地價(jià)評(píng)估
一、大綱要求
考試目的：本章是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內(nèi)容，以及收益性物業(yè)租金確定和費(fèi)用測(cè)算方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：路線價(jià)法，高層建筑地價(jià)分?jǐn)偱c土地占有份額的確定。
熟悉：城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，基準(zhǔn)地價(jià)修正法。
了解：地租理論與地租量的計(jì)算。
要點(diǎn)說明：
1.路線價(jià)法
路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正率或其他價(jià)格修正率來測(cè)算該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。
2.城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估
城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和步驟一般是：①確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍。②明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式等。③劃分地價(jià)區(qū)段。④抽查評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。⑤計(jì)算區(qū)段地價(jià)。⑥確定基準(zhǔn)地價(jià)。⑦提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù)。
3.基準(zhǔn)地價(jià)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價(jià)對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法是一種間接估價(jià)方法，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。
4.高層建筑地價(jià)分?jǐn)?BR> 通過高層建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q：①各部分占有的土地份額；②各部分享有的土地面積；③各部分享有的地價(jià)數(shù)額等。
高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ校孩侔唇ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)?；；②按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?；③按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偂?BR> 5.地租理論和地租量的計(jì)算
地租可分為狹義的地租和廣義的地租。狹義的地租是指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤(rùn)及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。
地租量的計(jì)算公式為：地租量＝農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品的銷售稅費(fèi)－農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本－土地上投入資本的利息－農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)。
二、內(nèi)容講解
9.1 路線價(jià)法
9.1.1 路線價(jià)法的基本原理
9.1.1.1 路線價(jià)法的概念
路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正率或其他價(jià)格修正率來測(cè)算該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。
9.1.1.2 路線價(jià)法的理論依據(jù)
路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，是市場(chǎng)法的派生方法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。
在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)宗地”可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例”：“路線價(jià)”是若干“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均價(jià)格，可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例價(jià)格”；臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀（如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形）、臨街狀況（如一面臨街、前后兩面臨街、街角地，以及長(zhǎng)方形土地是長(zhǎng)的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點(diǎn)臨街）、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮茫@些修正實(shí)際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。
路線價(jià)法與一般的市場(chǎng)法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。二是先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；而不是先對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合。三是利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”——路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”——該街道其他臨街土地的價(jià)格；而不是僅評(píng)估出一個(gè)“估價(jià)對(duì)象”的價(jià)格。在路線價(jià)法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價(jià)——若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格，已是正常價(jià)格；②求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價(jià)格的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。
9.1.1.3 路線價(jià)法適用的對(duì)象和條件
路線價(jià)法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。
一般的土地估價(jià)方法主要適用于單宗土地的估價(jià)，而且需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間。路線價(jià)法則被認(rèn)為是一種快速、相對(duì)公平合理，能節(jié)省人力、財(cái)力，可以同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃（城市土地整理）、城市房屋拆遷補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行的估價(jià)。
運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。
9.1.1.4 路線價(jià)法的操作步驟
運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①劃分路線價(jià)區(qū)段；②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；④調(diào)查評(píng)估路線價(jià)；⑤制作價(jià)格修正率表；⑥計(jì)算臨街土地的價(jià)格。
9.1.2 劃分路線價(jià)區(qū)段
路線價(jià)區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是指具有同一個(gè)路線價(jià)的地段。因此，在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。但較長(zhǎng)的繁華街道，有時(shí)需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。而某些不很繁華的街道，同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段可延長(zhǎng)至數(shù)個(gè)路口。另外，在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。
9.1.3 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度
從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)深度是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高；由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。但在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)。例如，某個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18％，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為18％；如果臨街深度普遍為25％，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為25％。
以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)深度，可以簡(jiǎn)化以后各宗土地價(jià)格的計(jì)算。如果不以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)深度，由此制作的深度價(jià)格修正率表，將使以后多數(shù)土地價(jià)格的計(jì)算都要用深度價(jià)格修正率進(jìn)行修正。這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量，而且會(huì)使所求得的路線價(jià)失去代表性。
9.1.4 選取標(biāo)準(zhǔn)宗地
標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求是：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度；④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度（可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù)）；⑤臨街寬度與臨街深度比例適當(dāng)；⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率（可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù)）；⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。
9.1.5 調(diào)查評(píng)估路線價(jià)
路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格。通常在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)宗地，運(yùn)用收益法（通常是其中的土地剩余技術(shù)）、市場(chǎng)法等，分別求其單位價(jià)格或樓面地價(jià)。然后求這些標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格或樓面地價(jià)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。
路線價(jià)通常為土地單價(jià)，也可為樓面地價(jià)；可用貨幣表示，也可用相對(duì)數(shù)表示。例如用點(diǎn)數(shù)來表示，將一個(gè)城市中路線價(jià)的路線價(jià)區(qū)段以1 000點(diǎn)表示，其他路線價(jià)區(qū)段的點(diǎn)數(shù)依此確定。以貨幣表示的路線價(jià)比較容易理解，直觀性強(qiáng)，便于土地交易時(shí)參考。以點(diǎn)數(shù)表示的路線價(jià)便于測(cè)算，可避免由于幣值波動(dòng)而引起的麻煩。下面以土地單價(jià)、貨幣來表示路線價(jià)的情況，進(jìn)一步介紹路線價(jià)法。
一、大綱要求
考試目的：本章是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內(nèi)容，以及收益性物業(yè)租金確定和費(fèi)用測(cè)算方法的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：路線價(jià)法，高層建筑地價(jià)分?jǐn)偱c土地占有份額的確定。
熟悉：城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，基準(zhǔn)地價(jià)修正法。
了解：地租理論與地租量的計(jì)算。
要點(diǎn)說明：
1.路線價(jià)法
路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正率或其他價(jià)格修正率來測(cè)算該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。
2.城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估
城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和步驟一般是：①確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍。②明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式等。③劃分地價(jià)區(qū)段。④抽查評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。⑤計(jì)算區(qū)段地價(jià)。⑥確定基準(zhǔn)地價(jià)。⑦提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù)。
3.基準(zhǔn)地價(jià)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價(jià)對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法是一種間接估價(jià)方法，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。
4.高層建筑地價(jià)分?jǐn)?BR> 通過高層建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q：①各部分占有的土地份額；②各部分享有的土地面積；③各部分享有的地價(jià)數(shù)額等。
高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ校孩侔唇ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)?；；②按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?；③按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偂?BR> 5.地租理論和地租量的計(jì)算
地租可分為狹義的地租和廣義的地租。狹義的地租是指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤(rùn)及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。
地租量的計(jì)算公式為：地租量＝農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品的銷售稅費(fèi)－農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本－土地上投入資本的利息－農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)。
二、內(nèi)容講解
9.1 路線價(jià)法
9.1.1 路線價(jià)法的基本原理
9.1.1.1 路線價(jià)法的概念
路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正率或其他價(jià)格修正率來測(cè)算該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。
9.1.1.2 路線價(jià)法的理論依據(jù)
路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，是市場(chǎng)法的派生方法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。
在路線價(jià)法中，“標(biāo)準(zhǔn)宗地”可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例”：“路線價(jià)”是若干“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均價(jià)格，可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例價(jià)格”；臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀（如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形）、臨街狀況（如一面臨街、前后兩面臨街、街角地，以及長(zhǎng)方形土地是長(zhǎng)的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點(diǎn)臨街）、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮茫@些修正實(shí)際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。
路線價(jià)法與一般的市場(chǎng)法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。二是先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；而不是先對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合。三是利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”——路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”——該街道其他臨街土地的價(jià)格；而不是僅評(píng)估出一個(gè)“估價(jià)對(duì)象”的價(jià)格。在路線價(jià)法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價(jià)——若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格，已是正常價(jià)格；②求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價(jià)格的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。
9.1.1.3 路線價(jià)法適用的對(duì)象和條件
路線價(jià)法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。
一般的土地估價(jià)方法主要適用于單宗土地的估價(jià)，而且需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間。路線價(jià)法則被認(rèn)為是一種快速、相對(duì)公平合理，能節(jié)省人力、財(cái)力，可以同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃（城市土地整理）、城市房屋拆遷補(bǔ)償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行的估價(jià)。
運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。
9.1.1.4 路線價(jià)法的操作步驟
運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①劃分路線價(jià)區(qū)段；②設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；③選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；④調(diào)查評(píng)估路線價(jià)；⑤制作價(jià)格修正率表；⑥計(jì)算臨街土地的價(jià)格。
9.1.2 劃分路線價(jià)區(qū)段
路線價(jià)區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是指具有同一個(gè)路線價(jià)的地段。因此，在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。但較長(zhǎng)的繁華街道，有時(shí)需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。而某些不很繁華的街道，同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段可延長(zhǎng)至數(shù)個(gè)路口。另外，在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。
9.1.3 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度
從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)深度是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高；由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)可視為基本不變。但在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)。例如，某個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18％，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為18％；如果臨街深度普遍為25％，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為25％。
以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)深度，可以簡(jiǎn)化以后各宗土地價(jià)格的計(jì)算。如果不以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)深度，由此制作的深度價(jià)格修正率表，將使以后多數(shù)土地價(jià)格的計(jì)算都要用深度價(jià)格修正率進(jìn)行修正。這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量，而且會(huì)使所求得的路線價(jià)失去代表性。
9.1.4 選取標(biāo)準(zhǔn)宗地
標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求是：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度；④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度（可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù)）；⑤臨街寬度與臨街深度比例適當(dāng)；⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率（可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù)）；⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。
9.1.5 調(diào)查評(píng)估路線價(jià)
路線價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格。通常在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)宗地，運(yùn)用收益法（通常是其中的土地剩余技術(shù)）、市場(chǎng)法等，分別求其單位價(jià)格或樓面地價(jià)。然后求這些標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格或樓面地價(jià)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。
路線價(jià)通常為土地單價(jià)，也可為樓面地價(jià)；可用貨幣表示，也可用相對(duì)數(shù)表示。例如用點(diǎn)數(shù)來表示，將一個(gè)城市中路線價(jià)的路線價(jià)區(qū)段以1 000點(diǎn)表示，其他路線價(jià)區(qū)段的點(diǎn)數(shù)依此確定。以貨幣表示的路線價(jià)比較容易理解，直觀性強(qiáng)，便于土地交易時(shí)參考。以點(diǎn)數(shù)表示的路線價(jià)便于測(cè)算，可避免由于幣值波動(dòng)而引起的麻煩。下面以土地單價(jià)、貨幣來表示路線價(jià)的情況，進(jìn)一步介紹路線價(jià)法。