2.開發(fā)成本
（1）建筑物建筑安裝工程費估價對象建筑物包括俱樂部綜合樓及網(wǎng)球室。其中，俱樂部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu)綜合樓，建筑面積為4200㎡；網(wǎng)球室為全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu)，建筑面積為4600㎡.評估人員根據(jù)委托人提供的施工合同及預(yù)決算書，綜合考慮社會平均水平，取俱樂部綜合樓建筑安裝工程費單價為900元／㎡，網(wǎng)球室建筑安裝工程費單價為800元／㎡.則估價對象建筑物建筑安裝工程費為（900×4200＋800×4600）×10－4＝746.00（萬元）
（2）城市建設(shè)配套費等費用123.2元／m2配套費用＝8800㎡×123.2元／㎡×10－4＝108.42萬元開發(fā)成本合計：854.42萬元
3.管理費用：取開發(fā)成本的4％854.42×4％＝34.18（萬元）
4.投資利息：利率取國家1年期貸款利率5.85％，開發(fā)期取1年，計息期取開發(fā)期的一半。
（854.42＋34.18）×5.85％×1×1／2＝25.99（萬元）
5.開發(fā)利潤：利潤率取××市房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤率12％（854.42＋34.18＋25.99）×12％＝109.75（萬元）
注：估價對象土地使用權(quán)價格是通過市場比較法測算而得，即其價格為市場現(xiàn)值，故上述測算過程中未計算土地使用權(quán)價格的管理費用、投資利息、開發(fā)利潤。
6.估價對象房地產(chǎn)（完全產(chǎn)權(quán)）積算價格為958.20＋854.42＋34.18＋25.99＋109.75＝1982.54（萬元）
7.估價對象房地產(chǎn)租賃權(quán)積算價格為1982.54×［1－1／（1＋8.25％）28.5]/［1－l／（1＋8.25％）50－2.5]＝1817.60（萬元）
七、估價結(jié)論及確定之理由
經(jīng)以上計算，估價對象房地產(chǎn)租賃權(quán)的收益價格為2006.70萬元，積算價格為1817.60萬元。估價人員考慮到估價對象自身的特點以及本次評估目的，確定收益價格取權(quán)重系數(shù)為50％，積算價格取權(quán)重系數(shù)為50％，則估價對象房地產(chǎn)價格為：2006.70×50％＋1817.60×50％＝1912.15（萬元）
附件
1.權(quán)屬證明復(fù)印件（房屋、土地）
2.估價對象地理位置示意圖3.估價人員現(xiàn)場拍攝的照片（部分）
4.估價機構(gòu)資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
5.估價人員資格證書復(fù)印件[案例2－3]分析該報告是為××網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)尚剩28.5年租賃權(quán)提供公開市場價值的評估報告。
1.該報告根據(jù)為××網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)尚剩28.5年租賃權(quán)提供公開市場價值的目的，遵循房地產(chǎn)估價原理、原則，依據(jù)網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)有收益等特點，選擇收益法、成本法作為其基本估價方法，成本法評估28.5午租賃權(quán)的市場價格時采用年限修正法，技術(shù)思路清晰、正確。
2.該報告符合房地產(chǎn)估價的總體要求，全面、公正、客觀、準確地記述了估價過程、結(jié)論。具體說，
（1）報告完整地反映了估價所涉及的事實（包括估價對象、可比實例的實物、權(quán)屬、用途、市場狀況、周圍區(qū)域環(huán)境等事實）、推理過程、結(jié)論，正文內(nèi)容完整，附件資料齊全、配套，估價結(jié)果能夠被報告使用者理解、接受。
（2）報告站在中立的立場上對影響估價對象價值的因素進行了客觀介紹，結(jié)論有依據(jù)。
（3）語言清楚、準確，對難以確定的事實在假設(shè)、使用限制條件中作了較充分說明。
（4）文字簡潔、概括性較強。
3.該報告的格式、組成內(nèi)容符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GBl752031－1999）規(guī)定：
（1）封面，簡潔、內(nèi)容完整。封面包括了標題、估價項目名稱、委托人、估價機構(gòu)、估價人員、估價作業(yè)日期、估價報告編號7項內(nèi)容。
（2）目錄，按先后次序列出了報告6大部分的名稱及其對應(yīng)頁碼。
（3）致委托人函，有標題、致函對象、致函正文、致函落款、致函日期。致函落款不僅有估價機構(gòu)全稱，而且有法定代表人簽名。內(nèi)容完整。
（4）估價師聲明，規(guī)范、明確。能給估價報告使用者、委托人產(chǎn)生“估價師估價確實是客觀、公正的，是站在中立立場上估價的”的印象。
（5）在估價的假設(shè)和限制條件中，指出了無法調(diào)查確認的資料、數(shù)據(jù)，闡述了估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，對“無法調(diào)查確認的資料、數(shù)據(jù)”、“未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響”所作出的估價假設(shè)進行了詳細的陳述，對估價報告使用限制條件作出了詳細的陳述。
（6）估價結(jié)果報告，簡明扼要。包括了標題、委托人～估價報告應(yīng)用的有效期等14個內(nèi)容。內(nèi)容完整。
（7）估價技術(shù)報告，介紹了估價對象的區(qū)位、實物、權(quán)益狀況，分析了影響估價對象的區(qū)域、市場等多種因素，闡述了估價的技術(shù)思路及收益法、成本法評估的理由，詳細陳述了估價測算過程及收益法、成本法評估所用參數(shù)選取的理由，陳述了估價結(jié)果及其確定的理由。內(nèi)容較具體、理由較充分。
（8）附件，包括了權(quán)屬證件復(fù)印件，估價對象地理位置、四周及環(huán)境示意圖，建筑物外觀、內(nèi)部狀況照片，估價機構(gòu)、估價人員資質(zhì)證明等。附件資料齊全。
3.房地產(chǎn)一定年限租賃權(quán)價值的評估，實質(zhì)是房地產(chǎn)一定年限內(nèi)使用權(quán)價值的評估。該報告通過對估價對象在28.5年使用期內(nèi)的公開市場價值評估，實現(xiàn)租賃權(quán)價值的評估，抓住了租賃權(quán)價值評估的實質(zhì)。該報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》關(guān)于房地產(chǎn)租賃價格評估的要求：從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)采用公開市場價格標準，具體方法可采用市場比較法、收益法、成本法。
不足之處：
1.用市場比較法評估土地使用權(quán)價值時，區(qū)位狀況修正、實物狀況修正中，因素分析、比較，過于簡單。
2.成本法中，應(yīng)該對專業(yè)費、前期費、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費等規(guī)費取費及開發(fā)周期確定的依據(jù)、標準，予以說明。否則難免報告欠嚴謹。
（1）建筑物建筑安裝工程費估價對象建筑物包括俱樂部綜合樓及網(wǎng)球室。其中，俱樂部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu)綜合樓，建筑面積為4200㎡；網(wǎng)球室為全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu)，建筑面積為4600㎡.評估人員根據(jù)委托人提供的施工合同及預(yù)決算書，綜合考慮社會平均水平，取俱樂部綜合樓建筑安裝工程費單價為900元／㎡，網(wǎng)球室建筑安裝工程費單價為800元／㎡.則估價對象建筑物建筑安裝工程費為（900×4200＋800×4600）×10－4＝746.00（萬元）
（2）城市建設(shè)配套費等費用123.2元／m2配套費用＝8800㎡×123.2元／㎡×10－4＝108.42萬元開發(fā)成本合計：854.42萬元
3.管理費用：取開發(fā)成本的4％854.42×4％＝34.18（萬元）
4.投資利息：利率取國家1年期貸款利率5.85％，開發(fā)期取1年，計息期取開發(fā)期的一半。
（854.42＋34.18）×5.85％×1×1／2＝25.99（萬元）
5.開發(fā)利潤：利潤率取××市房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤率12％（854.42＋34.18＋25.99）×12％＝109.75（萬元）
注：估價對象土地使用權(quán)價格是通過市場比較法測算而得，即其價格為市場現(xiàn)值，故上述測算過程中未計算土地使用權(quán)價格的管理費用、投資利息、開發(fā)利潤。
6.估價對象房地產(chǎn)（完全產(chǎn)權(quán)）積算價格為958.20＋854.42＋34.18＋25.99＋109.75＝1982.54（萬元）
7.估價對象房地產(chǎn)租賃權(quán)積算價格為1982.54×［1－1／（1＋8.25％）28.5]/［1－l／（1＋8.25％）50－2.5]＝1817.60（萬元）
七、估價結(jié)論及確定之理由
經(jīng)以上計算，估價對象房地產(chǎn)租賃權(quán)的收益價格為2006.70萬元，積算價格為1817.60萬元。估價人員考慮到估價對象自身的特點以及本次評估目的，確定收益價格取權(quán)重系數(shù)為50％，積算價格取權(quán)重系數(shù)為50％，則估價對象房地產(chǎn)價格為：2006.70×50％＋1817.60×50％＝1912.15（萬元）
附件
1.權(quán)屬證明復(fù)印件（房屋、土地）
2.估價對象地理位置示意圖3.估價人員現(xiàn)場拍攝的照片（部分）
4.估價機構(gòu)資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
5.估價人員資格證書復(fù)印件[案例2－3]分析該報告是為××網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)尚剩28.5年租賃權(quán)提供公開市場價值的評估報告。
1.該報告根據(jù)為××網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)尚剩28.5年租賃權(quán)提供公開市場價值的目的，遵循房地產(chǎn)估價原理、原則，依據(jù)網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)有收益等特點，選擇收益法、成本法作為其基本估價方法，成本法評估28.5午租賃權(quán)的市場價格時采用年限修正法，技術(shù)思路清晰、正確。
2.該報告符合房地產(chǎn)估價的總體要求，全面、公正、客觀、準確地記述了估價過程、結(jié)論。具體說，
（1）報告完整地反映了估價所涉及的事實（包括估價對象、可比實例的實物、權(quán)屬、用途、市場狀況、周圍區(qū)域環(huán)境等事實）、推理過程、結(jié)論，正文內(nèi)容完整，附件資料齊全、配套，估價結(jié)果能夠被報告使用者理解、接受。
（2）報告站在中立的立場上對影響估價對象價值的因素進行了客觀介紹，結(jié)論有依據(jù)。
（3）語言清楚、準確，對難以確定的事實在假設(shè)、使用限制條件中作了較充分說明。
（4）文字簡潔、概括性較強。
3.該報告的格式、組成內(nèi)容符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GBl752031－1999）規(guī)定：
（1）封面，簡潔、內(nèi)容完整。封面包括了標題、估價項目名稱、委托人、估價機構(gòu)、估價人員、估價作業(yè)日期、估價報告編號7項內(nèi)容。
（2）目錄，按先后次序列出了報告6大部分的名稱及其對應(yīng)頁碼。
（3）致委托人函，有標題、致函對象、致函正文、致函落款、致函日期。致函落款不僅有估價機構(gòu)全稱，而且有法定代表人簽名。內(nèi)容完整。
（4）估價師聲明，規(guī)范、明確。能給估價報告使用者、委托人產(chǎn)生“估價師估價確實是客觀、公正的，是站在中立立場上估價的”的印象。
（5）在估價的假設(shè)和限制條件中，指出了無法調(diào)查確認的資料、數(shù)據(jù)，闡述了估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，對“無法調(diào)查確認的資料、數(shù)據(jù)”、“未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響”所作出的估價假設(shè)進行了詳細的陳述，對估價報告使用限制條件作出了詳細的陳述。
（6）估價結(jié)果報告，簡明扼要。包括了標題、委托人～估價報告應(yīng)用的有效期等14個內(nèi)容。內(nèi)容完整。
（7）估價技術(shù)報告，介紹了估價對象的區(qū)位、實物、權(quán)益狀況，分析了影響估價對象的區(qū)域、市場等多種因素，闡述了估價的技術(shù)思路及收益法、成本法評估的理由，詳細陳述了估價測算過程及收益法、成本法評估所用參數(shù)選取的理由，陳述了估價結(jié)果及其確定的理由。內(nèi)容較具體、理由較充分。
（8）附件，包括了權(quán)屬證件復(fù)印件，估價對象地理位置、四周及環(huán)境示意圖，建筑物外觀、內(nèi)部狀況照片，估價機構(gòu)、估價人員資質(zhì)證明等。附件資料齊全。
3.房地產(chǎn)一定年限租賃權(quán)價值的評估，實質(zhì)是房地產(chǎn)一定年限內(nèi)使用權(quán)價值的評估。該報告通過對估價對象在28.5年使用期內(nèi)的公開市場價值評估，實現(xiàn)租賃權(quán)價值的評估，抓住了租賃權(quán)價值評估的實質(zhì)。該報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》關(guān)于房地產(chǎn)租賃價格評估的要求：從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)采用公開市場價格標準，具體方法可采用市場比較法、收益法、成本法。
不足之處：
1.用市場比較法評估土地使用權(quán)價值時，區(qū)位狀況修正、實物狀況修正中，因素分析、比較，過于簡單。
2.成本法中，應(yīng)該對專業(yè)費、前期費、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費等規(guī)費取費及開發(fā)周期確定的依據(jù)、標準，予以說明。否則難免報告欠嚴謹。