房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資（上）
    一、大綱要求
    考試目的：
    本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資等基本概念和知識(shí)的掌握程度，促使應(yīng)考人員開闊視野，提高為房地產(chǎn)金融提供估價(jià)咨詢服務(wù)的能力和知識(shí)水平。
    考試基本要求：
    掌握：房地產(chǎn)抵押貸款的概念與類型，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案編制方法，金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款審查的內(nèi)容。
    熟悉：房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資與債務(wù)融資的概念，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與土地儲(chǔ)備貸款的概念與特性，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理措施。
    了解：房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的關(guān)系，抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資信托及其風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理。
    要點(diǎn)說明：
    1.房地產(chǎn)資本市場(chǎng)
    權(quán)益融資：當(dāng)房地產(chǎn)投資者的資本金數(shù)量達(dá)不到啟動(dòng)項(xiàng)目所必須的資本金的數(shù)量要求時(shí)，投資者就需要通過公司上市或增發(fā)新股、發(fā)行企業(yè)債券、吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金、合作開發(fā)等方式，進(jìn)行權(quán)益融資。權(quán)益融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所希望獲得的報(bào)酬，是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤。
    債務(wù)融資：是通過舉債的方式融資。除了銀行可以提供債務(wù)融資外，其他機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)公司、退休基金等，也可提供債務(wù)融資。房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)抵押貸款等，都屬于債務(wù)融資。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。
    房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款有土地（或土地使用權(quán)，下同）購置貸款、土地開發(fā)貸款和建設(shè)貸款。
    房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押貸款，包括個(gè)人住房抵押貸款、商用房地產(chǎn)抵押貸款和在建工程抵押貸款。
    個(gè)人住房抵押貸款是指個(gè)人購買住房時(shí)，以所購買住房作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性（住房公積金）住房抵押貸款兩種類型。政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。當(dāng)政策性抵押貸款不足以滿足借款人的資金需求時(shí)，還可同時(shí)申請(qǐng)商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個(gè)人住房抵押貸款中的組合貸款。
    商用房地產(chǎn)抵押貸款是指購買商用房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，以所購買房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。商用房地產(chǎn)同時(shí)也是收益性或投資性房地產(chǎn)，購買商用房地產(chǎn)屬于置業(yè)投資行為。
    在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
    房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)是利用類似資本市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)、工具，通過購買一級(jí)市場(chǎng)發(fā)放的抵押貸款、將其轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證券市場(chǎng)上交易這些證券，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的融合。
    抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上交易的抵押貸款支持證券，主要有四種類型：抵押貸款支持債券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款直付債券和抵押貸款擔(dān)保債務(wù)。
    房地產(chǎn)投資信托是指通過制訂信托投資計(jì)劃，信托公司與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。
    房地產(chǎn)投資信托按其投資業(yè)務(wù)和信托性質(zhì)的不同可以分為不同類別。按投資業(yè)務(wù)不同，可分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種。權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；抵押型房地產(chǎn)投資信托主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入；混合型房地產(chǎn)投資信托則同時(shí)經(jīng)營上述兩種形式的業(yè)務(wù)。
    房地產(chǎn)投資信托的特征：流動(dòng)性好，市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)定，高現(xiàn)金回報(bào)，有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)，抵御通貨膨脹。