【例題】
【例題】某市手機(jī)生產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓10年前建成的舊生產(chǎn)車(chē)間，取得收入2000萬(wàn)元，該車(chē)間的原值為1000萬(wàn)元，已提取折舊300萬(wàn)元。該車(chē)間經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)評(píng)估，成新度為60%，目前建造同樣的生產(chǎn)車(chē)間需要1800萬(wàn)元；轉(zhuǎn)讓舊生產(chǎn)車(chē)間時(shí)向政府補(bǔ)繳出讓金90萬(wàn)元，發(fā)生其他相關(guān)費(fèi)用60萬(wàn)元；
要求：計(jì)算土地增值稅。
【答案】
（一）確認(rèn)收入
收入2000萬(wàn)元
（二）確定扣除項(xiàng)目
1800×60%＋90＋60＋2000×5%×（1+7%+3%）=1080＋90＋60＋110=1340（萬(wàn)元）
（三）計(jì)算增值額
2000－1340＝660（萬(wàn)元）
（四）計(jì)算增值率
增值率=660÷1340×100%=49.25%
（五）確定適用稅率
第1檔稅率
（六）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額
應(yīng)繳納土地增值稅=660×30%=198（萬(wàn)元）
2008年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付8000價(jià)款萬(wàn)元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12 000萬(wàn)元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為（ ）。
A.400萬(wàn)元
B.1485萬(wàn)元
C.1490萬(wàn)元
D.200萬(wàn)元
【答案】B
【解析】
（一）確認(rèn)收入
10000
（二）確定扣除項(xiàng)目
評(píng)估價(jià)格＝12000×70%＝8400（萬(wàn)元）
稅金＝（10000－8000）×5%×（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（萬(wàn)元）
扣除金額合計(jì)＝8400＋115＝8515（萬(wàn)元）
（三）計(jì)算增值額
增值額＝10000－8400－115＝1485（萬(wàn)元）
特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
三、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法（了解）
例如：某專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2008年以1500萬(wàn)元購(gòu)得非耕地10,000平方米的土地使用權(quán)用于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓和商品房。其中寫(xiě)字樓占地2,000平方米、商品房占地8,000平方米。商品房2009年建成，全部出售。
商品房負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)價(jià)款＝1500萬(wàn)元×（8000÷10,000）＝1200萬(wàn)元
納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?BR> 按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的計(jì)算公式為：
扣除項(xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）
2008年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
位于市區(qū)的某國(guó)有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫(xiě)字樓，2007年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：
（1）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金4000萬(wàn)元，繳納相關(guān)費(fèi)160萬(wàn)元；
（2）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，其中裝修費(fèi)用500萬(wàn)元；
（3）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬(wàn)元（不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）；
（4）寫(xiě)字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的1/2銷(xiāo)售，簽訂銷(xiāo)售合同，取得銷(xiāo)售收入6500萬(wàn)元；將另外1/2的建筑面積出租，當(dāng)年取得租金收入15萬(wàn)元。
（其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。）
要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)計(jì)算回答問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。
（1）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（2）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本的金額；
（3）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的金額；
（4）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的有關(guān)稅金；
（5）企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅；
（6）企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；
（7）企業(yè)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。
答案：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額＝（4000+160）×50%＝2080（萬(wàn)元）
（2）應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本的金額＝3000×50%＝1500（萬(wàn)元）
（3）應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的金額＝（2080+1500）×10%＝358（萬(wàn)元）
（4）應(yīng)扣除的有關(guān)稅金＝6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0.05%＝360.75（萬(wàn)元）
（5）扣除項(xiàng)目合計(jì)＝2080+1500+358+360.75＝4298.75（萬(wàn)元）
增值稅率＝（6500－4298.75）÷4298.75×100%＝51.20%
應(yīng)繳納的土地增值稅＝（6500－4298.75）×40%－4298.75×5%＝665.56（萬(wàn)元）
（6）營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加＝（6500+15）×5%×（1+7%+3%）＝358.33（萬(wàn)元）
（7）應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅＝15×12%＝1.8（萬(wàn)元）
【例題】
【例題】某專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)，2008年有關(guān)經(jīng)營(yíng)情況如下：
（1）以2800萬(wàn)元購(gòu)得非耕地40000平方米的土地使用權(quán)用于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓和商品房，合同記載土地使用權(quán)為60年。
（2）第一期工程（“三通一平”和第一棟寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)）于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費(fèi)用400萬(wàn)元和寫(xiě)字樓建造費(fèi)用7200萬(wàn)元。寫(xiě)字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。
（3）到12月31日為止對(duì)外銷(xiāo)售寫(xiě)字樓50000平方米，共計(jì)收入16000萬(wàn)元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)資產(chǎn)作辦公用。
（4）在售房、租房等過(guò)程中發(fā)生銷(xiāo)售費(fèi)用1500萬(wàn)元；發(fā)生管理費(fèi)用900萬(wàn)元。
（5）售房繳納的營(yíng)業(yè)稅800萬(wàn)元；出租房繳納的營(yíng)業(yè)稅1.05萬(wàn)元。
計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目合計(jì)金額。
【答案】（1）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額＝2800×（12000÷40000）×（50000÷60000）＝700（萬(wàn)元）
（2）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本金額＝400×（12000÷40000）×（50000÷60000）＋7200×（50000÷60000）＝6100（萬(wàn)元）
（3）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用金額＝（700＋6100）×10%＝680（萬(wàn)元）
（4）銷(xiāo)售房屋應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅＝800萬(wàn)元
（5）其他項(xiàng)目金額＝（700＋6100）×20%＝1360（萬(wàn)元）
（6）扣除項(xiàng)目合計(jì)＝700＋6100＋680＋800＋1360＝9640（萬(wàn)元）
【例題】某市手機(jī)生產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓10年前建成的舊生產(chǎn)車(chē)間，取得收入2000萬(wàn)元，該車(chē)間的原值為1000萬(wàn)元，已提取折舊300萬(wàn)元。該車(chē)間經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)評(píng)估，成新度為60%，目前建造同樣的生產(chǎn)車(chē)間需要1800萬(wàn)元；轉(zhuǎn)讓舊生產(chǎn)車(chē)間時(shí)向政府補(bǔ)繳出讓金90萬(wàn)元，發(fā)生其他相關(guān)費(fèi)用60萬(wàn)元；
要求：計(jì)算土地增值稅。
【答案】
（一）確認(rèn)收入
收入2000萬(wàn)元
（二）確定扣除項(xiàng)目
1800×60%＋90＋60＋2000×5%×（1+7%+3%）=1080＋90＋60＋110=1340（萬(wàn)元）
（三）計(jì)算增值額
2000－1340＝660（萬(wàn)元）
（四）計(jì)算增值率
增值率=660÷1340×100%=49.25%
（五）確定適用稅率
第1檔稅率
（六）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額
應(yīng)繳納土地增值稅=660×30%=198（萬(wàn)元）
2008年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
某國(guó)有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購(gòu)置一棟辦公樓，支付8000價(jià)款萬(wàn)元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12 000萬(wàn)元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為（ ）。
A.400萬(wàn)元
B.1485萬(wàn)元
C.1490萬(wàn)元
D.200萬(wàn)元
【答案】B
【解析】
（一）確認(rèn)收入
10000
（二）確定扣除項(xiàng)目
評(píng)估價(jià)格＝12000×70%＝8400（萬(wàn)元）
稅金＝（10000－8000）×5%×（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（萬(wàn)元）
扣除金額合計(jì)＝8400＋115＝8515（萬(wàn)元）
（三）計(jì)算增值額
增值額＝10000－8400－115＝1485（萬(wàn)元）
特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
三、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法（了解）
例如：某專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2008年以1500萬(wàn)元購(gòu)得非耕地10,000平方米的土地使用權(quán)用于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓和商品房。其中寫(xiě)字樓占地2,000平方米、商品房占地8,000平方米。商品房2009年建成，全部出售。
商品房負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)價(jià)款＝1500萬(wàn)元×（8000÷10,000）＝1200萬(wàn)元
納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?BR> 按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的計(jì)算公式為：
扣除項(xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目的總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積）
2008年 注冊(cè)會(huì)計(jì)師
位于市區(qū)的某國(guó)有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫(xiě)字樓，2007年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：
（1）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金4000萬(wàn)元，繳納相關(guān)費(fèi)160萬(wàn)元；
（2）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，其中裝修費(fèi)用500萬(wàn)元；
（3）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬(wàn)元（不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）；
（4）寫(xiě)字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的1/2銷(xiāo)售，簽訂銷(xiāo)售合同，取得銷(xiāo)售收入6500萬(wàn)元；將另外1/2的建筑面積出租，當(dāng)年取得租金收入15萬(wàn)元。
（其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。）
要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)計(jì)算回答問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。
（1）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（2）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本的金額；
（3）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的金額；
（4）企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的有關(guān)稅金；
（5）企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅；
（6）企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；
（7）企業(yè)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。
答案：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額＝（4000+160）×50%＝2080（萬(wàn)元）
（2）應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本的金額＝3000×50%＝1500（萬(wàn)元）
（3）應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的金額＝（2080+1500）×10%＝358（萬(wàn)元）
（4）應(yīng)扣除的有關(guān)稅金＝6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0.05%＝360.75（萬(wàn)元）
（5）扣除項(xiàng)目合計(jì)＝2080+1500+358+360.75＝4298.75（萬(wàn)元）
增值稅率＝（6500－4298.75）÷4298.75×100%＝51.20%
應(yīng)繳納的土地增值稅＝（6500－4298.75）×40%－4298.75×5%＝665.56（萬(wàn)元）
（6）營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加＝（6500+15）×5%×（1+7%+3%）＝358.33（萬(wàn)元）
（7）應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅＝15×12%＝1.8（萬(wàn)元）
【例題】
【例題】某專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)，2008年有關(guān)經(jīng)營(yíng)情況如下：
（1）以2800萬(wàn)元購(gòu)得非耕地40000平方米的土地使用權(quán)用于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓和商品房，合同記載土地使用權(quán)為60年。
（2）第一期工程（“三通一平”和第一棟寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)）于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費(fèi)用400萬(wàn)元和寫(xiě)字樓建造費(fèi)用7200萬(wàn)元。寫(xiě)字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。
（3）到12月31日為止對(duì)外銷(xiāo)售寫(xiě)字樓50000平方米，共計(jì)收入16000萬(wàn)元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)資產(chǎn)作辦公用。
（4）在售房、租房等過(guò)程中發(fā)生銷(xiāo)售費(fèi)用1500萬(wàn)元；發(fā)生管理費(fèi)用900萬(wàn)元。
（5）售房繳納的營(yíng)業(yè)稅800萬(wàn)元；出租房繳納的營(yíng)業(yè)稅1.05萬(wàn)元。
計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目合計(jì)金額。
【答案】（1）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額＝2800×（12000÷40000）×（50000÷60000）＝700（萬(wàn)元）
（2）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本金額＝400×（12000÷40000）×（50000÷60000）＋7200×（50000÷60000）＝6100（萬(wàn)元）
（3）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用金額＝（700＋6100）×10%＝680（萬(wàn)元）
（4）銷(xiāo)售房屋應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅＝800萬(wàn)元
（5）其他項(xiàng)目金額＝（700＋6100）×20%＝1360（萬(wàn)元）
（6）扣除項(xiàng)目合計(jì)＝700＋6100＋680＋800＋1360＝9640（萬(wàn)元）