2．餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的收入
(1)餐飲自營部分
估價對象中共有餐廳六個，共可容納700多人同時就餐，加宴會廳等約容納1200人。概況如表2－25：
餐飲部分概況 表2－25
序號 名稱 位置 面積(㎡) 規(guī)模(就餐人數(shù))
1 ××食苑 地下一層 1023 150人
2 ××廳 飯店二層 720 100人(3個包間)
3 ××軒 飯店二層 150人(散座80人，包間7個)
4 多功能宴會廳 飯店二層 1056 可容納100－400人
5 魚翅撈飯 飯店三層 180 90人(7個包間)
6 ××西餐廳 飯店三層 753 120人
7 ××館 飯店三層 380 110人
8 廣場吧 飯店三層 2500 可容納300－400人
小計 6612 1200人
康樂中心等自營用房概況 表2－26
序號 名稱 位置 用途 規(guī)模(㎡)
1 康樂中心 五層 游泳池、網(wǎng)球場、健身房、美容美發(fā)、棋牌室 l653
2 會議廳 三層 共6個，可容納9～70人各種會議 700
3 商品部 一層 工藝、紀(jì)念及日用品 100
小計 2453
康樂中心價目 表2-27
序號 項目 規(guī)模 價目
1 游泳／健身 25m／100㎡ 住店客人免費(fèi)
2 桌球 4臺 95元／小時
3 游戲室 3間 125元／小時
4 KTV包房 3間 150～300／小時
5 網(wǎng)球場 800㎡ 70～90元／小時
6 桑拿 2間 50元／小時
7 按摩 100㎡ 120～200元／小時
8 美容美發(fā) 100㎡ 50～600／人次
9 會議廳 45～200㎡ 500～2000元／半天
估價人員對以上康樂中心等設(shè)施用房的經(jīng)營狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，了解了近年該飯店的財務(wù)報表，對照當(dāng)?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，康樂中心等的收入約為客房收入的10％左右，確定其年總收益為：900．00萬元。
（3）出租部分
出租部分用房情況 表2－28
序號 名稱 位置 用途 出租規(guī)模(㎡)
l 桑拿中心 Bl 洗浴、桑拿 195
2 ××夜總會 B1 卡拉OK 860
3 保齡球館 Bl 8道 726
4 ××旅行社 一層 代辦票務(wù) 20
5 ××制衣 一層 服裝店 440
6 ××夜總會 二層 卡拉OK、跳舞 980
7 ××齋 三層 古董、玉器服裝、日常用品、旅游商品等 225
8 ××行 三層 首飾 130
小計 3576
根據(jù)有關(guān)租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層13－16元，一層20～25元，二層18～22元，三層為15～18元，租約期3～5年，租約期內(nèi)年總租金約為950萬元，折合可出租面積平均日租金9．?元，有效日租金7．3元。該總租金已為有效毛租金收入，已包含使用面積與可出租面積的比例0．82，考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92％，有效毛收入率為75％。
這個租金水平較為穩(wěn)定，符合市場水平，預(yù)測未來收入保持該水平不變，則租約期內(nèi)外統(tǒng)一考慮有效租金收入為每年950．00萬元。
(4)停車場
××飯店有地上、地下兩個停車場。其中，地下車庫建筑面積為2368㎡，有88個車位；地上車庫建筑面積為1261㎡，有24個車位。若按小時計費(fèi)，5元／小時，每天按12小時營業(yè)時間、節(jié)假日停車率90％，平日50％，平均66％。則停車場總收益為：
5×12×365×(88＋24)×66％＝161．88萬元≈162．00萬元
(5)地上地下共有附屬及設(shè)備
用房5863．34㎡，是屬于應(yīng)由估價對象的收益性商業(yè)用房分?jǐn)偟拿娣e，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益?？偢綄偌霸O(shè)備用房占總建 筑面積的比例為11．73％，屬正常比例。
(6)餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計
餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計為5801．88萬元。
4160．00＋900．00＋950．00＋162．00＝6172．00萬元
(1)餐飲自營部分
估價對象中共有餐廳六個，共可容納700多人同時就餐，加宴會廳等約容納1200人。概況如表2－25：
餐飲部分概況 表2－25
序號 名稱 位置 面積(㎡) 規(guī)模(就餐人數(shù))
1 ××食苑 地下一層 1023 150人
2 ××廳 飯店二層 720 100人(3個包間)
3 ××軒 飯店二層 150人(散座80人，包間7個)
4 多功能宴會廳 飯店二層 1056 可容納100－400人
5 魚翅撈飯 飯店三層 180 90人(7個包間)
6 ××西餐廳 飯店三層 753 120人
7 ××館 飯店三層 380 110人
8 廣場吧 飯店三層 2500 可容納300－400人
小計 6612 1200人
康樂中心等自營用房概況 表2－26
序號 名稱 位置 用途 規(guī)模(㎡)
1 康樂中心 五層 游泳池、網(wǎng)球場、健身房、美容美發(fā)、棋牌室 l653
2 會議廳 三層 共6個，可容納9～70人各種會議 700
3 商品部 一層 工藝、紀(jì)念及日用品 100
小計 2453
康樂中心價目 表2-27
序號 項目 規(guī)模 價目
1 游泳／健身 25m／100㎡ 住店客人免費(fèi)
2 桌球 4臺 95元／小時
3 游戲室 3間 125元／小時
4 KTV包房 3間 150～300／小時
5 網(wǎng)球場 800㎡ 70～90元／小時
6 桑拿 2間 50元／小時
7 按摩 100㎡ 120～200元／小時
8 美容美發(fā) 100㎡ 50～600／人次
9 會議廳 45～200㎡ 500～2000元／半天
估價人員對以上康樂中心等設(shè)施用房的經(jīng)營狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，了解了近年該飯店的財務(wù)報表，對照當(dāng)?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，康樂中心等的收入約為客房收入的10％左右，確定其年總收益為：900．00萬元。
（3）出租部分
出租部分用房情況 表2－28
序號 名稱 位置 用途 出租規(guī)模(㎡)
l 桑拿中心 Bl 洗浴、桑拿 195
2 ××夜總會 B1 卡拉OK 860
3 保齡球館 Bl 8道 726
4 ××旅行社 一層 代辦票務(wù) 20
5 ××制衣 一層 服裝店 440
6 ××夜總會 二層 卡拉OK、跳舞 980
7 ××齋 三層 古董、玉器服裝、日常用品、旅游商品等 225
8 ××行 三層 首飾 130
小計 3576
根據(jù)有關(guān)租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層13－16元，一層20～25元，二層18～22元，三層為15～18元，租約期3～5年，租約期內(nèi)年總租金約為950萬元，折合可出租面積平均日租金9．?元，有效日租金7．3元。該總租金已為有效毛租金收入，已包含使用面積與可出租面積的比例0．82，考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92％，有效毛收入率為75％。
這個租金水平較為穩(wěn)定，符合市場水平，預(yù)測未來收入保持該水平不變，則租約期內(nèi)外統(tǒng)一考慮有效租金收入為每年950．00萬元。
(4)停車場
××飯店有地上、地下兩個停車場。其中，地下車庫建筑面積為2368㎡，有88個車位；地上車庫建筑面積為1261㎡，有24個車位。若按小時計費(fèi)，5元／小時，每天按12小時營業(yè)時間、節(jié)假日停車率90％，平日50％，平均66％。則停車場總收益為：
5×12×365×(88＋24)×66％＝161．88萬元≈162．00萬元
(5)地上地下共有附屬及設(shè)備
用房5863．34㎡，是屬于應(yīng)由估價對象的收益性商業(yè)用房分?jǐn)偟拿娣e，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益?？偢綄偌霸O(shè)備用房占總建 筑面積的比例為11．73％，屬正常比例。
(6)餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計
餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計為5801．88萬元。
4160．00＋900．00＋950．00＋162．00＝6172．00萬元