由于近年來大批量的海外人士在澳洲投資買房，澳洲政府望加強(qiáng)海外投資政策，因而今年5月2日，澳洲政府宣布要加強(qiáng)外國投資政策，推行了一系列的整改方案。據(jù)澳洲移民網(wǎng)最新消息，部分新政將于12月1日開始施行。
    首先介紹一下FIRB。FIRB(外國投資審查委員會)是澳洲政府針對外國投資設(shè)立的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，海外人士需要在澳洲買房或投資，都必須向FIRB提出申請，得到批準(zhǔn)后方可投資或買房。
    以前一般24小時內(nèi)就能得到FIRB批準(zhǔn)的時光已經(jīng)一去不復(fù)返?，F(xiàn)在最多一般要等30天了，F(xiàn)IRB的工作人員說最近每天都會收到很多申請，因?yàn)?2月1日起澳洲政府將開始收取海外投資申請費(fèi)，所以很多海外買家都在趕末班車!
    澳洲的海外投資新政
    12月1日后，澳洲的外國投資政策主要有什么變化?
    u  澳洲政府將開始收取海外投資申請費(fèi)，以確保澳洲納稅人無需再負(fù)擔(dān)管理外國投資申請審查的開支。
    u  將開始實(shí)施更嚴(yán)厲的處罰制度，以便更有效地懲治非法購房行為。
    u  澳洲稅務(wù)局已經(jīng)開始參與海外投資住宅房產(chǎn)的監(jiān)管工作，12月1日后，稅務(wù)局將進(jìn)一步接管住宅房產(chǎn)的外國投資審批職責(zé)。
    12月1日后，海外投資申請費(fèi)要交多少?
    從12月1日起，凡是購買100萬澳元及以下物業(yè)的海外投資者必須繳納5000澳元的海外投資申請費(fèi)。超過100萬澳元的物業(yè)最少要繳納1萬澳元，房價每增加100萬，申請費(fèi)就增加1萬。
    12月1日后，海外投資申請費(fèi)要交多少?
    從12月1日起，凡是購買100萬澳元及以下物業(yè)的海外投資者必須繳納5000澳元的海外投資申請費(fèi)。超過100萬澳元的物業(yè)最少要繳納1萬澳元，房價每增加100萬，申請費(fèi)就增加1萬。
    違反規(guī)定的海外購房者將面臨哪些處罰?
    u  對于不太嚴(yán)重的住宅房產(chǎn)違規(guī)購買行為，現(xiàn)有的刑事處分和撤資命令將通過民事罰款以及違規(guī)通知加以補(bǔ)充。
    u  對于非法購房的個人投資者，罰款金額將從8.5萬澳元增加至最高13.5萬澳元，或面臨長達(dá)3年的監(jiān)禁。
    u  對于非法購房的公司，罰款金額最高將達(dá)67.5萬澳元。
    u  在知情情況下協(xié)助外國投資者違反規(guī)定的第三方也會面臨民事和刑事處分。
    稅務(wù)局將接替FIRB的哪些職責(zé)?
    稅務(wù)局已建立新的部門，接管海外投資住宅類房產(chǎn)的所有管理工作，如收集申請費(fèi)、前期篩選、執(zhí)法和實(shí)施行動。稅務(wù)局精密的數(shù)據(jù)匹配系統(tǒng)能夠整合澳洲各州的房產(chǎn)交易記錄和個人納稅記錄，從中發(fā)現(xiàn)違反FIRB投資條例的行為。目前稅務(wù)局已經(jīng)開始參與監(jiān)管工作，12月1日起將進(jìn)一步接管審批職責(zé)。在過渡期間，投資者還是繼續(xù)通過FIRB網(wǎng)站提出申請。
    海外人士購房規(guī)定
    什么人在澳洲買房可以不申請F(tuán)IRB?
    u  澳洲公民(在國內(nèi)或海外居住)或者通常居住在澳洲(指可無限期留在澳洲，且過去 12 個月在澳洲實(shí)際居住了 200 天或以上)。
    u  新西蘭公民。
    u  持有澳洲永久居民簽證(PR)的外國公民。
    u  與其澳洲公民配偶以共同持有人(joint tenants)的身份購買物業(yè)的外國公民。
    海外買家是指哪些人?
    主要分為臨時居民和非澳洲居民：
    臨時居民是指居住在澳洲并符合以下情況的人士：
    持有臨時簽證，可在澳洲連續(xù)逗留超過 12 個月(無論簽證有效期還有多長);
    或者已經(jīng)遞交永居居民申請并持有過橋簽證，因此可在澳洲逗留至申請完成。非澳洲居民是指通常不居住在澳洲的人士。
    臨時居民買房有哪些規(guī)定?
    二手房：臨時居民可以申請購買一套二手房作為在澳住所，不能作為投資，但可進(jìn)行再開發(fā)。要注意的是，在該物業(yè)停止作為主要住所的三個月內(nèi)，必須將其出售。
    新住房：臨時居民可以購買新住房用于自住或投資，必須向FIRB申請，通常會無條件獲批。
    空置土地：臨時居民可以購買空置土地進(jìn)行住宅開發(fā)，但必須申請，兩年之內(nèi)必須開始施工。
    新住房的定義是什么?
    是指先前沒有被開發(fā)商出售以及之前入住(例如租客)時間不超過 12 個月的住房。新住房也包括徹底重新裝修建筑里的住房，但該建筑的用途必須是從非住宅類(例如辦公室或倉庫)變?yōu)樽≌?，不包括重新裝修或修復(fù)的已建成住宅類房產(chǎn)。
    臨時居民的哪些行為違反FIRB規(guī)定?
    比如：
    u  臨時居民不申請就購買新住房或二手房。
    u  臨時居民購買一套以上二手房。
    u  臨時居民在二手房停止作為主要住所后沒有出售。
    u  臨時居民將二手房租給別人。
    u  臨時居民在購買空置土地后兩年內(nèi)沒施工，也沒申請延期。
    非澳洲居民買房有哪些規(guī)定?
    二手房：非澳洲居民不能買二手房用于自住或投資，除非經(jīng)營重大澳洲企業(yè)，可申請買二手房給駐澳職員居住，但在該物業(yè)持續(xù)空置六個月以上時，必須在三個月內(nèi)將其出售。非澳洲居民可以買二手房進(jìn)行再開發(fā)，但必須申請。如果再開發(fā)能增加澳洲的住房供應(yīng)(比如，拆一套建兩套)，或者能證明二手房太破不適合居住，那么一般可獲批。
    新住房：和臨時居民一樣，非澳洲居民可以購買新住房用于自住或投資，必須向FIRB申請，通常會無條件獲批。
    空置土地：和臨時居民一樣，非澳洲居民可以購買空置土地進(jìn)行住宅開發(fā)，但必須申請，兩年之內(nèi)必須開始施工。
    非澳洲居民的哪些行為違反FIRB規(guī)定?
    比如：
    非澳洲居民在澳洲購買二手房用于自住或投資。
    非澳洲居民不申請就購買新住房。
    非澳洲居民在購買空置土地后兩年內(nèi)沒施工，也沒申請延期。
    我本人是澳洲公民，想買一套房自住，但自身經(jīng)濟(jì)能力不夠。我的父母住在海外，沒有澳洲永居或公民身份，可以和我合買二手房嗎?
    不行。你的父母是非澳洲居民，不能參與購買任何現(xiàn)房，就算和澳洲公民或永居身份持有者一起買也不行。
    有些文章說，從7月1日起，海外人士在澳洲買房要額外繳納3%的印花稅，從2016年1月1日起，每年還要額外繳納0.5%的地稅?
    這個說法不完全正確。以上只是維多利亞州的規(guī)定，澳洲其它州沒有類似規(guī)定。
    FIRB其它常見問題
    我能在得到批準(zhǔn)信前就簽署和交換購房合同嗎?
    可以，但要確保合同以得到批準(zhǔn)為生效前提。
    我可以在選好房子前先遞交申請嗎?
    不可以，申請是要和具體物業(yè)掛鉤的。
    申請過程復(fù)雜嗎?需要多久?
    申請過程并不復(fù)雜，一般30天內(nèi)能得到結(jié)果。
    FIRB的批準(zhǔn)信有效期多久?
    一年。
    可以同時提交多個FIRB申請嗎?
    可以，但每個物業(yè)都要單獨(dú)申請。
    賣房的時候需要申請F(tuán)IRB嗎?
    如何買房時審批的規(guī)定條例你都符合了，那么賣房時不需要申請。如果不符合，就要申請。
    我收到了電子批準(zhǔn)信，還會收到書信版嗎?
    不會，電子郵件就是批準(zhǔn)信。
    如果有人把房子作為遺產(chǎn)留給我，我需要申請F(tuán)IRB嗎?
    不需要。
    聽說有的開發(fā)商事先會為海外買家預(yù)留FIRB名額，這種情況下買家就不用自己申請了，對嗎?
    在開發(fā)商提供事先獲準(zhǔn)證明副本的情況下，海外買家不需要政府批準(zhǔn)就可以購買開發(fā)項(xiàng)目的新住房，可在同一項(xiàng)目中累計(jì)購買 300 萬澳元的物業(yè)。 如果超出這一限額，就要單獨(dú)申請。
    澳洲政府關(guān)于海外投資的態(tài)度
    澳洲政府根據(jù)什么原則決定是否準(zhǔn)批?
    政策規(guī)定住宅類房地產(chǎn)的外國投資應(yīng)當(dāng)增加澳洲的住房供應(yīng)，所有申請均會根據(jù)這一首要原則進(jìn)行考慮。
    澳洲政府對海外人士投資持有什么態(tài)度?
    對于海外人士合法購房，澳洲政府一直是持鼓勵態(tài)度的。FIRB網(wǎng)頁上公布的《澳大利亞的外國投資政策》文件明確指出：澳洲歡迎外國投資，外國投資幫助促進(jìn)了澳洲的經(jīng)濟(jì)繁榮，改善了澳大利亞民生。澳洲政府要保證在最大程度引進(jìn)外資的同時，保護(hù)澳洲本土的利益，平衡潛在的敏感度和外國投資的益處。
    擴(kuò)展閱讀：
    FIRB新政：針對非永居民和澳公民的海外人士
    據(jù)報(bào)道，F(xiàn)IRB最近新出了一項(xiàng)政策，專門針對除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士。
    FIRB是什么組織?
    FIRB是Foreign Investment Review Board的簡稱，中文翻譯為澳洲投資審批委員會。該組織主要負(fù)責(zé)審批外國投資者在澳洲的投資項(xiàng)目。
    誰需要申請F(tuán)IRB?
    除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士，都需要申請F(tuán)IRB. 注意TR持有者也需要申請F(tuán)IRB, 即澳洲臨時居民。
    哪些外籍人士可以購買二手房?
    持有澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士可以購買一套自住二手房，但要在簽證到期離境前的3個月，必須出售該二手房。
    2015年12月1日開始FIRB不再單獨(dú)管理，將聯(lián)合澳洲稅務(wù)局(ATO)一起對住宅類物業(yè)進(jìn)行管理。
    1、在澳洲購買$100萬澳元以下房產(chǎn)的海外投資者，須繳納$5000澳元的申請費(fèi);
    2、購買價值在$100萬-$200萬澳元房產(chǎn)的海外投資者，須繳納$10000澳元的申請費(fèi);
    3、購買$200萬澳元以上房產(chǎn)的海外投資者，房價每提高$100萬澳元須再額外增加$10000澳元的申請費(fèi)。
    申請程序有變化嗎?
    1、在新政實(shí)施前是先購買后申請F(tuán)IRB;
    2、在新政實(shí)施后是先申請F(tuán)IRB，批準(zhǔn)后再購買。
    稅費(fèi)有變化嗎?
    1、2015年7月1日起，在澳洲購買房產(chǎn)的海外投資者，須額外繳納3%的印花稅;(注意!是合同總價格的3%，即使是期房樓花，也要收取!舉例來說，一套50萬的期房公寓，除了要支付原本的印花稅約2,750澳幣之外，還要額外再支付合同價格的3%，因此一共要付$17,750澳幣，比新政之前多付了1萬5千澳幣)。
    2、在2016年1月1日起，在澳洲購買房產(chǎn)的海外投資者，須額外繳納0.5%的地稅。
    處罰有什么變化?
    以前對違規(guī)者一直未進(jìn)行處罰，新政后，針對購房者：
    1、對違規(guī)者的最高罰款加重到$127500澳元或三年監(jiān)禁;
    2、對于購買新房或者期房而違反FIRB規(guī)定的純海外人士處以$2040澳元的罰款并補(bǔ)繳申請費(fèi);
    3、對于購買新房或者期房而違反FIRB規(guī)定的澳洲簽證持有者處以$10200澳元的罰款并補(bǔ)繳申請費(fèi)。(以上兩者還將面臨最高為房價10%的民事處罰);
    4、購買澳洲二手不動產(chǎn)而違反FIRB規(guī)定的海外人士將面臨更高的民事處罰，被處罰的金額將占其購買物業(yè)總價的25%，與此同時，還將被要求出售此物業(yè)。
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