第7講 房地產(chǎn)交易管理制度與政策（上）
    一、內(nèi)容提要：
    1、房地產(chǎn)交易管理概述
    2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理
    3、商品房銷(xiāo)售管理
    二、考試要求：
     1、了解房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)及職能。
     2、熟悉房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售的概念。
     3、掌握房地產(chǎn)交易的基本制度，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類(lèi)及有關(guān)規(guī)定。
    第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述
     一、 房地產(chǎn)交易的概念
     1988年建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局、國(guó)家工商行政管理局發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的通知》中有明確規(guī)定：“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過(guò)程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，均屬房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理的范圍，其交易活動(dòng)應(yīng)通過(guò)交易所進(jìn)行?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。
     房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。它是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容。
    例題：房地產(chǎn)交易包括（ ）。
     A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B．房地產(chǎn)中介 C房地產(chǎn)抵押． D．房屋租賃
    答案：ACD
    解析：房地產(chǎn)中介不是房地產(chǎn)交易形式，因此ACD是正確的。
    二、 房地產(chǎn)交易中的基本制度
     《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。
     1、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度
    《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)?！?BR>    2001年8月建設(shè)部令第96號(hào)發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》)中也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格”；“房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估”；“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)”。這些規(guī)定為房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度提供了法律依據(jù)，也說(shuō)明了房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)是房地產(chǎn)交易受法律保護(hù)的必要條件之一。
    房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法申請(qǐng)以拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)成交價(jià)格實(shí)施登記審驗(yàn)后，才予辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，取得確定的法律效力。
    房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在接到價(jià)格申報(bào)后，如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知交易雙方，按評(píng)估價(jià)格繳納有關(guān)稅費(fèi)后，方為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書(shū)。
     房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格時(shí)，并不是要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價(jià)格，只是通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按什么價(jià)格交納有關(guān)稅費(fèi)。只要交易雙方按照不低于正常市場(chǎng)價(jià)格交納了稅費(fèi)，無(wú)論其合同價(jià)格為多少，都不影響辦理房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記的有關(guān)手續(xù)。如果雙方對(duì)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格有異議，可以要求重新評(píng)估。重新評(píng)估一般應(yīng)由交易雙方和房地產(chǎn)管理部門(mén)共同認(rèn)定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。如果評(píng)估的結(jié)果證明，交易雙方申報(bào)的成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格，重新評(píng)估的費(fèi)用將由交易雙方支付；如果評(píng)估的結(jié)果證明，交易雙方申報(bào)的成交價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格基本相符，重新評(píng)估的費(fèi)用將由房地產(chǎn)管理部門(mén)支付。交易雙方對(duì)重新評(píng)估的價(jià)格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)的管理，既能使房地產(chǎn)價(jià)格不至于出現(xiàn)不正常的大起大落，又能防止交易雙方為偷漏稅費(fèi)對(duì)交易價(jià)格作不實(shí)的申報(bào)。
    例題：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后（ ）日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。
     A、30 B．60 C．90 D．120
    答案：C
     2、 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度
     《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。”“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！?BR>     例題：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以（ ）為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
     A、基準(zhǔn)地價(jià) B．標(biāo)定地價(jià) C．各類(lèi)房屋的重置價(jià)格 D．各類(lèi)房屋的抵押價(jià)格
    答案：ABC
    解析：各類(lèi)房屋的抵押價(jià)格一般出于抵押目的，是保守價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是不會(huì)以其為基礎(chǔ)的，應(yīng)選ABC。
    3、 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度
     《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》進(jìn)一步明確：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。”“房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)?！?BR>    例題：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度包括（ ）。
     A、房地產(chǎn)價(jià)格公告制度 B．房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度 C．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 D．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度
    答案：BCD
    解析：《城市房地產(chǎn)管理法》沒(méi)有規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格公告制度，因此它是錯(cuò)誤的，應(yīng)選BCD。