第八章 收益法
第一節(jié) 收益法概述
一、收益法含義，收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法又分為直接資本化法和報酬資本化法。收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。求得的價格稱為收益價格。
二、收益法的理論依據(jù)，收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產的價值就越高，反之就越低;②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產的價值就越高，反之就越低;③獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產的價值就越高，反之就越低。
三、收益法適用的對象和條件，收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。收益法適用的條件是房地產的收益和風險都能夠較準確地量化。考試大房地產估價師
四、收益法的操作步驟，運用收益法估價一般分為下列4個步驟：①搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產收入、費用的數(shù)據(jù)資料;②預測估價對象的未來收益(如凈收益);③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù);④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。
第二節(jié) 報酬資本化法的公式
一、報酬資本化法最一般公式，
V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]，酬資本化法公式均是假設凈收益相對于估價時點發(fā)生在期末。實際估價中如果凈收益發(fā)生的時間相對于估價時點不是在期末，例如在期初或期中，則應對凈收益或者對公式做相應調整。例如，凈收益發(fā)生在年初為A初，則將其轉換為發(fā)生在年末的公式為：
A末=A初(1+Y)
二、凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。收益年限為有限年的公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]，收益年限為無限年的公式 ：V=A/Y
凈收益每年不變公式的作用，凈收益每年不變的公式除了可以用于計算價格，還有許多其他作用：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下簡稱不同年限)價格之間的換算，若已知V50，求V∞、V40如下：V=V50/K50，V50=V∞*V50，V40=V50*K40/K50;②用于比較不同年限價格的高低，要比較兩宗房地產價格的高低，如果該兩宗房地產的年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們先轉換成相同年限下(如年限為∞的)價格;③用于市場法中因年限不同進行的價格調整。對于市場法中因可比實例房地產與估價對象房地產的年限不同而需要對價格進行調整是特別有用的。在市場法中，可比實例房地產的年限可能與估價對象房地產的年限不同，因此需要對可比實例價格進行調整，使其成為與估價對象相同年限下的價格，公式就是如V45=V50*K45/K50，意思是把50年基準地價轉換為45年的基準地價。
三、凈收益在前若干年有變化的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。
1、普遍公式
2、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。收益年限為有限年的公式：V=(A/Y+b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]-b/Y*n/(1+Y)n 收益年限為無限年的公式：V=A/Y+b/Y2 。凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有有限年一種，公式為：V=(A/Y-b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]+b/Y*n/(1+Y)n，不存在有限年公式因為當收益小于0時，任何一個經濟人就不會再經營下去，年限公式為：A-(n-1)b=0得出n=A/b+1.
3、凈收益按一定比率遞增的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。收益年限為有限年的公式：V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}。收益年限為無限年的公式：V=A/(Y-g)。凈收益按一定比率遞減的公式，收益年限為有限年的公式： V=A/(Y+g)*{1-[(1-g)/(1+Y)]n}。收益年限為無限年的公式：V=A/(Y+g)。
凈收益為有效毛收入減運營費用。如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價格。
4、預知未來若干年后的價格的公式，V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)n ,Vt是預知的未來若干年后的價格，公式的作用一是適用于房地產目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預測其未來的價格或未來價格相對于當前價格的變化率時，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產市場行情預計有較大變化的情況下;二是對于收益年限較長的房地產，有時不是按其收益年限來估價，而是先確定一個合理的持有期，然后預測持有期間的凈收益和持有期末的價值，再將它們折算為現(xiàn)值。
第三節(jié) 凈收益的求取
運用收益法估價(無論是報酬資本化法還是直接資本化法)，需要預測估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D換為價值的未來收益主要有4種：①潛在毛收入②有效毛收入③凈運營收益④稅前現(xiàn)金流量。稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。 考試大房地產估價師
一、凈收益測算的基本原理，收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益二是基于營業(yè)收入測算凈收益前一種情況下的收益法被稱為投資法，后一種情況下的收益法被稱為利潤法。租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。
基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運營費用=有效毛收入一運營費用。運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。對于壽命比整體建筑物經濟壽命短的構件設備裝飾裝修等的折舊費應包含在運營費用中，會計上的折舊額是指建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。房地產改擴建費用如果能大大提高房地產的價值，則屬于假設開發(fā)法估價的范圍。收益法估價是假設房地產改擴建費用與其所帶來的房地產價值增加額相當，兩者相抵消，因此不將它作為運營費用的一部分。
第一節(jié) 收益法概述
一、收益法含義，收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法又分為直接資本化法和報酬資本化法。收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。求得的價格稱為收益價格。
二、收益法的理論依據(jù)，收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產的價值就越高，反之就越低;②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產的價值就越高，反之就越低;③獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產的價值就越高，反之就越低。
三、收益法適用的對象和條件，收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。收益法適用的條件是房地產的收益和風險都能夠較準確地量化。考試大房地產估價師
四、收益法的操作步驟，運用收益法估價一般分為下列4個步驟：①搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產收入、費用的數(shù)據(jù)資料;②預測估價對象的未來收益(如凈收益);③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù);④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。
第二節(jié) 報酬資本化法的公式
一、報酬資本化法最一般公式，
V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]，酬資本化法公式均是假設凈收益相對于估價時點發(fā)生在期末。實際估價中如果凈收益發(fā)生的時間相對于估價時點不是在期末，例如在期初或期中，則應對凈收益或者對公式做相應調整。例如，凈收益發(fā)生在年初為A初，則將其轉換為發(fā)生在年末的公式為：
A末=A初(1+Y)
二、凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。收益年限為有限年的公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]，收益年限為無限年的公式 ：V=A/Y
凈收益每年不變公式的作用，凈收益每年不變的公式除了可以用于計算價格，還有許多其他作用：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下簡稱不同年限)價格之間的換算，若已知V50，求V∞、V40如下：V=V50/K50，V50=V∞*V50，V40=V50*K40/K50;②用于比較不同年限價格的高低，要比較兩宗房地產價格的高低，如果該兩宗房地產的年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們先轉換成相同年限下(如年限為∞的)價格;③用于市場法中因年限不同進行的價格調整。對于市場法中因可比實例房地產與估價對象房地產的年限不同而需要對價格進行調整是特別有用的。在市場法中，可比實例房地產的年限可能與估價對象房地產的年限不同，因此需要對可比實例價格進行調整，使其成為與估價對象相同年限下的價格，公式就是如V45=V50*K45/K50，意思是把50年基準地價轉換為45年的基準地價。
三、凈收益在前若干年有變化的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。
1、普遍公式
2、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。收益年限為有限年的公式：V=(A/Y+b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]-b/Y*n/(1+Y)n 收益年限為無限年的公式：V=A/Y+b/Y2 。凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有有限年一種，公式為：V=(A/Y-b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]+b/Y*n/(1+Y)n，不存在有限年公式因為當收益小于0時，任何一個經濟人就不會再經營下去，年限公式為：A-(n-1)b=0得出n=A/b+1.
3、凈收益按一定比率遞增的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。收益年限為有限年的公式：V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}。收益年限為無限年的公式：V=A/(Y-g)。凈收益按一定比率遞減的公式，收益年限為有限年的公式： V=A/(Y+g)*{1-[(1-g)/(1+Y)]n}。收益年限為無限年的公式：V=A/(Y+g)。
凈收益為有效毛收入減運營費用。如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價格。
4、預知未來若干年后的價格的公式，V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)n ,Vt是預知的未來若干年后的價格，公式的作用一是適用于房地產目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預測其未來的價格或未來價格相對于當前價格的變化率時，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產市場行情預計有較大變化的情況下;二是對于收益年限較長的房地產，有時不是按其收益年限來估價，而是先確定一個合理的持有期，然后預測持有期間的凈收益和持有期末的價值，再將它們折算為現(xiàn)值。
第三節(jié) 凈收益的求取
運用收益法估價(無論是報酬資本化法還是直接資本化法)，需要預測估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D換為價值的未來收益主要有4種：①潛在毛收入②有效毛收入③凈運營收益④稅前現(xiàn)金流量。稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。 考試大房地產估價師
一、凈收益測算的基本原理，收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益二是基于營業(yè)收入測算凈收益前一種情況下的收益法被稱為投資法，后一種情況下的收益法被稱為利潤法。租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。
基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運營費用=有效毛收入一運營費用。運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。對于壽命比整體建筑物經濟壽命短的構件設備裝飾裝修等的折舊費應包含在運營費用中，會計上的折舊額是指建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。房地產改擴建費用如果能大大提高房地產的價值，則屬于假設開發(fā)法估價的范圍。收益法估價是假設房地產改擴建費用與其所帶來的房地產價值增加額相當，兩者相抵消，因此不將它作為運營費用的一部分。