如何選擇EB5項目，各路專家各有各的套路。鑒于最近一些出事的項目，或多或少都帶有一些典型特征，雖然這是事后諸葛，但不妨來聊一聊小編個人的一些想法，看看投資者能做哪些事，來避免選擇那些亮著紅燈的項目。再次強(qiáng)調(diào)，這完全是出國移民網(wǎng)小編個人的想法，完全不成熟，僅供參考或者引發(fā)思考，而且本文不是一個實用指南，無法直接按圖索驥。
    個人觀點(diǎn)，總結(jié)成八個字：好人好事、好款好賣。
    第一步：好人
    選擇項目的第一步是，找到好人，避免同爛人或者不合格的人合作。
    簡單說，就是人品 + 經(jīng)驗，包括如下幾個方面：
    1、人品商譽(yù)：項目方(開發(fā)商)及其合伙人，有良好的商業(yè)記錄和個人信譽(yù)，是否官司纏身，是否一直在做同當(dāng)前EB-5項目，同等資金規(guī)模、相同市場區(qū)域的同一種業(yè)務(wù);
    2、區(qū)域中心：區(qū)域中心及其合伙人，過往的個人和公司信譽(yù)，EB-5項目包裝、運(yùn)作、市場銷售的經(jīng)驗;
    3、項目團(tuán)隊：項目律師、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、商業(yè)計劃起草人，同USCIS(移民局)打交道的經(jīng)驗和記錄。
    這一步是基礎(chǔ)，如果人品有問題，信譽(yù)不佳，恐怕應(yīng)該盡早放棄;如果經(jīng)驗缺乏，不一定完全否定，但需更加多的求證。
    投資者可以：
    翻墻用鳥語問問古哥，查查開發(fā)商、區(qū)域中心、及其合伙人，背景、經(jīng)驗、投資開發(fā)過的項目，有無官司等不良記錄。
    需要留意，了解下開發(fā)商之前開發(fā)的項目規(guī)模，是否有過類似大小項目的開發(fā)經(jīng)驗，盡量避免投資新手。眾所周知，做任何事情都有學(xué)習(xí)曲線，開發(fā)項目也是一樣。EB-5求穩(wěn)，投資者應(yīng)盡量避免投入到那些，開發(fā)商首次做如此大規(guī)模的項目，或者使出吃奶的力氣才能運(yùn)作的項目。
    最近被SEC起訴的幾個項目非常典型，開發(fā)商/區(qū)域中心，要么是純忽悠(人品有問題)，要么是從來沒有做過類似業(yè)務(wù)或者這么大體量的開發(fā)投資(經(jīng)驗有問題)。如果在投資之前，查下過往他們的過往記錄，應(yīng)該不難避免。
    如果這個功課做好了，沒跟著騙子或急功近利者走，找個有經(jīng)驗靠譜的項目方，EB-5基本就成了一半。
    最后，注意一點(diǎn)，申請美國綠卡要按照美國的游戲規(guī)則來，避免玩國人擅長的套路，否則最后被玩的恐怕就是自己。最近被告的項目就有，私下簽定協(xié)議不交給USCIS，承諾若不能還款就給房子的，這違反了EB-5投資必須處于風(fēng)險(at risk)的最基本要求，項目方吃準(zhǔn)了中國人常有的投機(jī)心里，渾然不顧美國的游戲規(guī)則。不妨想想，業(yè)務(wù)健康不差錢的公司和老板，為啥非要鋌而走險玩弄規(guī)則?結(jié)果SEC一查，公司都被接管了，你私下簽的協(xié)議找誰去要房，若拿出來追索而曝光的話，USCIS還得把你的綠卡沒收了。
    第二步：好事
    選擇項目的第二步，是要能確認(rèn)，所考量的EB-5項目，符合市場和移民的邏輯。
    簡單說，就是能開工有市場前景 + 符合移民條件，包括如下幾個方面：
    1. 項目前提：有必要的審批、資金能夠落實到位，能開的了工、收的了尾;
    2. 商業(yè)邏輯：有市場前景，能運(yùn)作下去，能創(chuàng)造就業(yè)，能盈利，能再融資，能還錢;
    3. 項目類型：EB-5投資的回報是綠卡，投資收益再高都與俺無關(guān)，盡量圖低風(fēng)險低回報的項目。
    4. 移民邏輯：本人偏保守，希望看到該項目或者類似的項目，有在USCIS獲批的過往記錄。
    投資者可以：
    考量市場前景，這個比較難，需要對美國的相關(guān)市場了解，不同行業(yè)又不一樣，如果看好哪個行業(yè)哪個城市哪類項目的市場前景，可以多從這方面著手。
    分析項目類型，高風(fēng)險高回報的那些高大上項目，適合風(fēng)險投資來追逐高額利潤。EB-5投資者，再高項目利潤都與你無關(guān)，你能拿到的投資回報是綠卡和微薄的固定收益。所以，說得難聽點(diǎn)，越是低風(fēng)險低回報的土項目，越是傳統(tǒng)的項目，恐怕越合適EB-5投資者。
    考察移民邏輯，這個相對容易，類似的項目是否有獲批記錄，太新的模式是否會被拒，問一圈基本能了解。
    如果一個項目，USCIS認(rèn)為拿綠卡符合政策，市場前景看好又非高風(fēng)險的，那就基本可以做到綠卡和還款雙豐收了。
    第三步：好款
    好款，即好條款、好條件。
    往往投資者在評估項目時，一上來就被牽著鼻子走到這一步，最終被項目的某些亮點(diǎn)吸引而做出投資決定，個人覺得這是選項目的最大誤區(qū)。只有在依次走完第一和第二步，確認(rèn)了好人好事之后，才應(yīng)該看某個EB-5項目能否給投資者提供好的條件。當(dāng)然，并不是要否認(rèn)EB-5項目條件的重要性，而是建議考量項目的先后次序。
    通常，需要考量的項目條件，可能會有：
    股權(quán)或債權(quán)模式、預(yù)審批、放款條件、抵押物、第幾順位、EB-5資金占比、開發(fā)商投入、銀行貸款到位條件、就業(yè)系數(shù)、還款機(jī)制等等不一而足。每項都很重要，但是條件參數(shù)畢竟只是參數(shù)，只能放在同等條件下考量某一參數(shù)。
    而且，即便在同等條件下，一個開發(fā)商資金占比只有10%的項目，一定比占比30%的差嗎?沒錯，開發(fā)商投入越大，可能意味著其承諾越大，越難獨(dú)自抽身而退。但是，單單就這一個參數(shù)而言，開發(fā)商的投入，恐怕還得看是真金白銀的現(xiàn)金投入，還是多年前購地經(jīng)評估升值后的作價投入，等等不同情況下的資金占比。而且，就開發(fā)商的商業(yè)邏輯而言，在美國房產(chǎn)市場如此之好的當(dāng)下，我一個項目好公司信譽(yù)又好不怕借不到錢，為何不能少放點(diǎn)自己的股權(quán)資金進(jìn)去，多融點(diǎn)資，放大資金杠桿，去多運(yùn)作幾個項目呢?
    同時，個人非常不建議，以某個參數(shù)作為選擇項目的必要條件。譬如，一定要選一個有預(yù)審批的項目，一定要選擇I-526通過后再放款的項目，等等這類限制條件，這種選擇項目的方式，很可能會是舍本逐末。畢竟，我們的目的是，I-829獲批并且收回投資款，上面所羅列的限制條件，并非是實現(xiàn)我們最終目的之必要條件?？孔V的人和事，比那些看起來有眾多亮點(diǎn)的項目，更能確保實現(xiàn)我們最終的目的。
    第四步：好賣
    這是這次翻出來，補(bǔ)上去的一條。最近一年，市場上項目太多，產(chǎn)生了一個新的問題，就是不是所有的項目都能按計劃順利募資完畢。所以，最好多加一份考量，一個項目是否賣得好，能否能按照計劃募集到所需資金?否則，萬一遲遲不能募集到足夠多的EB-5資金，銀行通常是不見兔子不撒鷹也遲遲不會放款的，這樣就會影響到開工運(yùn)營，并可能會造成一系列的問題。
    投資者可以打聽下，項目方是否募資順利，如果不能按時募集到預(yù)定的EB-5資金，是否有備選方案，備選方案是否會影響到我的綠卡和還款。
    東拉四扯這么多，自己都繞糊涂了，還是回到開頭那句話：好人好事、好款好賣。
    最后，請朋友們批判指正。