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    土地用途調研報告篇一
    為提高土地資源節(jié)約集約水平，提升土地資源供給能力與水平，推動經濟社會發(fā)展轉型升級，國家將閑臵土地問題解決提升到了十分重要的高度，今年國務院將安排對20xx年——20xx年土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管網上顯示的疑似閑臵土地進行督察督導。我省一直以來對閑臵土地清理十分重視，20xx年全省產業(yè)園區(qū)工作推進會對閑臵土地清理提出了要求，黃家培副省長也多次作了指示。為作好閑臵土地清理處臵準備工作，根據貴州省國土資源廳黨組安排，土地利用處組織相關事業(yè)單位在全省開展了閑臵土地調研，重點對畢節(jié)市、遵義市進行了實地調研，并組織全省對網上顯示的20xx年以來疑似閑臵土地逐宗進行了清理核實，摸清了閑臵土地的底數、分析了閑臵土地的.成因，提出了20xx年解決閑臵土地問題的建議，擬定了下一步閑臵土地清理處臵工作打算?，F將調研情況匯報如下：
    一、閑臵土地基本情況。
    經對土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管網上顯示的疑似閑臵土地逐宗清理核實，網上顯示疑似閑臵土地518宗，面積1751.9023公頃，其中真實閑臵類土地183宗，面積601.6283公頃，面積占34.34%；非真實閑臵類土地335宗，面積1150.27公頃，面積占65.66%。土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管網上顯示批而未供土地30382.53公頃。
    非真實閑臵土地各年度分布為：20xx年4宗，面積10.3724公頃；20xx年2宗，面積30.5722公頃；20xx年8宗，面積18.4411公頃；20xx年30宗，面積103.6347公頃；xx宗，面積182.4214公頃；20xx年238宗，面積804.8322公頃，主要集中在20xx年。非真實閑臵土地最多的為畢節(jié)市。
    二、真實閑臵土地形成原因。
    1、征地拆遷難。一些地方政府因急需通過土地出讓獲得出讓金用于各項事業(yè)發(fā)展，往往采取先生地出讓再進行征地拆遷，導致征地拆遷時間計入土地出讓開發(fā)時間，造成土地閑臵。而目前征地拆遷難度較大，一般有以下幾個原因：
    一是我省現行的征地補償安臵標準是按20xx年統一年產值標準計算，農民對補償標準不滿意，農民思想工作難做，阻工現象頻發(fā)；二是地方政府征地拆遷資金常不到位，安臵補償不到位，導致征地拆遷進展緩慢，未能在約定期限交地，使土地多年閑臵。
    某一商務金融用地，拆遷未完成，農民阻工而閑臵。
    某一倉儲用地，農民對補償標準不滿意，不具備開工條件。
    政府資金不到位，土地未征收完，無法按期開工。
    2、規(guī)劃調整頻繁?！笆濉逼陂g，我省實施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)發(fā)展速度快、交通條件變化大、新產業(yè)新業(yè)態(tài)層出不窮，導致各地城鎮(zhèn)規(guī)劃、產業(yè)布局不斷調整。而我省目前經濟發(fā)展尚處于以“地”謀發(fā)展階段，地方政府對土地財政依賴性強，形成極強的賣地沖動，導致一些開發(fā)條件不成熟、規(guī)劃設計不完善的土地出讓給了開發(fā)商。開發(fā)商拿地之后，由于相關規(guī)劃不健全，土地開發(fā)條件和基礎不完備，無法達到開發(fā)所需求的標準和規(guī)劃條件，開發(fā)商只能被動閑臵土地。
    土地用途調研報告篇二
    大橋鎮(zhèn)是一個傳統的農業(yè)大鎮(zhèn)，是江山西北部的“糧倉”。全鎮(zhèn)共有耕地面積16052畝，其中水田面積15213畝。全鎮(zhèn)總人口19383人，其中農業(yè)人口為16474，占84.99%；共有勞動力10314人，其中外出勞動力6087人，占59%。
    為建立現代農業(yè)經營模式，提高土地利用率、產出率和綜合效益，妥善解決保障農戶家庭土地承包經營權與規(guī)模經營之間的矛盾，大橋鎮(zhèn)黨委、政府積極引導廣大農戶推行土地承包經營權流轉。目前，已有2296戶農戶參與土地流轉，面積達到6176.9畝，其中今年新流轉土地526畝，累計流轉土地占全鎮(zhèn)水田面積的40.6%，占有土地使用權證14788畝的41.8%。參與連片流轉30畝以上的主體有41個，涉及農戶1219戶，流轉土地面積3669.9畝，連片流轉面積占總流轉面積的59.4%。農戶之間流轉面積2197.68畝，涉及農戶866戶，占流轉面積的35.6%。
    全鎮(zhèn)流轉土地6176.9畝中，流轉給專業(yè)大戶的面積為4666.9畝，流轉給農民專業(yè)合作社的面積為1330畝，流轉給工商企業(yè)經營的有0畝。從近幾年的土地流轉情況看，呈現以下幾個特點。
    占了32.5%和56.1%。
    2、以農業(yè)龍頭企業(yè)、農業(yè)各類專業(yè)合作社參與規(guī)模土地流轉比較突出。我鎮(zhèn)新生糧食專業(yè)合作社和振農植保專業(yè)合作社承包土地面積分別為2480畝和450畝。
    3、土地流轉年限多樣。以承包期1-5年及5-10年最多，分別有2925畝和2162畝，占總面積的47.4%和35%。
    4、口頭協議和書面協議并存。季節(jié)性承包不付田租，普遍用口頭協議達成；一年或一年以上的，大多有書面協議。目前，已簽訂流轉合同的面積為3716.9畝，占總面積的60.2%。
    三、初步成效。
    1、實現了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用。土地流轉促進了城鄉(xiāng)之間的資金、技術、人才、設備等生產要素的合理流動和優(yōu)化配臵，有效地解決了農村有人無地種和有地無人種的矛盾，逐漸形成了城鄉(xiāng)優(yōu)勢互補、協調發(fā)展的新格局。
    2、探索了農村經營機制改革的新途徑。土地按照市場經濟和價值規(guī)律進行優(yōu)化配臵，面向市場生產優(yōu)質、短缺、適銷農產品，提高農產品商品率，較好地解決了家庭聯產承包責任制與社會化大生產之間的矛盾，促進了農民傳統的自給自足的小農經濟意識的轉變，推動了農村社會進步。
    需求，同時增加了農民收入。
    4、促進了農業(yè)增效、農民增收。通過土地流轉，一方面農戶可就近務工或外出尋找新的掙錢門路，同時又可獲得土地租金收入。土地經營權向大戶、農業(yè)專業(yè)合作組織、農業(yè)龍頭企業(yè)集聚，建成了一批具有一定規(guī)模的農產品基地，實現了社會化大生產，提高了農業(yè)比較效益。
    5、推進了農業(yè)生產服務社會化。通過規(guī)模集中連片流轉，為機械化服務提供了更好的平臺。去年全鎮(zhèn)共完成機插面積3785畝,機耕面積13820畝,占全鎮(zhèn)耕作面積的67%。對農戶開展水稻統防統治服務，有效降低生產成本，提高防治效果。保豐、振農等5個植保合作社為739戶農戶開展統防統治，服務面積達到8540畝，占水稻種植面積的41.4%。
    6、增強了農產品的市場競爭力。實行適度規(guī)模集約經營后，業(yè)主普遍采用先進生產技術，運用機械化設備，推行企業(yè)化管理，培育產品品牌，增強了市場競爭力。江山市新生糧食專業(yè)合作社生產的無公害大米已經通過國家農業(yè)部認證。同時，大橋“壽欣”牌大米已經通過了qs認證，進入超市實行上架銷售，提高了市場競爭力。
    四、存在問題。
    包經營權流轉、規(guī)模經營的進程和流轉行為的規(guī)范化管理。
    2、流轉手續(xù)還不夠規(guī)范，矛盾時有發(fā)生。農戶間的流轉大多為口頭協議，有的即使簽訂書面合同，對流轉雙方權利義務及違約責任、承租土地附著物處理、有關賠償條款、土地被征用后的承租戶損失補償等缺乏明確具體的約定，流轉雙方權益得不到有效保障。一些委托村集體經濟組織統一流轉的，農戶的委托手續(xù)也不夠規(guī)范。
    3、土地流轉信息不夠對稱。由于土地供需信息網絡尚未形成，供需雙方的信息不能得到有效溝通，使流轉受阻。而農民往往處于信息不對稱的劣勢，從而對市場行情不能充分把握，導致流轉價格不能真實反映土地的價值，造成土地流轉市場的價格混亂。
    4、承包農戶非理性惜土情節(jié)加重。一方面，隨著糧食定購任務、村提留、農業(yè)稅的取消，農民種田已無任何負擔，效益明顯提高，使農戶不肯輕易放棄土地承包經營權。另一方面，隨著經濟社會發(fā)展，農田征用增加，被征農田得到各種補償，農戶可獲得現實利益。有的農田處于交通線或開發(fā)區(qū)沿邊，雖然現在還未征，但部分農民認為這些農田遲早會被征用，有現實利益可得，因而，原承包戶一方面不愿流轉給大戶，另一方面一些農戶對流轉費期望值過高，超過了受讓方的承受能力，使流轉雙方難以達成。
    行推行土地流轉，有的還以流轉管理服務費的名義變相截留流轉收益，侵害了當事人的承包權益，扭曲正常的土地承包經營權流轉關系。
    五、幾點對策。
    1、注重引導，強化服務。要積極引導，熱情服務，多做工作，落實好配套的優(yōu)惠政策，鼓勵農民離地經營創(chuàng)業(yè)。積極開展技能培訓，擴大有組織勞務輸出。大力發(fā)展農村二、三產業(yè)，增加就業(yè)崗位，為土地流轉創(chuàng)造條件。及時化解土地流轉中的矛盾和糾紛。完善鎮(zhèn)土地流轉服務中心建設，依法管理農村耕地、林地承包經營權流轉工作的指導、協調、監(jiān)督和管理。
    2、加強考核，有序推進。把土地流轉工作列入村級考核，進一步完善土地流轉考核責任制，并對土地流轉工作先進單位進行表彰獎勵。
    土地用途調研報告篇三
    xxx為魯北農業(yè)大鎮(zhèn)，傳統的農業(yè)生產運營模式在農業(yè)生產中占主導地位。農村土地家庭承包經營為當前農戶主要的土地經營管理機制，農村的經濟發(fā)展不斷推進合村并居和城鄉(xiāng)一體化進程。當前，我國農村農業(yè)生產已進入結構調整新階段，以家庭為單位的經營載體受小規(guī)模生產以大鎮(zhèn)場需求為導向的影響尤為突出。農村土地承包經營權流轉是社會生產力發(fā)展到一定階段的必然要求，實踐證明，不斷深化科學發(fā)展觀，全力開展土地流轉工作，是有效解放農村剩余勞動力，更好地為建設社會主義新農村服務的有利手段。積極探索土地使用權流轉是尊重鎮(zhèn)場規(guī)律，按照效益優(yōu)先原則，在穩(wěn)定家庭承包經營制度基礎上，不斷創(chuàng)新土地經營管理機制，也是農業(yè)發(fā)展的客觀要求。
    通過深入細致的對我鎮(zhèn)的土地流轉工作的調研，發(fā)現在土地流轉方面還存在一些實際性問題，現將情況報告如下：
    畝，農業(yè)人口人均耕地1.59畝。全鎮(zhèn)66個行政村都開展完善了二輪農村土地承包工作，我鎮(zhèn)自20xx年至今簽訂家庭承包經營合同13592份。近年來，我鎮(zhèn)進一步促進產業(yè)結構調整，圍繞支柱產業(yè)推進農村土地承包經營權流轉，目前，全鎮(zhèn)共流轉土地面積6117畝，主要是以轉包和轉讓兩種方式進行流轉，其中以轉包方式進行流轉的土地面積為4517畝，以轉讓方式進行流轉的土地面積為700畝，以出租方式進行流轉的土地面積為300畝，流轉面積占耕地總面積的8%，涉及農戶1087戶。
    目前，xxx農村土地流轉的特點主要有一下幾個方面。
    1、流轉形式多樣。具體有轉包、租賃、轉讓等流轉形式。
    2、經營范圍多樣。土地流轉經營范圍已從二輪承包之初以種植糧油為主，逐步擴大到水產養(yǎng)殖、花卉苗木、畜禽養(yǎng)殖、現代農業(yè)（包含休閑觀光農業(yè)）示范區(qū)等等。
    3、承包經營主體多樣。有農業(yè)龍頭企業(yè)、工商企業(yè)主及種糧承包大戶等。
    4、土地流轉率有增長趨勢。近年來，我鎮(zhèn)農村土地流轉市場活躍度不斷加強,大部分的農村土地依然處于靜止的無流動狀態(tài)。
    5、流轉效益明顯提升。通過土地使用權的流轉，全鎮(zhèn)。
    實現了土地利用的合理配臵，不僅涌現了大量的農業(yè)種養(yǎng)大戶，增強了我鎮(zhèn)農業(yè)經營主體的市場競爭力，而且使全鎮(zhèn)的土地集約化經營和農業(yè)的規(guī)?；l(fā)展水平有了顯著的提高，農業(yè)產業(yè)結構日趨優(yōu)化。同時，土地的流轉使大量的農村勞動力從農業(yè)生產中轉移出來，及時地補充了全縣工業(yè)及三產對勞動力的需求，農村現代化的進程明顯加快。
    6、遵循“依法、自愿、有償”的原則，流轉雙方實現“雙贏”。絕大部分農民反映在土地流轉過程中，遵循了“依法、自愿、有償”的原則，政府行政干預的影響較小，實現了流入流出“雙贏”的結果，農民基本滿意。
    1、新建落成農民服務大廳，開設土地流轉服務窗口，對流轉雙方提供統一合。
    同范本，組織供需雙方談判，指導簽訂流轉合同等工作，為供需雙方搭建流轉橋梁；
    4、對發(fā)生土地流轉以后進行設施農業(yè)建設的，優(yōu)先享受各項設施農業(yè)扶持政策；
    （一）土地流轉行為不規(guī)范。農戶之間的土地流轉，多通過私下口頭協議，將土地流轉給鄰居或親屬，沒有簽訂合同，導致承包費兌現難而引發(fā)糾紛,難以解決。目前我鎮(zhèn)存在著這種農戶間口頭約定流轉土地的現象。
    （二）對土地流轉各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難，在外出務工、經商的農民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉出去。
    （三）耕地規(guī)模經營面積小，農業(yè)資源配臵效率不高。由于責任制初期，大多數地方承包土地是按照高、中、低產田分類平均發(fā)包給農戶的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結構調整，也影響了規(guī)模經營農戶的收入。
    （四）對土地流轉的認識程度不高。部分村干部甚至個別機關干部對農村土地流轉工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉是農戶自己的事，應由農戶和業(yè)主自由協商，對之采取聽之任之的態(tài)度，疏于管理。
    （五）部分流轉土地難以恢復。土地流轉后,部分土地。
    用于基礎設施建設用地,如修建的圈舍、倉庫、路及房屋等永久性公益設施難以恢復。
    （一）提高認識，加大宣傳。土地流轉是農村產業(yè)結構調整的重要內容，是實現規(guī)模農業(yè)、效益農業(yè)、推動農業(yè)產業(yè)化經營的前提和基礎。建立正常的農村土地次序不僅有利于農村社會的穩(wěn)定，而且影響到農業(yè)產業(yè)化進程，要大力宣傳《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》以及中共中央《關于做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》精神以及相關的政策、法規(guī)，教育廣大農民和基層干部知法、懂法、用法。
    （二）強化土地流轉隊伍建設。由于開展土地流轉工作的工作人員，對土地流轉認識程度不一，對各方面政策了解還不夠透徹，也會導致土地流轉工作進行困難，所以建議對涉及土地流轉的工作人員進行專門培訓，增強熟練業(yè)務知識，使土地流轉工作能夠順利進行。
    （三）要認真解決土地糾紛。土地糾紛是農民土地流轉后的遺留問題，如果解決不到位，勢必影響農民的積極性，從而影響整個土地流轉工作。如何規(guī)范土地流轉手續(xù)，規(guī)范土地流轉過程為當前的主要任務。
    減少和避免土地流轉糾紛，造成不必要的社會資源浪費。
    （五）建立建全“失地農民”的培訓機制，提高“失地農民”的技術水平和生存本領。從調研中可以看出，許多失地農民外出務工仍然是停留在原始的出賣勞動力的水平上，因此提高他們的勞動技能迫在眉睫，政府要加強對這部分人員勞動技能培訓工作，讓他們真正從農民中分離出來，從事第二或第三產業(yè)，讓他們“失地”后能走出去、站得穩(wěn)、能增收，能致富。這對促進二、三產業(yè)的快速發(fā)展都具有較大的現實意義。
    （六）加強流轉土地流向的引導管理。從調研可以發(fā)現，大部分流轉土地的開發(fā)利用具有隨意性、開放性、孤立性特點。如何有效聯系流轉土地業(yè)主，從而正確引導、規(guī)范流轉土地的開發(fā)建設是一項重要問題。我建議，全鎮(zhèn)要統籌安排，充分發(fā)揮政府的導向作用，不斷加強土地業(yè)主的信息溝通，不斷引領全鎮(zhèn)群眾向生產資料集約化、科學化、規(guī)?；斑M，不斷調整農業(yè)產業(yè)結構向規(guī)模農業(yè)、特色農業(yè)、現在科學技術集中農業(yè)轉變，最終實現“以地養(yǎng)民、以地富民”的長遠可持續(xù)發(fā)展目標。
    用權的流轉，保障農村土地資源的合理利用，規(guī)范農村土地利益關系。20xx年我鎮(zhèn)新建落成了農民服務大廳，專門開設農村土地流轉服務窗口，無償為當地農村的土地流轉提供政策指導、業(yè)務咨詢、協調服務和監(jiān)督管理，以進一步完善全鎮(zhèn)農村土地流轉市場，努力實現農村土地流轉市場化。我相信，在新農村建設的大好形勢下，隨著各項生產結構的不斷調整，人民群眾的生活水平將會得到更大的提高。
    《關于農村集體土地流轉問題的法律思考》。
    學生姓名：指導老師：周勇。
    近年來隨著我國改革開放的不斷深化和市場經濟的日趨完善，農業(yè)、農民、農村問題十分突出的擺在了社會發(fā)展的前沿，“三農”問題已經不僅是一個經濟問題，更是一個重大的政治和社會問題。黨的十六屆五中全會提出，要按照“生產發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的要求，建設社會主義新農村，這是黨中央統攬全局、著眼長遠、與時俱進作出的重大決策，是一項惠及億萬農民、關系國家長治久安的戰(zhàn)略舉措，也是我國在當前社會主義現代化建設的關鍵時期必須擔負和完成的一項重要使命。
    土地流轉工作是一項巨大的工程，工作政策性強、影響面廣，既關系到農村經濟的健康持續(xù)發(fā)展，又關系到農民的切身利益和農村社會穩(wěn)定，最終也影響到我國的新農村建設的整體進程。在現行土地制度下，土地承載著農民經濟收入、滿足就業(yè)、家庭養(yǎng)老、社會保障等多種功能，是農民賴以生存的基礎。
    新農村、農業(yè)產業(yè)結構高速、農業(yè)現代化根本目標就是農村經濟的發(fā)展和農民的增收致富，農村經濟發(fā)展決定性因素就是農村土地問題，解決農村土地流轉中的問題，加快農村土地的流轉，有利于解決農村人地矛盾和耕地拋荒問題,有效改善土地資源配置效率,激活農業(yè)剩余勞動力的轉移,保持農村土地承包關系的長期穩(wěn)定；有利于提高土地利用率,促進農業(yè)生產結構調整和穩(wěn)定農業(yè)生產；有利于進一步推進農業(yè)產業(yè)化經營,為農業(yè)規(guī)?；?、集約化、高效化經營提供廣闊空間，加快農業(yè)發(fā)展,并促進農民增收。
    1、農業(yè)生產性用地補償標準過低。
    償標準應當為每畝10萬元至15萬元，并主張園地和耕地應當同價補償。
    2、按農戶家庭現有生產性用地數量為基數計價的土地補償方式不合理調研發(fā)現，當地農村從1981年左右實施家庭聯產承包責任制時進行分地至今，再沒有進行過第二次分地，而1981年至今新出生的人口已有兩代人，他們名下沒有任何承包地。以d村為例，1990年至今新增人口已達1200人。也就是說，當地農村是三代人共用一代人的承包地作為生活之資。需要指出的是，本地農村耕地數量是農業(yè)生產性用地中數量最少的，人均僅1畝左右，而具有幾乎同樣生產性功能的園地數量則是耕地數量的2倍以上，但園地的補償標準僅為耕地的23.29％。調研發(fā)現，與內地農村相比，當地農民家庭平均人口數量較大，往往是三代人生活在一起，這從側面反映了當地土地資源有限的現實狀況。此外，當地農民群眾出外打工的人數很少，絕大部分農民長年在本村進行農業(yè)生產。不僅如此，本地農村每年農忙時還從內地省區(qū)吸引5萬名左右的農村青壯年勞動力來做短工，短工的日平均工資達到每天60元以上。因此，本地的農業(yè)生產性用地盡管數量有限，但年平均使用率和年平均效益水平很高，否則無法實現三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。據調研統計，本地1981年以后出生的農戶子女的平均學歷為初中，有限的受教育文化水平和非農業(yè)工作技能水平對其實現非農產業(yè)再就業(yè)造成現實困難?；谝陨峡紤]，大多數農民群眾和不少村組干部提出應當按照現有人頭數量進行征地補償。
    3、征地補償政策執(zhí)行不公平。
    計算結果分析《國土資源部關于印發(fā)〈關于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》（國土資發(fā)［20xx］238號）文件指出：“確定土地補償費和安置補助費的統一年產值倍數，應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則”。前文對a市現行農業(yè)生產性用地補償標準的驗證性分析表明，現行標準不能滿足國家征地補償政策要求的保證被征地農民原有生活水平不降低的原則，必須進行改革。而科學測算新的農業(yè)生產性用地的補償標準，則要以保證被征地農民原有生活水平不降低為基本原則，同時要考慮保障被征地農民群眾的長遠生計的問題。
    當前土地流轉中，主觀上是思想認識方面的問題，客觀上流轉制度、機制和市場不完善、農民的得益無法得到最大程度上的保障，解決此問題，認為應從服務引導入手，進一步完善服務體系，健全農民保障機制，探索創(chuàng)新土地流轉模式。完善土地流轉工作不容忽視，以下建議供參考：
    要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關農村土地承包經營權流轉的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農民了解農村土地流轉政策，消除農民的懼變心理，增強農民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規(guī)范土地流轉，可以有效地解決農村人口變化引發(fā)的土地調整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農村土地關系的穩(wěn)定由政策、法律強制逐步過渡為農民的習慣。同時，又要充分認識到規(guī)范土地流轉是—個經常性工作，把規(guī)范土地流轉工作納入經?；?、規(guī)范化軌道。
    鄉(xiāng)村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉變，認真搞好謀劃。
    （二）規(guī)范建制抓流轉。引導簽訂規(guī)范的土地流轉合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉的農戶，在土地所有權性質不變的前提下都要依法引導簽訂規(guī)范的土地流轉書面合同，建檔保管，以解決農戶土地流轉的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉關系，促進有序流轉。
    服務多樣的要求加快農村城市化建設進程，為農村勞動力轉移提供更大就業(yè)空間。
    首先，規(guī)范土地流轉基本操作規(guī)程，實行程序化操作。在鄉(xiāng)農業(yè)綜合服務站的指導下，受理農民委托土地流轉申請書，發(fā)布土地流轉信息，召集農戶自主流轉見面，對達成協議的農民，指導和幫助按要求簽訂合同。
    其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權的租金多是流轉雙方自由協商或基層組織協調確定，缺乏科學評估依據。建議建立農用土地評估機構，以土地流轉前的評估作為確定租金的依據；土地流轉后的評估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。
    再次，建立土地流轉合同管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉合同，明確流轉的形式、數量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉合同的審查、監(jiān)督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。
    四、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉提供堅強的政策支持和法律保障。
    （一）制定鼓勵土地流轉的相關優(yōu)惠政策。
    在優(yōu)惠的對象上實行雙向優(yōu)惠，既鼓勵土地轉出方，又鼓勵土地轉入方；在優(yōu)惠的內容上實行綜合優(yōu)惠，不光在經濟上優(yōu)惠，在流轉方享受集體公益事業(yè)服務方面都給予適當照顧；在優(yōu)惠的手段上實行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持：在優(yōu)惠的取向上實行重點優(yōu)惠。即對“四荒”開發(fā)性經營項目、具有技術推廣價值和市場發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項目以及實行集約化、規(guī)模化經營的項目進行重點扶持。
    （二）深化農村社會管理體制配套改革。
    大力培育農村勞動力市場，加快農村勞動力轉移，為農村土地流轉創(chuàng)造條件。加大農村戶籍制度改革力度，改變農民的“戀土”觀念、為農民“退一進二闖三”創(chuàng)造條件，減少農民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農村特點的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，消除農民離土的后顧之憂。
    （三）完善法律。
    通過立法，進一步明確農民的土地產權；明確允許農民擁有土地的抵押權；開拓有關農村土地規(guī)模經營的保險業(yè)務等。
    土地用途調研報告篇四
    根據霍辦明電【20xx】04號文件精神，近日我鎮(zhèn)對本鎮(zhèn)轄區(qū)內土地拋荒情況進行了專項調研，現將調研結果報告如下：
    一、我鎮(zhèn)土地利用基本情況。
    ***鎮(zhèn)常年計稅土地面積為22912畝，目前農村土地拋荒面積約為720畝，占耕地總面積的3.14%，其中常年拋荒和季節(jié)性拋荒為450畝和270畝，分別占拋荒面積的62.5％和37.5％。土地拋荒面積與前幾年同期相比呈增長趨勢。拋荒土地的分布特征為：
    1、拋荒旱地多于水田。因我鎮(zhèn)少丘陵多平原，地勢相對平緩，且雨水較充沛和灌溉條件相對較好，所以拋荒田塊相對較少且多集中于灌溉條件較差的旱地。
    2、零星邊角地塊拋荒較多。因零星、分散、偏遠、瘠薄以及野豬等野生動物危害等原因拋荒的較多。
    3、外出務工人員相對多的村拋荒的多。農村勞動力大量外出，務農的勞力短缺。隨著城鎮(zhèn)化趨勢的進一步加大，農村剩余勞動力“棄田務工”、“棄田經商”的人數急劇增多。
    二、造成土地拋荒的原因。
    1、農業(yè)比較效益低，影響農民生產積極性。耕種效益低導致拋荒。近幾年來，中央連續(xù)幾年出臺一號文件對“三農”問題予以高度重視，取消了農業(yè)稅，并下撥了糧食直補、良種補貼、農機購置補貼等，農民種糧積極性有了很大提高。然而，隨著物價上漲，農民種糧的成本急劇上升，化肥、種子、農藥不同程度上漲，農民種糧除去成本每畝利潤不足300元，因此，一些年輕力壯的農村勞動力紛紛外出務工或經商，賺取勞務收入，其收益是種田收益的數倍。由于年輕人大多外出，留在家里的都是老弱婦孺，無力耕種田地，只好任其拋荒。種田效益低，直接影響了農民生產積極性，這是土地拋荒本質的原因。
    2、農業(yè)基礎設施薄弱，抗災能力差。農業(yè)受自然因素制約程度大。近年來，我鎮(zhèn)受旱、澇、風、雹、霜凍、病蟲等自然災害頻繁，而由于長期農業(yè)基礎設施投入相對較少，農業(yè)抵御自然災害的能力差，增加了農業(yè)生產的自然風險程度，影響了農民種田積極性。特別是土地零星、分散、偏遠、瘠薄等地，耕作條件和基礎設施普遍差，投入多產出少，農民不愿耕種。近幾年來，基礎設施建設力度逐漸加大，農村基礎設施有了明顯好轉，然而，受自然影響造成的缺水干旱和洪澇災害，也嚴重挫傷農民種糧積極性，導致拋荒。農村基礎設施差、改善難度大、耕種勞動強度大，機械化耕作困難是農村土地拋荒的主要原因。
    3．農村勞動力大量外出，務農的勞力短缺。隨著城鎮(zhèn)化趨勢的進一步加大，農村剩余勞動力“棄田務工”、“棄田經商”的'人數急劇增多。農村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉移，是農村土地拋荒的重要原因。據不完全統計，我鎮(zhèn)有約6000余勞動力在縣內外務工，致使從事農業(yè)生產的勞動力嚴重缺乏，大量耕地無人耕種或無力耕種造成耕地拋荒。
    三、對策和建議。
    1．加強引導，優(yōu)化結構。要從基層抓起，要給農民宣傳政策，采取切實有效的措施，引導農民走出“單一型產業(yè)結構”誤區(qū)，“走多種產業(yè)綜合經營”的路子，促進農村產業(yè)結構調整。要提高科學技術成分，整合拋荒耕地資源，采用機械化、半機械化手段，增強科學技術含量和機械化水平。
    2．要加快土地流轉，實現規(guī)模經營。探索土地流轉的方法，制定切實可行的政策措施，明確土地權屬，打消農民政策上的擔憂，將荒蕪土地集中向大戶流轉、向經濟能人流轉，走布局區(qū)域化、生產專業(yè)化、經營一體化、服務社會化的路子。將自然條件差、分散零星的稻田統一開發(fā)、規(guī)模經營，形成規(guī)模效應，提高土地生產率和產出率，變粗放經營為集約化生產。
    3．改善基礎設施，夯實生產條件。要加大農業(yè)農村基礎設施建設投入，繼續(xù)實施好國土整理、中低產田改造等工程，要整合農業(yè)開發(fā)、以工代賑等資金，改善農村基礎設施，減少農民種糧成本。特別是要多渠道、多方位籌集資金，興修水渠、塘壩，增強抗災能力，提高群眾種田積極性。
    4．加強市場調控，降低農業(yè)生產成本。政府價格主管部門還要加強農資市場價格管理，防止農資生產經營者哄抬物價，牟取暴利，對種糧農民進行農資實物補貼，調控農資市場價格，降低農業(yè)生產成本，激發(fā)農民種糧積極性。
    5．增加農業(yè)投入，改善農業(yè)生產條件。要實行保護政策。對已經出臺的各項保護和扶持政策要確保落實，以發(fā)揮最大效應。通過加大投入來引導和促進社會多渠道投資農業(yè)。要加大農業(yè)的科技投入，大力發(fā)展科技農業(yè)，不斷提高科技成果對農業(yè)增效、農民增收的貢獻率。加強土地連片治理，為推廣農業(yè)機械奠定基礎，建設高產穩(wěn)產農田，提高耕地質量，興修農田水利，改善農業(yè)生產條件，從而激發(fā)農民生產積極性。
    6．健全管理機制，規(guī)范農村流轉土地。積極探索土地流轉的有效途徑，進一步完善土地流轉的有關政策，建立健全土地流轉機制，促進土地流轉健康、有序進行。鼓勵基層干部、種田能手、科技人員領銜承包土地，發(fā)展農業(yè)適度規(guī)模經營。在尊重土地二輪承包的基礎上，成立專門的土地流轉機構，落實專人專抓，分戶建立土地信息臺帳，加強農村土地動態(tài)管理。另一方面搞好土地流轉服務，為土地租賃托管舉家外出務工、全家戶口外遷戶流轉土地和外來業(yè)主承包租賃土地提供信息服務，制作統一的土地流轉合同文本，從而規(guī)范土地流轉行為，防止土地無序流轉和流轉不暢造成撂荒。
    土地用途調研報告篇五
    在穩(wěn)定農村土地延包30年不變的前提下，積極穩(wěn)妥地搞好農用土地流轉，是實現土地資源的優(yōu)化配置，提高農業(yè)生產的規(guī)模效益以及增加農民收入的有效途徑。為貫徹落實黨的十七屆三中全會確定的農村土地政策，及時了解我縣農用土地資源流轉現狀，探索科學合理的流轉機制，縣委農工委、縣農經中心組成聯合調查小組，采取發(fā)放調查表與實地調研相結合的方式，對全縣農村土地流轉情況進行了調查，現將有關情況報告如下：
    據調查統計，全縣25.63萬畝耕地中，目前土地實際流轉面積達6410畝，占耕地總面積的2.5%，涉及農戶9640戶，占承包農戶總數（97000戶）的9.9%。從分布情況看，新集鎮(zhèn)、羅家屯鎮(zhèn)、興城鎮(zhèn)、三屯營鎮(zhèn)等土地連片集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉規(guī)模較大，其中，新集鎮(zhèn)土地流轉面積達1694畝。土地流轉主要采取形式互換、出租、轉包、入股。其中有7592戶農戶采用互換形式流轉土地3010畝，分別占流轉涉及農戶和流轉面積的78.8%和47%；有1756戶農戶采用出租形式流轉土地2776畝，分別占流轉涉及農戶和流轉面積的18.2%和43.3%；有243戶農戶采用轉包形式流轉土地519畝土地，分別占流轉涉及農戶和流轉面積的2.5%和8.1%；有243戶農戶采用轉包形式流轉土地519畝土地，分別占流轉涉及農戶和流轉面積的2.5%和8.1%；49戶農戶采用入股形式流轉土地105畝，分別占流轉涉及農戶和流轉面積的0.5%和1.6%。合同管理情況：據統計，全縣農村土地流轉應簽合同9640份，其中：有流轉合同并經鄉(xiāng)鎮(zhèn)農經部門鑒證的2150份，占22.3%；有合同未經鑒證的1523份，占15.8%；無合同或僅有口頭協議的5967份，占61.9%。通過實施土地流轉，促進了農業(yè)規(guī)?；⒓s化、產業(yè)化發(fā)展，為加快我縣現代農業(yè)發(fā)展打下堅實基礎。一是促進了新興產業(yè)發(fā)展。祥瑞花卉合作社成立后，為集中連片發(fā)展花卉生產，流轉土地600畝，種植百合、劍蘭等花卉。目前，全縣花卉栽培面積達到2320畝，年可產鮮切花3000多萬只。漢兒莊、新莊子等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為發(fā)展食用菌產業(yè)，流轉土地570余畝，全縣以栗蘑為主的食用菌栽培達到2240萬棒，年產鮮菇600萬公斤。二是推動了一批農業(yè)重點項目實施。通過土地流轉，解決了農業(yè)重點項目用地問題，5500畝現代農業(yè)示范園區(qū)、八面峰生態(tài)觀光采摘、青山綠水野豬養(yǎng)殖等重點農業(yè)項目順利推進。三是促進了農業(yè)增效、農民增收。祥瑞花卉合作社以入社成員每年每畝土地800元轉包費入股，再吸收入社社員打工，年底分紅返利的方式，社員一年平均在一畝土地上獲得綜合收益9000元。喜峰口生態(tài)種植合作社，與社員簽訂土地租賃合同，并回收入社社員產品，按照綠色、有機、無公害的要求大力發(fā)展小雜糧種植，流轉的土地純收入比入社前增加了600元。
    土地流轉的特點：1、自發(fā)為主。多數都是由承包戶之間自行協商進行，全縣承包戶自發(fā)流轉的土地面積達5880畝，占流轉總面積的7%；2、本村為主。絕大部分都是在本村范圍內進行流轉。全縣在本村范圍內流轉的.土地面積為4359畝，占流轉總面積的%；3、短期為主。土地流轉中，互換、轉包的期限多數都在5年以下且不固定，出租的期限一般都在5－10年左右。
    存在問題：一是土地流轉規(guī)模小。全縣流轉的土地面積只占耕地總面積的2.5%。以農業(yè)為主導產業(yè)的南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)為例，如新集鎮(zhèn)，土地流轉面積為1694畝，占耕地面積的6.1%，涉及農戶1733戶，占總農戶的27.6%；新莊子鄉(xiāng)土地流轉面積為378畝，占耕地面積的5.7%，涉及農戶172戶，占總農戶的9.1%。我縣土地流轉還處在初級階段；二是土地流轉程序不規(guī)范。從已發(fā)生的土地流轉情況看，61.9%的土地流轉只是口頭協議，并未履行任何手續(xù)，只有22.3%簽訂流轉合同并經過鄉(xiāng)鎮(zhèn)農經部門鑒證。由于缺乏有組織的監(jiān)督管理，手續(xù)不完備，時間一長，難免產生各種糾紛；三是多數土地流轉效益不高。由于我縣土地流轉形式多以互換為主，大部分流轉土地仍以散戶經營傳統農業(yè)為主，經營粗放，從土地上獲得的收益較低，農民缺乏土地流轉的積極性；四是耕地流失偶有發(fā)生。部分農民以出租方式把自己的承包地租給選廠用于建尾礦庫，一般采取每年結算的方式，還有部分村民的土地以出租方式被用來建市場等商業(yè)開發(fā)，全縣以出租方式租出土地1800多畝，涉及農戶830多戶。這些出租方式租出去的土地，大部分無法恢復成耕地，改變了土地的農業(yè)用途，農田面積不可避免地在減少。原因分析：一是農民對土地流轉的認識不夠。長期受傳統的種植模式的影響，部分農民對土地的依賴性較強，習慣于耕種自己的一畝三分地，視之為“保命田”，認為“手中有田，心中不慌”。加之其他就業(yè)門路不多，即使種糧效益很低，也不愿意放棄土地。另外，部分村干部甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部對土地使用權流轉的重要意義認識不足，片面認為“延包三十年，農民有自主權，流轉不流轉，不用干部管”，對實施土地合理流轉缺乏正確引導和組織。這些片面認識在一定程度上阻礙了土地流轉的進程。二是受自然地理環(huán)境的制約。在北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)一些自然村較為明顯，這些村以山地為主，土地分散在溝溝岔岔，零散細碎，不易實現流轉。相比之下南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地比較集中，容易進行土地流轉。三是小城鎮(zhèn)吸納農村剩余勞動力的能力不夠。我縣農村二、三產業(yè)不發(fā)達，不能轉移較多的農村剩余勞動力，小城鎮(zhèn)建設水平不高，不能吸納更多的人到城鎮(zhèn)生活就業(yè)。四是缺乏善于經營土地的能人。鐵礦開發(fā)見效快，效益好，吸引大部分能人把精力用在鐵礦開發(fā)上，而經營農業(yè)項目見效慢，風險大，人們往往不愿意在這方面投資，也是土地流轉較慢的一個原因。五是農村社會保障體系不健全。由于目前農民醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障體系尚不完備，因此農民普遍把土地作為最基本的生活保障來看待，對于流轉土地存在后顧之憂。因此盡管沒有能力經營好承包地,獲取最大的收益，但寧肯粗放經營,也不愿將土地流轉出去。
    一是加大土地法律政策的宣傳力度。要采取多種形式，廣泛宣傳《農村土地承包法》、十七屆三中全會《關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》等政策法規(guī)，提高廣大農民的土地法律政策水平，充分調動廣大農民參與土地流轉的積極性和主動性。
    二是制定鼓勵土地流轉的政策措施。探索建立土地流轉扶持基金,對于全部轉出土地的農戶給予一定的補助,扶持其進城務工創(chuàng)業(yè);對于引導農戶流轉土地較多、增收效果顯著的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村給予適當獎勵;對于通過采取土地流轉合作方式集中農戶土地進行規(guī)模經營,并能切實帶動農戶增加收入的龍頭企業(yè)和種養(yǎng)大戶給予扶持，從資金、項目、技術指導等方面給予傾斜。
    三是加強農業(yè)產業(yè)化建設。著力培養(yǎng)一批善經營、會管理的農村經營大戶，培養(yǎng)和扶持種田能手，提高土地經營效益。大力發(fā)展農村個體、私營經濟，興辦農業(yè)企業(yè)，實行產業(yè)化經營，農民可入股分紅，也可進企業(yè)當雇員拿工資，增加農民就業(yè)崗位；加快農業(yè)產業(yè)化經營龍頭企業(yè)建設，積極發(fā)展農民專業(yè)合作社及其它中介組織，學習借鑒羅家屯鎮(zhèn)奔騰花卉有限責任公司、青楊樹食用菌專業(yè)合作社等經驗作法，進一步搞活土地流轉，同時積極加強土地流轉試點，總結成功經驗，推動農村土地適度規(guī)模經營。
    四是鼓勵農民向小城鎮(zhèn)聚攏。小城鎮(zhèn)是農村剩余勞動力的主要集散地，加快小城鎮(zhèn)建設，可以促進農村人口、生產要素向中心城鎮(zhèn)集聚，促進農村二、三產業(yè)的發(fā)展，提高農村人口的城鎮(zhèn)化水平，為廣大農村勞動力轉移提供更多的就業(yè)崗位，降低農民對土地的依賴程度。加快農村城鎮(zhèn)化進程，大力發(fā)展城鎮(zhèn)二、三產業(yè)，發(fā)展勞動密集型的農產品加工業(yè)，以吸納更多的農村剩余勞動力，減少農業(yè)人口。實施“走出去”戰(zhàn)略，鼓勵農民外出務工、經商，加速農村勞動力有序轉移，促進農村土地的流轉。
    五是探索農村居民適度集中居住。隨著農村經濟的發(fā)展，農戶建房數量逐漸增多，由于受山區(qū)自然條件的限制，單家獨戶分散居住，居住地和承包地都比較零散。因此要探索農村房屋建設統一規(guī)劃，統籌考慮，加強農村宅基地統批統建，將新建和改造的房屋向居民點集中，原有宅基地還田，改變土地零星、分散的狀況，為土地集中連片產業(yè)化規(guī)模經營創(chuàng)造條件。
    六是完善農村社會保障體系。加大對農村社會保障的財政投入力度,探索建立農村人口養(yǎng)老保險制度,完善失地農民養(yǎng)老保險機制，進一步擴大新型農村合作醫(yī)療制度覆蓋范圍,促進最低生活保障體系向農村延伸,讓農民放心地流轉土地。
    土地用途調研報告篇六
    農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，堅持農戶自愿的原則將經營權(土地使用權)轉讓給其他農戶或其他經濟組織，并經過鄉(xiāng)級土地管理部門備案，簽訂流轉合同的行為，土地流轉是家庭承包經營制度的發(fā)展，是農村土地規(guī)?；洜I的客觀要求。近年來，我縣農村土地流轉對解決農村土地閑置、耕地拋荒、農民專業(yè)合作社和家庭農場發(fā)展有積極貢獻。
    (一)流轉速度加快，漸具規(guī)模。自19xx年農村土地二輪承包以來，我縣土地承包經營權流轉速度呈逐年遞增之勢，流轉的土地面積不斷擴大，參與農戶不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉總面積12.88萬畝，比上年增加2.61萬畝、增長25.4%，比20xx年增加6.40萬畝，增長98.8%;流轉總面積占承包耕地總面積的比重為18.5%，比上年提高3.7個百分點，比20xx年提高9.2個百分點;參與流轉的農戶1.51萬戶，比年年增長24.8%，比20xx年增長91.3%;參與流轉的農戶占家庭承包經營總農戶的比重為14.8%，比上年提高2.9個百分點，比20xx年提高10個百分點。
    (二)流轉類型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經營權流轉行為分為各種不同的類型。1、以流轉主體為標準，可分為農戶與村委會之間的流轉和農戶與農戶之間的流轉。其中以農戶與農戶之間的流轉為主，農戶之間的流轉面積為10.81萬畝，占總流轉面積的83.9%;流入合作社的面積0.96萬畝，占總流轉面積的7.5%，流入企業(yè)、大戶或其他的面積1.11萬畝，占總流轉面積的8.6%;2、以流轉對象為標準，可分為責任田承包經營權流轉、機動田承包經營權流轉和三荒地承包經營權流轉。其中以責任田承包經營權流轉為主，約占總流轉面積的90.0%;3、以流轉方式為標準，可分為轉包、出租、互換、轉讓、股份合作及其他形式流轉。20xx年我縣轉包流轉面積5.37萬畝，比上年增加1.47萬畝，增長38.0%;轉讓流轉面積1.19萬畝，比上年減少0.04萬畝，下降3.6%;互換流轉面積1.69萬畝，比上年減少0.41萬畝，下降19.4%;出租流轉面積4.21萬畝，比上年增加2.07萬畝，增長96.7%;股份合作及其他形式流轉面積0.42萬畝，比上年減少0.25萬畝，下降37.3%。其中以轉包為主，約占總流轉面積的41.7%。轉包中又以外出打工或經商農戶，將土地轉包給親友或本村其他農戶居多。此外，還有農戶將土地轉包給種植、養(yǎng)殖大戶以及集體向農戶反租轉包等形式;4、以流轉規(guī)模為標準：一是流轉規(guī)模過千畝的，現有3個，分別是三岔河**領辦的湘北蔬菜合作社流轉面積0.24萬畝，主要種植各類蔬菜;安障鄉(xiāng)**領辦的裕民糧食種植合作社流轉面積0.17萬畝，主要種植水稻;安宏鄉(xiāng)劉少華領辦的華泰水稻種植合作社流轉面積0.10萬畝，主要種植水稻。二是流轉規(guī)模在200-1000畝之間的，現有14戶，流轉面積0.80萬畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉規(guī)模在100-200畝之間的，現有41戶，流轉面積0.76萬畝，全縣每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有，其中較多的有官垱、安豐、安昌和安宏等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。四是其他流轉屬于小規(guī)模流轉，戶數多，基數大，達10萬畝。
    (三)大戶發(fā)展良好，具有一定引領作用。流轉大戶具有市場信息靈、銷售渠道穩(wěn)的優(yōu)勢，生產產品質高量、適銷對路的農產品，從而提高產品銷售價格，收入增加、效益增長，對土地流轉注入正能量。如三岔河鎮(zhèn)羅洲村湘北蔬菜合作社，于20xx年12月成立，注冊資金162.32萬元，注冊社員160名，流轉面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮(zhèn)的羅洲、三多、春美、長明、合家垸、天保6個村的土地1239.5畝，涉及農戶135戶。土地租賃期限1-3年，租賃價格為每年每畝200-300元。135個出租戶簽訂合同的有75戶，60個出租戶屬于口頭約定，時間一年一定。合作社主要生產無公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。20xx年-20xx年，合作社年經營收入1088萬元，凈利潤55萬元左右，由于收入高、效益好，輻射帶動三岔河鎮(zhèn)20xx戶農戶種植蔬菜1.08萬畝，每畝產值達0.45萬元。
    二、當前農村土地流轉存在的突出問題。
    (一)土地流轉行為不規(guī)范。目前土地流轉大多是農戶間自發(fā)進行的，比如無力或不愿經營承包地的農戶，經自行協商臨時把承包地交由別人(大多是親友、鄰居或同村村民)代耕代種，原承包合同關系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉合同的耕地流轉面積為5.10萬畝，占總流轉面積的39.6%，沒有簽訂土地流轉合同的占60.4%，其中，既無書面協議又無口頭約定的約占10%;而經過鄉(xiāng)鎮(zhèn)農業(yè)承包合同管理機關登記、備案或簽證及公證機關公證后流轉的土地更少。有的即便雙方簽訂了書面協議，但也存在手續(xù)不規(guī)范條款不完備等問題，對雙方的權利義務及違約責任沒有明確的規(guī)定，一旦出現糾紛無法追究責任，而且缺少土地承包經營權流轉價格評估機構，對于農村流轉地價的評定缺乏科學合理的標準，導致農地轉讓的隨意性和無序性。
    (二)土地流轉期限過短。目前我縣土地流轉的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉協議，協議上規(guī)定了流轉期限，但由于土地流轉金大多是一年一付，有的農戶看到流轉大戶效益好，就隨時終止流轉協議，有的大戶由于管理或技術或市場原因當年出現虧損付不出土地流轉金，農戶隨即就終止了流轉協議，因此土地流轉不穩(wěn)定，期限短，不利于土地流轉后農業(yè)的長遠規(guī)模發(fā)展。
    (三)土地流轉中農民的利益缺乏保障。一是土地流轉缺乏對農民利益的保護機制。在土地流轉前，缺乏對種植大戶和企業(yè)業(yè)主農業(yè)經營能力的資格審查與評估的市場。無論是政府推動還是自發(fā)進行的土地流轉，對承租方農業(yè)經營能力的資格都沒有進行嚴格審查，更沒有讓承租方交納經營風險保證金。在土地流轉后，流轉業(yè)主一旦經營上出現失誤，無法履約，常常給參與流轉的農戶造成巨大的經濟損失，而且沒有有效的補償辦法，風險由農民和政府承擔。二是農民的流轉收益缺乏增長機制。在流轉合同的約定上，農民土地流轉收益一般是一定不變，流轉期間不再調整租金，流轉收益沒有隨經濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
    (四)土地流轉市場機制及社會化服務體系不完善。一方面，當前農村土地流轉市場化運作機制還沒有完全建立，尚未形成統一規(guī)范的土地流轉市場，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產要素的合理流動和優(yōu)化配置，限制了土地流轉區(qū)域范圍，制約了農村土地流轉的有序進行。另一方面，目前針對土地流轉尚未建立完善的資產評估機構、委托代理機構、法律咨詢機構、土地投資機構、土地保險機構等，制約了土地交易市場的發(fā)育及土地承包經營權流轉的健康、有序進行。
    (五)土地流轉管理不健全。目前對土地流轉的管理，從上到下的農業(yè)行政部門沒有具體的實施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規(guī)定，土地流轉主管部門雖然制定有規(guī)范的操作規(guī)程和土地流轉合同文書格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農經機構管理體制不順，職責不明，流轉行為無人監(jiān)管，流轉糾紛無人受理，農民的合法權益受到損害。
    (一)政府角色定位不明晰。政府的指導是幫助集體土地健康、有序流轉的保障。目前部分基層政府和部門角色定位不準，認識錯位，普遍把經營權流轉當成流轉主體的經濟行為，對不利的流轉模式不能做到限制和終止，同時沒有科學制定流轉后農民出路的規(guī)劃，對可能出現的問題沒有做好應急處理預案，提供服務，化解矛盾。因此政府應在尊重農民意愿的基礎上積極引導，搞好規(guī)劃、提高服務，在集體土地流轉中做好服務員、裁判員的角色。
    (二)農民流轉意愿不強烈。分析當前的土地流轉現狀，存在農民流轉意愿不強烈的現象。究其原因如下：首先，農村社會保障體系不健全，失地農民缺乏生存保障。對于絕大多數農民來講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學、養(yǎng)老等問題,普遍把土地作為最基本的生活保障,“有些農民即使轉移到了二、三產業(yè)，由于失業(yè)的風險和收入的不確定性，他們仍把土地作為最后的退路，寧肯粗放經營，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉移出讓”。其次，農民轉移就業(yè)空間小?！巴恋亓鬓D的速度應該與工業(yè)、第三產業(yè)就業(yè)崗位增加的速度與城市基礎設施容納的程度相適應”，當前，城鎮(zhèn)化速度慢與城鎮(zhèn)吸納農村剩余勞動力能力不足導致農民轉移就業(yè)不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農政策的出臺和新農村建設的實施提高了農民對土地價值的預期，致使流轉意愿不強烈。
    (三)土地流轉后資金與技術支持不足。土地流轉后，要實現規(guī)?；a、集約化經營，必須進行資金投入和技術支持。經營者開發(fā)資金匱乏，是制約土地流轉的重要原因。一些經營者大面積承包土地后從事高效農業(yè)開發(fā)，后續(xù)發(fā)展中需要較大的資金投入。
    (四)土地分戶經營的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規(guī)模性之間存在矛盾。土地流轉的目的是優(yōu)化資源配置，實現土地規(guī)模化、集約化效益，而第二輪土地延包實行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶經營，而且農戶在這種嚴重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細碎、小規(guī)模的土地經營方式，難以實現土地成片集中流轉。而且業(yè)主在實施土地規(guī)模流轉時，往往因為一戶或幾戶承包戶沒有談妥，而使土地規(guī)模化流轉難產，制約了規(guī)模經濟的發(fā)展，阻礙了土地的規(guī)?；洜I。
    四、推進農村土地流轉健康進行的對策思考。
    (一)建立土地流轉機構，加強服務機能。土地承包經營權流轉，要因地制宜，切實把握“適度”兩個字。首先，必須始終堅持依法自愿有償的流轉原則，不能盲目跟風推進，以行政手段推行農村土地流轉。對于政府和村級組織來說，只能是進行政策導向，創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境，加強服務管理。其次，要把握規(guī)模的“適度”。因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)要成立農村土地流轉服務站，配備人員，明確職責，切實制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導村、社及農民群眾在自愿、有償的前提下開展農村土地承包經營權的流轉工作，認真解決農村土地承包經營權流轉工作中的新情況、新問題。
    (二)積極培育規(guī)范化的土地流轉市場。推進土地流轉，就要積極培育土地流轉市場，建立嚴格、規(guī)范的配套制度和措施。一是健全農地流轉服務平臺，建立農地流轉信息庫，開展信息咨詢、評估、協辦手續(xù)等服務;二是建立農地流轉信息網絡，使廣大農戶和有意投資農業(yè)的經營者能及時、準確獲取可靠信息，溝通市場供需雙方的相互聯系，切實解決農地流轉信息不暢、配置不佳的問題;三是建立科學的土地流轉價格形成和指導機制。“根據市場供求、宏觀經濟運行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時進行流轉價格的調整，以便更好地反映土地的動態(tài)價值變化”，從而建立健全農民流轉收益增長機制，保障農民收益能隨經濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
    (三)深入強化土地流轉的規(guī)范化管理。一是要處理好土地流轉促進農業(yè)綜合開發(fā)與保護基本農田的關系，處理好土地開發(fā)與保護群眾權益的關系。把各種流轉方式納入規(guī)范化管理，確保交易雙方權利和義務明晰;二是要切實做好農地確權、登記、頒證工作，明確農戶在農地轉讓中的主體地位，禁止村級組織代替農戶或超越農戶對外簽訂流轉合同，依法保障農戶對承包土地的占有、使用、收益等權利;三是要制定規(guī)范的土地流轉程序，提供規(guī)范格式的土地流轉合同文本，實行流轉合同登記備案制度，確保土地流轉規(guī)范有序;四是要加強宣傳和監(jiān)督，杜絕土地流轉過程中隨意改變土地農業(yè)用途的現象。
    (四)加快發(fā)展多種形式的土地流轉規(guī)模經營主體。要有效地加快土地流轉，關鍵是要創(chuàng)新能促進農村生產力解放和提高的規(guī)模經營主體。首先，大力培育以家庭農場和新型農民專業(yè)合作社為主的規(guī)模經營主體，努力形成“規(guī)?；彝ソ洜I+農民專業(yè)合作社”的新型農業(yè)生產經營體制;其次，加快構建服務“三農”的金融平臺，積極探索信貸支農的重點，適度降低支農信貸利率。
    (五)建立健全土地流轉的配套保障機制。土地流轉的健康進行有賴于農村配套保障機制的完善。農業(yè)是高風險低收益的產業(yè)，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會經濟因素的影響。
    土地用途調研報告篇七
    穩(wěn)定和完善土地承包責任制，是黨的農村政策的根本體現，是保障農民權益、促進農業(yè)發(fā)展、保持農村穩(wěn)定的基礎。在穩(wěn)定土地家庭承包經營的基礎上，允許土地使用權合理流轉，是農業(yè)發(fā)展的客觀要求，也符合黨的一貫政策。如何在堅持土地家庭承包經營的基礎上，通過土地使用權流轉，實現土地資源合理優(yōu)化配置，這是一個亟待探索解決的問題。
    元謀縣地處金沙江干熱河谷地帶，國土面積20xx.46平方公里，全縣轄79個村（居）民委員會，總人口206528人，其中農業(yè)人口185884人，是一個典型的農業(yè)縣。全縣共有耕地面積198375畝，其中，水田97800畝，旱地100575畝；有可供開發(fā)的“四荒”(荒山、荒地、荒溝、荒灘)面積1607300畝。到20xx年底，全縣參與土地使用權流轉的農戶數達2162戶，面積達77116畝，其中，耕地流轉面積有4125畝，占全縣耕地總面積的2.1%；“四荒”流轉面積達72991畝，占“四荒”總面積的4.5%。
    （一）無償轉讓。是指土地承包戶轉讓土地使用權不收任何補償，只是要求受讓方承擔承包土地合同中規(guī)定的應盡義務。這種土地流轉一般在親朋好友間進行。一些原承包戶季節(jié)性或長年在外經商或打工，但仍舍不得丟掉土地，不愿放棄土地的承包權。對自己土地進行流轉的目的，主要是為了守住承包田（地）。這種流轉方式在全縣土地使用權流轉中所占比例較小。
    （二）有償轉包。指土地受讓方除承擔承包合同中規(guī)定的應盡義務外，還要給出讓方一定數額的實物（糧食）補償或經濟補償，出讓方不負責任何生產費用，補償數量由雙方協商確定。以這種方式流轉的土地在全縣約有13125畝，占全縣土地總流轉面積的17%。
    （三）租賃。指村、組集體經濟組織或農戶通過簽訂經濟合同，在一定時間內將承包的土地或“四荒”土地租賃給其它農戶、外地客商、農業(yè)龍頭企業(yè)或種養(yǎng)殖能手等，以達到提高土地經濟效益的目的。具體有兩種方式：一種是村、組集體經濟組織將土地承包時由集體保留以備人口增減時調整的機動田（地）租賃出去。另一種是經過村民會議討論同意，村、組集體經濟組織把承包到戶的土地或“四荒”土地統一劃出一片租賃給承租方種植生產優(yōu)質高效農產品。這是我縣土地流轉的一種主要形式，在全縣以這種方式流轉的土地有23879畝，占全縣土地流轉總面積的31%。
    （四）股份合作。是指在明確農村土地集體所有權、穩(wěn)定家庭承包經營權的基礎上，由有資金、技術、管理實力的大戶和農業(yè)企業(yè)牽頭，農戶以耕地使用權作價入股參與股份合作聯營，組成利益共享、風險共擔的經營聯合體，共同發(fā)展特色種養(yǎng)業(yè)。全縣以股份合作方式流轉的土地有28360畝，占全縣土地流轉總面積的37%。
    （五）拍賣。是指村、組集體經濟組織將土地使用權通過公開競價一次性長期轉讓給受讓人，受讓人一次性付清土地出讓金的一種土地流轉方式。全縣以拍賣方式流轉的土地有11753畝，占全縣土地流轉總面積的15%。
    從流轉的期限上來看，承包耕地的流轉期限大多為短期，“四荒”資源流轉期限多為長期。全縣土地流轉期限在10年以下的有1346畝，流轉期限在10－20年的有939畝，流轉期限在20年以上的有74831畝。
    通過各種形式流轉的土地主要用于發(fā)展種植業(yè)，栽種各種高產優(yōu)質蔬菜、經濟林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龍眼，芒果、棗類、印楝等。部分土地使用大戶還把種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)有機結合起來，提高了土地資源的利用率，獲得了良好的經濟效益。
    合理的土地使用權流轉有力地促進了農業(yè)農村經濟的'發(fā)展，產生了積極的作用：
    (一)促進了農村富余勞動力轉移。
    土地使用權流轉促進了農村剩余勞動力向高效益行業(yè)合理流動，使一大批從事農業(yè)的農戶逐漸擺脫了土地的束縛，專門從事第二三產業(yè)的發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化進程和農民增收的步伐。據初步調查，到20xx年底，全縣農村勞動力轉移達4512人。
    (二)促進了招商引資，提高了農民素質，更新了觀念。
    土地流轉不僅使土地逐步向種養(yǎng)能手、龍頭企業(yè)、個體工商戶和外商集中，使一部分社會資金流向農村，促進了農業(yè)的規(guī)模經營，拓展了部分農業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展空間，而且還有利于農村土地資源的優(yōu)化配置，從而帶動了農村其他生產要素如勞動力、資金、技術等資源的優(yōu)化配置，以小丙嶺高新農業(yè)示范區(qū)和中山葡萄基地為代表的高新農業(yè)和設施農業(yè)迅速崛起，有效的提高了流轉土地的利用率和產出率，提高了農業(yè)產業(yè)化水平。
    (四)促進了農民增收。
    土地流轉既可使出讓戶獲得固定的土地出讓金，同時，土地出讓戶也可通過外出打工或從事其他行業(yè)來獲取收入。還可到土地受讓大戶或農業(yè)企業(yè)中勞動來增加收入。如元謀縣中山葡萄開發(fā)有限公司除了每年按合同規(guī)定付給農民150元/畝土地出讓金外，還常年雇用土地出讓農戶做小工，實行企業(yè)化管理，按時上下班，每人每天報酬在15元以上，平常雇工均在50人左右，近一年時間，公司已支付小工工資20多萬元。
    （一）部分群眾對土地使用權流轉認識不足。
    部分群眾思想不解放，看不到長遠利益，始終抱著“肥水不流外人田”的觀念，對自己無力開發(fā)或不愿開發(fā)的土地（主要是“四荒”土地），寧愿讓土地荒著，也不愿讓他人來開發(fā)。這種落后的、狹隘的思想觀念，嚴重阻礙了土地使用權的流轉。
    （二）土地使用權流轉行為不規(guī)范。
    目前，ww縣土地使用權流轉多以村集體和農戶自行轉讓為主。部分農戶在土地流轉過程中，習慣以口頭形式商定雙方的權利義務關系，包括土地轉讓金支付方式、轉讓期限等，而沒有以規(guī)范的書面合同的形式明確下來，這給土地轉讓雙方在土地使用過程中發(fā)生爭議、糾紛埋下了隱患。部分村集體在處理土地使用權流轉過程中，以村集體領導班子決策為主，廣泛征求意見，統一群眾的思想認識工作做得不夠充分，致使部分群眾在土地流轉中行動遲緩，甚至產生消極抵觸情緒，影響了土地使用權合理流轉的步伐和進程。
    （三）土地使用權流轉尚處于自發(fā)階段。
    就本質上來說，土地具有社會保障功能和就業(yè)功能。由于元謀縣第二、三產業(yè)不發(fā)達，許多農戶一旦離開土地，便無法生存。因此，大多數農戶始終把土地視為命根子，不愿輕易放棄土地的承包權和經營權。從總體上來看，土地流轉多數是在農戶間自發(fā)進行的，還處于無序狀態(tài)，作為土地發(fā)包方的村（組）基本不過問。
    （四）部分優(yōu)惠扶持政策、措施落實不到位。
    為鼓勵土地使用權的合理流轉，特別是“四荒”土地使用權的流轉，縣委、政府制定出臺了大量的優(yōu)惠政策和扶持措施，重點是資金扶持和科技扶持。其目的是為了能更廣泛地吸引社會各界力量，籌集社會資金全參與到土地流轉中來，共同開發(fā)治理“四荒”土地。但由于各種項目資金支出大，縣級財政困難，使出臺的部分優(yōu)惠政策、扶持措施難以全部落實到位。
    （一）加大政策宣傳力度，不斷提高群眾對土地使用權流轉的認識。
    針對在土地使用權流轉中，部分群眾思想上認識不足的問題，要加大對土地使用權流轉政策的宣傳，特別要向群眾講清土地使用權尤其是“四荒”土地使用權轉讓的重大意義，耐心細致做好群眾思想工作，幫助群眾樹立“你發(fā)財，我發(fā)展”的思想觀念，破除封閉狹隘的意識，以實際行動加入到土地使用權流轉的行動中來。
    （二）加強領導，進一步規(guī)范土地流轉行為。
    目前，部分村集體和農戶在土地使用權流轉中，還存在流轉程序、流轉行為不規(guī)范的現象。因此，對農村土地使用權的流轉工作，必須加強領導，加大工作力度，正確引導和規(guī)范農村土地流轉工作。各級政府要切實執(zhí)行黨的土地承包政策，監(jiān)督土地的合理使用，為土地流轉及時提供法律、政策服務和信息服務。各級農業(yè)行政主管部門要切實履行職責，做好土地流轉的指導和管理工作，要加強對土地流轉情況的調查研究，掌握動態(tài)，指導土地流轉合同的訂立，及時辦理因土地流轉引起的合同的變更和解除，妥善處理好土地流轉糾紛，努力規(guī)范土地流轉行為。
    （三）建立土地流轉機制和市場中介組織。
    針對我縣目前土地流轉的實際，迫切需要建立流轉機制和市場中介組織，使土地資源按照規(guī)范程序合理流動，這樣既有利于土地承包關系的長期穩(wěn)定，又有利于推動土地流轉進入市場。一是要建立多層次、多形式、多渠道、全方位開放的土地流轉機制，鼓勵土地進入市場，通過引入競爭機制鼓勵土地向生產能手集中，促進規(guī)模經營。二是要建立土地流轉市場中介組織，強化中介服務功能。要以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）經營管理站為依托，建立土地流轉服務中介組織，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織，為土地流轉提供土地政策、流轉方式、信息傳遞、法律咨詢等項目服務。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）經營管理站要充分利用主管土地承包合同的有利條件，主動承擔中介服務的職能，制定公平合理的交易規(guī)則，切實保護當事人雙方合法權益，幫助農民用活土地使用權，提高土地經營效益。
    （四）統籌規(guī)劃，分塊扶持，確保各項政策措施落到實處。
    土地使用權的流轉是土地資源得到合理利用的一種有效途徑。要在統籌規(guī)劃的基礎上，分部門進行扶持。在不改變各部門項目資金管理渠道和用途的前提下，充分發(fā)揮生態(tài)恢復、農業(yè)綜合開發(fā)、扶貧攻堅和退耕還林等國家工程項目的引導作用，利用項目資金對土地承包大戶，特別是“四荒”開發(fā)大戶進行扶持。涉農部門要利用自身技術優(yōu)勢，幫助大戶搞好科學規(guī)劃、科學管理，使之盡快產生經濟效益。進一步理順信貸資金扶持渠道，積極爭取金融信貸部門對科技含量高、市場廣闊、前景好的土地開發(fā)項目給予資金上的支持。
    （五）抓典型、樹榜樣、搞好示范帶動工作。
    我縣在土地使用權流轉中，由于充分調動了社會各階層的積極性、創(chuàng)造性，先后涌現出了一大批租賃承包、開發(fā)治理“四荒”，創(chuàng)辦基地，發(fā)展優(yōu)質高效農業(yè)的生產能手和外地客商。在他們的艱苦創(chuàng)業(yè)、精心管理下，基地已獲得了良好的經濟效益和社會效益。同時，也給流轉農戶帶來了許多實惠，一方面獲得了土地出讓金，另一方面，也學到了先進的耕作技術和管理經驗，部分農戶已開始自己創(chuàng)業(yè)。對于這些成功的例子，要善于總結經驗，注意抓典型，樹立榜樣，搞好示范引路工作，讓更多農戶認識到土地流轉給自身帶來的好處，從而主動、自覺、自愿地加入到土地流轉中來。
    （六）積極探索實踐土地流轉的新途徑。
    各級各部門要在堅持農戶自愿的基礎上，結合當前農村專業(yè)協會篷勃發(fā)展的有利時機，積極探索實踐股田制（以土地入股參與公司經營）等土地使用權流轉的新途徑和新方法，使土地使用權逐步向具有較高生產種植技術的專業(yè)化公司、協會、經紀人集中，實現土地的規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化經營，不斷提升土地產值和經濟效益，帶動農業(yè)增效、農民增收。
    土地用途調研報告篇八
    1、村集體所有的林地、經濟場統一發(fā)包。此類情況大多為種植大戶或公司種植蔬菜、苗木及中藥材等。如棉花園村、南沖村分別轉讓林地577畝、608畝給武漢凱迪生物質能公司，占總林地面積的1.69%。
    2、零星土田流轉。許多不從事第一產業(yè)的農民將土地委托親屬、朋友耕種，或承包給種糧大戶統一經營。但集中成片的只有種菜大戶羅湘虎在棉花園村租賃100畝耕地種植茄子、甜玉米，農科所轉讓期限為20年、面積500畝的耕地作為葡萄酒原料生產基地，僅占全鄉(xiāng)總耕地面積的2.01%。
    （一）、農民對土地流轉的心態(tài)比較復雜、多變。1、農民對承包土地的主權意識、自主支配意識太強，誤認為承包到戶就是土地私有。阻礙了土地經營權正常流轉。主要體現在：一是舊習慣根深蒂固，對土地的眷戀還很深，寧愿“死守陣地”也舍不得將土地流轉出去。阻礙了連片成塊的大面積開發(fā)；二是為今后可以“名正言順”的在自家承包地上建房；三是“紅眼病”作祟，不愿意拿地讓別人發(fā)財，故意從中作梗。2、流轉價格偏低。我鄉(xiāng)目前租給種糧大戶的田地年均價為150元/畝。
    3、流轉土地面積有限、利用率不高。大部分的經營能手，種糧大戶，他們的行為都是個體的，離現代高效農業(yè)有很大的差距。
    管理的目的，離現代農業(yè)的“綠色標準”還有差距，不能提高品質和效益。
    （二）土地流轉機制不夠規(guī)范。
    1、土地流轉不規(guī)范，對土地流轉的管理，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規(guī)定，這是當前農村土地流轉不規(guī)范的一個重要原因。操作不規(guī)范主要表現在：一是大多數農戶之間的土地流轉，只有口頭約定，沒有書面合同，即使有書面合同，其內容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未經村集體組織審查同意；二是土地流轉有的.不按規(guī)范簽訂合同，合同條款、標的不明確，甚至與現行法規(guī)相沖突，如租用土地的時間超過了二輪承包期規(guī)定的時間等。三是農村土地流轉資料檔案缺乏管理。
    2、缺乏土地流轉服務機構和流轉平臺。土地流轉的供求信息不能及時有效溝通，轉出方找不到轉入方，土地流轉供給需求脫節(jié)。有不少農民不知道應該怎樣進行流轉；其次是土地流轉的形式簡單，反租倒包、入股、抵押等新的流轉形式沒有出現；再次是土地流轉的程序簡單，由于多數流轉為自發(fā)形成,流轉雙方沒有遵循一定的程序和履行必要的手續(xù),土地流轉處于缺乏規(guī)范的無序狀態(tài)，土地流轉糾紛多。
    從出讓方看,主要是務工經商收入不穩(wěn)定,也擔心政策變。
    化,怕土地轉出后失去土地,怕務工經商虧本后吃飯難以解決,所以大多采取短期轉包的方式。
    從承包方看,由于農業(yè)收益比較低，高收益項目農業(yè)難以。
    選擇，農業(yè)開發(fā)又面臨市場和自然雙重風險。因此，業(yè)主對投資農業(yè)開發(fā)極為慎重，致使不愿在土地上投入過多的成本，承包戶無意長期承包，兩方面互相制約。
    地塊仍然零碎分散。由于目前農戶承包的土地普遍。
    22.2％，100畝以上經營規(guī)模的為200畝，占流轉土地總流轉面積的22.2％。
    （一）、明確管理機構和職能，加強土地流轉管理監(jiān)督。首先是確立土地使用權流轉的具體范圍、原則，規(guī)范流轉的形式，明確流轉的操作程序，規(guī)定對違規(guī)失范行為的處理辦法；第二是規(guī)范流轉合同，建立流轉合同的指導、簽證、仲裁制度；第三是建立土地使用權流轉檔案，重點對擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進行登記造冊，促進土地的順利流轉。
    （二）、組建村級土地流轉合作組織，確保群眾利益。
    隨著經濟社會的全面發(fā)展，農業(yè)面臨更嚴峻的挑戰(zhàn)，家庭承包經營制度的農戶小規(guī)模經營與現代農業(yè)集約化經營的矛盾、平均承包土地與市場自由配臵土地資源之間的矛盾、分散的一家一戶小農生產與社會化大生產之間的矛盾等等，在現代農業(yè)發(fā)展中將表現得更為明顯。所以，迫切組建村級土地流轉合作組織，負責統一組織、統一協調本村土地流轉事務以及代理農民參與轉出土地的新項目建設。讓轉出方維權有后盾、利益有保障，讓轉入方從繁雜的土地矛盾中解脫出來。
    總之，如何有效的把每戶零散的土地集中起來，有效引導農民加快土地流轉，克服小農經濟意識，提高土地利用效率，增加經濟效益，是進一步加強土地流轉需要解決的問題。
    土地用途調研報告篇九
    行政村位于鄉(xiāng)北4公里處，轄、積善村2個自然村。全村共有291戶，822人，其中五保戶6人，低保戶104人，特困家庭5戶。全村勞力483人，其中外出務工人員285人。村領導班子3人，村dang小組5個，共有黨員53人。
    全村有耕地2507畝、林地2450畝、草地2571畝。水澆地966畝，機井13眼，全部為管灌，以蔬菜、甜菜種植為主。20xx年人均收入2200元，是20xx年省級重點貧困村。
    目前，該村土地經營權流轉的主要形式為轉包和出租，均為外出務工農戶與村留守種植農戶之間的土地經營權流轉，到20xx年底，全村土地經營權流轉1880畝，占全村耕地總面積的75%，流轉土地農戶183戶，占全村總農戶數的63%：其中較大宗土地經營權流轉3起，流轉土地農戶32戶，占流轉土地農戶17.5%，流轉土地面積320畝,占流轉耕地17%；其余為農戶之間零星的土地經營權流轉。
    20xx年初,村支部書記組織村里種植大戶、回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)能手等人，在三家種植合作社的基礎上組建了“建鑫種植專業(yè)合作社聯社”。
    合作聯社通過積極爭取縣土地綜合治理資金支持，建60平米育苗大棚10個，鋪設膜下滴管。目前共接收入社農戶35戶，入社農戶基本為村留守種植農戶，共流轉土地1247畝。采取自愿入股的形式，每畝交納股金500元,合作聯社統籌建設育苗棚,購買化肥、農藥等。
    種植專業(yè)合作社采取集中連片種植，統一管理、銷售，收益分紅，風險共擔，調動了部分有想法，想致富的農民積極性，給全村種植戶做了表率，能夠有效帶動全村經濟發(fā)展，并增加農民收入。合作社形式的土地的流轉，對土地進行平整和水、電、路、溝的綜合整治，以及高效農業(yè)設施的引入，對土地的投入不斷加大。同時打破了一家一戶的經營模式，促進該村傳統農業(yè)開始向現代農業(yè)邁進。
    少數村干部對《中華人民共和國農村土地承包法》理解不徹底，在流轉過程中引導不力，方法不當。農戶對土地流轉政策不夠熟悉，思想認識不足，心存顧慮，怕土地流轉會失去承包經營權，影響自己的利益，加上農民的戀土情結，寧愿粗放經營，也不愿轉出去。
    農村土地流轉還處在自發(fā)階段，各方面的利益關系缺乏調整的法律依據。政府部門要制定、完善和出臺指導土地流轉的政策性文件和農村土地流轉管理辦法實施細則，使基層在實際操作中有規(guī)可依，有章可循。
    資金短缺是制約農村土地流轉的一大因素，金融部門要本著支持新農村建設和城鄉(xiāng)統籌為出發(fā)點加大信貸支持，行政“建鑫種植專業(yè)合作社聯社”現有7眼機井配套資金不足，需相關單位給予一定支持。
    土地用途調研報告篇十
    按照縣委領導的要求和指示精神，縣委農村工作領導小組根據《沾益縣農村土地承包經營權確權登記試點工作調研方案》，組織縣人大、縣政協、縣委農辦和縣農業(yè)局、國土局等相關單位人員，組成縣農村土地承包經營權確權登記試點專題調研組，于4月18日在大坡鄉(xiāng)土橋村村委會開展農村土地承包經營權確權登記試點工作調研，并形成試點工作前期調研報告;6月15日縣委施副書記主持召開了全縣農村土地承包經營權確權登記試點工作專題調研前期座談會，并成立了三個專題調研小組，于6月19日前分組對各鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)和縣直有關部門進行專題調研，并形成鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)及成員單位的專題調研報告，現根據前期對試點村的調研情況和專題調研情況以及各單位的情況報告，形成如下綜合調研報告：
    一、沾益縣土地基本概況。
    沾益縣地處滇東高原中部珠江源頭，國土面積2801.27平方公里，轄7個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、3個街道，88個村委會，42個社區(qū)，1025個村民小組，年末全縣總戶數129387戶，總人口430249人。縣域屬亞熱帶低緯高原季風氣候，海拔大多分布在1800-米(最高海拔2678米，最低海拔1637米)，年平均無霜期256天，年平均日照數2098小時，年平均降雨量1008.9毫米。全縣二輪承包耕地統計上報面積為38.41萬畝;農業(yè)普查數據，有耕地總面積81.55萬畝(其中：水田21.73萬畝，旱地59.82萬畝，人均占有耕地2.07畝);國土“二調”耕地總面積118.6萬畝;底土地利用現狀耕地總面積111.86萬畝(74574.38公頃)，其中：水田13940.21公頃、水澆地1758.46、旱地58875.71公頃。根據大坡鄉(xiāng)土橋村委會農村土地承包經營權確權登記試點情況推算，全縣農村土地面積約為140～150萬畝左右。
    二、全縣農村土地承包經營權確權登記試點工作情況。
    20沾益縣被列入全國第四批農村土地經營權確權試點單位，結合沾益實際，確定大坡鄉(xiāng)土橋村委會的長沖和六角沖兩個村民小組為試點村，自2013年8月29日開動員培訓會開始，到202月底結束，兩個村民小組統計上報承包面積為610.35畝，192戶農戶，人口828人，以山地為主，水田為輔，主要種植包谷、水稻、洋芋、烤煙。實際測量面積為5615.33畝(承包地4238.07畝，其中水田747.76畝，旱地3490.31;四荒地1377.26畝)，是統計上報承包面積增長9.2倍。
    此次確權登記試點工作，解決了土地面積不準、土地四至界限不清等問題，為農村經濟發(fā)展、解決土地糾紛、農村社會和諧奠定了堅實基礎。一是鞏固了農村土地承包經營制度。試點村完成了土地承包信息登記，空間位置清晰、地塊面積準確，農民對承包土地的占有、使用、收益權利得到依法確認，廣大農民獲得了長期而有保障的土地承包經營權。二是有利于農村土地承包科學管理。通過確權登記試點，建立起圖片文字綜合的農村土地承包權屬管理平臺，將農戶土地承包花名冊、土地承包臺帳均納入了管理平臺，為下一步實現農村土地承包管理信息化奠定了堅實基礎。三是管理平臺后期開發(fā)利用前景廣闊。農村土地承包權屬管理平臺在農業(yè)生產管理、農村土地流轉、農村土地仲裁、現代農業(yè)規(guī)劃等方面進行開發(fā)利用，推動了農村土地依法有序流轉，促進傳統農業(yè)向規(guī)?；?、標準化、產業(yè)化的現代農業(yè)發(fā)展。四是強化了縣鄉(xiāng)兩級農村土地承包管理機構和職能。通過確權登記試點，在縣鄉(xiāng)(鎮(zhèn))兩級建立起了農村土地承包經營權確權登記日常辦事機構，辦理農戶土地承包經營權的注銷、變更、新辦等相關事宜。
    三、試點村及各鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)和部門在土地確權登記摸底調查工作中發(fā)現的問題。
    (一)共性問題。
    1、目前，國家、省、市在農村土地確權方面缺乏頂層設計，沒有具體的政策依據和工作方案，基層工作沒有明確的指導思想和工作目標。
    2、基層工作條件艱苦，農村土地承包經營權確權登記工作面廣、量大、耗時長，涉及處理問題多、雜、亂，需要投入大量人力、財力、物力，基層要完成這項工作的工作經費缺口大。
    3、鄉(xiāng)村干部認識上有偏差，工作上有畏難情緒。
    4、群眾支持和參與的積極性和接受程度不高。
    5、土地確權登記機構、人員問題。
    6、農村外出務工人員多，村組會議召開難、議事難的問題。
    7、過去土地耕種優(yōu)劣的差別化和丈量方量與標準丈量方量的不對等、不統一，實際測量面積和國土“二調”面積及二輪承包面積相差較大的問題。
    8、承包面積以外開挖的“四荒”地及其他土地經營權確權給誰的問題。
    9、農業(yè)人口轉移藍本戶口的土地經營權確權問題。
    10、二輪承包以后，由于自然變遷、戶口遷移、婚喪嫁娶、添丁增口、生老病死等原因，各戶人口數變動較大，特別是本村人員整戶遷出或兄弟姊妹幾個部分遷出、戶口遷出本村等情況，承包土地未作收回處理或未作出調整的土地確權問題。
    土地用途調研報告篇十一
    農村土地股份合作制改革是當前創(chuàng)新農村土地經營機制的重要途徑，為促進高效農業(yè)規(guī)模化、農業(yè)增效、農民增收提供了有效的制度保障。今年以來，江都市繼續(xù)堅持“依法、自愿、有償”的原則，進一步完善運作機制，突出合作效益，強勢推進農村土地股份合作，為全市農村經濟發(fā)展增添了新的活力。
    當前，發(fā)展農村土地股份合作社，切合農村經濟社會發(fā)展需求，增強了農村土地經營活力，促進了農民收入穩(wěn)定持續(xù)增長。
    （一）促進農民收入持續(xù)增長。
    創(chuàng)新激發(fā)活力，合作提升效益，土地股份合作已經成為促進農民增收有力的“推進器”。
    一是促進高效規(guī)模農業(yè)發(fā)展。堅持土地股份合作與高效規(guī)模農業(yè)發(fā)展相結合，創(chuàng)新土地流轉形式，推進土地經營規(guī)模化、園區(qū)化，增強產業(yè)帶動農民增收能力。至目前，全市農村土地股份合作社發(fā)展到180個，入股面積達10.5萬畝，占土地流轉面積的48.5%，其中經營高效農業(yè)的面積占60以上%。
    二是推進農村勞動力轉移就業(yè)。農村土地股份合作發(fā)展實現了農民土地承包經營權與使用權的分離，維護了農民土地收益權，解決了部分農民轉移就業(yè)的后顧之憂，推動農民進城務工就業(yè)，同時吸納農民到合作社務工，增加了農民工資性收入。
    三是實現了穩(wěn)定的合作收益。農民以土地承包經營權入股，實現了土地變資產、農民成股東的轉變，土地股份合作社采取的保底分紅和二次分配辦法，為農民股東實現穩(wěn)定的股權收益提供了有力的機制保障，促進了農民收入持續(xù)穩(wěn)定增長。江都市吳橋鎮(zhèn)寶盛園土地股份專業(yè)合作社吸納732戶農戶以土地承包經營權入股，入股面積5052畝，重點經營高效蔬菜產業(yè)，畝產值1.6萬元,畝均效益6000元,入社農戶比其他農戶人均多增收1000元。
    （二）農民組織程度不斷提高。
    土地股份合作將分散的土地有效整合，實現農民土地使用權入股經營，提高了農民組織化程度，提升了農民市場主體地位。
    一是強化了利益聯結機制。土地股份合作社通過整合土地資源，統一經營，節(jié)省成本，追求合作經營效益最大化,而農民將土地使用權入股，其目的也是追求更高的經營收益。農民與合作組織利益趨向的一致性，是增強農民與合作組織緊密聯結的直接動力，推進了農民的組織化。
    二是增強了市場競爭力。農村土地股份合作社的發(fā)展，實現了土地分散經營向集約、規(guī)模、高效經營的轉變，農民個體經營向集體決策、統一經營的轉變，增強了農民合作組織凝聚力，提高了合作社市場競爭力。
    三是提升了農民合作意識。通過建立“三會”制度，完善民主議事、決策機制，明確界定股東權利與義務等，增強了農民民主意識、市場意識和發(fā)展意識。
    （三）農村經營機制活力增強。
    農村土地股份合作制發(fā)展，創(chuàng)新了農村土地流轉與經營方式，實現了農民與合作社的雙贏。
    一是調動了農民生產積極性。合作社與農民的利益緊密聯結，促使農民不斷追求合作社經營利潤最大化，進而提高合作效益和農民股權收益分配水平。因此，發(fā)展土地股份合作社是調動農民生產經營積極性的有效途徑。
    二是提升了農業(yè)生產經營水平。合作社依托農業(yè)特色產業(yè)，不斷完善“產業(yè)鏈”，提升農業(yè)產業(yè)化經營水平；將現代企業(yè)管理機制引入合作社，切實提升了合作經營管理水平；積極包裝合作項目，多渠道爭取項目資金或其它資本投入發(fā)展，增強合作社發(fā)展實力。
    三是提高了農村土地產出率。土地股份合作機制規(guī)范了農村土地流轉行為，在穩(wěn)定土地承包權的前提下用活了土地經營權，解決了農村土地經營不活、發(fā)展層次較低的問題，以全新的組織形式和經營機制大大提高了土地經營收益。
    雖然土地股份合作社發(fā)展取得了明顯成效，但也存在一些問題，主要體現在：
    一是土地股份合作社法律地位不明確。土地股份合作社類似于股份合作制企業(yè)，但法律對農村土地股份合作社沒有明確的界定，《農民專業(yè)合作社法》也沒有將農村土地股份合作社納入到合作社范疇，致使農村土地股份合作制缺少法律支持，其發(fā)展和運行存在一定的風險。
    二是少數土地股份合作社效益不夠明顯。目前，部分合作社將土地以內股外租型方式承租給農業(yè)種植大戶，只收取固定的承租金，合作社再將承租金按照股份分配給各股東，這種經營模式并沒有直接從市場經營層面來帶動農戶發(fā)展，難以體現股份合作機制的優(yōu)越性。
    三是運作機制不夠完善。少數合作社在運轉機制上還不夠規(guī)范；合作收益分配辦法比較單一，缺乏績效和激勵分配機制，“二次分配”制度不夠健全。
    針對這些問題，仍需進一步按照“有序、規(guī)范、高效”的要求，積極探索，敢于創(chuàng)新，加大農村土地股份合作發(fā)展力度，努力促進農民收入持續(xù)增長。
    (一)推動農村土地經營機制創(chuàng)新。
    在現行的農村土地制度下，進一步穩(wěn)定和完善農民家庭承包經營機制，增強農民對土地的處置權能，切實提高農民市場主體地位。
    其一，堅持農村基本經營制度“長久不變”。黨的十七屆三中全會審議通過的《關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中指出，“賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權，現有土地承包關系保持穩(wěn)定不變”。這一表述不僅表明了農民現有的土地承包經營權保持穩(wěn)定，而且土地承包關系長久不變。一方面，繼續(xù)堅持農村土地集體所有。農村土地集體所有、家庭承包經營制度具有極強的適應性和生命力,是適合我國國情的一項農村基本經營制度，目前乃至今后一段時間,既不能改變農地集體所有的性質,更不能改變家庭經營的組織形式，要在穩(wěn)定和完善農村土地承包關系長久不變的前提下，進一步發(fā)揮農民的土地社會保障功能，在此基礎上，推進農村土地法律和制度建設，加快實現農民土地使用權長期化、物權化、市場化、資本化,加速農村土地使用權立法保護進程，用法律形式真正肯定并賦予農民長期而有保障的土地使用權。另一方面，堅持“依法自愿有償”原則。推進土地股份合作的首要前提是穩(wěn)定農民土地承包經營權。農民是否愿意流轉，以何種方式流轉，以及流轉期限等，都要尊重農民意愿，不能以行政措施強制推動，以免發(fā)生矛盾糾紛，造成農村基層社會不穩(wěn)定。
    其二，擴大農民的土地處置權。農民的土地處置權能缺失，造成了農地征用制度不公平、農民土地權益得不到保護等現象。因此，新農村建設進程中，要提高農民的市場主體地位，必須要增強農民的土地處置權能。一方面，要賦予農民實質性的土地處置權。在有效保護農民土地承包經營權的前提下，通過擴大農民的土地處置權，讓土地經營活起來，充分體現土地的資本功能，使農民享有對土地的占有、使用和收益權，享有包括使用權繼承、有償轉讓、轉包、入股、聯合經營、抵押等權利在內的較充分的處置權，從而使農民的土地承包權成為具有實質意義的包含使用權、轉讓權、繼承權和抵押權于一體的土地財產權。另一方面，建立完善的處置權配套制度。放開土地處置權能會不會導致農地私有化、土地兼并、農民失地而流離失所？這些都需要有一套完善的配套制度，使農民的土地處置權在充分實現社會保障功能的前提下穩(wěn)步實施。
    其三，提高農村土地市場地位。當前，農地不具有與國有土地平等的產權地位，被征用時所得補償僅僅按照土地的農業(yè)生產價值進行補償，與國有土地市場的價格相去甚遠，農民實際上得不到應有的補償收益。十七屆三中全會審議通過的《決定》中指出，要“完善征地補償制度，逐步建立城鄉(xiāng)統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉讓土地使用權，在符合規(guī)劃的前提下，與國有土地享有平等權益”。這為逐步提高農地市場地位作了突破性的規(guī)定，在這一基礎上，繼續(xù)統籌城鄉(xiāng)土地市場，要確立起集體土地與國有土地平等的市場地位，在集體土地轉變成國有土地并進入市場買賣時，建立公正、平等的財產權利制度，確保農地市場價值和農村集體以及農民收益。
    （二）規(guī)范農村土地流轉機制。
    當前，農村土地資源市場化配置機制尚未形成，土地流轉形式主要以集體組織推動、農戶間自愿或中介組織帶動等為主，通過市場帶動的形式較少，由此產生的問題是土地資源達不到最優(yōu)利用狀態(tài)。因此，推動農地市場化運作，有序推進農村土地流轉，是提高農村土地利用效率，優(yōu)化農地資源配置，推進土地股份合作，發(fā)展農業(yè)適度規(guī)模經營的重要措施。
    其一，完善農地市場化運作機制。規(guī)范農地流轉行為，健全農地市場運行機制，要堅持“自愿、公平、效率”原則。首先，堅持流轉自愿原則。這是促進農地市場健康運行的基本要求，是保護農民利益的必要前提，是《土地承包法》的要義所在。其次，土地流轉價格要遵從市場需求定價，體現市場公平性。按照市場的運行規(guī)則和需求來合理定位土地流轉價格，切實保護農民土地權益不受損。第三，要以土地適度規(guī)模經營為導向，提高土地利用效率。充分發(fā)揮市場機制的導向作用，引導土地向農業(yè)適度規(guī)模經營集中，促進農地資源優(yōu)化配置，提高農地經營效率。第四，建立土地流轉收益遞增機制。目前，許多地區(qū)土地流轉價格一般是一定幾年不變，缺乏農地流轉收益遞增機制，在規(guī)范、有序推進土地流轉的同時，應當完善土地流轉收益分配機制，構建起土地收益遞增長效機制，充分實現農民的土地權益。
    其二，構建土地資源信息管理平臺。農村土地資源信息化管理是推進農村土地資源優(yōu)化配置的有效手段，為規(guī)范農村土地資源管理、加快推動農業(yè)結構調整提供了便捷、有效的信息服務平臺。當前，要注重以下幾個方面:一是全面核實農村土地資源信息。針對地區(qū)實際，對本地的土地承包面積、承包主體、土地經營現狀、土地經營趨勢等作一詳實調查和梳理，將這些信息分區(qū)域、分層次、分期限、分用途進行匯總，統一錄入信息管理系統，以便及時了解本地的土地資源詳實信息，掌握土地資源現狀，為推動土地規(guī)模經營、發(fā)展現代農業(yè)提供第一手基礎資料。二是實施土地資源信息動態(tài)管理。建立信息平臺，注重反映土地資源利用的動態(tài)情況，充分反映承包農戶土地經營的現狀、流轉意愿、擬采取何種方式流轉土地等信息，為土地經營主體提供有效的信息。三是強化土地資源績效管理。充分發(fā)揮土地資源信息管理平臺對農戶土地承包經營權的合法保護作用，為農民的土地承包現狀以及變動情況提供佐證，有效防止他方非法調整農地、侵害農民土地承包權益的行為，這也是進行農地資源績效管理的基本要求。土地資源信息管理平臺要充分體現出農地利用的最優(yōu)方式、區(qū)域優(yōu)勢條件狀況，以及土地利用投入狀況等，以此為經營主體從事農業(yè)生產的決策提供依據。
    (三)提高合作效益，增加農民土地收益。
    合作是前提，效益是核心，增強農村土地股份合作內生發(fā)展活力，提高合作經營效益，實現農民土地收益持續(xù)穩(wěn)定增長，是發(fā)展土地股份合作的基本動力。
    其一，注重“三個結合”，提升經營效益。一是注重與特色產業(yè)相結合，培大育強農業(yè)特色，推進品牌經營，提高品牌效益。農業(yè)比重較大的地區(qū)運作土地股份合作制缺乏豐厚的外部利潤條件，因此，要充分挖掘內部效益，重點要選好經營項目，要結合地方優(yōu)勢、特色產業(yè)，突出農業(yè)產業(yè)特色化。二是注重土地股份合作與高效規(guī)模農業(yè)發(fā)展相結合，推進土地適度規(guī)模經營，擴大規(guī)模效應。過于分散和規(guī)模過大都不利于經濟效益的提高，要依據地區(qū)條件和特點，把握規(guī)模經營尺度，實現農業(yè)規(guī)模經營效益最大化。三是注重與農業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展相結合，發(fā)揮龍頭企業(yè)帶動作用，提升農業(yè)產業(yè)化經營水平。充分吸引和利用外部強勢資本投入農業(yè)，提升農業(yè)項目化建設水平，有效推進現代高效農業(yè)發(fā)展。
    其二，創(chuàng)新合作方式，提升合作效益。內股外租型是土地股份合作最簡單的形式之一，要逐步推進租賃型經營向參股經營、合作經營或自主經營等形式轉變，切實增強土地股份合作內生活力，構建起穩(wěn)定的農民股權收益增長機制。
    （四）規(guī)范運作機制，提升合作經營層次。
    堅持量質并舉，完善土地股份合作運行機制，努力提升土地合作經營層次。
    首先，健全“三會”制度，增強合作社領導帶動力。一要建立健全股東代表大會、理事會、監(jiān)事會相互協調、相互監(jiān)督、相互制約的管理機制。二要加快培育合作組織領頭人，增強引領合作組織發(fā)展能力。合作組織的關鍵在于效益，而效益只有通過市場經營才能實現，如果一個合作組織建立起來不能真正面向市場、走市場經營道路，則合作組織如同虛設，因此，發(fā)展合作組織必須要大力培育好的領頭人，重點要加強其駕馭市場的能力培養(yǎng)，增強合作組織核心動力，引領合作組織健康發(fā)展。
    其次，推進法人登記，明確市場地位。與工商等部門協調，創(chuàng)新登記辦法，推進以農民專業(yè)合作社法人性質進行工商注冊登記，明確土地股份合作社法人地位，增強合作社市場競爭力。
    第三，完善財務管理制度，確保合作社規(guī)范運行。按照政策要求，推進土地股份合作社內部財務單獨建帳，規(guī)范會計核算，有條件的合作社可根據實際需要設置會計機構，或委托鎮(zhèn)經管站代理記帳、核算，提高合作社財務管理水平。結合村務公開、財務公開，推進合作社財務公開，提高合作社運行透明度，確保規(guī)范運行。
    第四，加大初次分配，健全再分配機制。收益權是股東的基本權利之一，如何實現股權收益最大化是合作社經營的重要目標。在提高農民股東保底分配額度的基礎上，逐步建立健全多形式、多環(huán)節(jié)的利潤再分配方式，加大“二次分配”比重，切實增加農民土地資產性收入。
    土地用途調研報告篇十二
    近幾年來，我縣的省市重點工程項目眾多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓寬、安林公路兩側綜合治理、馬氏莊園景區(qū)規(guī)劃建設等，均涉及到集體土地的征用和集體土地上房屋的拆遷，據不完全統計，共涉及到17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，124個村莊，6133戶家庭，近2萬人，農村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，由此引起的民間糾紛、群體復議、集團訴訟和群體上訪呈上升趨勢，嚴重影響我縣社會穩(wěn)定，成為當前我縣經濟發(fā)展不容忽視的障礙。由于因集體土地征用而產生的拆遷問題涉及多方主體，交織著多種法律關系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，政府在處理征用土地和房屋拆遷安置補償事項中，特別是政府法制機構在受理此類行政復議案件中，在依法保護房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權益，監(jiān)督和支持行政機關依法行政，維護社會穩(wěn)定并實現法律效果、政治效果和社會效果的契合統一方面遇到了前所未有的困難。
    目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理條例》進行規(guī)范，對征用拆遷農村集體土地上房屋這種事關農民安身立命之本的重大事項上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農民的合法權益受到嚴重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩(wěn)定因素。
    1、適用依據不完善、不健全、不確定，形成集體土地上房屋拆遷補償行為不規(guī)范。
    現實中的集體土地上房屋拆遷適用法律依據不一，大致上有兩種情況，一是依據《土地管理法》進行，將房屋視為征用集體土地上的附著物對待，按照征地程序進行，但土地法對土地上的附著物拆遷程序和補償標準均無具體規(guī)定，可操作性差。二是參照《城市房屋拆遷條例》進行，理由是集體土地已經被征用，土地性質已改變?yōu)閲型恋?。這樣出現的問題就多種多樣，比如:被征用農村集體土地尚未轉用，土地上的附著物和青苗未補償，用地單位卻已經取得《國有土地使用權證》;被征用農村集體土地上的房屋拆遷因達不成補償安置協議，用地單位申請《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理條例》實施房屋拆遷，房屋所有者卻以農村集體土地征用中的房屋拆遷不是城市國有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理條例》為由抵制拆遷。以上問題突出反映了被征用農村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現實中許多地方均將被征用農村集體土地上房屋拆遷當成城市國有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的程序來調整拆遷項目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時，出現的許多問題束手無策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，強行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無法取信于民。
    2、法定補償標準的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。
    我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費、安置補助費進行了規(guī)定并有具體的計算標準，但對因土地征用而引起的農民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準。現實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農村集體土地上的房屋在土地所有權性質、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。如我縣先后制定了《大白線公路建設房屋拆遷補償標準》、《安林公路兩側綜合治理房屋拆遷補償標準》、《安楚公路拓寬房屋拆遷補償標準》、《馬氏莊園規(guī)劃建設房屋拆遷補償標準》。這種隨意性不但造成了補償標準不統一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。
    3、集體土地房屋拆遷主體不規(guī)范，拆遷中農民的陳述權、申辯權、知情權受到影響。
    房屋拆遷補償協議作為一種民事法律關系，應當由拆遷人和被拆遷人協商一致達成。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權主體作為被拆遷人不直接參與協商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構進行評估，有關拆遷補償和安置通常是由用地單位一方說了算，加之一些地方政府為了"優(yōu)化"當地投資環(huán)境，加大了行政權力的介人，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權益，更不能體現拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關系。
    4、對拆遷中農民的私有財產權保護不夠。
    農民通過宅基地依法取得集體土地的使用權，農民在宅基地上所建的房屋屬農民私有財產是無可非議的。但在征用農村集體土地的現實中，由于缺乏相應的法律規(guī)范對農村集體土地征用補償法律關系進行明確的界定，地方政府與村組簽訂《土地征用協議書》，協議中卻將屬于農民私有財產的房屋一同處分。這種協議將私產與公產混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農民的私有財產，農民是房屋所有權的主體，只能由農民自己進行處分，所以關于集體土地上房屋拆遷的補償應從土地征用補償中分離出來。
    5、房屋所有權人和第三人合法權益得不到保障。
    集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內的臨時安置費;拆遷農村集體經濟組織以土地使用權入股聯營等形式，與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋，涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產、停業(yè)損失及預期收益的補償問題;對利用宅基地內自建房屋從事生產經營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題;拆遷正在租賃的農房時涉及的租賃法律關系等等。其中既涉及房屋所有權人的權益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進行規(guī)范，相當一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區(qū)分農村房屋的用途、性質及相關的權利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權益。
    1、加快集體土地上房屋拆遷的立法進程，建立健全房屋拆遷的法律法規(guī)。
    由于至今沒有一部獨立且具可操作性的關于集體土地上房屋拆遷安置補償的國家級"大法"，導致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權益的關鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現了惡*事件。目前，集體土地上農民房屋拆遷主要是土地征用和城鎮(zhèn)改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。目前就我省而言，所見的有關行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關于國有土地上的城市房屋拆遷補償之規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規(guī)定，現實中一直是參照城市房屋拆遷補償辦理。但國有土地和集體土地在所有權主體、性質及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，安置的方式還不同，再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差別，所以說參照城市房屋拆遷補償是不妥當的，也不是合理的，致使農村集體土地房屋拆遷在現實申遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉(xiāng)各項建設的發(fā)展，規(guī)范征用土地補償行為，保護當事人合法權益，盡快制定一部關于集體土地上房屋拆遷補償安置法十分必要。
    2、明確公權干預之法律限制，保護集體土地上私有房屋財產權。
    在法治社會，公權限制干預私權是必要的，但必須依法進行。在當前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導致政府行為缺乏法律制約，行政權力在千預私權中過大且缺乏有效的監(jiān)督機制，各級政府集規(guī)則制定者、參與者與處罰機關等多種身份于一身，農民作為被拆遷人時應有的民事權利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權干預過大損害私權。政府在這種法律關系中的職責就是作好土地利用的發(fā)展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。
    3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補償原則、標準和程序。
    在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應當明確規(guī)定征地補償和房屋拆遷補償的基本原則。對集體土地的征用應嚴格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開發(fā)目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補償標準、原則和程序也就不同。第二，細化補償項目，制定統一的拆遷補償計算標準。我國《土地管理法》第四十七條對土地的征用補償規(guī)定比較明確，相應的有具體的計算標準。同理，對房屋等私產的征用補償也應細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎上，由各地按照規(guī)定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定法定的拆遷補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農民利益;也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發(fā)生。第三，規(guī)定嚴格的法律程序。政府對農民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規(guī)定財產評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。第四，賦予農民作為被拆遷人時的救濟主體資格，使農民能夠通過復議或訴訟獲得救濟。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得救濟的程序。
    4、明確拆遷中各主體的權利、義務、責任，制定切實可行的拆遷安置辦法。
    集體土地上房屋的拆遷，涉及到行政機關、用地單位、被征地集體(村委會或村民小組)、被拆遷人等，其中行政機關又包括各級政府及其土地、建設、拆遷、規(guī)劃及相關部門，如交通、水利、文化、教育等。那么各主體在拆遷活動中扮演的角色需要確定、行為需要規(guī)范，特別是各主體的權利、義務、責任需要明確。對于被拆遷人的安置更為重要，不解決農民的安置問題，老百姓就無家可歸。由于農村居民的安置首要問題是解決宅基地，而宅基地的審批涉及到很多問題，如土地利用總體規(guī)劃、村莊建設規(guī)劃、農用地轉建設用地審批等，需要使用耕地的，再加上與土地承包方面的矛盾，所以基層組織解決這些問題相當困難，而不解決又不行，現行中只有靠不規(guī)范甚至不符合規(guī)定的操作來進行，這就急需上級機關制定切實可行的辦法，使下級有法可依、有章可循，依法辦事。
    土地用途調研報告篇十三
    農村土地承包經營權確權登記頒證工作，是推進農業(yè)、農村改革發(fā)展的基礎性工作，是綜合配套改革試點內容的重點任務，對順利推進農業(yè)現代化，促進城鄉(xiāng)統籌發(fā)展具有重要意義。如何讓群眾放大土地的經營效益，如何把農民的土地承包經營權確立下來，是當前農村工作面臨的新任務、新課題。中央和省、市對土地確權工作出臺了大量的政策和方案，非常及時，非常必要。我縣按照中央和省、市出臺的政策，制定了《**縣農村土地承包經營權確權登記頒證工作實施方案》，力求三年內完成全縣農村土地的確權頒證工作。通過一年多的努力，我局對土地確權工作有以下幾點感觸：
    1、農村土地確權是當前加快農業(yè)發(fā)展的需要。當前，農業(yè)產量已達到最高值，傳統模式下增產增收的空間越來越小，投入與產出越來越不成正比，如何減少投入、增加產出是今后農業(yè)發(fā)展的一大問題?，F階段，國家倡導通過農村土地確權推進農村土地有序流轉、發(fā)展規(guī)模經營，為農業(yè)的快速發(fā)展指出了一條新的道路，有效突破了制約農業(yè)增產增收的瓶頸，滿足了農業(yè)快速發(fā)展的需要。
    2、農村土地確權是實現農民期盼的需要。隨著農業(yè)經濟的發(fā)展，農民對流轉土地的前景有了進一步的認識，流轉土地的熱情有了進一步提高，農村土地確權對實現農民土地流轉的愿望提供了嚴格的法律程序上的保障。同時，農民也希望通過確權來明確自己承包土地的權屬。
    3、農村土地確權是實現農業(yè)規(guī)模化經營的需要。農業(yè)要發(fā)展，成方連片的規(guī)?；洜I是重要舉措。要實現規(guī)?；洜I，就必須要將農民手中現有的土地征集到一起，發(fā)展農場式耕作。而實現了農村土地經營權的確權頒證，才能進一步促進農村土地流轉，更好的發(fā)展規(guī)模經營。
    4、農村土地確權是實現兩區(qū)同建的需要。建設新型農村社區(qū)和新型農業(yè)產區(qū)，需要土地流轉的支持；而土地流轉更離不開土地確權的強力支撐。
    5、農村土地確權是整合農業(yè)資源的需要。整合農業(yè)資源，擴大種植規(guī)模，有利于減少水、肥、土地的浪費，降低種植成本，有利于農業(yè)的規(guī)?；C械化發(fā)展。而整合農業(yè)資源，其前提就必須要對農村土地進行確權，對農民的土地權益進一步明確，讓農民積極支持土地流轉，給農民吃一顆定心丸。
    一、主要工作措施。
    我局作為農口職能部門，擔負著開展農村土地確權的重要任務。全局上下高度重視，不斷強化措施、細化責任，下大力度確保確權工作的落實：
    1、加強領導，印發(fā)方案。印發(fā)了《**縣農村土地承包經營權確權登記頒證工作實施方案》，成立了領導小組，組長由縣長田理明同志擔任，農牧局、財政局、審計局、農委、國土資源局、政府法制辦、檔案局、信訪局、司法局等單位主管負責同志和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)長為成員。辦公室設在農牧局，負責日常工作。
    2、開展培訓，廣泛宣傳。一是召開動員會，**年11月4日在加會鎮(zhèn)與王均鄉(xiāng)分別召開了動員會；20xx年4月9日—10日在王常、馬屯、唐林、恩察4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)召開了農村土地承包經營權確權登記頒證動員。二是組織鄉(xiāng)村干部進行集中培訓，舉辦培訓班xx次，培訓人數600余人次。三是通過廣播、發(fā)放明白紙、墻壁大字標語等多種形式，廣泛宣傳農村家庭承包地確權的重大意義，爭取做到家曉戶喻，發(fā)放土地確權宣傳資料5萬余份。
    3、做好土地確權前期工作。農業(yè)局購買10臺復印機，抽調20名精干力量，分成兩個小組，由兩位副局長帶隊對加會鎮(zhèn)、王均鄉(xiāng)各村原二輪承包檔案資料進行清理并對戶主身份證和家庭成員戶口頁進行復印。
    4、確保規(guī)范操作。嚴格按照農業(yè)部《農村土地承包經營權調查規(guī)程》、《農村土地承包經營權要素編碼規(guī)則》、《農村土地承包經營權確權登記數據庫規(guī)范》及國家和省關于開展確權登記頒證工作的要求規(guī)范進行。認真執(zhí)行農村土地承包法律、法規(guī)、政策，法律、法規(guī)、政策有明確規(guī)定的，堅持按照法律、法規(guī)、政策辦。法律、法規(guī)、政策尚未明確規(guī)定的，按照民主決策程序，由村組農民集體組織成員討論決定。
    5、加強督導。農業(yè)局成立了兩個督導小組，分別負責對加會鎮(zhèn)與王均鄉(xiāng)土地確權工作的指導與督查。
    總的來說，這項工作得到了群眾的支持，進展順利。
    二、工作進展。
    通過不斷努力，我縣農村土地確權工作取得了顯著的成績，工作進展位居全市第二：
    **年土地確權：加會鎮(zhèn)與王均鄉(xiāng)土地確權已完成了前兩階段工作，進入了第三階段即清查階段工作。已將兩鄉(xiāng)鎮(zhèn)53個村二輪土地承包臺賬、承包合同、經營權證書、土地承包方案等相關原始資料檔案進行整理，填制了發(fā)包方調查表、承包方調查表、承包地塊調查表。已制作基礎工作底圖村數53個，已開展外業(yè)村數53個，已繪制地塊分布圖村數48個，第一次公示42個村，公示確認簽字完成42個村。
    20xx年土地確權：王常、馬屯、唐林、恩察4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)現已完成前期準備階段工作，進入了地塊清查階段。王常鄉(xiāng)已實測16個村小地塊。
    三、存在的問題。
    通過總結歸納，在看到成績的同時，我局也發(fā)現工作中存在以下問題：
    1、部分村干部對確權登記工作重要性認識程度不高，工作缺乏積極性。
    2、二輪土地承包原始資料缺失。部分村二輪土地承包原始資料全部丟失，還原二輪土地延包實施情況比較困難，需耗費較多人力。
    3、農村外出務工人員較多，部分農戶舉家外出，難以聯系，給調查摸底、指界確認簽字等工作帶來很大困難。
    4、人、地因素變化大，積累了大量人地關系矛盾。
    四、下一步措施。
    為及時補正上述問題，更好的推進確權頒證工作的開展，在今后的工作中，我局將采取以下措施：
    1、進一步增強鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部和村兩委干部工作責任感，利用各種形式，加強政策宣傳，發(fā)動群眾積極主動參與土地確權頒證工作。
    2、嚴把質量關，做到發(fā)包方調查表、承包方調查表、地塊調查表、地籍圖、公示表相統一。
    3、加大糾紛調處力度，落實鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組責任，及時調處矛盾糾紛，維護社會穩(wěn)定。
    4、加大協調督導力度。強化督導檢查，穩(wěn)步推進實施，縣鄉(xiāng)各部門要密切配合，形成合力，確保我縣農村土地確權登記頒證工作按時完成。
    土地用途調研報告篇十四
    土地是農業(yè)發(fā)展最基本的生產資料，也是農民最基本的生活保障。改革開放以來，實行家庭聯產承包責任制，使農村土地的經營權從所有權中分離出來，曾極大地促進了農業(yè)和農村經濟的發(fā)展，但隨之也產生了一些矛盾與問題，近年來顯得尤為突出。隨著農村改革發(fā)展的快速推進，在穩(wěn)定家庭承包經營的基礎上，以市場為導向，堅持“依法、自愿、有償”原則，鼓勵土地合理流轉，是整合農業(yè)生產要素、促進農業(yè)產業(yè)化發(fā)展的有效途徑，是促進農業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；洜I的現實選擇，將有力推動我縣農業(yè)產業(yè)化發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設進程。
    我縣有農業(yè)人口31、87萬人，勞動力16、73萬個，耕地總資源58、45萬畝，二輪延包時，全縣農戶共承包土地48、66萬畝。據不完全統計，截止20xx月12月底，全縣登記流轉土地面積4180畝，涉及農戶1452戶。通過調查，我們發(fā)現，全縣農村土地流轉呈現如下特點：
    （一）流轉方式多樣化。
    從全縣土地流轉情況來看，轉包、轉讓、出租、入股等多種流轉方式并存。
    一是轉包（含代耕滿一年的），大部分外出務工家庭采取了這種方式。即原承包戶將承包地全部或部分轉包給轉入戶，轉包條件和利益關系雙方達成口頭協議，也不經過發(fā)包方，只是一年一定一結算。具體數據暫時無法統計。這種流轉期限的不固定性，容易造成轉入方的短期行為，對土地進行掠奪式經營。
    二是租賃，采取這種流轉方式全縣共登記1983畝。如李家河鄉(xiāng)青龍嘴村、干壩村，高羅鄉(xiāng)九間店村、埃山村470戶農民將736畝土地承包經營權出租給楚天林木公司建立貢水白柚基地；曉關鄉(xiāng)茶葉加工大戶龍維民等人在中村壩村租用土地，建立優(yōu)質茶葉基地200畝。農戶每年可從中獲得350—500元／畝的租金收入。采用這種流轉方式，讓轉出方收入比較穩(wěn)定，但未考慮到價格因素給收益所帶來的影響。
    三是入股，登記面積1919畝。如李家河鄉(xiāng)酉源蔬菜專業(yè)合作社吸收青龍嘴村100戶農戶400多畝土地入股，建立蔬菜基地，僅種植大頭菜一項，農戶每畝可獲得800元純利。這種流轉方式，將農民與企業(yè)（合作社）聯成利益共同體，農民受益較大，但其收益受企業(yè)（合作社）的經營狀況影響較大，農民對此持觀望態(tài)度。
    四是轉讓，登記面積274畝。如萬寨鄉(xiāng)移民通過轉讓從當地農戶手中獲得土地承包經營權，從而擁有穩(wěn)定的生活來源，當地農戶在轉讓土地承包經營權時，已經有比較穩(wěn)定的非農收入，通過轉讓土地承包經營權后，又得到了經濟補償用于擴大二三產業(yè)。通過轉讓，解決部分土地二輪延包后移民搬遷無土地耕種的問題，維護了社會穩(wěn)定。
    （二）經營模式多元化。
    我縣農村土地流轉面積總體雖然較小，但蘊育出了適合本地實際情況，符合經濟發(fā)展規(guī)律的一些農業(yè)規(guī)模經營模式：
    一是專業(yè)合作社經營模式。全縣共有各類農村專業(yè)合作社54個，其中種植業(yè)專業(yè)合作社49個。如李家河鄉(xiāng)二虎寨村精品柑桔白柚專業(yè)合作社，流轉500多畝土地用于規(guī)模經營。
    二是農業(yè)公司化經營模式。農業(yè)產業(yè)化龍頭企業(yè)圍繞建立農產品原料基地，采取公司+基地+農戶的形式組建有限責任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流轉土地736畝建立白柚基地，科星有限公司流轉270畝發(fā)展苗圃基地。
    三是專業(yè)大戶經營模式。全縣種植面積在50畝以上的經營大戶50多戶，流轉面積達4000多畝（流轉面積末完全登記）。如李家河鄉(xiāng)燕子溪村農民朱道，流轉土地80畝，用于種植柑桔。
    （三）發(fā)展效果明顯化。
    近年來，隨著農村勞動力向二、三產業(yè)轉移，農村土地流轉規(guī)模不斷擴大，幾十、幾百畝集中成片流轉呈上升趨勢。農村土地合理流轉，促進了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，提高土地產出率。
    從調查的情況來看，業(yè)主把土地主要用于發(fā)展果園、蔬菜、藥材和農產品深加工原材料生產基地，對發(fā)展適度規(guī)模經營，推進農業(yè)產業(yè)化發(fā)展起到了示范作用。如李家河鄉(xiāng)二虎寨村村民譚紹榮，20xx租賃土地340畝建立白柚基地，今春遭受冰凍災害后仍然采摘白柚兩萬多個，進入豐產期后，年均可采摘白柚20萬個，收入可達30多萬元；種植大戶黃禹福，在椿木營鄉(xiāng)租賃土地120畝種植蔬菜，除去租地費用人工工資等成本，每畝獲純利1500元，帶動周邊農戶200多戶，發(fā)展蔬菜2800多畝。目前，在大戶示范、基地帶動下，全縣已發(fā)展煙葉72990畝，茶葉78390畝、水果95130畝，藥材53280畝，農業(yè)產業(yè)化已初顯規(guī)模。
    1、思想認識不到位，思想觀念亟待轉變。一方面，部分干部存在怕麻煩的思想，不愿意引導農民進行土地合理流轉，對土地合理流轉的重要性和必要性認識不到位。另一方面，許多農民對土地的所有權、承包權和經營權三者之間的關系模糊不清，對土地流轉的相關政策了解不多，擔心因流轉而失去承包權和收益，寧可粗放經營，也不愿輕易流轉。
    2、流轉機制不完善，流轉信息不暢通。缺乏中介服務組織和土地流轉平臺，土地流轉的供求信息不能及時有效溝通，轉出方找不到轉入方，種植大戶和產業(yè)業(yè)主難以集中成片流轉。
    3、盲目注重當前利益，隨意改變流轉土地農業(yè)用途。有的借土地流轉之名隨意改變土地的農業(yè)用途，基本農田不能得到有效的保護；有的流轉耕地未能落實相應的復耕措施，掠奪式經營方式仍然存在。
    4、缺乏相應的資金政策配套，土地流轉需求動力不足。農業(yè)生產投資量大，農作物生產周期長，見效慢，當前農業(yè)規(guī)模經營缺乏相應的資金、政策配套，難以調動生產大戶進行規(guī)模經營的積極性，阻礙了土地承包經營權流轉的步伐。
    5、轉移勞動力就業(yè)不穩(wěn)定，影響了農村土地流轉進程。目前，土地對農民兼有生產和社會保障雙重功能，當農民非農就業(yè)能力低時，種地仍然是農民謀生的首選之計。即使進行流轉，期限也比較短，導致有的轉入方采取短期經營行為，耕作、施肥、投入等不合理，難以形成適度規(guī)模化經營和產業(yè)化經營。
    （一）搞好宣傳發(fā)動，統一思想認識。
    認真學習、宣傳、貫徹黨的十七屆三中全會精神，圍繞“煙、茶、畜、果、藥、菜”六大產業(yè)的發(fā)展，堅持“依法、自愿、有償”原則，加強對土地流轉的正確引導，破除基層干部“怕找麻煩”的顧慮；加強土地流轉政策的宣傳，引導群眾轉變“自給自足”的生產理念，樹立“規(guī)模經營、共同發(fā)展”的思想；加強土地流轉典型事例的宣傳，創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。
    （二）建立服務體系，規(guī)范流轉行為。
    推進土地流轉，發(fā)展土地適度規(guī)模，應建立“政府搭建平臺，業(yè)主選準項目，中介搞好服務，農民共同發(fā)展”的土地流轉體系。
    1、建立健全組織領導體系。堅持以產業(yè)為依托，以業(yè)主為主體，發(fā)展土地流轉中介服務組織，搭建土地流轉交易平臺，做好土地流轉政策咨詢、信息發(fā)布、供求登記、土地評估等服務工作，為土地流轉提供全程服務。
    2、建立健全政策支持體系。制定相應的激勵措施，在資金、技術、稅收等方面給予優(yōu)惠。一方面，引進有實力的農業(yè)龍頭企業(yè)、種植大戶、社會資本到我縣投資經營，另一方面，培育本地懂技術、有管理經營能力的種植能手承包經營。如對連片成塊進行土地流轉和規(guī)模經營的農用地，建議將其優(yōu)先列入土地整理、基本農田建設等項目中去，對經營業(yè)主按其經營規(guī)模的大小給予一定的獎勵扶持等，提高其規(guī)模經營的積極性，從而推行土地產業(yè)化、規(guī)?；?、集約化經營，發(fā)展現代農業(yè)。
    3、建立健全監(jiān)督管理體系。首先要規(guī)范土地流轉合同文本，確保流轉雙方利益得到有效保護，不形成遺留問題，維護社會穩(wěn)定。在現有流轉合同的基礎上，建議將土地流轉費用以實物為參照物進行折價，可以避免因物價上漲或下跌而導致流轉雙方利益受損的現象出現；明確土地流轉后到期還地于民時，歸還的方式、面積等，解決土地流轉整理后原有土地四至界限被打亂而無法復原的問題。其次加強土地流轉后用途的監(jiān)管。相關部門要做好協調配合，對流轉后擅自改變農用地用途的，要堅決予以打擊，保護耕地資源。三是建立健全農村土地流轉檔案，努力做好檔案信息管理的完整、真實。
    4、建立健全調解仲裁體系。流轉主體、方式、期限的多樣性，決定了土地流轉矛盾糾紛范圍具有廣泛性、糾紛主體具有多樣性、糾紛的性質具有多元性、糾紛的原因具有復雜性的特點，要求必須有一支業(yè)務素質較高的仲裁人員，構建出具有可操作性的土地糾紛仲裁機制，以期為化解全縣農地流轉糾紛提供新的路徑。
    5、建立健全社會保障體系。沒有土地，農民就缺失安全感，而要讓農民解除后顧之憂的基礎就是社會保障。對自愿進城的要在就業(yè)方面提供扶持，加強技能培訓，提高就業(yè)能力。對遷居城鎮(zhèn)，并放棄了承包地、宅基地的農民，低收入家庭應享受城市最低生活保障；在戶籍制度上應消除城鄉(xiāng)差別，讓農民進城后能夠享受到與城市居民同等的教育、醫(yī)療、住房、養(yǎng)老，至少能保證農民進城的基本生活。
    （三）發(fā)展合作組織，促進規(guī)模經營。
    發(fā)展農民專業(yè)合作經濟組織，鼓勵農民以土地承包經營權、入股，提高農民組織化程度。
    一是催生新型市場主體，推進農業(yè)標準化生產，發(fā)展規(guī)模經營。
    二是農民可以通過土地入股參與分紅得到收益，并讓轉出土地的農民成為新生產業(yè)主體的農業(yè)工人，獲得土地收益與工資雙重收入。
    三是可解決其外出務工時家中留守老人、留守兒童等社會問題。
    （四）推進城鎮(zhèn)建設，促進勞力轉移。
    不斷提高城鎮(zhèn)化水平，使已轉移勞力擁有穩(wěn)定的非農收入來源，從而實現農村土地合理流轉，推進全縣農業(yè)生產的規(guī)?；a業(yè)化、集約化經營。通過“陽光工程”等項目對農村勞動力進行轉移培訓，提高農村勞動力素質，增強農村勞動力就業(yè)層次，加速農村勞動力轉移步伐，帶動農村土地流轉，實現“人走在先，流轉在后”的目標。
    土地用途調研報告篇十五
    黨的xx屆三中全會對當前和今后一段時期推進農村改革發(fā)展做出了全面部署，明確指出賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經營。其中土地流轉是促進農村工作改善的杠桿。土地流轉是農村基本經營制度的完善和創(chuàng)新，涉及思想觀念、體制機制和社會關系等各個方面，牽一發(fā)而動全身，必須從上到下高度重視、大力支持。針對這一問題，近段時間筆者對所工作的xx鎮(zhèn)xx村開展了走訪調查。
    一、基本情況。
    xx鎮(zhèn)xx村距離xx縣城20公里，現有人口4733人，1123戶，共有土地5212畝，其中田2563畝，土2649畝，人均耕地1.12畝。多為丘陵和壩子地理條件，是一個典型的農業(yè)村。由于單獨種植糧食效益低，僅能解決溫飽，全村外出務工人員較多。經過調查，全村青壯年外出人員1600余人，占全村總人數的三分之一，占青壯年的三分之二強。其中絕大多數到沿海一帶外出務工，少數到本省本縣、市經商或者務工。在家的青壯年也多數從事經商、運輸、在附近打工和承包經營規(guī)?；r業(yè)。整體上來說，xx村存在人多地少與地多勞少的矛盾。雖然金融危機造成很大影響，但是外出務工人員返鄉(xiāng)的仍然不多。在家的多數為老人、婦女和小孩。土地的經營維持在簡單的再生產上，土地產出率和綜合效益都比較低下。造成的困難還包括農村的公益事業(yè)無法開展等。
    二、土地流轉現狀。
    事實上，自從改革開放之后，尤其是上世紀90年代以來，xx村的土地流轉就逐漸開始，目前有2600余畝土地處于流轉狀態(tài)中。分析特點如下：
    1、多數處于自發(fā)狀態(tài)。零星流轉多數都是親戚朋友之間的轉租，規(guī)模流轉主要是村委支持協調的農村能人的租包形式，2009年一共有只360畝土地，其余都是零星流轉。在零星流轉中，手續(xù)不完備，大多是口頭協議，自由性和隨意性較大。流轉范圍狹窄，多限于本鄉(xiāng)本土之間。供需雙方信息渠道不暢通，有的農民想流轉卻找不到經營者，有的農民想擴大土地經營卻找不到愿意流轉者。
    2、租期過短。從流轉期限看，大多是2年左右的短期流轉，只有個別的超過3年甚至在10年以上。在零星流轉中，不少農戶每年年底繼續(xù)口頭約定，隨時可以收回承包地，因此不能給經營者一個穩(wěn)定的預期。
    3、流轉規(guī)模不大而零碎。零星流轉在普通農民之間進行。由于土地零碎，其結果是，單個家庭土地經營面積的擴大，土地塊數也同比例增加，勞動效率依舊，生產模式依舊，土地粗放經營狀況依然存在。在xx村，經過村委引導下產生的土地流轉最大一宗地也才80畝，牽涉到30余戶村民。
    三、
    建議。
    (一)經過現狀分析，我們可以看出土地流轉的可能性：
    1、人口因素。由于大量的人員外出務工，農村也不需要很多人經營土地。據調查，從2008年10月到2009年4月，外出務工人員共返回31人，流出20人。其中，返回人數多余流出人數的原因是家中有事情(喜喪事)。經過調查訪問，雖然形勢不是很好，但是多數都還是會外出。繼續(xù)加快轉移農村勞動力，不僅有利于農村經濟發(fā)展，而且可為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展提供人力資源保障，是不斷增加農民收入的重要途徑。由于大量勞動力流出農村，農村留下的是老人和婦女，他們只能維持簡單的再生產，綜合效益低下，為土地流出提供了現實的可能性。土地流轉可以很好地解決人多地少和地多勞少的矛盾。
    2、技術因素。隨著近年來農業(yè)科技的發(fā)展，農業(yè)也不需要大量的勞動力從事。如果只是維持簡單的溫飽則老人和婦女也基本可以勝任。因此為了建設新農村，實現現代農業(yè)，也需要進行土地流轉到種地能手手中。
    (二)為了解決人多地少和地多勞少的矛盾，需要在這些年土地流轉的經驗和教訓基礎上，秉承中央精神，按照依法、自愿、有償的原則，進一步推進土地流轉。實現規(guī)?；N植與零星種植并存的局面。規(guī)?；某Ｒ?guī)種植是農民致富的一條途徑。但是農地的大規(guī)模流轉必須具備一定的前提：工業(yè)化城市水平較高，農民的非農收入水平相對較高，對土地收入的依賴性較小。而目前在xx村，由于上述前提條件還不具備，難以出現大規(guī)模流轉現象。企圖通過土地流轉，實現規(guī)模經營和農業(yè)現代化，需要我們加強相關方面宣傳和政策支持引導。
    1、要積極引導。在“三個不得”(不得改變土地集體所有性質、不得改變土地用途、不得損害農民土地承包權益)的前提下，引導土地流轉。xx村村支兩委在發(fā)展烤煙工作的過程中，根據當地實際，選取了一些條件好的地方，經過與農戶的積極溝通協商，在給予恰當補償的前提下，統一劃為烤煙基地。然后由村支兩委出面與當地和外地引進的種煙能手簽訂合同，使土地適當集中，2009年全村一共劃為烤煙基地的土地有360畝，集中到7戶種煙能手手中。初步實現規(guī)?；洜I，從而提高土地的產出率。
    2、加強規(guī)?；洜I的宣傳。根據國內三農問題專家的觀點：從通過土地流轉而形成一定的土地規(guī)模，即使常規(guī)種植也能取得可觀的收益，扣除租金和額外增加的雇工開支之后，畝均效益低于零星種植戶，但可以獲得規(guī)模效益。在零星流轉中，生產方式沒有改變，種植模式沒有改變，土地產出率沒有發(fā)生明顯變化。在規(guī)模流轉中，那些投入較多和發(fā)展高效農業(yè)的經營戶，均取得了較高的收益。仍以烤煙種植為例，由于2008年xx村已經開始引導規(guī)?；N植，形成了較好的示范效應。2009年，該村白沙組和蜂桶巖組的部分村民也自發(fā)的與當地農民協商租借土地開展規(guī)模化種植，人均達到了10畝以上。其中，蜂桶巖組村民張著文在從沿海務工回來較晚的情況下，從當地一個種煙大戶那里再次轉租了7畝地進行種植。在其他作物方面，坪橋組村民任明海在去年種植西瓜受益不淺的情況下，再次擴大規(guī)模，租種了8畝多地專業(yè)種植西瓜。
    3、需要做好土地流轉的保障措施。由于多數村民土地少，種植糧食是生存的需要。如果要開展大規(guī)模的土地流轉，就必須在保障糧食安全的基礎上進行。xx是一個典型的山區(qū)，難以實現整體的機耕作業(yè)。目前土地流轉主要集中在種植經濟作物上面，而糧食安全卻沒有考慮。因此，在規(guī)?；鬓D的時候要考慮到充分糧食安全問題。無工不富，無農不穩(wěn)。我們要看清的事實是，xx村屬于單純的農業(yè)村，無論怎么樣加大土地流轉力度，流轉的結果只能是讓少數種植能手獲得最大利益，其余的農民仍然只能維持目前的生活狀態(tài)。如何使種植能手和失地農民都能致富這個問題需要進一步探討。因此，從目前實際出發(fā)，一定要給土地流出戶相關的保障，可以考慮在既要讓糧食直補與糧食生產掛鉤的前提下，也要考慮糧食補貼與失地農民掛鉤當作社會保障。從長遠來看，需要國家建立健全農村社會保障制度。從源頭上解決農民的后顧之憂。
    土地用途調研報告篇十六
    土地是人類賴以生存的最基本資源，土地制度是農村經濟制度中最根本的制度。隨著二、三產業(yè)的快速發(fā)展，山區(qū)外出務工經商人員大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、閑置、流動性差，甚至出現了拋荒現象，這一問題已成為新時期影響農村社會生產力發(fā)展和制約農業(yè)生產適度規(guī)?；洜I的主要障礙。正確認識我縣當前農村土地流轉的形勢和發(fā)展趨勢，強化政府服務職能，規(guī)范農村土地流轉，引導發(fā)展規(guī)模經營，是當前值得探討的重要課題。
    從今年年初開始。我縣按照全市統一部署，在全縣農村開展了“規(guī)范、有序”的土地承包經營權流轉工作，以完善、土地流轉合同，建立規(guī)范的土地流轉制度，完善合同檔案管理為目的，著力抓好宣傳發(fā)動，調查摸底和排查問題、簽訂土地流轉合同、整改和建章立制幾個階段工作，經過半年的努力，土地流轉工作取得了一定成效。截止6月底止，全縣已承包耕地面積18．8萬畝，占耕地的97．4％；承包農戶3．78萬戶，占總農戶的99．7％；簽訂土地承包合同3．6萬份，合同簽訂率在95％以上，填寫《土地承包經營權證》3．78萬本。全縣土地流轉面積3．4萬畝，占耕地面積的17％，流轉戶1．18萬戶，其中流出戶7238戶，流入戶4619戶，全縣補簽合同近3萬份，合同一式四份，登記和簽訂率達96％。
    抓好土地流轉工作，對促進農業(yè)發(fā)展，維護農村穩(wěn)定，增加農民收入，起了積極作用。
    1、規(guī)范了土地流轉合同，干部群眾滿意。自發(fā)流轉存在著合同不規(guī)范，協議不完善，缺乏法律約束等問題，在土地流轉工作中我縣按照省農業(yè)廳統一式樣的合同文本，規(guī)范了土地流轉合同，并對過去存在的口頭協議，不規(guī)范合同重新進行了補簽，規(guī)范建檔，消除了以往土地流轉中的各種矛盾和糾紛，使外出打工的走得放心，租田的農戶種得稱心，鄉(xiāng)村干部也可以抽出更多的精力和時間解決其它問題。
    2、促進了農村勞動力轉移。通過土地流轉，會手藝、頭腦活，善經營的農民更多地離家外出打工，或到城鎮(zhèn)經商置業(yè)，就近服務于二、三產業(yè)。據統計，土地流轉后全縣鄉(xiāng)(鎮(zhèn))外出打工或從事二、三產業(yè)的人數比去年同期增加5000人，既增加了農民收入，又活躍和繁榮了城鄉(xiāng)經濟，加快了小城鎮(zhèn)建設步伐。
    3、推動了產業(yè)結構調整和適度規(guī)模經營。土地流轉開始出現兩種趨向：一是農戶之間轉包開始向租賃大戶成片租賃發(fā)展；二是耕地流轉發(fā)展到林地和“四荒”經營權流轉，由單一的種糧向水果、蔬菜、花卉等高效經濟作物和養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展。全縣30畝以上的種植大戶達70多戶，總面積4000畝以上，有力促進了耕地向種田能手集中，使耕者有其田，能者盡其能，智者盡其智，提高了土地利用率，實現了糧食生產向規(guī)?；?、產業(yè)化、企業(yè)化方向發(fā)展。
    4、加快了現代農業(yè)的進程。土地流轉后，種植大戶都渴望新技術、新品種，以提高產量、提高效益。農業(yè)機械得到更廣泛的運用。今年機械使用量大增，今年1—6月份,全縣新增耕整機32臺,插秧機8臺，拋秧機2臺，便型拖拉機22臺，有效地提高了勞動生產率。
    5、建立了土地流轉機制。全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村按照“規(guī)范、有序”的要求，全面建立起了土地流轉檔案，規(guī)范了土地流轉程序，明確了規(guī)章制度。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農業(yè)綜合服務站作為管理機構，做到村有檔案，鄉(xiāng)有備案，配備專人分管檔案工作。摸索總結了四種流轉形式。即：土地出租、土地轉讓、土地轉包、土地互換，為今后土地流轉工作步入經?；?、規(guī)范化軌道奠定了基礎，積累了經驗。
    l、法律意識較淡薄。表現在：一些農民對土地承包經營法律、法規(guī)認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉未經村委會同意或備案，有的認為簽不簽合同不重要，以口頭協議代替合同，有的流轉后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規(guī)領會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。
    2、個別鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村組干部對流轉工作認識不足，重視不夠。還沒有走出過去“要錢”、“要糧”的舊的工作模式。認為土地流轉是農民自己之間的事，無須政府插手，而且土地流轉工作政策性強，敏感度高，涉及到千家萬戶，關系農民切身利益，矛盾多、難度大，沒有直接經濟收入，有為難、怕難情緒。有的抱應付態(tài)度，導致鄉(xiāng)村干部沉不下去，責任不到位，工作難落實。
    3、土地流轉的中介服務組織匱乏，流轉機制不完善。雖然有的地方成立了土地流轉的中介組織，但總體上仍不能適應需要，缺少一個由下至上、網絡化、多功能的中介服務體系。由于土地流轉的中介組織欠完善，土地供求雙方的信息流動受阻，信息輻射面狹小，這在一定程度上影響了土地流轉的程度、規(guī)模和效益，提高了土地流轉的成本，造成“有買找不到賣，有賣找不到買”的局面，并限制了土地流轉的區(qū)域范圍。從流轉機制看，流轉形式單一，程序不規(guī)范。有的地方即使簽訂合同也存在手續(xù)不規(guī)范、條款不完備的問題。這既容易導致承包關系混亂也容易引起糾紛，同時，這也是造成承包者掠奪性經營的重要因素。
    1、加大宣傳，統一思想。要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關農村土地承包經營權流轉的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農民了解農村土地流轉政策，消除農民的懼變心理，增強農民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規(guī)范土地流轉，可以有效地解決農村人口變化引發(fā)的土地調整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農村土地關系的穩(wěn)定由政策、法律強制逐步過渡為農民的習慣。同時，又要充分認識到規(guī)范土地流轉是—個經常性工作，把規(guī)范土地流轉工作納入經?；?、規(guī)范化軌道。
    2、轉變觀念，明確思路。鄉(xiāng)村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉變，認真搞好謀劃。一要以產業(yè)推動抓流轉。以加快農業(yè)產業(yè)化為契機，緊緊圍繞本地主導產業(yè)，建立有地方特色的產業(yè)帶，在尊重農民意愿的前提下，鼓勵和引導農民的承包土地向主導產業(yè)和規(guī)模基地方向發(fā)展；二要規(guī)范建制抓流轉。引導簽訂規(guī)范的土地流轉合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉的農戶，在土地所有權性質不變的前提下都要依法引導簽訂規(guī)范的土地流轉書面合同，建檔保管，以解決農戶土地流轉的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉關系，促進有序流轉。三要培育大戶抓流轉。把培訓規(guī)模經營大戶作為帶動土地流轉的關鍵來抓，形成以示范輻射大戶，大戶帶動土地流轉，土地流轉吸引大戶、孕育大戶的良性循環(huán)。鼓勵干部向農民租田搞示范，通過“做給農民看，教會農民干”的引導方式，帶動農民自愿轉租承包耕地。并且政府要拿出一定專項資金用于扶持大戶發(fā)展適度規(guī)模經營，主要用于農業(yè)基礎設施建設；要按照功能全多樣化、布局科學、服務多樣的要求加快農村城市化建設進程，為農村勞動力轉移提供更大就業(yè)空間。
    3、建立土地流轉機制，運用市場手段引導土地健康有序流轉。首先，規(guī)范土地流轉基本操作規(guī)程，實行程序化操作。在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農業(yè)綜合服務站的指導下，受理農民委托土地流轉申請書，發(fā)布土地流轉信息，召集農戶自主流轉見面，對達成協議的農民，指導和幫助按要求簽訂合同。其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權的租金多是流轉雙方自由協商或基層組織協調確定，缺乏科學評估依據。建議建立農用土地評估機構，以土地流轉前的評估作為確定租金的依據；土地流轉后的評估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。再次，建立土地流轉合同管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉合同，明確流轉的形式、數量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉合同的審查、監(jiān)督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。第四，建立必要的流轉中介組織?？捎赊r辦牽頭，聯合農業(yè)、土管、林業(yè)等部門設立“土地信托服務中心”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級設立土地信托服務中轉站，村一級由村委會具體向農民提供土地信托服務，突破土地使用權流轉僅在有限區(qū)域內進行的制約，實行三級聯網，形成統一的土地使用權流通市場。
    4、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉提供堅強的政策支持和法律保障。一是制定鼓勵土地流轉的相關優(yōu)惠政策。在優(yōu)惠的對象上實行雙向優(yōu)惠，既鼓勵土地轉出方，又鼓勵土地轉入方；在優(yōu)惠的內容上實行綜合優(yōu)惠，不光在經濟上優(yōu)惠，在流轉方享受集體公益事業(yè)服務方面都給予適當照顧；在優(yōu)惠的手段上實行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持：在優(yōu)惠的取向上實行重點優(yōu)惠。即對“四荒”開發(fā)性經營項目、具有技術推廣價值和市場發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項目以及實行集約化、規(guī)?；洜I的項目進行重點扶持。二是深化農村社會管理體制配套改革。大力培育農村勞動力市場，加快農村勞動力轉移，為農村土地流轉創(chuàng)造條件。加大農村戶籍制度改革力度，改變農民的“戀土”觀念、為農民“退一進二闖三”創(chuàng)造條件，減少農民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農村特點的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，消除農民離土的后顧之憂。三是完善法律。通過立法，進一步明確農民的土地產權；明確允許農民擁有土地的抵押權；開拓有關農村土地規(guī)模經營的保險業(yè)務等。
    土地用途調研報告篇十七
    當前，在我國土地資源稀缺、供需矛盾突出的嚴峻形勢下，土地閑置已經成為土地資源利用和管理中被廣泛關注的問題,同時也是國土資源管理部門致力于解決的重點課題之一。土地閑置不但加劇了土地市場的混亂無序和農用地非農化的趨勢,造成了資源和資產的浪費，而且嚴重阻礙了經濟社會的可持續(xù)發(fā)展，甚至還會影響貫徹落實科學發(fā)展觀、建設和諧社會的進程。因此，清理閑置土地、提高土地利用效率勢在必行。本文首先對我國的土地閑置總體情況做以簡要介紹，對引發(fā)此類問題的原因進行深入分析，并有針對性地提出一些對策建議。
    按照國務院20xx年十號文件的要求，國土資源管理部門加大對房地產市場的清理治理整頓力度，打擊囤積土地行為，于今年3月至7月開展了全國房地產市場專項治理整頓，并將工作的進展情況及時向社會進行通報。同時，對發(fā)現的典型案件進行掛牌督辦和公開通報，以促進房地產市場治理整頓下一步的規(guī)范運行。
    20xx年08月09日，國土資源部披露了全國1457宗閑置土地名單，閑置面積達14.66萬畝，其中，70%以上為住宅用地。20xx年8月19日，國土資源部又公布了全國違法違規(guī)土地清理的最新數據：截至今年5月底，全國共上報房地產違法違規(guī)用地宗數3070宗，面積約18.84萬畝，其中，閑置土地2815宗，面積16.95萬畝，分別占上報總宗數和面積的91.69%和90%。從清理數據來看，在各類房地產違法違規(guī)用地中，閑置土地成為房地產用地違法違規(guī)的主要問題。目前，土地閑置大體分為兩類，企業(yè)自身原因造成的占46%，其余54%的閑置土地主要是由政府原因造成，而因毛地出讓拆遷難、調整規(guī)劃等政府和客觀原因造成土地閑置的占六成以上。
    引發(fā)土地閑置問題的原因復雜，涉及面廣，歸結有如下幾點：
    （一）政府依法征收、收回的土地未能及時處理或者處理不完全造成的土地閑置。各級政府依法征收、收回土地后，由于地理位置、規(guī)劃用途、基礎設施配套、土地限制條件或土地出讓底價過高等因素，部分土地與土地開發(fā)利用計劃脫節(jié)，加上沒有政策支持，缺乏有效的制約機制，導致土地利用率較低。一是地方政府對土地利用缺乏統籌規(guī)劃，為片面追求招商引資進度，極力滿足用地單位的需求，亂鋪攤子、亂上項目、大面積占用土地，但由于論證不到位、規(guī)劃不合理，沒有考慮土地管理規(guī)定、城市規(guī)劃要求和相關法律法規(guī)及有關政策，在進行總體規(guī)劃修編后，一些既定土地原有規(guī)劃可能面臨調整，同時，一些企業(yè)著眼于自身利益而申請調整規(guī)劃，造成用地性質或土地容積率發(fā)生變化，開發(fā)商和地方政府要進行重新協調和溝通，從而造成土地批而未建，大量土地閑置；二是土地權屬、審批流程或交易流程等環(huán)節(jié)存在糾紛，導致土地不能如期開發(fā)；三是土地的一級開發(fā)推進困難，導致規(guī)劃土地不能實現最后開發(fā)；四是雖然通過土地招拍掛制度向開發(fā)商轉讓了土地，但由于更大規(guī)模的基礎設施建設計劃，致使土地轉讓作廢，無法按原計劃開發(fā)；五是由于一些地區(qū)市況不好，規(guī)劃開發(fā)土地往往流拍。
    （二）地方財政資金緊張。我國目前實行的分稅制對中央政府和地方政府的財政收入分配做出了向中央政府傾斜的切割，在中央財政收入急劇增加的同時，各級地方政府的財政資金急劇減少，財政資金分配制度不夠合理，使其不得不尋找其他資金來源。同時，中央政府為保證地方政府的正常運轉，不得不允許地方政府舉債，放任日趨嚴重的“土地財政”現象。在現有的財稅體制下，地方政府在財政資金運籌方面困難重重，對于土地財政的依賴性也越來越強，過度出售所掌控之中的城市土地，對于開發(fā)商的囤地行為監(jiān)管不嚴，打擊囤地的政策執(zhí)行力度不夠，對閑置土地行為未能及時處理。大量城市土地閑置，加劇了房地產市場的混亂，成為了中央政府與地方財政資金分配不合理所衍生出的嚴重問題。
    開發(fā)商的囤地行為，對閑置土地的重視程度不夠，在監(jiān)管力度方面執(zhí)行能力偏弱，清理摸底不夠全面深入，查處力度聲勢不夠大，工作比較滯后。地方土地行政主管部門的工作透明度也不高，對于發(fā)現的問題以遮蓋為原則，未及時上報，導致大量閑置土地未能依法處理。土地政策執(zhí)行不到位，閑置土地處理辦法未能落實，讓囤積土地的違法成本過低，給開發(fā)商造成僥幸心理，從而形成惡性循環(huán)。由于政府違約而造成的土地閑置中，僅單方面地要求開發(fā)商完全依法、依合同而執(zhí)行合約，卻未要求政府也應嚴格地履行合約，并向因違約而給開發(fā)商造成的損失進行補償，因此，由于政府原因造成土地閑置的比例大，協商查處難度大，加之較早出讓的毛地拆遷難，導致以閑置土地為主的房地產違法違規(guī)用地查處結案率比較低。
    （四）由國有大中型企業(yè)造成的土地閑置。隨著經濟體制改革的逐步深化，許多國有大中型企業(yè)停產、停業(yè)、轉產或破產，從而造成大量土地閑置。由于企業(yè)經營管理不善或相關部門監(jiān)管不到位，部分企業(yè)將原國家無償劃撥的國有土地長期處于閑置或低效利用狀態(tài)。某些企業(yè)原來使用國有土地的方式是無償劃撥，按照國家政策規(guī)定處置國有企業(yè)劃撥土地的出讓金應首先用于安置企業(yè)職工，但為了節(jié)省資金，對于盈利部分生產部門的土地和便于變現的土地資產，以作為企業(yè)職工安置的名義直接坐扣土地出讓金，將大量不便使用的土地長期擱置或長期租賃給其他單位使用，既不將閑置土地交給政府處理，也不上繳出租的土地收益；一些企業(yè)直接將房產轉讓，以土地所有者身份將劃撥土地直接出租，收取高額土地收益；有的企業(yè)甚至將房產轉讓，以土地所有者身份簽訂土地使用權有償使用合同，不僅影響了土地管理的正常秩序，而且嚴重損害了國家和購房者的利益。
    （五）國有商業(yè)銀行處理不良資產過程中造成的土地閑置。國有商業(yè)銀行在國民經濟發(fā)展中起的作用是不容置疑的，各個金融機構都收回了大量土地，然而在處置不良資產過程中，由于取得土地成本過高、變現損耗過大，或者看到土地有增值前景則待價而沽，或者沒有完全取得處置權利等原因，未能及時處置抵債資產而造成了土地閑置。還有一部分不良資產在金融機構和資產公司之間進行了資產轉移，由于這部分抵債資產往往還牽連著其他利益沖突，金融機構和資產公司并未履行任何過戶、更名手續(xù)，在資產公司又再次將其打包出售后，連同其他債權最終一起被第三方購得，當取得這部分資產的權利人到土地行政主管部門辦理過戶手續(xù)時，因手續(xù)不完備、權利不明確而不能辦理相應手續(xù)，土地不得不閑置。由于前些年銀行業(yè)管理不善，貸款發(fā)放程序不完善，一些企業(yè)貸款過高，銀行在收回抵押物后發(fā)現處置抵押物后的損耗過大，處置不如閑置，至少閑置情況下有抵押物存在可以少報損耗。還有部分地理位置好、容易變現的土地資產沒有處置，主要是由于銀行的一些高級管理人員看到了這些土地具有升值的潛力，稍遲處理會取得更高的回報，因此暫緩處置。
    （六）開發(fā)商囤地現象嚴重。土地作為一種稀缺資產，具有保值和增值作用，從長遠來看是有很好的增長預期，囤積和炒賣土地比正常的開發(fā)房地產要周期短、利潤高，因此，開發(fā)商為抬高房價牟取暴利，將購置的土地長期閑置，囤積居奇，造成房地產市場長期以來的供給不足，市場中的土地投機機構的圈地、囤地造成了土地閑置。另外，部分企業(yè)由于自身資金周轉或經濟實力發(fā)生變化，大部分資金用于繳納土地出讓金，無法消化前期土地儲備，或者隨行就市放緩開發(fā)節(jié)奏，也導致了囤地現象的出現。有的項目土地開發(fā)手續(xù)早已完善，但開發(fā)企業(yè)之間相互轉讓，造成開發(fā)時間延誤，從而造成土地閑置。
    （七）拆遷難造成土地閑置。因現有拆遷制度的弊端導致政府部門沒有兌現土地出讓合同中規(guī)定的拆遷交地時間。這些土地并非“熟地”而是“生地”，開發(fā)商得地之后，還需要和住戶談判拆遷事宜。如果拆遷沒談攏，土地便要閑置。從土地角度看，是“閑置”的，但從社會角度看，并不是“閑置”的。從社會整體角度看，土地閑置當然是巨大的浪費。解決土地閑置既需要地方政府部門嚴格按照法律程序辦事，更需要從非市場原因造成的土地閑置入手去尋找根治之策。
    （八）農村土地閑置。一是村里級差排基過高，部分建房戶承受不了,造成農轉用后土地閑置。如果適當降低級差排基，讓一部分經濟條件比較好的建房農戶能夠承受，那么閑置土地的矛盾就可以得到有效緩解。二是征地費過低，對比懸殊、反差強烈的農村級差排基收費過高和征地費過低的矛盾，造成年年延續(xù)比較多的閑置土地。三是目前農民的就業(yè)門路拓寬，收入渠道增多，生存和發(fā)展的空間更加廣闊，農民對土地的生存依賴性逐漸降低，尤其是在工業(yè)化進程中，大量農村富余勞動力集中向城市轉移，而其名下的土地沒有實現合理流轉，這些緣由導致了農村中大量可耕土地的閑置現象。
    （九）相關法律法規(guī)的不完善導致閑置土地處置難度大。雖然《土地管理法》、《房地產管理法》等規(guī)定了滿一年未動工開發(fā)的土地應收取閑置費，連續(xù)兩年未使用的土地無償收回，但同時又規(guī)定了因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成的動工開發(fā)延遲除外。這個規(guī)定彈性很大，許多用地項目的土地閑置在土地管理部門查處時都能找到規(guī)避處置的種種借口。而且法律法規(guī)對收回土地使用權和收取土地閑置費都沒有明確可申請法院強制執(zhí)行的條款，這就造成了閑置土地調查容易，執(zhí)行難的現象。
    （十）制度層面法律法規(guī)缺陷。一是制度安排中土地存在著法定“剛性閑置”事實。由于現有法律對閑置土地處置作出了滿兩年后方可收回重新安排使用的規(guī)定，從而形成了現實中土地一旦閑置在時間上需兩年以上的法定“剛性閑置”的事實，不利于土地的高效利用。二是對閑置土地缺乏有效的市場引導機制。由于土地轉讓條件的法律限制性規(guī)定，土地閑置而又未達到法律轉讓條件的，土地使用者只有被動地接受繳納閑置費及收回土地的局面。三是對土地閑置的責任主體未作界定。土地開發(fā)利用過程多數是涉及出讓合同雙方權利和義務的履約過程，在現行法律只對閑置結果作出認定而未界定閑置責任主體的情況下，單一對使用者作出繳納閑置費或收回土地的決定，在法理上有失公平。因而在非土地使用者自身因素造成土地閑置的情況下，強制征收閑置費或收回土地顯然是無法執(zhí)行的。四是對閑置土地收回程序性未作細化規(guī)定?，F行土地管理法和房地產管理法只對收回情形作出了規(guī)定，而未明確收回閑置土地使用權的執(zhí)行程序，在依法行政前提下，程序的合法性是十分必要的。
    整治土地閑置必須從改革土地制度、規(guī)范地方政府行為、健全相關法律法規(guī)及政策等多方面入手。下面就針對土地閑置問題提出以下幾點措施建議。
    （一）加大土地利用監(jiān)管力度。一是加強土地利用監(jiān)管力度，對于沒能力繼續(xù)開發(fā)的用地單位，可以通過政府收購方式來完成土地一級開發(fā)，以盡早入市；對于有能力開發(fā)的企業(yè)，則應督促其加快土地開發(fā)利用進度。例如，在土地出讓合同中規(guī)定土地閑置滿兩年，依法應當無償收回。二是建立信息平臺，利用輿論監(jiān)督，相關部門嚴格落實《國土資源部關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》，及時更新土地出讓及開發(fā)利用信息，并通過網絡向社會發(fā)布，利用公眾輿論的監(jiān)督力量，促進土地市場健康發(fā)展。三是加強跟蹤管理，健全建設用地動態(tài)監(jiān)管制度。充分運用在線監(jiān)測信息，建立以基層國土資源部門為主的日常督查制度，對建設項目用地開發(fā)利用全過程的檢查跟蹤，主動預防和及時查處土地閑置行為。四是建立多部門聯合監(jiān)管長效機制，加強溝通協作，構建共同責任體系，形成預防閑置土地的強大合力，同時，實行房地產用地開竣工申報制度，對房地產開發(fā)進行全程監(jiān)管。五是鑒于由于政府原因造成的土地閑置占大多數，建議建立針對政府部門的問責制度和機制。如規(guī)定，一個城市閑置多大比例的商品用地就要直接展開對當地領導的問責；對于查處、沒收閑置土地不力的地方政府，除了給予經濟處罰之外，還應與主要領導任免相掛鉤。閑置土地的相關政策是否能夠得到嚴格執(zhí)行，關鍵在于地方政府能否擺脫“土地財政”的痼疾，退出房地產利益鏈條。
    （二）完善制度建設，做好統籌規(guī)劃。一是相關部門應加強制度建設，提高土地規(guī)劃的科學性，增強規(guī)劃的執(zhí)行力，維護其權威性。二是摸清閑置土地底數，根據城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃制定詳細的、切實可行的閑置土地處置方案，使得閑置土地早日得到利用。三是各項政策向閑置土地傾斜。處置閑置土地應該由規(guī)劃、土地、環(huán)保等部門分工協作，政府統一協調，各個部門在招商引資中要優(yōu)先考慮閑置土地，將商業(yè)銀行收回的土地納入到統一處置之中，對于使用閑置土地的企業(yè)或個人給予一定的優(yōu)惠政策，在閑置土地未處理之前停止新的占用農用土地審批工作。
    （三）加大行政執(zhí)法力度。對閑置土地的行為要依法嚴肅處理，將處理過程和結果全面公開，接受社會監(jiān)督；加強行政執(zhí)法隊伍建設，實行紀檢、監(jiān)察、審計等多部門聯合辦案，相互監(jiān)督的管理機制，確保嚴格執(zhí)法。同時，對圈占土地未達到投資要求或者不按照批準用途使用土地的，也要制定相應的處置方案。由于我國實行的是土地用途管制制度，閑置土地和不按照批準用途使用土地都屬于違法行為，應當加大對相關法律法規(guī)的宣傳力度，加強對土地使用狀況的監(jiān)督力度，防止一些用地單位以沒有閑置為名不按照批準用途使用土地。
    （四）采取多項措施解決農村土地閑置問題。一是盤活閑置的土地。對農轉用兩年后還未安排的或無法安排的土地，在不違背國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)【20xx】28號）及“國八條”，且符合村鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，對閑置的土地進行跨村等量調劑。這樣急需建房的村的建設用地指標欠缺問題可以在一定程度上得到解決，并且村與村之間的經濟收入不平衡、基礎設施的完善程度不同也為閑置土地等量調劑提供了客觀條件。二是辦好選址意見書，即分間落實到建房戶。為了使農轉用后的建房用地盡快供地，規(guī)劃必須先行，即在農轉用之前，村委會必須依據村居民點規(guī)劃實施計劃落實到建房戶，上報規(guī)劃部門辦理好選址意見書，再由建房戶先交納一部分級差排基款，用于前期征地和報批啟動資金。三是適當提高征地費。合理提高土地征用費，保證土地被征用后被征用的農戶的生活水平不低于被征地前，并配合做好《被征地農民基本養(yǎng)老制度》實施工作，這樣土地被征用的農戶將得到實惠。四是進一步完善統一征地制度，規(guī)范征地程序，有效防止征地中損害群眾利益行為的發(fā)生。五是村鎮(zhèn)規(guī)劃必須適時調整。村鎮(zhèn)規(guī)劃必須隨著經濟社會的發(fā)展而有所調整，允許農民有選擇跨村建房居住的權利。六是采取優(yōu)惠政策，加大加快山區(qū)村民的遷居力度和速度，讓閑置的土地發(fā)揮效用。
    （五）通過金融手段減少企業(yè)囤地行為。對于開發(fā)商自身原因造成的閑置，除了收回閑置土地，取消有嚴重閑置土地行為的發(fā)展商在土地一級市場上投標的資格外，還可以通過限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務成本，從而加大開發(fā)商的財務風險、政策風險和市場風險等。國土部與銀監(jiān)會聯手清查閑置土地，通過銀行對房地產企業(yè)貸款加以控制，不僅將對土地存量市場帶來明顯改善，督促開發(fā)商早日動工，政策趨緊也將給新增土地市場帶來威懾作用，開發(fā)商拿地前不得不考慮今后不能按時開發(fā)而帶來的風險。最后，國土部應聯手銀監(jiān)會、證監(jiān)會堅決貫徹執(zhí)行“對于囤地企業(yè)不得發(fā)放貸款，不得上市、再融資”的指示，遏制上市房企的囤地行為。
    在當前保護18億畝耕地紅線的前提下，國家也要放松地根，加大供應，從而減少土地囤積。今年4月份，國土資源部公布了年度土地供應計劃，20xx年全國住宅用地供應面積為18.5萬公頃。從今年上半年的完成情況看，全國住房用地的實際供應量為5.6萬公頃，其中，保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應量為4.2萬公頃。就此計算，上半年完成的供地數量僅占全年計劃量的三成左右。加上近幾年土地市場迅速升溫，土地價格在快速攀升的過程中也增加了囤地的利潤空間，在資本逐利的驅動下，開發(fā)商通過不斷買地——改規(guī)劃——囤地來坐等升值。因此，增加土地市場的有效供應應成為目前地產調控的重心之一。此外，作為土地管理部門，在審批土地時必須精打細算，避免粗放式用地，要嚴格控制建設用地增量，著力盤活土地存量，新上建設項目首先要利用存量土地，同時，制定和實施新的土地使用標準，完善相關稅制，促進土地利用集約化，防止土地閑置。
    （七）加大宣傳力度，完善閑置土地相關法律法規(guī)。國土資源部和各地國土部門應當每年公布一次所有土地閑置和開發(fā)情況，將每一幅用地都置于公眾監(jiān)督之下，以借助社會和輿論的壓力來監(jiān)督和打擊開發(fā)商的囤地行為。同時，要加強對金融機構的土地政策宣傳，如對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資總額不足1/4的企業(yè)，應審慎貸款和核準融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。此外，現行的相關法律制度建設仍不完善，對閑置土地處理的相關法律過于剛性，對閑置土地的退還機制及途徑未進行設置，缺乏完善的市場退出機制。為此，建議國土資源部加強對閑置土地處理的具體指導，出臺具體的操作實施意見，進一步明確地方相關部門在處置閑置土地過程中的職、權、責。
    發(fā)商相應的補償。四是加強對保障性住房的用地監(jiān)管，明確保障性住房用地供應比例，城市規(guī)劃區(qū)工業(yè)用地改為商業(yè)性用地的，要優(yōu)先安排給安居工程建設，對原有建設用地改變用途用于商品房開發(fā)的，要從嚴審批，由政府統籌安排使用，要切實加強監(jiān)管，在供地時進行公告，接受社會監(jiān)督，同時，按國務院要求參與項目竣工驗收，對土地使用效果進行評估。五是公開土地招拍掛信息，包括歷史協議轉讓或已過期地塊（超過兩年期限未開發(fā)地塊）的詳細資料，如報建、實施、運作等。在實施招拍掛前，嚴格審查參與公司的有關資料、資金實力、開發(fā)計劃等，并將開發(fā)計劃列入合同條款。
    （九）建立綜合檔案，強化合同管理，改革登記機制。建議對存量閑置土地逐宗登記造冊，逐個調查梳理和依法核定，進行詳細分類，建立地塊的綜合信息檔案，在充分了解閑置原因的基礎上，對多批少用、缺乏資金投入、人為圈地等不同類型采取“一地一策”的處置辦法。定期發(fā)布存量閑置土地的信息，為需轉讓的單位和用地單位提供平臺，增加交易機會，使有限的土地資源得到合理的利用，提高土地的綜合效益。同時，建議強化合同管理，嚴格項目竣工驗收和審查土地出讓合同，嚴格約定建設項目投資額、開竣工時間、規(guī)劃條件、價款、違約責任等內容。為提高土地部門對土地監(jiān)管的效率，創(chuàng)新土地登記機制，建議改變以往一律按照土地用途頒發(fā)相對應年期土地證的做法（如經營性用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年），可以根據實際情況，對新出讓的土地頒發(fā)臨時的土地權證。臨時的土地權證的有效期可以按照合同規(guī)定的開發(fā)周期來定，一般為兩年。臨時土地權證只可以在金融機構抵押一次，這樣既讓開發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款用以完成土地開發(fā)，又解決了開發(fā)企業(yè)數次抵押土地而不開發(fā)或延期開發(fā)的問題。臨時土地權證因有效期短，一旦需要換證，就必須接受土地部門的審核檢查。這樣將改變土地部門目前被動監(jiān)管的局面，提高監(jiān)管效率。
    （十）制定優(yōu)惠措施，調整創(chuàng)新閑置土地利用方向。制定利用存量閑置土地的優(yōu)惠政策，積極鼓勵企業(yè)通過內部挖潛，提高單位面積投資強度；積極鼓勵企業(yè)利用存量土地，采取聯營、嫁接等方式進行合資合作經營；積極鼓勵企業(yè)建設標準廠房，用于吸納投資規(guī)模小、對廠房無特殊要求的項目，為中小企業(yè)成長提供環(huán)境，提高存量土地利用率。這樣，運用行政、法律、經濟手段，既鼓勵提高土地利用率，又讓集約用地工作到位的土地使用者得到實惠，同時也為更好地盤活存量閑置土地奠定了堅實的基礎。
    （十一）加大處置力度，建立健全閑置土地查處體系。對核準的閑置土地應加大處置力度，進行分類處理。對閑置土地不滿一年的，責令土地使用者限期按規(guī)定使用；閑置土地滿一年不滿二年的，按規(guī)定征收土地閑置費；閑置土地滿二年的，收回國有土地使用權。同時建議從擁有大量土地儲備的上市公司入手，清理其手中的閑置土地和土地資源。對土地儲備過量、開發(fā)能力不足的企業(yè)，要列入禁止拿地的“黑名單”，限期進行清理和加快開發(fā)進度。要排除各方面的干擾，賦予地方政府一定的行政權力，明確職責，對違法用地行為一查到底。另外，建議在公布閑置土地情況的同時，對閑置土地被依法處置的數量一并進行統計，以通過社會輿論對政府部門在處置土地閑置的問題上進行監(jiān)督。
    （十二）加強政策執(zhí)行力。國家有關部門已制訂了很多相關法律法規(guī)及政策，如《中華人民共和國土地管理法》、《閑置土地處置辦法》和《關于集約節(jié)約用地的通知》等，并且凡是出臺一次關于房地產市場調控的政策，都會明確或重申一次對閑置土地的處理措施，國土資源部也不斷對如何認定閑置土地等具體細節(jié)出臺新的措施。因此，在進一步完善相關法律法規(guī)的基礎上，應更注重對政策執(zhí)行環(huán)節(jié)的監(jiān)管，確保相關規(guī)定和制度能夠被有效執(zhí)行，從而有效遏制開發(fā)商和地方政府的不法行為。
    （十三）征收地價增值稅。在加大持地成本方面，建議加快研究推行閑置土地的地價增值相關稅收政策，對由于因建設容積率增加或地價增值所產生的高額收益可征收高額增值稅或所得稅等，以增加開發(fā)商的持地成本，督促房產商盡快開工建設，有效增加市場供給。
    （十四）建立統一土地閑置認定標準。鑒于實際操作過程中，對于閑置土地的認定、未開工的認定往往標準不一、過于主觀，建議政府應建立統一的土地閑置認定標準，包括責任主體和責任范圍、閑置起算時點、閑置有效計算時段、已投資數額或已開發(fā)建設面積確認以及因司法裁決而轉移的未開發(fā)利用土地的閑置情形認定等標準。未達到規(guī)定比重，即使部分開工建設也視同閑置土地依法處置，使清理閑置土地更具有可操作性。
    土地用途調研報告篇十八
    各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大主席團在縣人大常委會的指導下，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委的領導下，堅持以鄧小平理論和“xxxx”重要思想和科學發(fā)展觀為指導，全面貫徹落實黨的xx大精神，緊緊圍繞經濟建設、社會和諧主題，認真履行憲法和法律賦予的各項職權，有所探索，有所規(guī)范、有所作為，有所進取，有所形象，認真履行職責，做了大量工作：
    (一)切實加強領導，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大工作得到保證。
    鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委對人大工作的領導，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大開展工作、發(fā)揮作用的根本保證。
    1、機構健全、領導重視。全縣共有七個建制鄉(xiāng)鎮(zhèn)。高亭、東沙、岱西、岱東、長涂鎮(zhèn)人大主席由黨委書記兼任，設專職副主席和聯絡員各一名;衢山鎮(zhèn)、秀山鄉(xiāng)設專職主席、副主席、聯絡員各一名。今年四位鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大聯絡員調配了大學生公務員，二位聯絡員兼任政府辦副主任。這樣的配備，提供了有力的組織保證。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委對人大工作總體來說比較重視，每年都聽取人大工作的匯報，支持人大依法履行職能，幫助人大解決工作中的困難和問題。書記辦公會、黨委會、鎮(zhèn)長辦公會等重要會議，都請人大專職主席、副主席列席。
    2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委研究人大工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委要將人大工作列入了重要議事日程，大多鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委每年都有幾次聽取或專題研究鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大工作。人大主席團會議每年召開2—4次，在行使職權過程中涉及有關重大問題時能及時向黨委報告，需要黨委統籌協調的，也得到了黨委的支持，基本能保證人大工作的順利開展。
    3、經費得到保障、辦公條件不斷改善。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大工作經費列入同級財政預算，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大代表活動經費一般采用報帳制。目前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大專職主席、副主席都配備了專用電腦，為日常工作順利開展提供了必要的條件。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)按照“目標同一，工作同向，獎懲一致”原則建立了黨委領導下的書記、人大主席、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))長分工負責制，各項工作協調發(fā)展。
    (二)監(jiān)督與服務并重，促進地方經濟發(fā)展。
    我縣經濟比較落后，xx年全縣生產總值才27億元，縣級財政收入1億元。自從縣委號召跨越式發(fā)展和“四個岱山”建設以來，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大把招商引資、統籌協調、維護穩(wěn)定、創(chuàng)建和諧、促進經濟和社會發(fā)展作為人大工作的大事來抓，努力尋求人大工作與經濟建設的最佳契合點。
    一是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大對政府工作實行監(jiān)督的基本做法：
    1、召開主席團會議，適時聽取和審議政府有關工作情況的匯報。重點對政府招商引資、工業(yè)園區(qū)、實事工程、民生問題等重要事項處于人大的監(jiān)督之下，促進了政府有序、高效運作。
    2、督促政府抓代表建議、批評和意見的落實工作，建立會議辦理、現場辦理、評估辦理等制度，大多鄉(xiāng)鎮(zhèn)采用答復時面商和辦結前面商的“二次面商程序”，使代表建議滿意率和辦理解決率逐年提高。
    3、組織各種層次的視察活動。突出重點工程建設、農村基礎設施、環(huán)境衛(wèi)生、生態(tài)綠化、轉產轉業(yè)、生產安全、農貿市場等方面開展視察。選擇群眾關心的熱點、難點、焦點問題，組織代表開展調查研究，提高對政府辦事效率、政務公開、承諾服務的監(jiān)督有針對性。如岱西鎮(zhèn)人大把鹽業(yè)享受柴油價補貼問題以建議形式，通過代表提交到省人代會和全國人代會上;還把鹽業(yè)鹽民生產問題的調查報告送到省人大、省政府和省鹽業(yè)局后，引起省里對鹽區(qū)生產建設的重視、達到原鹽價格提高的效果。
    二是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大為地方經濟建設服務的主要體現：
    1、切實履行職責，審議、決定鄉(xiāng)鎮(zhèn)改革和經濟建設的重大事項，保障經濟建設和社會發(fā)展的順利進行。擴大知政知情渠道，積極采取“政府實事工程，大家提、大家議”的活動，并組織人大代表深入調查研究，聽取群眾意見、為地方發(fā)展進言獻策。
    2、服務中心工作，始終與黨委同心同調。主動推進政府工作，做好維穩(wěn)工作：如衢山鎮(zhèn)人大在鼠浪湖島整體搬遷中做了大量工作;長涂鎮(zhèn)人大在金海灣大型工程建設中，負責征地拆遷工作;秀山鄉(xiāng)人大在常石集團和惠生集團落戶中負責民生協調工作;高亭、東沙、岱西鎮(zhèn)人大做好工業(yè)園區(qū)征地工作等。
    3、鼓勵人大代表招商引資起作用、幫困扶貧獻愛心、經濟發(fā)展作貢獻。據近二年初步統計：各級人大代表在縣鄉(xiāng)兩級招商引資工作中受表彰達20多名;有80%以上各級人大代表建立幫困結對戶;在全縣重點骨干企業(yè)老總中人大代表占50%以上;在“創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新”評選全縣十大人物中人大代表占6名;在縣第三屆專業(yè)撥尖技術人才和優(yōu)秀實用人才榜上人大代表占10名。
    4、協助企業(yè)轉型升級。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大經常組織企業(yè)代表到經濟發(fā)達地區(qū)和大中型企業(yè)學習考察，僅去年長涂鎮(zhèn)組織代表到上海、南通等地和企業(yè)考察;衢山鎮(zhèn)組織代表到舟山的金塘、六橫船舶企業(yè)考察，東沙鎮(zhèn)組織代表到寧波北侖港物流企業(yè)考察等，為本地企業(yè)代表借鑒創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新經驗提供平臺?？梢哉f，這幾年引進全縣港口企業(yè)落戶和省市縣重點工程建設，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大及其代表作出了很大的努力。到2012年全縣地區(qū)生產總值達84.2億元，財政總收入7.5億元。
    (三)民主法制意識加強，依法治縣治鄉(xiāng)工作逐步推進鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大在民主法制建設和依法治縣治鄉(xiāng)中發(fā)揮了重要作用。
    1、突出法制宣傳教育。督促鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府加強對《人口與計劃生育法》、《義務教育法》、《土地管理法》、《環(huán)境保護法》、《衛(wèi)生法》、《農村土地承包法》、《村民委員會組織法》、養(yǎng)老保險條例等法律法規(guī)的宣傳教育工作，促進普法工作的落實。
    2、著力推進依法行政。以建設法治政府為目標，督促政府部門效能建設和政務公開，提高公務人員素質。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大多次牽頭舉辦《生產安全法》、《行政許可法》、《公務員法》、《公司法》、《合同法》、《婚姻法》、《物權法》等法律講座，并開展對執(zhí)法部門督查。
    3、有效開展執(zhí)法檢查。近年來鄉(xiāng)鎮(zhèn)人大著力對土地管理、環(huán)境保護、漁業(yè)生產安全、教育衛(wèi)生、農民負擔、職工維權等方面要求有關部門述職、組織代表評議，如去年衢山鎮(zhèn)人大對設立不久的交通、建設、漁業(yè)分局提出了14條整改意見、各分局有了壓力，就產生動力，促使工作有很大的改觀。