2000年7月4日至6日，來(lái)自全球1000個(gè)城市的市民和代表，100多個(gè)國(guó)家的政府官員和社會(huì)團(tuán)體相聚在德國(guó)柏林，參加城市未來(lái)（21世紀(jì)城市）國(guó)際會(huì)議，通過(guò)了柏林宣言。共同期望全球城市實(shí)現(xiàn)9個(gè)目標(biāo)，其中之一就是提供適宜的住房，并保障其使用權(quán)。
住宅建設(shè)和使用，是國(guó)計(jì)民生的大事，保障城市居民有經(jīng)濟(jì)、適用、舒適、整潔的住房，是每個(gè)城市住宅發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容。近年來(lái)，我國(guó)住宅建設(shè)取得舉世矚目的成就，商品住宅每年建設(shè)量上億平方米，住宅建設(shè)總量多年來(lái)居世界首位。到2000年，我國(guó)城市人均住房建筑面積已由改革開(kāi)放前的3.6平方米增加到約10平方米。許多城市初步實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)，體現(xiàn)了社會(huì)主義制度的優(yōu)越性，為城市居民提供適宜的住房，并保障其使用權(quán)。
然而，我們?cè)诖罅M(jìn)行住宅建設(shè)的同時(shí)，也面臨著不少問(wèn)題。其一，許多城市積極培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，以促使住房產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。但不少城市缺少城市住宅發(fā)展規(guī)劃，盲目開(kāi)發(fā)建設(shè)，過(guò)高的追求建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，居民適宜購(gòu)買(mǎi)的住房套型偏少，而高標(biāo)準(zhǔn)、大面積的住房套型偏多，致使商品房空置積壓過(guò)多，使房地產(chǎn)市場(chǎng)不甚景氣。1997年，全國(guó)空置商品房面積曾達(dá)7038萬(wàn)平方米。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)供需調(diào)整后，市場(chǎng)狀況才有所回升。其二，我國(guó)城市建設(shè)用地正急劇膨脹，在二十世紀(jì)的九十年代與八十年代相比，城市建設(shè)用地總量增加了近三倍，國(guó)家在修改土地管理法中強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格限制農(nóng)田地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。許多城市用地已采取綜合開(kāi)發(fā)，配套實(shí)施，對(duì)用地采取評(píng)估拍賣(mài)形式，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“十五”期間，對(duì)我國(guó)城市住宅消費(fèi)潛在需求國(guó)家計(jì)委的專(zhuān)家作了研究預(yù)測(cè)，隨著城市化進(jìn)程的加快，2001～2010年期間，我國(guó)城鎮(zhèn)居民共需住宅建筑面積約62.16億平方米，平均每年約為6.22億平方米。因此，不少城市應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，必須制訂科學(xué)、合理的城市住宅發(fā)展規(guī)劃，一方面加強(qiáng)舊城區(qū)的住宅更新改造，一方面控制建設(shè)面積標(biāo)準(zhǔn)，綜合開(kāi)發(fā)住宅新區(qū)，節(jié)約土地資源。
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，我國(guó)城市居民住宅建設(shè)由國(guó)家制定的“國(guó)標(biāo)”控制，1981年頒布的 “國(guó)家住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”是根據(jù)城市居民職級(jí)職稱(chēng)的不同分為四類(lèi)，每套住宅建筑面積分別為42～45平方米，45～50平方米，60～70平方米，80～90平方米，平均每套住宅建筑面積為50平方米。到1990年，建設(shè)部和國(guó)家計(jì)委還重申了控制在上述標(biāo)準(zhǔn)。但近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民生活水平有了很大提高，對(duì)住宅需求已從“住得下”的基本要求，提高到住宅具有舒適感、安全感、歸屬感等。適當(dāng)提高房均住宅面積標(biāo)準(zhǔn)是城市社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)和現(xiàn)實(shí)要求。然而，隨著住房制度改革、住宅商品化的進(jìn)展，近些年對(duì)住宅面積標(biāo)準(zhǔn)失去控制，任由開(kāi)發(fā)商去“市場(chǎng)調(diào)節(jié)”，而盲目貪大求洋地建高檔住宅、花園別墅，致使處于中下等經(jīng)濟(jì)收入水平的城市廣大居民是買(mǎi)不起，也沒(méi)有必要買(mǎi)。開(kāi)發(fā)商競(jìng)相建設(shè)大面積，高標(biāo)準(zhǔn)住宅的做法，使城市住宅建設(shè)步入誤區(qū)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性狀況。
必須指出，房均住宅面積標(biāo)準(zhǔn)的提高不應(yīng)是盲目、無(wú)限制的，它是受到我國(guó)土地資源狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，與我國(guó)城市居住水平現(xiàn)狀，家庭人口構(gòu)成，居民購(gòu)房能力，居住生活行為需求，以及住房市場(chǎng)的需求密切相關(guān)。因此，控制住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃提供適宜市民居住的商品房，是當(dāng)前必須重視的研究課題。首先，我國(guó)的土地資源條件是我們確定住宅標(biāo)準(zhǔn)的重要制約條件和前提；其次，經(jīng)濟(jì)能力決定投入住宅建設(shè)的能力和居民消費(fèi)的能力，從而影響到居住面積標(biāo)準(zhǔn)；第三，居住水平的提高是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程；第四，從我國(guó)城市的家庭人口構(gòu)成上，近些年趨于小型化，房均人口明顯下降；第五，從市場(chǎng)需求來(lái)看，大部分購(gòu)房者需求面積適當(dāng)?shù)淖≌?，?0～90平方米的住宅即經(jīng)濟(jì)適用房為熱賣(mài)點(diǎn)。建設(shè)部劉志峰副部長(zhǎng)指出經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)做到三個(gè)控制，即控制供應(yīng)對(duì)象為中低收入居民家庭，控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)，控制銷(xiāo)售價(jià)格，確保政府優(yōu)惠政策真正落實(shí)到中低收入居民家庭。
綜上分析可見(jiàn)，我國(guó)城市住宅的房均面積需要提高，但應(yīng)控制在平均80平方米左右為宜，以二房一廳和三房一廳（或小三房二廳）房型為主，鼓勵(lì)一房一廳與二房二廳的可分可合設(shè)計(jì)，政府在城市住宅發(fā)展規(guī)劃編制中要維護(hù)土地使用的社會(huì)公平，通過(guò)立法和經(jīng)濟(jì)手段，限制住房的過(guò)度消費(fèi)，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)過(guò)多的住宅建設(shè)與住房消費(fèi)應(yīng)征收土地和住房消費(fèi)稅，只有這樣才能符合我國(guó)國(guó)情，合理開(kāi)發(fā)資源，有效控制住房建設(shè)面積標(biāo)準(zhǔn)。
住宅建設(shè)和使用，是國(guó)計(jì)民生的大事，保障城市居民有經(jīng)濟(jì)、適用、舒適、整潔的住房，是每個(gè)城市住宅發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容。近年來(lái)，我國(guó)住宅建設(shè)取得舉世矚目的成就，商品住宅每年建設(shè)量上億平方米，住宅建設(shè)總量多年來(lái)居世界首位。到2000年，我國(guó)城市人均住房建筑面積已由改革開(kāi)放前的3.6平方米增加到約10平方米。許多城市初步實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)，體現(xiàn)了社會(huì)主義制度的優(yōu)越性，為城市居民提供適宜的住房，并保障其使用權(quán)。
然而，我們?cè)诖罅M(jìn)行住宅建設(shè)的同時(shí)，也面臨著不少問(wèn)題。其一，許多城市積極培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，以促使住房產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。但不少城市缺少城市住宅發(fā)展規(guī)劃，盲目開(kāi)發(fā)建設(shè)，過(guò)高的追求建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，居民適宜購(gòu)買(mǎi)的住房套型偏少，而高標(biāo)準(zhǔn)、大面積的住房套型偏多，致使商品房空置積壓過(guò)多，使房地產(chǎn)市場(chǎng)不甚景氣。1997年，全國(guó)空置商品房面積曾達(dá)7038萬(wàn)平方米。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)供需調(diào)整后，市場(chǎng)狀況才有所回升。其二，我國(guó)城市建設(shè)用地正急劇膨脹，在二十世紀(jì)的九十年代與八十年代相比，城市建設(shè)用地總量增加了近三倍，國(guó)家在修改土地管理法中強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格限制農(nóng)田地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。許多城市用地已采取綜合開(kāi)發(fā)，配套實(shí)施，對(duì)用地采取評(píng)估拍賣(mài)形式，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“十五”期間，對(duì)我國(guó)城市住宅消費(fèi)潛在需求國(guó)家計(jì)委的專(zhuān)家作了研究預(yù)測(cè)，隨著城市化進(jìn)程的加快，2001～2010年期間，我國(guó)城鎮(zhèn)居民共需住宅建筑面積約62.16億平方米，平均每年約為6.22億平方米。因此，不少城市應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，必須制訂科學(xué)、合理的城市住宅發(fā)展規(guī)劃，一方面加強(qiáng)舊城區(qū)的住宅更新改造，一方面控制建設(shè)面積標(biāo)準(zhǔn)，綜合開(kāi)發(fā)住宅新區(qū)，節(jié)約土地資源。
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，我國(guó)城市居民住宅建設(shè)由國(guó)家制定的“國(guó)標(biāo)”控制，1981年頒布的 “國(guó)家住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”是根據(jù)城市居民職級(jí)職稱(chēng)的不同分為四類(lèi)，每套住宅建筑面積分別為42～45平方米，45～50平方米，60～70平方米，80～90平方米，平均每套住宅建筑面積為50平方米。到1990年，建設(shè)部和國(guó)家計(jì)委還重申了控制在上述標(biāo)準(zhǔn)。但近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民生活水平有了很大提高，對(duì)住宅需求已從“住得下”的基本要求，提高到住宅具有舒適感、安全感、歸屬感等。適當(dāng)提高房均住宅面積標(biāo)準(zhǔn)是城市社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)和現(xiàn)實(shí)要求。然而，隨著住房制度改革、住宅商品化的進(jìn)展，近些年對(duì)住宅面積標(biāo)準(zhǔn)失去控制，任由開(kāi)發(fā)商去“市場(chǎng)調(diào)節(jié)”，而盲目貪大求洋地建高檔住宅、花園別墅，致使處于中下等經(jīng)濟(jì)收入水平的城市廣大居民是買(mǎi)不起，也沒(méi)有必要買(mǎi)。開(kāi)發(fā)商競(jìng)相建設(shè)大面積，高標(biāo)準(zhǔn)住宅的做法，使城市住宅建設(shè)步入誤區(qū)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性狀況。
必須指出，房均住宅面積標(biāo)準(zhǔn)的提高不應(yīng)是盲目、無(wú)限制的，它是受到我國(guó)土地資源狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，與我國(guó)城市居住水平現(xiàn)狀，家庭人口構(gòu)成，居民購(gòu)房能力，居住生活行為需求，以及住房市場(chǎng)的需求密切相關(guān)。因此，控制住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃提供適宜市民居住的商品房，是當(dāng)前必須重視的研究課題。首先，我國(guó)的土地資源條件是我們確定住宅標(biāo)準(zhǔn)的重要制約條件和前提；其次，經(jīng)濟(jì)能力決定投入住宅建設(shè)的能力和居民消費(fèi)的能力，從而影響到居住面積標(biāo)準(zhǔn)；第三，居住水平的提高是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程；第四，從我國(guó)城市的家庭人口構(gòu)成上，近些年趨于小型化，房均人口明顯下降；第五，從市場(chǎng)需求來(lái)看，大部分購(gòu)房者需求面積適當(dāng)?shù)淖≌?，?0～90平方米的住宅即經(jīng)濟(jì)適用房為熱賣(mài)點(diǎn)。建設(shè)部劉志峰副部長(zhǎng)指出經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)做到三個(gè)控制，即控制供應(yīng)對(duì)象為中低收入居民家庭，控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)，控制銷(xiāo)售價(jià)格，確保政府優(yōu)惠政策真正落實(shí)到中低收入居民家庭。
綜上分析可見(jiàn)，我國(guó)城市住宅的房均面積需要提高，但應(yīng)控制在平均80平方米左右為宜，以二房一廳和三房一廳（或小三房二廳）房型為主，鼓勵(lì)一房一廳與二房二廳的可分可合設(shè)計(jì)，政府在城市住宅發(fā)展規(guī)劃編制中要維護(hù)土地使用的社會(huì)公平，通過(guò)立法和經(jīng)濟(jì)手段，限制住房的過(guò)度消費(fèi)，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)過(guò)多的住宅建設(shè)與住房消費(fèi)應(yīng)征收土地和住房消費(fèi)稅，只有這樣才能符合我國(guó)國(guó)情，合理開(kāi)發(fā)資源，有效控制住房建設(shè)面積標(biāo)準(zhǔn)。