重點難點：
    1． 房地產(chǎn)抵押貸款的概念與類型
    2． 房地產(chǎn)企業(yè)權益與債務融資的概念
    3． 房地產(chǎn)開發(fā)貸款與土地儲備貸款的概念與特性．
     房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關。從房地產(chǎn)投資的慣例來看，不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，投資者很少完全以資本金(權益資金)投入。為此，不論是開發(fā)商還是置業(yè)投資者，均需要為其開發(fā)投資活動進行權益融資和債務融資。
     9．1 房地產(chǎn)資本市場
     9．1．1 房地產(chǎn)市場與資本市場
     房地產(chǎn)市場和資本市場之間的關系是隨著歷史的發(fā)展、房地產(chǎn)價值的提高而逐漸演變的。在房地產(chǎn)價值較低的時候，房地產(chǎn)投資者(開發(fā)商或業(yè)主)自己就可以提供開發(fā)或獲得房地產(chǎn)所需的全部資金，幾乎沒有融資需求。
     隨著房地產(chǎn)價值的逐漸提高，房地產(chǎn)開始需要從金融機構貸款，房地產(chǎn)信貸開始流行。隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐漸增大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融機構為了規(guī)避相關貸款風險，開始實施抵押貸款證券化。同時，商用房地產(chǎn)價值的提高，使得單個自然人無法提供全部權益資金。大宗商用房地產(chǎn)逐漸變成由公司、房地產(chǎn)有限責任合伙企業(yè)、房地產(chǎn)投資信托等機構持有。這些機構通過發(fā)行股票和債券等方式為開發(fā)或獲得房地產(chǎn)融資，從而實現(xiàn)了房地產(chǎn)權益的證券化。
     這時，房地產(chǎn)市場和資本市場之間變得密不可分。主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款在內的房地產(chǎn)貸款，已經(jīng)成為商業(yè)銀行、儲蓄機構等金融機構的資產(chǎn)的主要組成部分；房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地嚴有限責任合伙企業(yè)和房地產(chǎn)投資信托的股票和其它股票一樣在股票交易所交易；房地產(chǎn)抵押貸款支持證券也逐漸成為證券市場的重要組成部分。房地產(chǎn)市場與資本市場的上述聯(lián)系，形成了房地產(chǎn)資本市場。
     9．1．2 房地產(chǎn)企業(yè)權益與債務融資
     房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)。無論是中短期的房地產(chǎn)開發(fā)投資，還是長期的置業(yè)投資，都有巨大的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得足夠的資金支持，是否擁有暢通的融資渠道，決定了一個房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展，一個項目能否順利運作，也影響著房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康穩(wěn)定地發(fā)展。
     9．1．2. 1 權益融資
     當房地產(chǎn)投資者的資本金數(shù)量達不到啟動項目所必須的資本金的數(shù)量要求時，投資者就需要通過公司上市或增發(fā)新股、發(fā)行企業(yè)債券、吸收其他機構投資者資金、合作開發(fā)等方式，進行權益融資。權益融資的資金供給方與投資者共同承擔投資風險，所希望獲得的報酬，是項目投資所形成的可分配利潤。
     根據(jù)所有權的結構，房地產(chǎn)企業(yè)可以分為獨資企業(yè)、一般合伙企業(yè)、有限責任合伙企業(yè)、有限責任公司、股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托等類型，以后四種企業(yè)形式為主。不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)，權益資金的融通方式也有所不同。有限責任合伙企業(yè)主要通過出售有限責任權益份額融通資金，出售量有限，融資能力也有限。股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托則主要通過在公開市場發(fā)行股票融通權益資金，融資能力較強。
     房地產(chǎn)權益資金傳統(tǒng)上主要是在私人市場融通。但隨著上市房地產(chǎn)企業(yè)的增加和房地產(chǎn)權益證券化的流行，從公開市場融通房地產(chǎn)權益資金的比例正在逐漸提高。從來源看，房地產(chǎn)權益資金主要來源于機構投資者。在美國，機構投資者主要為養(yǎng)老基金、房地產(chǎn)投資信托、人壽保險公司以及外國投資者。由于房地產(chǎn)權益投資風險很高，商業(yè)銀行和儲蓄機構等存款性金融機構極少或者根本不參與房地產(chǎn)權益投資。
     目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)權益資金很少，規(guī)模普遍偏小，主要從事開發(fā)業(yè)務，持有物業(yè)做長期投資的很少。由于施工企業(yè)墊款和商品房預售現(xiàn)象十分普遍，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率極高。國家統(tǒng)計局在全國范圍內對62個城市3 817家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的調查顯示，內地房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率目前普遍高于75％。房地產(chǎn)企業(yè)權益資金過少，資產(chǎn)負債率過高，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也不利于防范系統(tǒng)性金融風險。
    9．1．2．2 債務融資
    債務融資就是通過舉債的方式融資。除了銀行可以提供債務融資外，其他機構投資者如保險公司、退休基金等，也可提供債務融資。房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、房地產(chǎn)抵押貸款等，都屬于債務融資。債務融資的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關費用。
     貸款是房地產(chǎn)企業(yè)債務融資的主要資金來源。除了以在建或者建成房地產(chǎn)做抵押物借人的貸款外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款。和其它類型企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以公開發(fā)行企業(yè)債券融通資金。但房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率較高，債券利率相應偏高，相應的債券融資成本也比較高。很多時候，房地產(chǎn)企業(yè)以在建工程或所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)做抵押物借人貸款更為有利，但這類貸款必須與特定的房地產(chǎn)開發(fā)項目或商用房地產(chǎn)投資項目相關聯(lián)，屬于項目融資的范疇。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以向商業(yè)銀行等貸款人借人信用貸款，例如商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款，這類貸款沒有抵押物，不與特定的房地產(chǎn)開發(fā)或投資項目相關聯(lián)。
     對于有比較好的盈利前景的房地產(chǎn)投資項目，有些金融機構和機構投資者不甘心只提供債務融資而獲得穩(wěn)定的利息和費用收入，他們往往還希望分享項目投資的利潤。因此，在為房地產(chǎn)投資者提供債務融資的同時，提供部分權益融資或允許部分債務融資在一定條件下轉為權益融資，是許多金融機構和機構投資者希望選擇的方式。
    9．1．3 房地產(chǎn)開發(fā)貸款與土地儲備貸款
     房地產(chǎn)開發(fā)項目資金需求量大，開發(fā)商很少自行投入全部資金。事實上，開發(fā)項目所需的大部分資金是以債務融資的方式籌集的。與房地產(chǎn)開發(fā)項目相關的債務融資，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款。依據(jù)貸款的用途，房地產(chǎn)開發(fā)貸款又包括土地購置貸款、土地開發(fā)貸款和建設貸款等三種類型。房地產(chǎn)開發(fā)項目相關貸款的共同特征，是以所開發(fā)的房地產(chǎn)項目(土地或在建工程)作為貸款的抵押物，為貸款的償還提供擔保。