞的形狀，在籃球場四周粘貼優(yōu)秀設(shè)計(jì)稿，在各食堂門前擺展臺進(jìn)行活動宣傳，同時(shí)播放“感恩的心〞襯托感恩節(jié)的氣氛。
    (5)活動過程：畫稿的優(yōu)秀設(shè)計(jì)者按照畫稿捏出饅頭的形狀，由本社統(tǒng)一送到食堂蒸，活動者可以將蒸好的饅頭送給老師或戀人。本社社員會將做好的饅頭送給輔導(dǎo)員。最后，評出“創(chuàng)意獎〞、“愛心獎〞、“浪漫獎〞，給與一定的獎勵。
    “愛的聲音〞“愛的顏色〞
    (1)活動時(shí)間：感恩節(jié)當(dāng)天
    (2)活動地點(diǎn)：大榕樹下
    (3)活動人員：“愛的形狀〞中的優(yōu)勝者，調(diào)查問卷中自愿參與者。
    (4)活動背景：將問卷中的留言寫在卡片上，布置在大榕樹樹枝上，將活動用桌子擺成心型環(huán)繞大榕樹旁。邀請樂隊(duì)在旁伴奏，渲染感恩氣氛。
    (5)活動過程：圍繞大榕樹進(jìn)行水果拼盤比賽，同時(shí)在大榕樹下進(jìn)行喊出你的愛活動，主要是由本社社員或留言本人對想感謝的人大聲說出自己的愛與感恩，如果想對外地的父母表達(dá)感恩的心情，活動人員的信件由本社團(tuán)免費(fèi)郵寄。
    在感恩節(jié)的隨后兩三天內(nèi)，繼續(xù)進(jìn)行說出你的愛的活動，進(jìn)行留言的回復(fù)，最后將留言卡片帶到旅游景點(diǎn)進(jìn)行感恩的許愿，做為本次活動的圓滿結(jié)束。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇二
    一、營銷概況：
    房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因?yàn)橘I房子價(jià)位高，耐用性長。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯綜復(fù)雜，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
    二、創(chuàng)意理念：
    要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：
    1、具有高度的自信野心；
    2、富于競爭，且樂此不倦；
    3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)；
    4、感性認(rèn)識和理性認(rèn)識相處融洽；
    5、注重歷史，尊重現(xiàn)實(shí)，睽重未來。
    三、構(gòu)思框架：
    1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；
    2）展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢；
    3）體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活；
    4）直切消費(fèi)群生活心態(tài)。
    四、實(shí)戰(zhàn)流程：
    1、形象定位：
    對樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排；小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等，都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭完美。
    好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。
    2、主要賣點(diǎn)：
    對樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：
    1）地理位置；2）、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu)；3）、樓盤做工用料；4）、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。
    3、繪制效果圖：
    根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高，因?yàn)闃潜P的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實(shí)范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。
    4、廣告訴求點(diǎn)：
    1）闡述樓盤的位置；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤交通條件；4）闡述樓盤人口密度情況；5）闡述樓盤的升值潛力；6）闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù)；7）闡述樓盤的背景；8）闡述樓盤的舒適溫馨；9）闡述樓盤的實(shí)用率；10）闡述樓盤的付數(shù)計(jì)劃；11）闡述樓盤的品質(zhì)；12）闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義；13）闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。
    5、廣告階段劃分：
    對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：
    第一階段（預(yù)期到首期交樓入住）：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對較大。
    第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時(shí)促進(jìn)銷售。此階段廣告費(fèi)用投入相對較少。
    第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談?wù)撛u估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。
    總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然，每個階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。
    6、廣告表現(xiàn)：
    在樓盤預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計(jì)一個別開生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。屆時(shí)，樂隊(duì)奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。。
    預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇三
    一、時(shí)間：____年9月30日上午。
    二、地點(diǎn)：____________售樓中心現(xiàn)場。
    三www．、人員：工作人員、客戶、禮儀、主持人、貴賓等。
    四、擬邀貴賓：市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人等。
    五、擬邀媒體：__電視臺、__日報(bào)、隨廣新聞臺。
    六、預(yù)定目標(biāo)：對外傳達(dá)____________開盤典禮的信息，顯示企業(yè)實(shí)力，擴(kuò)大____________的社會知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)____________的美好前景，促進(jìn)樓盤銷售，與此同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會公關(guān)，樹立__________房地產(chǎn)開發(fā)有限公司積極良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶及供應(yīng)商的關(guān)系。
    七、會場布置：
    1、主席臺區(qū)：主席臺區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊，主席臺中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯，背景墻為噴繪畫面，主題為“____________開盤慶典儀式”。
    2、簽到處：來賓簽到處設(shè)置在主席臺北側(cè)。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處指示牌。
    3、禮品發(fā)放區(qū)：屆時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。
    4、貴賓休息區(qū)：可放在____________售樓中心現(xiàn)場，設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點(diǎn)綴。
    八、開盤活動要點(diǎn)：
    1、室內(nèi)外表現(xiàn)。
    1)彩旗（彩條）。
    2)在售樓處大門外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。
    盆景花卉。
    在售樓處大廳的各個角落，分別擺設(shè)，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
    3)氣拱門、氣球。
    在工地現(xiàn)場、市區(qū)主干道布置大型氣拱門、熱氣球、道旗，借以營造項(xiàng)目熱烈的開工、開盤氣氛。
    2、現(xiàn)場表演活動內(nèi)容：
    1)軍樂隊(duì)：用于演奏振奮人心的樂曲，作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終。
    2)腰鼓隊(duì)：在現(xiàn)場安排一支由20人組成的腰鼓隊(duì)，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛。
    3)舞獅活動：在儀式過程中穿插舞獅活動表演，預(yù)示著____________美好的發(fā)展前景。
    3、開盤促銷活動配合：
    以“1000元當(dāng)10000元，不買房也可以輕松賺一把”為活動宣傳主題，吸引客戶踴躍購房，形成讓利于客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象。
    活動文案如下：
    為酬謝首批客戶，開發(fā)商特斥資80萬元，于9月30日現(xiàn)場發(fā)售購房vip卡100張，并免費(fèi)贈送抽獎卡100張。購房vip卡每張卡統(tǒng)一售價(jià)1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購房時(shí)可沖抵與vip卡同等金額的房款，購房vip卡系無記名卡，可自由轉(zhuǎn)讓。
    抽獎卡獎品設(shè)置為購房券5000元10名，購房券3000元20名、物管費(fèi)1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個，品牌電熨斗20個，中獎率100%，抽獎卡依現(xiàn)場排隊(duì)順序免費(fèi)贈送。贈完為止，以上酬賓活動由__市公證處全程公證。
    現(xiàn)場排隊(duì)?wèi)?yīng)遵守先后順序，按現(xiàn)場指定的起止點(diǎn)方向排隊(duì)，9月30日早上6：00開始接受排隊(duì)。
    本公司將于20__年9月30日上午8：00開始發(fā)送“排號出入卡”。
    獲得“排號出入卡”后，每十人一組依次進(jìn)入營銷現(xiàn)場辦理登記、交費(fèi)取卡手續(xù)。
    “購房vip卡”在購房兌換時(shí)，必須與購卡收據(jù)一并出示，方為有效。
    活動規(guī)定：參與者必須年滿18歲以上，具有完全民事行為能力，持有效身份證明的中國公民、華僑、港澳臺同胞或外國公民（每人限購、取卡一張）。
    購房vip卡售出不退，購房時(shí)沖抵購房款；不購房或超過購房時(shí)間期限此卡作廢，不予兌換。可以自由轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格自定。
    購房vip卡在購房時(shí)憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房僅限使用一張卡。
    本次活動對團(tuán)購客戶無效。
    4、籌備工作：
    1)擬定與會人員。于9月20日向與會領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出請柬。
    2)提前準(zhǔn)備好請柬，并確認(rèn)來否回執(zhí)。
    3)提前5天向__氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。
    4)落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
    5)提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
    6)做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋。
    7)提前8天辦理氣球、活動場地、氣拱門所需的審批。
    5、來賓身份識別：來賓到場后，禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)。
    6、人員安排：
    1)預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會場區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。
    2)工作人員15名；
    3)公司工作人員30名；
    九、儀式流程：
    09：00——09：30所有工作人員進(jìn)場。包括公司主要負(fù)責(zé)人及禮儀公司負(fù)責(zé)人、各類工作人員以及表演人員。
    09：30——09：50來賓陸續(xù)進(jìn)場。貴賓到現(xiàn)場簽到處簽到同時(shí)發(fā)放禮品?？蛻艨扇胧蹣乾F(xiàn)場咨詢并領(lǐng)取宣傳資料。
    09：50——10：00貴賓由禮儀小姐引入會場。
    10：00——10：08儀式開始主持人開場白介紹貴賓。
    10：08——10：13公司總經(jīng)理致歡迎詞。
    10：13——10：25舞獅表演。
    10：25——10：35政府領(lǐng)導(dǎo)致辭、公司投資方代表致辭。
    10：35——10：50主持人邀請政府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)、及建委、房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為____________開盤揭幕剪彩，吉慶禮花、禮炮同時(shí)升放，儀式達(dá)到高潮。
    10：50——11：00主持人宣布典禮結(jié)束，來賓趕往午宴現(xiàn)場。
    11：00客戶簽約，開盤銷售活動正式展開。
    十、媒體計(jì)劃：
    1、報(bào)紙廣告。
    27日、28日、30日在__市委機(jī)關(guān)報(bào)《__日報(bào)》第四版刊登整版廣告，告知____________開盤的信息。
    2、電視廣告。
    __電視臺錄制開盤錄像，制成vcd，作為開盤活動的資料。并由__電視臺制作新聞，報(bào)道整個開盤活動現(xiàn)場的情況，進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳。
    3、電臺廣告。
    在開盤前后兩個月播出____________開盤的信息。
    4、印刷品廣告。
    樓書、海報(bào)已印制完畢，采取派員發(fā)放與夾報(bào)相結(jié)合的方式。
    十一、廣告預(yù)算。
    1、《__日報(bào)》27、28、30日整版49500元。
    2、電視臺錄制開盤錄像及新聞報(bào)道1500元。
    3、電臺廣告宣傳4000元。
    4、開盤儀式場地戶外廣告管理處審批800元。
    5、禮儀公司各項(xiàng)費(fèi)用12400元。
    （含舞臺、音響、舞獅隊(duì)、腰鼓隊(duì)、軍樂隊(duì)、禮儀小姐及主持人酬金）。
    6、氣球（開盤現(xiàn)場及市區(qū)主干道）8000元。
    7、鮮花盆景租賃1500元。
    共計(jì)77700元。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇四
    1、鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響，已認(rèn)籌客戶及時(shí)的選房開盤，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購房客戶，及時(shí)回籠銷售資金是我們目前重要的工作。
    2、通過本次開盤活動盛大宣傳，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣
    認(rèn)籌時(shí)間:3月8日-5月日認(rèn)籌數(shù)量:78組
    鑫隆名居銷售大廳
    20xx年5月日上午9點(diǎn)30分
    1.邀請輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許，可開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進(jìn)行開盤盛典剪彩儀式。
    2.通過舞臺表演吸引人氣，可邀請輝縣市知名演藝樂隊(duì)進(jìn)行表演
    3.邀請輝縣市市老年軍樂隊(duì)或鼓舞隊(duì)表演來助陣。
    4.邀請已認(rèn)籌客戶現(xiàn)場參與開盤選房活動來調(diào)動潛在客戶的積極性。
    5.已定房客戶領(lǐng)取獎品提升客戶對樓盤的美譽(yù)度
    舞臺尺寸建議10米xx7大小，結(jié)構(gòu)輕鋼為主，高度30-50厘米之間，調(diào)動現(xiàn)場觀眾的互動性和參與性，舞臺背景以紅色為主，熱烈奔放，更具視覺沖擊力，地面鋪設(shè)紅色地毯，音響及話筒由演繹樂隊(duì)自備。舞臺表演以歌曲，舞蹈，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容，中間穿插項(xiàng)目的介紹，抽獎，有獎問答等環(huán)節(jié)。
    軍樂隊(duì)或鑼鼓隊(duì)布置：統(tǒng)一紅色服裝，樂器自備，位置根據(jù)現(xiàn)場安排在舞臺左右，人數(shù)最少20人以上，有專人負(fù)責(zé)，根據(jù)現(xiàn)場活動時(shí)間安排。
    1、將售樓部兩側(cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來增加喜慶和導(dǎo)視作用。
    2、售樓部后樓體以及對面樓體上置20xx5米噴繪(內(nèi)容見后)2塊，內(nèi)容以開盤文字為主。
    3、售樓部門口安置兩個金象(寓意吉祥，美好，發(fā)財(cái))，兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅(內(nèi)容見后)升空禮炮，旋風(fēng)彩帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個，在剪彩儀式進(jìn)行時(shí)從聽覺和視覺上達(dá)到更好的效果。
    4、售樓部外斜拉條幅，根據(jù)售樓部外觀的布置，在確定條幅的數(shù)量
    售樓部內(nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺上來渲染開盤氣氛，案場設(shè)置開盤流程展架，認(rèn)購須知來引導(dǎo)客戶，案場音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍，引起客戶的購買沖動。布置抽獎區(qū)，放置抽獎道具和獎品激發(fā)參與欲望。
    售樓部內(nèi)具體劃分區(qū)域：
    客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎品區(qū)
    3、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財(cái)務(wù)辦公室前區(qū)域，簽約和財(cái)務(wù)收款為一體
    4、獎品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門口處。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇五
    4、增進(jìn)項(xiàng)目圈子的凝聚力，答謝客戶支持。
    中秋月·鄰里情——xx天中豪園中秋節(jié)感恩答謝酒會。
    9月12日(周五，農(nóng)歷八月十三日)下午5：00-8：35。
    天龍酒店宴會廳(須要可容納250人就餐，配套音響、話筒設(shè)備齊全)。
    1、認(rèn)籌客戶及部分誠意度極高的未認(rèn)籌客戶。
    2、天中晚報(bào)、駐馬店日報(bào)、駐馬店房地產(chǎn)信息網(wǎng)、駐馬店電視臺等媒體記者(文字+攝影)。
    3、xx公司、國基公司、設(shè)計(jì)院及德鄰公司代表。
    1、客戶：由銷售組以電話通知的形式邀請客戶到營銷中心領(lǐng)取邀請券。
    2、媒體：由開發(fā)商以電話以及發(fā)邀請函形式邀請。
    備注：制作出邀請券放置營銷中心，共分，憑第一聯(lián)入場，第二聯(lián)抽大獎，第領(lǐng)取月餅禮品。每張邀請券限帶2人(一張最多3人參加)，總?cè)藬?shù)控制在180-230人左右。
    自助冷餐酒會+互動游戲+表演+抽獎+隱性項(xiàng)目推介。
    時(shí)間。
    節(jié)目安排。
    備注說明。
    5：00。
    客戶陸續(xù)到場并簽到。
    安排背景音樂，同時(shí)發(fā)放項(xiàng)目最新的折頁，來賓簽字將采取在簽字板簽字的形式，同時(shí)為簽字的來賓在簽字板前照相留念，既可以增加此次酒會的重要性，又可以體現(xiàn)人性的歸屬感。此簽字板在本次活動過后可裱起來放在銷售中心作為紀(jì)念，以展示項(xiàng)目的社區(qū)和諧氛圍。來賓簽字后同時(shí)將抽獎卷放進(jìn)抽獎箱。
    6：00。
    開場演員演唱《花好月圓》。
    掀起現(xiàn)場之節(jié)日氣氛。
    6：05。
    主持人致開場歡迎詞。
    6：08。
    xx公司代表及客戶代表致辭。
    邀請一位客戶代表本次酒會的來賓與開發(fā)商共同致辭，在增進(jìn)雙方共識的同時(shí)突出發(fā)展商對客戶的尊重；客戶代表及發(fā)言由發(fā)展商安排。
    6：10。
    主持人公布活動主要內(nèi)容。
    主要概述有獎互動游戲及抽獎之信息。
    6：15。
    節(jié)目表演。
    豫劇及流行曲等共2首，推高現(xiàn)場氣氛。
    6：25。
    xx公司代表講話，宣布冷餐會開始并祝酒。
    介紹片區(qū)及項(xiàng)目未來遠(yuǎn)景描述，表達(dá)對客戶支持的感謝。
    6：30。
    歌舞表演。
    音樂演奏表演、歌曲演唱等共5個表演，讓主辦方與客戶在愉快中交流及進(jìn)餐。可邀請客戶即興表演。
    6：50。
    互動游戲。
    中秋有獎猜謎。
    7：10。
    國基公司代表講話及第一輪砸獎。
    講述承建商資質(zhì)、項(xiàng)目工程質(zhì)量及工程進(jìn)度。抽獎3份，被抽中人員上臺砸獎(模仿央視砸金蛋游戲)，國基代表頒獎。
    7：25。
    互動游戲。
    中秋有獎猜謎以及項(xiàng)目知識問答。
    7：45。
    趣味表演及歌舞表演。
    各一個表演，增加現(xiàn)場歡笑聲。
    8：00。
    規(guī)劃設(shè)計(jì)院代表講話及第二輪砸獎。
    講述建筑設(shè)計(jì)理念，所能提供給居住者的優(yōu)越品質(zhì)生活。抽獎5份，規(guī)則同前次，設(shè)計(jì)院代表頒獎。
    8：15。
    獨(dú)唱。
    2首，第一首演員獨(dú)唱，第二首可邀請現(xiàn)場觀眾共同即興表演。
    8：25。
    xx公司代表介紹最新銷售政策，第三輪砸獎。
    宣布項(xiàng)目最新優(yōu)惠政策。抽獎8份，規(guī)則同前次，xx代表頒獎。
    8：35。
    共同歌唱《朋友》，活動結(jié)束，客戶領(lǐng)取禮品。
    由主持人及演員領(lǐng)歌，在歡樂中結(jié)束活動。
    備注：
    餐飲費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：建議為80元/人，總費(fèi)用預(yù)計(jì)為200×80=16000元(需要最后與酒店方面落實(shí))。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇六
    時(shí)間一溜煙兒的走了，工作已經(jīng)告一段落了，我們的工作又將迎來新的階段，又有了新的目標(biāo)，讓我們對今后的工作做個策劃吧。相信寫策劃書是一個讓許多人都頭痛的問題，以下是小編為大家整理的鄭州某房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃書，希望能夠幫助到大家。
    本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
    本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
    現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
    二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)20xx年5月底辦下。
    由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
    a、東南板塊及鄭汴路商圈。
    鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
    鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
    東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
    航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告)
    b、小戶型市場概況。
    自20xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是20xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
    燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
    (小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告)
    c、商鋪市場
    商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價(jià)值將會決定二期商鋪的價(jià)格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
    和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
    一)優(yōu)勢
    1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財(cái)富的`俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
    市場細(xì)分如下：
    a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，20xx年內(nèi)不會再置業(yè)。
    b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。
    c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
    本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。(詳見鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告)
    鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告
    調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費(fèi)者對小戶型的認(rèn)知和接受程度(本房地產(chǎn)購房消費(fèi)支撐力度)
    調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣(不同年齡層)和分塊隨機(jī)抽樣
    調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界
    調(diào)查時(shí)間：20xx.4.14
    鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
    20xx.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻。
    對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
    1、大部分員工租房住，潛在客戶存在;市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
    2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足
    3、小戶型需求彈性非常大，對價(jià)格非常敏感
    5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位
    6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍
    7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般80—150元/月
    8、作為首次購買者，最重要的還是價(jià)格
    9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
    10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售
    13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力
    14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
    15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心
    鄭汴路建材市場蘊(yùn)涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！
    2)鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
    3)正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
    4)本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利
    a、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。
    b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
    鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。
    二)劣勢
    1)、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
    目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期(通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型)，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源(總房源有限，導(dǎo)致營銷資源總量較少)，也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。
    2)本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
    3)本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。
    4)與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性。
    5)非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理。
    6)非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
    三)、機(jī)會
    1)商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
    3)鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。
    4)大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
    a)小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
    b)本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
    c)本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
    d)小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。
    e)以大賣場做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力量。
    f)鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機(jī)會。
    四)威脅
    1)行業(yè)內(nèi)的競爭
    i.周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。
    ii.鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。
    建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機(jī)。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇七
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    一、項(xiàng)目簡介：
    本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
    本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
    現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
    二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)2019年5月底辦下。
    由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
    二、市場概況及基本競爭格局：
    a、東南板塊及鄭汴路商圈。
    鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
    鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
    東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
    航海東路與107國道沿線是2019年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場。
    調(diào)研報(bào)告。
    )
    b、小戶型市場概況。
    自2019年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是2019年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
    燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
    (小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的。
    調(diào)查報(bào)告。
    )
    c、商鋪市場。
    商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價(jià)值將會決定二期商鋪的價(jià)格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
    和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
    三、項(xiàng)目swot分析。
    一)優(yōu)勢。
    1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財(cái)富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
    市場細(xì)分如下：
    a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，2019年內(nèi)不會再置業(yè)。
    b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。
    c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
    本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。(詳見鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告)。
    鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告。
    調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費(fèi)者對小戶型的認(rèn)知和接受程度(本房地產(chǎn)購房消費(fèi)支撐力度)。
    調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣(不同年齡層)和分塊隨機(jī)抽樣。
    調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界。
    調(diào)查時(shí)間：2019.4.14。
    鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
    2019.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻。
    對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
    1、大部分員工租房住，潛在客戶存在;市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高。
    2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足。
    3、小戶型需求彈性非常大，對價(jià)格非常敏感。
    5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位。
    6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍。
    7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般80—150元/月。
    8、作為首次購買者，最重要的還是價(jià)格。
    9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈。
    10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售。
    13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力。
    14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好。
    15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心。
    鄭汴路建材市場蘊(yùn)涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功!
    2)鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
    3)正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
    4)本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利。
    a、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。
    b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
    鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。
    二)劣勢。
    1)、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
    目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期(通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型)，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源(總房源有限，導(dǎo)致營銷資源總量較少)，也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。
    2)本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
    3)本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。
    4)與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性。
    5)非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理。
    6)非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
    三)、機(jī)會。
    1)商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
    3)鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。
    4)大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
    a)小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
    b)本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
    c)本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
    d)小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。
    e)以大賣場做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力量。
    f)鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資2019億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機(jī)會。
    四)威脅。
    1)行業(yè)內(nèi)的競爭。
    i.周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。
    ii.鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。
    建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機(jī)。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇八
    本次房地產(chǎn)開盤活動初定時(shí)間為12月25日。在xx項(xiàng)目的推廣，xx花園在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項(xiàng)目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)說明，項(xiàng)目的已放號客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大，預(yù)計(jì)到開盤前夕，項(xiàng)目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應(yīng)該說是比較成熟的，同時(shí)通過一段時(shí)間的推廣，項(xiàng)目也已到了必須開盤的時(shí)候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
    房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞銷售為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭取達(dá)到30~40%的成交率，同時(shí)將xx花園的市場知名度和美譽(yù)度擴(kuò)大化，為一期項(xiàng)目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
    20xx年12月25日
    xx花園項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場
    強(qiáng)調(diào)氛圍、突出品位、提升檔次、有條不紊、圓滿成功
    1)通過開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項(xiàng)目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項(xiàng)目的開盤盛典。
    2)通過在售房部現(xiàn)場的.包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來突出表現(xiàn)項(xiàng)目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感。
    3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對客戶關(guān)于選房、購房流程的講解和傳達(dá)，有條不紊地對開盤當(dāng)天的現(xiàn)場人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個項(xiàng)目現(xiàn)場感覺有次序、有、層次，整個項(xiàng)目現(xiàn)場有條不紊。
    4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交，簽定相關(guān)合約。
    1)現(xiàn)場布置
    a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
    b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場設(shè)空飄若干。
    c舞臺前設(shè)坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
    2)外圍道路布置
    a塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計(jì)，插上彩旗。
    b項(xiàng)目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
    c在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個，以達(dá)到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
    3)售樓部分區(qū)布置及其他布置
    a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域
    a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價(jià)格預(yù)算，進(jìn)行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。
    b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
    c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準(zhǔn)備。
    d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時(shí)休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。
    b其他區(qū)域
    a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時(shí)作主要的包裝區(qū)域。
    b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
    4)新客戶排號臺：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時(shí)排號之用，同時(shí)也用作臨時(shí)室外咨詢臺之用。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇九
    一、置于項(xiàng)目售樓處門口（12條）。
    1、買房看過塞納斯城再決定（兩條）。
    2、賽納斯城五一享好價(jià)每天三套特價(jià)房2500元/m2起（兩條）。
    3、熱烈祝賀賽納斯城一期一段景觀綠化全面啟動歡迎參觀?。▋蓷l）。
    4、賽納斯城——龍脈徑襲，玉帶環(huán)腰，風(fēng)水寶地，榮耀一生（兩條）。
    5、五一看房雙重好禮—免費(fèi)送景區(qū)門票+新婚選房再送2000元婚紗照基金（兩條）。
    二、置于項(xiàng)目附近主要道路跨街（7條）。
    1、買房看過塞納斯城再決定（兩條）。
    2、賽納斯城五一享好價(jià)每天三套特價(jià)房2500元/m2起（兩條）。
    3、熱烈祝賀賽納斯城一期一段景觀綠化全面啟動歡迎參觀?。▋蓷l）。
    4、賽納斯城——龍脈徑襲，玉帶環(huán)腰，風(fēng)水寶地，榮耀一生（兩條）。
    5、五一看房雙重好禮—免費(fèi)送景區(qū)門票+新婚選房再送2000元婚紗照基金（兩條）。
    7、塞納斯城尋找最美新娘活動火爆報(bào)名中······萬元鉆戒、蘋果iphone6免費(fèi)送給你！
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇十
    鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
    銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
    現(xiàn)在，一期多層尚有37準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
    二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)xx年5月底辦下。
    由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
    a、東南板塊及鄭汴路商圈。
    鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
    鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
    東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
    航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告)。
    b、小戶型市場概況。
    自xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的'市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
    c、商鋪市場。
    商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價(jià)值將會決定二期商鋪的價(jià)格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
    小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點(diǎn)對點(diǎn)派單。
    銷售現(xiàn)場：條幅+x展架。
    直效媒體：住房公積金至函（從3月24日開始投放分二到三批次投放，約一周到兩周時(shí)間）。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇十一
    第一、命名方案。
    第二、vis系統(tǒng)的建立。
    階段b：價(jià)格策略。
    第一、定價(jià)策略。
    1、定價(jià)目標(biāo)：加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。
    2、定價(jià)的衡量因素：建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤、市場價(jià)格導(dǎo)向、附近市場行情和競爭狀況等。
    3、價(jià)格策略：著重于市場導(dǎo)向。
    4、定價(jià)原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。
    5、定價(jià)方針和付款方式：付款一般以工程進(jìn)度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價(jià)等。
    第二、差價(jià)策略。
    第三、入市價(jià)格策略。
    階段c：廣告策略。
    階段d：媒介策略。
    階段e：活動策略。
    步驟2：制定市場進(jìn)入方案。
    階段a：營銷思路的體現(xiàn)。
    第一、客戶群的再清晰化。
    第二、主要賣點(diǎn)的展示。
    第一、營銷方式建議。
    第二、公關(guān)活動策劃。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇十二
    從廣義來說，房地產(chǎn)策劃分為以下三個內(nèi)容。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。
    一，項(xiàng)目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。
    二，項(xiàng)目的推廣整合策劃：包括項(xiàng)目的vi設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動的策劃方案等等。
    三，項(xiàng)目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊的編制，分階段銷售價(jià)格的確定等;項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。
    全程策劃核心流程。
    現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出“房地產(chǎn)全程策劃營銷方案”，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：
    1、項(xiàng)目投資策劃營銷;。
    2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷;。
    3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷;。
    4、項(xiàng)目形象策劃營銷;。
    6、項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營銷;。
    7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營銷;。
    8、項(xiàng)目二次策劃營銷;。
    從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話，我們認(rèn)為至少有六個方面的職能。
    醫(yī)生的職能。
    就好像醫(yī)生為了對癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過對各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。
    房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，對所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競爭狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對“建什么”?“怎么建”?“賣給誰”?等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
    法律顧問職能。
    為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問題，如項(xiàng)目對周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等)，土地代征、國際政治風(fēng)云、國家對外關(guān)系以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類似奧運(yùn)、wto、西部開發(fā)等對房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照執(zhí)行。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。
    財(cái)務(wù)專家職能。
    房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上，為開發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要保證項(xiàng)目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。
    導(dǎo)演的職能。
    房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。
    船長的職能。
    認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。
    環(huán)境問題專家。
    這里所謂的環(huán)境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問題，同時(shí)居住區(qū)的人性化，也往往是通過居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來銷售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問。
    可見，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是通才型人才，同時(shí)，一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不是一個或幾個房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問就可以完成，而十?dāng)?shù)個甚至數(shù)十個專家組成的群體才能夠完成。
    房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營銷、項(xiàng)目運(yùn)營和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)研和咨詢策劃;整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營銷、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案;房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營銷工作;房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營工作。
    3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個新職業(yè)，引起了社會各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是2月勞動和社會保障部組織專家對新申報(bào)的職業(yè)活動進(jìn)行審核，并通過社會公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見，最終評審?fù)ㄟ^的。
    房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立，不僅可以培養(yǎng)大批專業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對人才的迫切需求;而且可以擴(kuò)大社會就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并迅速成長，預(yù)計(jì)5年后，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。
    12月15日，由中國房地產(chǎn)及住宅研究會主辦、房教中國網(wǎng)承辦的“首屆中國房地產(chǎn)策劃師年會”在北京大學(xué)隆重舉行。此次大會作為中國房地產(chǎn)策劃師第一次全國性的行業(yè)聚會，是國家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來的首次年會。標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)。而中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園，充分展示中國房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采，進(jìn)一步推動中國房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展。
    地位。
    第一、房地產(chǎn)策劃在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二十一世紀(jì)是知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會所需的知識比任何時(shí)代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財(cái)富結(jié)合在一起，還會爆發(fā)出巨大的能量。
    第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從項(xiàng)目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個環(huán)節(jié)，策劃活動都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項(xiàng)目典范和營銷經(jīng)典的同時(shí)，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。
    作用。
    第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃是在對房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結(jié)出來的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。
    第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長，增強(qiáng)項(xiàng)目的競爭能力，贏得主動地位。
    第三、能探索解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場，商品房要賣得出去，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。策劃人幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
    第四、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢。要開發(fā)好一個房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。
    此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。
    前言。
    在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
    ××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
    ××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬元。
    經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
    營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財(cái)富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
    根據(jù)本項(xiàng)目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
    1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
    2.倡導(dǎo)一個財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。
    3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
    4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
    5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
    三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解。
    1.銷售(招商)目標(biāo)。
    2.銷售目標(biāo)分解。
    四、營銷階段計(jì)劃。
    根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
    為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
    (一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
    1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在205月份房交會期間開盤(或年9月)，可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié)、2008年秋季房交會、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。
    2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
    (二)價(jià)格定位及價(jià)格策略。
    1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
    2.價(jià)格定位：整個商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。
    3.價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
    六、宣傳策略及媒介組合。
    (一)宣傳策略主題。
    1.個性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
    2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
    3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
    (二)宣傳媒介組合。
    1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
    2.開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
    3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項(xiàng)目招商說明會等形式。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇十三
    各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：
    大家好！
    在《xxxx年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售top200排行榜》看到xxxx公司赫然在榜,我倍感驚喜但并不意外。當(dāng)看著自己所效勞的公司在業(yè)績上蒸蒸日上，在規(guī)模增速上持續(xù)上升，我倍感榮幸。在剛舉辦的公司年度經(jīng)營會上，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對公司的戰(zhàn)略精準(zhǔn)定位，對公司的發(fā)展明確方向，使我感觸良多。會后，我深刻的去理解公司的經(jīng)營需求，從而去調(diào)整自己的營銷思路和公司同步發(fā)展。為了貫徹集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)年度報(bào)告精神，xx公司營銷部制定了針對性的行動計(jì)劃和措施。
    公司目前正處于擴(kuò)張的快速發(fā)展期，高周轉(zhuǎn)、規(guī)?；瘧?zhàn)略的突破時(shí)期?？熹N多銷起到了決定性的作用。對于長期的'發(fā)展來說，也有助于建立一個有體系、有執(zhí)行力、為目標(biāo)負(fù)責(zé)的營銷鐵軍。
    1、合理制定計(jì)劃，嚴(yán)格計(jì)劃實(shí)施，在營銷工作的計(jì)劃的設(shè)定上，突出重點(diǎn)工作內(nèi)容，并明確工作成果的關(guān)門時(shí)間。在過程中，對于人員因素造成的計(jì)劃工作延誤，營銷部內(nèi)部建立懲罰機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行，結(jié)合月度和季度考評，直接與績效掛鉤。
    2、在每月、每周工作計(jì)劃總結(jié)時(shí)，重點(diǎn)分析和研究未完成或成果未達(dá)標(biāo)的原因，制定下一步工作的改進(jìn)措施，及時(shí)調(diào)整工作辦法，逐漸形成良性循環(huán)。
    市場的變數(shù)越來越快，也可能會越來越難，在新的競爭環(huán)境里，營銷管理和營銷人都要拼內(nèi)功。只有高效的營銷團(tuán)隊(duì)才適合公司的快速發(fā)展。
    “大營銷”，就是要求營銷線深入?yún)⑴c到“投、融、管、退”各個環(huán)節(jié)，和運(yùn)營高度協(xié)同。領(lǐng)導(dǎo)在講話中也提到，營銷在項(xiàng)目開發(fā)各個環(huán)節(jié)都要介入，并且多次重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)拿對地，定為準(zhǔn)。我覺得我們營銷不僅是要完成銷售目標(biāo)，還要能夠做到充分發(fā)揮營銷前置的作用，積極介入投資規(guī)劃、可研，提高拿地準(zhǔn)確度和定位準(zhǔn)確度。而且還要從財(cái)務(wù)角度思考，合理安排銷售計(jì)劃，保證現(xiàn)金流快速回正，持續(xù)關(guān)注流速表現(xiàn)，重點(diǎn)關(guān)注在途回款的過程。充分和運(yùn)營、項(xiàng)目部聯(lián)動，保證及時(shí)供貨，產(chǎn)銷匹配、品質(zhì)兌現(xiàn)，讓整個公司能夠保持很高的市場靈敏度，不錯過窗口期。總的來說，就是營銷條線要站在公司經(jīng)營層面上思考問題，和公司其他條線一起推動戰(zhàn)略目標(biāo)落地。就類似于一個前驅(qū)、一個后驅(qū)，“大營銷+大運(yùn)營”，就把兩驅(qū)車變成了四驅(qū)車，整個公司這輛車，引擎系統(tǒng)就上了一個檔次，戰(zhàn)略達(dá)成才能更有保證。
    調(diào)整推盤節(jié)奏，精準(zhǔn)踩上每個銷售熱點(diǎn)；對于尾盤項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的去化，通過對現(xiàn)金流的測算、流速的保障、風(fēng)險(xiǎn)評估分析，以此三點(diǎn)為原則，去整合好的資源合作，采取不同的銷售模式保障快速去化和回款。
    “想得明白、做得堅(jiān)決“，作為營銷人，對指標(biāo)、對公司經(jīng)營、公司戰(zhàn)略要想得明白，對計(jì)劃、對措施要做得堅(jiān)決。營銷是一場戰(zhàn)役，沒有硝煙，卻關(guān)乎生死，但我們不懼，營銷人是一名戰(zhàn)士，為了指標(biāo)，我們勇往直前。根扎深了，樹就會長大，溶液濃稠了，肯定就會結(jié)晶！我們將目標(biāo)堅(jiān)定，步伐鏗鏘、使命必達(dá)。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇十四
    3、促進(jìn)項(xiàng)目開盤成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
    20xx年9月份(具體時(shí)間待定)。
    凱悅城售樓中心。
    1、置業(yè)顧問電話邀約時(shí)間:20xx年9月份。
    2、電器的.購買。
    時(shí)間:20xx年8月30日。
    3、抽獎券制作到位時(shí)間:20xx年9月初。
    4、水果糕點(diǎn)現(xiàn)場布置到位時(shí)間:開盤前一天。
    邀請凱悅城開盤，購房簽約客戶，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場“砸金蛋得家電”活動，由項(xiàng)目經(jīng)理對本次活動類容進(jìn)行簡單介紹，并傳遞前期購房客戶，老帶新活動政策，本次活動抽獎由當(dāng)天購房客戶現(xiàn)場抽取，產(chǎn)生以下獎勵:一等獎:筆記本電腦(2名)二等獎:海爾冰箱(4臺)。
    100元xx90臺=9000元。
    費(fèi)用預(yù)估:33000元。
    三等獎:海爾洗衣機(jī)(6名)四等獎:微波爐(10名)。
    五等獎:榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器(90名)。
    新客戶到達(dá)售樓中心——進(jìn)入簽到區(qū)簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現(xiàn)場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始，由銷售帶客戶購房，已簽訂購房認(rèn)購的客戶——由銷售帶客戶進(jìn)行現(xiàn)場砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎券——銷售帶客戶去領(lǐng)獎去等級(需帶認(rèn)購和客戶身份證)——核對后xx——銷售讓客戶從xx離開。
    (置業(yè)顧問全程接待，并一對一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶群)。
    1、抽獎券數(shù)量:100張。
    抽獎箱:1個費(fèi)用:100元。
    2、聘請婚慶公司。
    費(fèi)用:2500元。
    3、水果糕點(diǎn)。
    費(fèi)用:1000元。
    4、預(yù)計(jì)現(xiàn)場布置費(fèi)用:費(fèi)用:500元。
    5、小禮品購置費(fèi):毛絨玩具等20xx元。
    6、不可預(yù)計(jì)支出費(fèi)用:費(fèi)用:900元。
    7、家電費(fèi)用。
    費(fèi)用:33000元。
    費(fèi)用合計(jì):40000元。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇十五
    房地產(chǎn)的常規(guī)營銷主要為廣告營銷即通過大面積的廣告推廣來發(fā)掘潛在客戶提高成交量。在目前的市場形勢下，全員營銷就是在當(dāng)前市場情況下最好的營銷手段。不但能擴(kuò)大客戶面，還能介紹人帶來一定的收益，既加強(qiáng)了介紹人的積極性，也提高了項(xiàng)目的成交量。
    全員營銷方案具體內(nèi)容如下：
    一、執(zhí)行時(shí)間：和老帶新政策一塊執(zhí)行，具體時(shí)間待定。
    二、全員營銷范圍：除代理銷售公司內(nèi)部員工外所有人。
    四、提成政策：
    經(jīng)介紹人（銷售部員工除外）介紹的客戶，介紹人的傭金標(biāo)準(zhǔn)：一套20xx元。
    五、傭金發(fā)放形式：
    1、介紹人需帶新客戶來案場，并且報(bào)出自己的姓名、聯(lián)系方式、已購房號。
    2、正確填寫全民營銷確認(rèn)單：本確認(rèn)單于新客戶與介紹人來訪當(dāng)日填寫并簽字確認(rèn)。
    3、本確認(rèn)單須在本活動時(shí)間內(nèi)填報(bào)。
    4、介紹人在其推薦的新客戶與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并按合同約定付清房款（按揭款到賬）后，即可兌現(xiàn)獎勵結(jié)算。
    5、介紹人應(yīng)在收到開發(fā)商發(fā)放獎勵通知之日起30日內(nèi)持有效證件領(lǐng)取獎勵，逾期未領(lǐng)的視為自行放棄獎勵。
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    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇十六
    為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個主要原則：
    （一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述；三是明確提出解決問題的對策。
    （二）簡潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對策，針對性強(qiáng)，具有實(shí)際cao作指導(dǎo)意義。
    （三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動，其指導(dǎo)性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價(jià)值，不易于cao作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物，管理復(fù)雜顯效低。
    （四）創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點(diǎn)子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。
    策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營銷活動的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。
    因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式，
    封面：
    策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)闋I銷策劃具有一定的時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。
    策劃書正文部分主要包括：
    （一）策劃目的。
    要對本營銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，宗旨樹立明確的觀點(diǎn)，作為執(zhí)行本策劃的動力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。
    企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
    初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn)。尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營銷計(jì)劃。
    某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應(yīng)新的形勢，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營銷方案。
    企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。
    發(fā)展商原營銷實(shí)施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃。
    房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場。
    發(fā)展商在總的營銷實(shí)施方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。
    一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項(xiàng)目的市場分析和項(xiàng)目定位，又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深入市場，針對該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場調(diào)研，從而說明某某城市廣場項(xiàng)目營銷對公司長遠(yuǎn)、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識，完成任務(wù)，這一部分使得整個方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。
    （二）、分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況。
    對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認(rèn)識。它是為制定相應(yīng)的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
    1、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析。
    房地產(chǎn)市場總體概述；
    區(qū)域競爭性樓盤分析；
    樓盤的市場性、現(xiàn)實(shí)市場及潛在市場狀況；
    市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營銷策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。
    目標(biāo)客戶群體對樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景。
    2、對樓市影響因素進(jìn)行分析。
    主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。
    （三）市場機(jī)會與問題分析。
    所謂的營銷實(shí)施方案，就是對市場機(jī)會的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場機(jī)會，就成了營銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場機(jī)會，策劃就成功了一半。
    1、針對項(xiàng)目目前營銷現(xiàn)狀進(jìn)行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。
    項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
    項(xiàng)目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購買興趣；
    樓盤價(jià)格定位不當(dāng)；
    目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢；
    促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
    廣告投入太少，難以啟動市場；
    銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒；
    售后服務(wù)缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
    2、針對項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機(jī)會，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標(biāo)市場或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場細(xì)分，對不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營銷重點(diǎn)，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機(jī)會。
    營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%，預(yù)計(jì)銷售日期為xx天。
    1、營銷宗旨。
    一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：
    以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。
    以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點(diǎn)。
    建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。
    2、競爭策略。
    通過前面房地產(chǎn)市場機(jī)會點(diǎn)與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合，達(dá)到最佳效果。
    1）項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
    2）功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場銷售提供了有力的保證。
    3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識。
    4）樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。
    5）價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個普通性原則；
    銷售當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境；
    周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況；
    樓盤自身的客觀條件；
    銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排；
    發(fā)展商的成本及營銷目標(biāo)；
    以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價(jià)格為參考，使樓盤銷售價(jià)格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤價(jià)格為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定。
    3、銷售渠道。項(xiàng)目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫剟钫摺?BR>    4、廣告宣傳計(jì)劃。
    （1）、原則。
    服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象。
    強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。
    強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。
    不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行。
    （2）、廣告目標(biāo)。
    建立并樹立項(xiàng)目品牌形象。
    明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果。
    有力促進(jìn)樓盤銷售。
    （3）、廣告方式。
    全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。
    （4）、廣告風(fēng)格。
    自始至終將樓盤推廣語、logo等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
    重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢；
    注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊(yùn)；
    強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然、以情動人為主，其它為輔。
    （5）、賣點(diǎn)整合。
    項(xiàng)目適合炒作的概念。
    樓盤所具有的各種功能，各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點(diǎn)。
    （6）實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：
    策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。
    各銷售時(shí)段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購期、公開發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。
    節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。
    把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動，接觸消費(fèi)者。
    積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時(shí)間提高樓盤知名度。
    5、具體行動方案。
    根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動方案。行動方案要細(xì)致、周密、cao作性強(qiáng)有不失靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營銷優(yōu)勢。
    房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷，都是商品經(jīng)濟(jì)活動，必須按照市場規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則實(shí)行等價(jià)交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動的主要手段。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價(jià)方法、定價(jià)比例和價(jià)格調(diào)整策略。
    1、房地產(chǎn)定價(jià)方法。
    一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個時(shí)期的或跨年度的。而消費(fèi)市場變化莫測，樓宇的定價(jià)要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測，可以說定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。市場中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價(jià)來講，主要有幾個方法：
    (1)市場比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較，對形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場價(jià)。
    (2)成本法。以開發(fā)或建造估計(jì)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。
    (3)收益法。將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。
    當(dāng)然，無論哪種定價(jià)方法，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部價(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。開發(fā)商采用低價(jià)戰(zhàn)略時(shí)，入市會比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動市場；而采用高價(jià)策略則標(biāo)榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。
    2、定價(jià)比例。
    用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價(jià)的因素之一，即朝向系數(shù)。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價(jià)高于北面。有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。
    商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三倍以上。車位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的50％。
    3、價(jià)格調(diào)整策略。
    房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略可以分為直接的價(jià)格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。
    優(yōu)惠折扣是指在限定的時(shí)間范圍內(nèi)，配合整體促銷活動計(jì)劃，通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行為進(jìn)行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會活躍銷售氣氛，進(jìn)行銷售調(diào)劑，但更多的時(shí)候是拋開價(jià)格體系的直接讓利行為。優(yōu)惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個星期內(nèi)的現(xiàn)實(shí)折扣；買房送空調(diào)、送冰箱，或者送書房、送儲藏室，購房抽獎活動等等。優(yōu)惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實(shí)感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。同時(shí)，優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶的實(shí)際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進(jìn)銷售。再者，不要與其他競爭者的優(yōu)惠折扣相類似，優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發(fā)商標(biāo)新立異提供了可能。
    目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷p委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷p房地產(chǎn)超市等。
    企業(yè)直接推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費(fèi)用（相當(dāng)于售價(jià)的1.5%~3.0%），但推銷經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段，房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗(yàn)還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來，它依然會占據(jù)重要位置。
    委托代理推銷，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)，后者是指中介代理的個人，即經(jīng)紀(jì)人。
    網(wǎng)絡(luò)營銷是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場營銷上，目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)p中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道；同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷。20xx年9月，上海“青之杰”花園推出了全國第一本電子樓書，標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營銷又增加了新的手法?，F(xiàn)在不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推廣。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，其營銷內(nèi)容詳實(shí)生動、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時(shí)還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營銷策略。
    房地產(chǎn)超市營銷是最近在浙江p上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。它的出現(xiàn)表明我國房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式，進(jìn)入一個以超市為顯著特征的商品零售時(shí)期。有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念p方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機(jī)。
    房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動。通過這些活動幫助消費(fèi)者認(rèn)識房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)與功能，激發(fā)其消費(fèi)欲望，促進(jìn)其購買行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷售的目的。房地產(chǎn)營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營業(yè)推廣。
    1p廣告。
    廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。
    房地產(chǎn)廣告的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、價(jià)格優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會聲譽(yù)等。
    根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。
    2、營業(yè)推廣。
    營業(yè)推廣是為了在一個較大的目標(biāo)市場上，刺激需求，擴(kuò)大銷售，而采取的鼓勵購買的各種措施。多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。營業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少。
    開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對開發(fā)商的認(rèn)同感。另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認(rèn)購儀式、項(xiàng)目研討會、新聞發(fā)布會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等，這些活動可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會也是開發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每次房交會上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會有一個不凡的成交量。
    3、人員促銷。
    房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握到的客戶信息，向目標(biāo)市場消費(fèi)者介紹開發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況，促成買賣成交的活動。人員促銷的優(yōu)點(diǎn)在于：目標(biāo)客戶明確，促銷力量集中，成交率高；與客戶面談，有利于聯(lián)絡(luò)與密切同客戶的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業(yè)的開發(fā)建設(shè)和營銷動向。
    當(dāng)然，人員促銷方式對促銷人員的素質(zhì)要求比較高。促銷人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識和合理的知識結(jié)構(gòu)；及時(shí)掌握正確的房地產(chǎn)市場信息；具有良好的經(jīng)營理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
    促銷人員在日常工作中，要注意對商圈內(nèi)的所有顧客的詳細(xì)資料包括地址、姓名、電話號碼等建檔，以便隨時(shí)跟蹤。
    4、公共關(guān)系。
    房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動包括：爭取對房地產(chǎn)開發(fā)商有利的宣傳報(bào)道，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。公共關(guān)系的內(nèi)容主要可以包括：
    制造噱頭和危機(jī)公關(guān)。
    人為制造新聞點(diǎn)，引得媒體爭相報(bào)道，享受無償廣告。這其中也包括危機(jī)公關(guān)。針對當(dāng)前屢屢發(fā)生的入住糾紛問題，如處理得當(dāng)，或許可在眾多消費(fèi)者與媒體的關(guān)注下，以坦誠的態(tài)度重樹項(xiàng)目良好形象，化不利為有利。
    建立與各方面的良好關(guān)系。
    開發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視消費(fèi)者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長久的穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，在市場上樹立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。商品和品牌的價(jià)值是最難以替代的，這與消費(fèi)者的認(rèn)可程度緊密相關(guān)。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)完全從消費(fèi)者的角度安排經(jīng)營策略，充分研究消費(fèi)者需求，努力加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通，注意關(guān)系營造。同時(shí)，開發(fā)商還要注意與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其它社會組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。
    四p結(jié)束語。
    綜上所述，房地產(chǎn)營銷策略大致可以分為以上幾個方面內(nèi)容。房地產(chǎn)營銷對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，由于目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷儼然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成部分，它對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。
    中國房地產(chǎn)報(bào)(李峰)房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)與其調(diào)價(jià)策略從性質(zhì)上講，并不屬于同一概念。準(zhǔn)確、合理的價(jià)格調(diào)整策略，是優(yōu)秀銷售工作的基礎(chǔ)和前提，調(diào)價(jià)策略來源于房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位，而最終服務(wù)于銷售策略。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整策略，是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定價(jià)確定的前提下，在銷售過程中，采取何種策略，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目及市場的發(fā)展情況，引導(dǎo)價(jià)格發(fā)展走勢的價(jià)格方案。在不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的各項(xiàng)素質(zhì)差異很大，加之市場狀況不同，每個房地產(chǎn)項(xiàng)目會根據(jù)自己的特點(diǎn)采取不同的價(jià)格調(diào)整策略，以引導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格的正確發(fā)展。概括來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)價(jià)策略分為以下四種：一、高開低走在房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)高，而市場狀況不好，競爭又較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目往往采取突出房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)秀品質(zhì)，高報(bào)價(jià)樹立房地產(chǎn)項(xiàng)目形象和知名度，而實(shí)際以較低成交價(jià)格爭客戶和市場份額的“高開低走”的策略。當(dāng)然，如果市場狀況好，競爭不激烈，而且項(xiàng)目自身規(guī)模又不大的情況下，項(xiàng)目完全可以采取突出房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)秀品質(zhì)，大規(guī)模營造房地產(chǎn)項(xiàng)目形象和知名度，高價(jià)報(bào)盤，高價(jià)成交，在短期內(nèi)迅速獲得市場認(rèn)同的，與前一種狀況完全相反的“高開高走”策略。
    二、低開高走在房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)較高，但初期優(yōu)勢不明顯，而市場狀況不好或市場發(fā)展趨向不明朗的情況下，為取得市場認(rèn)同，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)采取低價(jià)入市，根據(jù)銷售工作的開展，視具體情況適時(shí)調(diào)價(jià)的“低開高走”策略，根據(jù)銷售進(jìn)展的好壞，決定價(jià)格的提升。當(dāng)然，如果項(xiàng)目的確綜合素質(zhì)較低，市場認(rèn)同感差，且市場狀況不好競爭較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般只能采取低報(bào)價(jià)，低價(jià)成交，以價(jià)格取勝的“低開低走”策略。
    三、平穩(wěn)推進(jìn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目素質(zhì)一般，規(guī)模較大，各樓座素質(zhì)差距較小，而市場狀況很好的情況下，有些項(xiàng)目也采取“平穩(wěn)推進(jìn)”的策略，報(bào)價(jià)符合房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)，價(jià)格提升較為平穩(wěn)，給客戶以放心的心理滿足，最終追求較好的市場業(yè)績。
    四、波浪螺旋“平穩(wěn)推進(jìn)”的調(diào)價(jià)策略是一種較為理想的調(diào)價(jià)策略，在現(xiàn)實(shí)中很難維系。實(shí)踐證明，很多項(xiàng)目其中的各樓座素質(zhì)因?yàn)槲恢谩⒕坝^、交通等因素的影響而差ss較大，而且市場狀況的好與壞在很多的情況下也是很難判斷的。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目素質(zhì)一般，規(guī)模較大，而市場發(fā)展趨勢不很明朗的情況下，多數(shù)項(xiàng)目采取的是“波浪螺旋”的調(diào)價(jià)策略。這種調(diào)價(jià)方式是一種結(jié)合房地產(chǎn)市場周期波動而調(diào)整價(jià)格發(fā)生同步的周期性波動策略。調(diào)價(jià)周期以房地產(chǎn)市場周期、項(xiàng)目的銷售速度和最終利潤的回收作為判斷標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，可根據(jù)工程進(jìn)度及銷售情況，對提價(jià)幅度及周期進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化調(diào)整；此外，應(yīng)考慮不同樓座在銷售速度上的差異，分別調(diào)整提價(jià)幅度，避免“一刀切”的做法。并最終給整個項(xiàng)目營銷工作帶來了快速銷售速度和良好的業(yè)績。
    誠然，房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)價(jià)策略方式并不是完全孤立的，會出現(xiàn)幾種策略共用的情況。也不會在銷售工作開展之初一經(jīng)確定便一成不變，應(yīng)根據(jù)市場變化情況隨時(shí)予以調(diào)整，以爭取獲得最佳的銷售成果。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的策劃書篇十七
    :
    1、大?；蛞陨蠈W(xué)歷,市場營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等相關(guān)專業(yè)為佳。
    2、2年及以上房地產(chǎn)策劃工作經(jīng)驗(yàn),具備惠州項(xiàng)目策劃經(jīng)驗(yàn)者更佳;。
    4、具有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)溝通能力,良好的口頭和文字表達(dá)能力。
    5、高度的'工作熱情,良好的團(tuán)隊(duì)合作精神。