第二章 房地產(chǎn)
第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性
房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他經(jīng)濟(jì)物品市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格與其他經(jīng)濟(jì)物品價(jià)格，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性決定的。 因此，從事房地產(chǎn)估價(jià)還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的特性有正確、全面、深入的認(rèn)識(shí)。
房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他地上定著物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，并且是永存的;建筑物和其他地上定著物為人工所建造，它固定在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的特性主要有：不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個(gè)特性。
一、不可移動(dòng)
不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性、不動(dòng)性、非移動(dòng)性。土地上的土壤、砂石等雖然可以移動(dòng)、搬走，但是作為立體空間、完整意義上的土地，其空間位置是固定的，不能移動(dòng)。
建筑物由于“扎根”在土地之中，其空間位置通常也是固定的，不能移動(dòng)。當(dāng)然，有時(shí)為了城市道路建設(shè)和保護(hù)古建筑等，有時(shí)也需要對(duì)建筑物進(jìn)行整體遷移。建筑物被整體遷移的情況極為少見(jiàn)，被遷移的建筑物數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存建筑物的數(shù)量也是微不足道的，并且這種整體遷移的耗費(fèi)很大，往往是不得已而為之，以及很短距離的移動(dòng)。建筑物被拆除的情況倒是比較常見(jiàn)，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，或是被還原成建筑材料或是變成了廢物。
由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)的日照、環(huán)境景觀、與其他地方(如市中心)的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。同時(shí)值得指出的是，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。這是因?yàn)榄h(huán)境景觀狀況、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而這些通常隨著城市建設(shè)與發(fā)展等而發(fā)生變化。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境(當(dāng)?shù)氐闹贫?、政策、社?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等)，而不像其他商品，原料地、生產(chǎn)地、銷售地和消費(fèi)地可以不在同一個(gè)地方，可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，從產(chǎn)地或者過(guò)剩、價(jià)格較低的地區(qū)，運(yùn)送到供給相對(duì)短缺或需求相對(duì)旺盛、價(jià)格較高的地區(qū)。因此，我們無(wú)法把房地產(chǎn)價(jià)格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區(qū)去，從而房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)(城市房地產(chǎn)一般可視為一個(gè)城市是一個(gè)市場(chǎng))，其供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至是反向的。
二、獨(dú)一無(wú)二
獨(dú)一無(wú)二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)不像工廠生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品那樣整齊劃一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，可以說(shuō)沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置、朝向、地勢(shì)、周圍環(huán)境、景觀等的不同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不同的。
房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而不同房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，并容易受交易者的個(gè)別因素的影響。此外，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式(即使是新建的商品房有樣板房、樣板間、位置圖、平面圖等)，而應(yīng)到實(shí)地觀察、體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看。
值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無(wú)二特性，但是一些房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性，從而彼此存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。房地產(chǎn)估價(jià)的替代原則及估價(jià)方法之一的市場(chǎng)法正是基于此。
三、壽命長(zhǎng)久
盡管土地可能塌陷、被洪水淹沒(méi)或者荒漠化等，但它在地球表面所標(biāo)明的場(chǎng)所，作為空間是永存的。實(shí)際上，人們對(duì)土地只要給予適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值一般不會(huì)喪失，能夠一次又一次地被反復(fù)利用。因此，可以說(shuō)土地具有不可毀滅性(也稱為永續(xù)性)。而其他物品，都會(huì)在使用中磨損，經(jīng)過(guò)一定期限或者較長(zhǎng)久的使用之后，最終會(huì)報(bào)廢，喪失使用價(jià)值。
建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì)被拆除。
由于壽命長(zhǎng)久，房地產(chǎn)可以給其占用者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益。但需要指出的是，從具體占用者的角度來(lái)看，土地在某些情況下是有壽命的，特別是通過(guò)出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。
目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。
以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。
受讓人的使用期限 ≤ 原出讓合同約定的使用期限
原土地使用者已經(jīng)使用期限
建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，除了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期之外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期，或者雖然申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。對(duì)此規(guī)定的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要的意義。例如，坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低。另外，對(duì)于耕地來(lái)說(shuō)，如果采用某種會(huì)破壞土壤肥力的方式耕作，或不注意環(huán)境保護(hù)，土地也有“毀滅”的可能。例如，土地的荒漠化。
四、供給有限
土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，地表面積基本上是固定不變的。因此，土地總量不僅有限，而且面積不能增加。土地的這一特性被稱為面積不增性。但是對(duì)于狹義的土地(可用的陸地)來(lái)說(shuō)，如果地價(jià)高到一定的程度，可以吸引人們移山填?；蛘邔⒒哪脑鞛榱继铮瑥亩皠?chuàng)造”出可用的土地來(lái)。中國(guó)香港、澳門地區(qū)和日本、新加坡等國(guó)家，都有填海造地的大量實(shí)例。即使如此，這種“造地”的數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存土地的數(shù)量來(lái)說(shuō)是微不足道的。由于土地供給有限，在土地上，特別是好位置的土地上，可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。
房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定位置、特別是好位置的房地產(chǎn)被人占用之后，占用者可以獲得生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景(如海水、陽(yáng)光、沙灘)，或可以支配相關(guān)的自然資源和生產(chǎn)力。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，除了占用者之外，他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，否則無(wú)法享有。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
進(jìn)一步來(lái)看，房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地的總量有限和面積不能增加。目前，相對(duì)于人類的需要來(lái)說(shuō)，土地總量還是較豐富的。房地產(chǎn)具有供給有限特性的主要原因，還是由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。要增加房地產(chǎn)供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，將未投入使用的土地轉(zhuǎn)化、開發(fā)為人類使用的房地產(chǎn);二是向更高的空間方向發(fā)展，例如增加建筑高度、建筑密度和容積率。但這些又要受到交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件(包括容量)、環(huán)境、城市規(guī)劃、建筑技術(shù)、資金等的約束。
第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性
房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他經(jīng)濟(jì)物品市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格與其他經(jīng)濟(jì)物品價(jià)格，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性決定的。 因此，從事房地產(chǎn)估價(jià)還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的特性有正確、全面、深入的認(rèn)識(shí)。
房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他地上定著物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，并且是永存的;建筑物和其他地上定著物為人工所建造，它固定在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的特性主要有：不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個(gè)特性。
一、不可移動(dòng)
不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性、不動(dòng)性、非移動(dòng)性。土地上的土壤、砂石等雖然可以移動(dòng)、搬走，但是作為立體空間、完整意義上的土地，其空間位置是固定的，不能移動(dòng)。
建筑物由于“扎根”在土地之中，其空間位置通常也是固定的，不能移動(dòng)。當(dāng)然，有時(shí)為了城市道路建設(shè)和保護(hù)古建筑等，有時(shí)也需要對(duì)建筑物進(jìn)行整體遷移。建筑物被整體遷移的情況極為少見(jiàn)，被遷移的建筑物數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存建筑物的數(shù)量也是微不足道的，并且這種整體遷移的耗費(fèi)很大，往往是不得已而為之，以及很短距離的移動(dòng)。建筑物被拆除的情況倒是比較常見(jiàn)，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，或是被還原成建筑材料或是變成了廢物。
由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)的日照、環(huán)境景觀、與其他地方(如市中心)的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。同時(shí)值得指出的是，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。這是因?yàn)榄h(huán)境景觀狀況、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而這些通常隨著城市建設(shè)與發(fā)展等而發(fā)生變化。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境(當(dāng)?shù)氐闹贫?、政策、社?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等)，而不像其他商品，原料地、生產(chǎn)地、銷售地和消費(fèi)地可以不在同一個(gè)地方，可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，從產(chǎn)地或者過(guò)剩、價(jià)格較低的地區(qū)，運(yùn)送到供給相對(duì)短缺或需求相對(duì)旺盛、價(jià)格較高的地區(qū)。因此，我們無(wú)法把房地產(chǎn)價(jià)格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區(qū)去，從而房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)(城市房地產(chǎn)一般可視為一個(gè)城市是一個(gè)市場(chǎng))，其供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至是反向的。
二、獨(dú)一無(wú)二
獨(dú)一無(wú)二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)不像工廠生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品那樣整齊劃一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，可以說(shuō)沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置、朝向、地勢(shì)、周圍環(huán)境、景觀等的不同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不同的。
房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而不同房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，并容易受交易者的個(gè)別因素的影響。此外，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式(即使是新建的商品房有樣板房、樣板間、位置圖、平面圖等)，而應(yīng)到實(shí)地觀察、體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看。
值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無(wú)二特性，但是一些房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性，從而彼此存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。房地產(chǎn)估價(jià)的替代原則及估價(jià)方法之一的市場(chǎng)法正是基于此。
三、壽命長(zhǎng)久
盡管土地可能塌陷、被洪水淹沒(méi)或者荒漠化等，但它在地球表面所標(biāo)明的場(chǎng)所，作為空間是永存的。實(shí)際上，人們對(duì)土地只要給予適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值一般不會(huì)喪失，能夠一次又一次地被反復(fù)利用。因此，可以說(shuō)土地具有不可毀滅性(也稱為永續(xù)性)。而其他物品，都會(huì)在使用中磨損，經(jīng)過(guò)一定期限或者較長(zhǎng)久的使用之后，最終會(huì)報(bào)廢，喪失使用價(jià)值。
建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì)被拆除。
由于壽命長(zhǎng)久，房地產(chǎn)可以給其占用者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益。但需要指出的是，從具體占用者的角度來(lái)看，土地在某些情況下是有壽命的，特別是通過(guò)出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。
目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。
以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。
受讓人的使用期限 ≤ 原出讓合同約定的使用期限
原土地使用者已經(jīng)使用期限
建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，除了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期之外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期，或者雖然申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。對(duì)此規(guī)定的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要的意義。例如，坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低。另外，對(duì)于耕地來(lái)說(shuō)，如果采用某種會(huì)破壞土壤肥力的方式耕作，或不注意環(huán)境保護(hù)，土地也有“毀滅”的可能。例如，土地的荒漠化。
四、供給有限
土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，地表面積基本上是固定不變的。因此，土地總量不僅有限，而且面積不能增加。土地的這一特性被稱為面積不增性。但是對(duì)于狹義的土地(可用的陸地)來(lái)說(shuō)，如果地價(jià)高到一定的程度，可以吸引人們移山填?；蛘邔⒒哪脑鞛榱继铮瑥亩皠?chuàng)造”出可用的土地來(lái)。中國(guó)香港、澳門地區(qū)和日本、新加坡等國(guó)家，都有填海造地的大量實(shí)例。即使如此，這種“造地”的數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存土地的數(shù)量來(lái)說(shuō)是微不足道的。由于土地供給有限，在土地上，特別是好位置的土地上，可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。
房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一定位置、特別是好位置的房地產(chǎn)被人占用之后，占用者可以獲得生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景(如海水、陽(yáng)光、沙灘)，或可以支配相關(guān)的自然資源和生產(chǎn)力。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，除了占用者之外，他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，否則無(wú)法享有。 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
進(jìn)一步來(lái)看，房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地的總量有限和面積不能增加。目前，相對(duì)于人類的需要來(lái)說(shuō)，土地總量還是較豐富的。房地產(chǎn)具有供給有限特性的主要原因，還是由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。要增加房地產(chǎn)供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，將未投入使用的土地轉(zhuǎn)化、開發(fā)為人類使用的房地產(chǎn);二是向更高的空間方向發(fā)展，例如增加建筑高度、建筑密度和容積率。但這些又要受到交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件(包括容量)、環(huán)境、城市規(guī)劃、建筑技術(shù)、資金等的約束。