（二）采用成本法估價(jià)整體價(jià)格
成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理。
重置價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造的與估價(jià)對(duì)象具有相同效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)時(shí)需要考慮所需的一切合理、必要的費(fèi)用（包括土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、銷售費(fèi)用）、銷售稅金和房地產(chǎn)的社會(huì)平均開發(fā)利潤(rùn)。本案例若重新取得經(jīng)營(yíng)性土地應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。
估價(jià)中，各項(xiàng)費(fèi)用的取值參考了該項(xiàng)目的實(shí)際建造成本，以分析項(xiàng)目的特點(diǎn)，主要是按同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和水平測(cè)算。
1.土地成本根據(jù)
××市基準(zhǔn)地價(jià)及土地開發(fā)等成本包括土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、城市拆遷費(fèi)、小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)及其他費(fèi)用。
（1）土地出讓金上述計(jì)算為7991.10萬(wàn)元，折合建筑面積1599元／㎡.
（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括大市政、四源費(fèi)等，測(cè)算后為折合建筑面積650元／㎡
（3）土地開發(fā)（征地拆遷費(fèi)或城市拆遷）費(fèi)包括拆遷、安置、補(bǔ)償費(fèi)，拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷單位管理費(fèi)等經(jīng)測(cè)算按地面計(jì)算近19000元／㎡，折合3000元／㎡建筑面積。
（4）小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)××地區(qū)建設(shè)配套費(fèi)為折合建筑面積250元／㎡.
（5）其他策劃、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、土地評(píng)估、契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等，取上述土地成本的1.1－1.8％，約1.5％。
（1599＋650＋3000＋250）×1.5％＝5499×1.5％＝82.49元／㎡
（6）土地取得費(fèi)成本合計(jì)土地取得成本合計(jì)為：建筑面積5581.49元／㎡.
2.建筑物建造成本
（1）建安工程費(fèi)根據(jù)××市現(xiàn)行《建筑工程概算定額》及有關(guān)文件規(guī)定、××市有關(guān)招投標(biāo)工程的中標(biāo)價(jià)、參考××市同類飯店建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，估價(jià)對(duì)象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結(jié)構(gòu)、高檔裝修、設(shè)備安裝等的建安工程費(fèi)的測(cè)算如下。
建安工程費(fèi)的測(cè)算 表2-29 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 內(nèi)容 單位造價(jià)(元／㎡) 占總造價(jià)比例(％)
1 土建工程 建筑、結(jié)構(gòu)工程、內(nèi)外裝修工程 3280 53．8
Ⅰ 建筑工程 墻體、屋面、門窗、外裝等 950 15．6
Ⅱ 結(jié)構(gòu)工程 鋼筋混凝土主體結(jié)構(gòu) 980 16．1
Ⅲ 內(nèi)裝修工程 標(biāo)準(zhǔn)層、客房、餐廳、大堂、宴會(huì)廳等 1350 22．1
2 給排水工程 熱水、給水、排水、衛(wèi)生潔具、軟化水 500 8．2
3 消防系統(tǒng) 消防控制、防排煙、消火栓噴淋等 220 3．6
4 采暖、空調(diào)及燃?xì)?接市政管線，集中供熱、集中空調(diào)、燃?xì)?540 8．9
5 強(qiáng)電工程 雙路10KV，自備發(fā)電機(jī)500KW，變配電、防雷、照明 480 7．9
6 弱電工程 廣播、電話、衛(wèi)星公用天線、門禁巡更火災(zāi)報(bào)警、監(jiān)控系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)、電報(bào)電傳錄像攝像系統(tǒng)、電腦管理無(wú)線尋呼系統(tǒng)等 830 13．5
7 電梯、自動(dòng)梯 客梯2部、貨梯4部、滾梯6部、觀光梯3部 250 4．1
合計(jì) 6100 100
經(jīng)測(cè)算前期工程及其他專業(yè)費(fèi)等為450.70元／m2.建筑物建造成本合計(jì)為6550.70元／m2.上述l～2項(xiàng)合計(jì)為5581.49＋6550.70＝12132.19元／㎡.
成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理。
重置價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造的與估價(jià)對(duì)象具有相同效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)時(shí)需要考慮所需的一切合理、必要的費(fèi)用（包括土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、銷售費(fèi)用）、銷售稅金和房地產(chǎn)的社會(huì)平均開發(fā)利潤(rùn)。本案例若重新取得經(jīng)營(yíng)性土地應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。
估價(jià)中，各項(xiàng)費(fèi)用的取值參考了該項(xiàng)目的實(shí)際建造成本，以分析項(xiàng)目的特點(diǎn)，主要是按同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和水平測(cè)算。
1.土地成本根據(jù)
××市基準(zhǔn)地價(jià)及土地開發(fā)等成本包括土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、城市拆遷費(fèi)、小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)及其他費(fèi)用。
（1）土地出讓金上述計(jì)算為7991.10萬(wàn)元，折合建筑面積1599元／㎡.
（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括大市政、四源費(fèi)等，測(cè)算后為折合建筑面積650元／㎡
（3）土地開發(fā)（征地拆遷費(fèi)或城市拆遷）費(fèi)包括拆遷、安置、補(bǔ)償費(fèi)，拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷單位管理費(fèi)等經(jīng)測(cè)算按地面計(jì)算近19000元／㎡，折合3000元／㎡建筑面積。
（4）小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)××地區(qū)建設(shè)配套費(fèi)為折合建筑面積250元／㎡.
（5）其他策劃、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、土地評(píng)估、契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等，取上述土地成本的1.1－1.8％，約1.5％。
（1599＋650＋3000＋250）×1.5％＝5499×1.5％＝82.49元／㎡
（6）土地取得費(fèi)成本合計(jì)土地取得成本合計(jì)為：建筑面積5581.49元／㎡.
2.建筑物建造成本
（1）建安工程費(fèi)根據(jù)××市現(xiàn)行《建筑工程概算定額》及有關(guān)文件規(guī)定、××市有關(guān)招投標(biāo)工程的中標(biāo)價(jià)、參考××市同類飯店建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，估價(jià)對(duì)象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結(jié)構(gòu)、高檔裝修、設(shè)備安裝等的建安工程費(fèi)的測(cè)算如下。
建安工程費(fèi)的測(cè)算 表2-29 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 內(nèi)容 單位造價(jià)(元／㎡) 占總造價(jià)比例(％)
1 土建工程 建筑、結(jié)構(gòu)工程、內(nèi)外裝修工程 3280 53．8
Ⅰ 建筑工程 墻體、屋面、門窗、外裝等 950 15．6
Ⅱ 結(jié)構(gòu)工程 鋼筋混凝土主體結(jié)構(gòu) 980 16．1
Ⅲ 內(nèi)裝修工程 標(biāo)準(zhǔn)層、客房、餐廳、大堂、宴會(huì)廳等 1350 22．1
2 給排水工程 熱水、給水、排水、衛(wèi)生潔具、軟化水 500 8．2
3 消防系統(tǒng) 消防控制、防排煙、消火栓噴淋等 220 3．6
4 采暖、空調(diào)及燃?xì)?接市政管線，集中供熱、集中空調(diào)、燃?xì)?540 8．9
5 強(qiáng)電工程 雙路10KV，自備發(fā)電機(jī)500KW，變配電、防雷、照明 480 7．9
6 弱電工程 廣播、電話、衛(wèi)星公用天線、門禁巡更火災(zāi)報(bào)警、監(jiān)控系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)、電報(bào)電傳錄像攝像系統(tǒng)、電腦管理無(wú)線尋呼系統(tǒng)等 830 13．5
7 電梯、自動(dòng)梯 客梯2部、貨梯4部、滾梯6部、觀光梯3部 250 4．1
合計(jì) 6100 100
經(jīng)測(cè)算前期工程及其他專業(yè)費(fèi)等為450.70元／m2.建筑物建造成本合計(jì)為6550.70元／m2.上述l～2項(xiàng)合計(jì)為5581.49＋6550.70＝12132.19元／㎡.