七、估價(jià)結(jié)果
    上述兩種估價(jià)方法得出的估價(jià)結(jié)果是：運(yùn)用收益法測算的價(jià)格為：69547萬元人民幣運(yùn)用成本法測算的價(jià)格為：72241萬元人民幣收益法和成本法是從不同市場角度進(jìn)行估價(jià)，達(dá)到互相驗(yàn)證的效果，使估價(jià)結(jié)果更加客觀合理。收益法與成本法兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果比較接近相差5％以內(nèi)，由于五飯店特點(diǎn)，收益法的結(jié)果比成本法低的可能性是存在的，故均具合理性，又因是抵押評估，故采用算術(shù)平均計(jì)算方法進(jìn)行處理。
    69547×0.5＋72241×0.5＝70894（萬元）
    取整總價(jià)為70894萬元，單價(jià)為14185元／㎡.估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照國家估價(jià)規(guī)范、地方規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，在對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情以及認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用收益法、成本法，經(jīng)過周密測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響估價(jià)對象價(jià)格因素的分析，認(rèn)為××市某飯店房地產(chǎn)（建筑面積49977.62㎡，劃撥土地面積8048.23㎡）在2002年12月1日的客觀市場價(jià)值為70894萬元（大寫：人民幣柒萬零捌佰玖拾肆萬元整），約折合單位建筑面積價(jià)格為14185元／㎡（大寫：人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾伍元整）。見表2－32.
    估價(jià)結(jié)果　　　　表2－32
    估價(jià)對象　　　　總價(jià)格（萬元人民幣）單　　　位價(jià)格（元／㎡）
    總計(jì)　　　　　　70894　　　　　　　　　　　14185　　　　　　　　　　　　　　　
    附件
    附件一：估價(jià)對象位置示意圖
    附件二：《國有土地使用合同》復(fù)印件
    附件三：《國有土地使用證》復(fù)印件
    附件四：《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件
    附件五：估價(jià)對象現(xiàn)狀照片
    附件六：委托人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
    附件七：估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)證書
    附件八：房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書
    [估價(jià)報(bào)告評析]
    報(bào)告簡要內(nèi)容
    本案例報(bào)告估價(jià)的是位于××市級商業(yè)區(qū)的某五涉外飯店整體房地產(chǎn)的市場價(jià)格，為委托人以估價(jià)對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供市場價(jià)值參考。
    該飯店總建筑面積49977.62㎡，劃拔土地面積8048.23㎡；近400間客房；1991年8月投入運(yùn)營。建筑物地上9層、地下2層，檐高32.8m；主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍擴(kuò)，外立面貼白色面磚，仿古建筑形式；三層中廳有約2500㎡，凈空高21m的室內(nèi)廣場。估價(jià)對象設(shè)施完善，按使用功能劃分為客房、餐飲、康樂中心、商店、娛樂用房、會(huì)議廳等及其他附屬配套用房。
    估價(jià)人員對估價(jià)對象做了實(shí)地查勘和現(xiàn)場拍照，對其建筑物的使用和近年經(jīng)營情況做了詳細(xì)調(diào)查，并對周邊區(qū)域類似檔次用途的物業(yè)進(jìn)行調(diào)查。
    在分析有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求選取了適宜的估價(jià)方法。因估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，則首先選用收益法作為一種估價(jià)方法， ，又由于五飯店類房地產(chǎn)當(dāng)?shù)貛缀鯖]有買賣案例，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法，作為抵押房地產(chǎn)評估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎評估的－種體現(xiàn)，分別對估價(jià)對象的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。
    最后通過對兩種估價(jià)方法估算結(jié)果的分析綜合后，確定采用算術(shù)平均方法得出最終估價(jià)結(jié)果。即估價(jià)對象某飯店整體房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀市場價(jià)值（價(jià)格）為72123萬元，約折合單位建筑面積價(jià)格14431元／㎡.
     [案例2-4]分析
    本報(bào)告為一份書面的、敘述式的，按照《規(guī)范》要求整體組成和內(nèi)容較為完整的估價(jià)報(bào)告。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以估價(jià)報(bào)告形式履行了對委托人的責(zé)任。作為抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)值評估也具有一定特點(diǎn)。
    1.致委托人函
    致委托人函是估價(jià)機(jī)構(gòu)法人正式地將估價(jià)報(bào)告呈送給委托人的函件，具有一定的法律效力。本報(bào)告基本沒有遺漏必要事項(xiàng)，簡明扼要、概括準(zhǔn)確。尤其對估價(jià)對象的范圍、內(nèi)涵界定明確。這樣就給委托人的委托估價(jià)事宜一個(gè)既簡要又明確的答復(fù)。
    2.估價(jià)的假設(shè)和限制條件
    估價(jià)的假設(shè)和限制條件針對估價(jià)對象的權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)利及估價(jià)結(jié)果的價(jià)值形成條件作了假設(shè)和限制。其中就抵押房地產(chǎn)評估的必要法律條件作了限定。