3．1 合 法 原 則
合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。
合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說應(yīng)當(dāng)做到下列幾點：
(1)在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》四種。當(dāng)縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)證》三種。
(2)在合法使用方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進(jìn)行估價就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。
(3)在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈與等。
(4)在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。
3．2 使用原則
使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的使用為前提進(jìn)行。
使用必須同時符合4個標(biāo)準(zhǔn)：①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟(jì)上可行；④價值化。
使用具體包括3個方面：①用途；②規(guī)模；③集約度。
尋找使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式：然后從下列4個方面依序篩選：
(1)法律上的許可性。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。
(2)技術(shù)上的可能性。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。
(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式．，首先預(yù)測其未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。
(4)價值是否。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達(dá)到的使用方式，才是的使用方式。
收益遞增遞減原理可以幫助確定集約度和規(guī)模。
均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為使用。它也可以幫助確定集約度和規(guī)模。
以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在使用狀態(tài)，如已過時；破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對該宗土地進(jìn)行估價時就需要做減價調(diào)整。這種情況在現(xiàn)實中經(jīng)常遇到，如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊(無利用價值)，此時對于買者來說，空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因為買者購得該有建筑物的土地后，還需花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價值，還降低了土地的價值。
適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為使用。它可以幫助我們確定用途。
適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)時，便為使用。
當(dāng)估價對象已做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：
(1)保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。
(2)裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額大于裝修改造費用。
(3)轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用。
(4)重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價。
(5)上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。
合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。
合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說應(yīng)當(dāng)做到下列幾點：
(1)在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》四種。當(dāng)縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)證》三種。
(2)在合法使用方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進(jìn)行估價就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。
(3)在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈與等。
(4)在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。
3．2 使用原則
使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的使用為前提進(jìn)行。
使用必須同時符合4個標(biāo)準(zhǔn)：①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟(jì)上可行；④價值化。
使用具體包括3個方面：①用途；②規(guī)模；③集約度。
尋找使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式：然后從下列4個方面依序篩選：
(1)法律上的許可性。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。
(2)技術(shù)上的可能性。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。
(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式．，首先預(yù)測其未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。
(4)價值是否。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達(dá)到的使用方式，才是的使用方式。
收益遞增遞減原理可以幫助確定集約度和規(guī)模。
均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為使用。它也可以幫助確定集約度和規(guī)模。
以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在使用狀態(tài)，如已過時；破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對該宗土地進(jìn)行估價時就需要做減價調(diào)整。這種情況在現(xiàn)實中經(jīng)常遇到，如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊(無利用價值)，此時對于買者來說，空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因為買者購得該有建筑物的土地后，還需花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價值，還降低了土地的價值。
適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為使用。它可以幫助我們確定用途。
適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)時，便為使用。
當(dāng)估價對象已做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：
(1)保持現(xiàn)狀前提。認(rèn)為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。
(2)裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額大于裝修改造費用。
(3)轉(zhuǎn)換用途前提。認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提進(jìn)行估價。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費用。
(4)重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價。
(5)上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝修改造的組合。