房地產(chǎn)估價師作為一種專業(yè)執(zhí)業(yè)資格，特別需要估價師具有較高的包括個人經(jīng)驗、專業(yè)水平、知識面以及服務水平等方面的職業(yè)技能。本人在從事估價的實際工作中，實實在在的體會到估價師自身職業(yè)技能水平，對估價師本人包括其所在評估機構開展評估業(yè)務的影響相當大，有時甚至能起到?jīng)Q定作用。 　
    一、作為一名房地產(chǎn)估價師，應該掌握一定的建筑知識包括建筑造價知識。我們知道運用任何一種評估方法時，都會涉及一定的建筑知識，尤其是運用假設開發(fā)法進行評估時，更是考驗估價師建筑知識的水平。我們曾接受過這樣一個案子，南京某大型化學企業(yè)，委托對其一個下屬儲油基地的房地產(chǎn)及其附屬碼頭及其附屬設施進行評估。當我們與委托方第接觸后，才發(fā)覺這是一個較為復雜的項目：①該個案中“真正的”房地產(chǎn)并不多，確有大量的包括儲油罐、輸油管、高壓電、泵船等在內(nèi)的“動產(chǎn)”；②該國有老企業(yè)在上世紀60年代初以“工業(yè)學大慶、干群上土地”的方式建起了碼頭、罐基、棧橋等等，既無原始造價資料，亦無任何竣工圖紙記錄。當然，從委托方處我們還了解到，他們已接觸數(shù)家資產(chǎn)或房地產(chǎn)評估機構，都因案值不大，案“情”復雜而不了了之。甚至收了費用，交回個“純”房地產(chǎn)的報告了事。經(jīng)委托方一再要求，我們經(jīng)過反復論證，終接下了該案。對其中“即無造價資料，亦無圖紙”的，如碼頭我們采用了重置成本法，首先我們向船廠、碼頭、設計院等進行咨詢，并結合“替代原理”，先“模擬”出以當今設計思想及施工工藝狀態(tài)下重建能達到實物“佳”使用狀態(tài)的建筑施工方案，其次，分部分項測算工程量，再查找相關水利、土建定額，以此測算其新建成本。事實上，我們承接這個個案是虧損的，大量的“外調(diào)”成本，短暫的作業(yè)時間，結果出來后，一開始委托方不高興，認為結論與他們的“心理價格”差距太大，比如高壓電部分，他們認為有近50萬，我們的結論只有18萬，當他們看了我們的技術報告，并聽取了我們的過程介紹后，其老總、資產(chǎn)管理部、財務部均心悅折服，并表示費用決不打折，實事上該客戶已成為我們的長期客戶。 　
    二、估價師應該掌握一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論。眾所周知房地產(chǎn)估價是一門從經(jīng)濟學角度分析房地產(chǎn)的分支學科，因此，只有具備較深厚的經(jīng)濟理論基礎，方能真正地做好估價工作并能進行相應的探索。事實上，一個全面的估價師，不僅可以從事“單一”的評估業(yè)務，更可以為大眾提供房地產(chǎn)投資/置業(yè)顧問服務——為房地產(chǎn)投資者排憂解難，或者為置業(yè)者出謀劃策?，F(xiàn)實生活中，本人就曾聽說過一個估價師為了自己購房打聽價格值不值的事情。本人在從事估價工作中，了解并探索多的經(jīng)濟問題包括：貼現(xiàn)、折舊、經(jīng)濟增長、機會成本、邊際收益、收入與稅收等，并經(jīng)常地參加高校舉辦的培訓班，通過這類的學習，加上不斷深入實踐，本人已探索性地開展投資顧問服務數(shù)年，并獲得了一批客戶的信任。我把這類業(yè)務作了一個歸納，包括：①預算不動產(chǎn)投資價值和投資回報率；②測算投資/置業(yè)成本，安排購置資金；③測算改造成本，改進物業(yè)收益水平；④預測市場波動，確實投資/置業(yè)方向；⑤測算租售、抵押（留置）成本，安排物業(yè)資產(chǎn)管理計劃。有一個事例如下：通過朋友介紹，我認識了一位“*”前的清華畢業(yè)生，現(xiàn)做私企，她要購置一套住房，要求是“檔次”高于大多數(shù)“住宅”，低于“別墅”，環(huán)境要好，價格要適中，我并沒有向她推薦任何樓盤，而是站在她的立場上，采用置業(yè)分析方法，告訴她如何選擇，之后她選擇了幾處，于是我賠她實地看房，并逐一分析，包括售價的高低、升估的潛力、區(qū)域可能的發(fā)展等，于是她確定了她的置業(yè)地點。沒多久，她又找到我，說她的企業(yè)準備將主要的生產(chǎn)基地從南京遷到蘇北金湖縣開發(fā)區(qū)，希望我們能幫她測算投資可行性，為此，我們不但對她現(xiàn)有企業(yè)的生產(chǎn)結構進行了調(diào)查分析，還在她的協(xié)助下進行了她從事的汽車零部件制造業(yè)，特別是未來市場結構進行了摸查，后我們重點對金湖縣吸引投資的優(yōu)惠政策，當?shù)貏趧展べY情況，當?shù)亟鹑诠┙o情況，交通環(huán)境等方面做了大量的調(diào)查，并假定幾種情況分析了二十年的長期現(xiàn)金流量，并與假定生產(chǎn)基地還在南京進行對比，后得出結論：①如果按現(xiàn)今產(chǎn)品結構，且金融政策有一定支持，該項目動態(tài)回收期為14-15年，應變市場風險能力太差；②如果企業(yè)加大研發(fā)力度，不斷推陳出新，且市場比重加大，即使按一假定的產(chǎn)品售價降低率，只要金融政策松馳有度，該項目動態(tài)回收期可控制在11年以內(nèi)。另外，我們還建議：①適當加大自有資金的投入，減少金融政策變動可能帶來的干擾；②將原定二期計劃調(diào)整為三至四期，不要一味追求投產(chǎn)和產(chǎn)量，并立即著手與金湖當?shù)厣陶勅蘸髷U建所需儲備土地事宜。當她聽取了我們的意見后，立即通知財務支取現(xiàn)金，并要求與我們簽訂長達十年的顧問合同，并要求其企業(yè)經(jīng)理在處理該企業(yè)與銀行及資產(chǎn)管理相關的事宜前，必須聽取我們的意見，當然，在這之后，她周圍的一些企業(yè)或個人紛紛找到我們，事實上，該項目的銀行融資，以及她為項目投入的部分資金，均由我們協(xié)助溝通相關銀行以流動資金貸款，個人經(jīng)營性貸款等品種給予。