估價的假設(shè)和限制條件
一、本估價報告基于以下假設(shè)條件：
1.本次估價基于委托人所提供的全部資料具備真實性和合法性，并以此作為估價的重要依據(jù)之一。若因委托人提供的資料有誤而產(chǎn)生的責(zé)任由委托人全部承擔(dān)。
2.本估價報告以估價對象房地產(chǎn)能夠按照規(guī)劃批準(zhǔn)的用途持續(xù)有效地使用為假設(shè)前提。
3.本次估價是以估價對象國有土地使用權(quán)不存在任何他項權(quán)利（包括租賃權(quán)、抵押權(quán)）及共有權(quán)人為假設(shè)前提。
二、本估價報告的限制條件：
1.本報告有效期一年，即本報告及估價結(jié)果的應(yīng)用日期與估價報告完成日期相差不可超過一年。如在一年中土地市場發(fā)生重大變化或政府有關(guān)政策有重大調(diào)整以及不可抗力等狀況出現(xiàn)，報告書的價值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，有效期也應(yīng)隨之調(diào)整。
2.本報告估價結(jié)果沒有考慮稅費轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式對估價對象價值的影響，也未考慮國家宏觀政策發(fā)生變化，以及遇有自然力和其它不可抗力對估價對象價值的影響。
3.本報告估價結(jié)果的計算是以估價對象在估價時點的狀況和估價報告對估價對象的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進(jìn)行，如估價報告中對估價對象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
4.本報告書包括致委托人函、估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告、附件共六部分，必須完整使用方為有效，對使用本報告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致的損失，我公司不承擔(dān)責(zé)任。
5.如未得到本公司的書面許可，本報告書的全文或任何部分內(nèi)容均不得向委托人、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。
估價結(jié)果報告
一、委托人
名稱：××市土地整理儲備供應(yīng)中心住所：（略）
法定代表人：（略）
二、估價機構(gòu)
名稱：××房地產(chǎn)估價公司住所：××路××號法定代表人：（略）
房地產(chǎn)估價資質(zhì)：（略）
三、估價對象范圍
估價對象位于××區(qū)卓刀泉南路12號，土地使用權(quán)規(guī)劃用途為住宅，土地總面積為34068.69m2，位置詳見附圖（略）。
四、估價對象概況
估價對象位于××區(qū)卓刀泉南路12號，東鄰規(guī)劃道路、南鄰空地，西鄰桂子花園，北面柱子花園，位置詳見附圖。
估價對象規(guī)劃用途為住宅用地，土地總面積為34068.69m2，地號為G11090004，圖號為536，土地使用權(quán)出讓年限為70年，規(guī)劃容積率2.04，規(guī)劃總建筑面積69570m2.四、估價目的：本次評估為委估方確定國有土地使用權(quán)出讓價格提供參考。
五、估價時點
以估價對象土地公開拍賣日期2003年4月1日為本次估價的估價時點。
六、價值定義
本報告采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。本次評估所確定的土地價格是指估價對象在估價時點2003年4月1日，規(guī)劃用途為住宅，土地出讓年限為70年，評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、供水、排水、通電、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權(quán)出讓價格。
七、估價依據(jù)
1.國家、省、市人民政府及其有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)和政策性文件；
2.房地產(chǎn)估價合同；
3.房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB／T5029l一1999）；
4.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；
5.委托人提供的其他相關(guān)資料；
6.估價人員現(xiàn)場勘察及其收集整理的資料。
八、估價原則
本估價報告是在獨立、客觀、公正的前提下，遵循下列原則：
1.合法原則
2.使用原則
3.替代原則
4.估價時點原則
5.公平原則
九、估價方法
估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實地查勘和調(diào)查，根據(jù)估價對象的特點及評估目的，確定運用剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法作為本次估價的基本方法。
1.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估宗地在估價時點價格的方法。其基本公式如下：Pi＝P×K1×K2×K3×K4×K5×K6×（1±∑K）
式中：Pi－待估宗地地價P－待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價K1－日期修正系數(shù)K2－土地使用年期修正系數(shù)K3－容積率修正系數(shù)K4－宗地面積修正系數(shù)K5－宗地形狀修正系數(shù)K6－建筑物朝向修正系數(shù)∑K－影響地價區(qū)位狀況修正系數(shù)之和
2.假設(shè)開發(fā)法
預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：地價＝樓價－建安費用－工程前期費用－投資利息－投資利潤－管理費用、銷售費用及其他不可預(yù)見費用－稅費十、估價結(jié)果：經(jīng)計算（具體分析測算過程見估價技術(shù)報告），估價對象房地產(chǎn)在2003年4月1日的土地使用權(quán)出讓價格為RMB5001.56萬元，大寫人民幣伍仟零壹萬伍仟陸佰元整。
按照土地面積折合單位面積地價為RMBl468元／m2，大寫人民幣每平方米壹仟肆佰陸拾捌元整。
十一、估價人員
簽發(fā)人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師項目負(fù)責(zé)人：中國注冊房地產(chǎn)估價師復(fù)核人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師撰寫人員
十二、估價作業(yè)日期
2003年2月24日至2003年2月26日
十三、估價報告應(yīng)用的有效期
本估價報告及結(jié)果應(yīng)用的有效期為一年，即自2003年2月26日起一年內(nèi)有效。
一、本估價報告基于以下假設(shè)條件：
1.本次估價基于委托人所提供的全部資料具備真實性和合法性，并以此作為估價的重要依據(jù)之一。若因委托人提供的資料有誤而產(chǎn)生的責(zé)任由委托人全部承擔(dān)。
2.本估價報告以估價對象房地產(chǎn)能夠按照規(guī)劃批準(zhǔn)的用途持續(xù)有效地使用為假設(shè)前提。
3.本次估價是以估價對象國有土地使用權(quán)不存在任何他項權(quán)利（包括租賃權(quán)、抵押權(quán)）及共有權(quán)人為假設(shè)前提。
二、本估價報告的限制條件：
1.本報告有效期一年，即本報告及估價結(jié)果的應(yīng)用日期與估價報告完成日期相差不可超過一年。如在一年中土地市場發(fā)生重大變化或政府有關(guān)政策有重大調(diào)整以及不可抗力等狀況出現(xiàn)，報告書的價值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，有效期也應(yīng)隨之調(diào)整。
2.本報告估價結(jié)果沒有考慮稅費轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式對估價對象價值的影響，也未考慮國家宏觀政策發(fā)生變化，以及遇有自然力和其它不可抗力對估價對象價值的影響。
3.本報告估價結(jié)果的計算是以估價對象在估價時點的狀況和估價報告對估價對象的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進(jìn)行，如估價報告中對估價對象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
4.本報告書包括致委托人函、估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告、附件共六部分，必須完整使用方為有效，對使用本報告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致的損失，我公司不承擔(dān)責(zé)任。
5.如未得到本公司的書面許可，本報告書的全文或任何部分內(nèi)容均不得向委托人、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。
估價結(jié)果報告
一、委托人
名稱：××市土地整理儲備供應(yīng)中心住所：（略）
法定代表人：（略）
二、估價機構(gòu)
名稱：××房地產(chǎn)估價公司住所：××路××號法定代表人：（略）
房地產(chǎn)估價資質(zhì)：（略）
三、估價對象范圍
估價對象位于××區(qū)卓刀泉南路12號，土地使用權(quán)規(guī)劃用途為住宅，土地總面積為34068.69m2，位置詳見附圖（略）。
四、估價對象概況
估價對象位于××區(qū)卓刀泉南路12號，東鄰規(guī)劃道路、南鄰空地，西鄰桂子花園，北面柱子花園，位置詳見附圖。
估價對象規(guī)劃用途為住宅用地，土地總面積為34068.69m2，地號為G11090004，圖號為536，土地使用權(quán)出讓年限為70年，規(guī)劃容積率2.04，規(guī)劃總建筑面積69570m2.四、估價目的：本次評估為委估方確定國有土地使用權(quán)出讓價格提供參考。
五、估價時點
以估價對象土地公開拍賣日期2003年4月1日為本次估價的估價時點。
六、價值定義
本報告采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。本次評估所確定的土地價格是指估價對象在估價時點2003年4月1日，規(guī)劃用途為住宅，土地出讓年限為70年，評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、供水、排水、通電、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場地平整”現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權(quán)出讓價格。
七、估價依據(jù)
1.國家、省、市人民政府及其有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)和政策性文件；
2.房地產(chǎn)估價合同；
3.房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB／T5029l一1999）；
4.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；
5.委托人提供的其他相關(guān)資料；
6.估價人員現(xiàn)場勘察及其收集整理的資料。
八、估價原則
本估價報告是在獨立、客觀、公正的前提下，遵循下列原則：
1.合法原則
2.使用原則
3.替代原則
4.估價時點原則
5.公平原則
九、估價方法
估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實地查勘和調(diào)查，根據(jù)估價對象的特點及評估目的，確定運用剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法作為本次估價的基本方法。
1.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估宗地在估價時點價格的方法。其基本公式如下：Pi＝P×K1×K2×K3×K4×K5×K6×（1±∑K）
式中：Pi－待估宗地地價P－待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價K1－日期修正系數(shù)K2－土地使用年期修正系數(shù)K3－容積率修正系數(shù)K4－宗地面積修正系數(shù)K5－宗地形狀修正系數(shù)K6－建筑物朝向修正系數(shù)∑K－影響地價區(qū)位狀況修正系數(shù)之和
2.假設(shè)開發(fā)法
預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：地價＝樓價－建安費用－工程前期費用－投資利息－投資利潤－管理費用、銷售費用及其他不可預(yù)見費用－稅費十、估價結(jié)果：經(jīng)計算（具體分析測算過程見估價技術(shù)報告），估價對象房地產(chǎn)在2003年4月1日的土地使用權(quán)出讓價格為RMB5001.56萬元，大寫人民幣伍仟零壹萬伍仟陸佰元整。
按照土地面積折合單位面積地價為RMBl468元／m2，大寫人民幣每平方米壹仟肆佰陸拾捌元整。
十一、估價人員
簽發(fā)人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師項目負(fù)責(zé)人：中國注冊房地產(chǎn)估價師復(fù)核人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師撰寫人員
十二、估價作業(yè)日期
2003年2月24日至2003年2月26日
十三、估價報告應(yīng)用的有效期
本估價報告及結(jié)果應(yīng)用的有效期為一年，即自2003年2月26日起一年內(nèi)有效。