由于內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對于房地產(chǎn)預(yù)售業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的規(guī)定不同，而根據(jù)同一套原始資料向雙方股東提供的財(cái)務(wù)信息也不同，必然導(dǎo)致雙方股東對經(jīng)營者的業(yè)績評價(jià)的不同，甚至還會(huì)產(chǎn)生一些誤解。本文擬對內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)房地產(chǎn)預(yù)售業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的規(guī)定進(jìn)行以下比較分析。
     一、內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定的比較
     對于房地產(chǎn)預(yù)售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理，內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在收入確認(rèn)、存貨計(jì)量、營業(yè)稅金計(jì)提依據(jù)以及費(fèi)用和利息的資本化等方面存在較大的差異。內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則遵循歷史成本原則，更側(cè)重于收益確認(rèn)的穩(wěn)健性，而香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更強(qiáng)調(diào)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。
     1.收入確認(rèn)
     按照內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，只有當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格，并按照銷售合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后才能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。在預(yù)售業(yè)務(wù)中，無論是否向購買者收齊全額房款，均只能作為預(yù)收房款，記入“預(yù)收賬款”科目。只有辦理完竣工決算手續(xù)后，才能按照銷售合同金額結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已售房產(chǎn)物業(yè)的銷售成本和應(yīng)繳納的稅金。
     按照香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，出售待售及待用于拆遷的物業(yè)收入于買賣協(xié)議達(dá)成時(shí)確認(rèn)。發(fā)展完成前，預(yù)售發(fā)展中物業(yè)收入于簽訂買賣協(xié)議至發(fā)展完成時(shí)的期間，按迄今的發(fā)展成本占估計(jì)發(fā)展成本總額比例，即完工比例每期進(jìn)行確認(rèn)。每期可以是每月、每年，也可以是每季度。具體計(jì)算步驟為：①按照項(xiàng)目開工至今的累計(jì)投入和項(xiàng)目的預(yù)算總成本計(jì)算項(xiàng)目的完工比例，完工比例=項(xiàng)目累計(jì)成本額÷項(xiàng)目總預(yù)算；②按照完工比例確認(rèn)當(dāng)期的營業(yè)收入和營業(yè)成本，營業(yè)收入=累計(jì)銷售合同金額×完工比例—上期累計(jì)營業(yè)收入；預(yù)算單位成本=預(yù)算總成本÷預(yù)算可銷售面積；營業(yè)成本=累計(jì)銷售面積×預(yù)算單位成本×完工比例—上期累計(jì)營業(yè)成本。
     從以上比較可以看出，內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在開發(fā)項(xiàng)目竣工后一次性確認(rèn)收入，竣工前的若干期間收入為零，竣工當(dāng)期收入突然畸高。而香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則序時(shí)按期計(jì)算確認(rèn)當(dāng)期銷售收入，使得各期之間的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具有可比性，但由于房產(chǎn)預(yù)售后，并沒有實(shí)際交付給購買方，該資產(chǎn)的主要風(fēng)險(xiǎn)仍屬公司，如果發(fā)生意外，則對以前年度損益有較大影響。另外，在房產(chǎn)竣工后，可能由于種種原因造成實(shí)際金額與預(yù)售金額之間有較大出入而需要對以前年度損益進(jìn)行調(diào)整。
     2.存貨計(jì)量
     按照內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)存貨應(yīng)按照開發(fā)過程中實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本列示。期末，如果存貨的市價(jià)低于歷史成本，則計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。按照香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，物業(yè)存貨包括發(fā)展中物業(yè)、待用于拆遷的物業(yè)及待售物業(yè)。發(fā)展中物業(yè)除包含發(fā)展成本以外，還包括按比例計(jì)算的經(jīng)營溢利，并要扣除已收的預(yù)收款項(xiàng)。
     從以上比較可以看出，內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對于存貨的確認(rèn)符合歷史成本和穩(wěn)健性原則，但由于預(yù)售時(shí)向客戶收取了部分款項(xiàng)，公司銀行存款有所增加，這樣就虛增了部分資產(chǎn)和負(fù)債。而香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對于存貨的確認(rèn)，由于已從物業(yè)存貨中扣除了預(yù)收款項(xiàng)，因而能更好地反映公司的資產(chǎn)。但對于存貨中包含的利潤，由于并未從中扣除營業(yè)稅金，因而有不實(shí)部分，并且這些利潤是否最終實(shí)現(xiàn)，尚有很大的不確定性，也不符合穩(wěn)健性原則。
     3.營業(yè)稅金計(jì)提依據(jù)。內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則按當(dāng)期預(yù)收房款數(shù)額預(yù)繳營業(yè)稅金及附加。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算時(shí)，才按照確認(rèn)的銷售收入計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)繳納的營業(yè)稅金及附加。香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則按每期確認(rèn)的營業(yè)收人計(jì)提當(dāng)期的營業(yè)稅金及附加。
     4.費(fèi)用和利息的資本化。由于香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要按期計(jì)算項(xiàng)目完工比例，以便據(jù)以計(jì)算確認(rèn)當(dāng)期損益和存貨金額，因而要求當(dāng)期嚴(yán)格按規(guī)定比例進(jìn)行費(fèi)用和利息的資本化。而內(nèi)地會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有類似要求。