編者按：十一屆全國人大五次會議審議通過的2012年《政府工作報告》提出：“繼續(xù)推進保障性安居工程建設，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬套，新開工700萬套以上。抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度。”隨著全國保障房建設持續(xù)推進，大批保障房陸續(xù)建成后的分配環(huán)節(jié)引人注目。半月談編輯部特別組織刊發(fā)一組4篇獨家報道，采集全國人大代表、政協(xié)委員和專家學者的相關建議，同時介紹各地前沿探索成效。(《半月談內(nèi)部版》2012年第4期)
    一“進”一“出”，彰顯公平——破解保障房準入、退出難系列調(diào)查之一
    “二十字訣”定方向
    住房是群眾安身立命之所，確保公平分配是關系保障性安居工程成敗及可持續(xù)發(fā)展的“生命線”。2011年12月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在全國住房保障工作會上強調(diào)，公開公平公正分配是住房保障工作的重中之重，2012年大規(guī)模保障房建成后，這個問題會更加突出和緊迫。如果不把分配問題解決好，該保障的“落了空”，不該保障的“搭便車”，就會影響保障性安居工程的順利推進。
    針對保障房的分配難題，李克強給出“二十字訣”，即“嚴格準入、程序公正、過程透明、技術支撐、及時糾錯”。嚴格準入，就是明確界定和堅決把住保障對象是低收入和中等偏下收入住房困難群眾;程序公正，就是在審核、公示、公證等環(huán)節(jié)嚴格把關，使每一位困難群眾都能平等參與申請和分配;過程透明，就是要堅持陽光操作，接受群眾、社會和媒體監(jiān)督;技術支撐，就是要抓緊建設個人住房信息系統(tǒng)，盡早實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，真實全面掌握申請者、入住者信息，提高分配的效率和準確性;及時糾錯，就是要建立和完善退出機制，一旦發(fā)現(xiàn)不符合條件者獲得保障房，做到堅決及時清退。
    全國人大代表、山西省委常委、常務副省長李小鵬告訴半月談記者：“保障房建設不僅要特別重視工程質(zhì)量，還要加強保障性住房的分配、入住、退出各環(huán)節(jié)管理，做到依法合規(guī)，這樣才能保證公平公正，使之發(fā)揮最大效益，才能真正惠及民生。”
    建立個人信用制度
    全國人大代表、陜西省政協(xié)副主席、中國科學院院士周衛(wèi)健建議，由國家組織銀行、稅務、電信、工商、公安、民政、建設、房產(chǎn)等部門，逐步建立適合我國國情的個人信用制度。在公共租賃房方面，政府實時跟蹤享有保障性住房家庭的收入信息變更情況，一旦受惠家庭的經(jīng)濟情況超出申請標準，已經(jīng)有能力獨立解決住房問題，政府就必須回收其租賃房或終止對其的租賃補貼，進而有效建立保障性住房退出機制。
    “住房保障對象經(jīng)濟狀況發(fā)生變化，不再符合保障條件，或購置、租賃、繼承、受贈其他住房的，應按規(guī)定退出。對在規(guī)定期限內(nèi)未退出保障性住房的，可以通過對其提高租金等方式實現(xiàn)退出。對廉租對象不再符合廉租保障條件，但仍符合經(jīng)濟適用住房條件的，可以通過以廉租住房建設成本價或回購價對其銷售的方式實現(xiàn)退出。對拒不退出的，應強制執(zhí)行。”周衛(wèi)健說。
    全國政協(xié)委員、民盟中央常委李鈾亦有同感。他建議，進一步完善保障性住房的準入審核制度，建立信息共享機制，將房產(chǎn)、民政、公安、車管、稅務、銀行等部門的信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，建立居民經(jīng)濟狀況核查系統(tǒng);由第三方機構對申請者進行資格審查，增強審核把關的公平性;建立收入檔案管理制度和收入變化動態(tài)監(jiān)測制度，對保障房實行動態(tài)管理;設計多樣化的退出方式，實現(xiàn)保障房建設和經(jīng)營的良性循環(huán)與健康運作。
    加快立法嚴格監(jiān)管
    “在難以較快實現(xiàn)申請者財產(chǎn)信息共享的情況下，應出臺統(tǒng)一規(guī)定，審核機關調(diào)查核實申請人住房、金融資產(chǎn)、車輛等財產(chǎn)時，有關機構須依法配合執(zhí)行。”全國政協(xié)委員、民革中央常委、中國人民大學法學院訴訟法教研室副主任湯維建表示。
    全國政協(xié)委員、河南弘昌集團董事長陳世強認為，加快保障房立法比建設更重要。“只有通過立法，才能確保各地政府對保障房分配實現(xiàn)有法可依。交給老百姓的不僅僅是一串住房鑰匙，更應該是一串放心、開心的鑰匙。”
    “保障房建設需要有一個統(tǒng)一的立法，不可以政出多門，不可以八仙過海。要真正推動保障房建設進入法律的軌道，確保保障房建設順利推進，使老百姓真正滿意。”全國政協(xié)委員、中國人壽保險(集團)公司原董事長楊超表示。
    全國人大代表、吉林省紀委副書記楊亞杰建議，紀檢部門要參與保障房分配監(jiān)督。“這項工作涉及重大資金，也涉及民生利益。紀檢部門監(jiān)督，將對有關職能部門和有關工作人員形成必要的壓力，對干部也是一種警示。保證公平分配能夠使更多的、特別需要住房的低收入群體享受到黨和政府的溫暖陽光。”
    李鈾建議，加大對騙取保障性住房資格者的懲處力度，實行終身禁入制。對偽造資格企圖騙取保障性住房的申請人，處以高額罰款，終身不再受理其住房保障申請;將保障性住房申請誠信情況與個人征信體系相聯(lián)系，加大對違規(guī)者的震懾力，情節(jié)嚴重的應依法追究其刑事責任。
    借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗
    組屋是新加坡最常見的公共租賃住房形式。新加坡國立大學房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒介紹，新加坡建屋發(fā)展局制定了組屋的合理配售政策和嚴格分配程序。任何破壞組屋或者利用組屋牟利的，一經(jīng)查出必將受罰。比如，組屋出租必須登記，按規(guī)定納稅，如私自出租，經(jīng)查出后不僅要罰款，重則還會被收回組屋。
    中央黨?？粕缃萄胁扛苯淌诹置犯嬖V記者，與歐洲其他發(fā)達國家相比，德國擁有自有產(chǎn)權住房的比例并不高。目前，德國城市住房自有率為48%，52%的家庭租房居住。聯(lián)邦住宅法對公共福利住宅的供應對象(租戶)、租金及住房保障面積等作出了規(guī)定。例如，申請租住公共福利住房，必須向政府住房局提供家庭收入、家庭人口、現(xiàn)有住房狀況、房租、在所在城市工作或居住的時間等數(shù)據(jù)。一般來說，申請租住公共福利住房的家庭，家庭收入必須在國家規(guī)定的低收入線以下，沒有自有產(chǎn)權住房，在所在城市工作或居住一定的年限。經(jīng)審核符合條件的家庭取得租房資格后，可以參加排隊輪候住房。
    此外，在退租方面，承租家庭每年要向政府住房局進行家庭收入申報。凡收入超過規(guī)定標準的應退出福利住宅，否則將收取市場租金。目前，德國約14%的福利房租住家庭已經(jīng)不屬于福利房供應對象，而是按照市場租金交納房租。
    輪候有序，陽光分配
    ——破解保障房準入、退出難系列調(diào)查之二
    為確保分配公正和透明，陜西省探索保障房分配輪候制度，著力在“十二五”期間分步實施保障，在陽光分配的基礎上實現(xiàn)應保盡保。
    嚴把準入和退出門檻
    2011年，陜西省新開工建設保障房48.13萬套，達到目標任務的107%，保障房建設的各項指標位居全國前列。西安國際港務區(qū)的“夢想公社”公租房項目負責人宋保裕介紹，今年6月一期項目的876套公租房就能竣工交付使用。
    為解決保障房大規(guī)?？⒐ず蟮姆峙鋯栴}，陜西省已經(jīng)出臺《陜西省保障性住房管理辦法(試行)》(下簡稱辦法)，用11個章節(jié)分別對保障房的規(guī)劃、建設、分配、退出、運營和監(jiān)督等各個環(huán)節(jié)作出了明確規(guī)定。
    在最為引人關注的分配環(huán)節(jié)，辦法首次明確了城鎮(zhèn)低收入、中等偏下收入、中等收入住房困難家庭的詳細標準。低收入線按照當?shù)氐捅＜彝ナ杖刖€的1.5倍以下確定;中等偏下收入線按照當?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的80%以下確定;中等收入線按照當?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入為上限確定;住房困難家庭按照人均住房建筑面積低于當?shù)厝司》拷ㄖ娣e的60%確定。
    在嚴把入口關的同時，陜西還設定了保障房分配后的退出機制。虛構隱瞞戶籍、家庭人口、收入、財產(chǎn)、住房等情況取得保障性住房的;違規(guī)出售、出租、出借，或者擅自改變住房用途且拒不整改的;無正當理由連續(xù)6個月以上未在廉租住房或公共租賃房居住的等六種情況下，可由產(chǎn)權所有部門或單位收回或回購保障房。
    輪候制讓分配“曬陽光”
    目前，陜西省中低收入家庭住房狀況調(diào)查工作已完成，有192萬戶錄入全省住房信息系統(tǒng)，占全省城鎮(zhèn)人口家庭戶數(shù)近30%。今年3月15日起，陜西省在媒體上陸續(xù)公布了首批保障房分配名單及輪候次序。
    陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長李子青表示，在“十二五”期間，陜西將建設210萬套保障房，全面解決中低收入居民的住房困難。輪候制，指對審查合格的保障對象一次性確定輪候次序，并在“十二五”期間分步實施保障，實現(xiàn)應保盡保。
    而作為實施輪候制的基礎，陜西在2011年開展了中低收入家庭住房狀況調(diào)查，采取群眾自愿申報和入戶核查相結合的方式，摸清全省保障對象底數(shù)，建立保障對象數(shù)據(jù)庫。
    之后，陜西省結合“十二五”期間保障房建設總量，對全省各類保障對象按照保障類別一次性排定分配次序，使每一個保障對象心中有數(shù)，同時，讓全社會對保障房分配進行監(jiān)督，保證保障房的公開、公平、公正分配。
    遏制違規(guī)現(xiàn)象仍須多方合作
    半月談記者在采訪中了解到，當前保障房分配領域特別是經(jīng)濟適用房分配領域，存在一個重要問題是申購造假、騙購時有發(fā)生。西安市曾在2011年查處了一大批在申購經(jīng)適房過程中造假的申購者，側面反映出相關部門的審核手段還有欠缺，特別是房管部門只能對申購者的住房和戶籍情況進行審查，對其收入情況只能根據(jù)收入證明來審核，這給造假者留下空間。
    對此，今年陜西一些地方已經(jīng)對經(jīng)適房購買資格審核程序進行了調(diào)整。如西安市規(guī)定，購房者申購時，需通過街道、區(qū)住房保障中心、市住房保障中心三級審核，并在社區(qū)、市房管局官方網(wǎng)站上兩次公示后，符合條件才能選房。在申購者所在社區(qū)和單位的公示，可以充分依靠周圍群眾的力量，有效加強對申購對象的監(jiān)督。
    陜西省社會科學院副院長石英認為，申請人資格審核是最為重要的一關，而從目前的實際來看，一些基層社區(qū)、街道的審核工作既沒有專職的人員也沒有專門的經(jīng)費，很難確保審核到位。同時，僅靠房管部門很難掌握申請人全面真實的信息，因此還需多個部門聯(lián)手，如銀行、證券、車管所、公積金等部門之間實現(xiàn)信息共享。
    石英還建議，對于保障房，尤其是經(jīng)適房，可以實行部分產(chǎn)權而不是全產(chǎn)權，這樣可以遏制一部分人的投機心理，從而更加有效地保障中低收入人群的居住權利，維護社會公平。
    梯度退出，動態(tài)管理 ——破解保障房準入、退出難系列調(diào)查之三
    一方面供不應求，另一方面已入住者“只進不出”，公租房、廉租房因此難以順暢流轉(zhuǎn)，從而進一步加大供應“缺口”。保障房建設走在全國前列的青島，從2011年開始實行梯度退出機制，既力求讓符合條件的家庭住上廉租房、公租房，又使應退出廉租房、公租房的承租人實現(xiàn)穩(wěn)定過渡。
    嚴審保障資格，動態(tài)跟蹤管理
    據(jù)青島市住房保障中心總工程師徐志勇介紹，所謂梯度退出，就是嚴格審查保障資格，實施多部門聯(lián)合、日常動態(tài)管理，并在此基礎上，當承租人或其家庭人均月收入超過廉租房標準時，“升級”為按照公租房標準收取租金，或者騰退保障性住房。
    嚴格資格審查是梯度退出機制的基礎。青島市住房保障中心廉租房管理處處長陸杰榮說，青島市保障房在資格準入方面，實施了“三級審核、兩次公示”制度：街道受理初審、初次公示，區(qū)住房保障管理部門會同相關部門聯(lián)合復審、二次公示，市級住房保障管理部門審查備案。
    2010年，青島市開始實行國土房管、民政、公安、勞動保障、公積金、稅務等六部門聯(lián)合審查辦法，對申請保障性住房家庭的住房、收入、婚姻、財產(chǎn)等情況進行核查，廉租房住戶的家庭相關變化資料都可以聯(lián)網(wǎng)獲取。
    “經(jīng)過社區(qū)公示接受居民互相監(jiān)督，再經(jīng)過六部門聯(lián)合審查并公示接受社會監(jiān)督，受審家庭有無住房、收入多少、是否夠格納入保障，基本上能坐實。”徐志勇說。
    為了能讓資格審核實現(xiàn)動態(tài)管理，青島市通過主動申報和年度復核相結合的方式，每年在規(guī)定時間內(nèi)重點對被保障家庭的收入、住房等情況進行跟蹤年審，復核工作采取入戶調(diào)查、實地核實、鄰里訪問與檔案調(diào)查相結合的方式進行，并根據(jù)年審結果及時調(diào)整保障方式，對不符合條件的住戶及時進行調(diào)整或清退。
    據(jù)悉，青島市還對廉租房實行動態(tài)巡查制度。陸杰榮告訴半月談記者，青島市住房保障中心委托各區(qū)房產(chǎn)管理部門定期巡查，工作人員進入住戶家中了解情況，第一時間掌握家庭成員生老病死、孩子就業(yè)等情況。此外，青島市開發(fā)了以“地、樓、房、戶、人”為數(shù)據(jù)結構的住房保障信息系統(tǒng)，實現(xiàn)了市、區(qū)、街道信息化聯(lián)動管理，多部門數(shù)據(jù)共享，大大提升住房保障的工作效率和規(guī)范化水平。
    明確退出條件，保證平穩(wěn)過渡
    在前期資格審核和復查基礎上，青島市以明確條件實行梯度退出機制。徐志勇以2011年4月1日調(diào)整后的青島住房保障標準為例，講述了梯度退出的具體運作：對廉租房承租人或家庭人均月收入超過760元而不足1864元的，按照公租房租金標準收取租金;如果人均月收入超過1864元，則超出公租房標準，按市場價收取租金。如廉租房、公租房承租人經(jīng)濟狀況改善，或通過購置、繼承、受贈等方式取得其他住房，不再符合相應的住房保障條件的，應當騰退。
    采訪中，一些市民向記者表示，現(xiàn)在住進保障房的人越來越多，老百姓物質(zhì)生活水平提高的步伐也在加快，不斷有人因為收入提高而不能再享受保障房的福利，但在廉租房、公租房退出機制上不能簡單搞一刀切，可以采取提高租金的方法，給租戶以緩沖時間。
    對此，青島市規(guī)定，承租人騰退房屋確有特殊困難的，可給予3個月過渡期，過渡期滿后拒不騰退住房的，由出租人依法予以強制收回。在騰退過渡期間，按照市場租金1.5倍收繳房租。
    退出機制盼入法制軌道
    陸杰榮說，2011年底，青島市經(jīng)過年審，已經(jīng)有3戶廉租房房主因不符合條件退出。
    不過，梯度退出依然面臨一些個案方面的難題。“現(xiàn)在有一些住戶拖欠房租，我們的工作人員天天敲門催都沒用，更何況要他們增加房租或退出。”青島市一名保障房管理人員說。
    在2012年全國兩會上，全國人大代表、青島啤酒董事長金志國稱，享受保障性住房的家庭，經(jīng)濟狀況不可能一成不變。如果入住者不再符合相應的保障條件，就需要及時退出、有序流動，使保障房持久公平地保障最需要的社會群體。
    據(jù)透露，目前青島市正在制訂保障性住房條例。經(jīng)濟、法律手段雙管齊下，將使廉租房、公租房等保障性住房退出機制日益完善。
    租補分離，能進能退——破解保障房準入、退出難系列調(diào)查之四
    今年已進入保障房大規(guī)模建設的第二年。作為中部城鎮(zhèn)化率最高的省份，湖北隨著大批新建保障房的上市，對保障房尤其是租賃型保障房的管理問題日益凸顯。為此，去年以來湖北大力推廣“租補分離”試點，利用市場化機制破解保障房“退出”難題。
    變“暗補”為“明補”
    年過半百的下崗職工況春娥是湖北省武漢市洪山區(qū)住房困難戶，月收入千元的她和兒子相依為命，一直沒有穩(wěn)定的居所。3月5日她與百余戶低收入家庭一起，成為武漢市首批公租房“南湖新城”小區(qū)的住戶。
    與其他地區(qū)公租房租戶不一樣，這批公租房租戶都能準確地說出國家保障的實際價值。
    “公租房面積65平方米，首先需要按市場標準支付723元的月租金。”況春娥說，然后再到政府部門領取租金補貼，標準是每人80元。“我和兒子一起住，得到的國家保障有160元，相當于每月實際的租金只有563元，遠低于周邊市價。”
    南湖新城小區(qū)的保障模式就是當前湖北正在推廣的“租補分離”試點。
    據(jù)湖北省住建廳介紹，試點的核心為變“暗補”為“明補”，具體分兩步實現(xiàn)保障。第一步，對于公租房按照市場價格計租，其計租辦法由當?shù)匚飪r管理部門會同公共租賃住房管理部門制定，基準租金分年度調(diào)整。第二步，對不同住房困難群體租賃公共租賃住房制訂不同的補貼標準，實行差別化的住房補貼。其補貼資金來源，根據(jù)對象的不同分別由地方政府和用工單位承擔。
    與武漢相似，去年起湖北已有多地開展“租補分離”試點。一些地區(qū)采取發(fā)放“租房券”的形式對住房困難戶進行保障;率先在湖北開展此試點的黃石市由國家統(tǒng)計局黃石調(diào)查隊分區(qū)域公布租金標準，再按比例對住房困難家庭進行分類補貼。
    建立市場化的保障房退出機制
    據(jù)了解，為實現(xiàn)“租補分離”，湖北一些地方還在組織體系上進行創(chuàng)新，建立了專門的運營機構。黃石市成立負責保障政策實施的住房保障中心和負責投融資的眾邦城市住房投資有限公司，形成了房管局、住房保障中心、眾邦公司“三位一體”的運作實施體系。
    武漢市洪山區(qū)通過合并江南房管所、洪山區(qū)房地產(chǎn)公司組建保障性房屋管理營運中心，專業(yè)運營公租房后續(xù)管理工作。其職能包括公租房房源的籌集;對房源進行維修;對符合申請條件住戶組織排序選房工作;管理租房合同、收取房租、發(fā)放財政房租補貼;負責保障房住戶退出工作;協(xié)調(diào)住戶與房屋產(chǎn)權單位、所有人關系等。
    在實際運轉(zhuǎn)中，“租補分離”試點初步達到了設計預想，方便了房管部門對公租房的管理，建立起更有效的保障房退出機制。湖北省副省長張通說，湖北探索的“租補分離”，是采取經(jīng)濟手段的保障房退出機制，一旦住房保障對象經(jīng)濟條件改善，超出保障標準，“就可以將租金提高到市場水平，與住房租賃市場接軌，對住戶自然產(chǎn)生‘擠出效應’”。
    據(jù)了解，過去清退不符合條件的保障房承租戶，一般先采取行政方式，由相關部門組成清退工作專班，責令住戶限期搬出。對行政方式處理不了的住戶，再走司法程序，依法申請人民法院強制執(zhí)行。
    “這兩種方式操作起來周期長，行政成本高，實際上也很難執(zhí)行，長此以往就形成了‘只進不出’的怪圈。”張通說，“租補分離”后，一旦承租人的收入水平提高了，不再屬于保障范圍，就取消補貼，使其承受市場租金，以價格杠桿促其退出國家保障。
    以武漢市洪山區(qū)為例，其公租房申請條件中要求，家庭上年度人均月收入不高于1500元。假設一個3口之家，父親工資2000元、母親工資1000元，兒子尚未工作，則符合條件。但若兒子畢業(yè)找到月薪2000元的工作，則家庭人均收入超過1600元，此時則可立即停發(fā)補貼。
    一些基層房管部門負責人也反映，實施“租補分離”后，再配合行政、司法手段，勸退難度降低不少。停發(fā)補貼意味著承受市場租金，有些保障房租戶感覺不合算就自動搬離了。
    配套政策需跟上
    許多業(yè)內(nèi)人士認為，保障性住房的“準入”與“退出”都與保障對象的住房和收入相關，“租補分離”試點的順利運行，關鍵在于能否對保障房建立起動態(tài)管理機制。而要使這項試點發(fā)揮更大的效能，則需從更高層面開展體制機制創(chuàng)新，對租賃型保障房產(chǎn)品進行集并管理。
    據(jù)了解，動態(tài)管理包括對住房使用情況的管理和保障對象的管理：需要定期或不定期地對保障性住房使用情況進行檢查，檢查保障對象所配租的住房是否一直用于自住，是否有出租、出借、閑置、出售以及改變住房用途等行為。
    “要解決這個問題，靠人海戰(zhàn)術不行，需要通過現(xiàn)代信息手段實現(xiàn)對‘房’與‘人’實時信息的動態(tài)監(jiān)管，只有這樣‘租補分離’試點才能真正發(fā)揮效應。”湖北省住建廳副廳長占世良說。為此，湖北省住建廳要求各地建立個人住房信息系統(tǒng)，與相關部門實現(xiàn)信息共享。
    在系統(tǒng)建設進度較快的武漢，該市住房保障和房屋管理局整合房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和住房保障信息系統(tǒng)資源，建立起房屋租賃信息管理平臺，并與房地產(chǎn)租賃合同登記信息系統(tǒng)、實有人口管理信息系統(tǒng)相銜接，形成完整的住房租賃服務信息網(wǎng)絡。同時，該市還將住房保障的分配權下放到區(qū)級，以便實現(xiàn)更精細化的管理。
    同時，記者調(diào)查了解到，各地信息系統(tǒng)的建設進度并不平衡，一些地區(qū)因為經(jīng)費不足，個人住房信息系統(tǒng)建設仍然遲緩。
    有專家提出，“租補分離”試點對完善保障房退出機制有著重要意義，但由于保障房產(chǎn)品各項制度、政策相互割裂，這個試點仍然局限于公租房產(chǎn)品之中，沒有發(fā)揮出最大的政策效益。
    武漢大學中國住房保障研究中心主任曾[已屏蔽，想辦法跳過屏蔽將直接禁言]認為，“租補分離”機制可以覆蓋到更多的保障房產(chǎn)品之中。比如對于廉租房這樣的租賃型保障房產(chǎn)品，可以納入到公租房的管理體系中，操作上很容易解決，在個別地區(qū)也已經(jīng)進行了探索，但政策上的人為割裂使大多地方不愿進行這類管理創(chuàng)新。
    為此，他建議相關部門為湖北“租補分離”試點創(chuàng)造更寬松的環(huán)境，以不同補貼標準區(qū)別保障類型，讓“租補分離”應用到更多的保障房產(chǎn)品之中。
     
    

公務員報考指南

公務員報考條件

公務員報名入口

行測專題

申論專題