3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告
估價(jià)結(jié)果報(bào)告本案例包括了《規(guī)范》要求的十三部分內(nèi)容及有關(guān)說(shuō)明。估價(jià)報(bào)告有時(shí)可以和函一起單獨(dú)出具，自身較完整，具有一定的獨(dú)立性。
（1）估價(jià)對(duì)象
估價(jià)對(duì)象部分應(yīng)明確估價(jià)對(duì)象的范圍，概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。一般分別土地、建筑物加以說(shuō)明，特別是估價(jià)對(duì)象的一些特點(diǎn)。本案例對(duì)估價(jià)對(duì)象界定清晰，對(duì)使用功能、區(qū)位環(huán)境、權(quán)益狀況介紹較詳細(xì)，從權(quán)益上確認(rèn)了估價(jià)對(duì)象可作為抵押房地產(chǎn)，但是建筑物各部分裝修、設(shè)備缺少詳細(xì)介紹。
本案例從專業(yè)角度判定估價(jià)對(duì)象可以作為抵押房地產(chǎn)。估價(jià)對(duì)象為一飯店整體房地產(chǎn)，有《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)劃撥土地的《國(guó)有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實(shí)際用途一致。無(wú)共有權(quán)人，也無(wú)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。有關(guān)法規(guī)條文規(guī)定“抵押人所有的房屋和其他地上定著物”可以抵押：“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押”：“房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理”。估價(jià)對(duì)象有權(quán)屬證書(shū)，沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議，沒(méi)有設(shè)定抵押，只有短期租約。所以可確定估價(jià)對(duì)象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)，但是評(píng)估價(jià)值中，不包含“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價(jià)值。
案例中對(duì)估價(jià)對(duì)象的介紹有其特點(diǎn)，除了上述內(nèi)容外，估價(jià)人員還了解了飯店近幾年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展、裝修改造、營(yíng)業(yè)收入、入住率等情況，并作了介紹，知其歷史，才能知其發(fā)展，這樣對(duì)飯店今后現(xiàn)金流的謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)打下了基礎(chǔ)，使之更加可靠。
（2）估價(jià)目的
為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。
（3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)
按照約定以現(xiàn)場(chǎng)查勘日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
（4）價(jià)值定義
案例中明確指出了本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值內(nèi)涵。“本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)的客觀合理價(jià)格。本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象49977.62㎡，房屋所有權(quán)及相應(yīng)的8048.23㎡，劃拔國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格。不包括土地出讓金，不包括廚房設(shè)備、洗衣機(jī)、康樂(lè)中心等的可移動(dòng)商業(yè)設(shè)備價(jià)值以及客房中由委托人配備的家具、可移動(dòng)的電器、設(shè)備等。”
賓館飯店類房地產(chǎn)是一種持續(xù)經(jīng)營(yíng)的通過(guò)飯店整體獲得收益的房地產(chǎn)，其復(fù)雜性在于從凈收益中剔除不屬于房地產(chǎn)的收益部分，分出房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的凈收益。
案例中表述了估價(jià)結(jié)果的價(jià)值內(nèi)涵，不包括的部分還有可能的無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，這些往往是許多估價(jià)人員忽略的地方。若估價(jià)人員不明確，將會(huì)在估價(jià)過(guò)程中產(chǎn)生一系列的錯(cuò)誤。
（5）估價(jià)方法
說(shuō)明本次估價(jià)的思路，即技術(shù)路線和采用的方法，說(shuō)明采用估價(jià)方法的理由和方法的定義。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法。
案例中考慮選用方法理由較適宜?！扒艄纼r(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價(jià)方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場(chǎng)法，故選用成本法為另一種方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。作為抵押房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎評(píng)估的一種體現(xiàn)?！蔽屣埖暾w房地產(chǎn)估價(jià)有其特殊性，因數(shù)量極少，開(kāi)發(fā)建設(shè)后一般不在市場(chǎng)整體銷售，所以本報(bào)告根據(jù)估價(jià)規(guī)范采用收益法和成本法估價(jià)的技術(shù)路線是正確的。
（6）有關(guān)說(shuō)明
本案例針對(duì)估價(jià)對(duì)象的情況，對(duì)估價(jià)結(jié)果的參考性、處分的合法性、補(bǔ)繳出讓金問(wèn)題、持續(xù)收益、注意帶租約、注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)能力、可能的損耗、報(bào)告的使用及責(zé)任等問(wèn)題作了說(shuō)明和提示，很有必要；作為抵押房地產(chǎn)評(píng)估，又特別說(shuō)明了抵押房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，提請(qǐng)抵貸雙方注意。
4.估價(jià)技術(shù)報(bào)告
估價(jià)技術(shù)報(bào)告根據(jù)《規(guī)范》要求，包括七部分內(nèi)容：實(shí)物狀況分析、區(qū)位狀況分析、市場(chǎng)背景分析、使用分析、估價(jià)方法選用、估價(jià)測(cè)算過(guò)程、估價(jià)結(jié)果確定。估價(jià)技術(shù)報(bào)告是作為完整房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的一部分，反映估價(jià)師的分析和測(cè)算過(guò)程與結(jié)果，具有相對(duì)的獨(dú)立性，但不能單獨(dú)出具給委托人。
其中前兩部分也可以歸納為房地產(chǎn)狀況分析，含實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況。前面四部分分析是為后續(xù)測(cè)算作準(zhǔn)備的，其中也包括測(cè)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的根據(jù)。
（1）市場(chǎng)背景分析
本案例主要作了××市飯店市場(chǎng)分析，從飯店客源、客房數(shù)量、供給需求、經(jīng)營(yíng)狀況、五飯店近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和分析預(yù)測(cè)。但還是缺乏當(dāng)?shù)貐^(qū)位附近同類（五）飯店的經(jīng)營(yíng)比較分析。
（2）收益法估價(jià)
收益法估價(jià)針對(duì)性較強(qiáng)。估價(jià)對(duì)象作為五飯店，由于經(jīng)營(yíng)方式和功能的多樣性，如整體經(jīng)營(yíng)、整體經(jīng)營(yíng)與出租經(jīng)營(yíng)，各功能部分的不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，其收益來(lái)源是多種類型的。
估價(jià)對(duì)象具有客房及七、八類配套功能，本案例對(duì)估價(jià)對(duì)象本身及周邊類似用途檔次的飯店物業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，內(nèi)容涵蓋客房部分（標(biāo)準(zhǔn)房、行政套房、豪華套房）、餐飲部分（中餐、西餐）、康樂(lè)部分（保齡、桑拿、網(wǎng)球、游泳、健身等）、商務(wù)辦公部分（會(huì)議廳等）、出租部分、停車場(chǎng)等較為集中的類別進(jìn)行了調(diào)查分析，分別比較了其客房數(shù)量、租金標(biāo)準(zhǔn)、就餐上座率、娛樂(lè)消費(fèi)水平、空置情況，客房收入又考慮了淡旺季的差別等，從而對(duì)評(píng)估中采用的數(shù)據(jù)更加客觀合理，給予了較好的技術(shù)支持。其中出租部分租約內(nèi)外租金水平差異不大，合并計(jì)算，若有一定差異應(yīng)當(dāng)列出各部分租約情況，分別租約內(nèi)外計(jì)算。本例主要是整體經(jīng)營(yíng)，也有少部分出租，所以采用分別、分功能計(jì)算各類收入，再按照整體運(yùn)營(yíng)計(jì)算成本費(fèi)用以確定整個(gè)飯店凈收益的方法是適宜的。
在運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用的計(jì)算中，根據(jù)飯店特點(diǎn)，參考了飯店報(bào)表的欄目列支項(xiàng)目，除了正常經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用外，估價(jià)中緊扣估價(jià)結(jié)果的價(jià)值內(nèi)涵，對(duì)不屬于房地產(chǎn)本身價(jià)值的部分注意從收益和成本中扣除，如商用設(shè)備和動(dòng)產(chǎn)家具的價(jià)值（折舊費(fèi)）、專業(yè)物業(yè)管理的酬金等，同時(shí)將房地產(chǎn)的折舊攤銷保留在凈收益中，方法是正確的。
估價(jià)對(duì)象既有自營(yíng)又有出租，且由專業(yè)公司統(tǒng)一物業(yè)管理，特點(diǎn)突出。估價(jià)中，對(duì)飯店的經(jīng)營(yíng)收入、其他收入與客房收入的比例關(guān)系，各項(xiàng)變動(dòng)成本與經(jīng)營(yíng)收入的比例，固定成本的計(jì)算基礎(chǔ)等進(jìn)行了分析比較，作到凈收益的比例符合一般規(guī)律。收益預(yù)測(cè)現(xiàn)金流水平相當(dāng)于可達(dá)到的現(xiàn)水平，未作過(guò)高預(yù)測(cè)。案例中確定報(bào)酬率、收益年限、收益法公式比較慎重。
（3）成本法估價(jià)
案例中成本法按照重新購(gòu)建價(jià)格的成本構(gòu)成逐項(xiàng)測(cè)算、加總，考慮土地年期修正和建筑物綜合折舊。確定綜合成新率時(shí)，建筑物根據(jù)分類折舊確定，綜合年限與實(shí)地觀察，比較可靠。有些估價(jià)報(bào)告確定過(guò)程比較粗略。
（4）扣除土地出讓金價(jià)值
估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)類型為劃撥，則抵押價(jià)值中不應(yīng)包括土地出讓金（交政府地價(jià)部分）的價(jià)值。因此在收益法和成本法的評(píng)估中都從市場(chǎng)價(jià)值中扣除了相當(dāng)應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款（出讓金）部分價(jià)值。
（5）估價(jià)結(jié)果確定
案例中詳細(xì)說(shuō)明了估價(jià)結(jié)果和確定的理由。由于兩種方法結(jié)果收益法低，成本法高，相差在5％以內(nèi)，處于合理范疇。飯店投入成本相對(duì)較大，而經(jīng)營(yíng)管理的難度較大，甚至虧損，估價(jià)結(jié)果具有合理性。另外考慮抵押評(píng)估的謹(jǐn)慎原則，將兩個(gè)結(jié)果平等對(duì)待，不簡(jiǎn)單偏好某種方法，也是適宜的。
總之，本案例為評(píng)估一大型的、功能較為復(fù)雜、經(jīng)營(yíng)形式多樣化的整體五飯店的抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告屬于完整的、較優(yōu)秀的報(bào)告。但對(duì)于大型飯店的估價(jià)，可研究的問(wèn)題還很多，報(bào)告中一些數(shù)據(jù)來(lái)源及分析的深入性上，還有欠缺。
估價(jià)結(jié)果報(bào)告本案例包括了《規(guī)范》要求的十三部分內(nèi)容及有關(guān)說(shuō)明。估價(jià)報(bào)告有時(shí)可以和函一起單獨(dú)出具，自身較完整，具有一定的獨(dú)立性。
（1）估價(jià)對(duì)象
估價(jià)對(duì)象部分應(yīng)明確估價(jià)對(duì)象的范圍，概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。一般分別土地、建筑物加以說(shuō)明，特別是估價(jià)對(duì)象的一些特點(diǎn)。本案例對(duì)估價(jià)對(duì)象界定清晰，對(duì)使用功能、區(qū)位環(huán)境、權(quán)益狀況介紹較詳細(xì)，從權(quán)益上確認(rèn)了估價(jià)對(duì)象可作為抵押房地產(chǎn)，但是建筑物各部分裝修、設(shè)備缺少詳細(xì)介紹。
本案例從專業(yè)角度判定估價(jià)對(duì)象可以作為抵押房地產(chǎn)。估價(jià)對(duì)象為一飯店整體房地產(chǎn)，有《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)劃撥土地的《國(guó)有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實(shí)際用途一致。無(wú)共有權(quán)人，也無(wú)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。有關(guān)法規(guī)條文規(guī)定“抵押人所有的房屋和其他地上定著物”可以抵押：“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押”：“房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理”。估價(jià)對(duì)象有權(quán)屬證書(shū)，沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議，沒(méi)有設(shè)定抵押，只有短期租約。所以可確定估價(jià)對(duì)象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)，但是評(píng)估價(jià)值中，不包含“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價(jià)值。
案例中對(duì)估價(jià)對(duì)象的介紹有其特點(diǎn)，除了上述內(nèi)容外，估價(jià)人員還了解了飯店近幾年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展、裝修改造、營(yíng)業(yè)收入、入住率等情況，并作了介紹，知其歷史，才能知其發(fā)展，這樣對(duì)飯店今后現(xiàn)金流的謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)打下了基礎(chǔ)，使之更加可靠。
（2）估價(jià)目的
為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。
（3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)
按照約定以現(xiàn)場(chǎng)查勘日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
（4）價(jià)值定義
案例中明確指出了本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值內(nèi)涵。“本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)的客觀合理價(jià)格。本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象49977.62㎡，房屋所有權(quán)及相應(yīng)的8048.23㎡，劃拔國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格。不包括土地出讓金，不包括廚房設(shè)備、洗衣機(jī)、康樂(lè)中心等的可移動(dòng)商業(yè)設(shè)備價(jià)值以及客房中由委托人配備的家具、可移動(dòng)的電器、設(shè)備等。”
賓館飯店類房地產(chǎn)是一種持續(xù)經(jīng)營(yíng)的通過(guò)飯店整體獲得收益的房地產(chǎn)，其復(fù)雜性在于從凈收益中剔除不屬于房地產(chǎn)的收益部分，分出房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的凈收益。
案例中表述了估價(jià)結(jié)果的價(jià)值內(nèi)涵，不包括的部分還有可能的無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，這些往往是許多估價(jià)人員忽略的地方。若估價(jià)人員不明確，將會(huì)在估價(jià)過(guò)程中產(chǎn)生一系列的錯(cuò)誤。
（5）估價(jià)方法
說(shuō)明本次估價(jià)的思路，即技術(shù)路線和采用的方法，說(shuō)明采用估價(jià)方法的理由和方法的定義。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法。
案例中考慮選用方法理由較適宜?！扒艄纼r(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價(jià)方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場(chǎng)法，故選用成本法為另一種方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。作為抵押房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎評(píng)估的一種體現(xiàn)?！蔽屣埖暾w房地產(chǎn)估價(jià)有其特殊性，因數(shù)量極少，開(kāi)發(fā)建設(shè)后一般不在市場(chǎng)整體銷售，所以本報(bào)告根據(jù)估價(jià)規(guī)范采用收益法和成本法估價(jià)的技術(shù)路線是正確的。
（6）有關(guān)說(shuō)明
本案例針對(duì)估價(jià)對(duì)象的情況，對(duì)估價(jià)結(jié)果的參考性、處分的合法性、補(bǔ)繳出讓金問(wèn)題、持續(xù)收益、注意帶租約、注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)能力、可能的損耗、報(bào)告的使用及責(zé)任等問(wèn)題作了說(shuō)明和提示，很有必要；作為抵押房地產(chǎn)評(píng)估，又特別說(shuō)明了抵押房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，提請(qǐng)抵貸雙方注意。
4.估價(jià)技術(shù)報(bào)告
估價(jià)技術(shù)報(bào)告根據(jù)《規(guī)范》要求，包括七部分內(nèi)容：實(shí)物狀況分析、區(qū)位狀況分析、市場(chǎng)背景分析、使用分析、估價(jià)方法選用、估價(jià)測(cè)算過(guò)程、估價(jià)結(jié)果確定。估價(jià)技術(shù)報(bào)告是作為完整房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的一部分，反映估價(jià)師的分析和測(cè)算過(guò)程與結(jié)果，具有相對(duì)的獨(dú)立性，但不能單獨(dú)出具給委托人。
其中前兩部分也可以歸納為房地產(chǎn)狀況分析，含實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況。前面四部分分析是為后續(xù)測(cè)算作準(zhǔn)備的，其中也包括測(cè)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的根據(jù)。
（1）市場(chǎng)背景分析
本案例主要作了××市飯店市場(chǎng)分析，從飯店客源、客房數(shù)量、供給需求、經(jīng)營(yíng)狀況、五飯店近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和分析預(yù)測(cè)。但還是缺乏當(dāng)?shù)貐^(qū)位附近同類（五）飯店的經(jīng)營(yíng)比較分析。
（2）收益法估價(jià)
收益法估價(jià)針對(duì)性較強(qiáng)。估價(jià)對(duì)象作為五飯店，由于經(jīng)營(yíng)方式和功能的多樣性，如整體經(jīng)營(yíng)、整體經(jīng)營(yíng)與出租經(jīng)營(yíng)，各功能部分的不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，其收益來(lái)源是多種類型的。
估價(jià)對(duì)象具有客房及七、八類配套功能，本案例對(duì)估價(jià)對(duì)象本身及周邊類似用途檔次的飯店物業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，內(nèi)容涵蓋客房部分（標(biāo)準(zhǔn)房、行政套房、豪華套房）、餐飲部分（中餐、西餐）、康樂(lè)部分（保齡、桑拿、網(wǎng)球、游泳、健身等）、商務(wù)辦公部分（會(huì)議廳等）、出租部分、停車場(chǎng)等較為集中的類別進(jìn)行了調(diào)查分析，分別比較了其客房數(shù)量、租金標(biāo)準(zhǔn)、就餐上座率、娛樂(lè)消費(fèi)水平、空置情況，客房收入又考慮了淡旺季的差別等，從而對(duì)評(píng)估中采用的數(shù)據(jù)更加客觀合理，給予了較好的技術(shù)支持。其中出租部分租約內(nèi)外租金水平差異不大，合并計(jì)算，若有一定差異應(yīng)當(dāng)列出各部分租約情況，分別租約內(nèi)外計(jì)算。本例主要是整體經(jīng)營(yíng)，也有少部分出租，所以采用分別、分功能計(jì)算各類收入，再按照整體運(yùn)營(yíng)計(jì)算成本費(fèi)用以確定整個(gè)飯店凈收益的方法是適宜的。
在運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用的計(jì)算中，根據(jù)飯店特點(diǎn)，參考了飯店報(bào)表的欄目列支項(xiàng)目，除了正常經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用外，估價(jià)中緊扣估價(jià)結(jié)果的價(jià)值內(nèi)涵，對(duì)不屬于房地產(chǎn)本身價(jià)值的部分注意從收益和成本中扣除，如商用設(shè)備和動(dòng)產(chǎn)家具的價(jià)值（折舊費(fèi)）、專業(yè)物業(yè)管理的酬金等，同時(shí)將房地產(chǎn)的折舊攤銷保留在凈收益中，方法是正確的。
估價(jià)對(duì)象既有自營(yíng)又有出租，且由專業(yè)公司統(tǒng)一物業(yè)管理，特點(diǎn)突出。估價(jià)中，對(duì)飯店的經(jīng)營(yíng)收入、其他收入與客房收入的比例關(guān)系，各項(xiàng)變動(dòng)成本與經(jīng)營(yíng)收入的比例，固定成本的計(jì)算基礎(chǔ)等進(jìn)行了分析比較，作到凈收益的比例符合一般規(guī)律。收益預(yù)測(cè)現(xiàn)金流水平相當(dāng)于可達(dá)到的現(xiàn)水平，未作過(guò)高預(yù)測(cè)。案例中確定報(bào)酬率、收益年限、收益法公式比較慎重。
（3）成本法估價(jià)
案例中成本法按照重新購(gòu)建價(jià)格的成本構(gòu)成逐項(xiàng)測(cè)算、加總，考慮土地年期修正和建筑物綜合折舊。確定綜合成新率時(shí)，建筑物根據(jù)分類折舊確定，綜合年限與實(shí)地觀察，比較可靠。有些估價(jià)報(bào)告確定過(guò)程比較粗略。
（4）扣除土地出讓金價(jià)值
估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)類型為劃撥，則抵押價(jià)值中不應(yīng)包括土地出讓金（交政府地價(jià)部分）的價(jià)值。因此在收益法和成本法的評(píng)估中都從市場(chǎng)價(jià)值中扣除了相當(dāng)應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款（出讓金）部分價(jià)值。
（5）估價(jià)結(jié)果確定
案例中詳細(xì)說(shuō)明了估價(jià)結(jié)果和確定的理由。由于兩種方法結(jié)果收益法低，成本法高，相差在5％以內(nèi)，處于合理范疇。飯店投入成本相對(duì)較大，而經(jīng)營(yíng)管理的難度較大，甚至虧損，估價(jià)結(jié)果具有合理性。另外考慮抵押評(píng)估的謹(jǐn)慎原則，將兩個(gè)結(jié)果平等對(duì)待，不簡(jiǎn)單偏好某種方法，也是適宜的。
總之，本案例為評(píng)估一大型的、功能較為復(fù)雜、經(jīng)營(yíng)形式多樣化的整體五飯店的抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告屬于完整的、較優(yōu)秀的報(bào)告。但對(duì)于大型飯店的估價(jià)，可研究的問(wèn)題還很多，報(bào)告中一些數(shù)據(jù)來(lái)源及分析的深入性上，還有欠缺。