2018年司法考試快開始啦!小編在這里為考生們整理了2018年司法考試案例分析，希望能幫到大家，想了解更多考試資訊，請關(guān)注出國留學(xué)網(wǎng)的及時(shí)更新哦。
    2018年司法考試案例分析：租客砸掉承重墻，房主獲賠違約金
    房屋在裝修中有不少“禁區(qū)”,比如房屋的承重墻在裝修過程中不能拆改和破壞,否則會破壞建筑的整體性,給自己和鄰居帶來危險(xiǎn)。近日,新疆維吾爾自治區(qū)石河子市人民法院審理了一起因破壞承重墻而引發(fā)的糾紛,法院判令雙方解除合同,還判令租房客賠償房主違約金兩萬元。
    2016年6月,侯某與金某簽訂了為期5年的房屋租賃合同,約定金某作為承租人租賃侯某的房屋,租金按年計(jì)算,租賃期間,所有費(fèi)用由金某支付;金某在租用期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租他人,房屋租賃期滿退租時(shí),押金如數(shù)退還;并約定如有一方違約,按年度租金的200%作為違約金。
    合同簽訂當(dāng)日,金某給侯某支付租金18萬元、押金兩萬元,侯某給金某出具了收條。
    2016年7月,金某對房屋二、三層進(jìn)行改造裝修,在改造房屋二樓的過程中,金某將二層的承重墻大部分打掉,后又對涉案房屋的二樓、墻體及三樓進(jìn)行了加固和裝修。2016年12月,金某將房屋的二、三層租給案外人李某從事藝術(shù)培訓(xùn)。2017年6月底,金某對房屋二樓進(jìn)行了第二次加固。
    侯某發(fā)現(xiàn)自己房屋二層的承重墻被砸,導(dǎo)致房屋二樓房梁、三樓大部分墻體出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫后,侯某將金某訴至法院,請求解除雙方簽訂的房屋租賃合同,并要求金某承擔(dān)違約金5.4萬元。
    法庭審理時(shí),金某辯稱雙方在洽談合同之初,將二層房屋的承重墻打掉是經(jīng)過侯某同意的,侯某知曉其關(guān)于房屋的改建。房屋進(jìn)行改建時(shí),二樓三樓確實(shí)出現(xiàn)了一些異常情況,其立即停止了房屋改建,同時(shí)對房屋進(jìn)行了加固修繕工作。其在加固修繕后又與案外人李某簽訂了房屋租賃合同,李某對房屋實(shí)施了大量的裝修和修繕,合同現(xiàn)在履行過程中,不同意解除房屋租賃合同,也不同意支付違約金。
    法院審理后認(rèn)為,由于金某將房屋二樓的承重墻打掉,導(dǎo)致房屋存在安全隱患。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,金某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。然而雙方在房屋租賃合同約定時(shí),約定按年度租金的200%作為違約金,這個(gè)約定顯然過高,且金某已自費(fèi)對房屋進(jìn)行了兩次加固,一定程度上對房屋進(jìn)行了修繕和恢復(fù)。侯某主張違約金5.4萬元,但未提供證據(jù)證實(shí)其損失,因此法院將違約金數(shù)額酌定為兩萬元。
    據(jù)此,法院依照有關(guān)法律法規(guī)作出判決,解除侯某與金某于2016年6月簽訂的房屋租賃合同,判令金某給付侯某違約金兩萬元。