各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)（房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)課稅估價(jià) 征地和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)）
一、大綱要求考試目的：本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)前提與房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。
熟悉：房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，房地產(chǎn)課稅估價(jià)，征地估價(jià)。
了解：拆遷集體土地房屋估價(jià)。
要點(diǎn)說(shuō)明：
5.房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)
（1）房地產(chǎn)保險(xiǎn)為了消除各種風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的不利影響，房屋所有人、承租人或有關(guān)當(dāng)事人可以與保險(xiǎn)公司達(dá)成一項(xiàng)協(xié)定，一方（被保險(xiǎn)人）通過(guò)交付一定的費(fèi)用（保險(xiǎn)費(fèi)）以獲得另一方（保險(xiǎn)公司）對(duì)房屋的意外損失或因?qū)Ψ课菥哂欣娑赡墚a(chǎn)生的意外損失給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)谋ＷC。這種以房屋及其有關(guān)利益或責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，稱(chēng)為房地產(chǎn)保險(xiǎn)。
根據(jù)承保的保險(xiǎn)標(biāo)的和風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)不同，房地產(chǎn)保險(xiǎn)可劃分為房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋利益保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)、建筑工程保險(xiǎn)等。因土地不會(huì)損壞或滅失，無(wú)損害則無(wú)保險(xiǎn)，故土地不能成為房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)標(biāo)的。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)（如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)范圍。
（2）房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)的特點(diǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，應(yīng)依據(jù)《保險(xiǎn)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
1）保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額的區(qū)別保險(xiǎn)價(jià)值又稱(chēng)為保險(xiǎn)價(jià)額，是指保險(xiǎn)標(biāo)的在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或者在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值為確定保險(xiǎn)金額的基礎(chǔ)。保險(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明的，投保人對(duì)于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際投保的金額，又簡(jiǎn)稱(chēng)“保額”，也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的高限額。
2）直接損失和間接損失當(dāng)財(cái)產(chǎn)因自然風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的作用導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)本身直接損壞或滅失，財(cái)產(chǎn)即受到直接損失。
間接損失指的是由于財(cái)產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財(cái)產(chǎn)價(jià)值的降低或收益的下降。
3）房地產(chǎn)投保時(shí)的估價(jià)房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，不應(yīng)包含土地價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場(chǎng)法。
房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。
4）保險(xiǎn)事故發(fā)生后的評(píng)估保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。
6.房地產(chǎn)課稅估價(jià)
房地產(chǎn)課稅估價(jià)，目的是為了保證國(guó)家稅收公平合理。為了避免納稅人偷稅漏稅和稅務(wù)機(jī)關(guān)課稅不公平，雙方都要求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
（1）房產(chǎn)稅估價(jià)對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。租金收入是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。
（2）城鎮(zhèn)土地使用稅估價(jià)此稅已規(guī)定了適用稅額，無(wú)需估價(jià)。
（3）耕地占用稅此稅已規(guī)定了適用稅額，無(wú)需估價(jià)。
（4）土地增值稅的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和方法土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。
土地增值稅以納稅人有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。
（5）契稅的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及方法契稅的依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。征收契稅，一般以契約載明的買(mǎi)價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格或典價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機(jī)關(guān)認(rèn)為在必要時(shí)，也可以直接或委托有關(guān)單位對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。
現(xiàn)行的估價(jià)方法以市場(chǎng)法為主。若是有收益的房地產(chǎn)，還應(yīng)考慮用兩種以上的方法進(jìn)行評(píng)估，即收益法和市場(chǎng)法并用，根據(jù)不同情況，選取不同的權(quán)重綜合取值，以確定終估價(jià)值。
7.征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)
（1）征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的特點(diǎn)
征地估價(jià)是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的過(guò)程中，對(duì)被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
征地估價(jià)應(yīng)依據(jù)《土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其它有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行。
征地和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，是政策性、群眾性很強(qiáng)的一項(xiàng)估價(jià)工作。除國(guó)家以法律、規(guī)章的形式制定的有關(guān)規(guī)定外，各個(gè)城市均制定有實(shí)施細(xì)則，詳細(xì)規(guī)定了補(bǔ)償?shù)姆秶?、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式等。
隨著2004年《憲法》修正案的通過(guò)，國(guó)家將對(duì)土地管理法進(jìn)行相應(yīng)的修訂，有關(guān)征地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定也會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整。
（2）征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的分類(lèi)
根據(jù)《土地管理法》第二條中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。根據(jù)原始土地的性質(zhì)及征用、規(guī)劃用途，征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)可分以下三種情況：
1）征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的補(bǔ)償估價(jià)，是指在集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的過(guò)程中，對(duì)被征用集體所有土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
征地估價(jià)應(yīng)根據(jù)《土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
2）征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上房屋及附著物的拆遷補(bǔ)償估價(jià)，是指征用集體土地時(shí)對(duì)被拆遷房屋及附著物貨幣補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估。
拆遷集體所有土地上的房屋的補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)根據(jù)《土地管理法》，參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》以及當(dāng)?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評(píng)估的實(shí)施細(xì)則，有些地區(qū)還專(zhuān)門(mén)制定了集體所有土地上房屋（或宅基地）的拆遷估價(jià)辦法。
3）城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定城市國(guó)有土地上被拆遷房屋及附著物（土地和房屋或房屋）貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》以及當(dāng)?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評(píng)估的實(shí)施細(xì)則。
（3）征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的法律法規(guī)
1）《城市房地產(chǎn)管理法》；
2）《土地管理法》；
3）《土地管理法實(shí)施條例》；
4）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》；
5）建設(shè)部關(guān)于貫徹《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的通知（建住房[2001）161號(hào)）；
6）建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知（建住房[2003]234號(hào)）；
7）各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關(guān)地方性法規(guī)。
（4）征地補(bǔ)償估價(jià)
1）征地補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，“國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。（《土地管理法》第四十三條）。
在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、糧田地、魚(yú)塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林地、積肥場(chǎng)地、場(chǎng)院地、牧場(chǎng)地、草原地等。農(nóng)地上附著物包括：農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹(shù)木、青苗、墳?zāi)沟取?BR> 集體所有的農(nóng)業(yè)用地及其地上附著物為征地補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象。
2）征地補(bǔ)償估價(jià)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)《土地管理法》第四十七條對(duì)征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。”
①土地補(bǔ)償費(fèi)“征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍?！?BR> ②征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)“征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍?！?BR> ③青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”
④地上附著物補(bǔ)償費(fèi)地上附著物包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹(shù)木、墳?zāi)沟?。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”
3）《土地管理法》關(guān)于征地拆遷補(bǔ)償估價(jià)的其他規(guī)定①“征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?！保ǖ谒氖邨l）
②“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍?！保ǖ谒氖邨l）
③“國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。”（第四十七條）
④“征用補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)?！保ǖ谒氖藯l）
（5）拆遷集體所有土地上的房屋的補(bǔ)償估價(jià)
房屋拆遷估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基本同城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但集體土地上的房屋，其產(chǎn)權(quán)管理各地區(qū)不盡相同也不勝完善，在評(píng)估過(guò)程中要根據(jù)實(shí)際情況分別處理，重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn)：
1）宅基地的確定宅基地及正式房屋的確定，對(duì)于集體土地上的宅基地面積，其管理標(biāo)準(zhǔn)各地不統(tǒng)一：①每戶(hù)有測(cè)量準(zhǔn)確的宅基地證，同時(shí)有正式房屋的建房批示；②每戶(hù)有測(cè)量準(zhǔn)確的宅基地證，但沒(méi)有房產(chǎn)證，也沒(méi)有正式房屋的建房批示；③每戶(hù)既沒(méi)有測(cè)量準(zhǔn)確的宅基地證，沒(méi)有房產(chǎn)證，也沒(méi)有正式房屋的建房批示。
基于以上情況，根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
2）被拆遷房屋使用性質(zhì)的認(rèn)定根據(jù)《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作請(qǐng)示的通知》：嚴(yán)格宅基用地審批手續(xù)，實(shí)行公開(kāi)辦事制度。
3）被拆房屋補(bǔ)償對(duì)象的認(rèn)定個(gè)人還是集體。對(duì)于集體用房，要明確其土地的補(bǔ)償是否在征地時(shí)已經(jīng)給予了補(bǔ)償。
一、大綱要求考試目的：本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)前提與房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。
熟悉：房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，房地產(chǎn)課稅估價(jià)，征地估價(jià)。
了解：拆遷集體土地房屋估價(jià)。
要點(diǎn)說(shuō)明：
5.房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)
（1）房地產(chǎn)保險(xiǎn)為了消除各種風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的不利影響，房屋所有人、承租人或有關(guān)當(dāng)事人可以與保險(xiǎn)公司達(dá)成一項(xiàng)協(xié)定，一方（被保險(xiǎn)人）通過(guò)交付一定的費(fèi)用（保險(xiǎn)費(fèi)）以獲得另一方（保險(xiǎn)公司）對(duì)房屋的意外損失或因?qū)Ψ课菥哂欣娑赡墚a(chǎn)生的意外損失給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)谋ＷC。這種以房屋及其有關(guān)利益或責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，稱(chēng)為房地產(chǎn)保險(xiǎn)。
根據(jù)承保的保險(xiǎn)標(biāo)的和風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)不同，房地產(chǎn)保險(xiǎn)可劃分為房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋利益保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)、建筑工程保險(xiǎn)等。因土地不會(huì)損壞或滅失，無(wú)損害則無(wú)保險(xiǎn)，故土地不能成為房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)標(biāo)的。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)（如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)范圍。
（2）房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)的特點(diǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，應(yīng)依據(jù)《保險(xiǎn)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
1）保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額的區(qū)別保險(xiǎn)價(jià)值又稱(chēng)為保險(xiǎn)價(jià)額，是指保險(xiǎn)標(biāo)的在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或者在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值為確定保險(xiǎn)金額的基礎(chǔ)。保險(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明的，投保人對(duì)于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際投保的金額，又簡(jiǎn)稱(chēng)“保額”，也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的高限額。
2）直接損失和間接損失當(dāng)財(cái)產(chǎn)因自然風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的作用導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)本身直接損壞或滅失，財(cái)產(chǎn)即受到直接損失。
間接損失指的是由于財(cái)產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財(cái)產(chǎn)價(jià)值的降低或收益的下降。
3）房地產(chǎn)投保時(shí)的估價(jià)房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，不應(yīng)包含土地價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場(chǎng)法。
房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。
4）保險(xiǎn)事故發(fā)生后的評(píng)估保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。
6.房地產(chǎn)課稅估價(jià)
房地產(chǎn)課稅估價(jià)，目的是為了保證國(guó)家稅收公平合理。為了避免納稅人偷稅漏稅和稅務(wù)機(jī)關(guān)課稅不公平，雙方都要求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
（1）房產(chǎn)稅估價(jià)對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。租金收入是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。
（2）城鎮(zhèn)土地使用稅估價(jià)此稅已規(guī)定了適用稅額，無(wú)需估價(jià)。
（3）耕地占用稅此稅已規(guī)定了適用稅額，無(wú)需估價(jià)。
（4）土地增值稅的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和方法土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。
土地增值稅以納稅人有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。
（5）契稅的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及方法契稅的依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。征收契稅，一般以契約載明的買(mǎi)價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格或典價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機(jī)關(guān)認(rèn)為在必要時(shí)，也可以直接或委托有關(guān)單位對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。
現(xiàn)行的估價(jià)方法以市場(chǎng)法為主。若是有收益的房地產(chǎn)，還應(yīng)考慮用兩種以上的方法進(jìn)行評(píng)估，即收益法和市場(chǎng)法并用，根據(jù)不同情況，選取不同的權(quán)重綜合取值，以確定終估價(jià)值。
7.征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)
（1）征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的特點(diǎn)
征地估價(jià)是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的過(guò)程中，對(duì)被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
征地估價(jià)應(yīng)依據(jù)《土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其它有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行。
征地和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，是政策性、群眾性很強(qiáng)的一項(xiàng)估價(jià)工作。除國(guó)家以法律、規(guī)章的形式制定的有關(guān)規(guī)定外，各個(gè)城市均制定有實(shí)施細(xì)則，詳細(xì)規(guī)定了補(bǔ)償?shù)姆秶?、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式等。
隨著2004年《憲法》修正案的通過(guò)，國(guó)家將對(duì)土地管理法進(jìn)行相應(yīng)的修訂，有關(guān)征地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定也會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整。
（2）征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的分類(lèi)
根據(jù)《土地管理法》第二條中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。根據(jù)原始土地的性質(zhì)及征用、規(guī)劃用途，征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)可分以下三種情況：
1）征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的補(bǔ)償估價(jià)，是指在集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的過(guò)程中，對(duì)被征用集體所有土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
征地估價(jià)應(yīng)根據(jù)《土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
2）征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上房屋及附著物的拆遷補(bǔ)償估價(jià)，是指征用集體土地時(shí)對(duì)被拆遷房屋及附著物貨幣補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估。
拆遷集體所有土地上的房屋的補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)根據(jù)《土地管理法》，參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》以及當(dāng)?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評(píng)估的實(shí)施細(xì)則，有些地區(qū)還專(zhuān)門(mén)制定了集體所有土地上房屋（或宅基地）的拆遷估價(jià)辦法。
3）城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定城市國(guó)有土地上被拆遷房屋及附著物（土地和房屋或房屋）貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》以及當(dāng)?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評(píng)估的實(shí)施細(xì)則。
（3）征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的法律法規(guī)
1）《城市房地產(chǎn)管理法》；
2）《土地管理法》；
3）《土地管理法實(shí)施條例》；
4）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》；
5）建設(shè)部關(guān)于貫徹《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的通知（建住房[2001）161號(hào)）；
6）建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知（建住房[2003]234號(hào)）；
7）各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關(guān)地方性法規(guī)。
（4）征地補(bǔ)償估價(jià)
1）征地補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，“國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。（《土地管理法》第四十三條）。
在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、糧田地、魚(yú)塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林地、積肥場(chǎng)地、場(chǎng)院地、牧場(chǎng)地、草原地等。農(nóng)地上附著物包括：農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹(shù)木、青苗、墳?zāi)沟取?BR> 集體所有的農(nóng)業(yè)用地及其地上附著物為征地補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象。
2）征地補(bǔ)償估價(jià)的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)《土地管理法》第四十七條對(duì)征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。”
①土地補(bǔ)償費(fèi)“征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍?！?BR> ②征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)“征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍?！?BR> ③青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”
④地上附著物補(bǔ)償費(fèi)地上附著物包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹(shù)木、墳?zāi)沟?。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”
3）《土地管理法》關(guān)于征地拆遷補(bǔ)償估價(jià)的其他規(guī)定①“征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?！保ǖ谒氖邨l）
②“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍?！保ǖ谒氖邨l）
③“國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。”（第四十七條）
④“征用補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)?！保ǖ谒氖藯l）
（5）拆遷集體所有土地上的房屋的補(bǔ)償估價(jià)
房屋拆遷估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基本同城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但集體土地上的房屋，其產(chǎn)權(quán)管理各地區(qū)不盡相同也不勝完善，在評(píng)估過(guò)程中要根據(jù)實(shí)際情況分別處理，重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn)：
1）宅基地的確定宅基地及正式房屋的確定，對(duì)于集體土地上的宅基地面積，其管理標(biāo)準(zhǔn)各地不統(tǒng)一：①每戶(hù)有測(cè)量準(zhǔn)確的宅基地證，同時(shí)有正式房屋的建房批示；②每戶(hù)有測(cè)量準(zhǔn)確的宅基地證，但沒(méi)有房產(chǎn)證，也沒(méi)有正式房屋的建房批示；③每戶(hù)既沒(méi)有測(cè)量準(zhǔn)確的宅基地證，沒(méi)有房產(chǎn)證，也沒(méi)有正式房屋的建房批示。
基于以上情況，根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
2）被拆遷房屋使用性質(zhì)的認(rèn)定根據(jù)《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作請(qǐng)示的通知》：嚴(yán)格宅基用地審批手續(xù)，實(shí)行公開(kāi)辦事制度。
3）被拆房屋補(bǔ)償對(duì)象的認(rèn)定個(gè)人還是集體。對(duì)于集體用房，要明確其土地的補(bǔ)償是否在征地時(shí)已經(jīng)給予了補(bǔ)償。