目錄
第一部分 市場及政策研究
一、 08年杭州房地產(chǎn)市場分析
二、 本案相關(guān)個(gè)案分析
三、 本案有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)摘要
第二部分 世貿(mào).江濱花園區(qū)位研究
一、 世貿(mào).江濱花園基本分析
二、 世貿(mào).江濱花園景觀分析
三、 世貿(mào).江濱花園交通分析
四、 世貿(mào).江濱花園周邊設(shè)施分析
第三部分 目標(biāo)市場及目標(biāo)消費(fèi)者的定位分析
一、 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢
二、 潛在的機(jī)會
三、 面臨的成功和風(fēng)險(xiǎn)因素分析
第四部分 營銷策劃
一、 產(chǎn)品定位
二、 營銷主題
三、 客戶培養(yǎng)
四、 廣告策略
五、 公關(guān)策略
六、 SP促銷
第五部分 營銷執(zhí)行方案
一、 營銷階段
二、 銷售計(jì)劃
三、 各階段具體業(yè)務(wù)表現(xiàn)
四、 廣告推廣方案
杭州市房地產(chǎn)市場分析
(一)08年杭州房地產(chǎn)市場分析
2008年因奧運(yùn)而一直讓人期盼，但從年初的雪災(zāi)到新疆的暴亂在到汶川的地震乃至蔓延全球的金融風(fēng)暴，2008的中國大喜大悲，多災(zāi)多難，樓市也開始急轉(zhuǎn)之下，成交量一路走低，價(jià)格震蕩下探，從拐點(diǎn)論、崩盤斷鏈到救市，樓市猶如過山車，讓眾多人心驚肉跳，相較之下，杭城樓市在2008年的總體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，但仍然漸行漸冷，暗流涌動，成交量一路下滑，成交價(jià)格在波動了半年后，因萬科的全線降價(jià)而隨之下調(diào)，臨近年關(guān)，樓市成交略有反彈，但存量巨大，盤點(diǎn)全年，僅個(gè)別質(zhì)優(yōu)樓盤銷售出眾，其余眾盤銷量平平，09年去化壓力陡增，市場形勢依舊不容樂觀。
1. 房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)
08年下半年，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴席卷全球，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)了前所未有的變化，一系列困難和不確定因素集中釋放，相互疊加，給杭州市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，面對錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢，杭州市沉著應(yīng)戰(zhàn)，著力解決影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的突出矛盾和問題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面依然良好，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)總體平穩(wěn)、增幅放緩、趨勢嚴(yán)峻的發(fā)展態(tài)勢。
1-3季度，杭州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值3321.11億元，按可比價(jià)計(jì)算同比增長11.6%，快于全國、全省 1.7 和 1 個(gè)百分點(diǎn)，但增幅較上年同期有所減少，經(jīng)濟(jì)增長放緩趨勢明顯。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值116.88億元、1697.39億元和1506.84億元，增長1.1%、9.8%和14.5%，與上半年相比回落1、3.9和1.8個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率2.2%、50.6%和 47.2%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.5 ：51.1：45.4.
(1)三大需求合力減弱，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)有所下降
投資需求增長趨緩。1-3季度，完成全社會固定資產(chǎn)投資 1221.77億元，較去年同期增長20.1%，與上半年相比回落 4個(gè)百分點(diǎn)。扣除投資價(jià)格上漲因素，1-3季度，實(shí)際分別增長6.1%、7.5%，同比回落7.8個(gè)百分點(diǎn)。
消費(fèi)品市場增長平穩(wěn)。1-3季度，實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額1148.76億元，增長 20.7%，增幅同比提高4個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長12.4%，實(shí)際增幅同比回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宿餐飲業(yè)增長最快，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生趨勢性變化，消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)擴(kuò)散，吃、穿、用(日用品)類等生活必需品消費(fèi)增速較快，部分生活附屬商品銷售出現(xiàn)下降趨勢。
對外貿(mào)易持續(xù)低迷，利用外資增速回落。受世界經(jīng)濟(jì)減速的影響，杭州市對外貿(mào)易一波三折，進(jìn)出口增速自去年6月起始終在低位徘徊。1-3季，進(jìn)出口總額為373.69億美元，增長14.9%，其中出口258.75億美元，增長15.0%，低于全國(22.3%)、全省(24.3%)平均水平7.3和9.3個(gè)百分點(diǎn)，外貿(mào)出口依存度同比下降6.7個(gè)百分點(diǎn)。1-3季，實(shí)際利用外資 26.84億美元，增長29.3%，增幅同比回落19.1個(gè)百分點(diǎn)。
(2)財(cái)政收入增長基本平穩(wěn)，信貸資金緊縮稍有松動
財(cái)政收入總體保持增長。1-3季度，杭州市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入744.59億元，增長21.9%;地方財(cái)政收入375.54億元，增長25.5%，同比分別回落1.8和1.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量密切相關(guān)的三大主體稅種增速減緩，一定程度上反映了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻形勢，財(cái)政對經(jīng)濟(jì)的滯后反映已逐步顯現(xiàn)。
信貸投放有所增加。07年，國家貨幣政策連續(xù)緊縮，金融機(jī)構(gòu)貸款增幅逐月回落，至08年6月底，貸款余額增幅回落到12.3%的近年來最低點(diǎn)，7月開始出現(xiàn)回升。9月末，杭州市金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額為9555.01億元，增長15.6%;本外幣存款余額11010.82億元，增長19.8%，增幅同比回升1個(gè)百分點(diǎn)。
(3)消費(fèi)價(jià)格漲幅回落，生產(chǎn)價(jià)格仍在高位
消費(fèi)價(jià)格漲勢明顯放緩。今年以來，受上年翹尾因素和新漲價(jià)因素的共同影響，CPI月度增幅在3月達(dá)到新高點(diǎn)7.4%。7月，在宏觀調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)、“翹尾”影響弱化以及主要食品價(jià)格漲勢減弱等因素共同作用下，CPI開始回落。1-3季度，杭州市居民消費(fèi)價(jià)格總水平累計(jì)上漲6.4%，漲幅比1季、上半年分別低0.2和0.5個(gè)百分點(diǎn)，低于全國(7.0%)0.6個(gè)百分點(diǎn)，與全省平均水平持平。其中9月上漲4.3%，漲幅比上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)今年以來的新低。
生產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)攀升。1-3季度，原材料、燃料、動力購進(jìn)價(jià)格和工業(yè)品出廠價(jià)格分別比去年同期上漲13.0%和7.5%，同比分別上升8.9和4.1個(gè)百分點(diǎn)。兩大價(jià)格漲幅倒掛為5.5個(gè)百分點(diǎn)，同比擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)。九大類原材料價(jià)格除紡織原料基本持平外，其余八大類均呈上漲趨勢，其中黑色金屬材料類產(chǎn)品和燃料、動力類價(jià)格居漲幅前兩位。
(4)就業(yè)形勢較為穩(wěn)定，居民收入增長農(nóng)村快于城鎮(zhèn)
就業(yè)形勢良好。9月末，全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員154.61萬人，比上年同期增加42.04萬人;全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.01%，比上年同期下降0.12個(gè)百分點(diǎn)，低于4%的年度計(jì)劃調(diào)控目標(biāo)。
城鄉(xiāng)居民收入保持增長。1-3季，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18531元，增長10.6%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長3.9%。工資性收入仍是城鎮(zhèn)居民收入的主要來源，但受到諸多方面的影響，增速放緩;1-3季，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 9653元，增長 14.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長8%。名義和實(shí)際增幅分別快于城鎮(zhèn)居民4.3和4.1個(gè)百分點(diǎn)。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營
2008年1-11月，除銷售面積與銷售額外，杭州商品房市場各項(xiàng)指標(biāo)均有不同程度的上漲。
1-11月，杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資489.96億元 ，比去年同期增長27.16%,其中商品住宅投資額達(dá)368.3億元，同比增長26.42%。
1-11月，商品房銷售額536.35億元，同比下降26.35%，其中商品住宅銷售額464.26億元，同比下跌29.07%。
商品房竣工面積同比上漲幅度放緩。1-11月份，杭州商品房竣工面積553.81萬平方米，比2008年同期上升28.64%。其中商品住宅竣工面積為440.48萬平方米，同比增加23.79%。
1-11月份，杭州商品房銷售面積608.99萬平方米，同比下降了36.75%。其中商品住宅銷售面積為536.18萬平方米，同比下降39.43%，銷售壓力嚴(yán)重。
商品房新開工面積上升幅度放緩。1-11月，杭州商品房新開工面積1025.16萬平方米，同比增加30.31%，增速繼續(xù)放緩，其中商品住宅新開工面積為737.95萬平方米，同比增加27.84%
土地成交面積大幅縮水，價(jià)格微漲。2008年1-11月，杭州市主城區(qū)共出讓土地38宗，出讓面積104.07萬平方米，其中純住宅用地15宗，平均樓面地價(jià)6232元/平方米，較去年同期上漲21.26%。
3. 房地產(chǎn)市場行情
2008年的杭城樓市在平淡中開場，受春節(jié)的影響，一季度的成交雖然平淡但還算平穩(wěn)，4月，預(yù)計(jì)的上揚(yáng)并沒有出現(xiàn)，市場觀望氣氛顯現(xiàn)，在被稱為樓市風(fēng)向標(biāo)的人居展上，開發(fā)商和消費(fèi)者相互試探，看客多買客少。6月，天氣開始炎熱，傳統(tǒng)淡季已經(jīng)來臨，成交量也確實(shí)低迷，上半年雖然平淡的過去，但樓市的暗流已然涌動，7月，部分開發(fā)商提早開戰(zhàn)，然而更多的人準(zhǔn)備在“金九銀十”大顯身手，但萬科在9月初的7.5折大優(yōu)惠讓眾多人措手不及，一時(shí)間眾說紛紜，硝煙四起，有跟進(jìn)者，有抵制者，有觀望者，價(jià)格回落已然開始，冬天來了，臨近年關(guān)，杭城樓市漸行漸冷。
(1)供給大幅增加，需求同步萎縮，供需矛盾突出，去化壓力巨大
1-11月，杭州主城區(qū)批準(zhǔn)上市商品房475.55萬平方米，較去年同期上漲31.99%，其中住宅批準(zhǔn)上市面積為401.3萬平方米，較去年同期上漲35.6%;商品房成交面積為245.31萬平方米，較去年同期下降46.70%，其中住宅成交面積為184.77萬平方米，較去年同期下降52.75%。
1-11月，杭州主城區(qū)供銷比達(dá)1.94，市場供應(yīng)充足，需求嚴(yán)重縮水，截至11月30日，杭州主城區(qū)商品房可售面積達(dá)到401.71萬平方米，創(chuàng)歷史新高，其中七成以上為住宅，市場去化壓力巨大。
(2)價(jià)格起伏震蕩，下行趨勢明顯
1-11月，杭州主城區(qū)商品房價(jià)格震蕩起伏，進(jìn)入三季度，價(jià)格回落趨勢較為明顯，但仍較去年同期小幅上揚(yáng)，繼續(xù)在高位運(yùn)行。11月，商品房成交均價(jià)為14348元/平方米，環(huán)比下跌4.47%，同比上漲6.42%;11月，住宅成交均價(jià)14804元/平方米，環(huán)比下跌4.0%，同比微漲0.3%。自萬科9月7.5折大幅優(yōu)惠沖擊杭城樓市后，杭城住宅價(jià)格即開始松動，大部分已開樓盤雖然不像萬科那樣大張旗鼓，但增加附加值，給上門客戶優(yōu)惠、推出特價(jià)房等已屢見不鮮，相較之下，新盤的操作空間更大，10月、11月新開的樓盤定價(jià)都做出了調(diào)整，普遍低于事前摸底預(yù)想的價(jià)格2000元/平方米左右。
(3)其他參考指標(biāo)顯示外圍環(huán)境依然吃緊
1-10月，杭州市區(qū)城鎮(zhèn)人居可支配收入達(dá)到20418元，較去年同期增長10.4%，與此同時(shí)，房價(jià)收入比為仍高達(dá)16(已房屋面積100平方米計(jì)算)，與此同時(shí)，房價(jià)租金比接近400，市場環(huán)境不容樂觀。
此外，按照《杭州市住房建設(shè)規(guī)劃(2008-2012)》，未來五年內(nèi)杭州具備開工條件的保障性住房建筑面積將達(dá)到714萬平方米，10.79萬套，其中經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積約200萬平方米，4.17萬套;廉租住房建筑面積約90萬平方米，約1.4萬套;經(jīng)濟(jì)租賃房60萬平方米，約1.2萬套。僅在2008至2010年，杭州要開工建設(shè)50萬平方米的廉租住房，三年內(nèi)分別解決低保標(biāo)準(zhǔn)1.4倍、1.7倍、2倍以下低收入家庭的住房困難。 與之對應(yīng)，杭州市經(jīng)濟(jì)適用房也采取了租售并舉的辦法，并擴(kuò)大了申請范圍，將“80后”納入進(jìn)來。
保障性住房的大量建設(shè)以及收益人范圍的擴(kuò)大，無疑有利于整個(gè)社會的安定繁榮，也是對當(dāng)前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整的有力舉措，有利于房價(jià)的合理回歸，短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場造成帶來較大沖擊，而是會起到較好的補(bǔ)充作用。
4. 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行
上半年還風(fēng)和日麗的杭城房產(chǎn)市場，在下半年急轉(zhuǎn)而下，讓很多企業(yè)措手不及，如何應(yīng)對突變的市場環(huán)境，各家企業(yè)也是八仙過海各顯神通。
(1)綠城房產(chǎn)生財(cái)有道
綠城房產(chǎn)作為浙江房企的龍頭老大，在全國也是排位前十的大型房企，2008年，綠城加大了在總部杭州的投資力度，先后拿下位于蔣村臨近的4幅地塊，總建筑面積近50萬方的土地，尤其是在春節(jié)后杭州市的首次土地出讓上，經(jīng)過數(shù)次爭奪，一舉奪得蔣村的兩幅土地，樓面地價(jià)近11000元/平方米，除了感慨綠城房產(chǎn)的出手闊綽外，也讓迷霧中的杭城樓市吃了一劑定心丸。6月后，市場成交繼續(xù)低迷，土地市場的成交也頻現(xiàn)底價(jià)，此后，綠城又先后兩次拿下蔣村的土地，樓面底價(jià)分別為8260和7750元/平方米，這兩塊地中還有7萬多方的商業(yè)用地，相較第一次的拿地成本大幅降低。4塊土地的獲得共花費(fèi)了綠城41.2億元的資金，而其中的近50%是由綠城的合作伙伴提供，這無疑是綠城實(shí)力和資本運(yùn)作的完美結(jié)合。
盡管08年的杭城樓市持續(xù)低迷，但綠城的產(chǎn)品銷售依舊可圈可點(diǎn)。玉蘭公寓的排隊(duì)搶購讓人誤以為是07年的樓市重演，而其16000元/平方米的均價(jià)也較周邊高出近3000元/平方米左右，品牌號召力可見一斑。其后，盡管萬科打折，讓樓市的銷售愈加迷茫，但綠城玉蘭公寓和蔚藍(lán)公寓的“加法”銷售，依然獲得了市場認(rèn)可，銷量可喜。
(2)濱江集團(tuán)順勢而動
和綠城房產(chǎn)相比，濱江集團(tuán)走了另一條路，作為本土的知名企業(yè)，濱江集團(tuán)成為08年上市的房產(chǎn)第二股，上市無疑極大的拓寬了企業(yè)的融資渠道。08年房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，上市后的濱江集團(tuán)并沒有因?yàn)橘Y金的充裕而盲目擴(kuò)張，而是一如既往的用心打造產(chǎn)品，尋找合適的機(jī)會，隨著市場的低迷，杭州市出讓的住宅用地大多價(jià)值較高，但愿意出手的仍然不多，相比之下，擅長在風(fēng)險(xiǎn)中把握機(jī)遇，拿地獨(dú)到的濱江也延續(xù)了其一貫精準(zhǔn)低價(jià)的拿地策略，一口吃掉了重機(jī)廠地塊，總建筑面積近50萬平方米，樓面地價(jià)不足5000元/平方米，共花費(fèi)濱江集團(tuán)24.5億元，相較綠城集團(tuán)的蔣村地塊，地段位置更為優(yōu)越，同樣的住宅商業(yè)項(xiàng)目，樓面地價(jià)較綠城低了許多，不可不佩服濱江集團(tuán)的拿地策略。
樓盤銷售層面，濱江集團(tuán)同樣不屬于綠城，金色藍(lán)庭、陽光海岸同樣上演了杭城樓盤銷售的奇跡。但與綠城房產(chǎn)不同的是，由于項(xiàng)目首次開盤，濱江集團(tuán)直接調(diào)低了開盤價(jià)，憑借出眾的性價(jià)比獲得了市場的認(rèn)可，而其中陽光海岸更是一舉就為濱江集團(tuán)回籠資金10余億。
為了更好的應(yīng)對明年的房地產(chǎn)市場，10月16日，濱江集團(tuán)公布了發(fā)布公司債券發(fā)行方案，擬在中國境內(nèi)發(fā)行本金總額不超過10億元人民幣的公司債券。
5. 2009年杭城樓市展望
縱觀2008年的杭城樓市，震蕩起伏，居高不下的價(jià)格，再加上外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，使得購房者的信心喪失，成交量大幅回落，樓市供需失衡，價(jià)格回調(diào)趨勢明顯。盡管從三季度開始，國家就出臺了一系列的措施，地方政府也不斷出臺措施，給樓市以信心，也確實(shí)顯現(xiàn)出了一定的效果，杭城樓市11月的成交量較10月大幅增長，但就此判斷樓市回暖為時(shí)尚早，商品房市場尤其是住宅市場的存量巨大，再加上06、07年出讓的土地勢必有部分將在09年上市，樓市2009年的銷售壓力巨大，預(yù)計(jì)2009年上半年杭城樓市的依舊將動蕩前行，供需比將減小，價(jià)格仍將回落。
從目前的情況看，盡管信貸已有所放松，但是房地產(chǎn)行業(yè)目前的風(fēng)險(xiǎn)狀況使得銀行的放貸額度有限，資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)降價(jià)，房價(jià)仍有下探的空間。購買需求方面，因貸款利率不斷下調(diào)，后續(xù)仍有下調(diào)空間，再加上此前各項(xiàng)政策利好，如杭州市的買房入戶政策、二套房貸款優(yōu)惠等，09年，購房需求將得到釋放，但仍不足以消化市場供應(yīng)，預(yù)計(jì)在政策面還將有利好出臺如退稅補(bǔ)貼等政策以刺激消費(fèi)。
二.本案相關(guān)個(gè)案分析
(一) 本案相鄰樓盤調(diào)查
伊薩卡
理想.伊薩卡以荷馬詩史中奧德賽美麗動人的傳說為藍(lán)本，以美國紐約中部的伊薩卡小鎮(zhèn)風(fēng)情為承載，以國際大學(xué)城的環(huán)境為參考，創(chuàng)造以“理想.家園.自然”為三大主題的人性化居住空間。項(xiàng)目位于杭州下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的東南端，下沙大學(xué)城的東南面。下沙12號路以南、14號路以北、25號路以東、東靠錢塘江。周邊配套完善，東北有24班文海小學(xué)和試驗(yàn)外國語學(xué)校，西北鄰杭四中和大學(xué)城，打造終身教育社區(qū);隔街正對20000平方米大賣場，生活便利;毗鄰規(guī)劃中地鐵1號線總站，出行便捷。理想.伊薩卡總建筑面積約50萬平方米，占地面積約19萬平方米。超大規(guī)模的灣畔生活領(lǐng)地，直面270度江景，臨江延展近2000米的江岸線和20萬平方米濕地公園，生態(tài)環(huán)境絕佳;地塊的東、北兩側(cè)各有一條30米寬的沿江渠，東側(cè)有政府規(guī)劃預(yù)留的150米寬、全場1.7公里的沿江景觀綠化帶，堪稱江景住宅中典型的低密度高品質(zhì)的生態(tài)住宅。
理想.伊薩卡，分三期開發(fā)，一期位于地塊的西南側(cè)，由9至33層的小高層、高層組成，共15棟，二期為排屋區(qū)，三期是位于地塊的東北面的7棟全江景高層住宅及2棟高層住宅組成。通過隔合排屋、小高層、高層的完美規(guī)劃，構(gòu)筑東部低密度、現(xiàn)代化、國際化、原生態(tài)的濱江人文景觀社區(qū)代表。
理想.伊薩卡以先進(jìn)的社區(qū)設(shè)計(jì)理念為初衷，在景觀設(shè)計(jì)上，社區(qū)遠(yuǎn)景采用軟化岸線、綠島、綠公屏障、梯度降噪等一系列生態(tài)設(shè)計(jì)手法。整個(gè)景觀規(guī)劃擁有一線江景資源。東部改造中的沿江景觀大道和82萬平方米濕地生態(tài)公園。景觀保護(hù)上，基地東側(cè)原有的乾隆皇帝觀潮臺予以保留，設(shè)置共享觀潮場所。讓住戶真正享受到“離錢塘江很近，離理想不遠(yuǎn)”的私密濱江生活，社區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)依托：“濱水，林蔭，主題園林”為核心三大景觀園素，創(chuàng)新設(shè)計(jì)大型生態(tài)水景西方主題園林，將社區(qū)內(nèi)部景觀與沿江渠合二為一，形成社區(qū)，通過人工水景及外部錢塘江自然水景的融合，橫貫縱穿，社區(qū)中部以開放式的廣場為主角，夏威夷風(fēng)情式泳池、異國情調(diào)式林蔭大道、陽光草坪、全綠化架空層、各式木筏道、精致石材道路鋪砌等。
作為伊薩卡國際城的收官之作，三期一線臨江，5幢34層的經(jīng)典高層建筑沿江展開錯(cuò)落排布，堪稱社區(qū)最佳觀江組團(tuán)。罕見寬闊南向一線江景，讓江景充分進(jìn)入客廳、臥室等主要空間，實(shí)現(xiàn)日照與景觀的雙重享受。此外，僅約86-130㎡的主力戶型，在杭州以140㎡以上的江景大戶為主的市場下，顯得彌足珍貴。最先推出的1#樓，5層以上都能直面錢塘江，大部分的戶型都配備了觀景陽臺和入戶花園，顯得你彌足珍貴。
三期獨(dú)有“江-湖-河-園”生態(tài)設(shè)計(jì)：約1600㎡社區(qū)中央湖景、約600米原生河、約24000㎡半圍合中央庭院，與錢塘江相輝映，打造鼎盛風(fēng)景美宴。為與景觀和諧融合，伊薩卡園區(qū)配套也極富特色，濃郁地中海風(fēng)情的大型湖景生活中心、內(nèi)外雙泳池、約5000㎡庭院式商業(yè)步行街、夏威夷風(fēng)情廣場……
目前，現(xiàn)場銷售中心移至社區(qū)大型生活中心，該生活中心面積達(dá)數(shù)千方，擁有內(nèi)外雙游泳池、健身、娛樂、餐飲、休閑等各類功能，全面輻射整個(gè)社區(qū)，服務(wù)業(yè)主。在展示中心，從售樓現(xiàn)場的沙盤來看三期浩澤園位于社區(qū)北側(cè)，南鄰大型生活中心，北鄰360余米沿河綠化帶，由5幢江景高層組成，主力戶型約86㎡-136㎡。作為伊薩卡國際城的收官之作，三期延續(xù)升級了伊薩卡“大盤、大配套、大景觀”的特點(diǎn)，24000余平米大庭院，34層的巍峨高度、東南向的觀江視野成為整個(gè)社區(qū)最佳觀江組團(tuán)。另外，它依然能夠享受大盤所帶來的豪華配套：數(shù)千平米大型生活中心、內(nèi)外雙游泳池、庭院式商業(yè)步行街……
(二) 本案相近樓盤調(diào)查
多藍(lán)水岸
⑴多藍(lán)水岸小區(qū)分銀沙苑、聽濤苑、藍(lán)波苑、碧海苑四個(gè)組團(tuán)，共計(jì)59幢，由多層19幢，小高層34幢，高層5幢，物業(yè)用房1幢組成。
⑵項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
①總用地面積：23.9524公頃
②總建筑面積：548089平方米
A、地上部分：445902平方米
其中：住宅：392281平方米
其中：高層：65654平方米(16.7%)
多層：62853平方米(16.0%)
小高層：263774平方米(67.3%)
商業(yè)及其他公建配套：53621平方米
B、地下部分：102187平方米
其中：地下(半地下)汽車庫及其他： 67908平方米
地下自行車庫：252789平方米
③建筑占地面積：57668平方米
④容積率：1.86
⑤建筑密度：24.1%
⑥綠地率：30.0%
⑦總居住戶數(shù)：2885戶
⑧預(yù)計(jì)總居住人口：9229人(3.2人/戶)
⑨住宅汽車泊位：1923個(gè)
其中：住宅地下(半地下)汽車庫泊位1703個(gè)
住宅地面汽車泊位220個(gè)
野風(fēng).海天城
野風(fēng).海天城，杭州首座海洋風(fēng)情社區(qū)，位于下沙—杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰大學(xué)城，緊靠規(guī)劃中的地鐵一號線，距下沙觀潮亭千余米。項(xiàng)目總體建筑面積近50萬平方米，規(guī)劃總戶數(shù)2800余戶，由25幢高層、小高層公寓及商業(yè)用房組成，以恢宏的體量、凌云的氣勢成為未來下沙生活的標(biāo)志性社區(qū)之一。 野風(fēng).海天城規(guī)劃采用南北、東西向兩條十字交叉的主軸，與中心圓弧形景觀道共同構(gòu)成小區(qū)整體規(guī)劃骨架 ，完美詮釋了中國傳統(tǒng)人居天圓地方、古典對稱的思想。項(xiàng)目按照東西向商業(yè)步行街的設(shè)置劃分為南北兩區(qū)，一期開發(fā)為北區(qū)，總建筑面積250000余㎡，規(guī)劃總戶數(shù)近1500戶，由13幢現(xiàn)代風(fēng)格的高層、小高層建筑以規(guī)整、對稱的布局圍合而成。 由高層設(shè)計(jì)專家澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)公司鼎立打造的野風(fēng).海天城，一期設(shè)計(jì)從11層的小高層到32層的超高建筑，布局既符合傳統(tǒng)的方正規(guī)整，大氣穩(wěn)固;有追求現(xiàn)代的跳躍韻致，隨性靈動。在這里，建筑形成一道道起伏有致的天際線，遼闊深遠(yuǎn)，猶如微風(fēng)輕拂著海面。 野風(fēng).海天城合理考慮社區(qū)的人流、車流交通組織，以方便住戶為第一原則。社區(qū)的西、南、東面均設(shè)有出入，合理分流機(jī)動車和人行路徑，通過精密的布局安排，基本實(shí)現(xiàn)了有效的人車分流，使住戶擁有更為安全舒適的氛圍。
(三) 本案同類樓盤調(diào)查
1. 上海世茂濱江花園
上海世茂濱江花園，吉尼斯中國最高江景華宅，80萬平米超大型建筑群，70%超高綠化率，15000平米會所。緊倚黃浦江東岸，充滿現(xiàn)代感的七幢全江景板式高層住宅與東方明珠、金茂大廈形成“一波三峰”的城市天際線。
深入浦江東岸上海“CBD”，以大視野大手筆，建造沿江1公里的尊崇生活領(lǐng)地，把城市的豐富延伸到寓所近地，卻與城市的喧囂保持應(yīng)有的距離。占總面積 70%以上的六大世界風(fēng)情主題園林景區(qū)：中式蘇州園林、美式夏威夷沖浪沙灘、德式綠蔭天鵝湖、英式大草坪、法式迷宮花園、奧林匹克運(yùn)動花園。無盡的尊崇享 受，完全擁有私有化的修身雅境。心靈不因外物所擾，視野不因四壁設(shè)限，一道前所未有的生活景致，越過外灘古老的燈火，由此向您完全打開。
作為“濱江模式”的首創(chuàng)典范，上海世茂濱江花園2001年、2002年、2003年、2004年連續(xù)四年名列上海市銷售金額第一名;問鼎綠色“奧斯卡”，榮獲在加拿大頒發(fā)的“國際花園社區(qū)人造類金獎”。
上海世茂濱江花園，氣勢恢弘的花園水岸豪宅，為您彰顯非凡的生活夢想!
城市“舒適性”的縮影 在社區(qū)內(nèi) 集中生活必需的一切要素。
四個(gè)豪華會所提供高層次的休閑娛樂，以及氣氛優(yōu)雅的溝通場所
別致的旱噴泉廣場，典雅的雕塑噴泉，高大的羅馬花崗巖廊柱，通透的弧形玻璃幕墻，氣派的挑空大堂鋪砌著雅致高貴大理石——有身份的你，理應(yīng)在這樣尊貴的會 所里釋放閑情。世茂濱江花園共有四個(gè)不同建筑風(fēng)格的會所，總建筑面積達(dá)10000平方米，分布在區(qū)內(nèi)不同景區(qū)，令所有住戶都能就近享受。
2. 蕪湖世茂濱江花園
世茂濱江花園整個(gè)項(xiàng)目位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程——濱江公園的一期工程內(nèi)，總投資近50個(gè)億，占地280余畝，總建筑面積56.5萬平方米，由8幢33-53層的高層、超高層住宅和2幢五星級酒店組成。項(xiàng)目南起新蕪路，北至中山北路，東起規(guī)劃中的健康路，西臨長江，坐擁2公里浩淼長江岸線;由北向南共由5個(gè)地塊組成。
在建筑設(shè)計(jì)上，我們采用的是剪力墻板式結(jié)構(gòu)，充分體現(xiàn)了房屋的安全性和舒適性。
在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，我們采用的是高層低密度的設(shè)計(jì)風(fēng)格，整個(gè)這塊地占地4萬平方，但我們只蓋了4棟樓，目的就是為了把更大的空間留給綠地和業(yè)主，我們的綠化率達(dá)到60%，植物種類多達(dá)90多種，其中不乏各種外國進(jìn)口樹種，層次感強(qiáng)，群落效果好;另外，我們的樓間距達(dá)到100米左右，和樓高的比接近于1：1，日照完全達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，無論您住幾樓，都可以盡情享受陽光所帶來的好心情!
在戶型設(shè)計(jì)上，我們采用了江景最大化的設(shè)計(jì)原則，尤其是靠江的端頭，設(shè)計(jì)了全江景戶型;整體建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展開，視線互不遮擋，所以無論何種房型，您都可看到浩蕩的長江，真可謂是“住世茂濱江花園，一覽長江景“!
在景觀設(shè)計(jì)上，我們聘請了國際著名的澳大利亞五貝國際設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)制造;以綠色選景為主題，以人文關(guān)懷為目標(biāo)，在社區(qū)內(nèi)創(chuàng)造出以音樂為主題的3大組團(tuán)景觀，唯美浪漫的歐式園林貫穿于建筑物之間。小區(qū)的主入口處設(shè)有音樂噴泉廣場;1號樓和2號樓的中間是我們的音樂園林美泉宮，面積達(dá)到1.2萬平方，包括歡樂頌兒童公園和中心綠地漫步景觀——悅音島，為您營造出小橋流水人家的感覺;3號樓和4號樓的中間是我們的音樂園林美景宮，面積達(dá)到1.6萬平方，包括仲夏夜之夢室外泳池花園，富有音樂旋律的圓舞曲廣場及阿波羅運(yùn)動會所，該會所是由距今100多年歷史的太古洋行的倉庫改建，內(nèi)設(shè)國際標(biāo)準(zhǔn)的健身房，咖啡吧，親子園等，完美呈現(xiàn)名流貴族的悠閑生活。
在物業(yè)管理上，我們聘請了具有國際水準(zhǔn)的世茂第一太平戴維斯物業(yè)管理公司，秉承國際化的服務(wù)理念，24小時(shí)為您提供管家式的貼心服務(wù)，整個(gè)小區(qū)采取高智能化的管理系統(tǒng)，設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，無線巡更系統(tǒng)，業(yè)戶緊急報(bào)警系統(tǒng)及可視對講系統(tǒng)等，為您提供固若金湯的智能安防。
在周邊配套上，本案毗鄰步行街，美食街等各大商圈，榮距各大交通要塞，出行，生活都十分便捷。
蕪湖世茂濱江花園內(nèi)擁精致園林美景，外攬長江壯闊視野，以極具韻律感的建筑輪廓豐富蕪湖天際，創(chuàng)造富有活力的江濱新城形象!
一號地塊是我們公司負(fù)責(zé)承建的一幢28層的高層，不在我們的銷售范圍之內(nèi)。
二號地塊位于項(xiàng)目的北端，規(guī)劃總占地面積約4.13萬平方，總建筑面積17.2萬平方，由2幢33層的高層住宅和2幢43層的超高層住宅組成。
三號地塊是我們應(yīng)市政府之邀，作為城市運(yùn)營商承建的文化藝術(shù)中心，總占地面積約4萬平方，總建筑面積約4.3萬平方，整體建筑呈貝殼型，外觀圓潤，規(guī)劃有國際頂級標(biāo)準(zhǔn)的大劇院，多功能豪華影視放映廳等，該區(qū)域已于2008年1月1日動工，2009年交付使用，建成后將成為蕪湖文化的心臟，音樂愛好者的天堂，市民娛樂休閑的嘉年華;同時(shí)對百年滄桑的海關(guān)大樓予以充分保留和修葺， 將歷史精粹和現(xiàn)代建筑相結(jié)合，營造文化共享的民眾精神場所。四號地塊總占地面積約7.6萬平方，總建筑面積22萬平方，由住宅和商業(yè)共同組成。其中住宅部分由3幢53層的超高層住宅和1幢33層的高層住宅組成，打造安徽省最高的住宅建筑。沿江面展開的狹長地段將開發(fā)成445米的商業(yè)步行街，并提供多個(gè)開放的休閑觀江平臺，通過聯(lián)廊將觀景和購物相連，營造更為個(gè)性和開放的購物體驗(yàn)，開啟城市名流消費(fèi)先河。
五號地塊位于青弋江和長江的交叉口，左牽青弋江，右臨長江，總占地1.6萬平方，總建筑面積約7.5萬平方，建成后將矗立起2幢高27層的5星級雙塔江景大酒店。
整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)用5年的時(shí)間開發(fā)建成，建成后將成為集超5星級江景酒店，國際商業(yè)街，文化藝術(shù)中心，高品質(zhì)居住區(qū)為一體的大型濱江標(biāo)志性建筑群，成為蕪湖人居及城市發(fā)展的新里程杯，成就蕪湖首席濱江富人區(qū)，成為代表城市形象與成就的名片。
二號地塊北靠富有現(xiàn)代氣息的客運(yùn)碼頭，南臨6萬平方的濱江主題公園，西臨長江，東依風(fēng)景秀麗的獅子山，規(guī)劃設(shè)計(jì)33層的高層住宅2幢及43層的超高層住宅2幢，共1088套房，其中1號樓肖邦座，2號樓巴赫座為33層，將與08年底交付，3號樓貝多芬座和4號樓莫扎特座為43層，預(yù)計(jì)09年6月完工。
四、本案有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)摘要
(一) 最新房地產(chǎn)政策
1. 大力發(fā)展保障性住房
加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，爭取用三年時(shí)間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。中央財(cái)政將加大對廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn);今年擬安排430億元，用于補(bǔ)助低保住房困難家庭的實(shí)物廉租房建設(shè)。選擇一些有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，把部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。
2. 二套房貸并未完全放開
對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。
(二) 杭州房地產(chǎn)最新政策
1. 物業(yè)費(fèi)預(yù)收不得超過一年
《杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。物業(yè)服務(wù)費(fèi)預(yù)收期限不得超過12個(gè)月。
2. 不得強(qiáng)制收裝修保證金
對于業(yè)主前期的裝修事項(xiàng)，《杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》也作了明文規(guī)定。對物業(yè)裝修的，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)由業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好裝修管理服務(wù)。
因裝修搬運(yùn)材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可與裝修單位(裝修人)協(xié)商確定一次性修復(fù)補(bǔ)償，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)在集中裝修過后統(tǒng)一修復(fù)。
世貿(mào).江濱花園區(qū)位研究
一、 世貿(mào).江濱花園基本分析
杭州世茂江濱花園位于下沙城東，東臨錢塘江，北接14號大街，西連25號大街，南臨20號大街，總用地面積約27.6萬㎡，總建筑面積約70萬㎡。項(xiàng)目整體由市政道路獨(dú)立分割為三大獨(dú)立地塊，沿錢塘江岸南北依次排布，規(guī)劃建設(shè)成一個(gè)擁有六大風(fēng)情園林和尊貴會所的大型臨江高層居住小區(qū)。項(xiàng)目一期整體規(guī)劃為13幢沿江景觀高層以及藍(lán)調(diào)會所，總建筑面積約19.6萬㎡，建筑密度約10.4%，綠地率約40.3%，將是杭州城東最具創(chuàng)新的豪宅典范。
二、 世貿(mào).江濱花園景觀分析
杭州世茂濱江花園的江岸線長達(dá)1600米，占據(jù)了非常稀缺的一線江景資源。下沙區(qū)域內(nèi)至杭州灣的13公里的錢江岸線，是杭州江面最寬最具磅礴氣勢的地方。而在下沙錢江沿岸，風(fēng)光更為優(yōu)美，大片的濕地，大量的白鷺，素有杭城“東部濕地”之稱。另外，在項(xiàng)目的東南面有寬約200多米的城市景觀綠化帶，錢塘江美景和園林風(fēng)光盡收眼底。
三、 世貿(mào).江濱花園交通分析
(一)公交路線
1、線路名稱：快速公交一號線B1
路線：下沙高教東區(qū) — 學(xué)林街文溯路口 — 學(xué)源街文澤路口 — 高沙 — 一號路口 — 幸福橋 — 楊公村 — 八堡南 — 窯廠 — 彭埠 — 汽車東站 — 閘弄口新村 — 公交總公司 — 武林廣場北 — 八字橋 — 黃龍公交中心站
首末班車時(shí)間：
黃龍公交站 一 下沙高教東區(qū)6:00 — 22:00
下沙高教東區(qū) 一 黃龍公交站6:00 — 22:00
B1票價(jià)：￥4.00
2、線路名稱：B1區(qū)間
路線：下沙城 — 六號大街五號路口 — 一號路口 — 幸福橋 — 楊公村 — 八堡南 — 窯廠 — 彭埠 — 汽車東站 — 閘弄口新村 — 公交總公司 — 武林廣場北 — 八字橋 — 黃龍公交中心站
首末班車時(shí)間：
黃龍公交站 一 下沙城 5:30-19:00
下沙城 一 黃龍公交站 5:30-20:00
B1區(qū)間票價(jià)：￥4.00
3、線路名稱：B支4線
路線：下沙高教東區(qū) 一 文瀾路 一 學(xué)林街 一 文海路 一 學(xué)府路 一 二號大街 一 文匯路一 學(xué)源街 一 文溯路 一 學(xué)林街 一 文淵路 一 德勝東路 一 德勝中路 一 德勝路(滬杭高速匝道上高架，機(jī)場路匝道下高架) 一 文一路 一 古翠路 一 登云路 一 時(shí)代電子市場。
首末班車時(shí)間：
時(shí)代電子市場5：15—19：00
下沙高教東區(qū)6：30—20：15
B支4票價(jià)：￥4.00
4、線路名稱： K525
路線：下沙高教文溯站 一 學(xué)林街文溯路口 一 學(xué)林街 一 學(xué)林街文澤路口 一 高沙社區(qū) 一 文淵路南口 一 迎賓路一號路口 一 智格村 一 幸福橋 一 月雅橋 一 頭格村 一 楊公村 一 迎賓路口 一 七堡 一 六堡 一 五堡 一 錢江二橋 一塘工局 一 三堡 一 定海村 一 烏龍廟 一 觀音塘小區(qū) 一 總管塘 一 城站火車站
首末班車時(shí)間：
城站火車站6:00 一 21:30
下沙高教園7:00 一 22：25
K525：￥3.00
5、線路名稱：K320路
路線：下沙高教文津站 一 四號大街五號路口 一 五聯(lián) 一 下沙村 一 上沙村 一 下沙小學(xué) 一 下沙鎮(zhèn) 一 幸福橋 一 頭格村 一 艮山路杭海路口 一 窯廠 一 彭埠 一 汽車東站 一 火車東站
首末班車時(shí)間：
火車東站 一 下沙高教文津站：5:40 一 20:00
下沙高教文津站 一 火車東站：5:40 一 21:00
K320： ￥3.00
6、線路名稱： K401
路線：下沙高教東區(qū) 一 文淙路學(xué)源街口 一 學(xué)林街文匯路口 一 文匯路二號大街口 一 二十三號路北 一 六號大街二十三號路口 一 二十一號路十號大街口 一 二十一號路十二號大街口 一 十二號大街十九號路口 一 十二號大街十一號路口 一 十二號大街七號路口 一 三號路十二號大街口 一 十號大街三號路口 一 一號路口 一 智格村 一 幸福橋 一 月雅橋 一 頭格村 一 楊公村 一 楊公新村 一 七堡 一 六堡 一 五福涼亭 一 五堡 一 錢江二橋 一 塘工局 一 三堡 一 定海村 一 慶春東路 一 慶春路紅菱新村 一 省青春醫(yī)院 一 菜市橋 一 葵巷建國路口 一 馬市街
首末班車時(shí)間：
下沙高教東區(qū)6:30 一 20:30
馬市街5:30 一 21:00
K401：￥3.00
7、線路名稱：K566
路線：下沙高教文津站 一 學(xué)林街生活區(qū) 一 文溯路學(xué)林路口 一 二號大街九號路口 一 九號路四號大街口 一 四號大街九號路口 一 六號大街三號路口 一 一號路口 一 幸福橋 一 楊公村 一 七堡 一 六堡 一 三堡 一 烏龍廟 一 觀音塘小區(qū) 一 華東家具市場 一 汽車南站 一 三廊廟 一 時(shí)代大道北口 一 濱安路時(shí)代大道口 一 濱康路建業(yè)路口 一 濱康路火炬大道口 一 濱康路信誠路口 一 濱康路西 一 公交南環(huán)路站 一 新勝 一 楊家墩 一 浦沿路濱文路口 一 浦沿叉口 一 東冠公交站
首末班車時(shí)間：
東冠公交站 一 下沙高教文津站：5:30 一 18:00
下沙高教文津站 一 東冠公交站：6:15 一 19:15
K566：票價(jià)根據(jù)路線的長短穩(wěn)定
8、線路名稱： K210(夜間線)
路線：下沙高教東區(qū) 一 學(xué)林街文瀾路口 一 學(xué)府路東 一 二號大街文匯路口 一 文匯路二號大街口 一 文匯路學(xué)林街口 一 學(xué)源街文匯路口 一 學(xué)源街文津路口 一 中國計(jì)量學(xué)院 一 下沙高教文溯站 一 二號大街九路號路口 一 四號大街九號路口 一 四號大街五號路東口 一 五號路六號大街口 一 六號大街五號路口 一 六號大街三號路口 一 一號路口 一 智格村 一 幸福橋 一 月雅橋 一 頭格村 一 楊公村 一 迎賓路口 一 七堡公交停車場 一 七堡南 一 六堡 一 五福涼亭 一 三堡 一 錢江二橋 一 烏龍廟 一 五堡 一 二堡 一 定海村 一 塘工局 一 觀音塘小區(qū) 一 總管塘 一 城站火車站
首末班車時(shí)間：
城站火車站：18:30 一 24:00
下沙高教東區(qū)：19:45 一 24:00
K210(夜間線)：￥4.00
9、線路名稱：K865路
路線：二十二號大街西口 一 二十號大街十一號路口 一 十一號路十六號大街口 一 十一號路十四號大街口 一 十一號路十二號大街口 一 十號大街十一號路口 一 十號大街五號路口 一 十號大街三號路口 一 三號路十號大街口 一 六號大街三號路口 一 一號路口 一 智格村 一 幸福橋 一 下沙綜合市場
首末班車時(shí)間：
下沙綜合市場：6:30一9:00，15：30一18:00
22號大街西口：7:00一9:30，16：00一18:30
K865路： ￥2.00
10、線路名稱： K868路 (高沙社區(qū)-海寧鹽倉開發(fā)區(qū))
路線：高沙社區(qū) 一 二號大街一號路口 一 三號路四號大街口 一 四號大街五號路口 一 九號路四號大街口 一 二號大街九號路口 一 文溯路南 一 下沙高教文溯站 一 中國計(jì)量學(xué)院 一 學(xué)源街文津路口 一 學(xué)源街文匯路口 一 高速文匯路口 一 江濱公司 一 一號直河 一 養(yǎng)雞場 一 二號直河 一 啟輝路口 一 中堤路口 一 滄海路口 一 污水處理廠 一 新二路口 一 新興路 一 啟潮路 一 海寧鹽倉開發(fā)區(qū)
首末班車時(shí)間：
高沙社區(qū)：6:30 一 19:00
海寧鹽倉開發(fā)區(qū)：6:30 一19:40
K868路： ￥3.00
11、線路名稱：611
路線：下沙綜合市場 一 下沙鎮(zhèn) 一 下沙小學(xué) 一 上沙村 一 下沙村 一 五聯(lián) 一 二號大街一號路口 一 二號大街三號路口 一 二號大街五號路口 一 下沙公交中心站 一 二號大街文溯路口 一 二號大街文津路口 一 二號大街繞城高架 一 文匯路二號大街口 一 學(xué)林街文匯路口 一 學(xué)林街文瀾路口 一 下沙高教東區(qū)
首末班車時(shí)間：
下沙高教東區(qū)：7：00 一 21：00
下沙綜合市場：7：00 一 21：00
611：￥2.00
12、線路名稱：381路
線路：新業(yè)北路 一 中沙村 一 智格村 一 一號路口 一 六號大街三號路口 一 四號大街五號路口 一 四號大街九號路口 一 二號大街九號路口 一 二號大街文溯路口 一 二號大街文津路口 一 二號大街繞城高架 一 二號大街文匯路口 一 文海實(shí)驗(yàn)學(xué)校 一 學(xué)林街文瀾路口 一 下沙高教東區(qū) 一 學(xué)源街文淙路口 一 學(xué)源街文匯路口 一 下沙停?；?一 下沙高教文津站
首末班車時(shí)間：
新業(yè)北路：6:00 一18:00
下沙高教文津站：6:00 一 18:00
票價(jià)：全程1元
13、線路名稱： 382路
線路：下沙綜合市場 一 幸福路 一 幸福橋 一 智格村 一 一號路口 一 三號路十號大街口 一 十號大街五號路口 一 十號大街七號路口 一 十號大街十一號路口 一 八號大街十一號路口 一 五號路六號大街口 一 四號大街九號路口 一 二號大街九號路口 一 文溯路南 一 學(xué)林街文溯路口 一 學(xué)林街 一 學(xué)林路文澤路口 一 下沙高教園學(xué)林街西 一 高沙社區(qū) 一 高沙村 一 上沙四組 一 上沙五組 一 上沙六組 一 松合村
首末班車時(shí)間：
下沙綜合市場：6:30 一 17:45
松合村：6:30 一 18:30
票價(jià)：全程1元
14、線路名稱： 383路 (下沙高教文溯站-松下工業(yè)園)
線路：下沙高教文溯站 一 中國計(jì)量學(xué)院 一 學(xué)源街文津路口 一 松下工業(yè)園
首末班車時(shí)間：下沙高教文溯站 7：30-17：20
松下工業(yè)園 7：40-17：30
票價(jià)：全程1元
(三) 其他
世貿(mào)江濱花園緊靠地鐵一號線16號路出口，將來只需20多分鐘就能到達(dá)市中心、西湖和錢江新城CBD。東邊還有沿江景觀大道(今年接通錢江新城)，德勝快速干道直通中河高架、艮山西路直通市區(qū)。
四、 世貿(mào).江濱花園周邊設(shè)施分析
(一)菜市場
下沙的菜市場有下沙農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(位于下沙街道中心路)，綠生綜合市場(位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)23號大街北)，云水苑農(nóng)貿(mào)市場(位于6號大街東端云水苑小區(qū)地下一層)。
(二)超市
下沙大型超市主要有：新美商場、物美超市、都尚購物中心、太平洋百貨、福雷德廣場等。
(三)學(xué)校
下沙有高教園區(qū)，同時(shí)也有下沙小學(xué)、下沙中學(xué)、杭四中(省重點(diǎn))、文海實(shí)驗(yàn)小學(xué)、文海中學(xué)。
杭州市下沙中心小學(xué)建校于1989年，占地25畝，目前是杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)三所公立小學(xué)之一。學(xué)校環(huán)境優(yōu)美，教學(xué)設(shè)施正逐步實(shí)現(xiàn)多媒體教學(xué)設(shè)備配置。 現(xiàn)有70位在編教職工。其中小學(xué)高級教師29位，大專及大專以上學(xué)歷的教師有53人，占教職工總數(shù)的79.1%;本科學(xué)歷的教師有9人，占教職工總數(shù)的13.4%。
學(xué)校以發(fā)展為目標(biāo)，采用多種形式，搭建發(fā)展平臺，促進(jìn)教師、學(xué)生的發(fā)展，從而帶動學(xué)校的發(fā)展。學(xué)校倡導(dǎo)以美立校、以真育人、以愛施教、以活創(chuàng)新。 學(xué)校結(jié)合大學(xué)城的資源優(yōu)勢，以創(chuàng)建社團(tuán)文化為特色，激發(fā)學(xué)生的興趣愛好，培養(yǎng)學(xué)生特長。
文海小學(xué)是浙江省下沙高教園區(qū)唯一配套小學(xué)。作為一所公辦小學(xué)，隸屬于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，由杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)全額撥款投資，2002年與高教園東區(qū)同步規(guī)劃，2003年啟建，2004年投入使用。文海是浙江省標(biāo)準(zhǔn)化一級學(xué)校，是杭州師范大學(xué)附屬小學(xué)，是杭州市小班化教育試點(diǎn)學(xué)校、杭州市平安示范校園、杭州市依法治校示范校、杭州市文明學(xué)校、杭州市綠化先進(jìn)單位、杭州市勞動模范集體、新華社對外宣傳基地。
文海小學(xué)占地45畝，建筑面積約為15000平方米，規(guī)模36個(gè)教學(xué)班，現(xiàn)有教師92名，本科率100%。師資來源豐厚，源于四十余所大學(xué)文化浸染，給孩子的視野開闊視界提升有極大好處。文?，F(xiàn)有特級教師2名，國省級骨干教師3名，高級職稱教師11名，年齡、性別、專業(yè)結(jié)構(gòu)合理，三分之二以上銜市、區(qū)級榮譽(yù)稱號。學(xué)校藏書25000冊，是兒童求學(xué)讀書好地方。
杭州第四中學(xué)是一所具有百年歷史、師資精良、學(xué)風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、設(shè)施完備的浙江省一級重點(diǎn)中學(xué)。學(xué)校堅(jiān)持以育人為根本，以教學(xué)為中心，注重提高學(xué)生的全面素質(zhì)，在省內(nèi)外聲譽(yù)卓著。學(xué)校地處浙江杭州美麗的西子湖畔，吳山之麓，環(huán)境幽雅，景色宜人。
(四) 醫(yī)院
1、下沙醫(yī)院
杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)下沙醫(yī)院是一所創(chuàng)建中的二級乙等醫(yī)院，于1961年12月由浙江省衛(wèi)生廳批準(zhǔn)設(shè)立，1968年12月授予全國“農(nóng)村合作醫(yī)療先進(jìn)單位”稱號。地處文化、教育.商業(yè)中心的下沙鎮(zhèn)文教路130號，地理位置優(yōu)越，交通便利，是一家集醫(yī)療、預(yù)防、保健、康復(fù)、健康教育等功能的綜合性省.市醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)院。現(xiàn)有在職職工100余名，其中衛(wèi)技人員88人，高級職稱3人，付高級職稱5人，中級職稱15人;其中中醫(yī)藥人員占衛(wèi)技人員的36%。醫(yī)院占地面積12800平方米，醫(yī)療用房9600余平方米。醫(yī)院承擔(dān)約10余萬名左右居民群眾的預(yù)防保健任務(wù)。醫(yī)院設(shè)有中西醫(yī)內(nèi)科、外科、西醫(yī)婦科、兒科、骨傷科、口腔科、肝病科等臨床科室及中西藥房、檢驗(yàn)、放射、B超等輔助科室，并設(shè)有100張住院病床。醫(yī)院為提高診斷治療水平，添置了500mA島津X光機(jī)、全自動血球儀、全自動血凝分析儀、全自動尿液分析儀、進(jìn)口B超診斷儀、多導(dǎo)心電圖分析儀、全自動生化儀、動態(tài)心電圖機(jī)等先進(jìn)的設(shè)備，配備先進(jìn)的電腦化管理及費(fèi)用結(jié)算。
主要?？祈?xiàng)目有：肝膽腎結(jié)石專科、肝病?？?、牙科等。
2、下沙東方醫(yī)院
下沙東方醫(yī)院地處杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)九號大街九號，占地面積52畝，建筑面積為2.56萬平方米，是杭州東部唯一一家具有一定規(guī)模的綜合性醫(yī)院，省市首批定點(diǎn)醫(yī)保醫(yī)療機(jī)構(gòu)，她與浙江省中醫(yī)院作為一個(gè)統(tǒng)一的整體，比較迅速地成為了具有一定規(guī)模的現(xiàn)代化綜合性醫(yī)院。主要任務(wù)是承擔(dān)現(xiàn)有105平方公里的杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)及周邊地區(qū)的預(yù)防、保健、醫(yī)療、康復(fù)、衛(wèi)生宣教和優(yōu)生優(yōu)育等醫(yī)療服務(wù)和臨床教學(xué)任務(wù)。作為杭州市東部的急救分中心，又承擔(dān)著日常性的院前急救、突發(fā)意外、災(zāi)害現(xiàn)場搶救等工作。
(五) 文體、娛樂場所
世貿(mào)江濱花園一期藍(lán)調(diào)休閑會所規(guī)劃有：上萬冊藏書時(shí)尚圖書館、藝術(shù)影吧、BLUES爵士吧、室外網(wǎng)球場、健身房、主題餐廳。二期運(yùn)動健康會所規(guī)劃有：精品專業(yè)健身會所、單車基地、SPA中心、藝術(shù)基地、迷你高爾夫、恒溫游泳池、壁球館、室內(nèi)籃球場。
同時(shí)下沙還有10多所大學(xué)，很多的體育設(shè)施是對外開放的，外來人員可以在學(xué)校指定的開放時(shí)間內(nèi)鍛煉身體。
(六) 酒店、銀行、郵局
1、酒店
(1)杭州凱恩戴斯大酒店，位于杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)4號大街9號路口。
(2)甌江大酒店，位于杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)6號大街6號。
(3)美蓮商務(wù)酒店，位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)下沙路一號電話。
(4)杭州文匯大酒店，位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2號大街1號。
2、銀行
下沙有工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行營業(yè)點(diǎn)，同時(shí)各大學(xué)周邊有各商業(yè)銀行的ATM。
3、郵局
下沙共有兩個(gè)郵局，一個(gè)在浙江理工大學(xué)生活一區(qū)附近，另外一個(gè)在6號大街。
項(xiàng)目目標(biāo)市場及目標(biāo)消費(fèi)者的定位分析
1.項(xiàng)目的優(yōu)劣勢、潛在的機(jī)會、面臨的成功和風(fēng)險(xiǎn)因素分析
項(xiàng)目優(yōu)勢分析【S】
? 地理位置優(yōu)越，臨江而建
? 周邊新建項(xiàng)目起點(diǎn)較高，多為中高檔樓盤，提高了整個(gè)地段品質(zhì)，利于本案高檔形象的塑造。
? 本案擁有一定數(shù)量的高級知識階層，先天上賦予本案深厚的文化內(nèi)涵，具備了明顯優(yōu)勢。
? 外立面設(shè)計(jì)簡潔，充滿現(xiàn)代感，視覺沖擊力強(qiáng)。
? 項(xiàng)目周邊景觀整潔、大氣，少有視覺污染。
? 產(chǎn)品擁有錢塘江景的視覺魅力，綜合品質(zhì)高。
? 相對其他區(qū)域，該區(qū)域置業(yè)居住和投資的認(rèn)同感和接受度最高，升值潛力更是得到普遍認(rèn)同。
? 本案承建商世貿(mào)集團(tuán)資金雄厚、品牌實(shí)力強(qiáng)勁、施工質(zhì)量有所保證。
項(xiàng)目劣勢分析【W(wǎng)】
? 本案地域狹長，小區(qū)的整體規(guī)劃受限。
? 江對面為工業(yè)區(qū)，項(xiàng)目部分房源存在環(huán)境問題。
? 現(xiàn)階段整個(gè)市場產(chǎn)品去化速度較低，去化周期較長。
? 項(xiàng)目周邊生活配套尚未完善，為日常生活居家購物帶來不便，削弱了本案綜合實(shí)力。
存在的機(jī)會【O】
? 項(xiàng)目周邊商務(wù)區(qū)的建設(shè)，必然增加市政配套，項(xiàng)目前景良好。
? 規(guī)劃大勢所趨，市區(qū)向東開發(fā)勢在必行，市場地位將得到進(jìn)一步提升。
? 可以利用承建商工程營建方面的優(yōu)勢，加強(qiáng)施工控制，打造精品工程，為項(xiàng)目營造新的賣點(diǎn)。
存在的威脅【T】
? 區(qū)域內(nèi)大量同檔產(chǎn)品集中釋放，競爭壓力巨大，成為項(xiàng)目運(yùn)作的最大阻力。
? 本案周邊直接競爭個(gè)案工程進(jìn)度基本上快于本項(xiàng)目，基本上要比本案先進(jìn)入市場推廣銷售階段，本案不占據(jù)市場先機(jī)，地位相對被動，不利于本案價(jià)格的提升。
? 新政后，在戶型面積上將不可回避的出現(xiàn)全城同質(zhì)化現(xiàn)象，這對本案的發(fā)展極為不利。
? 國家政策出臺的不確定性和快速性，可能會對本項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。
總結(jié)分析
? 從目前來看，本案開發(fā)過程中機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存，我們要揚(yáng)長避短，在發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢的同時(shí)，更加注意研究本案的威脅態(tài)勢，保證項(xiàng)目合理有序的完成銷售過程。區(qū)域同時(shí)上市的樓盤不少，進(jìn)一步加劇市場競爭。這將對本項(xiàng)目造成極大的沖擊與危脅，分流客戶、干擾銷售進(jìn)程。
? 因此，對本項(xiàng)目應(yīng)密切關(guān)注競爭對手的工程進(jìn)度和上市動態(tài)，掌握工程及銷售進(jìn)度，順應(yīng)市場大勢，揚(yáng)長避短，營造項(xiàng)目最佳的銷售時(shí)機(jī)。
應(yīng)對策略
? 差異化定位，瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶的價(jià)值需求，鎖定目標(biāo)客戶的特殊社會狀態(tài)、文化狀態(tài)、生活狀態(tài)和價(jià)值需求，推廣項(xiàng)目。
? 緊緊圍繞本項(xiàng)目文化景觀的特點(diǎn)進(jìn)行市場攻擊。
? 加快項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，搶先入市，盡量占據(jù)戰(zhàn)略上的主動權(quán)。
? 引入系統(tǒng)的營銷模式，通過有效的銷售執(zhí)行完成銷售目標(biāo)的同時(shí)，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的綜合實(shí)力，為今后的項(xiàng)目開發(fā)增強(qiáng)競爭力。
營銷策劃
一、 產(chǎn)品定位
總體定位：財(cái)智階層消費(fèi)的高端住宅市場
分項(xiàng)定位：
東臨錢塘，全景江景
親水元素，高品生活
綠色住宅，網(wǎng)絡(luò)社區(qū)
1. 分項(xiàng)定位闡述
(1) 東臨錢塘江
杭州世茂江濱花園位于下沙城東，東臨錢塘江，北接14號大街，西連25號大街，南臨20號大街，項(xiàng)目整體由市政道路獨(dú)立分割為三大獨(dú)立地塊，沿錢塘江岸南北依次排布。
(2) 全錢塘江景，奢華享受
錢塘江最美的江段在東區(qū)，即下沙區(qū)域內(nèi)至杭州灣的13公里的錢江岸線，是杭州江面最寬最具磅礴氣勢的地方。而在下沙錢江沿岸，風(fēng)光更為優(yōu)美，大片的濕地，大量的白鷺，素有杭城“東部濕地”之稱。
杭州世茂江濱花園的江岸線長達(dá)1600米，占據(jù)了非常稀缺的一線江景資源。另外，在項(xiàng)目的東南面有寬約200多米的城市景觀綠化帶，錢塘江美景和園林風(fēng)光盡收眼底。
(3) 親水元素，高品生活
秉承世茂濱江榮耀系列的華宅血統(tǒng)，以獨(dú)特亮點(diǎn)傾力打造名副其實(shí)的“全江景空中別墅”：整體建筑東南傾斜25度，270度全景飄窗，竭力締造戶戶可見江景的經(jīng)典戶型;與國際同步的矩陣戶型，2：1的面寬與進(jìn)深比，極大提高了住宅舒適度;奇偶層陽臺設(shè)計(jì)、露臺式雙層陽臺設(shè)計(jì)、前后多陽臺設(shè)計(jì)，營造開闊的陽臺上空，增添與自然親密接觸的空間;復(fù)式豪宅設(shè)計(jì)，尊享醉人江景，體驗(yàn)貴氣十足;入戶電梯&入戶花園，讓歸家路途美景連綿不斷。雙開門電梯設(shè)計(jì)，獲得停梯入戶的尊貴感。
六大風(fēng)情園林 融匯世界園林精萃
園林規(guī)劃秉承世茂濱江花園一貫的開發(fā)理念，薈萃風(fēng)情各異的世界園林景區(qū)，將規(guī)劃設(shè)計(jì)六大主題景區(qū)，每個(gè)景區(qū)相對獨(dú)立，展現(xiàn)不同時(shí)期、不同地域的景觀特征。
(4) 綠色住宅，網(wǎng)絡(luò)社區(qū)
一期藍(lán)調(diào)休閑會所，規(guī)劃有：上萬冊藏書時(shí)尚圖書館、藝術(shù)影吧、BLUES爵士吧、室外網(wǎng)球場、健身房、主題餐廳。二期運(yùn)動健康會所，規(guī)劃有：精品專業(yè)健身會所、單車基地、SPA中心、藝術(shù)基地、迷你高爾夫、恒溫游泳池、壁球館、室內(nèi)籃球場。
上海世茂第一太平物業(yè)管理有限公司竭力為業(yè)主提供24小時(shí)、360度“一站式”紅管家服務(wù)，為住戶配置特定專職“管家”，不僅提供系列日常服務(wù)，更為商務(wù)人士和居家者提供貼心專案服務(wù)，向人們展示了國際級品牌全新、人性化、體貼入微的服務(wù)內(nèi)容和理念。
形象定位
首創(chuàng)了房地產(chǎn)“濱江模式”，將景觀、親水、園林和建筑等各種元素融入生活，本著“締造生活品位，成就城市夢想”理念
方案：
2. 樓盤命名
考慮臨江，有水為江，所以以水字來定義樓盤
3. 形象分析
水為柔美，詩化樓盤主題
二、 營銷主題
營銷主題要點(diǎn)
水景錢塘，品擁華宅。濱江人生，世貿(mào)品鑒。
營銷主題詩化
營銷階段劃分
內(nèi)部認(rèn)購期：外區(qū)域廣告牌逐漸到位，主打名稱，以簡單獨(dú)特的宣傳逐漸使世貿(mào)濱江花園名稱深入人心。
成長期(開盤)：此時(shí)要求利用強(qiáng)勢媒體宣傳，迅速深化樓盤熱銷的氛圍，同時(shí)配合提價(jià)和促銷，力爭在短期內(nèi)樹立起樓盤形象,使項(xiàng)目在市場樹立一定的知名度,將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群從紛亂的市場逐步剝離出來了;
開盤期，我們主要是要采取有效的銷售策略,使目標(biāo)客戶群去主動理解本項(xiàng)目的賣點(diǎn),近而本項(xiàng)目的特色所感染,發(fā)生了購買的行為。
主要策略是:
深化項(xiàng)目對應(yīng)目標(biāo)客戶的需要，并盡量制造差異點(diǎn)。
個(gè)性化推廣，制造出與同區(qū)域樓盤的差異點(diǎn)。
最大限度挖掘及展現(xiàn)本樓盤的價(jià)值點(diǎn)
短期內(nèi)迅速建立項(xiàng)目知名度，暢銷全市
一鼓作氣，強(qiáng)勢出擊，利用傳媒效應(yīng)對樓盤信息實(shí)行及 時(shí)公布。
中檔價(jià)位面市，先期導(dǎo)入時(shí)給予客戶一定實(shí)惠
利用包裝、營銷等手段使本樓盤在全市引起轟動效應(yīng)。
成熟期：在項(xiàng)目的宣傳攻勢減弱的是后，利用主題營銷來推動項(xiàng)目的繼續(xù)銷售。同時(shí)可利用一定的優(yōu)惠政策來增強(qiáng)客戶的購買信心。
衰退期：利用成交客戶推薦來延續(xù)銷售。針對剩余的戶型采取直銷的方式。
三、 客戶培養(yǎng)
(一) 客戶描述
早期，高校教師是下沙購房群體的購買主力。70%-80%，這是一個(gè)比較公認(rèn)的數(shù)字，指的是教師在個(gè)盤中所占的比例。例如，香榭里花園的業(yè)主，80%就是高校教師，個(gè)別樓盤的比例甚至更高?，F(xiàn)在的下沙，教師仍然唱著樓盤消化的主角，只是這個(gè)比例開始下降了。到目前為止，教師在其樓盤購買人群中所占的比例大致為15%，所以在挖掘教室購買上要把目光瞄準(zhǔn)新杭州人。
(二) 客戶發(fā)掘
目標(biāo)市場
直接市場：杭州市中高等收入階層的消費(fèi)市場。
輻射市場：杭州旅游的消費(fèi)市場。
可拓展市場：外地商務(wù)、投資客層購房的消費(fèi)市場。
客戶定位
通過對樓盤自身狀況及區(qū)域市場經(jīng)濟(jì)情況的研究，本案每套小戶型住宅平均價(jià)格在50萬元以上，滿足其居住
需求的總價(jià)基本上超過100萬元，因此從經(jīng)濟(jì)上決定了項(xiàng)目目標(biāo)客戶屬于城市財(cái)智階層;根據(jù)他們的消費(fèi)心理和本案具有的特色情況分析可能出現(xiàn)的消費(fèi)行為，我們認(rèn)為符合本案目標(biāo)客戶的基本定位是：追求身份體現(xiàn)和項(xiàng)目內(nèi)涵價(jià)值的城市財(cái)智階層
? 目標(biāo)客戶背景共性歸納
? 教育背景通常極佳，有較高的文化素質(zhì)和涵養(yǎng)。
? 有基本的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和創(chuàng)業(yè)知識，在企業(yè)組織中享有股權(quán)或紅利分配。
? 事業(yè)有成并處于穩(wěn)定發(fā)展階段，愿意在相對約束但不是完全約束下發(fā)展。
? 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有拉動效應(yīng)，往往可以帶動貧窮階層的就業(yè)。
? 非常易于形成專家、職業(yè)群體，有領(lǐng)袖欲和事業(yè)創(chuàng)造的沖動。
? 多次置業(yè)經(jīng)歷和豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，聚集了較為可觀的固定資產(chǎn)和金融資產(chǎn)，并有繼續(xù)聚集財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)烈欲望。
? 定位細(xì)分
? 目標(biāo)客戶群的自然特征：年齡30—55歲之間;家庭年收入20萬元以上。
? 目標(biāo)客戶群的居住心理描述：追求與自身素質(zhì)相匹配的住所;追求高質(zhì)量的生活方式尋求積極的居住形態(tài)從住宅價(jià)位、面積、類型上體現(xiàn)價(jià)值尋求尊貴感追求精神與物質(zhì)的平衡;能夠接受高質(zhì)高價(jià)的產(chǎn)品。
? 目標(biāo)客戶群特征：具有一定的社會地位和思想內(nèi)涵;個(gè)人素質(zhì)較高有穩(wěn)定、可觀的收入來源對待住宅消費(fèi)的態(tài)度比較理性;講究品位、渴望個(gè)人價(jià)值被社會認(rèn)同。
? 目標(biāo)客戶構(gòu)成分解
從區(qū)域來源和職業(yè)分布兩個(gè)角度分析，可細(xì)分為：
? 政府、機(jī)關(guān)工作人員：10%。
? 市內(nèi)高收入的企業(yè)、單位中高層：15%;
? 企業(yè)老板：45%
? 投資者： 5%;
? 教師：15%。
? 其他：10%。
四、 廣告策略
(一) 廣告訴求
一期總建筑面積約19.6萬㎡，建筑密度約10.4%，綠地率約40.3%
杭州世茂濱江花園的江岸線長達(dá)1600米，占據(jù)了非常稀缺的一線江景資源
“一站式”紅管家服務(wù)
地鐵：建設(shè)中的地鐵1號線。
(二) CI設(shè)計(jì)
以獨(dú)特亮點(diǎn)傾力打造名副其實(shí)的“全江景空中別墅”
會所以緣起法國的沙龍精神為原創(chuàng)靈感，倡導(dǎo)一種上層居住的場域精神，糅合高尚優(yōu)雅的娛樂、休閑、交際、健身等功能，為會所注入圈層文化精髓。
首創(chuàng)房地產(chǎn)“濱江模式”，將景觀、親水、園林和建筑等各種元素融入生活
(三) 廣告媒體
報(bào)紙，廣播，電視，雜志，戶外廣告這些線上媒介解決購房者了解樓盤詳細(xì)信息，同時(shí)為售房做一定的氣氛鋪墊，線下媒體踴躍促銷活動，主要是做促銷展銷會等等
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