九、估價(jià)方法：估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地勘察和調(diào)查，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及評(píng)估目的，確定運(yùn)用收益法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法。
1.收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
2.成本法：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
十、估價(jià)結(jié)果：經(jīng)計(jì)算（具體分析測(cè)算過(guò)程見(jiàn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告），估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃權(quán)在2000年10月9日的價(jià)值為RMB 1912.15萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣壹仟玖佰壹拾貳萬(wàn)壹仟伍佰元整。
十一、估價(jià)人員：簽發(fā)人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)核人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師撰寫(xiě)人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
十二、估價(jià)作業(yè)日期：2000年10月9日至2000年10月13日
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：本估價(jià)報(bào)告及結(jié)果應(yīng)用的有效期為一年，即自2000年10月13日起一年內(nèi)有效。
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、實(shí)物狀況分析（略）
二、區(qū)位狀況分析（略）
三、市場(chǎng)背景分析（略）
四、使用分析估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)繁華地段，是較為理想的商業(yè)綜合用地。估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)綜合，符合區(qū)域功能規(guī)劃，確定現(xiàn)用途為估價(jià)對(duì)象的用途。
五、估價(jià)方法的選用估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地勘察和調(diào)查，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及評(píng)估目的，確定運(yùn)用收益法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法，其技術(shù)路線如下：
1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”，由于估價(jià)對(duì)象系經(jīng)營(yíng)用房，具有收益，因此可用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，其未來(lái)各年的純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，計(jì)算待估房地產(chǎn)租賃權(quán)的收益價(jià)格。
2.根據(jù)成本法估價(jià)的思路，以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)交納的稅金來(lái)求待估房地產(chǎn)（完全產(chǎn)權(quán)）的積算價(jià)格，再根據(jù)年限修正法計(jì)算待估房地產(chǎn)租賃權(quán)的積算價(jià)格。
對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃權(quán)的總價(jià)格和單位價(jià)格。
六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
（一）收益法分析測(cè)算過(guò)程
1.年收入的確定
（1）網(wǎng)球室：共有網(wǎng)球場(chǎng)8個(gè)，全天24小時(shí)營(yíng)業(yè)，白天12小時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為48元／4、時(shí)。個(gè)，晚上12小時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為78元／4、時(shí)。個(gè)，1年按360個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)，空置率取85％。
（48＋78）×12×8×360×（1－85％）×10－4＝65.32（萬(wàn)元／年）
（2）KTV包房：共設(shè)有5間大包、3間中包、4間小包，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為480元／間。晚、380元／間。晚、280元／間。晚，1年按360個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)，空置率取70％。
（480×5＋380× 3＋280×4）× 360×（1－70％）×10－4＝50.33（萬(wàn)元／年）
（3）餐飲部：可同時(shí)容納50人進(jìn)餐，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為30元／人。餐，1個(gè)營(yíng)業(yè)日按中、晚兩餐計(jì)，1年按360個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)，空置率取60％。
30×50×2×360×（1－60％）×10－4＝43.20（萬(wàn)元／年）
（4）休閑清吧：可同時(shí)容納80人，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按20元／人。日計(jì)，空置率取60％，1年按360個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)。
20×80×360×（1－60％）×10－4＝23.04（萬(wàn)元／年）
（5）舞廳：可同時(shí)容納30人，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按30元／人。日計(jì)，空置率取50％，1年按360個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)。
30×30×360×（1－50％）×10－4＝16.20（萬(wàn)元／年）
（6）桑拿理療部：可同時(shí)容納40人，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按350元／人。日計(jì)，空置率取40％，1年按360個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)。
40×350×360×（1－40％）×10－4=302.40（萬(wàn)元／年）
年收入合計(jì)：500.49萬(wàn)元／年
2.年費(fèi)用的測(cè)算
（1）年維修費(fèi)：估價(jià)對(duì)象年維修費(fèi)取年折舊費(fèi)的80％。
估價(jià)對(duì)象俱樂(lè)部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為4200m2，建造單價(jià)取900元／㎡，耐用年限為60年，殘值率為0％；網(wǎng)球室為1層全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu)，建筑面積為4600㎡，建造單價(jià)取800元／㎡，耐用年限為60年，殘值率為0％。
（900×4200＋800×4600）×（1－0）／60×80％×10－4＝9.95（萬(wàn)元／年）
（2）年管理費(fèi)：取年收入的4％。
500.49×4％＝20.02（萬(wàn)元／年）
（3）年保險(xiǎn)費(fèi)：取房屋造價(jià)的2‰。
（900×4200＋800×4600）×2％?！?0－4=1.49（萬(wàn)元／年）
（4）房產(chǎn)稅：依據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余額的1.2％計(jì)，房產(chǎn)余額是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例（一般為30％）后的余額。
（900×4200＋800×4600）×（1－30％）×1.2％×10－4=6.27（萬(wàn)元／年）
（5）營(yíng)業(yè)稅及附加：按年收入的5.65％計(jì)。
500.49×5.65％=28.28（萬(wàn)元／年）
（6）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：網(wǎng)球室、KTV包房、餐飲部、休閑清吧、舞廳、桑拿理療部的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（含裝修及設(shè)備設(shè)施更新改造費(fèi)用）分別為相應(yīng)年收入的40％、40％、70％、60％、50％、50％。
65.32×40％＋50.33×40％＋43.20×70％＋23.04×60％＋16.20×50％＋302.40×50＝249.62（萬(wàn)元／年）
則，年費(fèi)用合計(jì)為：9.95＋20.02＋1.49＋6.27＋28.28＋249.62＝249.62（萬(wàn)元／年）
3.資本化率的確定采用公式：資本化率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值安全利率：取目前國(guó)家一年期存款利率為2.25％；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（0～9％）：取6％則，資本化率為：2.25％＋6％＝8.25％
4.尚可使用年限的確定委托人擁有估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)30年（1999年2月1日至2029年1月31日）的使用權(quán)，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用15年，故尚可使用年限為28.5年。
5.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃權(quán)收益價(jià)格為（500.49－249.62）／8.25％×［l－1／（1＋8.25％）28.5]＝2006.70（萬(wàn)元）
（二）成本法測(cè)算過(guò)程1.采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格
（1）可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象基本情況（見(jiàn)表2－16）?！ ?BR> （2）修正系數(shù)（見(jiàn)表2－17）?！ ?BR> 注：①交易情況修正：可比實(shí)例A、B、C均屬正常交易，交易情況無(wú)需修正，則可比實(shí)例A、B、C交易情況修正系數(shù)分別為100／100、100／100、100／100；②交易時(shí)間修正：近期土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)無(wú)大變化，則可比實(shí)例A、B、C交易時(shí)間修正系數(shù)分別為100／100、100／100、100／100；③區(qū)位狀況修正：可比實(shí)例A在交通便捷度方面略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例B在環(huán)境、衛(wèi)生方面略差于估價(jià)對(duì)象，而可比實(shí)例C在環(huán)境、衛(wèi)生方面優(yōu)于估價(jià)對(duì)象，則可比實(shí)例A、B、C區(qū)位狀況修正系數(shù)分別為100／95、100／95、100／105；④實(shí)物狀況修正：可比實(shí)例A在土地生熟程度、土地使用權(quán)剩余年限方面稍劣于估價(jià)對(duì)象，而可比實(shí)例B，C在臨街狀況、土地生熟程度、土地使用權(quán)剩余年限等實(shí)物狀況方面與估價(jià)對(duì)象相仿，則可比實(shí)例A、B、C實(shí)物狀況修正系數(shù)分別為100／95、100／100、100／100.（3）根據(jù)修正系數(shù)測(cè)算估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)比準(zhǔn)價(jià)格修正單價(jià)A＝1480×100／100×100／100×100／95×100／95＝1640（元／㎡）
修正單價(jià)B＝1500×100／100×100／100×100／95×100／100＝1579（元／㎡）
修正單價(jià)C＝1650×100／100×100／100×100／105×100／100＝1571（元/㎡）
取平均值，得比準(zhǔn)單價(jià)＝（1640＋1579＋1571）／3＝1597（元／㎡）
估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)比準(zhǔn)價(jià)格為：1597×6000×10－4＝958.20（萬(wàn)元）
1.收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
2.成本法：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
十、估價(jià)結(jié)果：經(jīng)計(jì)算（具體分析測(cè)算過(guò)程見(jiàn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告），估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃權(quán)在2000年10月9日的價(jià)值為RMB 1912.15萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣壹仟玖佰壹拾貳萬(wàn)壹仟伍佰元整。
十一、估價(jià)人員：簽發(fā)人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)核人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師撰寫(xiě)人員：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
十二、估價(jià)作業(yè)日期：2000年10月9日至2000年10月13日
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：本估價(jià)報(bào)告及結(jié)果應(yīng)用的有效期為一年，即自2000年10月13日起一年內(nèi)有效。
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、實(shí)物狀況分析（略）
二、區(qū)位狀況分析（略）
三、市場(chǎng)背景分析（略）
四、使用分析估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)繁華地段，是較為理想的商業(yè)綜合用地。估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)綜合，符合區(qū)域功能規(guī)劃，確定現(xiàn)用途為估價(jià)對(duì)象的用途。
五、估價(jià)方法的選用估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地勘察和調(diào)查，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及評(píng)估目的，確定運(yùn)用收益法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法，其技術(shù)路線如下：
1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”，由于估價(jià)對(duì)象系經(jīng)營(yíng)用房，具有收益，因此可用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，其未來(lái)各年的純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，計(jì)算待估房地產(chǎn)租賃權(quán)的收益價(jià)格。
2.根據(jù)成本法估價(jià)的思路，以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)交納的稅金來(lái)求待估房地產(chǎn)（完全產(chǎn)權(quán)）的積算價(jià)格，再根據(jù)年限修正法計(jì)算待估房地產(chǎn)租賃權(quán)的積算價(jià)格。
對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃權(quán)的總價(jià)格和單位價(jià)格。
六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
（一）收益法分析測(cè)算過(guò)程
1.年收入的確定
（1）網(wǎng)球室：共有網(wǎng)球場(chǎng)8個(gè)，全天24小時(shí)營(yíng)業(yè)，白天12小時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為48元／4、時(shí)。個(gè)，晚上12小時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為78元／4、時(shí)。個(gè)，1年按360個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)，空置率取85％。
（48＋78）×12×8×360×（1－85％）×10－4＝65.32（萬(wàn)元／年）
（2）KTV包房：共設(shè)有5間大包、3間中包、4間小包，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為480元／間。晚、380元／間。晚、280元／間。晚，1年按360個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)，空置率取70％。
（480×5＋380× 3＋280×4）× 360×（1－70％）×10－4＝50.33（萬(wàn)元／年）
（3）餐飲部：可同時(shí)容納50人進(jìn)餐，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為30元／人。餐，1個(gè)營(yíng)業(yè)日按中、晚兩餐計(jì)，1年按360個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)，空置率取60％。
30×50×2×360×（1－60％）×10－4＝43.20（萬(wàn)元／年）
（4）休閑清吧：可同時(shí)容納80人，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按20元／人。日計(jì)，空置率取60％，1年按360個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)。
20×80×360×（1－60％）×10－4＝23.04（萬(wàn)元／年）
（5）舞廳：可同時(shí)容納30人，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按30元／人。日計(jì)，空置率取50％，1年按360個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)。
30×30×360×（1－50％）×10－4＝16.20（萬(wàn)元／年）
（6）桑拿理療部：可同時(shí)容納40人，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按350元／人。日計(jì)，空置率取40％，1年按360個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)。
40×350×360×（1－40％）×10－4=302.40（萬(wàn)元／年）
年收入合計(jì)：500.49萬(wàn)元／年
2.年費(fèi)用的測(cè)算
（1）年維修費(fèi)：估價(jià)對(duì)象年維修費(fèi)取年折舊費(fèi)的80％。
估價(jià)對(duì)象俱樂(lè)部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為4200m2，建造單價(jià)取900元／㎡，耐用年限為60年，殘值率為0％；網(wǎng)球室為1層全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu)，建筑面積為4600㎡，建造單價(jià)取800元／㎡，耐用年限為60年，殘值率為0％。
（900×4200＋800×4600）×（1－0）／60×80％×10－4＝9.95（萬(wàn)元／年）
（2）年管理費(fèi)：取年收入的4％。
500.49×4％＝20.02（萬(wàn)元／年）
（3）年保險(xiǎn)費(fèi)：取房屋造價(jià)的2‰。
（900×4200＋800×4600）×2％?！?0－4=1.49（萬(wàn)元／年）
（4）房產(chǎn)稅：依據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余額的1.2％計(jì)，房產(chǎn)余額是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例（一般為30％）后的余額。
（900×4200＋800×4600）×（1－30％）×1.2％×10－4=6.27（萬(wàn)元／年）
（5）營(yíng)業(yè)稅及附加：按年收入的5.65％計(jì)。
500.49×5.65％=28.28（萬(wàn)元／年）
（6）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：網(wǎng)球室、KTV包房、餐飲部、休閑清吧、舞廳、桑拿理療部的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（含裝修及設(shè)備設(shè)施更新改造費(fèi)用）分別為相應(yīng)年收入的40％、40％、70％、60％、50％、50％。
65.32×40％＋50.33×40％＋43.20×70％＋23.04×60％＋16.20×50％＋302.40×50＝249.62（萬(wàn)元／年）
則，年費(fèi)用合計(jì)為：9.95＋20.02＋1.49＋6.27＋28.28＋249.62＝249.62（萬(wàn)元／年）
3.資本化率的確定采用公式：資本化率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值安全利率：取目前國(guó)家一年期存款利率為2.25％；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（0～9％）：取6％則，資本化率為：2.25％＋6％＝8.25％
4.尚可使用年限的確定委托人擁有估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)30年（1999年2月1日至2029年1月31日）的使用權(quán)，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用15年，故尚可使用年限為28.5年。
5.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃權(quán)收益價(jià)格為（500.49－249.62）／8.25％×［l－1／（1＋8.25％）28.5]＝2006.70（萬(wàn)元）
（二）成本法測(cè)算過(guò)程1.采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格
（1）可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象基本情況（見(jiàn)表2－16）?！ ?BR> （2）修正系數(shù)（見(jiàn)表2－17）?！ ?BR> 注：①交易情況修正：可比實(shí)例A、B、C均屬正常交易，交易情況無(wú)需修正，則可比實(shí)例A、B、C交易情況修正系數(shù)分別為100／100、100／100、100／100；②交易時(shí)間修正：近期土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)無(wú)大變化，則可比實(shí)例A、B、C交易時(shí)間修正系數(shù)分別為100／100、100／100、100／100；③區(qū)位狀況修正：可比實(shí)例A在交通便捷度方面略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例B在環(huán)境、衛(wèi)生方面略差于估價(jià)對(duì)象，而可比實(shí)例C在環(huán)境、衛(wèi)生方面優(yōu)于估價(jià)對(duì)象，則可比實(shí)例A、B、C區(qū)位狀況修正系數(shù)分別為100／95、100／95、100／105；④實(shí)物狀況修正：可比實(shí)例A在土地生熟程度、土地使用權(quán)剩余年限方面稍劣于估價(jià)對(duì)象，而可比實(shí)例B，C在臨街狀況、土地生熟程度、土地使用權(quán)剩余年限等實(shí)物狀況方面與估價(jià)對(duì)象相仿，則可比實(shí)例A、B、C實(shí)物狀況修正系數(shù)分別為100／95、100／100、100／100.（3）根據(jù)修正系數(shù)測(cè)算估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)比準(zhǔn)價(jià)格修正單價(jià)A＝1480×100／100×100／100×100／95×100／95＝1640（元／㎡）
修正單價(jià)B＝1500×100／100×100／100×100／95×100／100＝1579（元／㎡）
修正單價(jià)C＝1650×100／100×100／100×100／105×100／100＝1571（元/㎡）
取平均值，得比準(zhǔn)單價(jià)＝（1640＋1579＋1571）／3＝1597（元／㎡）
估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)比準(zhǔn)價(jià)格為：1597×6000×10－4＝958.20（萬(wàn)元）