一、復(fù)習(xí)題 題目P201頁(yè)，答案P215頁(yè) 題目?jī)?nèi)容：
1、商住混合樓估價(jià)正確性判斷。
答：不正確，因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象用途是商住混合，需按不同用途分別估價(jià)。
2、保險(xiǎn)損失價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線。
答：對(duì)估價(jià)對(duì)象保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的價(jià)值分別進(jìn)行評(píng)估，二者之差額即為損失價(jià)值。對(duì)于可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。
3、市場(chǎng)法(實(shí)際)成本法(偏低)收益法(偏高)是否正確判斷。
答：不對(duì)。評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，其實(shí)是估價(jià)師揭示房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值。而客觀合理的價(jià)格或價(jià)值，應(yīng)該是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值——在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。比較法強(qiáng)調(diào)可比實(shí)例價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格;收益法強(qiáng)調(diào)采用正常凈收益;成本法強(qiáng)調(diào)正常的重置價(jià)等。都說(shuō)明各種估價(jià)方法均是以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格為出發(fā)點(diǎn)的，其實(shí)質(zhì)是一樣的。
4、商住綜合樓抵押評(píng)估技術(shù)路線。
答：(1)對(duì)該綜合樓商業(yè)及住宅分別采用不同的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，得出各部分的價(jià)格，然后求和得出總價(jià)。
A.計(jì)算出商業(yè)、住宅的建筑面積;
B.商業(yè)部分采用收益法進(jìn)行評(píng)估，居住部分右搜集可比實(shí)例，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估;
C.兩者匯總得出總價(jià)。
(2)、把該綜合樓作為整體，采用成本法得出總價(jià)。
A. 采用市場(chǎng)比較法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算出土地價(jià)格。
B. 采用重置成本法計(jì)算出建筑物的價(jià)格。
C. 土地價(jià)格和建筑物價(jià)格相加得出房地產(chǎn)總價(jià)。
(3)對(duì)上述兩方法計(jì)算出的該綜合樓總價(jià)進(jìn)行平均。
(4)根據(jù)平均值再結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)決定最終估價(jià)值。
5、收益法，比較法的實(shí)質(zhì)和難點(diǎn)是什么?
答：比較法的實(shí)質(zhì)是通過(guò)已成交的相同或類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格，來(lái)確定房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能成交的價(jià)格。難點(diǎn)在于交易修正。收益法的實(shí)質(zhì)是以房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后能創(chuàng)造的收益來(lái)確定房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。難點(diǎn)是凈收益的求取和資本化率的確定。
6、轉(zhuǎn)讓在建工程應(yīng)具備哪些主要證件及評(píng)估技術(shù)路線。(假開(kāi)法法現(xiàn)金流法)
答：(1)國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證、已投入資金的評(píng)估證明等。
(2)A.估算該工程完工后的價(jià)值;
B.估算續(xù)建工程的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)及購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)等;
C.采用動(dòng)態(tài)方式將續(xù)建工程的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)及購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)等及未來(lái)的樓價(jià)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn);
D. 未來(lái)的樓價(jià)的折現(xiàn)值扣除續(xù)建工程的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)及購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)等的折現(xiàn)值,求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值.
7、投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)采用的估價(jià)方法和技術(shù)路線。
答：評(píng)估機(jī)構(gòu)為開(kāi)發(fā)商投標(biāo)報(bào)價(jià)，對(duì)該地塊最適宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，即將估價(jià)對(duì)象預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值(樓價(jià))，減去預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用(建造成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用及購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地相關(guān)稅費(fèi)等之后的余額，根據(jù)此剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。
評(píng)估上述宗地招標(biāo)報(bào)價(jià)除采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法(剩余法)之外，一般在評(píng)估過(guò)程中還需要運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行校核，作為報(bào)價(jià)的主要比較資料。此外還可以輔之以成本法評(píng)估作為參考。
8、郊區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)(野豬肉賣(mài)點(diǎn))合法性認(rèn)定。
答：(1)房產(chǎn)合法性。文中沒(méi)有給出有關(guān)在土地上建房的相關(guān)資料，則可假設(shè)已經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)(如未經(jīng)規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)，則文中所述房產(chǎn)為違章建筑，必須拆除，估價(jià)時(shí)則應(yīng)考慮拆除費(fèi)用及建筑物殘值)。
(2)飯店用房。應(yīng)考慮作為此類(lèi)商業(yè)用房繼續(xù)存在的可能性，飯店位于遠(yuǎn)郊區(qū)，且因?yàn)楫?dāng)初建房時(shí)以野豬肉入菜為賣(mài)點(diǎn)，現(xiàn)不再經(jīng)營(yíng)野豬的繁育，故其是否繼續(xù)用于飯店類(lèi)物業(yè)，需根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定，如仍可用于飯店，則可運(yùn)用收益法、比較法等測(cè)算其價(jià)值，但應(yīng)注意扣除土地價(jià)值;如不能用于飯店類(lèi)用途，則應(yīng)以成本法測(cè)算。
1、商住混合樓估價(jià)正確性判斷。
答：不正確，因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象用途是商住混合，需按不同用途分別估價(jià)。
2、保險(xiǎn)損失價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線。
答：對(duì)估價(jià)對(duì)象保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的價(jià)值分別進(jìn)行評(píng)估，二者之差額即為損失價(jià)值。對(duì)于可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。
3、市場(chǎng)法(實(shí)際)成本法(偏低)收益法(偏高)是否正確判斷。
答：不對(duì)。評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，其實(shí)是估價(jià)師揭示房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值。而客觀合理的價(jià)格或價(jià)值，應(yīng)該是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值——在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。比較法強(qiáng)調(diào)可比實(shí)例價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格;收益法強(qiáng)調(diào)采用正常凈收益;成本法強(qiáng)調(diào)正常的重置價(jià)等。都說(shuō)明各種估價(jià)方法均是以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格為出發(fā)點(diǎn)的，其實(shí)質(zhì)是一樣的。
4、商住綜合樓抵押評(píng)估技術(shù)路線。
答：(1)對(duì)該綜合樓商業(yè)及住宅分別采用不同的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，得出各部分的價(jià)格，然后求和得出總價(jià)。
A.計(jì)算出商業(yè)、住宅的建筑面積;
B.商業(yè)部分采用收益法進(jìn)行評(píng)估，居住部分右搜集可比實(shí)例，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估;
C.兩者匯總得出總價(jià)。
(2)、把該綜合樓作為整體，采用成本法得出總價(jià)。
A. 采用市場(chǎng)比較法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算出土地價(jià)格。
B. 采用重置成本法計(jì)算出建筑物的價(jià)格。
C. 土地價(jià)格和建筑物價(jià)格相加得出房地產(chǎn)總價(jià)。
(3)對(duì)上述兩方法計(jì)算出的該綜合樓總價(jià)進(jìn)行平均。
(4)根據(jù)平均值再結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)決定最終估價(jià)值。
5、收益法，比較法的實(shí)質(zhì)和難點(diǎn)是什么?
答：比較法的實(shí)質(zhì)是通過(guò)已成交的相同或類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格，來(lái)確定房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能成交的價(jià)格。難點(diǎn)在于交易修正。收益法的實(shí)質(zhì)是以房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后能創(chuàng)造的收益來(lái)確定房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。難點(diǎn)是凈收益的求取和資本化率的確定。
6、轉(zhuǎn)讓在建工程應(yīng)具備哪些主要證件及評(píng)估技術(shù)路線。(假開(kāi)法法現(xiàn)金流法)
答：(1)國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證、已投入資金的評(píng)估證明等。
(2)A.估算該工程完工后的價(jià)值;
B.估算續(xù)建工程的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)及購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)等;
C.采用動(dòng)態(tài)方式將續(xù)建工程的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)及購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)等及未來(lái)的樓價(jià)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn);
D. 未來(lái)的樓價(jià)的折現(xiàn)值扣除續(xù)建工程的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)及購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)等的折現(xiàn)值,求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值.
7、投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)采用的估價(jià)方法和技術(shù)路線。
答：評(píng)估機(jī)構(gòu)為開(kāi)發(fā)商投標(biāo)報(bào)價(jià)，對(duì)該地塊最適宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，即將估價(jià)對(duì)象預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值(樓價(jià))，減去預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用(建造成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用及購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地相關(guān)稅費(fèi)等之后的余額，根據(jù)此剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。
評(píng)估上述宗地招標(biāo)報(bào)價(jià)除采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法(剩余法)之外，一般在評(píng)估過(guò)程中還需要運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行校核，作為報(bào)價(jià)的主要比較資料。此外還可以輔之以成本法評(píng)估作為參考。
8、郊區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)(野豬肉賣(mài)點(diǎn))合法性認(rèn)定。
答：(1)房產(chǎn)合法性。文中沒(méi)有給出有關(guān)在土地上建房的相關(guān)資料，則可假設(shè)已經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)(如未經(jīng)規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)，則文中所述房產(chǎn)為違章建筑，必須拆除，估價(jià)時(shí)則應(yīng)考慮拆除費(fèi)用及建筑物殘值)。
(2)飯店用房。應(yīng)考慮作為此類(lèi)商業(yè)用房繼續(xù)存在的可能性，飯店位于遠(yuǎn)郊區(qū)，且因?yàn)楫?dāng)初建房時(shí)以野豬肉入菜為賣(mài)點(diǎn)，現(xiàn)不再經(jīng)營(yíng)野豬的繁育，故其是否繼續(xù)用于飯店類(lèi)物業(yè)，需根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定，如仍可用于飯店，則可運(yùn)用收益法、比較法等測(cè)算其價(jià)值，但應(yīng)注意扣除土地價(jià)值;如不能用于飯店類(lèi)用途，則應(yīng)以成本法測(cè)算。