[案例3—13]
關(guān)于××縣92040號(hào)地塊的評(píng)估報(bào)告（節(jié)選）
（一）委托單位：××縣海珍品養(yǎng)殖公司。
（二）估價(jià)目的：為抵押貸款提供依據(jù)。
（三）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2004年1月16日。
（四）估價(jià)日期：2004年1月16日至1月20日。
（五）估價(jià)依據(jù)：1.委托單位提供的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書NO.92040號(hào)；2.國(guó)有土地使用證。
（六）勘估物的情況：
1.該勘估物面積為18.98畝，用途為鮑魚、水產(chǎn)養(yǎng)殖出口基地。
2.該勘估物土地使用期限為50年，即從2000年6月16日至2050年6月16日止。
3.該勘估物位于環(huán)島公路（紅山段），南向連接環(huán)島公路，近臨大海，地理位置優(yōu)越，交通方便，是養(yǎng)殖業(yè)選擇地域。
（七）勘估物之市場(chǎng)背景：2004年初房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)定趨勢(shì)。
（八）勘估物的評(píng)估：
1.針對(duì)該勘估物的評(píng)估目的，擬按現(xiàn)市值評(píng)估后，考慮其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)按80％計(jì)算，評(píng)估有效期限一年；
2.考慮××縣1月份在市場(chǎng)上與勘估物可比性強(qiáng)的交易實(shí)例較多，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；
3.根據(jù)市場(chǎng)上使用性質(zhì)、位置、環(huán)境等因素與勘估物基本相同的交易實(shí)例進(jìn)行比較，擬勘估物以現(xiàn)市值21萬元／畝計(jì)，即其現(xiàn)值為：18.98×21＝398.58（萬元）；考慮其抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)性，故按現(xiàn)值的80％計(jì)算，即的貸款金額為：398.58×80％＝318.86（萬元）。
（九）評(píng)估結(jié)果，××海珍品養(yǎng)殖公司擁有92040號(hào)地塊的土地使用權(quán)現(xiàn)作為抵押貸款，其貸款的金額為人民幣（318.86）萬元。
[案例3—13]分析
1.本估價(jià)報(bào)告格式不規(guī)范，估價(jià)過程簡(jiǎn)單，專業(yè)用詞不確切，估價(jià)報(bào)告書撰寫不夠規(guī)范。如，缺少受理估價(jià)方名稱，缺少估價(jià)對(duì)象一項(xiàng)，“勘估物的情況”的標(biāo)準(zhǔn)用詞為“估價(jià)對(duì)象概況”。
2.數(shù)值的測(cè)算過程過于簡(jiǎn)單，本案例采用市場(chǎng)比較法，卻沒有市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算的一般步驟與過程，而直接就得出結(jié)果。
3.估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)始于2000年6月16日，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年1月16日，應(yīng)將土地的價(jià)格進(jìn)行日期修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同時(shí)如果比較案例土地的取得不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，也同樣需要進(jìn)行日期修正。
4.估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)還有46年零5個(gè)月到期，可比實(shí)例的土地使用權(quán)年限應(yīng)該與之相同，如果不同，則還要對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行修正（個(gè)別因素修正）。
5.該估價(jià)對(duì)象是一塊用于養(yǎng)殖業(yè)的土地，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上同類用地的交易案例較多時(shí)方可采用市場(chǎng)比較法估價(jià)，這類特殊用途的房地產(chǎn)在抵押以后是否保持原有用途，是否仍然有穩(wěn)定收益，在抵押貸款估價(jià)時(shí)都要對(duì)由此引起的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行考慮。
3.9 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)
特殊用途的房地產(chǎn)，關(guān)鍵就在于“特殊”二字，所謂特殊，是指這類房地產(chǎn)通常都伴隨著專營(yíng)權(quán)，因此最理想的估價(jià)方法應(yīng)該是利潤(rùn)法。采用利潤(rùn)法估價(jià)，意味著在對(duì)該類房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮了專營(yíng)權(quán)的價(jià)值。[案例4—14]和[案例4—15]分別提供了加油站和停車場(chǎng)的估價(jià)報(bào)告，就都是屬于帶有專營(yíng)權(quán)（或稱特許經(jīng)營(yíng)權(quán)）的特殊房地產(chǎn)估價(jià)，但[案例4—14]對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)剝離了專營(yíng)權(quán)的價(jià)值。
[案例3－14]
××加油站房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）
（一）委托方：××市××加油服務(wù)有限公司
（二）估價(jià)方：××市××房地產(chǎn)交易估價(jià)有限公司
（三）估價(jià)對(duì)象：××市××加油服務(wù)有限公司加油站房地產(chǎn)
1.坐落××市××加油服務(wù)有限公司加油站。
2.權(quán)利狀況根據(jù)×房地字第30000×××××號(hào)房地產(chǎn)證確認(rèn)，××市××加油服務(wù)有限公司為此次估價(jià)房地產(chǎn)權(quán)利人。
3.規(guī)劃限制條件土地使用年限：40年（2001年5月26日至2041年5月25日止），剩余使用年限：38年零2個(gè)月。
（四）估價(jià)目的：為抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)
（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2003年3月29日
（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價(jià)依據(jù)：
1.國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部及××省和××市有關(guān)法規(guī)和政策；
2.房地產(chǎn)證（×房地字第30000×××××號(hào)）；
3.委托方提供的企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表；
4.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
5.××市貿(mào)易發(fā)展局文件
6.估價(jià)人員實(shí)地勘測(cè)調(diào)查獲得的實(shí)況和資料。
7.不考慮特殊買家的額外出價(jià)。
（八）估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
（九）估價(jià)方法：本公司接受委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，通過實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查，在認(rèn)真分析研究所掌握的材料后，決定采用收益法作為本次估價(jià)的基本方法，具體采用報(bào)酬資本化法進(jìn)行測(cè)算，對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，最終求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。
收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象未來各年的正常收益折算到：估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其和得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。
（十）估價(jià)結(jié)果
估價(jià)總值：13018400元，大寫：人民幣壹仟叁佰零壹萬捌仟肆佰元整（含稅費(fèi)）。
（十一）估價(jià)人員：（略）
（十二）估價(jià)作業(yè)日期：（略）
（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：（略）
××加油站房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）實(shí)物狀況因素分析該加油站建成于2001年11月，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積共454.50m2，主要包括加油棚、二層辦公樓、一層平房等建筑物，其配套設(shè)施有加油機(jī)、儲(chǔ)油罐等，消防設(shè)備齊全。該加油站共有6臺(tái)電腦加油機(jī)，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。
1.基本狀況：物業(yè)用途：加油站建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)建筑層數(shù)：辦公樓2層、平房1層、加油棚1層建筑面積：454.50m2 2.裝修情況：（以辦公樓、加油棚為主）
外墻：條形瓷磚內(nèi)墻：乳膠漆天花：吊平頂樓地面：地磚、水磨石門窗：外防盜門，鋁合金窗廚房：地磚地面，瓷片到頂墻面衛(wèi)生間：地磚地面，瓷片到頂墻面，三潔具其他：車道、停車場(chǎng)均為混凝土地面
（二）區(qū)位狀況素分析（略）
（三）市場(chǎng)背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價(jià)方法選用本公司接受委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，通過實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查，在認(rèn)真分析研究所掌握的材料后，決定采用收益法作為本次估價(jià)的基本方法，具體采用報(bào)酬資本化法進(jìn)行測(cè)算。對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，最終求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。
收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象未來各年的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其和得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。
（六）估價(jià)測(cè)算過程1.銷售收入根據(jù)該加油站的會(huì)計(jì)報(bào)表，2002年其營(yíng)業(yè)收入為33230627.00元（不含增值稅），考慮到2002年為該加油站建成后營(yíng)業(yè)的第一年，該加油站正常經(jīng)營(yíng)后其收入會(huì)有所增長(zhǎng)，故將其正常運(yùn)營(yíng)的營(yíng)業(yè)收入確定為34000000元（不含增值稅），則有：銷售收入＝34000000（元）
2.銷售成本銷售成本為加油站商品購入價(jià)款（不含增值稅），經(jīng)測(cè)算該銷售成本占銷售收入的75％，即：銷售成本＝銷售收入×75％＝25500000（元）
3.營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用包括工作人員的工資費(fèi)用、交通運(yùn)輸費(fèi)、廣告費(fèi)等，經(jīng)測(cè)算按其銷售收入的5％計(jì)取，即：營(yíng)業(yè)費(fèi)用＝銷售收入×5％＝1700000（元）
4.營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅金及附加為城建稅及教育費(fèi)附加，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該企業(yè)為一般納稅企業(yè)，其城建稅及教育費(fèi)附加按應(yīng)交增值稅的4％計(jì)算，增值稅稅率為17％，即：營(yíng)業(yè)稅金及附加＝增值稅×4％＝[銷售收入－銷售成本]×17％×4％＝57800（元）
5.管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)測(cè)算，加油站管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用約占銷售收入的6.5％，則：管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用＝銷售收入×6.5％＝2210000（元）
6.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)＝銷售收入一銷售成本一營(yíng)業(yè)費(fèi)用一營(yíng)業(yè)稅金及附加一管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用＝34000000—25500000—1700000—57800—2210000＝4532200（元）
7.確定由房地產(chǎn)產(chǎn)生的凈收益上述計(jì)算所得的年?duì)I業(yè)利潤(rùn)包含了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)和壟斷行業(yè)（成品油經(jīng)營(yíng)權(quán)）超額利潤(rùn)，扣除商業(yè)利潤(rùn)及壟斷行業(yè)（成品油經(jīng)營(yíng)權(quán)）超額利潤(rùn)后，所剩余利潤(rùn)即為房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤(rùn)，根據(jù)對(duì)××市同類加油站經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查，綜合考慮確定商業(yè)利潤(rùn)為10％，經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷利潤(rùn)為4％，則由房地產(chǎn)產(chǎn)生的年凈收益a為：a＝營(yíng)業(yè)利潤(rùn)一銷售成本×（10％＋4％）＝4532200—25500000×（10％＋4％）＝962200（元）
8.收益年數(shù)：n＝38年9.報(bào)酬率Y報(bào)酬率由無風(fēng)險(xiǎn)利率加風(fēng)險(xiǎn)利率組成，取報(bào)酬率Y為6.78％10.計(jì)算估價(jià)收益總值V V＝a/Y×[1－1/（1＋Y）n]＝962200/6.78%×[1－1/（1＋6.78%）38]＝13018414（元）
取整為13018400元（七）估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)總值為13018400元。
若需扣除轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，則計(jì)算如下：營(yíng)業(yè)稅及城建維護(hù)稅：轉(zhuǎn)讓市價(jià)×5.05％＝657429（元）
印花稅：轉(zhuǎn)讓市價(jià)×0.05％＝6509（元）
增值費(fèi)：[轉(zhuǎn)讓市價(jià)一原購入價(jià)]×20％＝541574（元）
房產(chǎn)所得稅：[轉(zhuǎn)讓市價(jià)一原購入價(jià)一增值費(fèi)一稅金]×15％＝225354（元）
稅費(fèi)合計(jì)：1430866（元）
扣除稅費(fèi)后的凈值＝13018400—1430866＝1l587534（元）
（八）估價(jià)結(jié)論對(duì)估價(jià)物的位置、環(huán)境、用途、現(xiàn)狀、裝修及市場(chǎng)供求等影響其價(jià)值的因素進(jìn)行綜合考慮之后，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，我們采用收益法計(jì)算，評(píng)定估價(jià)對(duì)象在2003年3月29日的估價(jià)總值為13018400元，大寫：人民幣壹仟叁佰零壹萬捌仟肆佰元整。
（九）特別說明
1.對(duì)于被估價(jià)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，估價(jià)方僅以委托方提供的房地產(chǎn)證予以界定。
2.對(duì)于房地產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證為法律依據(jù)，我們并未進(jìn)行實(shí)地丈量。
3；估價(jià)方僅對(duì)房屋進(jìn)行一般性的察看，并未接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試的要求，因此，不能確定其有無內(nèi)部缺損。
4.本估價(jià)價(jià)格包含地價(jià)及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)，但未考慮未來市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)及稅費(fèi)率的變化，同時(shí)本估價(jià)價(jià)格包含了組成該加油站必要的相對(duì)固定的一些設(shè)備（如加油機(jī)、儲(chǔ)油罐等）的價(jià)值。
5.本報(bào)告并未考慮該資產(chǎn)所欠付的抵押、擔(dān)保等可能影響其價(jià)值的因素限制，亦未考慮國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策等發(fā)生變化或其他不可抗力對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響。
6.本報(bào)告僅就委托估價(jià)目的對(duì)物業(yè)市值做出估價(jià)，不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。
7.未經(jīng)估價(jià)方允許，本估價(jià)報(bào)告全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表。
8.估價(jià)時(shí)效為2003年3月29日至2004年3月28日。隨著時(shí)間及市場(chǎng)，情況的變化，該物業(yè)價(jià)值作相應(yīng)調(diào)整。如果使用本估價(jià)結(jié)果時(shí)間與本報(bào)告的估價(jià)基準(zhǔn)日期相差12個(gè)月以上，估價(jià)方對(duì)應(yīng)用此結(jié)果造成有關(guān)方面的損失不負(fù)任何責(zé)任。
附件一：物業(yè)位置示意圖復(fù)印件（略）
附件二：有關(guān)照片復(fù)印件（略）
[案例3－14]分析
經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷利潤(rùn)的確定是否恰當(dāng)，是對(duì)這類特殊房地產(chǎn)估價(jià)（僅考慮房地產(chǎn)本身的價(jià)值時(shí)）的關(guān)鍵所在。
關(guān)于××縣92040號(hào)地塊的評(píng)估報(bào)告（節(jié)選）
（一）委托單位：××縣海珍品養(yǎng)殖公司。
（二）估價(jià)目的：為抵押貸款提供依據(jù)。
（三）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2004年1月16日。
（四）估價(jià)日期：2004年1月16日至1月20日。
（五）估價(jià)依據(jù)：1.委托單位提供的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書NO.92040號(hào)；2.國(guó)有土地使用證。
（六）勘估物的情況：
1.該勘估物面積為18.98畝，用途為鮑魚、水產(chǎn)養(yǎng)殖出口基地。
2.該勘估物土地使用期限為50年，即從2000年6月16日至2050年6月16日止。
3.該勘估物位于環(huán)島公路（紅山段），南向連接環(huán)島公路，近臨大海，地理位置優(yōu)越，交通方便，是養(yǎng)殖業(yè)選擇地域。
（七）勘估物之市場(chǎng)背景：2004年初房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)定趨勢(shì)。
（八）勘估物的評(píng)估：
1.針對(duì)該勘估物的評(píng)估目的，擬按現(xiàn)市值評(píng)估后，考慮其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)按80％計(jì)算，評(píng)估有效期限一年；
2.考慮××縣1月份在市場(chǎng)上與勘估物可比性強(qiáng)的交易實(shí)例較多，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；
3.根據(jù)市場(chǎng)上使用性質(zhì)、位置、環(huán)境等因素與勘估物基本相同的交易實(shí)例進(jìn)行比較，擬勘估物以現(xiàn)市值21萬元／畝計(jì)，即其現(xiàn)值為：18.98×21＝398.58（萬元）；考慮其抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)性，故按現(xiàn)值的80％計(jì)算，即的貸款金額為：398.58×80％＝318.86（萬元）。
（九）評(píng)估結(jié)果，××海珍品養(yǎng)殖公司擁有92040號(hào)地塊的土地使用權(quán)現(xiàn)作為抵押貸款，其貸款的金額為人民幣（318.86）萬元。
[案例3—13]分析
1.本估價(jià)報(bào)告格式不規(guī)范，估價(jià)過程簡(jiǎn)單，專業(yè)用詞不確切，估價(jià)報(bào)告書撰寫不夠規(guī)范。如，缺少受理估價(jià)方名稱，缺少估價(jià)對(duì)象一項(xiàng)，“勘估物的情況”的標(biāo)準(zhǔn)用詞為“估價(jià)對(duì)象概況”。
2.數(shù)值的測(cè)算過程過于簡(jiǎn)單，本案例采用市場(chǎng)比較法，卻沒有市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算的一般步驟與過程，而直接就得出結(jié)果。
3.估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)始于2000年6月16日，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年1月16日，應(yīng)將土地的價(jià)格進(jìn)行日期修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同時(shí)如果比較案例土地的取得不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，也同樣需要進(jìn)行日期修正。
4.估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)還有46年零5個(gè)月到期，可比實(shí)例的土地使用權(quán)年限應(yīng)該與之相同，如果不同，則還要對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行修正（個(gè)別因素修正）。
5.該估價(jià)對(duì)象是一塊用于養(yǎng)殖業(yè)的土地，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上同類用地的交易案例較多時(shí)方可采用市場(chǎng)比較法估價(jià)，這類特殊用途的房地產(chǎn)在抵押以后是否保持原有用途，是否仍然有穩(wěn)定收益，在抵押貸款估價(jià)時(shí)都要對(duì)由此引起的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行考慮。
3.9 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)
特殊用途的房地產(chǎn)，關(guān)鍵就在于“特殊”二字，所謂特殊，是指這類房地產(chǎn)通常都伴隨著專營(yíng)權(quán)，因此最理想的估價(jià)方法應(yīng)該是利潤(rùn)法。采用利潤(rùn)法估價(jià)，意味著在對(duì)該類房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮了專營(yíng)權(quán)的價(jià)值。[案例4—14]和[案例4—15]分別提供了加油站和停車場(chǎng)的估價(jià)報(bào)告，就都是屬于帶有專營(yíng)權(quán)（或稱特許經(jīng)營(yíng)權(quán)）的特殊房地產(chǎn)估價(jià)，但[案例4—14]對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)剝離了專營(yíng)權(quán)的價(jià)值。
[案例3－14]
××加油站房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）
（一）委托方：××市××加油服務(wù)有限公司
（二）估價(jià)方：××市××房地產(chǎn)交易估價(jià)有限公司
（三）估價(jià)對(duì)象：××市××加油服務(wù)有限公司加油站房地產(chǎn)
1.坐落××市××加油服務(wù)有限公司加油站。
2.權(quán)利狀況根據(jù)×房地字第30000×××××號(hào)房地產(chǎn)證確認(rèn)，××市××加油服務(wù)有限公司為此次估價(jià)房地產(chǎn)權(quán)利人。
3.規(guī)劃限制條件土地使用年限：40年（2001年5月26日至2041年5月25日止），剩余使用年限：38年零2個(gè)月。
（四）估價(jià)目的：為抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)
（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2003年3月29日
（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
（七）估價(jià)依據(jù)：
1.國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部及××省和××市有關(guān)法規(guī)和政策；
2.房地產(chǎn)證（×房地字第30000×××××號(hào)）；
3.委托方提供的企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表；
4.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
5.××市貿(mào)易發(fā)展局文件
6.估價(jià)人員實(shí)地勘測(cè)調(diào)查獲得的實(shí)況和資料。
7.不考慮特殊買家的額外出價(jià)。
（八）估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
（九）估價(jià)方法：本公司接受委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，通過實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查，在認(rèn)真分析研究所掌握的材料后，決定采用收益法作為本次估價(jià)的基本方法，具體采用報(bào)酬資本化法進(jìn)行測(cè)算，對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，最終求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。
收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象未來各年的正常收益折算到：估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其和得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。
（十）估價(jià)結(jié)果
估價(jià)總值：13018400元，大寫：人民幣壹仟叁佰零壹萬捌仟肆佰元整（含稅費(fèi)）。
（十一）估價(jià)人員：（略）
（十二）估價(jià)作業(yè)日期：（略）
（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：（略）
××加油站房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）實(shí)物狀況因素分析該加油站建成于2001年11月，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積共454.50m2，主要包括加油棚、二層辦公樓、一層平房等建筑物，其配套設(shè)施有加油機(jī)、儲(chǔ)油罐等，消防設(shè)備齊全。該加油站共有6臺(tái)電腦加油機(jī)，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。
1.基本狀況：物業(yè)用途：加油站建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)建筑層數(shù)：辦公樓2層、平房1層、加油棚1層建筑面積：454.50m2 2.裝修情況：（以辦公樓、加油棚為主）
外墻：條形瓷磚內(nèi)墻：乳膠漆天花：吊平頂樓地面：地磚、水磨石門窗：外防盜門，鋁合金窗廚房：地磚地面，瓷片到頂墻面衛(wèi)生間：地磚地面，瓷片到頂墻面，三潔具其他：車道、停車場(chǎng)均為混凝土地面
（二）區(qū)位狀況素分析（略）
（三）市場(chǎng)背景分析：（略）
（四）使用分析：（略）
（五）估價(jià)方法選用本公司接受委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，通過實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查，在認(rèn)真分析研究所掌握的材料后，決定采用收益法作為本次估價(jià)的基本方法，具體采用報(bào)酬資本化法進(jìn)行測(cè)算。對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，最終求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。
收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象未來各年的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其和得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。
（六）估價(jià)測(cè)算過程1.銷售收入根據(jù)該加油站的會(huì)計(jì)報(bào)表，2002年其營(yíng)業(yè)收入為33230627.00元（不含增值稅），考慮到2002年為該加油站建成后營(yíng)業(yè)的第一年，該加油站正常經(jīng)營(yíng)后其收入會(huì)有所增長(zhǎng)，故將其正常運(yùn)營(yíng)的營(yíng)業(yè)收入確定為34000000元（不含增值稅），則有：銷售收入＝34000000（元）
2.銷售成本銷售成本為加油站商品購入價(jià)款（不含增值稅），經(jīng)測(cè)算該銷售成本占銷售收入的75％，即：銷售成本＝銷售收入×75％＝25500000（元）
3.營(yíng)業(yè)費(fèi)用營(yíng)業(yè)費(fèi)用包括工作人員的工資費(fèi)用、交通運(yùn)輸費(fèi)、廣告費(fèi)等，經(jīng)測(cè)算按其銷售收入的5％計(jì)取，即：營(yíng)業(yè)費(fèi)用＝銷售收入×5％＝1700000（元）
4.營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅金及附加為城建稅及教育費(fèi)附加，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該企業(yè)為一般納稅企業(yè)，其城建稅及教育費(fèi)附加按應(yīng)交增值稅的4％計(jì)算，增值稅稅率為17％，即：營(yíng)業(yè)稅金及附加＝增值稅×4％＝[銷售收入－銷售成本]×17％×4％＝57800（元）
5.管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)測(cè)算，加油站管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用約占銷售收入的6.5％，則：管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用＝銷售收入×6.5％＝2210000（元）
6.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)＝銷售收入一銷售成本一營(yíng)業(yè)費(fèi)用一營(yíng)業(yè)稅金及附加一管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用＝34000000—25500000—1700000—57800—2210000＝4532200（元）
7.確定由房地產(chǎn)產(chǎn)生的凈收益上述計(jì)算所得的年?duì)I業(yè)利潤(rùn)包含了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)和壟斷行業(yè)（成品油經(jīng)營(yíng)權(quán)）超額利潤(rùn)，扣除商業(yè)利潤(rùn)及壟斷行業(yè)（成品油經(jīng)營(yíng)權(quán)）超額利潤(rùn)后，所剩余利潤(rùn)即為房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤(rùn)，根據(jù)對(duì)××市同類加油站經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查，綜合考慮確定商業(yè)利潤(rùn)為10％，經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷利潤(rùn)為4％，則由房地產(chǎn)產(chǎn)生的年凈收益a為：a＝營(yíng)業(yè)利潤(rùn)一銷售成本×（10％＋4％）＝4532200—25500000×（10％＋4％）＝962200（元）
8.收益年數(shù)：n＝38年9.報(bào)酬率Y報(bào)酬率由無風(fēng)險(xiǎn)利率加風(fēng)險(xiǎn)利率組成，取報(bào)酬率Y為6.78％10.計(jì)算估價(jià)收益總值V V＝a/Y×[1－1/（1＋Y）n]＝962200/6.78%×[1－1/（1＋6.78%）38]＝13018414（元）
取整為13018400元（七）估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)總值為13018400元。
若需扣除轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，則計(jì)算如下：營(yíng)業(yè)稅及城建維護(hù)稅：轉(zhuǎn)讓市價(jià)×5.05％＝657429（元）
印花稅：轉(zhuǎn)讓市價(jià)×0.05％＝6509（元）
增值費(fèi)：[轉(zhuǎn)讓市價(jià)一原購入價(jià)]×20％＝541574（元）
房產(chǎn)所得稅：[轉(zhuǎn)讓市價(jià)一原購入價(jià)一增值費(fèi)一稅金]×15％＝225354（元）
稅費(fèi)合計(jì)：1430866（元）
扣除稅費(fèi)后的凈值＝13018400—1430866＝1l587534（元）
（八）估價(jià)結(jié)論對(duì)估價(jià)物的位置、環(huán)境、用途、現(xiàn)狀、裝修及市場(chǎng)供求等影響其價(jià)值的因素進(jìn)行綜合考慮之后，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，我們采用收益法計(jì)算，評(píng)定估價(jià)對(duì)象在2003年3月29日的估價(jià)總值為13018400元，大寫：人民幣壹仟叁佰零壹萬捌仟肆佰元整。
（九）特別說明
1.對(duì)于被估價(jià)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，估價(jià)方僅以委托方提供的房地產(chǎn)證予以界定。
2.對(duì)于房地產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證為法律依據(jù)，我們并未進(jìn)行實(shí)地丈量。
3；估價(jià)方僅對(duì)房屋進(jìn)行一般性的察看，并未接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試的要求，因此，不能確定其有無內(nèi)部缺損。
4.本估價(jià)價(jià)格包含地價(jià)及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)，但未考慮未來市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)及稅費(fèi)率的變化，同時(shí)本估價(jià)價(jià)格包含了組成該加油站必要的相對(duì)固定的一些設(shè)備（如加油機(jī)、儲(chǔ)油罐等）的價(jià)值。
5.本報(bào)告并未考慮該資產(chǎn)所欠付的抵押、擔(dān)保等可能影響其價(jià)值的因素限制，亦未考慮國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策等發(fā)生變化或其他不可抗力對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響。
6.本報(bào)告僅就委托估價(jià)目的對(duì)物業(yè)市值做出估價(jià)，不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。
7.未經(jīng)估價(jià)方允許，本估價(jià)報(bào)告全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表。
8.估價(jià)時(shí)效為2003年3月29日至2004年3月28日。隨著時(shí)間及市場(chǎng)，情況的變化，該物業(yè)價(jià)值作相應(yīng)調(diào)整。如果使用本估價(jià)結(jié)果時(shí)間與本報(bào)告的估價(jià)基準(zhǔn)日期相差12個(gè)月以上，估價(jià)方對(duì)應(yīng)用此結(jié)果造成有關(guān)方面的損失不負(fù)任何責(zé)任。
附件一：物業(yè)位置示意圖復(fù)印件（略）
附件二：有關(guān)照片復(fù)印件（略）
[案例3－14]分析
經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷利潤(rùn)的確定是否恰當(dāng)，是對(duì)這類特殊房地產(chǎn)估價(jià)（僅考慮房地產(chǎn)本身的價(jià)值時(shí)）的關(guān)鍵所在。