房地產(chǎn)抵押的出現(xiàn)，目的是實現(xiàn)擔(dān)保的首要功能，就是使債權(quán)人在債權(quán)債務(wù)關(guān)系以外，獲得一種有利的救濟手段，即在債務(wù)人不履行債務(wù)時，對債權(quán)人的一種救濟。房地產(chǎn)抵押擔(dān)保屬于經(jīng)濟合同行為受我國相關(guān)法律的規(guī)范，如《我國民法通則》第7條規(guī)定：“民事活動應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經(jīng)濟計劃，擾亂社會經(jīng)濟秩序”。我國《合同法》第7條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益”?！稉?dān)保法》規(guī)定，如果擔(dān)保合同的內(nèi)容違法（指違反法律的強制性規(guī)范），則合同無效，此時相關(guān)的房地產(chǎn)估價同樣出現(xiàn)法律問題。
擔(dān)保法關(guān)于房地產(chǎn)抵押方面的違法行為做出相應(yīng)的規(guī)定，以下列房地產(chǎn)抵押的，為違反法律，抵押合同無效：〈1〉土地所有權(quán)；〈2〉耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定允許抵押的除外；〈3〉學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施，但是如果財產(chǎn)所有權(quán)屬于學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的非教育設(shè)施或者非醫(yī)療設(shè)施，例如幼兒園的小賣部，學(xué)校辦的商店，醫(yī)院辦的農(nóng)副產(chǎn)品基地，是可以抵押的；〈4〉所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn)。主要分兩種情況：第一種是繼承發(fā)生后，遺產(chǎn)尚未分割的房地產(chǎn)，此時財產(chǎn)到底歸誰所有尚未清晰。第二種情況是有爭議的財產(chǎn)，民事主體就財產(chǎn)的歸屬問題尚未達成一致，有關(guān)的司法機關(guān)或仲裁機關(guān)正在進行司法裁決或仲裁進行期間，而未有終局的處理決定，此時財產(chǎn)所有權(quán)人或使用人尚未清楚，故此類有爭議的房地產(chǎn)不能用作抵押；〈5〉被依法查封、扣押的或者采取強制措施的房地產(chǎn)；〈6〉有關(guān)法律、法規(guī)禁止抵押的房地產(chǎn)。如已列入拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。換句話說，以上的房地產(chǎn)不得抵押。另外，對抵押合同的生效也做出規(guī)定，即房地產(chǎn)抵押合同自辦理登記之日起生效。
《擔(dān)保法》規(guī)定的可抵押的房地產(chǎn)的范圍是：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
（二）抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；
（三）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；
根據(jù)抵押制度的要求，作為抵押物的房地產(chǎn)必須是能夠轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，只有這樣才能實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的目的，而且，通過對抵押物條件的規(guī)定體現(xiàn)了抵押物的法定主義。如果所抵押的房地產(chǎn)是法律規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的，即使設(shè)定抵押權(quán)的其他條件已經(jīng)具備，這種抵押也是無效的民事行為，沒有法律拘束力。根據(jù)以上原則，可抵押的房地產(chǎn)必須具備以下幾個條件：
第一，房地產(chǎn)抵押人對所抵押的房地產(chǎn)必須具有處分權(quán)。
第二，抵押房地產(chǎn)必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的。法律禁止轉(zhuǎn)讓的，如土地、國防設(shè)施等不得抵押，這類財產(chǎn)不能依民法方法轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，所以不能作為抵押權(quán)的標(biāo)的。
第三，抵押房地產(chǎn)價值應(yīng)與所擔(dān)保的債權(quán)金額一致，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。
第四，用作抵押物的財產(chǎn)原則上應(yīng)便于管理和實施。我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國有土地使用權(quán)可以抵押；集體所有土地使用權(quán)的抵押，從保護農(nóng)村土地資源和集體經(jīng)濟的角度出發(fā)，農(nóng)村和城市郊區(qū)的耕地、宅基地、自留地、自留山以及無定著物集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押。另外，以集體所有的土地上的不動產(chǎn)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，不得改變土地的用途。從金融機構(gòu)角度出發(fā)，抵押物是否符合法律規(guī)定有房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)、土地行政管理機構(gòu)進行最后的防范，估價機構(gòu)與金融機構(gòu)應(yīng)對房地產(chǎn)價值的估價過程、方法、估價原則、估價范圍、估算價值的最后確定等關(guān)鍵問題嚴(yán)格審核，并對抵押物房地產(chǎn)的土地性質(zhì)進行確認(rèn)，以確定抵押權(quán)實現(xiàn)時的受償風(fēng)險。例如，對于集體所有的土地上的房地產(chǎn)進行估價的估價機構(gòu)不得采用使用原則進行估價，而只能按現(xiàn)在用途進行估價。
對于房地產(chǎn)的一部分是否可以作為抵押物，應(yīng)以其是否為物的本質(zhì)上的不可分割部分進行判斷。如果為物的構(gòu)成部分，而法律又要求共同處分的，不得就物的一部分設(shè)定獨立的抵押權(quán)。
前面所涉及的抵押人所有的房屋是指〈1〉私有房產(chǎn)。例如，城市居民個人建造的房屋，自然人、法人購買的住宅、別墅和其他商品房，外國人在我國境內(nèi)的個人所有、數(shù)人共有的住宅和非住宅用房等。〈2〉集體所有房產(chǎn)。例如，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房〈3〉企事業(yè)單位投資建購的房屋。例如，企業(yè)、事業(yè)單位自建和購買的工商業(yè)用房、職工住房等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：依法取得的房屋所有權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。
《擔(dān)保法》關(guān)于抵押擔(dān)保不僅在性質(zhì)上加以規(guī)定，同時在量上也有所要求，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保的債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。這樣就存在復(fù)合抵押的情況，復(fù)合抵押在實踐中有以下三種形式：
〈1〉同一抵押物向同一債權(quán)人多次抵押；
〈2〉同一抵押物向不同債權(quán)人分別抵押；
〈3〉因償還債權(quán)所帶來的抵押物的余額部分進行的復(fù)合抵押。以同一抵押物向同一債權(quán)人多次抵押或向多個債權(quán)人抵押后，抵押人償還了一部分債權(quán)，增大了抵押物的余額部分，這部分可以再進行復(fù)合抵押。
對于同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)時拍賣、變賣抵押物所得的價款《擔(dān)保法》做出如下規(guī)定：
抵押合同已登記生效的，按照抵押物的登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。同一財產(chǎn)以登記抵押方式向兩個以上的債權(quán)人擔(dān)保抵押的，作為第一順序抵押登記的被擔(dān)保的債權(quán)，就拍賣、變賣抵押物的價款優(yōu)先清償，順序排在第二的，只能就拍賣、變賣抵押物的剩余部分受償，依此類推。如幾個抵押人進行抵押物登記的時間相同，即抵押物的登記順序無前后之分，那么就按照被抵押擔(dān)保的各債權(quán)的比例來清償。注意，在同一抵押物上設(shè)有多個抵押權(quán)的情況下，惟有第一順序的債權(quán)人行使抵押權(quán)，其他抵押權(quán)人無權(quán)直接行使，只能就第一順序債權(quán)的余額滿足自己的債權(quán)。估價機構(gòu)在接受委托方委托對一房地產(chǎn)其余未抵押部分進行抵押目的估價時，一定要考慮上述法律規(guī)定對該部分房地產(chǎn)抵押價值的影響。房地產(chǎn)估價人員應(yīng)詳細解讀委估房地產(chǎn)權(quán)屬證書中所記載的抵押情況。
房地產(chǎn)的抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。很明顯，登記是房地產(chǎn)抵押合同的生效要件，沒有辦理房地產(chǎn)抵押合同登記則其不發(fā)生效力，抵押權(quán)人也無從取得有效的抵押權(quán)。因此，在房地產(chǎn)抵押合同已登記的情況下，即使抵押合同缺乏書面形式要件，該抵押合同仍然有效成立并生效，抵押權(quán)人有效取得抵押權(quán)。在房地產(chǎn)抵押合同未辦理的情況下，即使當(dāng)事人之間已就房地產(chǎn)抵押合同訂立書面形式，根據(jù)《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定，抵押合同并不生效。所以，房地產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)時，抵押合同的書面形式要求并不是抵押合同的生效要件。
擔(dān)保法關(guān)于房地產(chǎn)抵押方面的違法行為做出相應(yīng)的規(guī)定，以下列房地產(chǎn)抵押的，為違反法律，抵押合同無效：〈1〉土地所有權(quán)；〈2〉耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定允許抵押的除外；〈3〉學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施，但是如果財產(chǎn)所有權(quán)屬于學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的非教育設(shè)施或者非醫(yī)療設(shè)施，例如幼兒園的小賣部，學(xué)校辦的商店，醫(yī)院辦的農(nóng)副產(chǎn)品基地，是可以抵押的；〈4〉所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn)。主要分兩種情況：第一種是繼承發(fā)生后，遺產(chǎn)尚未分割的房地產(chǎn)，此時財產(chǎn)到底歸誰所有尚未清晰。第二種情況是有爭議的財產(chǎn)，民事主體就財產(chǎn)的歸屬問題尚未達成一致，有關(guān)的司法機關(guān)或仲裁機關(guān)正在進行司法裁決或仲裁進行期間，而未有終局的處理決定，此時財產(chǎn)所有權(quán)人或使用人尚未清楚，故此類有爭議的房地產(chǎn)不能用作抵押；〈5〉被依法查封、扣押的或者采取強制措施的房地產(chǎn)；〈6〉有關(guān)法律、法規(guī)禁止抵押的房地產(chǎn)。如已列入拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。換句話說，以上的房地產(chǎn)不得抵押。另外，對抵押合同的生效也做出規(guī)定，即房地產(chǎn)抵押合同自辦理登記之日起生效。
《擔(dān)保法》規(guī)定的可抵押的房地產(chǎn)的范圍是：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
（二）抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；
（三）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；
根據(jù)抵押制度的要求，作為抵押物的房地產(chǎn)必須是能夠轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，只有這樣才能實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的目的，而且，通過對抵押物條件的規(guī)定體現(xiàn)了抵押物的法定主義。如果所抵押的房地產(chǎn)是法律規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的，即使設(shè)定抵押權(quán)的其他條件已經(jīng)具備，這種抵押也是無效的民事行為，沒有法律拘束力。根據(jù)以上原則，可抵押的房地產(chǎn)必須具備以下幾個條件：
第一，房地產(chǎn)抵押人對所抵押的房地產(chǎn)必須具有處分權(quán)。
第二，抵押房地產(chǎn)必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的。法律禁止轉(zhuǎn)讓的，如土地、國防設(shè)施等不得抵押，這類財產(chǎn)不能依民法方法轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，所以不能作為抵押權(quán)的標(biāo)的。
第三，抵押房地產(chǎn)價值應(yīng)與所擔(dān)保的債權(quán)金額一致，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。
第四，用作抵押物的財產(chǎn)原則上應(yīng)便于管理和實施。我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國有土地使用權(quán)可以抵押；集體所有土地使用權(quán)的抵押，從保護農(nóng)村土地資源和集體經(jīng)濟的角度出發(fā)，農(nóng)村和城市郊區(qū)的耕地、宅基地、自留地、自留山以及無定著物集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押。另外，以集體所有的土地上的不動產(chǎn)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，不得改變土地的用途。從金融機構(gòu)角度出發(fā)，抵押物是否符合法律規(guī)定有房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)、土地行政管理機構(gòu)進行最后的防范，估價機構(gòu)與金融機構(gòu)應(yīng)對房地產(chǎn)價值的估價過程、方法、估價原則、估價范圍、估算價值的最后確定等關(guān)鍵問題嚴(yán)格審核，并對抵押物房地產(chǎn)的土地性質(zhì)進行確認(rèn)，以確定抵押權(quán)實現(xiàn)時的受償風(fēng)險。例如，對于集體所有的土地上的房地產(chǎn)進行估價的估價機構(gòu)不得采用使用原則進行估價，而只能按現(xiàn)在用途進行估價。
對于房地產(chǎn)的一部分是否可以作為抵押物，應(yīng)以其是否為物的本質(zhì)上的不可分割部分進行判斷。如果為物的構(gòu)成部分，而法律又要求共同處分的，不得就物的一部分設(shè)定獨立的抵押權(quán)。
前面所涉及的抵押人所有的房屋是指〈1〉私有房產(chǎn)。例如，城市居民個人建造的房屋，自然人、法人購買的住宅、別墅和其他商品房，外國人在我國境內(nèi)的個人所有、數(shù)人共有的住宅和非住宅用房等。〈2〉集體所有房產(chǎn)。例如，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房〈3〉企事業(yè)單位投資建購的房屋。例如，企業(yè)、事業(yè)單位自建和購買的工商業(yè)用房、職工住房等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：依法取得的房屋所有權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。
《擔(dān)保法》關(guān)于抵押擔(dān)保不僅在性質(zhì)上加以規(guī)定，同時在量上也有所要求，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保的債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。這樣就存在復(fù)合抵押的情況，復(fù)合抵押在實踐中有以下三種形式：
〈1〉同一抵押物向同一債權(quán)人多次抵押；
〈2〉同一抵押物向不同債權(quán)人分別抵押；
〈3〉因償還債權(quán)所帶來的抵押物的余額部分進行的復(fù)合抵押。以同一抵押物向同一債權(quán)人多次抵押或向多個債權(quán)人抵押后，抵押人償還了一部分債權(quán)，增大了抵押物的余額部分，這部分可以再進行復(fù)合抵押。
對于同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)時拍賣、變賣抵押物所得的價款《擔(dān)保法》做出如下規(guī)定：
抵押合同已登記生效的，按照抵押物的登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。同一財產(chǎn)以登記抵押方式向兩個以上的債權(quán)人擔(dān)保抵押的，作為第一順序抵押登記的被擔(dān)保的債權(quán)，就拍賣、變賣抵押物的價款優(yōu)先清償，順序排在第二的，只能就拍賣、變賣抵押物的剩余部分受償，依此類推。如幾個抵押人進行抵押物登記的時間相同，即抵押物的登記順序無前后之分，那么就按照被抵押擔(dān)保的各債權(quán)的比例來清償。注意，在同一抵押物上設(shè)有多個抵押權(quán)的情況下，惟有第一順序的債權(quán)人行使抵押權(quán)，其他抵押權(quán)人無權(quán)直接行使，只能就第一順序債權(quán)的余額滿足自己的債權(quán)。估價機構(gòu)在接受委托方委托對一房地產(chǎn)其余未抵押部分進行抵押目的估價時，一定要考慮上述法律規(guī)定對該部分房地產(chǎn)抵押價值的影響。房地產(chǎn)估價人員應(yīng)詳細解讀委估房地產(chǎn)權(quán)屬證書中所記載的抵押情況。
房地產(chǎn)的抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。很明顯，登記是房地產(chǎn)抵押合同的生效要件，沒有辦理房地產(chǎn)抵押合同登記則其不發(fā)生效力，抵押權(quán)人也無從取得有效的抵押權(quán)。因此，在房地產(chǎn)抵押合同已登記的情況下，即使抵押合同缺乏書面形式要件，該抵押合同仍然有效成立并生效，抵押權(quán)人有效取得抵押權(quán)。在房地產(chǎn)抵押合同未辦理的情況下，即使當(dāng)事人之間已就房地產(chǎn)抵押合同訂立書面形式，根據(jù)《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定，抵押合同并不生效。所以，房地產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)時，抵押合同的書面形式要求并不是抵押合同的生效要件。