購(gòu)置房產(chǎn)是人生的一件大事，更是家庭經(jīng)濟(jì)投資的一項(xiàng)重要負(fù)擔(dān)，大多數(shù)家庭為此都要背上沉重的債務(wù)，少則十年，多則二十年甚至三十年。雖然說貸款買房的負(fù)擔(dān)很重，但是人們?yōu)榇丝梢猿蔀闃I(yè)主，與租房交租金相比，每月償還的貸款不是有去無(wú)回的，而是幫助自己成為業(yè)主的一種投資手段。不過，貸款買房，同時(shí)也意味著家庭長(zhǎng)期債務(wù)上身，另外還有一筆數(shù)額可觀的公證員費(fèi)（frais de notaire）要準(zhǔn)備！如果買了房子不到一兩年就想出手，多數(shù)情況下是非常不合算的，因?yàn)槟憧赡苓€沒有真正成為業(yè)主。很多人都會(huì)關(guān)心的問題之一就是：“我貸款買的房子，需要還款至少幾年才真正屬于我呢？要等幾年才能考慮轉(zhuǎn)賣呢？”
    《6000萬(wàn)消費(fèi)者》雜志為此專門做了一番計(jì)算，并設(shè)計(jì)出一組表格，針對(duì)全法各大城市的不同情況進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)查，我們將之稱作“全法購(gòu)房盈虧晴雨表”，大家可以參見下文所附圖表，作為一種參考。
    晴雨表的設(shè)計(jì)依據(jù)
    近兩年房?jī)r(jià)不斷上漲，為此，專家設(shè)計(jì)的這套表格還是基于比較謹(jǐn)慎的態(tài)度來測(cè)算的。在結(jié)合了兩個(gè)可變參數(shù)（貸款年限和房?jī)r(jià)變化）以后，在眾多城市房產(chǎn)變化的表格里，編者測(cè)算出不同情況下至少應(yīng)居住幾年，才能使房產(chǎn)投資在經(jīng)濟(jì)角度上與租房相比更合算、實(shí)惠。
    為了計(jì)算各個(gè)城市的不同情況的預(yù)測(cè)，其他方面的因素也是編者設(shè)計(jì)這套表格時(shí)搜集的重要依據(jù)。其中包括由全國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合會(huì)（Fnaim）提供的各地房屋租金（以2006年第一季度報(bào)告為依據(jù)）及房?jī)r(jià)（以2006年第三季度報(bào)告為依據(jù)）的平均數(shù)據(jù)。
    編者所采用的各城市的平均利率是根據(jù)網(wǎng)上銀行保險(xiǎn)代理Empruntis提供的數(shù)據(jù)為依據(jù)，每個(gè)地區(qū)的數(shù)據(jù)都以2006年11月1日為基準(zhǔn)。
    對(duì)于購(gòu)房行動(dòng)的估算，編者還把購(gòu)房的公證費(fèi)用、保證金費(fèi)用、1％貸款資金材料費(fèi)（最高1000歐元）、提前還款時(shí)的補(bǔ)償金（最高不超過還款額的3％）以及每年貸款保險(xiǎn)金0.3％等因素也考慮在內(nèi)了。
    其他影響表格的數(shù)據(jù)還包括：房屋雜費(fèi)的變化（以每年每平米上漲10歐元為準(zhǔn)）、各城市的地產(chǎn)稅金額等等。另外，編者還假設(shè)家庭購(gòu)買房產(chǎn)的個(gè)人資金額占全部房產(chǎn)金額的15％，不過這筆個(gè)人資金與長(zhǎng)期貸款的結(jié)果相比影響力并不大。
    至于對(duì)房屋租金的測(cè)算，編者做的假設(shè)是每年租金上調(diào)的平均幅度為2.5％，同時(shí)也把租房所能節(jié)省的個(gè)人存款獲得的利潤(rùn)也歸納計(jì)算在內(nèi)（假設(shè)這筆存款數(shù)額相當(dāng)于個(gè)人買房所準(zhǔn)備的15％個(gè)人資金，存銀行所獲凈利息為每年2.5％）。
    根據(jù)以上因素計(jì)算的結(jié)果可以幫助大家了解買房所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，特別是如果你準(zhǔn)備貸款的年限超過20年的話，更要仔細(xì)考慮和比較了。
    如何解讀“晴雨表”？
    《6000萬(wàn)消費(fèi)者》雜志所列舉的全法39座城市房產(chǎn)晴雨表，目的是計(jì)算出所購(gòu)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)最好要待幾年才能使購(gòu)房行動(dòng)在經(jīng)濟(jì)上獲益。例如購(gòu)買一套60平米的公寓，應(yīng)至少居住幾年以后，這項(xiàng)物業(yè)財(cái)富與租房相比更加有利？這個(gè)測(cè)算還與購(gòu)房者的貸款年限（10年、20年或30年）以及房?jī)r(jià)的變化息息相關(guān)。因此，編者對(duì)每個(gè)城市都根據(jù)購(gòu)房者的貸款時(shí)間長(zhǎng)短及對(duì)房?jī)r(jià)變化的三種不同情景預(yù)測(cè)結(jié)合在一起得出的：
    ◆第一種為樂觀預(yù)測(cè)：假設(shè)購(gòu)房后的前三年房?jī)r(jià)每年上漲5％，接下來每年上漲3％（這是代表對(duì)法國(guó)房?jī)r(jià)今后很長(zhǎng)時(shí)間的趨勢(shì)預(yù)測(cè)）；
    ◆第二種為中性預(yù)測(cè)：假設(shè)購(gòu)房后的前三年房?jī)r(jià)不漲不跌，接下來每年上漲3％；
    ◆第三鐘為悲觀預(yù)測(cè)：假設(shè)購(gòu)房后的前三年房?jī)r(jià)每年下跌5％，然后接下來每年上漲3％。
    ◆以全法房?jī)r(jià)晴雨表（見上圖）為例，如果房?jī)r(jià)市場(chǎng)趨勢(shì)為中性發(fā)展，既房?jī)r(jià)呈現(xiàn)停滯狀態(tài)，那么一個(gè)貸款期為20年的購(gòu)房戶，必須在新購(gòu)置房產(chǎn)中居住滿7年才能在經(jīng)濟(jì)角度上盈利；在悲觀發(fā)展趨勢(shì)下，即購(gòu)房后房市下跌，那么他要等至少10年才能使其物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值超過租房情況下的盈利狀況；相反，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，那么該購(gòu)房戶只需在新購(gòu)房產(chǎn)中居住滿3年即可獲得收益。在最壞的預(yù)測(cè)下，一個(gè)貸款30年的購(gòu)房戶將在突然逆轉(zhuǎn)的樓市中受困，因?yàn)樗仨毮托牡却?3年才可以扭虧為盈；相反，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)以強(qiáng)勁姿態(tài)上漲，那么即使貸款期長(zhǎng)達(dá)30年也可以在3年后脫困，對(duì)購(gòu)房戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)影響不大。
    ◆在每個(gè)城市的表格中，編者都注明了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)每平方米的房?jī)r(jià)和租金的平均數(shù)，相關(guān)的評(píng)論是雜志編者與Credit foncier共同合作研究的結(jié)論。
    我們所列舉的是部分城市的房?jī)r(jià)晴雨表，僅供參考。