3.管理費用
    開發(fā)管理費包括管理組織房地產(chǎn)開發(fā)的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，取1～2項成本合計的2.0％，為242.64元／㎡. 5581.49×0.02＋6550.70×0.02＝111.63＋131.01＝242.64元／㎡上述1～3項合計為建筑面積12374.83元/㎡.
     4.投資利息
    投資利息為土地、建筑物建造和管理費用的資金成本，包括支付貸款的利息，以及基于機會成本的考慮，資本金要放棄可得的存款利息或獲得其他收益的可能。
    根據(jù)該項目的建筑和結(jié)構(gòu)類型、建筑面積，按照2000年《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計算，確定本項目的開發(fā)期為3年，其中土地開發(fā)期為1年，工程施工期為2年。
    由于本項目的特點，假設(shè)資金在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，目前人民銀行公布的3～5年中長期貸款年利率為5.58％。
    （5581.49＋111.63）×5.58％×（1／2＋2）＋（6550.70＋131.01）×5.58％×2／2＝5693.12×5.58％×（1／2＋2）＋6681.71×5.58％×2／2＝794.19＋372.84＝1167.03元／㎡則投資利息為1167.03元／㎡.上述1～4項合計為13541.86元／㎡，其中土地6487.31元／㎡，7054.55元／㎡.土地建筑物之間的比例為48％：52％
    5.銷售稅費
    銷售費用包括廣告宣傳和銷售代理費，確定為開發(fā)價值的1.5％，銷售稅金取開發(fā)總價值的5.5％，合計7％。
    6.發(fā)展商投資利潤
    按照××市當(dāng)前的市場狀況，根據(jù)××市房地產(chǎn)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）的規(guī)定，應(yīng)按照不同的年期，發(fā)展商利潤率取不同的值。考慮到本項目開發(fā)年限較長在2.5年以上，屬旅游業(yè)類別，但處在市商業(yè)中心的特殊地理位置，建設(shè)期風(fēng)險也一般，故確定發(fā)展商的投資利潤率為22.5％。
    13541.86×22.5％＝3046.92元／㎡
    7.重置價格的估價結(jié)果
    重置價格為上述1～6項之和，設(shè)單位建筑面積重置價格為P，則P＝13541.86＋3046.92＋P×7％P＝16588.78÷（1－7％）＝17837.40元／㎡重置價格總價為：17837.4元／㎡×49977.62㎡＝89147.08萬元
    8.確定綜合成新率
    其中土地采用年期修正，按商業(yè)年限，不修正，建筑物計算折舊，按價值比綜合確定。
    估價對象于1991年8月建成，至今經(jīng)過年限已達(dá)11年，但經(jīng)過估價人員現(xiàn)場踏勘和工程人員介紹：基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、墻、屋面、樓板，結(jié)構(gòu)完好；飯店門窗、墻、地面、天棚等裝修基本保持較新的狀態(tài)；其他部分裝修完好；設(shè)備主機運行良好，完全滿足使用要求。且1998年～2001年飯店進行了全面的、不同程度的室內(nèi)裝修改造。經(jīng)估價人員的經(jīng)驗判斷，有效經(jīng)過年限小于實際經(jīng)過年限，同時根據(jù)估價對象土地與建筑物的比例、長壽命項目與設(shè)備、裝修等項目的比例，及分類折舊計算，綜合年限法與實際觀察法，確定綜合成新率為90％。
    成新率計算表　　　　表2－31
    項備分類 價值構(gòu)成比例 折舊率 其中
    Ⅰ　土地 48％ 年期修正0 按40年
    Ⅱ　建筑物 52％ 100％ 0．202
    （1）土建 53％ 100％ 0．125
    ①結(jié)構(gòu) 30％ 完好
    ②建筑裝修 70％ 新裝修過
    （2）設(shè)備安裝 40％ 0．2 維護較好
    （3）其他 7％ 0．8
    Ⅲ　綜合折舊率 0．105 符合經(jīng)驗判斷
    Ⅳ　綜合成新率 0．895 約90％
    9.估價對象
    現(xiàn)價值89147.08×90％＝80232.40萬元
    10.扣減應(yīng)補繳的土地出讓金
    80232.40－7991.10＝72241.30萬元
    11.成本法的估價結(jié)果
    采用成本法估價的估價對象在估價時點的客觀合理價格取整為72241萬元。