房產(chǎn)置業(yè)
一般情況下，在英國(guó)買房自下訂金起通常需要6-10個(gè)星期的時(shí)間， 所有的購(gòu)房文件都是由買賣雙方各自的律師執(zhí)行，較大程度上保護(hù)了雙方的權(quán)益。買方指定的律師的職責(zé)是確保您所購(gòu)買的房產(chǎn)為現(xiàn)時(shí)可售的房產(chǎn)，不存在任何可能對(duì)房產(chǎn)的可銷售性或房產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生負(fù)面影響的“未知因素”。
海外人士購(gòu)房政策
一、供給與需求：經(jīng)濟(jì)學(xué)家告訴我們，影響房地產(chǎn)的基本因素是供給與需求，即如果需求增長(zhǎng)快于供應(yīng)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)則上漲。不過，在英國(guó)，興建新房子的數(shù)字往往小于需求的增加，這也是英國(guó)房?jī)r(jià)上漲的根本原因。這同樣可以用以解釋在倫敦的房地產(chǎn)價(jià)格，因?yàn)槟抢镌贈(zèng)]有空間可以興建。人們不應(yīng)感到驚訝，當(dāng)他們看到昂貴住房興建自己的游泳池。
但筆者發(fā)現(xiàn)，在人口老化的地區(qū)如在蘇格蘭阿巴甸(Aberdeen)雖然有很高的房屋需求，但也有大量的房屋空置。原因很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)槭袌?chǎng)所供應(yīng)的建筑不符合來(lái)自其他國(guó)家石油企業(yè)員工和管理人員的現(xiàn)代化需求而導(dǎo)致的。
那么，經(jīng)濟(jì)學(xué)家所說的供給與需求必須稍作修訂，“適當(dāng)供給與需求”才能解釋影響英國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格的真正原因。
同時(shí)，愈來(lái)愈多單身專業(yè)人士希望擁有自己的住所，目前的房地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)顧及的是小家庭需求，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展商可能要重新考慮，英國(guó)和香港都是如此。這些專業(yè)人士都希望自己能夠擁有獨(dú)立的房子與高科技的建筑物。
二、抵押貸款利率：一般來(lái)說，當(dāng)?shù)盅嘿J款利率低時(shí)，也是人們傾向于購(gòu)買物業(yè)時(shí)，而且由于按揭還款通常是英國(guó)家庭每月支出最大的部分，所以利率高低會(huì)影響房?jī)r(jià)。如今，英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)抵押貸款利率最低為1.99%，最高為5.99%。因此，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，現(xiàn)在是購(gòu)買英國(guó)房地產(chǎn)的時(shí)候，但是英國(guó)地產(chǎn)代理LSL表示，今年8月，除了倫敦以外是房地產(chǎn)市場(chǎng)最差的一個(gè)月。每年8月陽(yáng)光燦爛的日子都是英國(guó)房地產(chǎn)銷售最高峰的時(shí)候;今年8月房地產(chǎn)平均上升0.2%，從7月到8月，房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率由3月份的10.5%放緩至7.7%。筆者認(rèn)為今年8月房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)欠佳，純粹因?yàn)橛?guó)當(dāng)?shù)厝撕ε率I(yè)，這才是真實(shí)購(gòu)買房地產(chǎn)的最大障礙。
三、銀行對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的監(jiān)管：在二十世紀(jì)五十年代至七十年代，銀行抵押貸款有嚴(yán)格的限制。然而，隨著對(duì)銀行業(yè)放松監(jiān)管、競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)抵押出現(xiàn)上升。此外，還有新興的按揭產(chǎn)品。產(chǎn)品如只付利息、自我認(rèn)證和抵押貸款高達(dá)六倍的收入，使英國(guó)人民得到更多的抵押貸款，從而增加對(duì)房地產(chǎn)的需求。然而，在信貸緊縮的2008年，由于貨幣市場(chǎng)資金短缺，提供按揭數(shù)字下降，但倫敦的現(xiàn)金買家并沒有受到信貸緊縮的影響。
購(gòu)房流程
第一步：房?jī)r(jià)協(xié)商房屋中介提供房產(chǎn)描述，買家對(duì)房產(chǎn)出價(jià)，最終買賣雙方敲定成交價(jià)格。講價(jià)階段不需要交押金。但如果是購(gòu)買期房，開發(fā)商通常會(huì)索要定金，大致1000鎊(1萬(wàn)人民幣)左右。協(xié)商階段，交易不受法律保護(hù)，購(gòu)房者可以自由終止房產(chǎn)交易。
第二步：房屋評(píng)估及貸款申請(qǐng)如果房屋購(gòu)買需要銀行貸款購(gòu)買，通常買家需要向銀行出示房屋評(píng)估鑒定書。房屋評(píng)估鑒定師將對(duì)房屋的建筑結(jié)構(gòu)，目前狀況和安全系數(shù)等做出詳細(xì)的報(bào)告。如果沒有問題，買家的律師將調(diào)查房產(chǎn)的合法所有權(quán)，而銀行將正式辦理相關(guān)貸款手續(xù)。
第三步：查證房屋所有權(quán)的注冊(cè)登記檔案買方律師在國(guó)家地產(chǎn)登記局(UK Land Registry)查證該房屋所有權(quán)的注冊(cè)登記檔案是否屬實(shí)。如果房產(chǎn)在法律上存在任何特別限制，會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。律師同時(shí)調(diào)查對(duì)房產(chǎn)相關(guān)背景，包括地域環(huán)境，排水系統(tǒng)和未來(lái)建筑規(guī)劃等信息等。
第四步：簽署合同如果上述查證沒有問題，買方和賣方律師將起草房產(chǎn)買賣合同條款。雙方一旦簽署了合同，房產(chǎn)交易將受到法律保護(hù)。通常買家會(huì)在此時(shí)向賣家支付房?jī)r(jià)的5~10%做為押金。購(gòu)買期房通常是在價(jià)格協(xié)商完成后即簽署合同。
第五步：完成房地產(chǎn)交易從簽署合同到最后交付房款，通常需要1個(gè)月。在此期間，銀行會(huì)利用這段時(shí)間把購(gòu)房者申請(qǐng)的貸款轉(zhuǎn)賬給買方律師，最終經(jīng)過賣方律師，進(jìn)入賣家的賬戶。買家的名字被記錄在國(guó)家地產(chǎn)登記局(UK Land Registry)的注冊(cè)登記檔案。一般從最初的價(jià)格協(xié)商到最后的房屋交接需要3個(gè)月的時(shí)間。
一般情況下，在英國(guó)買房自下訂金起通常需要6-10個(gè)星期的時(shí)間， 所有的購(gòu)房文件都是由買賣雙方各自的律師執(zhí)行，較大程度上保護(hù)了雙方的權(quán)益。買方指定的律師的職責(zé)是確保您所購(gòu)買的房產(chǎn)為現(xiàn)時(shí)可售的房產(chǎn)，不存在任何可能對(duì)房產(chǎn)的可銷售性或房產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生負(fù)面影響的“未知因素”。
海外人士購(gòu)房政策
一、供給與需求：經(jīng)濟(jì)學(xué)家告訴我們，影響房地產(chǎn)的基本因素是供給與需求，即如果需求增長(zhǎng)快于供應(yīng)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)則上漲。不過，在英國(guó)，興建新房子的數(shù)字往往小于需求的增加，這也是英國(guó)房?jī)r(jià)上漲的根本原因。這同樣可以用以解釋在倫敦的房地產(chǎn)價(jià)格，因?yàn)槟抢镌贈(zèng)]有空間可以興建。人們不應(yīng)感到驚訝，當(dāng)他們看到昂貴住房興建自己的游泳池。
但筆者發(fā)現(xiàn)，在人口老化的地區(qū)如在蘇格蘭阿巴甸(Aberdeen)雖然有很高的房屋需求，但也有大量的房屋空置。原因很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)槭袌?chǎng)所供應(yīng)的建筑不符合來(lái)自其他國(guó)家石油企業(yè)員工和管理人員的現(xiàn)代化需求而導(dǎo)致的。
那么，經(jīng)濟(jì)學(xué)家所說的供給與需求必須稍作修訂，“適當(dāng)供給與需求”才能解釋影響英國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格的真正原因。
同時(shí)，愈來(lái)愈多單身專業(yè)人士希望擁有自己的住所，目前的房地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)顧及的是小家庭需求，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展商可能要重新考慮，英國(guó)和香港都是如此。這些專業(yè)人士都希望自己能夠擁有獨(dú)立的房子與高科技的建筑物。
二、抵押貸款利率：一般來(lái)說，當(dāng)?shù)盅嘿J款利率低時(shí)，也是人們傾向于購(gòu)買物業(yè)時(shí)，而且由于按揭還款通常是英國(guó)家庭每月支出最大的部分，所以利率高低會(huì)影響房?jī)r(jià)。如今，英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)抵押貸款利率最低為1.99%，最高為5.99%。因此，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，現(xiàn)在是購(gòu)買英國(guó)房地產(chǎn)的時(shí)候，但是英國(guó)地產(chǎn)代理LSL表示，今年8月，除了倫敦以外是房地產(chǎn)市場(chǎng)最差的一個(gè)月。每年8月陽(yáng)光燦爛的日子都是英國(guó)房地產(chǎn)銷售最高峰的時(shí)候;今年8月房地產(chǎn)平均上升0.2%，從7月到8月，房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率由3月份的10.5%放緩至7.7%。筆者認(rèn)為今年8月房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)欠佳，純粹因?yàn)橛?guó)當(dāng)?shù)厝撕ε率I(yè)，這才是真實(shí)購(gòu)買房地產(chǎn)的最大障礙。
三、銀行對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的監(jiān)管：在二十世紀(jì)五十年代至七十年代，銀行抵押貸款有嚴(yán)格的限制。然而，隨著對(duì)銀行業(yè)放松監(jiān)管、競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)抵押出現(xiàn)上升。此外，還有新興的按揭產(chǎn)品。產(chǎn)品如只付利息、自我認(rèn)證和抵押貸款高達(dá)六倍的收入，使英國(guó)人民得到更多的抵押貸款，從而增加對(duì)房地產(chǎn)的需求。然而，在信貸緊縮的2008年，由于貨幣市場(chǎng)資金短缺，提供按揭數(shù)字下降，但倫敦的現(xiàn)金買家并沒有受到信貸緊縮的影響。
購(gòu)房流程
第一步：房?jī)r(jià)協(xié)商房屋中介提供房產(chǎn)描述，買家對(duì)房產(chǎn)出價(jià)，最終買賣雙方敲定成交價(jià)格。講價(jià)階段不需要交押金。但如果是購(gòu)買期房，開發(fā)商通常會(huì)索要定金，大致1000鎊(1萬(wàn)人民幣)左右。協(xié)商階段，交易不受法律保護(hù)，購(gòu)房者可以自由終止房產(chǎn)交易。
第二步：房屋評(píng)估及貸款申請(qǐng)如果房屋購(gòu)買需要銀行貸款購(gòu)買，通常買家需要向銀行出示房屋評(píng)估鑒定書。房屋評(píng)估鑒定師將對(duì)房屋的建筑結(jié)構(gòu)，目前狀況和安全系數(shù)等做出詳細(xì)的報(bào)告。如果沒有問題，買家的律師將調(diào)查房產(chǎn)的合法所有權(quán)，而銀行將正式辦理相關(guān)貸款手續(xù)。
第三步：查證房屋所有權(quán)的注冊(cè)登記檔案買方律師在國(guó)家地產(chǎn)登記局(UK Land Registry)查證該房屋所有權(quán)的注冊(cè)登記檔案是否屬實(shí)。如果房產(chǎn)在法律上存在任何特別限制，會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。律師同時(shí)調(diào)查對(duì)房產(chǎn)相關(guān)背景，包括地域環(huán)境，排水系統(tǒng)和未來(lái)建筑規(guī)劃等信息等。
第四步：簽署合同如果上述查證沒有問題，買方和賣方律師將起草房產(chǎn)買賣合同條款。雙方一旦簽署了合同，房產(chǎn)交易將受到法律保護(hù)。通常買家會(huì)在此時(shí)向賣家支付房?jī)r(jià)的5~10%做為押金。購(gòu)買期房通常是在價(jià)格協(xié)商完成后即簽署合同。
第五步：完成房地產(chǎn)交易從簽署合同到最后交付房款，通常需要1個(gè)月。在此期間，銀行會(huì)利用這段時(shí)間把購(gòu)房者申請(qǐng)的貸款轉(zhuǎn)賬給買方律師，最終經(jīng)過賣方律師，進(jìn)入賣家的賬戶。買家的名字被記錄在國(guó)家地產(chǎn)登記局(UK Land Registry)的注冊(cè)登記檔案。一般從最初的價(jià)格協(xié)商到最后的房屋交接需要3個(gè)月的時(shí)間。