商業(yè)地產，顧名思義指的就是商業(yè)用途的地產，主要區(qū)別于以居住為主的住宅房地產。下面是出國留學網為大家提供的商業(yè)地產策劃書范文，歡迎閱讀。
    商業(yè)地產策劃方案(一)
    一、商業(yè)地產分類
    (一)、按存在形式分
    商業(yè)地產可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務經營設施、體育經營設施、公用(設施轉化)經營設施等。
    (二)、按產權形式分
    1、虛擬產權商鋪
    虛擬產權式商鋪的產生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產權，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)
    2、獨立產權商鋪
    獨立產權式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產業(yè)基礎和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎上，對所經營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經營環(huán)境，經營檔次進行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經營者共同的投資熱情。
    二、商業(yè)地產宏觀情況
    (一)、商業(yè)地產需求量增加
    隨著中國經濟的持續(xù)發(fā)展，人們消費水平的不斷提高，以及國內商業(yè)、零售業(yè)2014年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產項目，成為眾多國內外商家擴張規(guī)模、占領市場的基礎。 2015年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標準將更為嚴格，物業(yè)結構適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。
    (二)、運營模式將回歸理性
    由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產運作規(guī)律的項目將風險凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業(yè)地產開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產的后期經營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。
    (三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索
    上世紀90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內房地產的投資熱點，業(yè)內還有人稱2015年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經營風險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產權商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經營不盡如人意的苦惱中。
    商業(yè)地產策劃方案(二)
    活動目的：為商場開業(yè)造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。
    活動主題：開業(yè)盛典
    活動時間：2015年4月29日
    活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演
    活動亮點：邀請海珠區(qū)區(qū)領導、TVB當紅明星黃宗澤，廣州電視臺著名主持人孫小莉、趙榮擔任主持
    活動內容：
    啟動儀式(上午)
    1) 迎賓 2) 領導致辭 3) 啟動儀式，區(qū)領導、集團領導、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透明江南新地Logo中。 4) 舞臺表演
    A、 明星演唱 B、 明星與現(xiàn)場觀眾互動 C、 運動服裝秀 D、 女子LED鼓樂表演 E、 街舞—雙截棍 F、休閑服裝秀 G、 魔術 H、 眼鏡秀 I、 品牌棒!約翰表演飛面團 J、數(shù)碼產品秀 K、 熱舞
    負責人：主持和現(xiàn)場工作人員
    活動宣傳：
    1， 地鐵廣告(地鐵二號線) 2， 報紙廣告 3， 電臺廣告(略) 4， 公車廣告(略)
    小結：活動當天所邀請的領導、明星讓出國留學網商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強勢報道，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。
    商業(yè)地產策劃方案(三)
    隨著【龍騰盛世】項目工程的順利進行，住宅的銷售進入尾聲?！臼⑹郎坛恰康男袖N和招商開始進入了實際的操作階段。
    【盛世商城】的行銷和招商工作，我司有以下兩點考慮：
    一、 基以品牌主力店、大賣場整體租賃，而后再分割成小產權商鋪帶租賃合同出售。此種方式有以下幾個問題需要探討：
    1、 品牌主力店、大賣場的向外擴展，都有周密的計劃安排。位于某某的【盛世商城】是否在品牌主力店、大賣場的向外擴展的計劃區(qū)域和計劃時間之中;【盛世商城】的面積、地理位置、商場規(guī)劃等要素是否符合品牌主力店、大賣場的要求。這些是【盛世商城】招商成功的關鍵點。
    2、 品牌主力店、大賣場整體租賃的租金是否符合支撐貴公司對銷售價格和銷售率的預期;品牌主力店、大賣場整體租賃的租金水平一般都較低，按照商業(yè)地產投資回報率一般在8%以上。較低的租金水平恐怕很難支撐較高的銷售價格和較高的銷售率，貴公司的整體收益就會受到較大的影響。
    3、 當然，品牌主力店、大賣場由于租期較長，品牌效應明顯，對銷售率和銷售價格也有一定的提升作用。
    二、 基以主題概念的精品店中店商場，整個商場分割成小產權商鋪，采取一定回報率，一定時間段的返租或不返租的形式銷售商鋪。此種方式有以下幾個問題需要探討：
    1、 主題概念的精品店中店商場的市場定位甚為關鍵。定位的準確，關系到商場的銷售率和銷售價格。
    2、 主題概念的精品店中店商場也需要物業(yè)性質的商場管理公司進行管理。商場管理公司由誰為主體組建，關系到商場后續(xù)的經營的好壞。
    3、 主題概念的精品店中店商場需要銷售和招商齊頭并進，需要行之有效、嚴謹?shù)氖袌鰻I銷方案及強有力的執(zhí)行力來保證銷售。
    4、 主題概念的精品店中店商場如果市場操作良好，能實現(xiàn)較好的銷售率及較理想的銷售價格，貴公司的整體收益也較理想。
    【盛世商城】的行銷和招商工作就以上兩點來開展和實施。
    第一部分 品牌主力店、大賣場的招商
    一、 目標客戶
    1、 家電類全國品牌連鎖店
    A) 蘇寧電器連鎖集團：蘇寧電器連鎖集團始創(chuàng)于1990年，歷經十余年的努力拼搏，蘇寧已發(fā)展成為年銷售規(guī)模120多億、上繳稅收過4億元、員工2萬余名、連鎖企業(yè)遍及全國24個省市地區(qū)的大型零售連鎖企業(yè)集團。先后獲得中國最具影響力十大企業(yè)之一、全國民營企業(yè)8強、全國連鎖企業(yè)7強、中國商業(yè)企業(yè)名牌企業(yè)、江蘇省著名服務商標等殊榮。----自1995年起，蘇寧率先在中國家電流通領域嘗試連鎖經營的模式。在江蘇省內及北京、上海、廣州、重慶、天津、成都、合肥、杭州、西安、深圳等地以直營和特許形式建立了數(shù)百家連鎖店。
    B) 永樂蘇寧電器連鎖集團：
    2、 IT類全國品牌連鎖店
    A) 賽博數(shù)碼廣場：賽博數(shù)碼廣場，旨在建立全國最大的3C增值服務渠道，拓展全國連鎖賣場達500家，以緊密的網絡覆蓋全國各大中級城市。成為全國最有價值的行銷服務平臺，為國內外合作伙伴提供在中國市場內的最有效服務平臺。 賽博數(shù)碼廣場，擁有全國最大的3C會員組織，其中時常積極參與活動的會員，超過5000萬名以上。
    B) 　　百腦匯：于1998年成立，至今"百腦匯BUYNOW?"已成為中國電腦大賣場第一品牌，百腦匯資訊廣場致力于經營信息產品，服務流通事業(yè)，縮短產品銷售通路，提供最新資訊，為商家和消費者之間建立最短通路。現(xiàn)在在上海、成都、南京擁有4家大型資訊賣場，計劃2005年前在全國主要城市開設25家連鎖資訊大賣場。百腦匯資訊廣場是藍天電腦集團目前在中國大陸地區(qū)最大的投資項目，藍天電腦集團系股票上市公司，一向以高科技發(fā)展為經營方針，生產專業(yè)筆記本及相關產品之開發(fā)、制造、銷售、產品覆蓋歐、美、亞三洲五十多個國家和地區(qū)，名列臺灣前50強知名企業(yè)，并排名臺灣最佳營運績效企業(yè)，為一發(fā)展空間廣闊，經營穩(wěn)健的公司目前，中國的IT零售業(yè)中，大賣場是其主要的渠道終端，這一由百腦匯率先開拓的IT產品銷售形式，涵蓋了售前產品培訓，自由購買，方便維修和在賣場中休閑娛樂的購買全過程。
    3、 大賣場類品牌連鎖店
    A) 好又多量販店：好又多是一家大型的流通業(yè)量販型臺資企業(yè)，主要經營產品有：零售日用百貨、日用雜品、針紡織品、五金交電、照像器材、儀表儀器、工藝美術品、精品、精細化工產品、音像制品、副食品、糧油制品、冷凍食品、干貨類食品、煙、 酒類、書籍，并提供相關的商務咨詢和商務服務， 配套中西快餐 、電子游戲機娛樂務、食品加工及銷售等。好又多百貨商業(yè)廣場有限公司自97年8月開設首家店—— 廣州天河店以來, 又陸續(xù)在全國各地開設五十幾家新店,至今在廣州、番禺、深圳、成都、 昆明、綿陽、西安、武漢、福州、廈門、寧波、溫州、杭州、上海等城市均已開設分店, 并以成倍的數(shù)量在增長
    B) 力量
    C) 屈臣氏
    D) 家樂福
    4、 百貨類品牌連鎖店
    A) 來雅百貨：來雅百貨成立于1998年3月，由臺灣正統(tǒng)管理團隊操盤管理，以全新的經營理念，科學的管理模式，差異化的經營特色以及擁有雄厚實力的經營母體等五大優(yōu)勢，迅速崛起于百貨行業(yè)當中。
    B) 新華都：
    C) 天虹商場：
    5、 娛樂類品牌連鎖店
    A) 康康柳丁：大唐娛樂事業(yè)發(fā)展有限公司
    B) 音樂廚房：音樂廚房連鎖餐飲管理有限公司
    C) 歡唱：采星歡唱娛樂有限公司
    第二部分
    主題概念的精品店中店商場——【盛世建材城】
    一 、本項目的經營業(yè)態(tài)定位——中、高檔品牌家居裝飾城
    本項目位于當某某市的中心。從地理位置這一角度來看，目前此地段是繁華地段。因此針對該項目進行細致準確的市場定位——高檔品牌家居裝飾城。并針對商鋪的經營主題和商鋪未來的經營前景進行細致和適當?shù)男麄鳎瑥亩龠M和帶動商鋪更好、更有利的銷售。
    (一)項目定位的SWOT分析
    項目優(yōu)勢：
    1、區(qū)位：本項目位于某某市的城市商業(yè)中心，南北貫通，交通便捷。
    2) 規(guī)劃：是目前當某某市域內，唯一的高檔品牌家居裝飾市場，并能夠形成很強的市場聚集效應;在新舊的消費觀念轉換上，本項目更倍受現(xiàn)代消費者的關注。
    3) 硬件：項目的面積較合適，有較充足的停車位。
    4) 理念：營造出與當某某市原有的消費觀念不同的高檔次高品質的現(xiàn)代消費經營理念。
    5) 人氣：本項目的周圍存在大量的顯性消費者和隱性消費者，這些利于未來市場的蓬勃發(fā)展
    6、項目在當某某市域內及周邊城鎮(zhèn)的影響力夠，形成一定的感召力。稍有了解的大多數(shù)經營者和投資者對本項目的認知度較高，對商鋪未來的價值很期望。
    項目劣勢：
    1、對于中低檔產品的商戶來說，本項目的銷售和租賃價格相對商業(yè)中心區(qū)域以外過高，使這些商戶在投資上形成一些困難。
    2、在地理位置上，零散的裝飾市場輻射區(qū)域占市區(qū)大部分，截斷了項目市場的部分終端客戶。
    市場機會：
    1) 目前，當某某市城內沒有一個完善的高檔品牌家居裝飾市場，并且一些經營商戶規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場規(guī)模。
    2) 市區(qū)內的房地產業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在建項目的市場容量大，而且待建的項目將陸續(xù)上演，從而形成了一個深厚的市場容量。
    3) 現(xiàn)有市場的家居裝飾商品，已有多數(shù)品質已不能滿足現(xiàn)代人的消費需求。
    4) 零散的經營家居裝飾產品，在終端消費者心目中定位為中低檔產品。
    5) 對于家居裝飾的品牌商戶，在租賃和出售的價格上相對于周邊的區(qū)域具有很強的合理性。
    6) 現(xiàn)在某某市場上的多數(shù)商戶為追隨性經營，追隨的對象多數(shù)為品牌商戶和有感召力的商戶。
    7) 現(xiàn)在某某市域內原有商鋪經營的靈活性導致商業(yè)的經營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調節(jié)由經營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。
    市場威脅：
    2) 未來規(guī)劃的家居裝飾業(yè)，對本項目的潛在威脅，威脅的大小直接取決于定位是否同質化。
    3) 現(xiàn)某某市的一些有影響力的經營戶，對于我們市場的形成具有一定的沖淡影響。
    4) 國家宏觀政策的調控對相關行業(yè)的影響在今后一年也會對本項目造成一定的不利因素。
    (二)定位的優(yōu)勢
    a、可以使客戶規(guī)避市場風險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手的接觸面。通過市場調查分析，我們發(fā)現(xiàn)在周邊的群樓商鋪，都以滿足消費者的日常生活需求為突破口。如果本項目商鋪雷同于它們，必將增加市場壓力，加劇市場競爭，在這方面，本項目明顯處于不利地位;
    b、有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，某某的房地產蓬勃發(fā)展將帶動裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對家居裝飾的需求量較大;
    c、目前在某某市集中的家居裝飾材料區(qū)(城)相對較少，且高檔品牌家居裝飾區(qū)更少，因此本項目有著很大的發(fā)展空間;
    d、項目現(xiàn)在人氣旺，交通條件十分理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發(fā)展家居裝飾業(yè)的硬件需要;
    e、為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立一個品牌效應，避免了定位的同質化;
    f、良好的市場操作性：我們這一定位，是基于詳細的市場調查和商戰(zhàn)實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內涵，并準備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準備活動。
    (三)目標客戶群的定位
    根據(jù)市場調查，初步把這次銷售宣傳的對象定位為隱性目標客戶和顯性目標客戶。
    A、隱性客戶群：被本項目本身的氛圍與定位的獨特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉換行業(yè)的商戶。
    B、顯性客戶群：可分為投資者和經營者
    a、投資者：
    1、本區(qū)域的商鋪投資者;
    2、看好本區(qū)域家居裝飾業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者;
    b、經營者：
    1、經營知名家居裝飾品牌的加盟者或連鎖店;
    2、一些準備設立辦事處的裝飾公司;
    3、本區(qū)域的高檔品牌裝飾經營者;
    4、看好本區(qū)域家居裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)經營者;
    二 本項目商鋪的銷售方案
    本項目商鋪銷售的主要目的是為盡快回籠資金,提高銷售率和銷售價格
    根據(jù)市場分析，銷售方式主要采取以租代售和直接銷售兩種方式。
    (一)以租代售。(主要是針對經營戶的銷售方式，降低其經營門檻)
    以租代售，就是客戶一開始先付總房款的30%作為購房定金，并與開發(fā)商簽訂一至兩年的租賃合同，租金按市場價計算，一次性付清一年租金;租賃合同期滿后客戶如有意購買此商鋪，則可交納剩余房款(總房款減去定金和已交租金)，并與開發(fā)商簽訂正式購房合同;若客戶無意購買，則向客戶返還開始交納的購房定金。
    以租代售這種方式降低了置業(yè)者門檻，首付大概7萬元(60*3900*0.3=70200)即可，縮短了銷售周期，有利于打開市場形成人氣，帶動以后商鋪的銷售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠。
    根據(jù)我們對當某某市市場的實地調查發(fā)現(xiàn)，當某某市商鋪月租金為20—28元/㎡不等。
    從上表看，當某某市域內的月租額可以分為12元/㎡的低價段，16—20元/㎡的中價段，24—28元/㎡的高價段。雖然16—20元/㎡占主體部分，但考慮到每個物業(yè)本身存在的缺陷、租期長短、業(yè)主和顧客的關系等外部因素，這部分價位相對有些保守。本項目的商鋪屬于新建市場，配套設施完善，故取中段價位的均價18元/㎡和高價段的均價26元/㎡為其變化幅度，因此我們的商鋪租金定價取其中高價位的均價22元/㎡。
    針對這個租金定價，對于我們這個項目，以租代售這種銷售方式在租賃套數(shù)上應有限制，若全部以這種方式銷售，則回籠資金才達404.38萬元(租賃合同以一年為期限)。
    (二)直接銷售。(主要是針對投資戶的銷售方式，打消其投資回報的顧慮)
    我們這里所說的直接銷售包括三種具體形式：
    1. 一次性付款(采取此種方式購房可以給予一定優(yōu)惠);
    2. 分期付款(簽訂合同時先付總房款的40%,房屋封頂時再付40%,交房時最后付20%);
    3. 按揭(首付為總房款的50%,剩余房款客戶向銀行貸款付清)。
    這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項目工程進度;但提高了置業(yè)者門檻，延長了銷售周期，在時間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。
    因此，結合現(xiàn)在商鋪銷售上存在的實際情況，建議采用這兩種銷售方式相結合的銷售方案。對此我們對這一銷售方案的可行性進行了相關分析。
    (三)銷售方式組合分析。
    一次性付款和按揭對于發(fā)展商回籠資金來說是一樣的，而對于分期付款方式，因工程進度不同而有異，故只以第一期款額計算資金回籠。(據(jù)保守估計，計劃銷售占總戶的85%，計40戶)
    下表—租售月租金以22元/㎡收取，租賃合同以一年為期限
    戶數(shù)(戶) 面積(㎡) 房款(元) 備注
    以租代售 15 900 1290600 房款30%+一年租金
    一次性付款 (含按揭) 10 600 2340000
    分期付款 15 900 1404000 總房款40%，(一年內封頂可收回總房款的80%)
    銷售總計 40 2400 5034600
    (四)投資回報分析。
    無論是置業(yè)者還是投資者都很關注自身的投資回報。高檔家居裝飾區(qū)是新興市場，市場人氣有待提升，所以租金不宜定的過高，但也不宜定的過低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場的形成。但是隨著發(fā)展和市場的壯大，商鋪租金增長幅度一定會更大。
    下表是投資一年后投資的回報率：
    5年期月利率為4.650‰，十年期月利率為4.800‰
    月租金(元/㎡) 投資回報率(一次性付款) 投資回報率(按揭)10年期 投資回報率(按揭)5年期
    根據(jù)上部分投資回報率的分析，可以看出為更快形成市場，增加人氣，利于下一期商鋪的銷售，發(fā)展商可以代替那些投資客戶吸引經營戶來租賃經營商鋪，并保證可以給其一定的回報率如6.00%，這樣從表面上看可能會給開發(fā)商帶來一定風險，如達不到一定的回報率，開發(fā)商每平米可能要承擔200元的風險，但隨著市場逐漸完善，房價上漲，這種風險將降到最低。對于我們這個項目，這種銷售方式是可行的，尤其在姑孰新城商業(yè)街真正形成后。因此針對這種情況，發(fā)展商就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經營戶進駐，這樣既加強了投資戶的投資信心，還可以更快提升項目的知名度和影響力。
    (五)、具體的招租方式
    不管是以租代售還是為投資戶進行招商，開發(fā)商都必須積極的吸引經營戶進駐商鋪，針對商鋪市場的初步定位——高檔品牌家居裝飾區(qū)，因此建議采取一些主動出擊的招商方式，可以更好的吸引經營戶。具體操作如下：
    1、推出品牌商家進駐優(yōu)惠策略
    品牌商家的品牌效應能給投資者及經營者增強置業(yè)的信心，從而有力地促進銷售，所以建議對于有意進駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設立辦事處，在售價或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應來帶動其它商鋪的銷售與招租;
    2、“客戶領袖”獎勵計劃
    針對目前地區(qū)商鋪人氣不足，為達到帶動人氣，建議對此推行“客戶領袖獎勵計劃”，凡已認購的客戶若能帶領其它客戶，進行認購并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標準獎勵給予領袖客戶，如：按其所購買的商鋪總價的1%作為優(yōu)惠獎勵，可以轉化為經營商業(yè)時的二個月稅收全免或其他形式。
    3、針對目標客戶采用DM策略
    對于一些目標客戶,可以通過直郵(DM)或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報等方式將有關資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。
    4、設置專職人員
    對于售樓處可以設置一個銷售商鋪的專職人員，主要負責商鋪的一系列問題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務。
    三 營銷推廣策略
    根據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項目自身的特點，我們在有效控制廣告宣傳費用的同時，將采用針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個項目的宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達到熱銷和旺銷的效果。
    (一)推廣主題
    基于前面的分析及本項目的定位，并結合目前商業(yè)物業(yè)市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞 下面幾個方面進行：
    1、 宣傳該區(qū)域房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，必將帶動家居裝飾業(yè)的長遠發(fā)展，從而使購買本項目的消費者對于商鋪的發(fā)展前景與潛力充滿信心;
    2、 本項目位于當某某市老城區(qū)的中心路——南北貫通，交通便捷，況且商鋪前面的步行道空間較大，對發(fā)展家居裝飾材料行業(yè)極具潛力;
    3、項目獨創(chuàng)性：以差異化競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點， 我們的“有”——未來的商業(yè)中心;我們的“優(yōu)”——合理的售價和租價;我們的“奇”——商鋪和家居為一體。
    (二) 項目形象包裝
    1、主題廣告語：
    建議以“建造美麗家園——盛世高檔品牌家居裝飾區(qū)”為主題，進行廣告訴求;
    2、項目導視系統(tǒng)
    建議本項目的導視系統(tǒng)表現(xiàn)手法采用多樣化，更能充分的將本項目的形象及主題表現(xiàn)出來，因此可以在面向路的0#樓上懸掛條幅，并在等客流量較多的地方設立導視牌;
    3、現(xiàn)場包裝
    1)、條 幅：
    條幅廣告是項目最快，費用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告用在，突出內容為一些醒目的廣告語和租售熱線等。
    例如：
    “投資有眼光，盛世商鋪做家裝”
    “盛世商鋪，鋪展家裝財源路”
    2) 道 旗：
    為營造整體現(xiàn)場氣氛，引起人們的關注，吸引更多的人氣，建議在路上布設道旗，道旗內容以發(fā)布裝飾材料區(qū)銷售的信息及商鋪的發(fā)展?jié)摿橹?。附加內容可以為?BR>    “資本.運作.財富.擴張”
    “今日寸金買土，明日寸土寸金
    (三)“造勢”策略
    針對本項目目前的銷售狀況，為渲染市場氣氛，我們建議有針對性地在媒體上發(fā)表有關本項目的新聞撰稿， 進行一定量的報紙廣告與軟性文章炒作，在本地報紙和有線電視臺發(fā)布，內容主要以宣傳介紹該項目地理位置及高檔品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展前景，從而營造出本項目商鋪強大的升值潛力，使市場更加關注本物業(yè)，加強客戶的投資信心。在造勢階段建議在電視上進行廣告宣傳時以整條商業(yè)街為重心，適當?shù)耐怀龈邫n品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展，局部中體現(xiàn)出裝飾區(qū)的重要價值。
    根據(jù)調查，因為本項目是新型項目，對消費者的心理影響不是很大，為了改變這種現(xiàn)象，我們策劃出兩個方案，可以更好的配合前面的宣傳。
    方案一：
    主題：“盛世家裝商鋪，鋪展美麗新生活”
    廣告形式：以廣播廣告表現(xiàn)，具體內容建議可以配合歌謠。(見附件一)對于歌謠的音色選取，關系到廣告的成功與否。
    方案二：
    主題：“盛世杯”家居裝飾設計大賽
    地點:某某市
    策劃用意:對開發(fā)商的品牌宣傳及盛世高檔家居裝飾城的形象定位
    目的:賽事設立一、二、三等獎項,對于獲獎的人士給予置業(yè)優(yōu)惠或其它
    媒體組合:電視、報紙廣告、DM海報形式
    兩個方案可以同時進行，這樣可以更好的把盛世高檔家居裝飾城的形象宣傳到人群的各個層面。
    (四)常規(guī)宣傳安排：
    1、報紙廣告：
    目前在某某市覆蓋面較廣的報紙媒體為《某某日報》和《某某僑報》
    a、《某某日報》每天在馬鞍山的投放量為2萬份，只在周二、周四發(fā)行彩版廣告，彩色整版廣告市場價為14000元。
    b、《某某僑報》每天的總投放量為12萬份，其中在馬鞍山投放3萬份，在蕪湖投放5千份，彩色整版廣告市場價為12000元。
    根據(jù)這些情況，報紙投放應以《某某日報》和《某某僑報》為主，選用1/2的版面，(這樣費用不大，可集中在一個時段持續(xù)進行，建議集中在五月中下旬)訴求項目地理位置及高檔家居裝飾城的發(fā)展前景，從而引出本項目未來巨大的升值潛力。
    2、軟性文章：
    報紙軟性文章目標性較強，可以在上《某某日報》和《某某僑報》有針對性的發(fā)表軟性廣告，內容同樣訴 求姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾城的地理位置、投資潛力及開發(fā)商多種招商經營的方式。
    3、宣傳單張：
    由于宣傳單張的制作成本低廉，適合大量的派發(fā)，并且，本項目目前還沒有這種宣傳單張，因此，建議制作本項目商鋪的銷售宣傳單張，可以在內容、色彩上產生較強的視覺沖擊力，制作要求能充分體現(xiàn)本項目優(yōu)越的地理位置、項目的商業(yè)定位及高檔家居裝飾材料區(qū)的經營發(fā)展前景，同時可以附上商鋪的投資回收效益分析案例(見附件二)。建議單張的開張可選擇8K或16K雙面，制作數(shù)量大約10000份。主要投放對象針對市內的家居裝飾材料商鋪經營者。
    商業(yè)地產策劃方案(四)
    前 言
    在商業(yè)地產銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業(yè)地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
    ××商業(yè)城項目是××房地產開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產商業(yè)的經典作品。
    ××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。
    經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設想，結合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
    一、項目營銷總體策略
    營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風暴。
    二、項目營銷目標方針
    根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
    1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
    2. 倡導一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
    3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業(yè)。
    4. 啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
    5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
    三、銷售目標及目標分解
    1. 銷售(招商)目標
    2. 銷售目標分解
    四、營銷階段計劃
    根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
    五、項目銷售時機及價格
    為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
    (一)項目入市時機及姿態(tài)
    1.入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在2008年5月份房交會期間開盤(或2008年9月)，可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié)、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
    2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經營理念。
    (二)價格定位及價格策略
    1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
    2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
    3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
    六、宣傳策略及媒介組合
    (一)宣傳策略主題
    1.個性特色：“××商業(yè)城財富地產投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
    2.區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產投資環(huán)境。
    3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
    (二)宣傳媒介組合
    1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
    2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
    3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。
    商業(yè)地產策劃方案(五)
    1. 定義
    商業(yè)地產：為商業(yè)使用開發(fā)的地產項目。
    商業(yè)地產策劃：針對商業(yè)地產項目所做的研究、創(chuàng)意、設計及運籌。
    2. 商業(yè)地產策劃內容和性質
    1) 選址 2) 經營方式 3) 商業(yè)定向 4) 商業(yè)定位選址 5) 建筑結構 6) 商業(yè)設計 7) 執(zhí)行方案
    性質：通過商業(yè)價值實現(xiàn)地產投資價值，換句話說，投資商業(yè)地產，不是為了做商業(yè)，而是通過商業(yè)使用價值的推出完成地產投資。
    從這一性質可知，投資商業(yè)地產的本質是創(chuàng)造物業(yè)的使用價值，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業(yè)使用價值的高低。
    3. 商業(yè)地產的特點
    商業(yè)地產投資，一般情況下比住宅地產成本低，而收益要比住宅地產高很多，屬于高回報投資。同時，也屬于高風險投資。因為，只有商業(yè)策劃得好，商用價值高，投資回報才高。相反，一旦商業(yè)策劃失敗，就會變成問題樓盤。
    如果開發(fā)商實力不是很強，投資預期是快賣快收益，則風險更大，一旦商業(yè)策劃失敗，會使投資者陷于兩難，即：快賣回報不足，心痛不肯，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變?yōu)殚L線，給資金周轉帶來問題。
    4. 商業(yè)地產策劃任務
    通過創(chuàng)造商業(yè)價值最大化，實現(xiàn)地產投資收益最大化;通過科學策劃，排解投資風險，實現(xiàn)投資目標。
    5. 商業(yè)地產策劃性質
    商業(yè)地產策劃是地產與商業(yè)資源的大整合策劃，非常復雜的系統(tǒng)工程，對策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經驗。
    商業(yè)地產策劃屬于產品策劃的一種類型，思維及策劃方法與產品策劃基本相同，功能與質量、需求與滿足的關系問題是其基本問題。
    商業(yè)地產策劃具有強烈競爭性質。
    商業(yè)地產策劃屬于團隊項目，通常一個人或三兩個人難于很好完成。