歡迎閱讀公務(wù)員考試頻道的《2013年河南公務(wù)員考試《申論》模擬試題(1)》考試資料，關(guān)鍵詞為申論 河南 公務(wù)員考試，本文發(fā)表于2013年03月12日 20時08分24秒。
一、注意事項
1.申論考試，是對分析駕馭材料的能力、解決問題能力、言語表達能力的測試。
2.作答參考時限：閱讀材料40分鐘，作答110分鐘。
3.仔細閱讀給定材料，按照后面提出的“申論要求”依次作答。
二、給定材料
1.國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年1～9月，全國商品房平均銷售價格同比上漲13%，達到2777元/平方米。其中，商品住宅平均銷售價格為2566元/平方米，同比上漲10.9%。
2.據(jù)《深圳都市報》報道，來自北京市統(tǒng)計局的最新數(shù)字顯示，1至9月，北京市住宅銷售1034.3萬平方米，增速由一季度的3.5%提高到25%，增速提高6倍左右。今年北京期房供應(yīng)量也比去年增加了20%。排隊買房對于北京人來說不算什么新鮮事兒，無論是價格較低的經(jīng)濟適用房，還是動輒近萬元的高檔商品房，項目一開盤總有人排隊等著購買，使得京城房地產(chǎn)市場不斷上演熱銷的神話。
上海：房地產(chǎn)價漲幅將達15%。上海房地產(chǎn)價格出現(xiàn)反彈，9月份商品房成交價格漲幅達到8.28%，預(yù)計全年漲幅將達15%。中房上海指數(shù)辦公室日前發(fā)布調(diào)查顯示，在剛過去的9月，各類物業(yè)指數(shù)比近幾個月漲幅均有提高。有業(yè)內(nèi)人士分析說，一是秋季本就是房市傳統(tǒng)旺季，二來宏觀調(diào)控抑制作用部分消退后的反彈作用更加明顯，第三就是上海市中心城區(qū)的土地供應(yīng)越來越少了。
天津：商品房均價比去年上漲640元。今年上半年天津市商品房平均價格指數(shù)上升，平均銷售價格為每平方米3151元，比上年同期上漲640元。
深圳：前三季房價上漲5.5%。今年，深圳的房價不斷攀升，1～9月，全市住宅平均交易價格為5897元/平方米，與去年同期的5589元/平方米相比，上漲5.5%。特區(qū)內(nèi)二次及二次以上置業(yè)者比例高達53%，首次超過初次買房置業(yè)的群體。
3.2005年3月16日，央行宣布從3月17日開始調(diào)整個人住房信貸政策，同時個人住房公積金貸款利率也相應(yīng)微幅上調(diào)，此舉引起業(yè)界的軒然大波。第二天，香港股市房地產(chǎn)股出現(xiàn)了全線下跌，業(yè)內(nèi)人士紛紛認為，此次的政策是國家關(guān)于房地產(chǎn)再次進行宏觀調(diào)控的有力信號，新的政策將會隨之而來。
日前，中國人民銀行行長周小川在接受《人民日報》記者采訪時，也信誓旦旦地表示了通過金融政策來抑制房價的長期性。這就為下一步的宏觀調(diào)控指明了方向。
但是從市場的真正反映來看，盡管調(diào)控政策的力度和廣度都在不斷地加深，但是調(diào)控之后，市場房價并沒有出現(xiàn)如期的下跌趨勢，同時，廣大購房者的購房熱情并未減弱。可以說，一場圍繞在政府和市場之間的博弈又增加了新的籌碼。
4.目前在房價不斷上漲而且還會繼續(xù)上漲的大合唱中，正在不斷加進“著名經(jīng)濟學(xué)家”的聲音，比如什么“保守地說，今后10年，中國的大城市，無論是上海、北京還是南京，房價要漲3倍;大膽地說，10年房價要漲5倍以上”等。筆者實在不明白這些驚人之語是建立在今后10年國民經(jīng)濟增長多少倍、人民收入增長多少倍、物價上漲多少倍的結(jié)論之上的，筆者雖在北京也有房產(chǎn)，聽到這種言論卻一點也興奮不起來，因為筆者相信“每年將有2500萬平方米的商品房供給，而最近幾年每年的需求卻不足2000萬平方米(北京統(tǒng)計局語)”的情況下要想解套還早著呢!確實，不斷的城市化，為我國房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，但筆者更明白，中國的城市化，并不是農(nóng)民都搬進城里住，而是部分農(nóng)村要逐漸變成城市，房地產(chǎn)業(yè)廣闊的發(fā)展空間是可供蓋商品房的土地越來越多，在購房者的隊伍中，“窮人”所占的比例將越來越大，“富人”所占的比例將越來越小。
5.今年以來，中央出臺一系列平抑房價的政策，可以用十二道金牌來形容，相隔時間越來越短，措施一次比一次嚴厲，繼央行房貸新政、國務(wù)院“八條鐵規(guī)”穩(wěn)定房價措施公布之后，5月11日，中央七部門聯(lián)手出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(以下簡稱《意見》)。
這份被稱為“政策組合拳”的《意見》，出自建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會七個部委。這也是中央各部門第一次對房地產(chǎn)進行聯(lián)手調(diào)控，此舉頓時在房市激起千層浪。
6.根據(jù)北京中原和華高萊斯國際地產(chǎn)顧問提供的數(shù)據(jù)，2005年上半年北京除南城外，各區(qū)域內(nèi)都有均價萬元以上的高端項目在售，主要分布在東部、東北部和西北部地區(qū)。這些豪宅一部分為新盤，如燕莎第三使館區(qū)售價達1.9萬元的北京花園，即將推出的朝陽北路上的售價在每平方米2萬元以上的北京星河灣，4月即將推出的位于延靜里中街25號的華業(yè)東方玫瑰園，6月開盤、開盤價就為1.6萬元/平方米的白家莊1號的富力中心，溫榆河邊由浙江耀江集團開發(fā)的東方普羅旺斯別墅等;另一部分為舊樓盤的二期項目，如朝陽公園區(qū)域5月即將推出的開盤價達2萬元/平方米的九號公寓，開盤價為1.5萬元的新城國際三期，宣武區(qū)的風(fēng)圖騰(御庭陶然二期)，以及東隆別墅和爵世(北京玫瑰園三期)等。
7.曾經(jīng)以9000元/平方米開盤的觀湖國際，近期將推出的二期開盤價就定為1.2萬元/平方米;去年6月一期6300元/平方米開盤的晶城秀府，封盤3個月后，追加了游泳池，重新設(shè)計了園林景觀之后，近期再次開盤時，均價已經(jīng)到7800元/平方米;原本心理預(yù)期開盤價在每平方米1萬元左右的東部某一高檔樓盤近日定下的開盤價已經(jīng)是2萬元，難怪一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，今年，無論是開盤的還是沒有開盤的樓盤，每平方米上漲2000元都是正常的。
8.建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、國土資源部和中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，已于2004年5月13日起正式施行。但在實際建設(shè)中，經(jīng)濟適用房在住宅建設(shè)中占有的比例卻很小，遠遠滿足不了中低收入人群的購房需求。建設(shè)部明文要求的各地住宅建設(shè)70%～80%應(yīng)建經(jīng)濟適用房，銷售給中低收入家庭(北京規(guī)定為年收入6萬元以下家庭)但實際情況又是怎樣呢?2004年經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模降至4.6%，而部分城市商業(yè)用房投資達30%以上，高檔住宅投資占40%以上，全國在商業(yè)住房投資上的平均水平約在20%以上，兩者對比相差5倍以上。
9.據(jù)國家統(tǒng)計局1997-2004年統(tǒng)計公報顯示：我國八年內(nèi)凈增城鎮(zhèn)人口1.73億人?？紤]到城市出生率低，以增長率為零計算。增長的人口均為外來人口算?？紤]進城農(nóng)民家庭人口偏多，按我國每戶平均3.44人(2000年統(tǒng)計數(shù)據(jù))加1人，以每戶4.44人測算，1.73億城鎮(zhèn)人口需住房3896萬套，價值總計4萬億人民幣(以二手房、郊區(qū)房為主，按每套70平方米，1500元/平方米算)。在此基礎(chǔ)上假設(shè)1.73億人中一半是城鎮(zhèn)擴大的拆遷戶，另一半為需購房居住的外來戶，則這部分人對住房的需求量為2萬億元，占同期商品房3.3萬億的60%。這是一個極大的市場需求，但以目前市場供應(yīng)方的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，這部分人的市場需求是無從得到滿足的。
10.12月27日，在全國建設(shè)工作會議上，建設(shè)部部長汪光燾表示，目前住宅占房地產(chǎn)市場供給的2/3，非住宅占供給的1/3，住宅與非住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾突出，同時，非住宅的空置率還在上升。為解決中低收入家庭住房問題，2005年中國將支持對危舊住房改造和困難企業(yè)利用自有土地組織住房困難職工集資建房，搞好城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，研究解決進城務(wù)工農(nóng)民住房問題。
同時，嚴格按照《住房公積金管理條例》，加大歸集力度，加強監(jiān)管，保障資金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭購房。
11.住房結(jié)構(gòu)不盡合理，再一個是說住房面積偏大。20世紀80年代制定住宅設(shè)計規(guī)范時，平均每套房50平方米，90年代提高到60平方米，現(xiàn)在翻一番，110、120平方米還嫌小。目前，是以個人自己買房為主，100多平方米的住房面積， 一般家庭到底能不能承受得了，值得考慮。套型面積上怎樣控制，如何適應(yīng)消費者的需求，這是北京的問題，也是全國的問題，所以結(jié)構(gòu)調(diào)整是一個共同的任務(wù)。
12.目前我國城鎮(zhèn)有戶口的常住人口約3.7億人，到本世紀末，每人增加1.3平方米居住面積，即每年人均增加0.43平方米，就要增加建筑面積4.8億平方米。目前城鎮(zhèn)存量住房40億平方米，按住房平均40年折舊需拆除重建計算，每年折舊拆除2.5%，到2000年三年合計補償自然折舊需要新建3億平方米。兩項合7.81億平方米。如果對沿海地區(qū)各城市到2000年的計劃目標普遍都超過人均10平方米的需求，以及許多城市舊城改造拆遷(非自然拆舊)所需的住房都暫不計算，單就這7.81億平方米的需求計算。今后三年城鎮(zhèn)住房要達到人均居住面積10平方米，每年就要建設(shè)2.6億平方米建筑面積的住宅。
13.市房地資源局昨天宣布，本市土地、工商、物價部門將從4月中旬起至6月底，在全市范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)市場專項整治活動，聯(lián)手查處開發(fā)商、中介機構(gòu)在商品住房銷售、二手房交易過程中損害廣大群眾利益、擾亂市場的行為。以維護房地產(chǎn)市場秩序健康有序，保障廣大群眾的住房消費。
14.房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)高溫令開征房地產(chǎn)稅的討論成為關(guān)注焦點。2005年3月20日，財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時明確表示，我國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產(chǎn)稅改革。
從近來財政部高層在不同場合的表態(tài)看，出于遏止房地產(chǎn)投機行為等考慮，開征房地產(chǎn)稅已成定局。據(jù)透露，目前房地產(chǎn)稅試點城市正在篩選之中，“明租、正稅、清費”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。
三、申論要求
1.用200字左右的篇幅概括所給定材料反映的主要內(nèi)容。(25分)
2. 用200字左右的篇幅，概括房價上漲的原因。(25分)
3. 就給定材料所反映的問題，自選角度，自擬題目進行論述。要求中心明確，內(nèi)容充實，論述深刻，有說服力。字數(shù)不超過1500字。(50分)
四、試卷參考答案
1.答案提示
近年來，迅猛增長的房價不斷撞擊人們的神經(jīng)，讓人感到恐慌。房價切實關(guān)系到人民的生活問題，成為互聯(lián)網(wǎng)上點擊次數(shù)較多的字眼。因此，找到房價上漲的原因及其解決措施成為政府有關(guān)部門必須解決的主要問題。
2.答案提示
我國居民生活水平提高，對住房需求增加;供給方面成本上升，包括建筑材料、人工費和土地的費用等;一些地區(qū)投機炒作現(xiàn)象嚴重，投資性購房需求迅速擴大;商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足，抬高了商品住房的平均價格;部分城市盲目大拆大建，搞不切實際的形象工程、政績工程，帶來大量被動性需求;市場秩序比較混亂。
3.答案提示
穩(wěn)定房價之對策
房價是樓市永恒的話題，同時也是老百姓所一直關(guān)注的問題。近年來房價的飛漲給人們帶來不僅是經(jīng)濟上的問題，也帶來了心理上的恐慌。那么，如何才能控制房價呢?我認為應(yīng)該從“擴大有效供給，疏解過度需求，降低生產(chǎn)費用，壓縮利潤空間”這四個方面入手。具體來說包括以下幾點：
第一，調(diào)整輿論導(dǎo)向，推動需求分流。要通過正面宣傳使廣大居民認識到，在社會主義初級階段，國家財力有限，人民群眾收入水平也不高，現(xiàn)階段我們不可能做到每一個家庭都“居者有其屋(產(chǎn)權(quán)房)”，而只能盡力做到“居者有屋住”。絕大多數(shù)家庭解決住房問題只能是“自住其力，量力而行，租購并舉，梯度改善”，即有條件者可買房，實力足的可買新房、高檔房、大房;實力差者可買二手房、低檔房、小房;暫時沒條件的應(yīng)先租房，等條件具備時再買房;實在租不起房的“雙困戶”則可向政府申請“廉租房”。通過引導(dǎo)，要使暫時缺乏購房能力的低收入家庭和就業(yè)不久的年輕人消除急躁情緒，不要勉強擠在買新房的一條道上，將需求轉(zhuǎn)向二手房市場和租賃市場。
第二，通過擴大供給達到“有限過剩”，以消除房價上升過猛的推動力。
在統(tǒng)籌兼顧、規(guī)范操作的前提下，適度擴大建設(shè)用地供給和房地產(chǎn)開發(fā)、消費信貸的投放。
第三，在繼續(xù)建設(shè)配套商品房的同時，應(yīng)選擇適當區(qū)位，推出一批土地，定向建造面向中等偏下收入家庭和非重大工程動遷家庭的經(jīng)濟型商品住宅。
土地出讓金、配套費適當減免，市政增容費適當優(yōu)惠，設(shè)計標準嚴格控制，力求經(jīng)濟實用，銷售價通過招投標加以鎖定，由有關(guān)部門實行監(jiān)督。動遷戶和住房建筑面積低于人均15平方米、人均收入低于中低收入水平線的本市居民家庭可以申請輪候購買。購房者限于自住，不得出租牟利，3或5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。違反規(guī)定者一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即按原價減折舊后強制回購。
第四，由市里統(tǒng)籌選址，在中環(huán)線兩側(cè)(主要在外側(cè))劃出一定量的土地，定向建造一批面向市區(qū)動遷戶并只租不售的“租屋”。
土地出讓金、住宅配套費適當減免，或由市財政從土地收益中撥款明補。市政增容費適度優(yōu)惠，設(shè)計標準由市里統(tǒng)一核定，戶型力求緊湊實用，造價在中標時鎖定。動遷人按綜合造價的50%～60%支付“頂費”，買斷70年使用權(quán)交付被動遷人，承租人按房價余額以5‰～6‰的回報率按月支付房租(不含物業(yè)管理費)，使用權(quán)可以繼承，3年后允許承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租。
“租屋”建設(shè)和經(jīng)營實行公開招標，中標企業(yè)作為產(chǎn)權(quán)人以收取“頂費”、租金作為回報。為維持“租屋”建設(shè)資金的良性循環(huán)，市里可考慮發(fā)起建立房地產(chǎn)投資信托基金，以租金收入的現(xiàn)金流為依托，向機構(gòu)投資者和自然人發(fā)行，基金年回報率掌握在3.5%～4%左右，這樣能籌集起大批資金供滾動開發(fā)。
第五，盡早改革房地產(chǎn)合一的粗放型開發(fā)模式，推行“大地產(chǎn)，小房產(chǎn)”，土地開放和房產(chǎn)開發(fā)兩次招標分段進行的專業(yè)化、集約化開發(fā)模式。
目前房地產(chǎn)開發(fā)商的超額利潤主要來自開發(fā)期間的地價自然增值。新模式將土地開發(fā)剝離出來，以競標方式讓大地產(chǎn)商墊資成片統(tǒng)一開發(fā)，變成熟地后由政府按成本加合理利潤的中標價回購，再根據(jù)樓市供求情況，按規(guī)劃條件分期切塊、公開招標拍賣。這種方式可縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，并使開發(fā)期間的土地級差增益大部分收歸國家支配，政府可將這部分額外收益用于補貼舊區(qū)改造、廉租屋和“租屋”的投資建設(shè)。
第六，調(diào)整稅費政策，降低投資門檻，鼓勵有條件的機構(gòu)和市民做“房東”，踴躍投資購房用于出租。
因為租賃市場的擴展必然導(dǎo)致房租水平的合理調(diào)整，而租金水平的適度下降又將刺激需求分流，引導(dǎo)房價的合理回歸?，F(xiàn)在機構(gòu)只愿當開發(fā)商不肯當“大房東”、“二房東”從事住房出租業(yè)務(wù)，這同稅費負擔過重有關(guān)，必須在政策上做出重大調(diào)整。
一、注意事項
1.申論考試，是對分析駕馭材料的能力、解決問題能力、言語表達能力的測試。
2.作答參考時限：閱讀材料40分鐘，作答110分鐘。
3.仔細閱讀給定材料，按照后面提出的“申論要求”依次作答。
二、給定材料
1.國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年1～9月，全國商品房平均銷售價格同比上漲13%，達到2777元/平方米。其中，商品住宅平均銷售價格為2566元/平方米，同比上漲10.9%。
2.據(jù)《深圳都市報》報道，來自北京市統(tǒng)計局的最新數(shù)字顯示，1至9月，北京市住宅銷售1034.3萬平方米，增速由一季度的3.5%提高到25%，增速提高6倍左右。今年北京期房供應(yīng)量也比去年增加了20%。排隊買房對于北京人來說不算什么新鮮事兒，無論是價格較低的經(jīng)濟適用房，還是動輒近萬元的高檔商品房，項目一開盤總有人排隊等著購買，使得京城房地產(chǎn)市場不斷上演熱銷的神話。
上海：房地產(chǎn)價漲幅將達15%。上海房地產(chǎn)價格出現(xiàn)反彈，9月份商品房成交價格漲幅達到8.28%，預(yù)計全年漲幅將達15%。中房上海指數(shù)辦公室日前發(fā)布調(diào)查顯示，在剛過去的9月，各類物業(yè)指數(shù)比近幾個月漲幅均有提高。有業(yè)內(nèi)人士分析說，一是秋季本就是房市傳統(tǒng)旺季，二來宏觀調(diào)控抑制作用部分消退后的反彈作用更加明顯，第三就是上海市中心城區(qū)的土地供應(yīng)越來越少了。
天津：商品房均價比去年上漲640元。今年上半年天津市商品房平均價格指數(shù)上升，平均銷售價格為每平方米3151元，比上年同期上漲640元。
深圳：前三季房價上漲5.5%。今年，深圳的房價不斷攀升，1～9月，全市住宅平均交易價格為5897元/平方米，與去年同期的5589元/平方米相比，上漲5.5%。特區(qū)內(nèi)二次及二次以上置業(yè)者比例高達53%，首次超過初次買房置業(yè)的群體。
3.2005年3月16日，央行宣布從3月17日開始調(diào)整個人住房信貸政策，同時個人住房公積金貸款利率也相應(yīng)微幅上調(diào)，此舉引起業(yè)界的軒然大波。第二天，香港股市房地產(chǎn)股出現(xiàn)了全線下跌，業(yè)內(nèi)人士紛紛認為，此次的政策是國家關(guān)于房地產(chǎn)再次進行宏觀調(diào)控的有力信號，新的政策將會隨之而來。
日前，中國人民銀行行長周小川在接受《人民日報》記者采訪時，也信誓旦旦地表示了通過金融政策來抑制房價的長期性。這就為下一步的宏觀調(diào)控指明了方向。
但是從市場的真正反映來看，盡管調(diào)控政策的力度和廣度都在不斷地加深，但是調(diào)控之后，市場房價并沒有出現(xiàn)如期的下跌趨勢，同時，廣大購房者的購房熱情并未減弱。可以說，一場圍繞在政府和市場之間的博弈又增加了新的籌碼。
4.目前在房價不斷上漲而且還會繼續(xù)上漲的大合唱中，正在不斷加進“著名經(jīng)濟學(xué)家”的聲音，比如什么“保守地說，今后10年，中國的大城市，無論是上海、北京還是南京，房價要漲3倍;大膽地說，10年房價要漲5倍以上”等。筆者實在不明白這些驚人之語是建立在今后10年國民經(jīng)濟增長多少倍、人民收入增長多少倍、物價上漲多少倍的結(jié)論之上的，筆者雖在北京也有房產(chǎn)，聽到這種言論卻一點也興奮不起來，因為筆者相信“每年將有2500萬平方米的商品房供給，而最近幾年每年的需求卻不足2000萬平方米(北京統(tǒng)計局語)”的情況下要想解套還早著呢!確實，不斷的城市化，為我國房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，但筆者更明白，中國的城市化，并不是農(nóng)民都搬進城里住，而是部分農(nóng)村要逐漸變成城市，房地產(chǎn)業(yè)廣闊的發(fā)展空間是可供蓋商品房的土地越來越多，在購房者的隊伍中，“窮人”所占的比例將越來越大，“富人”所占的比例將越來越小。
5.今年以來，中央出臺一系列平抑房價的政策，可以用十二道金牌來形容，相隔時間越來越短，措施一次比一次嚴厲，繼央行房貸新政、國務(wù)院“八條鐵規(guī)”穩(wěn)定房價措施公布之后，5月11日，中央七部門聯(lián)手出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(以下簡稱《意見》)。
這份被稱為“政策組合拳”的《意見》，出自建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會七個部委。這也是中央各部門第一次對房地產(chǎn)進行聯(lián)手調(diào)控，此舉頓時在房市激起千層浪。
6.根據(jù)北京中原和華高萊斯國際地產(chǎn)顧問提供的數(shù)據(jù)，2005年上半年北京除南城外，各區(qū)域內(nèi)都有均價萬元以上的高端項目在售，主要分布在東部、東北部和西北部地區(qū)。這些豪宅一部分為新盤，如燕莎第三使館區(qū)售價達1.9萬元的北京花園，即將推出的朝陽北路上的售價在每平方米2萬元以上的北京星河灣，4月即將推出的位于延靜里中街25號的華業(yè)東方玫瑰園，6月開盤、開盤價就為1.6萬元/平方米的白家莊1號的富力中心，溫榆河邊由浙江耀江集團開發(fā)的東方普羅旺斯別墅等;另一部分為舊樓盤的二期項目，如朝陽公園區(qū)域5月即將推出的開盤價達2萬元/平方米的九號公寓，開盤價為1.5萬元的新城國際三期，宣武區(qū)的風(fēng)圖騰(御庭陶然二期)，以及東隆別墅和爵世(北京玫瑰園三期)等。
7.曾經(jīng)以9000元/平方米開盤的觀湖國際，近期將推出的二期開盤價就定為1.2萬元/平方米;去年6月一期6300元/平方米開盤的晶城秀府，封盤3個月后，追加了游泳池，重新設(shè)計了園林景觀之后，近期再次開盤時，均價已經(jīng)到7800元/平方米;原本心理預(yù)期開盤價在每平方米1萬元左右的東部某一高檔樓盤近日定下的開盤價已經(jīng)是2萬元，難怪一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，今年，無論是開盤的還是沒有開盤的樓盤，每平方米上漲2000元都是正常的。
8.建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、國土資源部和中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，已于2004年5月13日起正式施行。但在實際建設(shè)中，經(jīng)濟適用房在住宅建設(shè)中占有的比例卻很小，遠遠滿足不了中低收入人群的購房需求。建設(shè)部明文要求的各地住宅建設(shè)70%～80%應(yīng)建經(jīng)濟適用房，銷售給中低收入家庭(北京規(guī)定為年收入6萬元以下家庭)但實際情況又是怎樣呢?2004年經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模降至4.6%，而部分城市商業(yè)用房投資達30%以上，高檔住宅投資占40%以上，全國在商業(yè)住房投資上的平均水平約在20%以上，兩者對比相差5倍以上。
9.據(jù)國家統(tǒng)計局1997-2004年統(tǒng)計公報顯示：我國八年內(nèi)凈增城鎮(zhèn)人口1.73億人?？紤]到城市出生率低，以增長率為零計算。增長的人口均為外來人口算?？紤]進城農(nóng)民家庭人口偏多，按我國每戶平均3.44人(2000年統(tǒng)計數(shù)據(jù))加1人，以每戶4.44人測算，1.73億城鎮(zhèn)人口需住房3896萬套，價值總計4萬億人民幣(以二手房、郊區(qū)房為主，按每套70平方米，1500元/平方米算)。在此基礎(chǔ)上假設(shè)1.73億人中一半是城鎮(zhèn)擴大的拆遷戶，另一半為需購房居住的外來戶，則這部分人對住房的需求量為2萬億元，占同期商品房3.3萬億的60%。這是一個極大的市場需求，但以目前市場供應(yīng)方的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，這部分人的市場需求是無從得到滿足的。
10.12月27日，在全國建設(shè)工作會議上，建設(shè)部部長汪光燾表示，目前住宅占房地產(chǎn)市場供給的2/3，非住宅占供給的1/3，住宅與非住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾突出，同時，非住宅的空置率還在上升。為解決中低收入家庭住房問題，2005年中國將支持對危舊住房改造和困難企業(yè)利用自有土地組織住房困難職工集資建房，搞好城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，研究解決進城務(wù)工農(nóng)民住房問題。
同時，嚴格按照《住房公積金管理條例》，加大歸集力度，加強監(jiān)管，保障資金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭購房。
11.住房結(jié)構(gòu)不盡合理，再一個是說住房面積偏大。20世紀80年代制定住宅設(shè)計規(guī)范時，平均每套房50平方米，90年代提高到60平方米，現(xiàn)在翻一番，110、120平方米還嫌小。目前，是以個人自己買房為主，100多平方米的住房面積， 一般家庭到底能不能承受得了，值得考慮。套型面積上怎樣控制，如何適應(yīng)消費者的需求，這是北京的問題，也是全國的問題，所以結(jié)構(gòu)調(diào)整是一個共同的任務(wù)。
12.目前我國城鎮(zhèn)有戶口的常住人口約3.7億人，到本世紀末，每人增加1.3平方米居住面積，即每年人均增加0.43平方米，就要增加建筑面積4.8億平方米。目前城鎮(zhèn)存量住房40億平方米，按住房平均40年折舊需拆除重建計算，每年折舊拆除2.5%，到2000年三年合計補償自然折舊需要新建3億平方米。兩項合7.81億平方米。如果對沿海地區(qū)各城市到2000年的計劃目標普遍都超過人均10平方米的需求，以及許多城市舊城改造拆遷(非自然拆舊)所需的住房都暫不計算，單就這7.81億平方米的需求計算。今后三年城鎮(zhèn)住房要達到人均居住面積10平方米，每年就要建設(shè)2.6億平方米建筑面積的住宅。
13.市房地資源局昨天宣布，本市土地、工商、物價部門將從4月中旬起至6月底，在全市范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)市場專項整治活動，聯(lián)手查處開發(fā)商、中介機構(gòu)在商品住房銷售、二手房交易過程中損害廣大群眾利益、擾亂市場的行為。以維護房地產(chǎn)市場秩序健康有序，保障廣大群眾的住房消費。
14.房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)高溫令開征房地產(chǎn)稅的討論成為關(guān)注焦點。2005年3月20日，財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時明確表示，我國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產(chǎn)稅改革。
從近來財政部高層在不同場合的表態(tài)看，出于遏止房地產(chǎn)投機行為等考慮，開征房地產(chǎn)稅已成定局。據(jù)透露，目前房地產(chǎn)稅試點城市正在篩選之中，“明租、正稅、清費”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。
三、申論要求
1.用200字左右的篇幅概括所給定材料反映的主要內(nèi)容。(25分)
2. 用200字左右的篇幅，概括房價上漲的原因。(25分)
3. 就給定材料所反映的問題，自選角度，自擬題目進行論述。要求中心明確，內(nèi)容充實，論述深刻，有說服力。字數(shù)不超過1500字。(50分)
四、試卷參考答案
1.答案提示
近年來，迅猛增長的房價不斷撞擊人們的神經(jīng)，讓人感到恐慌。房價切實關(guān)系到人民的生活問題，成為互聯(lián)網(wǎng)上點擊次數(shù)較多的字眼。因此，找到房價上漲的原因及其解決措施成為政府有關(guān)部門必須解決的主要問題。
2.答案提示
我國居民生活水平提高，對住房需求增加;供給方面成本上升，包括建筑材料、人工費和土地的費用等;一些地區(qū)投機炒作現(xiàn)象嚴重，投資性購房需求迅速擴大;商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足，抬高了商品住房的平均價格;部分城市盲目大拆大建，搞不切實際的形象工程、政績工程，帶來大量被動性需求;市場秩序比較混亂。
3.答案提示
穩(wěn)定房價之對策
房價是樓市永恒的話題，同時也是老百姓所一直關(guān)注的問題。近年來房價的飛漲給人們帶來不僅是經(jīng)濟上的問題，也帶來了心理上的恐慌。那么，如何才能控制房價呢?我認為應(yīng)該從“擴大有效供給，疏解過度需求，降低生產(chǎn)費用，壓縮利潤空間”這四個方面入手。具體來說包括以下幾點：
第一，調(diào)整輿論導(dǎo)向，推動需求分流。要通過正面宣傳使廣大居民認識到，在社會主義初級階段，國家財力有限，人民群眾收入水平也不高，現(xiàn)階段我們不可能做到每一個家庭都“居者有其屋(產(chǎn)權(quán)房)”，而只能盡力做到“居者有屋住”。絕大多數(shù)家庭解決住房問題只能是“自住其力，量力而行，租購并舉，梯度改善”，即有條件者可買房，實力足的可買新房、高檔房、大房;實力差者可買二手房、低檔房、小房;暫時沒條件的應(yīng)先租房，等條件具備時再買房;實在租不起房的“雙困戶”則可向政府申請“廉租房”。通過引導(dǎo)，要使暫時缺乏購房能力的低收入家庭和就業(yè)不久的年輕人消除急躁情緒，不要勉強擠在買新房的一條道上，將需求轉(zhuǎn)向二手房市場和租賃市場。
第二，通過擴大供給達到“有限過剩”，以消除房價上升過猛的推動力。
在統(tǒng)籌兼顧、規(guī)范操作的前提下，適度擴大建設(shè)用地供給和房地產(chǎn)開發(fā)、消費信貸的投放。
第三，在繼續(xù)建設(shè)配套商品房的同時，應(yīng)選擇適當區(qū)位，推出一批土地，定向建造面向中等偏下收入家庭和非重大工程動遷家庭的經(jīng)濟型商品住宅。
土地出讓金、配套費適當減免，市政增容費適當優(yōu)惠，設(shè)計標準嚴格控制，力求經(jīng)濟實用，銷售價通過招投標加以鎖定，由有關(guān)部門實行監(jiān)督。動遷戶和住房建筑面積低于人均15平方米、人均收入低于中低收入水平線的本市居民家庭可以申請輪候購買。購房者限于自住，不得出租牟利，3或5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。違反規(guī)定者一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即按原價減折舊后強制回購。
第四，由市里統(tǒng)籌選址，在中環(huán)線兩側(cè)(主要在外側(cè))劃出一定量的土地，定向建造一批面向市區(qū)動遷戶并只租不售的“租屋”。
土地出讓金、住宅配套費適當減免，或由市財政從土地收益中撥款明補。市政增容費適度優(yōu)惠，設(shè)計標準由市里統(tǒng)一核定，戶型力求緊湊實用，造價在中標時鎖定。動遷人按綜合造價的50%～60%支付“頂費”，買斷70年使用權(quán)交付被動遷人，承租人按房價余額以5‰～6‰的回報率按月支付房租(不含物業(yè)管理費)，使用權(quán)可以繼承，3年后允許承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租。
“租屋”建設(shè)和經(jīng)營實行公開招標，中標企業(yè)作為產(chǎn)權(quán)人以收取“頂費”、租金作為回報。為維持“租屋”建設(shè)資金的良性循環(huán)，市里可考慮發(fā)起建立房地產(chǎn)投資信托基金，以租金收入的現(xiàn)金流為依托，向機構(gòu)投資者和自然人發(fā)行，基金年回報率掌握在3.5%～4%左右，這樣能籌集起大批資金供滾動開發(fā)。
第五，盡早改革房地產(chǎn)合一的粗放型開發(fā)模式，推行“大地產(chǎn)，小房產(chǎn)”，土地開放和房產(chǎn)開發(fā)兩次招標分段進行的專業(yè)化、集約化開發(fā)模式。
目前房地產(chǎn)開發(fā)商的超額利潤主要來自開發(fā)期間的地價自然增值。新模式將土地開發(fā)剝離出來，以競標方式讓大地產(chǎn)商墊資成片統(tǒng)一開發(fā)，變成熟地后由政府按成本加合理利潤的中標價回購，再根據(jù)樓市供求情況，按規(guī)劃條件分期切塊、公開招標拍賣。這種方式可縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，并使開發(fā)期間的土地級差增益大部分收歸國家支配，政府可將這部分額外收益用于補貼舊區(qū)改造、廉租屋和“租屋”的投資建設(shè)。
第六，調(diào)整稅費政策，降低投資門檻，鼓勵有條件的機構(gòu)和市民做“房東”，踴躍投資購房用于出租。
因為租賃市場的擴展必然導(dǎo)致房租水平的合理調(diào)整，而租金水平的適度下降又將刺激需求分流，引導(dǎo)房價的合理回歸?，F(xiàn)在機構(gòu)只愿當開發(fā)商不肯當“大房東”、“二房東”從事住房出租業(yè)務(wù)，這同稅費負擔過重有關(guān)，必須在政策上做出重大調(diào)整。
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