各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)（國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估）
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提與房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：房地產(chǎn)估價(jià)的兩類主要假設(shè)前提，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估。
熟悉：房地產(chǎn)估價(jià)目的與房地產(chǎn)估價(jià)假設(shè)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)估價(jià)目的對(duì)房地產(chǎn)交換價(jià)值的規(guī)定作用，國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估。
要點(diǎn)說明：
房地產(chǎn)估價(jià)目的，即房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的期望用途，指的是委托人為了什么需要而聘請(qǐng)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。
房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要根據(jù)估價(jià)目的來決定在估價(jià)時(shí)采取何種假設(shè)前提和價(jià)值類型。
估價(jià)的假設(shè)前提主要有兩類：一是高佳使用前提，二是持續(xù)使用前提。
高佳使用前提是假設(shè)估價(jià)對(duì)象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的情況下以價(jià)值達(dá)到大的一種可能的使用方式被使用，估價(jià)時(shí)按這樣的使用方式評(píng)估其價(jià)值。
持續(xù)使用前提更多地考慮估價(jià)對(duì)象對(duì)于一個(gè)持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮大的效用，也就是說，當(dāng)一個(gè)企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體大效用時(shí)，對(duì)該企業(yè)的組成部分（例如房地產(chǎn)）按照其目前的使用方式評(píng)估其價(jià)值。這時(shí)，僅就估價(jià)對(duì)象本身而言，可能并沒有發(fā)揮大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮大的效用。
價(jià)值類型有市場價(jià)值、投資價(jià)值、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、拆遷補(bǔ)償價(jià)值、清算價(jià)值等。一種類型的價(jià)值通常只會(huì)有一種估價(jià)前提。
各種類型的價(jià)值是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價(jià)值，也可以說是房地產(chǎn)的權(quán)利束在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價(jià)值。不同估價(jià)前提和不同價(jià)值類型則是對(duì)房地產(chǎn)交換價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式的約束。
由于估價(jià)前提和價(jià)值類型是由估價(jià)目的決定的，所以估價(jià)目的實(shí)際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)形式，或者說，不同估價(jià)目的使得同一房地產(chǎn)會(huì)有不同的交換價(jià)格。
在考慮房地產(chǎn)估價(jià)目的時(shí)，首先要掌握與這種目的相關(guān)的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價(jià)所適用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
1.國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估
（1）取得國有土地使用權(quán)，必須交納土地有償使用費(fèi)等費(fèi)用《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地”。
（2）出讓方式及價(jià)格管理《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式”。這是對(duì)土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。
拍賣方式是指國有土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓方，就其出讓土地使用權(quán)公開叫價(jià)競投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格的方式。
招標(biāo)方式是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某宗地土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權(quán)價(jià)格的方式。
協(xié)議方式是指土地使用權(quán)有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進(jìn)行一對(duì)一的協(xié)商，確定土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)事宜的方式。
《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的低價(jià)”。需增加現(xiàn)行的掛牌等出讓方式國家作價(jià)入股授權(quán)經(jīng)營。
（3）轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！?BR> （4）國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)1）國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)；2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)期以后某一時(shí)點(diǎn)；3）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法；4）搜集市場資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性。
（5）各種主要估價(jià)方法在國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。
1）市場法市場法是土地使用權(quán)市場交易較為活躍，可比實(shí)例較多時(shí)普遍采用的一種方法。評(píng)估國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格時(shí)，先選取與估價(jià)對(duì)象土地有可比性的市場交易實(shí)例（一般為3例以上）。所謂可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級(jí)的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格。
2）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是評(píng)估國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格的常用方法之一。其方法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價(jià)格。
3）成本法成本法是在估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時(shí)適宜采用的一種方法?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括三部分：一是征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；二是土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款；三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。征用耕地和其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用的金額，可根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定。
4）基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法是指以該區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價(jià)值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。土地的基準(zhǔn)地價(jià)是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分土地價(jià)值區(qū)段，然后調(diào)查測算出各區(qū)段在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)值水平?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通過對(duì)交易日期、區(qū)位狀況和實(shí)物狀況（包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等）的比較修正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象出讓土地價(jià)格。
2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)此概念中的其他合法方式作了進(jìn)一步細(xì)化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為：（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)：
第一，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估一般是在實(shí)際轉(zhuǎn)讓之前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)從理論上講應(yīng)當(dāng)是在估價(jià)作業(yè)期之后。
第二，從估價(jià)目的和要求上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估主要是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢性。
二、內(nèi)容講解
房地產(chǎn)估價(jià)目的，即房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的期望用途，指的是委托方為了什么需要而聘請(qǐng)估價(jià)方估價(jià)。
房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要根據(jù)估價(jià)目的來決定在估價(jià)時(shí)采取何種估價(jià)假設(shè)前提和何種價(jià)格類型。
估價(jià)假設(shè)前提主要有兩類，一類是高佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。高佳使用前提是假設(shè)估價(jià)對(duì)象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的情況下以價(jià)值達(dá)到大的一種可能的使用方式被使用，估價(jià)時(shí)按這樣的使用方式評(píng)估其價(jià)格。
相對(duì)于高佳使用前提著重強(qiáng)調(diào)估價(jià)對(duì)象本身發(fā)揮高佳效用，持續(xù)使用前提則更多地考慮估價(jià)對(duì)象對(duì)于一個(gè)持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮大的效用，也就是說，當(dāng)一個(gè)企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體大效用時(shí)，我們對(duì)該企業(yè)的組成部分（例如房地產(chǎn)）按照其目前的使用方式評(píng)估其價(jià)格。這時(shí)，僅就估價(jià)對(duì)象本身而言，可能并沒有發(fā)揮大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮大的效用。
價(jià)格類型則有交易價(jià)格、投資價(jià)格、出售價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)格、課稅價(jià)格、拆遷補(bǔ)償價(jià)格等等。一種類型的價(jià)格通常只會(huì)有一種估價(jià)前提。
各種類型的價(jià)格是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價(jià)值，也可以說是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價(jià)值。不同估價(jià)前提和不同價(jià)格類型則是對(duì)房地產(chǎn)交換價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式的約束。
由于估價(jià)前提和價(jià)格類型是由估價(jià)目的決定的，所以估價(jià)目的實(shí)際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)形式，或者說，不同估價(jià)目的使得同一房地產(chǎn)會(huì)有不同的交換價(jià)格。
在考慮房地產(chǎn)估價(jià)目的時(shí)，首先要掌握與這種目的相關(guān)的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價(jià)所適用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。以下按十一種估價(jià)目的分別介紹各種目的的估價(jià)。
一、大綱要求
考試目的：
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提與房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：房地產(chǎn)估價(jià)的兩類主要假設(shè)前提，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估。
熟悉：房地產(chǎn)估價(jià)目的與房地產(chǎn)估價(jià)假設(shè)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)估價(jià)目的對(duì)房地產(chǎn)交換價(jià)值的規(guī)定作用，國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估。
要點(diǎn)說明：
房地產(chǎn)估價(jià)目的，即房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的期望用途，指的是委托人為了什么需要而聘請(qǐng)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。
房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要根據(jù)估價(jià)目的來決定在估價(jià)時(shí)采取何種假設(shè)前提和價(jià)值類型。
估價(jià)的假設(shè)前提主要有兩類：一是高佳使用前提，二是持續(xù)使用前提。
高佳使用前提是假設(shè)估價(jià)對(duì)象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的情況下以價(jià)值達(dá)到大的一種可能的使用方式被使用，估價(jià)時(shí)按這樣的使用方式評(píng)估其價(jià)值。
持續(xù)使用前提更多地考慮估價(jià)對(duì)象對(duì)于一個(gè)持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮大的效用，也就是說，當(dāng)一個(gè)企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體大效用時(shí)，對(duì)該企業(yè)的組成部分（例如房地產(chǎn)）按照其目前的使用方式評(píng)估其價(jià)值。這時(shí)，僅就估價(jià)對(duì)象本身而言，可能并沒有發(fā)揮大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮大的效用。
價(jià)值類型有市場價(jià)值、投資價(jià)值、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、拆遷補(bǔ)償價(jià)值、清算價(jià)值等。一種類型的價(jià)值通常只會(huì)有一種估價(jià)前提。
各種類型的價(jià)值是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價(jià)值，也可以說是房地產(chǎn)的權(quán)利束在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價(jià)值。不同估價(jià)前提和不同價(jià)值類型則是對(duì)房地產(chǎn)交換價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式的約束。
由于估價(jià)前提和價(jià)值類型是由估價(jià)目的決定的，所以估價(jià)目的實(shí)際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)形式，或者說，不同估價(jià)目的使得同一房地產(chǎn)會(huì)有不同的交換價(jià)格。
在考慮房地產(chǎn)估價(jià)目的時(shí)，首先要掌握與這種目的相關(guān)的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價(jià)所適用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
1.國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估
（1）取得國有土地使用權(quán)，必須交納土地有償使用費(fèi)等費(fèi)用《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地”。
（2）出讓方式及價(jià)格管理《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式”。這是對(duì)土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。
拍賣方式是指國有土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓方，就其出讓土地使用權(quán)公開叫價(jià)競投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格的方式。
招標(biāo)方式是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某宗地土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權(quán)價(jià)格的方式。
協(xié)議方式是指土地使用權(quán)有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進(jìn)行一對(duì)一的協(xié)商，確定土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)事宜的方式。
《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條第三款規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的低價(jià)”。需增加現(xiàn)行的掛牌等出讓方式國家作價(jià)入股授權(quán)經(jīng)營。
（3）轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！?BR> （4）國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)1）國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)；2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)期以后某一時(shí)點(diǎn)；3）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法；4）搜集市場資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性。
（5）各種主要估價(jià)方法在國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。
1）市場法市場法是土地使用權(quán)市場交易較為活躍，可比實(shí)例較多時(shí)普遍采用的一種方法。評(píng)估國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格時(shí)，先選取與估價(jià)對(duì)象土地有可比性的市場交易實(shí)例（一般為3例以上）。所謂可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級(jí)的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格。
2）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是評(píng)估國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格的常用方法之一。其方法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價(jià)格。
3）成本法成本法是在估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時(shí)適宜采用的一種方法?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括三部分：一是征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；二是土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款；三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。征用耕地和其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用的金額，可根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定。
4）基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法是指以該區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價(jià)值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。土地的基準(zhǔn)地價(jià)是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分土地價(jià)值區(qū)段，然后調(diào)查測算出各區(qū)段在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)值水平?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通過對(duì)交易日期、區(qū)位狀況和實(shí)物狀況（包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等）的比較修正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象出讓土地價(jià)格。
2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)此概念中的其他合法方式作了進(jìn)一步細(xì)化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為：（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)：
第一，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估一般是在實(shí)際轉(zhuǎn)讓之前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)從理論上講應(yīng)當(dāng)是在估價(jià)作業(yè)期之后。
第二，從估價(jià)目的和要求上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估主要是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢性。
二、內(nèi)容講解
房地產(chǎn)估價(jià)目的，即房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的期望用途，指的是委托方為了什么需要而聘請(qǐng)估價(jià)方估價(jià)。
房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要根據(jù)估價(jià)目的來決定在估價(jià)時(shí)采取何種估價(jià)假設(shè)前提和何種價(jià)格類型。
估價(jià)假設(shè)前提主要有兩類，一類是高佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。高佳使用前提是假設(shè)估價(jià)對(duì)象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的情況下以價(jià)值達(dá)到大的一種可能的使用方式被使用，估價(jià)時(shí)按這樣的使用方式評(píng)估其價(jià)格。
相對(duì)于高佳使用前提著重強(qiáng)調(diào)估價(jià)對(duì)象本身發(fā)揮高佳效用，持續(xù)使用前提則更多地考慮估價(jià)對(duì)象對(duì)于一個(gè)持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)整體能夠發(fā)揮大的效用，也就是說，當(dāng)一個(gè)企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營的方式可以發(fā)揮其整體大效用時(shí)，我們對(duì)該企業(yè)的組成部分（例如房地產(chǎn)）按照其目前的使用方式評(píng)估其價(jià)格。這時(shí)，僅就估價(jià)對(duì)象本身而言，可能并沒有發(fā)揮大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)揮大的效用。
價(jià)格類型則有交易價(jià)格、投資價(jià)格、出售價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)格、課稅價(jià)格、拆遷補(bǔ)償價(jià)格等等。一種類型的價(jià)格通常只會(huì)有一種估價(jià)前提。
各種類型的價(jià)格是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價(jià)值，也可以說是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價(jià)值。不同估價(jià)前提和不同價(jià)格類型則是對(duì)房地產(chǎn)交換價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式的約束。
由于估價(jià)前提和價(jià)格類型是由估價(jià)目的決定的，所以估價(jià)目的實(shí)際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)形式，或者說，不同估價(jià)目的使得同一房地產(chǎn)會(huì)有不同的交換價(jià)格。
在考慮房地產(chǎn)估價(jià)目的時(shí)，首先要掌握與這種目的相關(guān)的法律規(guī)定，其次要把握這種目的的估價(jià)所適用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。以下按十一種估價(jià)目的分別介紹各種目的的估價(jià)。