讀者：我最近三年先后購(gòu)買了幾套房產(chǎn)用于帶家具出租。請(qǐng)問這方面有哪些優(yōu)惠政策和具體措施？需要具備什么條件才能申請(qǐng)享受？
    新橋律師：
    首先，職業(yè)帶家具出租人的業(yè)務(wù)范圍僅限出租住房。從稅法上來說，帶家具出租和無家具出租的區(qū)別是，帶家具出租的收入屬于工商業(yè)利潤(rùn)(bénéficeindustrieletcommercial)，無家具出租收入為非商業(yè)收入（bénéficenoncommercial）。
    租約條款由雙方共同確定。但根據(jù)2005年1月的法律，租期不得短于一年。
    在租期屆滿后，租約自動(dòng)按原來的條件延長(zhǎng)一年。但房東可在租約到期的三個(gè)月前要求修改租約（提高房租或減少租房數(shù)量等）。房東還可以出售，自住和違約為理由要求解除租約。而房客只需提前一個(gè)月通知房東即可自由解除租約。
    享受相關(guān)的稅務(wù)優(yōu)惠必須具備職業(yè)出租人的資格。獲得該資格的三個(gè)條件是：1、家庭中至少有一名成員以職業(yè)出租人的名義進(jìn)行工商注冊(cè)，2、年租金收入高于23000歐元。3、該收入應(yīng)超過家庭的其他收入（工資，其他工商業(yè)收入等）。
    稅務(wù)優(yōu)惠措施包括：
    帶家具職業(yè)出租人（loueurenmeubléprofessionnel）在經(jīng)營(yíng)中可抵扣所有開支（維修、大修等費(fèi)用），以及在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)支付的過名稅。可房產(chǎn)每年扣除2%-3%的折舊費(fèi)。例如50萬歐元的房產(chǎn)每年可從房租收入中扣除12000歐元的折舊費(fèi)。
    非職業(yè)房東最多只能扣除107000歐元的地產(chǎn)虧損，而職業(yè)出租人可把地產(chǎn)虧損從收入中全部抵扣。
    職業(yè)出租人在轉(zhuǎn)讓出租物業(yè)時(shí)需要交納職業(yè)增值稅（plus-valuesprofessionnelles）。但如果最后2年的平均營(yíng)業(yè)額低于9萬歐元，經(jīng)營(yíng)時(shí)間超過5年者可享受免稅。此外，營(yíng)業(yè)額低于126000歐元的職業(yè)出租人均可享受不同程度的減稅。
    對(duì)于需要交納巨富稅者來說，職業(yè)出租房產(chǎn)作為生產(chǎn)工具不在計(jì)算個(gè)人資產(chǎn)之列。但前提是職業(yè)出租的收入占家庭總收入的50%以上。
    在繼承遺產(chǎn)時(shí)，無需立即交納繼承稅
    在五年內(nèi)，繼承人只需向個(gè)人企業(yè)主那樣支付較低的利息。
    其余稅款可在十年內(nèi)分20次付清。
    ?誗如果繼承人繼續(xù)保持職業(yè)出租人地位，他們還可以從遺產(chǎn)稅基中扣除相關(guān)物業(yè)。
    ?誗在以下情況下，物業(yè)可享受75%的減稅：
    —去世者已從事該行業(yè)兩年以上。
    —繼承人在6年內(nèi)不出售出租房產(chǎn)。
    —其中一名繼承人至少?gòu)氖聨Ъ揖叱鲎鈽I(yè)5年以上。
    不過，房產(chǎn)稅和社保分?jǐn)偨鸩荒苊舛?，但這兩項(xiàng)支出均可在利潤(rùn)中抵扣。作為商人，他還要提交會(huì)計(jì)報(bào)表。在實(shí)際中，達(dá)到每年23000歐元的房租收入不太容易，因?yàn)槿绻饨鹂傤~達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需要投資350萬歐元以上并保證租金收入的穩(wěn)定。
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