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        糾紛案買賣合同(專業(yè)20篇)

        字號(hào):

            合同是法律規(guī)定的一種特殊形式的協(xié)議,必須滿足法定要件。那么在簽訂合同之前,我們需要明確合同的目的、條款,以及法律保障等相關(guān)要素,以確保合同的有效性和可執(zhí)行性。通過(guò)參考范文,我們可以更好地了解合同的套路和寫作技巧。
            糾紛案買賣合同篇一
            答辯人與被答辯人房屋買賣合同糾紛一案,答辯人針對(duì)被答辯人的訴訟請(qǐng)求及事由,提出如下答辯意見(jiàn):
            一、xxxx年4月1x日雙方簽訂的“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”,屬于無(wú)效合同。
            現(xiàn)行合同法第52條明確規(guī)定,“有下列情形之一的,合同無(wú)效:(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”?,F(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法第3x條規(guī)定,“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)?!睆?qiáng)制性規(guī)定是和任意性規(guī)定相對(duì)的,“未取得權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”,很顯然這屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)定而不是任意性規(guī)定。
            從本案涉及的事實(shí)來(lái)看,答辯人與被答辯人的確于xxxx年4月1x日簽訂了一份“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”,但簽訂該協(xié)議時(shí),答辯人并未取得本案所涉及之魯能領(lǐng)寓1號(hào)樓14x3室之權(quán)屬證書(shū)(答辯人于xxx1年x月1x日取得該房屋權(quán)屬證書(shū))。根據(jù)上述所列及之法律條款分析,該協(xié)議因違反城市房地產(chǎn)管理法第3x條之強(qiáng)制性規(guī)定,而導(dǎo)致無(wú)效。
            二、無(wú)效合同后的處理原則為:當(dāng)事人相互返還因合同取得的財(cái)產(chǎn),而不是繼續(xù)履行合同。
            現(xiàn)行合同法第5x條明確約定,“合同無(wú)效或者被撤銷后,因該合同取。
            得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還”。根據(jù)本條款之規(guī)定,答辯人與被答辯人所涉爭(zhēng)房屋,合法的處理方式為:被答辯人將涉爭(zhēng)房屋即刻交還答辯人,答辯人將被答辯人已支付的房款退還給被答辯人。
            事實(shí)上,當(dāng)答辯人意識(shí)到雙方簽訂的“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效后,本著人人都應(yīng)該做一名公民的原則,答辯人委托青島所張三律師于xxxx年5月1日給被答辯人發(fā)送了“律師函”。該律師函中敘明,當(dāng)事人確認(rèn)合同無(wú)效,請(qǐng)被答辯人于xxxx年5月3日前提供合法帳號(hào)以便答辯人返還其已付房款,被答辯人應(yīng)從接到“律師函”后15日內(nèi)將該房屋返還答辯人。
            被答辯人接到此律師函后,竟至國(guó)家法律于不顧,完全置之不理。對(duì)于被答辯人非法占用答辯人房屋的行為,答辯人保留追究其法律責(zé)任的權(quán)利。
            三、在堅(jiān)持上述答辯意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,答辯人認(rèn)為被答辯人的訴請(qǐng),于法無(wú)據(jù)。
            被答辯人在起訴狀中訴稱,要求答辯人按照原協(xié)議之約定履行過(guò)戶手續(xù)。從上述分析看,原協(xié)議已因違法法律之強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致無(wú)效。被答辯人要求雙方繼續(xù)履行合同一份,是非?;闹嚨模膊粦?yīng)得到法律的支持。
            綜上所述,答辯人認(rèn)為,被答辯人之訴請(qǐng)因于法無(wú)據(jù)而不應(yīng)得到法律支持。請(qǐng)貴院以事實(shí)為依據(jù),以法律為準(zhǔn)繩,維護(hù)法律之神圣權(quán)威,駁回答辯人的訴訟請(qǐng)求。
            此致
            青島市市南區(qū)人民法院。
            答辯人:張三。
            xxx2年1月13日。
            附件:
            1、青房市地權(quán)字第xx1號(hào)房產(chǎn)證復(fù)印件一份。
            2、律師函復(fù)印件一份。
            糾紛案買賣合同篇二
            、如何理解最高人民法院《
            關(guān)于
            貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱“《意見(jiàn)》”)第五十六條的規(guī)定《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定:“買賣雙方自愿、并立有契約,買方已交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒(méi)有
            其他
            違法行為,只是買賣手續(xù)不完備的,應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效,但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用,最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請(qǐng)示報(bào)告》中已作出批復(fù):《意見(jiàn)》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題?!稐l例》實(shí)施后,人民法院審理這類案件,即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》已于1983年12月17日發(fā)布實(shí)施,故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決,適用《意見(jiàn)》第五十六條的規(guī)定,此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。
            二、房屋買賣合同應(yīng)采取何種形式《合同法》第十條規(guī)定:“當(dāng)事人訂立合同,有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采取書(shū)面形式的,應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式”。對(duì)房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效,目前意見(jiàn)不一。有人認(rèn)為書(shū)面形式的合同才有效,但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下,只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個(gè)問(wèn)題,首先要認(rèn)識(shí)到在我國(guó)房屋買賣合同是法律許可唯一以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”,是因?yàn)榉课葙I賣合同除了具有買賣合同的一般特征外,還具有以下特性:1、房屋買賣合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通的房屋;2、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議;3、房屋買賣是就房屋不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易,其法律調(diào)整不僅適用合同法,而且適用有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。其次,我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同……”。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定:“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí),須按下列要求提交證件:……(二)購(gòu)買的房屋,須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證……”。據(jù)此,可以看出,我國(guó)對(duì)城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式,而不是口頭形式。那么,對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢?目前,有關(guān)法律、法規(guī)沒(méi)有明確的規(guī)定,這不能不說(shuō)是立法上的一個(gè)漏洞。但對(duì)究竟應(yīng)采取何種形式,并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中指出:“房屋買賣系要式法律行為,農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂立書(shū)面契約、中人證明,按約交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過(guò)戶手續(xù)的地方,還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后,方能認(rèn)定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出,房屋買賣合同是要式合同,必須采用書(shū)面形式才能成立。但對(duì)此也不能絕對(duì)化,根據(jù)我國(guó)《合同法》第三十六條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式,當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的,該合同成立”。故在此種情形下,合同也能成立。
            三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定《合同法》第四十四條規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定”?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定指出,買賣房屋必須在辦理過(guò)戶登記手續(xù)后,其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個(gè)意思,筆者認(rèn)為,此“登記”并非彼“登記”?!逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對(duì)合同本身進(jìn)行登記,相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過(guò)特別程序后才產(chǎn)生法律效力,如我國(guó)的中外合資經(jīng)營(yíng)法、中外合作經(jīng)營(yíng)法規(guī)定,中外合資經(jīng)營(yíng)合同、中外合作經(jīng)營(yíng)合同必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門的審批后,才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定,法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù),或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效,在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出,《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”,是對(duì)合同本身的登記,未履行登記手續(xù),則該合同屬于效力待定合同。
            四、如何理解房屋過(guò)戶登記對(duì)房屋買賣合同效力的影響對(duì)買賣雙方簽訂書(shū)面房屋買賣合同,按約定交付房款及管理房屋,但未辦理過(guò)戶登記,該房屋買賣合同是否有效。有人認(rèn)為,應(yīng)在辦理過(guò)戶登記后合同才生效,其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定;二是未辦理過(guò)戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出,以第一種理由來(lái)否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過(guò)戶登記與合同效力的關(guān)系?我國(guó)《土地管理法》第十二條及其《實(shí)施條例》第六條規(guī)定,土地使用權(quán)的變更,自變更登記之日起生效?!斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出,依法律行為而使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的,以絕對(duì)辦理登記為必要,如不進(jìn)行登記,即使有物權(quán)變動(dòng)的事實(shí),但在法律上也絕對(duì)不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的`效力?!逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定:“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時(shí)該法第一百三十五條規(guī)定:“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證,并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出,房屋買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù),合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過(guò)戶登記手續(xù)無(wú)必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無(wú)效的理由。因?yàn)檫@些責(zé)任的實(shí)際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對(duì)方當(dāng)事人承諾履行,更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān),履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù),又是對(duì)方開(kāi)始履行合同的基礎(chǔ)保障。因此,這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù),而不是合同是否有效的構(gòu)成要素,并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定:“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求合同無(wú)效的,不予支持”。此規(guī)定指出,對(duì)商品房買賣合同的登記備案問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施,不是確認(rèn)合同效力的必要條件?!督忉尅穼?duì)此予以明確,避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出,房屋買賣合同中房屋過(guò)戶登記與否對(duì)合同本身的效力并無(wú)影響,故前面所說(shuō)的第二種理由也不正確。
            五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購(gòu)買該組織成員的房屋在城鎮(zhèn)周邊地區(qū),具有城鎮(zhèn)戶口的人購(gòu)買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍。法律對(duì)能否買賣并未明確禁止,但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更,故該買賣合同又具有特殊性,我國(guó)《土地管理法》規(guī)定,宅基地屬于農(nóng)民集體所有,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更,故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移,一般應(yīng)以合同的實(shí)際履行為標(biāo)志,必須經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋厮姓叽濉⒔M同意才發(fā)生法律效力。
            糾紛案買賣合同篇三
            原告(被上訴人):瓊海萬(wàn)泉河黃酒實(shí)業(yè)有限公司。
            被告(上訴人):符祝浪,男,1963年2月生,漢族,瓊海市人。
            審級(jí):再審。
            審判機(jī)關(guān)和審判組織。
            一審法院:瓊海市人民法院。
            合議庭組成人員:審判長(zhǎng):陳大經(jīng);審判員:黃良海、王春映。
            二審法院:海南省海南中級(jí)人民法院。
            合議庭組成人員:審判長(zhǎng):黃守冠;審判員:陳海燕;代理審判員:蔡大武。
            二審再審法院:海南省海南中級(jí)人民法院。
            合議庭組成人員:審判長(zhǎng):陳文和;代理審判員:韓少冰、韓柏定。
            再審終審法院:海南省高級(jí)人民法院。
            合議庭組成人員:審判長(zhǎng):盧芒;代理審判員:程小平、張紅菊。
            審結(jié)時(shí)間。
            一審審結(jié)時(shí)間:7月28日。
            二審審結(jié)時(shí)間:1910月5日。
            二審再審審結(jié)時(shí)間:8月10日。
            再審終審審結(jié)時(shí)間:4月20日。
            一審訴辯主張。
            原告黃酒公司訴稱:符祝浪在合同簽訂后交付人民幣30萬(wàn)元給黃酒公司,余下的30萬(wàn)元以按揭貸款方式給黃酒公司。同年4月10日,黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用,符將該房屋使用。同年10月4日,黃酒公司辦好符祝浪的房屋產(chǎn)權(quán)證。同年11月4日,符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請(qǐng)辦理銀行按揭貸款合同手續(xù)。由于國(guó)家政策的原因,建行貸款及申請(qǐng)未獲批準(zhǔn),按揭貸款無(wú)法辦妥,符祝浪所拖欠的購(gòu)房款30萬(wàn)元未能支付,經(jīng)原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30萬(wàn)元及利息2萬(wàn)元、逾期付款滯納金和訴訟費(fèi)。
            一審事實(shí)和證據(jù)。
            本案經(jīng)審理查明:原告瓊海萬(wàn)泉河黃酒實(shí)業(yè)有限公司與被告符祝浪于3月9日簽訂《代理興建房屋合同書(shū)》一份。約定的主要內(nèi)容有:1、房屋建筑面積272平方米,價(jià)值人民幣60萬(wàn)元;2、符祝浪須在4月10日前交款人民幣30萬(wàn)元,余下的30萬(wàn)元以按揭貸款方式付給黃酒公司,但原告必須在交房后一個(gè)月將房屋產(chǎn)權(quán)證交被告,由被告符祝浪用此房產(chǎn)證等作為抵押物,向建行貸款,原告協(xié)助辦理。3、房屋移交時(shí)所應(yīng)辦理的產(chǎn)權(quán)契證等手續(xù)費(fèi)用由黃酒公司負(fù)責(zé)承擔(dān)。4、符祝浪交齊按揭手續(xù),超過(guò)30天后,黃酒公司應(yīng)無(wú)條件將房屋交給符祝浪。同年4月10日,黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用,符將該房屋使用。同年10月4日,黃酒公司辦好符祝浪的房屋產(chǎn)權(quán)證。同年11月4日,符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請(qǐng)辦理銀行按揭貸款合同手續(xù)。由于國(guó)家政策的原因,建行貸款及申請(qǐng)未獲批準(zhǔn),按揭貸款此事無(wú)法辦妥。符祝浪所拖欠的購(gòu)房款30萬(wàn)元未能支付。經(jīng)原告多次索付未果。
            以是事實(shí),有當(dāng)事人陳述、證人證言、法庭質(zhì)證的有關(guān)材料證實(shí),足以認(rèn)定。
            一審判案理由。
            一審法院認(rèn)為:原告瓊海萬(wàn)泉河黃酒實(shí)業(yè)有限公司與被告符祝浪于193月9日所簽訂的.代理興建房屋的合同,名為建筑工程合同,實(shí)為房屋買賣合同,是無(wú)效的合同,按無(wú)效合同的規(guī)定處理,雙方所取得的財(cái)物應(yīng)互相返還,根據(jù)雙方的責(zé)任的大小,承擔(dān)各自相應(yīng)的責(zé)任。但是原告與被告的購(gòu)房糾紛,被告所取得原告的房屋所有權(quán)證辦理至被告符祝浪的名下,雙方也并沒(méi)有要求互相返還該房屋的要求,所以被告尚欠原告的購(gòu)房款30萬(wàn)元應(yīng)還本付息(利息從年7月1日起至還清之日止按中國(guó)建設(shè)銀行同期建房貸款利息率計(jì)付利息)。
            一審定案結(jié)論。
            依照《民法通則》第四條、第五十八條第一款第(四)項(xiàng)的規(guī)定,判決如下:
            1、雙方簽訂的代理興建房屋合同是無(wú)效的。
            2、被告符祝浪應(yīng)在本判決書(shū)生效后十天內(nèi)給付原告欠購(gòu)房款30萬(wàn)元及1996年7月1日起至判決還清之日止的欠款利息(按中國(guó)建設(shè)銀行同期建房貸款利息率計(jì)算),逾期未給付,則處雙倍利息計(jì)付。
            3、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
            案件受理費(fèi)7610元,由被告負(fù)擔(dān),原告預(yù)付的不予退還,由被告償付原告。
            [1][2][3][4]。
            糾紛案買賣合同篇四
            另查明:1994年3月14日上海證券交易所電腦交易系統(tǒng)由于交易業(yè)務(wù)量猛增,使得交易申報(bào)速度相應(yīng)出現(xiàn)減慢情況,交易電腦主機(jī)接受申報(bào)滯后10秒左右,但無(wú)明顯障礙出現(xiàn)。?法院認(rèn)為,原被告雙方在1994年3月14日訂立的委托賣出股票關(guān)系合法有效,應(yīng)受法律保護(hù)。原告委托被告以市價(jià)賣出股票,被告接受委托后理應(yīng)及時(shí)操作,促成這筆交易成交。雖然當(dāng)時(shí)證交所交易業(yè)務(wù)量大,交易系統(tǒng)電腦接受申報(bào)出現(xiàn)滯后情況以至用報(bào)價(jià)編號(hào)而未能及時(shí)成交,在這種情況下,被告應(yīng)當(dāng)再行報(bào)價(jià)促使成交直至委托期滿,但被告未采取相應(yīng)措施,以至原告按市價(jià)委托的股票當(dāng)日未能賣出,系被告工作人員沒(méi)有認(rèn)真履行職責(zé)所致,被告應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,賠償原告由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。
            [辦案要點(diǎn)]本案事實(shí)比較清楚,被告證券營(yíng)業(yè)部接受原告合法有效的委托后,應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行自己職責(zé)。在1994年3月14日,上海證交所交易業(yè)務(wù)量猛增,使得交易電腦主機(jī)接受申報(bào)滯后,導(dǎo)致申報(bào)未能成交,這本屬意外風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,被告無(wú)需為此負(fù)責(zé)。但問(wèn)題是被告報(bào)價(jià)后并未去確認(rèn)是否成交,也未采取相應(yīng)措施,使得原告市價(jià)委托的股票在委托期長(zhǎng)達(dá)半天的時(shí)間內(nèi)未能賣出,這結(jié)果是被告延誤申報(bào)的過(guò)錯(cuò)行為造成的,責(zé)任在被告,其應(yīng)對(duì)自己不認(rèn)真履行職責(zé)而致客戶造成的損失,承擔(dān)賠償責(zé)任。
            處理本案的關(guān)鍵是如何核定股票買賣不成交造成損失的賠償額。法院認(rèn)為以原告委托期間的平均價(jià)格與被告知未成交時(shí)的股票價(jià)格之間的差價(jià)損失作為賠償額是合理的,不能以委托時(shí)的行情價(jià)16.8元/股與實(shí)際拋出價(jià)12.48元/股之間的差價(jià)損失來(lái)計(jì)算賠償額。
            這是因?yàn)?,股票價(jià)格瞬息萬(wàn)變,原告委托時(shí)的申報(bào)價(jià)格不是必然能成交的'價(jià)格,僅供參考之用,因而以16.8元/股作為市價(jià)委托的成交價(jià)顯然不妥,而以委托期內(nèi)平均價(jià)來(lái)定則比較公平合理。原告于1994年3月15日去交割時(shí),被告告知原告該股票未能成交這一情況后,此后風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任已由被告移至原告方,因?yàn)樵婵勺灾鳑Q定是否繼續(xù)賣出投票,至于這以后的損失只能由原告自己承擔(dān)(當(dāng)然獲利亦應(yīng)歸其所有),與被告無(wú)關(guān)。因此,作為核定賠償額的后一股價(jià)應(yīng)以被告告知原告未成交之時(shí)的股價(jià)來(lái)定,如告知時(shí)的價(jià)格不能確定,應(yīng)以當(dāng)日平均價(jià)來(lái)確定。
            糾紛案買賣合同篇五
            法定代表人:z總。
            被答辯人:
            周先生:男,漢族,19**年月日出生。
            住所:xx市xx區(qū)xx路63號(hào)。
            答辯請(qǐng)求:
            1、裁定駁回周的起訴。
            事實(shí)與理由:
            貴院受理該案違反了民事案件一事不再理的規(guī)定,應(yīng)裁定駁回起訴;周的訴訟請(qǐng)求顯無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)?,F(xiàn)作扼要答辯如下:
            一、貴院受理本案違反了民事案件一事不再理的.規(guī)定。
            答辯人與周商品房買賣合同糾紛一案,已歷經(jīng)貴院一審及xx市中級(jí)人民法院二審,且二審法院已經(jīng)做出廈民終字第1762號(hào)生效民事判決書(shū)。貴院再次受理該案件,違背了民事訴訟法第111條的規(guī)定,應(yīng)依法裁定駁回起訴。
            二、周的訴訟請(qǐng)求顯無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)。
            首先,上述(2008)廈民終字第1762號(hào)生效民事判決書(shū)已經(jīng)執(zhí)行完畢。
            貴院執(zhí)行局已經(jīng)按每戶3000元的標(biāo)準(zhǔn)向答辯人收取了9.9萬(wàn)元款項(xiàng)用于xx大廈33戶的煤氣設(shè)施建設(shè),上述判決已經(jīng)執(zhí)行完畢,答辯人與周之間就煤氣設(shè)施建設(shè)已無(wú)未了事宜。
            另?yè)?jù)答辯人了解,包括周在內(nèi)的33戶業(yè)主已經(jīng)與燃?xì)夤竞炇鹆嗣簹庠O(shè)施建設(shè)的協(xié)議,該協(xié)議已經(jīng)大部得以履行,只是因?yàn)閤x大廈部分業(yè)主不愿安裝煤氣,才導(dǎo)致南浦路63號(hào)室無(wú)法進(jìn)行煤氣設(shè)施建設(shè),這些情況,答辯人已向貴院提起了調(diào)查取證申請(qǐng),請(qǐng)貴院調(diào)查核實(shí)。也就是說(shuō),現(xiàn)在南浦路63號(hào)室無(wú)法進(jìn)行煤氣設(shè)施建設(shè)與答辯人毫無(wú)關(guān)系。
            其次,周并未因煤氣設(shè)施未能建設(shè)遭受經(jīng)濟(jì)損失。其提出的氣罐租金、運(yùn)氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)差價(jià)、通訊費(fèi)等系尚未實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用,其計(jì)算依據(jù)為商品房的使用年限58年。這些費(fèi)用既然尚未發(fā)生,則周并未實(shí)際遭受損失。
            總之,上述(2008)廈民終字第1762號(hào)生效民事判決書(shū)已經(jīng)執(zhí)行完畢,答辯人與周之間就煤氣設(shè)施建設(shè)已無(wú)未了事宜;現(xiàn)在南浦路63號(hào)室無(wú)法進(jìn)行煤氣設(shè)施建設(shè)與答辯人毫無(wú)關(guān)系;周也未受任何經(jīng)濟(jì)損失。因此,周的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有任何事實(shí)作為依據(jù)。
            綜上所述,貴院受理該案違反了一事不再理的原則,應(yīng)依法駁回周的起訴;其訴訟請(qǐng)求也沒(méi)有任何事實(shí)依據(jù)。
            此致
            xx市xx區(qū)人民法院。
            日期:20年月日
            糾紛案買賣合同篇六
            所謂霸王合同,指的是在商品交易中,提供格式合同的一方利用其具有壟斷地位、交易優(yōu)勢(shì),或在經(jīng)濟(jì)上的明顯強(qiáng)勢(shì),在制定格式條款時(shí)違反公平原則,以單方聲明或其他方式規(guī)避自己應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任,加重交易對(duì)方的責(zé)任或限制、排除對(duì)方的合法權(quán)利。
            1、自我救濟(jì),抵制霸王合同。
            (1)要培養(yǎng)成熟的購(gòu)房消費(fèi)心態(tài)。
            成熟的購(gòu)房心態(tài)可以增強(qiáng)抵制霸王合同的免疫力。購(gòu)房人在選購(gòu)房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)明白并非只有某一套房屋最適合自己,下一個(gè)或許更理想。要樹(shù)立起平等觀念,增強(qiáng)權(quán)利意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。面對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn),不盲目從眾,不抱僥幸心理,不輕信開(kāi)發(fā)商售樓人員的口頭承諾。
            實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)現(xiàn),越是成熟的購(gòu)房人,越知道面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如何取舍;越是態(tài)度執(zhí)著的購(gòu)房人,合同中的保障自身權(quán)利的條款寫得越充分;訴訟中追悔莫及的大多是沒(méi)細(xì)看合同內(nèi)容就草率簽字的購(gòu)房人。消費(fèi)者的逐漸成熟使得開(kāi)發(fā)商會(huì)被迫收斂,一群成熟的消費(fèi)者必然帶動(dòng)商品房交易市場(chǎng)走向成熟與規(guī)范。
            (2)要掌握對(duì)付霸王合同的技能。
            對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供的格式合同,購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查,反復(fù)研究。仔細(xì)閱讀開(kāi)發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫的內(nèi)容,要求開(kāi)發(fā)商就有關(guān)內(nèi)容予以解釋,過(guò)于簡(jiǎn)略的約定要具體化,可能存在歧義的內(nèi)容要明確,可能損害購(gòu)房人利益的內(nèi)容要?jiǎng)h除。對(duì)于開(kāi)發(fā)商單方提前選定的條款,要結(jié)合自身情況與需要權(quán)衡利弊,必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
            對(duì)于開(kāi)發(fā)商刪除的條款要有足夠的警覺(jué),除重復(fù)性和并無(wú)約定必要的條款外,一般不要同意開(kāi)發(fā)商直接刪除合同條款。在開(kāi)發(fā)商不同意修改或變更時(shí),枝節(jié)問(wèn)題可不再堅(jiān)持,但重大原則事項(xiàng)不能讓步。掌握了識(shí)別與對(duì)付霸王合同的技能,就會(huì)有針對(duì)性、有重點(diǎn)、有理有據(jù)地同開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合同談判,當(dāng)購(gòu)房人有能力揭開(kāi)霸王合同的面紗時(shí),為了促成交易,不喪失商機(jī),開(kāi)發(fā)商最終還是會(huì)做出讓步的。
            (3)必要時(shí)要聘請(qǐng)專業(yè)人士提供幫助。
            商品房買賣具有一定的專業(yè)性,尤其是購(gòu)房人,需要掌握一定的市場(chǎng)信息、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與法律知識(shí)等。普通購(gòu)房人往往很難同時(shí)具備這些知識(shí)和能力,臨時(shí)抱佛腳也不現(xiàn)實(shí),向?qū)I(yè)人士求助是一條安全的捷徑。這些專業(yè)人士包括房地產(chǎn)、建筑與法律方面的專業(yè)人員,尤其房地產(chǎn)專業(yè)律師。
            專業(yè)房地產(chǎn)律師既具備專業(yè)的建筑房地產(chǎn)知識(shí),又熟悉有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定,在協(xié)助購(gòu)房、指導(dǎo)簽訂商品房買賣合同方面駕輕就熟,能夠協(xié)助購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)霸王條款”,糾正和抵制霸王合同,同開(kāi)發(fā)商的銷售和法律人員進(jìn)行談判、交涉,最大程度地幫助購(gòu)房人通過(guò)合同約定防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn),保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。
            2、司法救濟(jì),否定霸王條款。
            購(gòu)房人即使不幸遭遇了霸王合同,也不必過(guò)份擔(dān)心,法律賦予了購(gòu)房人一定的救濟(jì)手段。購(gòu)房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法解釋等法律及有關(guān)規(guī)定,保護(hù)自己的合法權(quán)益。
            (1)可以利用《合同法》的有關(guān)規(guī)定排除霸王條款的效力。
            既可以在發(fā)生糾紛后,向人民法院主張撤銷合同中的有關(guān)欺詐性的霸王條款,也可以直接主張有關(guān)霸王條款無(wú)效。
            根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定,合同訂立時(shí),存在重大誤解、顯失公平,當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。如果購(gòu)房人能證明雙方訂立合同時(shí)存在上述情形,則可以在規(guī)定期限內(nèi)主張變更或撤銷該合同。
            《合同法》第39條的規(guī)定:“采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款,按照對(duì)方的要求,對(duì)該條款予以說(shuō)明。”商品房買賣領(lǐng)域里的“霸王合同”或“霸王條款”多屬于《合同法》規(guī)定的格式條款。開(kāi)發(fā)商已填好的合同文本時(shí),并未提請(qǐng)購(gòu)房人注意合同中有關(guān)免除或者限制其責(zé)任的條款,恰是利用購(gòu)房人欠缺合同意識(shí)或合同知識(shí)、疏乎大意等,僥幸得手。一旦發(fā)生糾紛,若開(kāi)發(fā)商不能舉證證明其盡了提請(qǐng)注意的義務(wù),則該格式條款的效力會(huì)被依法否定。
            另根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定,開(kāi)發(fā)商在其提供的霸王合同中,以格式條款的方式免除其責(zé)任,加重購(gòu)房人責(zé)任,排除購(gòu)房人主要權(quán)利的,有關(guān)格式條款也應(yīng)當(dāng)無(wú)效。其次,在開(kāi)發(fā)商填寫或擬定的霸王條款,在理解上發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定,“應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋”,當(dāng)開(kāi)發(fā)商意圖以含混隱晦的條款逃避責(zé)任時(shí),這一條規(guī)定對(duì)購(gòu)房人而言也提供了一種保護(hù)。
            (2)最高人民法院20xx年出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,給作為弱勢(shì)群體的購(gòu)房人對(duì)付霸王合同提供了又一把保護(hù)傘。
            霸王合同的出現(xiàn)極容易引起市場(chǎng)的混亂,對(duì)當(dāng)事人來(lái)講也是很不利的。如果你在實(shí)踐中中遇到霸王合同的話,可以通過(guò)法律途徑來(lái)捍衛(wèi)自己的權(quán)益。必要時(shí),還可以委托網(wǎng)站的專業(yè)律師來(lái)幫助你處理相關(guān)問(wèn)題。
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            糾紛案買賣合同篇七
            答辯人:王xx,男,1962年8月19日出生,漢族,住xx區(qū)xx路xx小區(qū)xx幢xx號(hào)。
            答辯人就被答辯人王xx告狀我離婚一案,提出以下答辯意見(jiàn):
            一、答辯人贊成離婚。
            答辯人贊成離婚,不是由于答辯人有婚外情,而是自原告去廣州事變、定居后,兩邊感情越來(lái)越疏遠(yuǎn),加之兩邊事變情形及經(jīng)濟(jì)前提產(chǎn)生了龐大轉(zhuǎn)變,差距也越來(lái)越大,導(dǎo)致兩邊伉儷無(wú)法交換,感情淡薄,以是答辯人贊成離婚。
            二、婚生子王xx由答辯人供養(yǎng)。
            原被告于1991年生養(yǎng)一子王xx,為了兒子的康健生長(zhǎng),答辯人要求供養(yǎng)兒子。
            詳細(xì)來(lái)由有三點(diǎn):
            第二,原告恒久做買賣,基礎(chǔ)無(wú)暇照顧兒子,原本就是依賴她的怙恃供養(yǎng),此刻她怙恃已經(jīng)年老,身材也不是太好,而兒子又徐徐長(zhǎng)大,尤其在生理上更必要家長(zhǎng)的眷注,答辯人可以給以孩子所必要的關(guān)愛(ài)和領(lǐng)略。
            同時(shí),原告固然此刻經(jīng)濟(jì)前提好,但經(jīng)商賺和賠只在旦夕,經(jīng)濟(jì)并不不變,也更輕易失工作,而答辯人事變和收入均不變,不會(huì)大起大落,可以給孩子不變的、和平凡孩子一樣的、正常的糊口空間,對(duì)孩子的'康健生長(zhǎng)都有輔佐;早幾年,為了給孩子更好的外部經(jīng)濟(jì)前提,把他送到廣州,每年只見(jiàn)屢次面,每次晤面,孩子都舍不得答辯人分開(kāi)。
            現(xiàn)在,孩子長(zhǎng)大了,更必要完備的親情,這些都是他年老的外祖怙恃和繁忙的母親無(wú)法給以的,不能為了外部經(jīng)濟(jì)前提,忽略孩子心田的康健生長(zhǎng)。
            團(tuán)結(jié)以上三點(diǎn)來(lái)由,答辯人要求供養(yǎng)孩子李xx。
            三、伉儷配合家產(chǎn)依法分割。
            答辯人在舉證時(shí)代提供了一些關(guān)于配合家產(chǎn)的證據(jù)。
            同時(shí)原告此刻廣州做買賣,但因?yàn)樗拇嫘恼谏w,答辯人無(wú)法查清她的家產(chǎn)狀況,哀求人民法院在查清家產(chǎn)的環(huán)境下,對(duì)伉儷配合家產(chǎn)依法分割。
            答辯人:
            糾紛案買賣合同篇八
            法定代表人:______________。
            申請(qǐng)人因原告______________股份有限公司提起的訴申請(qǐng)人買賣合同糾紛一案,現(xiàn)向貴院提出管轄權(quán)異議。
            請(qǐng)求事項(xiàng):
            請(qǐng)求貴院依法駁回原告______________股份有限公司起訴。
            事實(shí)與理由:
            申請(qǐng)人于_______年_______月_______日收到貴院受理的______________股份有限公司訴申請(qǐng)人買賣合同糾紛案應(yīng)訴通知書(shū),現(xiàn)就管轄問(wèn)題提出異議,貴院應(yīng)依法駁回原告起訴,理由如下:
            在雙方簽訂的《買賣合同》中第十一條第一款明確約定:“雙方在合同執(zhí)行中,應(yīng)本著互諒互讓、友好協(xié)商的原則解決合同中發(fā)生的糾紛,若雙方協(xié)商不成時(shí),可向?qū)Ψ降闹俨脵C(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。
            ”由此可見(jiàn),雙方對(duì)糾紛的解決機(jī)關(guān)已達(dá)成仲裁協(xié)議,原告對(duì)發(fā)生的糾紛應(yīng)當(dāng)向_______仲裁委員會(huì)提起仲裁,而向貴院提起訴訟違反雙方約定且與法相悖。
            仲裁法第二十六條規(guī)定:當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議,一方向人民法院起訴未。
            糾紛案買賣合同篇九
            一、如何尋找合適的代理觀點(diǎn)的基本操作要點(diǎn):
            “認(rèn)同爭(zhēng)異”原則。
            平時(shí):熟悉常用法條、部門規(guī)章、地方法規(guī)等。
            二、證據(jù)目錄參考格式。
            證據(jù)目錄提交人:有限公司訴訟地位:原告/被告。
            委托代理人:,律師事務(wù)所律師聯(lián)系電話:
            從表中所列舉的內(nèi)容可以歸納出本案兩方面的重要事實(shí):
            1、雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的事實(shí)包括以下幾個(gè)方面:
            2、雙方存在爭(zhēng)議的事實(shí)也包括以下幾個(gè)方面:
            通過(guò)比較雙方提交的證據(jù)梳理出的上述案件事實(shí),我們可以非常容易地歸納出雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn):。
            四、總結(jié)出雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)以后,為了能夠讓法官在庭審以及合議過(guò)程中方便、快捷地了解雙方交易的具體過(guò)程,根據(jù)雙方提供的證據(jù),對(duì)雙方的交易過(guò)程以列表的方式進(jìn)行分析公司訴公司買賣合同糾紛案雙方交易過(guò)程數(shù)據(jù):
            通過(guò)上表對(duì)雙方交易過(guò)程中有關(guān)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析,可以歸納出如下案件事實(shí):
            1、公司交貨開(kāi)具發(fā)票公司根據(jù)公司開(kāi)具的發(fā)票金額付款。
            2、公司預(yù)付貨款公司交貨公司根據(jù)公司開(kāi)具發(fā)票。
            糾紛案買賣合同篇十
            上訴人(原審被告)謝某1,男,x年x月x日生,漢族,住上海市徐匯區(qū)。
            上訴人(原審被告)謝某2,女,x年x月x日生,漢族,住上海市徐匯區(qū)。
            上訴人(原審被告)黃某,女,x年x月x日生,漢族,住上海市徐匯區(qū)。
            上訴人(原審被告)陶某,女,x年x月x日生,漢族,住上海市徐匯區(qū)。
            上訴人(原審被告)黃某,女,x年x月x日生,漢族,住上海市徐匯區(qū)。
            被上訴人(原審原告)朱某,男,x年x月x日生,漢族,住上海市徐匯區(qū)。
            被上訴人(原審原告)徐某,女,x年x月x日生,漢族,住上海市徐匯區(qū)。
            上訴人因與被上訴人房屋買賣合同糾紛一案不服上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號(hào)民事判決,特依法上訴貴院。
            上訴請(qǐng)求。
            1、撤銷上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號(hào)民事判決,將本案發(fā)回原審法院重新審理或者由貴院查清事實(shí)徑行改判。
            2、本案一審、二審訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。
            本案一審判決,定性不當(dāng),適用法律確有錯(cuò)誤。事實(shí)與理由如下。
            一、該房屋買賣合同須由上訴人四人共同行為,且以被告黃某為主導(dǎo)。
            無(wú)論是合同的發(fā)起還是合同的履行(錢款往來(lái))其中真正的主導(dǎo)應(yīng)是上訴人黃某,而非上訴人謝某1。一審法院認(rèn)為,謝某1始終代表四名上訴人,顯然定性不當(dāng)。
            首先,涉案房屋是以黃某母親陶某所得動(dòng)遷款項(xiàng)為大部分錢款所購(gòu)置,且至今謝某1仍與妻子、岳父、母共同居住。從整個(gè)房屋買賣過(guò)程來(lái)看,是由黃某提出售房,并讓謝某1陪同前往中介公司辦理掛牌,之后與被上訴人的多次交涉,都由黃某出面,甚至被上訴人的兩次付款均是由黃某收款(謝并不在場(chǎng)),且匯入賬戶也是黃某私人賬戶。而且,從被上訴人提供的一審證據(jù)(8月19日的電話錄音)顯示,謝某1在與被上訴人協(xié)商該房屋買賣合同的過(guò)程中,明確表示關(guān)于房屋買賣的問(wèn)題“我回去也要商量”,足見(jiàn)謝某1不可能代表所有上訴人,他也自知無(wú)法代表所有上訴人。
            再者,雖然在房屋買賣合同中,四名上訴人的聯(lián)系電話都為謝某1一人手機(jī)號(hào)碼,但并不能表明謝某1就取得了其余三人的全權(quán)委托。僅填寫謝某1一人手機(jī)號(hào)碼,一則是為了便于進(jìn)行及時(shí)聯(lián)系,二則也只能說(shuō)明,由謝某1作為聯(lián)系人而已。一審法院認(rèn)為,“被告謝某1始終代表四被告與中介和原告進(jìn)行房屋交易事宜的協(xié)商,……”,故而推定謝某1就取得了代理權(quán)的原因之一,這顯然是擴(kuò)大了僅作為聯(lián)系人的權(quán)利范圍,并且也忽視了其余上訴人應(yīng)享有的對(duì)房屋的處分權(quán)。
            二、7月25日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議系效力待定協(xié)議。
            7月25日所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議,系中介制作,乃甲方謝某1與乙方朱某私下擬訂。在甲方一欄僅有上訴人謝某1一人簽字,其他上訴人當(dāng)時(shí)并不知情,后來(lái)知曉該事后,明確表示反對(duì),至今其他上訴人對(duì)該協(xié)議堅(jiān)決不予追認(rèn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第四項(xiàng)規(guī)定,共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的,不得轉(zhuǎn)讓。上訴人認(rèn)為,第一,上訴人謝某1根本不構(gòu)成表見(jiàn)代理,不能代理其他被告作出該意思表示;第二,該協(xié)議違背了除謝某1之外三人的真實(shí)意思表達(dá),且不予追認(rèn);第三,該協(xié)議并未生效,處于效力待定狀態(tài)。故該協(xié)議不應(yīng)作為本案證據(jù)予以采信。一審法院在該合同不具備形式要件的前提下,被上訴人也沒(méi)有足夠證據(jù)表明其余三名上訴人授權(quán)于謝的情況下,僅以內(nèi)心確認(rèn)的方式,推定謝具備締約的代理權(quán),從而認(rèn)定7月25日協(xié)議有效的理由之一是與事實(shí)不符,也于法無(wú)據(jù)的。
            至于上訴人黃某及其母陶某其女謝某2于8月8日前往交易中心并非其真實(shí)意思表示。三名上訴人始終不予承認(rèn)7月25日簽訂的“協(xié)議”的有效性,但迫于房屋產(chǎn)權(quán)證原件仍握在房產(chǎn)中介手中(現(xiàn)在房產(chǎn)證仍舊在房產(chǎn)中介處),三人是出于索要房產(chǎn)證原件的目的而前去,并非是辦理過(guò)戶登記手續(xù)的意思表示。退一步講,若四人真是前往辦理過(guò)戶登記,當(dāng)場(chǎng)得知僅僅修改合同中的過(guò)戶登記時(shí)間,即能辦理過(guò)戶登記,當(dāng)天馬上即可進(jìn)行修改,無(wú)須拖延。而事實(shí)并非如此。故一審法院認(rèn)定四被告前往交易中心就是辦理過(guò)戶手續(xù),并進(jìn)一步推定三名上訴人用行為對(duì)7月25日之協(xié)議的效力進(jìn)行了認(rèn)可及追認(rèn),顯然不符合邏輯。
            三、約定違約金數(shù)額畸高,違約條款應(yīng)為無(wú)效。
            上訴人謝某1與被上訴人于7月25日簽訂的.協(xié)議中約定,若一方構(gòu)成違約,則按照房?jī)r(jià)款的日百分之一計(jì)算違約金,該違約金條款無(wú)效。
            首先,7月25日所簽訂“協(xié)議”是由中介公司提供,合同解釋應(yīng)作對(duì)被上訴人不利解釋。一審中,上訴人曾就提出被上訴人與中介公司存在利益關(guān)系,因被上訴人承諾若該房屋買賣成交,則由其單獨(dú)向房屋中介公司支付全部傭金。顯然,該合同中的違約金條款其真正目的是針對(duì)上訴人而設(shè)定,不具誠(chéng)實(shí)性。
            其次,3月11日簽訂的房屋買賣合同沒(méi)有及時(shí)得以履行,其責(zé)任因由被上訴人承擔(dān),因被上訴人錢款無(wú)法及時(shí)到位所導(dǎo)致。至7月25日,被上訴人錢款已到位,故向上訴人提出簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議(即7月25日之“協(xié)議”),并在協(xié)議中約定數(shù)額畸高違約金,顯然是出于保護(hù)被上訴人目的,不具公平性。
            最后,根據(jù)《最高人民法院印發(fā)〈關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)〉的通知》第7條,最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第29條,一再?gòu)?qiáng)調(diào)違約金應(yīng)“根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量”。本案中的違約金明顯違反公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則,當(dāng)屬無(wú)效,不應(yīng)予以支持。
            綜觀本案,原系被上訴人由于無(wú)法按時(shí)籌措錢款履行合同,導(dǎo)致合同沒(méi)有按時(shí)過(guò)戶,系違約在先。上訴人之一謝某1在無(wú)授權(quán)情況下,僅一人與被上訴人達(dá)成延期過(guò)戶協(xié)議,該延期過(guò)戶協(xié)議應(yīng)屬效力待定,不應(yīng)成為本案判決之依據(jù)。此外,本案涉案金額高達(dá)209萬(wàn)元,屬爭(zhēng)議額較大的案件,且一方人數(shù)眾多并存在責(zé)任不一,涉及的法律關(guān)系又較為復(fù)雜,一審期間上訴人曾提出希望該案件轉(zhuǎn)為普通程序,以便于法院更好的查明事實(shí),作出公正判決。然而一審法院并沒(méi)有采納上訴人的建議,反而在還沒(méi)有查明事實(shí),又缺乏有力證據(jù)的前提下,并加以判決,導(dǎo)致上訴人一審敗訴,并將面臨將市值高達(dá)250萬(wàn)元的房屋近似無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)讓于被上訴人。上訴人家中耄耋老人無(wú)不老淚縱橫,茶飯不思,每每想至即將無(wú)處安老,悲痛欲絕。一審法院對(duì)于多處法律行為認(rèn)定不當(dāng),故懇請(qǐng)二審法院,維護(hù)上訴人合法利益,依法予以發(fā)回重審或徑行改判。
            上訴人:
            糾紛案買賣合同篇十一
            原告:
            住所地:
            法定代表人:。
            被告:
            訴訟請(qǐng)求:
            1、解除原、被告雙方于2013年12月26日簽訂的《商品房買賣合同》,被告將房屋返還原告。
            2、判決被告支付違約金610元。
            3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
            事實(shí)和理由:
            原告于2013年12月26日與被告簽訂編號(hào)為130015255805的《商品房買賣合同》,被告從原告處購(gòu)買位于鄭州市金水區(qū)玉鳳路西、燕南路北瑞豐苑2單元16層1602號(hào)房屋一套。該房屋建筑面積為96.6平方米,總價(jià)款為881049元。其中,被告應(yīng)在2013年12月26日向原告支付購(gòu)房款271049元,剩余610000元購(gòu)房款被告應(yīng)在2014年2月6日向原告全部支付。
            雙方在《商品房買賣合同》第七條第二款中另行約定:“逾期90日后,出賣人有權(quán)解除合同,買受人按累計(jì)應(yīng)付款的`0.1%向出賣人支付違約金?!?BR>    合同簽訂后直至今日,被告僅向原告支付了購(gòu)房款271049元,經(jīng)原告多次催要,仍未能向原告支付剩余的610000元的購(gòu)房款。為維護(hù)自己的合法權(quán)益,原告特向貴院提起訴訟,望判如所請(qǐng)。
            此致
            金水區(qū)人民法院。
            具狀人:河南省置業(yè)有限公司。
            糾紛案買賣合同篇十二
            被上訴人(一審被告):張xx,女,略。
            原審第三人:福州市xxx房產(chǎn)代理有限公司,略。
            上訴人因房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同糾紛一案,不服臺(tái)江區(qū)人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺(tái)民初字第xxxx號(hào)民事判決,現(xiàn)提起上訴。
            上訴請(qǐng)求。
            一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清,適用法律錯(cuò)誤,請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決,依法改判;。
            二、一二審訴訟費(fèi)用全部由被上訴人承擔(dān)。
            事實(shí)和理由。
            一、(xxx1)臺(tái)民初字第xxxx號(hào)民事一審判決認(rèn)定“原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭(zhēng)訴爭(zhēng)房屋”是錯(cuò)誤的,與事實(shí)不符,適用法律錯(cuò)誤。
            一審法院依據(jù)國(guó)務(wù)院xxx5年5月11日轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)》第七條“禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前,房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的,房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)”的規(guī)定,認(rèn)定原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭(zhēng)房屋,該法律適用錯(cuò)誤。
            庭審中已查明xxx0年10月8日,上訴人申請(qǐng)按揭貸款30萬(wàn)元,付清了訴爭(zhēng)屋全部購(gòu)房款,xxx1年4月15日上訴人與開(kāi)發(fā)商福州xxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辦理了訴爭(zhēng)房的交房手續(xù),,說(shuō)明上訴人已付清該房屋全部購(gòu)房款,該訴爭(zhēng)屋已竣工交房,只是尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū),上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見(jiàn)。
            即使適用七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)》第七條之規(guī)定也只說(shuō)明上訴人在取得房屋所有權(quán)證之前,房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù),并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定不能說(shuō)明原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭(zhēng)房屋更不會(huì)因此而影響合同效力。
            二、(xxx1)臺(tái)民初字第xxx號(hào)民事一審判決認(rèn)定“原被告雙方約定于訴爭(zhēng)屋“甲方名下的《房屋所有權(quán)證》辦出后再辦理交易過(guò)戶手續(xù),該條款屬附生效條件的條款,且所附條件符合法律規(guī)定,因此,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原被告雙方之間的房屋買賣合同時(shí)附生效條件的.。目前,原告尚未取得訴爭(zhēng)屋的房屋所有權(quán)證,條件尚未成就,故雙方之間房屋買賣合同尚未生效?!迸c法律規(guī)定及事實(shí)不相符。
            所謂附條件生效的合同,是指合同雙方當(dāng)事人在合同中約定某種事實(shí),并以其將來(lái)發(fā)生或不發(fā)生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結(jié)合該條款全部文字內(nèi)容可以看出該條款只是對(duì)于雙方的履行手續(xù)和工作日做相應(yīng)的補(bǔ)充約定,并未對(duì)該條件成就與否的法律后果做說(shuō)明,即沒(méi)有約定所附條件如果成就或不成就對(duì)協(xié)議效力有何影響,因此不能認(rèn)定是附條件生效的合同。另外,從房屋買賣合同整體內(nèi)容來(lái)評(píng)判,該條款作為補(bǔ)充條款只是就雙方合同的履行責(zé)任做進(jìn)一步具體明確的約定,買賣雙方對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)及交房責(zé)任在第三章違約責(zé)任當(dāng)中已做具體約定,不需再另設(shè)限制性條款。
            即使該房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同依照一審法院所認(rèn)定的為附生效條件的合同,依照合同法第四十五條之規(guī)定當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的,視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的,視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同簽訂當(dāng)天交納定金1萬(wàn)元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18:00前再履行付款義務(wù),第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發(fā)函通知被上訴人履行義務(wù),但被上訴人沒(méi)有支付定金,該事實(shí)已得到一審法院確認(rèn)。合同不履行屬于被上訴人的過(guò)錯(cuò),屬于為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就,因此,應(yīng)認(rèn)定合同條件成就、合同有效,被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
            該房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同符合物權(quán)法第十五條之規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同依法成立有效。
            三、(xxx1)臺(tái)民初字第xxx號(hào)民事判決一審判決認(rèn)為“認(rèn)定被告構(gòu)成違約,要求被告承擔(dān)違約責(zé)任,則于法無(wú)據(jù)?!迸c法律規(guī)定及事實(shí)不相符。
            上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同第十八條中明確約定,本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的,應(yīng)支付甲方等同于定金數(shù)額的違約金,甲方擅自變更或解除合同的應(yīng)支付給乙方等同于定金數(shù)額的違約金。被上訴人在交付1萬(wàn)元定金后不再履行付款義務(wù),說(shuō)明被上訴人擅自變更合同,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。雙方簽訂的合同中約定定金數(shù)額為51萬(wàn)元,違約金的數(shù)額等于定金數(shù)額也應(yīng)為51萬(wàn)元。定金數(shù)額僅作為雙方確認(rèn)違約金額的一種計(jì)算方式應(yīng)適用合同約定的定金數(shù)額而非適用定金有關(guān)法律規(guī)定所確認(rèn)的實(shí)際定金數(shù)額1萬(wàn)元。
            依據(jù)合同法第一百一十三條之規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對(duì)方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認(rèn)定的違約金數(shù)額按照實(shí)際交付定金數(shù)額1萬(wàn)元來(lái)賠償也是無(wú)法補(bǔ)償給上訴人造成的實(shí)際損失。
            一審法院即沒(méi)有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時(shí)間福州房?jī)r(jià)打折降價(jià)而給上訴人造成的房?jī)r(jià)下跌損失。被上訴人在明知上訴人預(yù)期獲利情況下仍拒絕履行合同,給原告造成巨大經(jīng)濟(jì)損失,因此上訴人要求被上訴人按照購(gòu)房總價(jià)103萬(wàn)元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規(guī)定及給當(dāng)事人造成的實(shí)際損失。
            依照雙方買賣經(jīng)紀(jì)合同中二十條之規(guī)定,被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書(shū)面通知被上訴人解除合同時(shí)止應(yīng)按成交價(jià)款每日萬(wàn)分之三向上訴人支付滯納金27810元。
            為維護(hù)上訴人的合法權(quán)益,根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和事實(shí),特上訴來(lái)貴院,請(qǐng)依法裁判。
            上訴人:
            xxx1年月日。
            糾紛案買賣合同篇十三
            答辯人因與原告__房屋租賃合同糾紛一案,提出如下答辯意見(jiàn):
            一、答辯人不是原告房屋的承租人,原告的起訴主體錯(cuò)誤,應(yīng)予駁回。
            1、12月1日,原告與__公司簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》,合同期限自月1日至12月1日。簽約雙方于年12月12日辦理了備案登記。__公司在租賃原告的房屋后,將公司注冊(cè)地址遷移到該房屋內(nèi),并在該房屋內(nèi)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。(見(jiàn)證據(jù)《房地產(chǎn)租賃合同》、營(yíng)業(yè)執(zhí)照)合同期滿后,__公司繼續(xù)使用原告出租的房屋,并繼續(xù)向原告支付租金,原告在開(kāi)具給__公司的收據(jù)上,交款人寫的也是“__公司”。由此可以說(shuō)明,原告出租房屋的承租人是__公司,原告與__公司之間存在租賃關(guān)系。(見(jiàn)證據(jù)〈收款收據(jù)〉)。
            2、被告是__公司的法定代表人,有權(quán)代表__公司對(duì)外簽訂合同。原告與__公司簽訂的《房屋租賃合同》,就是被告代表__公司與原告簽訂的,該合同的實(shí)際承租人是__公司。理由如下:
            a、原被告簽訂合同時(shí),原告與__公司的房屋租賃合同仍在有效期內(nèi),雙方?jīng)]有辦理任何解除合同的手續(xù),原告也沒(méi)有將房屋從__公司手中收回來(lái),并交給被告本人。
            b、原告是__公司的法定代表人,代表__公司與原告簽訂了第一份租賃合同。這第二份合同也是代表__公司與原告簽訂。
            c、原告證據(jù)《委托書(shū)》、《欠租款單》和《解除合同的結(jié)算單》可以證實(shí),原告明知承租房屋的是__公司。
            d、原告自208月至207月,都是向__公司開(kāi)具《收款收據(jù)》收取租金,從來(lái)就沒(méi)有向被告?zhèn)€人開(kāi)具收款收據(jù),也沒(méi)有向被告?zhèn)€人要過(guò)租金。
            e、原告此前與此后開(kāi)出的租金收據(jù),均是開(kāi)給__公司的,但因原告至今仍扣押__公司的保險(xiǎn)柜等辦公用品,這些收據(jù)都被原告扣押,無(wú)法當(dāng)庭舉證。
            房屋的實(shí)際承租人。如果原告堅(jiān)持認(rèn)為2006年11月16日簽訂的《房屋租賃合同》,是原告與被告?zhèn)€人簽訂的話,則該合同是一份沒(méi)有實(shí)際履行的合同,該合同對(duì)實(shí)際承租人__公司沒(méi)有任何約束力。
            三、被告作為承租人的`法定代表人,愿意在這里說(shuō)明__公司與原告之間租金結(jié)算的有關(guān)事宜:
            a、被告自始至終都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人沒(méi)有私下租賃原告房屋的需要,也沒(méi)有私下使用原告的房屋。
            物品,受到嚴(yán)重?fù)p失。該損失__公司將另案與原告解決。原告換鎖對(duì)本案產(chǎn)生的最直接后果就是,被告要用的證據(jù)被原告控制,無(wú)法及時(shí)在本案中舉證。原告換鎖的事實(shí)有__可以作證,證人現(xiàn)已在法庭外等候,請(qǐng)求法庭在質(zhì)證階段傳喚作證。
            c、由于原告在6月23日不讓__公司使用出租房屋,__公司應(yīng)付給原告的租金應(yīng)該計(jì)算至206月23日??紤]其他情況,被告在此代表__公司表態(tài),同意結(jié)算到6月底,即按__公司出具給原告的《欠租款單》上的金額結(jié)算,應(yīng)付原告租金為18600元。
            d、由于原告在接受了__公司的《欠租款單》,同意在月底收取欠付的租金后,又提前單方收回房屋,扣押物品,原告無(wú)權(quán)沒(méi)收__公司的保證定金。且根據(jù)原告與__公司簽訂的第二份房屋租賃合同,__公司交給原告的是租賃定金,而不是保證定金。原告無(wú)權(quán)沒(méi)收__公司的租賃定金。__公司結(jié)算租金時(shí),應(yīng)當(dāng)扣除已交的8400元租賃定金。
            糾紛案買賣合同篇十四
            住所地:咸陽(yáng)市人民路25號(hào)。
            法定代表人:王某,該公司經(jīng)理。
            被答辯人:陜西金銀工程建設(shè)有限公司。
            住所地:咸陽(yáng)市渭陽(yáng)路78號(hào)。
            法定代表人:劉某,該公司經(jīng)理。
            被答辯人訴答辯人建設(shè)施工合同糾紛案,貴院已經(jīng)受理,現(xiàn)答辯人根據(jù)事實(shí)和法律答辯如下:
            一、關(guān)于“判令答辯人支付工程款余額751929.15元,并承擔(dān)銀行同期貸款利息”之訴訟請(qǐng)求,于法無(wú)據(jù),應(yīng)予駁回。
            根據(jù)2007年8月16日答辯人與被答辯人簽訂的《建設(shè)工程施工合同》第一部第五條“合同價(jià)款暫定價(jià)31535818.17元(以決算為準(zhǔn))文明工地施工費(fèi):343699.56元”及第三部分專用條款第23.2“本合同價(jià)款采用可調(diào)價(jià)格方式確定。(2)采用可調(diào)價(jià)格合同,合同價(jià)款調(diào)整方法:工程結(jié)算時(shí),按2006年8月26日協(xié)議條款及雙方承諾方式另行結(jié)算?!敝s定,答辯人付款的依據(jù)應(yīng)是雙方的結(jié)算的合同價(jià)款,但雙方至今尚未進(jìn)行結(jié)算。
            其次,6月13日,由答辯人和被答辯人共同委托咸陽(yáng)市建設(shè)工程造價(jià)管理站進(jìn)行決算,月16日,咸陽(yáng)市建設(shè)工程造價(jià)管理站出具了《工程決算書(shū)》。但3月24日,咸陽(yáng)市建設(shè)工程造價(jià)管理站撤銷了2010年10月16日公布的該工程決算書(shū),并退回其支付的工程決算費(fèi)用。并建議雙方通過(guò)合同仲裁或司法程序解決該工程結(jié)算問(wèn)題。至此雙方委托第三方?jīng)Q算仍無(wú)結(jié)果。
            綜上,至今為止,雙方未進(jìn)行結(jié)算,委托第三方?jīng)Q算亦無(wú)結(jié)果。因此在本案工程總價(jià)款尚未確定之前,被答辯人請(qǐng)求答辯人支付工程款余額751929.15元尚無(wú)依據(jù),依法應(yīng)予駁回。
            另,“并承擔(dān)銀行同期貸款利息;”之訴訟請(qǐng)求,并不是具體的數(shù)額,因不符合《民事訴訟法》第一百零八條“起訴必須符合下列條件:(三)有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由”之規(guī)定,依法應(yīng)予駁回。
            二、關(guān)于“判令答辯人賠償損失6549555元”之訴訟請(qǐng)求,因無(wú)事實(shí)和法律依據(jù),依法應(yīng)予駁回。
            被答辯人訴稱“二是因答辯人不按照工程進(jìn)度付款,致使工期延誤一年半,造成被答辯人遭受工程管理費(fèi)用損失2900400元,機(jī)械租賃費(fèi)用損失957600元,架管、扣件、絲桿等材料費(fèi)用損失2269555元”的邏輯是,造成其6549555元損失的原因是答辯人不按照工程進(jìn)度付款,致使工期延誤一年半。
            那么答辯人是否按照工程進(jìn)度及時(shí)付款呢,根據(jù)2007年8月16日《建設(shè)工程施工合同》“第三部分專用條款26、工程款(進(jìn)度款)支付。雙方約定的工程款(進(jìn)度款)支付的方式和時(shí)間:按月進(jìn)度款的'80%支付,工程竣工驗(yàn)收后付至總價(jià)款的80%,除5%的保修金外,交工后30日內(nèi)付清?!敝s定,答辯人支付進(jìn)度款的時(shí)間點(diǎn)為兩個(gè),一是按月進(jìn)度款的80%支付;二是工程竣工驗(yàn)收后付至總價(jià)款的80%。答辯人是否違約答辯如下:
            首先:是否按月進(jìn)度款的80%支付,答辯人不存在違約情形。
            在本案中,被答辯人從施工到竣工驗(yàn)收結(jié)束時(shí),從未給答辯人報(bào)送工程進(jìn)度,答辯人只能根據(jù)被答辯人的要求及時(shí)足額支付工程進(jìn)度款。根據(jù)2007年8月16日《建設(shè)工程施工合同》第二部分通用條款第9.1條“承包人按專用條款約定的內(nèi)容和時(shí)間完成以下工作:(2)向工程師提供年、季、月度計(jì)劃及相應(yīng)進(jìn)度統(tǒng)計(jì)報(bào)表”、第9.2條“承包人未能履行9.1款各項(xiàng)義務(wù),造成發(fā)包人損失的,承包人賠償發(fā)包人有關(guān)損失”及第三部分專用條款第9.1條“承包人應(yīng)按約定時(shí)間和要求完成以下工作:(2)應(yīng)提供計(jì)劃、報(bào)表的名稱及完成時(shí)間:每月25日向建設(shè)單位、監(jiān)理單位報(bào)送當(dāng)月完成工程量報(bào)表和下月進(jìn)度計(jì)劃報(bào)表”、第25.1條“承包人向工程師提交已完工程量報(bào)告的時(shí)間:承包人每月25日前提交完成工程量(形象進(jìn)度)的報(bào)告”之約定,因被答辯人從未給發(fā)包方答辯人報(bào)送過(guò)任何完成工程量的報(bào)告,因此,是否按月進(jìn)度款的80%支付,答辯人不存在違約情形。
            其次,關(guān)于工程竣工驗(yàn)收的付款行為,答辯人并未違約。
            即使按照被答辯人認(rèn)為的工程總價(jià)款34143752.42元的80%計(jì)算,應(yīng)是27315001.936元。根據(jù)2007年6月11日至2010年4月30日《王城國(guó)際工程款明細(xì)單》共付款29021822.75元,加上2010年10月28日付款50萬(wàn)元、2010年1月22日付款5千元和2010年2月11日付款5萬(wàn)元共計(jì)29576822.75元。因此答辯人在2010年4月底竣工時(shí),已經(jīng)支付了工程總價(jià)款的86.62%。更何況根據(jù)答辯人的決算,工程總造價(jià)應(yīng)為27702287.57元,答辯人已經(jīng)超額支付了工程款。因此關(guān)于工程竣工驗(yàn)收的付款行為,答辯人并未違約。
            第三、既使因?yàn)榇疝q人不按照工程進(jìn)度付款,致使工期延誤一年半,那么是否造成被答辯人遭受工程管理費(fèi)用損失2900400元,機(jī)械租賃費(fèi)用損失957600元,架管、扣件、絲桿等材料費(fèi)用損失2269555元,應(yīng)由答辯人舉證證明,并在法庭審理中有待進(jìn)一步查證。
            綜上,支付工程進(jìn)度款答辯人并未違約,被答辯人的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求因?yàn)槭聦?shí)依據(jù),依法應(yīng)予駁回。
            值得提醒的是,答辯人已經(jīng)支付被答辯人工程款共計(jì)29576822.75元,而根據(jù)答辯人的決算,工程總造價(jià)應(yīng)為27702287.57元,答辯人已經(jīng)超額支付了工程款1874595.18元。
            三、關(guān)于“判令答辯人支付違約金45609元”訴訟請(qǐng)求,因答辯人現(xiàn)在已不存在違約事實(shí),因此該項(xiàng)訴請(qǐng)應(yīng)予駁回。
            此違約金的計(jì)算應(yīng)是根據(jù)2010年6月11日在任某主持下達(dá)成的《協(xié)議書(shū)》第三條“在該站決算結(jié)論后三日內(nèi)甲方付清乙方其余工程款。逾期未付清的,按應(yīng)付未付的百分之零點(diǎn)五向乙方支付違約金;決算結(jié)果若甲方付超,乙方應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)向甲方退還多付的款項(xiàng),逾期未付清的,按應(yīng)退未退的百分之零點(diǎn)五向甲方支付違約金?!敝s定,應(yīng)付未付款為45609元。
            但203月24日,咸陽(yáng)市建設(shè)工程造價(jià)管理站撤銷了2010年10月16日公布的該工程決算書(shū),并退回其支付的工程決算費(fèi)用。因此,咸陽(yáng)市建設(shè)工程造價(jià)管理站至今仍無(wú)據(jù)算結(jié)論。
            故2010年6月11日《協(xié)議書(shū)》第三條“在該站決算結(jié)論后三日內(nèi)甲方付清乙方其余工程款。逾期未付清的,按應(yīng)付未付的百分之零點(diǎn)五向乙方支付違約金;”的約定,因該站至今尚無(wú)決算結(jié)論,答辯人不存在“逾期未付清”的違約事實(shí)。
            綜上,因咸陽(yáng)市建設(shè)工程造價(jià)管理站至今尚無(wú)決算結(jié)論,答辯人不存在“逾期未付清”的違約事實(shí),“判令答辯人支付違約金45609元;”訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)依據(jù),該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。
            四、關(guān)于“判令答辯人支付消防工程管理費(fèi)980000元”訴訟請(qǐng)求,因與事實(shí)不符,依法應(yīng)予駁回。
            第一、根據(jù)被答辯人“另,定額站對(duì)王城國(guó)際工程決算未計(jì)入消防工程管理費(fèi)980000元和打樁租用發(fā)電機(jī)費(fèi)用230000元,這兩項(xiàng)費(fèi)用也應(yīng)由答辯人承擔(dān)?!敝V稱,此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求與第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求存在邏輯上的沖突。
            其次,如果被答辯人不按2010年6月11日《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容執(zhí)行,那么定額站的決算結(jié)果亦不應(yīng)作為被答辯人計(jì)算工程余款的依據(jù),即第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求“判令答辯人支付工程款余額751929.15元,并承擔(dān)銀行同期貸款利息;”無(wú)任何決算依據(jù),理應(yīng)予以駁回。
            最后,在第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求與第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求之間,被答辯人只能二選其一,選擇第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,則第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求順理成章應(yīng)被駁回,而第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求因咸陽(yáng)市建設(shè)工程造價(jià)管理站至今尚無(wú)決算結(jié)論而無(wú)法認(rèn)定;選擇第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,則表明被答辯人自己已經(jīng)不認(rèn)可2010年6月11日《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容,被答辯人第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求因自相矛盾而無(wú)法認(rèn)定具體數(shù)額,況且第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求被答辯人應(yīng)舉證證明,并在審理中查明。
            第二,消防工程是答辯人與其他公司簽訂的施工合同,是在被答辯人施工結(jié)束并撤離工地后才開(kāi)始進(jìn)行的施工,在施消防工程工期間,被答辯人未進(jìn)行過(guò)任何配合工作,也不存在所謂的消防工程管理費(fèi),所以該項(xiàng)訴請(qǐng)與事實(shí)不符,依法應(yīng)予駁回。
            綜上,此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求與第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求存在邏輯上的沖突,被答辯人只能二選其一,更何況消防工程是在被答辯人撤離工地后由其他公司施工的,因此該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求依法應(yīng)予駁回。
            五、關(guān)于“判令答辯人支付租用發(fā)電及費(fèi)用230000元”訴訟請(qǐng)求,因與事實(shí)不符,依法應(yīng)予駁回。
            同上述第四項(xiàng)第一部分答辯。
            綜上所述,被答辯人的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù),依法應(yīng)予駁回。
            糾紛案買賣合同篇十五
            1992年5月23日,經(jīng)中國(guó)人民銀行某省分行發(fā)文正式批準(zhǔn),被告供銷公司向社會(huì)發(fā)行融資債券6000萬(wàn)元,年息9.027%,期限一年,時(shí)間從1992年5月30日至1993年5月30日,由證券公司包銷,雙方簽訂了包銷合同,包銷合同由化學(xué)廠提供擔(dān)保。合同簽訂后,原告證券公司按期將6000萬(wàn)元人民幣劃至供銷公司指定的帳戶,將融資債券對(duì)外銷售。合同期滿后,供銷公司沒(méi)有兌付全部本金,利息部分只付了270萬(wàn)元,尚欠原告本金及利息6334.32萬(wàn)元。證券公司訴至法院,請(qǐng)求判令被告償還到期本息,并承擔(dān)違約責(zé)任。?法院認(rèn)為,被告供銷公司與原告證券公司簽訂的關(guān)于融資債券協(xié)議書(shū),經(jīng)中國(guó)人民銀行省分行批準(zhǔn),根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《企業(yè)債券管理暫行條例》第4條的規(guī)定,協(xié)議合法有效。供銷公司沒(méi)有按協(xié)議規(guī)定償付到期的全部本息,違反了上述《條例》第8條關(guān)于“債券持有人有權(quán)按期取得利息、收回本金”的'規(guī)定。依照《民法通則》第112條第2款的規(guī)定,供銷公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,按協(xié)議書(shū)約定,在原利率基礎(chǔ)上加罰10%.被告化學(xué)廠擔(dān)保合同意思表示明確,擔(dān)保合法有效,應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
            [案例來(lái)源:《最高人民法院公報(bào)》1995年第1期]?
            [辦案要點(diǎn)]?這是一起融資債券糾紛案。正確辦理此類案件的關(guān)鍵是要分清證券公司和供銷公司的法律關(guān)系,實(shí)際上,證券公司和供銷公司間存在緊密相聯(lián)的兩種法律關(guān)系。
            一是證券包銷法律關(guān)系。證券包銷是指證券承銷商以銷售為目的,將證券發(fā)行人發(fā)行的證券全部或部分購(gòu)進(jìn)再行銷售,或在銷售期限屆滿時(shí)將其承銷未售出的證券自行認(rèn)購(gòu)。
            二是因證券公司持有供銷公司債券而形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。企業(yè)債券是企業(yè)向投資者出具的、約定在一定時(shí)期內(nèi)還本付息的有價(jià)證券,它是一種債務(wù)憑證,債券的持有者為債權(quán)人,債券發(fā)行者為債務(wù)人。本案證券公司履行了其與供銷公司間的包銷合同后,持有了供銷公司發(fā)行的債券,自然證券公司就成了供銷公司的債權(quán)人,在債券到期時(shí),證券公司有權(quán)要求供銷公司還本付息,如果逾其不還,供銷公司還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
            糾紛案買賣合同篇十六
            核心內(nèi)容:本文是對(duì)最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(一),即《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。
            為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件,依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定,結(jié)合民事審判實(shí)踐,制定本解釋。
            第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋,是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
            鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件,可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。
            當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件,不適用本解釋。
            【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。
            本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為,鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛,可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn),只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū),無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有,均適用本解釋,實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。
            依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房,具有政府福利性、保障性,其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系,不適用本解釋。
            關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃,基本屬于完全的市場(chǎng)行為,并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容,最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。
            第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
            【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效。所謂違法建筑物,是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。
            否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力,有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序,但為了促進(jìn)交易,當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。
            第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
            租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限,超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
            【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi),根據(jù)形勢(shì)的客觀需要,經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后,在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi),建造的供臨時(shí)使用的建筑物。
            未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋,在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法,相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效。對(duì)于租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限,超過(guò)部分無(wú)效,合同其他內(nèi)容的效力不受影響。
            第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,人民法院不予支持。
            當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的除外。
            【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度,《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定,但屬于管理性規(guī)定,并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定,不能作為房屋租賃合同的生效條件,故房屋租賃合同未登記備案的,其有效性不受影響。
            若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,則以約定為準(zhǔn),未辦理登記備案手續(xù)的,合同無(wú)效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下,視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為,變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定,此時(shí),即使未辦理登記備案手續(xù),合同仍為有效。
            第五條房屋租賃合同無(wú)效,當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,人民法院一般應(yīng)予支持。
            當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失,人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
            【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定,合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失,該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi),屬于返還原物的范疇。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任,賠償范圍限于信賴?yán)妗<春贤p方為締約進(jìn)行合理的接觸,當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴,一方由于信賴而支出一定的成本,主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用,此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失,后者由于舉證較為困難,實(shí)踐中很難得到支持。
            由于房屋租賃合同管的特殊性,損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上,對(duì)此,本解釋都有明確規(guī)定。
            第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:
            (一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。
            (二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。
            (三)合同成立在先的。
            不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
            【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則,在數(shù)份合同均有效的前提下,按照如下順序確定履行合同的承租人:(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的,承租人通過(guò)強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的,不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力,但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的,即合同成立時(shí)間在先,判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間,更嚴(yán)格地說(shuō),是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。
            “一房數(shù)租”時(shí),未得到履行的有效合同的承租人,可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同,并賠償損失。
            第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀,出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的,人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
            【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定,出租人享有法定解除權(quán)的情形如下:(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付,承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋,致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃,出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。
            出租人作為房屋所有權(quán)人,當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí),出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀,不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí),必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀,承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的,出租人方可解除合同。
            實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種,一是出租人直接通知承租人解除合同,通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果,如果承租人對(duì)此有異議,可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效;二是向法院起訴,請(qǐng)求解除合同。
            對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形,主要有以下兩種通知方式:一是,承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的,出租人通知承租人解除合同;二是,出租人向承租人發(fā)出通知,要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀,合同即自動(dòng)解除。
            第八條因下列情形之一,導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用,承租人請(qǐng)求解除合同的,人民法院應(yīng)予支持:
            (一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;。
            (二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;。
            (三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
            【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定,承租人享有法定解除的情形如下:(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋,經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失,致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃,承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。
            在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議,或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí),承租人的合同解除權(quán)并非任意的,還須具備一個(gè)必要前提,即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無(wú)法使用”。所謂“無(wú)法使用”是指無(wú)法按照租賃房屋的約定用途使用,或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。
            司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封,實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分,其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制,而且喪失了使用、管理權(quán),權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反,房屋被查封后,權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán),僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中,租賃房屋被查封,如果是由于出租人的原因,承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因,出租人因此遭受損失的,出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外,也可另行起訴要求承租人賠償損失。
            當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí),意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人,如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人,則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人,則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分,該租賃合同屬效力待定合同。
            第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃合同無(wú)效時(shí),未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
            已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
            【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的,非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大,可以認(rèn)定形成附合,例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài),則不能認(rèn)定形成附合,如安裝空調(diào)、電梯、太陽(yáng)能熱水器、抽油煙機(jī)等。
            按照添附理論,對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物,所有權(quán)仍歸承租人,房屋租賃無(wú)效時(shí),由承租人拆除取回,出租人想要留用,應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià),承租人拆除過(guò)程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物,在出租人同意利用的前提下,可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
            在房屋租賃合同中,承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類:一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意,但知道后卻未表示反對(duì),且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修,屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修,屬惡意添附。對(duì)于惡意添附,不論房屋租賃合同是否有效,原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償,裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。
            裝飾裝修物的現(xiàn)值損失,是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值,應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊,不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?BR>    實(shí)踐中,在處理無(wú)效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí),應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值,結(jié)合過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則,分別對(duì)待:(1)屬出租人過(guò)錯(cuò)的,由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于未形成附合的,損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無(wú)效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的,該損失是租賃合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值,即現(xiàn)值。(2)屬承租人過(guò)錯(cuò)的,由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失,并由承租人賠償承租人因租賃合同無(wú)效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。
            第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者合同解除時(shí),除當(dāng)事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
            【解讀】適用本條的前提條件有三:(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除,合同無(wú)效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。
            適用本條的注意事項(xiàng):(1)承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除,且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí),必須盡到必要的注意義務(wù),不得對(duì)房屋造成毀損,否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的,應(yīng)依照意思自治原則從其約定。
            第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,合同解除時(shí),雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:
            (四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。
            【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng),規(guī)定了合同解除時(shí),對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則:
            (1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人無(wú)法按照約定的租賃期限使用房屋,也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值,承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。
            (2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失,但出租人同意利用裝飾裝修的,應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。
            (3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除,對(duì)于出租人同意利用的,將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖S鄡r(jià)值,由出租人和承租人按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的,則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值,由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。
            (4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?,按照公平?zé)任原則,由雙方共同分擔(dān),一般為平均分擔(dān)。
            所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”,是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同,附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限,將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)偅瑥亩贸龊贤獬龝r(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無(wú)法達(dá)成一致,可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。
            第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時(shí),承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的,不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
            【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修,必須經(jīng)過(guò)出租人同意?!巴狻狈譃槊魇竞湍荆魇居袝?shū)面、口頭、電話等表現(xiàn)形式,對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意,但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的,則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。
            對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,租賃期間屆滿時(shí),承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物,對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物,承租人無(wú)權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償,出租人亦無(wú)權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失,但雙方另有約定的除外。
            第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用,由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。
            【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、被撤銷時(shí),出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀,承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的,其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人,拆除過(guò)程中造成房屋損失的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
            在房屋租賃合同解除場(chǎng)合,若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的,雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約,但出租人的違約行為更為嚴(yán)重,承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失,同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同,且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的,出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。
            第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建,但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:
            (一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);。
            (二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。
            【解讀】所謂擴(kuò)建,是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目,一般通過(guò)加高、加層等建筑方式形成,本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng),按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定,擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
            本條所規(guī)定的“過(guò)錯(cuò)”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過(guò)錯(cuò),具體包括以下四種情況:
            (1)若系單純出租人的過(guò)錯(cuò)所致,則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);。
            (2)若系單純承租人的過(guò)錯(cuò)所致,則由承租人承擔(dān);。
            (3)若系雙方過(guò)錯(cuò)所致,則由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān);。
            (4)若雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò),則按公平原則,由雙方分擔(dān)。
            房屋租賃合同解除場(chǎng)合,經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理:
            (1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的,若辦理合法擴(kuò)建手續(xù),則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù),則應(yīng)由雙方按各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān)。
            (2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,若辦理合法手續(xù),則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用,但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù),則出租人可以承租人違約、自己并無(wú)受益等為由,主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。
            (3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的,若辦理合法手續(xù),則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用,但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù),則由雙方按照過(guò)錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。
            (4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?,若辦理合法擴(kuò)建手續(xù),則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用,否則,由雙方按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。
            關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算,最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法,即以擴(kuò)建時(shí),承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。
            第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
            【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問(wèn)題:
            (1)群租,可分為自主群租和他主群租兩種,自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人,他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人,后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。
            (2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征,應(yīng)適用本條規(guī)定。
            第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的,人民法院不予支持。
            因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
            【解讀】《合同法》第224條規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán),維護(hù)交易的穩(wěn)定性,本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的,推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間,不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長(zhǎng)的規(guī)定。
            承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為,在效力上屬無(wú)效行為,出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效,亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后,承租人喪失租賃權(quán),轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止,善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。
            在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無(wú)效情形下,都涉及房屋的返還問(wèn)題,此時(shí),案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系,當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建,則此承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此,本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中,次承租人具有第三人的訴訟地位,既可以是具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人,也可以是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。
            承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租,其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中,出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益,其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益,而至于承租人向次承租人收取的租金,只是其使用、收益的變形形式,無(wú)論其收取多少,出租人的租金并不因此而受到損害,故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益,承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。
            第十七條因承租人拖欠租金,出租人請(qǐng)求解除合同時(shí),次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的,人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。
            次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額,可以折抵租金或者向承租人追償。
            【解讀】《合同法》第227條規(guī)定,承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的,出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合,若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí),次承租人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的場(chǎng)合,如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意,次承租人無(wú)代償請(qǐng)求權(quán)。
            次承租人代出租人支付租金與違約金后,對(duì)承租人享有兩種權(quán)利,一是對(duì)于承租人的追償權(quán),二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。
            房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除,出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。
            【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除的情形下,承租人應(yīng)將房屋返還出租人,但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí),即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù),從而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無(wú)權(quán)占有,出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋,同時(shí),出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。
            第十九條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡,其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的,人民法院應(yīng)予支持。
            【解讀】《合同法》第234條規(guī)定,承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營(yíng)”,包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤),共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù),該共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人取代承租人在原合同中的地位,成為新的承租人。
            正確適用本條司法解釋,涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙,首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒(méi)有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的,只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益),并有兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的,也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。
            第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外:
            (一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;。
            (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
            【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。
            《合同法》第229條規(guī)定,租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力,即所謂的“買賣不破租賃”原則,若無(wú)法定或約定的除外情形,該原則即應(yīng)被適用。
            抵押期間,抵押人將抵押物出租,此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存,抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值,而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價(jià)值,二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先,因而具有優(yōu)先效力,此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán),抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)后,受讓人不受租賃合同的約束,即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。
            涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下,若查封在先,租賃在后,則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先,查封在后,可以使用該原則。
            第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形,承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的,人民法院不予支持。
            【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。
            房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生,在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用,亦不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。
            關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定,《民通意見(jiàn)》第118條規(guī)定,“出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效”,但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定,該條款規(guī)定,出租人履行通知義務(wù)后,承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買,視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán),該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期,出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日,因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人,即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。
            在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合,次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在理論上存在爭(zhēng)議,但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人,且優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
            承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí),無(wú)權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效,但可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系,為避免承租人濫用權(quán)利,在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)對(duì)其課以一定的義務(wù),如承租人主張與出租人成立買賣合同的,應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保,以使出租人信任其履行能力。
            承租人雖無(wú)權(quán)以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效,但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效,保護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同,取得房屋所有權(quán),由此第三人無(wú)法繼續(xù)履行合同的,第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。
            第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù),應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的,人民法院應(yīng)予支持。
            【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突,但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不沖突,不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后,出租人均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
            折價(jià)、變賣均屬于出租人出售房屋的行為,不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人,出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
            “同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格,該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán),而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn),故承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán),只能按照第三人與出租人確定的同等條件,承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。
            第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
            【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在一定沖突,由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”,有一定的優(yōu)先效力,在拍賣程序亦不例外?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定,“拍賣過(guò)程中,有最高價(jià)時(shí),優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受,如無(wú)更高應(yīng)價(jià),則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià),而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的,則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人?!贝怂^“跟價(jià)法”。
            在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的租賃房屋時(shí),一般遵循如下程序:(1)拍賣通知,出租人在拍賣5日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式,通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。(2)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求,與其他競(jìng)買人一樣進(jìn)行競(jìng)買登記、繳納競(jìng)買保證金,在拍賣日到場(chǎng)參加競(jìng)拍。
            (3)舉牌應(yīng)價(jià),若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購(gòu)買的意思表示,則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購(gòu)買。
            第二十四條具有下列情形之一,承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的,人民法院不予支持:
            (一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;。
            (三)出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;。
            (四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
            【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中,具有物權(quán)性質(zhì),而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)基于租賃關(guān)系,本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì),按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論,共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
            家庭成員之間的房屋買賣,具有濃厚的人身色彩,與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別,故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的,承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
            出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)提前通知承租人,承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù),若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的,則喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán),這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。
            《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度,即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的,善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn),即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利,受讓人仍取得其所有權(quán)?!芭e重以明輕”,在第三人善意購(gòu)買出租房屋,并辦理登記手續(xù)情形下,可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
            第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審,本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件,不適用本解釋。
            【解讀】本解釋于9月1日起施行,施行前的行為引起的糾紛,在本解釋施行之后提起訴訟的,應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟,本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中,無(wú)論處于一審還是二審程序,均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件,在本解釋施行前提起再審程序,且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的,應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審,本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件,不適用本解釋。
            糾紛案買賣合同篇十七
            本所在1月3日受廣州是姚女士委托受理和廣州某某物資有限公司(負(fù)責(zé)人:汪某某)湖南某某正機(jī)械工程有限公司(負(fù)責(zé)人:楊某某)租賃合同經(jīng)濟(jì)糾紛案件起訴狀。
            訴訟請(qǐng)求:
            2、請(qǐng)求判令兩被告承擔(dān)本案的.全部訴訟費(fèi)和律師費(fèi)。
            事實(shí)和理由:
            原告擁有德馬格qtg6010自有產(chǎn)權(quán)起重機(jī)兩臺(tái),于2012年8月31日與被告二廣州某某物資有限公司簽訂塔機(jī)出租合同,分別于3月31日。雙方約定的租金結(jié)算方式為每滿一個(gè)月(30日的當(dāng)日)支付本月的塔機(jī)租金,月租金為前5年1萬(wàn)元/月,后三年0.7萬(wàn)元/月。如被告二廣州某某公司不能按期支付原告租金,則每拖延一日應(yīng)承擔(dān)所拖欠金額1%的滯納金。后被告二廣州某某物資有限公司被被告一湖南某某正機(jī)械工程有限公司收購(gòu)合并,原被告二的有關(guān)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和權(quán)力義務(wù)由被告一承擔(dān)。原告與二被告三方就塔機(jī)出租事宜簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》,一致同意兩份塔機(jī)出租合同的承租方由被告二變更為被告一,被告二原有的權(quán)力義務(wù)均由被告一享用和承擔(dān)。現(xiàn)兩臺(tái)塔機(jī)的租金兩被告分別支付到2012年8月31日和2012年8月5日,此后兩被告一直未再支付租金。原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益,特訴諸法律,要求兩被告支付拖欠的租金310000元及拖欠租金的滯納金。請(qǐng)求人民法院早日依法判決為感!
            此致
            廣州市天河區(qū)人民法院。
            糾紛案買賣合同篇十八
            出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
            核心內(nèi)容:本文是對(duì)最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(一),即《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。
            為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件,依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定,結(jié)合民事審判實(shí)踐,制定本解釋。
            第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋,是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
            鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件,可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。
            當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件,不適用本解釋。
            【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。
            本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為,鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛,可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn),只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū),無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有,均適用本解釋,實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。
            依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房,具有政府福利性、保障性,其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系,不適用本解釋。
            關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃,基本屬于完全的市場(chǎng)行為,并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容,最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。
            第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
            【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效。所謂違法建筑物,是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。
            否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力,有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序,但為了促進(jìn)交易,當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。
            第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
            租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限,超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
            【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi),根據(jù)形勢(shì)的客觀需要,經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后,在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi),建造的供臨時(shí)使用的建筑物。
            未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋,在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法,相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效。對(duì)于租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限,超過(guò)部分無(wú)效,合同其他內(nèi)容的效力不受影響。
            第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,人民法院不予支持。
            當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的除外。
            【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度,《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定,但屬于管理性規(guī)定,并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定,不能作為房屋租賃合同的生效條件,故房屋租賃合同未登記備案的,其有效性不受影響。
            若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,則以約定為準(zhǔn),未辦理登記備案手續(xù)的,合同無(wú)效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下,視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為,變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定,此時(shí),即使未辦理登記備案手續(xù),合同仍為有效。
            第五條房屋租賃合同無(wú)效,當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,人民法院一般應(yīng)予支持。
            當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失,人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
            【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定,合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失,該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi),屬于返還原物的范疇。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任,賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸,當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴,一方由于信賴而支出一定的成本,主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用,此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失,后者由于舉證較為困難,實(shí)踐中很難得到支持。
            由于房屋租賃合同管的特殊性,損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上,對(duì)此,本解釋都有明確規(guī)定。
            第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:
            (一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。
            (二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。
            (三)合同成立在先的。
            不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
            【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則,在數(shù)份合同均有效的前提下,按照如下順序確定履行合同的承租人:(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的,承租人通過(guò)強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的,不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力,但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的,即合同成立時(shí)間在先,判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間,更嚴(yán)格地說(shuō),是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。
            “一房數(shù)租”時(shí),未得到履行的有效合同的承租人,可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同,并賠償損失。
            第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀,出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的,人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
            【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定,出租人享有法定解除權(quán)的情形如下:(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付,承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋,致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃,出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。
            出租人作為房屋所有權(quán)人,當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí),出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀,不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí),必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀,承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的,出租人方可解除合同。
            實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種,一是出租人直接通知承租人解除合同,通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果,如果承租人對(duì)此有異議,可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效;二是向法院起訴,請(qǐng)求解除合同。
            對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形,主要有以下兩種通知方式:一是,承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的,出租人通知承租人解除合同;二是,出租人向承租人發(fā)出通知,要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀,合同即自動(dòng)解除。
            第八條因下列情形之一,導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用,承租人請(qǐng)求解除合同的,人民法院應(yīng)予支持:
            (一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;。
            (二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;。
            (三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
            【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定,承租人享有法定解除的情形如下:(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋,經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失,致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃,承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。
            在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議,或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí),承租人的合同解除權(quán)并非任意的,還須具備一個(gè)必要前提,即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無(wú)法使用”。所謂“無(wú)法使用”是指無(wú)法按照租賃房屋的約定用途使用,或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。
            司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封,實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分,其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制,而且喪失了使用、管理權(quán),權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反,房屋被查封后,權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán),僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中,租賃房屋被查封,如果是由于出租人的原因,承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因,出租人因此遭受損失的,出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外,也可另行起訴要求承租人賠償損失。
            當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí),意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人,如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人,則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人,則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分,該租賃合同屬效力待定合同。
            第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃合同無(wú)效時(shí),未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
            已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
            【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的,非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大,可以認(rèn)定形成附合,例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài),則不能認(rèn)定形成附合,如安裝空調(diào)、電梯、太陽(yáng)能熱水器、抽油煙機(jī)等。
            按照添附理論,對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物,所有權(quán)仍歸承租人,房屋租賃無(wú)效時(shí),由承租人拆除取回,出租人想要留用,應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià),承租人拆除過(guò)程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物,在出租人同意利用的前提下,可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
            在房屋租賃合同中,承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類:一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意,但知道后卻未表示反對(duì),且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修,屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修,屬惡意添附。對(duì)于惡意添附,不論房屋租賃合同是否有效,原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償,裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。
            裝飾裝修物的現(xiàn)值損失,是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值,應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊,不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?BR>    實(shí)踐中,在處理無(wú)效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí),應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值,結(jié)合過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則,分別對(duì)待:(1)屬出租人過(guò)錯(cuò)的,由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于未形成附合的,損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無(wú)效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的,該損失是租賃合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值,即現(xiàn)值。(2)屬承租人過(guò)錯(cuò)的,由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失,并由承租人賠償承租人因租賃合同無(wú)效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。
            第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者合同解除時(shí),除當(dāng)事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
            【解讀】適用本條的前提條件有三:(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除,合同無(wú)效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。
            適用本條的注意事項(xiàng):(1)承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除,且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí),必須盡到必要的注意義務(wù),不得對(duì)房屋造成毀損,否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的,應(yīng)依照意思自治原則從其約定。
            第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,合同解除時(shí),雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:
            (四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。
            【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng),規(guī)定了合同解除時(shí),對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則:
            (1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人無(wú)法按照約定的租賃期限使用房屋,也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值,承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。
            (2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失,但出租人同意利用裝飾裝修的,應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。
            (3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除,對(duì)于出租人同意利用的,將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖S鄡r(jià)值,由出租人和承租人按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的,則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值,由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。
            (4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?,按照公平?zé)任原則,由雙方共同分擔(dān),一般為平均分擔(dān)。
            所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”,是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同,附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限,將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)偅瑥亩贸龊贤獬龝r(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無(wú)法達(dá)成一致,可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。
            第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時(shí),承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的,不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
            【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修,必須經(jīng)過(guò)出租人同意。“同意”分為明示和默示,明示有書(shū)面、口頭、電話等表現(xiàn)形式,對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意,但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的,則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。
            對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,租賃期間屆滿時(shí),承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物,對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物,承租人無(wú)權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償,出租人亦無(wú)權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失,但雙方另有約定的除外。
            第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用,由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。
            【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、被撤銷時(shí),出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀,承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的,其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人,拆除過(guò)程中造成房屋損失的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
            在房屋租賃合同解除場(chǎng)合,若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的,雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約,但出租人的違約行為更為嚴(yán)重,承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失,同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同,且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的,出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。
            第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建,但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:
            (一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);。
            (二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。
            【解讀】所謂擴(kuò)建,是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目,一般通過(guò)加高、加層等建筑方式形成,本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng),按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定,擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
            本條所規(guī)定的“過(guò)錯(cuò)”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過(guò)錯(cuò),具體包括以下四種情況:
            (3)若系雙方過(guò)錯(cuò)所致,則由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān);。
            (4)若雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò),則按公平原則,由雙方分擔(dān)。
            房屋租賃合同解除場(chǎng)合,經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理:
            (1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的,若辦理合法擴(kuò)建手續(xù),則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù),則應(yīng)由雙方按各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān)。
            (2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,若辦理合法手續(xù),則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用,但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù),則出租人可以承租人違約、自己并無(wú)受益等為由,主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。
            (3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的,若辦理合法手續(xù),則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用,但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù),則由雙方按照過(guò)錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。
            (4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?,若辦理合法擴(kuò)建手續(xù),則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用,否則,由雙方按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。
            關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算,最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法,即以擴(kuò)建時(shí),承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。
            糾紛案買賣合同篇十九
            第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
            【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問(wèn)題:
            (1)群租,可分為自主群租和他主群租兩種,自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人,他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人,后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。
            (2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征,應(yīng)適用本條規(guī)定。
            第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的,人民法院不予支持。
            因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
            【解讀】《合同法》第224條規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán),維護(hù)交易的穩(wěn)定性,本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的,推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間,不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長(zhǎng)的規(guī)定。
            承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為,在效力上屬無(wú)效行為,出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效,亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后,承租人喪失租賃權(quán),轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止,善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。
            在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無(wú)效情形下,都涉及房屋的返還問(wèn)題,此時(shí),案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系,當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建,則此承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此,本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中,次承租人具有第三人的訴訟地位,既可以是具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人,也可以是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。
            承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租,其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中,出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益,其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益,而至于承租人向次承租人收取的租金,只是其使用、收益的變形形式,無(wú)論其收取多少,出租人的租金并不因此而受到損害,故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益,承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。
            第十七條因承租人拖欠租金,出租人請(qǐng)求解除合同時(shí),次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的,人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。
            次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額,可以折抵租金或者向承租人追償。
            【解讀】《合同法》第227條規(guī)定,承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的,出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合,若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí),次承租人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的場(chǎng)合,如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意,次承租人無(wú)代償請(qǐng)求權(quán)。
            次承租人代出租人支付租金與違約金后,對(duì)承租人享有兩種權(quán)利,一是對(duì)于承租人的追償權(quán),二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。
            房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除,出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。
            【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除的情形下,承租人應(yīng)將房屋返還出租人,但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí),即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù),從而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無(wú)權(quán)占有,出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋,同時(shí),出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。
            第十九條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡,其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的,人民法院應(yīng)予支持。
            【解讀】《合同法》第234條規(guī)定,承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營(yíng)”,包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤),共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù),該共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人取代承租人在原合同中的地位,成為新的承租人。
            正確適用本條司法解釋,涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙,首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒(méi)有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的,只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益),并有兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的,也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。
            第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外:
            (一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;。
            (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
            【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。
            《合同法》第229條規(guī)定,租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力,即所謂的“買賣不破租賃”原則,若無(wú)法定或約定的除外情形,該原則即應(yīng)被適用。
            抵押期間,抵押人將抵押物出租,此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存,抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值,而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價(jià)值,二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先,因而具有優(yōu)先效力,此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán),抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)后,受讓人不受租賃合同的約束,即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。
            涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下,若查封在先,租賃在后,則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先,查封在后,可以使用該原則。
            第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形,承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的,人民法院不予支持。
            【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。
            房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生,在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用,亦不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。
            關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定,《民通意見(jiàn)》第118條規(guī)定,“出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效”,但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定,該條款規(guī)定,出租人履行通知義務(wù)后,承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買,視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán),該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期,出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日,因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人,即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。
            在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合,次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在理論上存在爭(zhēng)議,但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人,且優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
            承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí),無(wú)權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效,但可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系,為避免承租人濫用權(quán)利,在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)對(duì)其課以一定的義務(wù),如承租人主張與出租人成立買賣合同的,應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保,以使出租人信任其履行能力。
            承租人雖無(wú)權(quán)以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效,但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效,保護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同,取得房屋所有權(quán),由此第三人無(wú)法繼續(xù)履行合同的,第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。
            第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù),應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的,人民法院應(yīng)予支持。
            【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突,但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不沖突,不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后,出租人均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
            折價(jià)、變賣均屬于出租人出售房屋的行為,不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人,出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
            “同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格,該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán),而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn),故承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán),只能按照第三人與出租人確定的同等條件,承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。
            第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
            【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在一定沖突,由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”,有一定的優(yōu)先效力,在拍賣程序亦不例外?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定,“拍賣過(guò)程中,有最高價(jià)時(shí),優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受,如無(wú)更高應(yīng)價(jià),則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià),而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的,則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。”此所謂“跟價(jià)法”。
            在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的租賃房屋時(shí),一般遵循如下程序:
            (1)拍賣通知,出租人在拍賣5日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式,通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。
            (2)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求,與其他競(jìng)買人一樣進(jìn)行競(jìng)買登記、繳納競(jìng)買保證金,在拍賣日到場(chǎng)參加競(jìng)拍。
            (3)舉牌應(yīng)價(jià),若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購(gòu)買的意思表示,則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購(gòu)買。
            第二十四條具有下列情形之一,承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的,人民法院不予支持:
            (一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;。
            (三)出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;。
            (四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
            【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中,具有物權(quán)性質(zhì),而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)基于租賃關(guān)系,本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì),按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論,共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
            家庭成員之間的房屋買賣,具有濃厚的人身色彩,與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別,故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的,承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
            出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)提前通知承租人,承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù),若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的,則喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán),這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。
            《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度,即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的,善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn),即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利,受讓人仍取得其所有權(quán)?!芭e重以明輕”,在第三人善意購(gòu)買出租房屋,并辦理登記手續(xù)情形下,可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
            第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審,本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件,不適用本解釋。
            【解讀】本解釋于209月1日起施行,施行前的行為引起的糾紛,在本解釋施行之后提起訴訟的,應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟,本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中,無(wú)論處于一審還是二審程序,均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件,在本解釋施行前提起再審程序,且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的,應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審,本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件,不適用本解釋。
            糾紛案買賣合同篇二十
            為甲方與__________糾紛一案,甲方委托乙方進(jìn)行代理。經(jīng)雙方協(xié)商,訂立下列條款,共同遵照履行:
            一、乙方接受甲方的委托,指派__________律師為甲方在訴訟(包括仲裁、非訴訟調(diào)解等)中的__________訴訟代理人,甲方應(yīng)向受委托的律師出具授權(quán)委托書(shū),寫明委托權(quán)限和委托期限。
            二、乙方律師必須認(rèn)真負(fù)責(zé)維護(hù)甲方合法權(quán)益,并及時(shí)辦理、按時(shí)出庭,不得延誤或推諉。
            三、甲方必須真實(shí)地向律師陳述案情,提供相關(guān)證據(jù)。乙方接受委托后,發(fā)現(xiàn)甲方捏造事實(shí),弄虛作假,有權(quán)終止代理,依約所收費(fèi)用不予退還。
            四、如乙方無(wú)故終止履行合同,代理費(fèi)全部退還甲方;如甲方無(wú)故終止合同,代理費(fèi)不予退還。
            五、甲方委托乙方律師代理權(quán)限見(jiàn)授權(quán)委托書(shū)。
            七、甲方涉案性質(zhì)屬__________,爭(zhēng)議標(biāo)的為_(kāi)_________元。
            八、根據(jù)國(guó)家司法部、財(cái)政部、物價(jià)局聯(lián)合頒發(fā)的《律師業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定,結(jié)合本案的難易程度,經(jīng)雙方協(xié)商同意,甲方向乙方交納代理費(fèi)__________元整。
            另,甲方應(yīng)向乙方支付函電、通訊、交通、資料、調(diào)查等項(xiàng)費(fèi)用計(jì)人民幣_(tái)_________元整。
            九、本合同有效期限,應(yīng)自本合同簽訂之日起到本案止(包括判決、調(diào)解、仲裁,案外和解及撤銷訴訟)。
            十、如一方要求變更合同條款,需再行簽訂書(shū)面協(xié)議,未達(dá)成書(shū)面協(xié)議前,依原合同執(zhí)行。任何一方違約,按應(yīng)收代理費(fèi)的.____%承擔(dān)違約責(zé)任。甲方委托乙方辦理的案件進(jìn)入訴訟程序(以立案為準(zhǔn)),甲方提出終止代理合同的,代理費(fèi)一律不予退還。
            十一、本合同一式三份,甲、乙雙方各持一份,代理律師一份,各份具有同等法律效力。
            十二、本合同發(fā)生爭(zhēng)議,由乙方所在地人民法院管轄。
            十三、本合同經(jīng)雙方簽字或蓋章后生效。
            甲方:______________乙方:___________________。
            住所地:____________住所地:_________________。
            法定代表人:________法定代表人:_____________。
            代理律師:__________。
            電話:______________電話:___________________。