房地產(chǎn)估價(jià)原則
一、 合法原則
包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。1、合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。現(xiàn)行土地權(quán)屬證書有《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》四種；房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》三種；房地統(tǒng)一管理時(shí)有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證》三種。2、合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。如按規(guī)定的容積率、用途等為前提估價(jià)；
3、合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同（如土地出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式有買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等；
4、其他方面，如評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。
二、 使用原則
以合法原則為前提。使用原則必須符合法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值化。
使用具體包括：用途、規(guī)模、集約度。有三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握使用：
1、收益遞增遞減原理。
① 收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律（邊際收益遞減原理），以僅有一種投入量可變?yōu)榧僭O(shè)前提；
② 收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模的收益（規(guī)模報(bào)酬規(guī)律）以相同的比例來增加所有的投入量為假設(shè)前提。
2、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為使用。如舊城改造中的拆遷費(fèi)用，要做減價(jià)修正；建筑物檔次過高或過低，與土地的組合不均衡，也要作減價(jià)修正。
3、適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來判定是否為使用。體現(xiàn)相鄰關(guān)系。
如某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途。如果商業(yè)用途能夠取得收益，則估價(jià)應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住或商業(yè)與居住混合用途為前提；如果估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則應(yīng)做以下判斷，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明：
①保持現(xiàn)狀前提。條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。
②裝修改造前提。條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用。
③轉(zhuǎn)換用途前提。條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。
④重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)。
⑤上述情形的某種組合。
三、 替代原則
作為同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，對(duì)不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差，尤其是好的房地產(chǎn)的價(jià)格不能低于差的房地產(chǎn)的價(jià)格。
四、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
1、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。
2、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在：
估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中；
估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是最常見、量的，包括在建工程；
估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的情形，如預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。
3、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中。特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。
五、 公平原則
估價(jià)人員應(yīng)本著下列假設(shè)進(jìn)行評(píng)估：①各方當(dāng)事人均是理性的、精明的。②估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮價(jià)格，即“換位思考”。③估價(jià)人員再以專家的身份來反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。④估價(jià)人員還必須有良好的職業(yè)道德。
市場(chǎng)比較法
一、 操作步驟
1、搜集交易實(shí)例；2、選取可比實(shí)例；3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4、進(jìn)行交易情況修正；5、進(jìn)行交易日期修正；6、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；7、求取比準(zhǔn)價(jià)格。
二、 搜集交易實(shí)例
搜集交易實(shí)例，包括以下內(nèi)容：1、交易雙方的基本情況和交易目的；2、交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況（區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物）；
3、成交日期；4、成交價(jià)格；5、付款方式；6、交易情況。
三、 選取可比實(shí)例
選取的可比實(shí)例應(yīng)符合4個(gè)方面的要求：1、估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；2、交易類型與估價(jià)目的的吻合；3、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；4、成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。
具體為：1、可比實(shí)例所處的地區(qū)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；2、可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同；3、可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同（大類結(jié)構(gòu)）；4、可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；5、可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同（如出讓或劃撥等）；6、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；7、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近（一般不超過一年）；8、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。
一、 合法原則
包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。1、合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。現(xiàn)行土地權(quán)屬證書有《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》四種；房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》三種；房地統(tǒng)一管理時(shí)有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證》三種。2、合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。如按規(guī)定的容積率、用途等為前提估價(jià)；
3、合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同（如土地出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式有買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等；
4、其他方面，如評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。
二、 使用原則
以合法原則為前提。使用原則必須符合法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值化。
使用具體包括：用途、規(guī)模、集約度。有三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握使用：
1、收益遞增遞減原理。
① 收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律（邊際收益遞減原理），以僅有一種投入量可變?yōu)榧僭O(shè)前提；
② 收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模的收益（規(guī)模報(bào)酬規(guī)律）以相同的比例來增加所有的投入量為假設(shè)前提。
2、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為使用。如舊城改造中的拆遷費(fèi)用，要做減價(jià)修正；建筑物檔次過高或過低，與土地的組合不均衡，也要作減價(jià)修正。
3、適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來判定是否為使用。體現(xiàn)相鄰關(guān)系。
如某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途。如果商業(yè)用途能夠取得收益，則估價(jià)應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住或商業(yè)與居住混合用途為前提；如果估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則應(yīng)做以下判斷，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明：
①保持現(xiàn)狀前提。條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。
②裝修改造前提。條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝修改造費(fèi)用。
③轉(zhuǎn)換用途前提。條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。
④重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)。
⑤上述情形的某種組合。
三、 替代原則
作為同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，對(duì)不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差，尤其是好的房地產(chǎn)的價(jià)格不能低于差的房地產(chǎn)的價(jià)格。
四、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
1、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。
2、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在：
估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中；
估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是最常見、量的，包括在建工程；
估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的情形，如預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。
3、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中。特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。
五、 公平原則
估價(jià)人員應(yīng)本著下列假設(shè)進(jìn)行評(píng)估：①各方當(dāng)事人均是理性的、精明的。②估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮價(jià)格，即“換位思考”。③估價(jià)人員再以專家的身份來反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。④估價(jià)人員還必須有良好的職業(yè)道德。
市場(chǎng)比較法
一、 操作步驟
1、搜集交易實(shí)例；2、選取可比實(shí)例；3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4、進(jìn)行交易情況修正；5、進(jìn)行交易日期修正；6、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；7、求取比準(zhǔn)價(jià)格。
二、 搜集交易實(shí)例
搜集交易實(shí)例，包括以下內(nèi)容：1、交易雙方的基本情況和交易目的；2、交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況（區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物）；
3、成交日期；4、成交價(jià)格；5、付款方式；6、交易情況。
三、 選取可比實(shí)例
選取的可比實(shí)例應(yīng)符合4個(gè)方面的要求：1、估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；2、交易類型與估價(jià)目的的吻合；3、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；4、成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。
具體為：1、可比實(shí)例所處的地區(qū)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；2、可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同；3、可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同（大類結(jié)構(gòu)）；4、可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；5、可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同（如出讓或劃撥等）；6、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；7、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近（一般不超過一年）；8、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。