由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有投資周期長(zhǎng)、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤(rùn)豐厚的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動(dòng)投入，獲取的利潤(rùn)。因此，不僅需要從金融機(jī)構(gòu)融資，而且需要吸收社會(huì)資金參與開(kāi)發(fā)；另一方面，大量社會(huì)資金因?yàn)橘Y本的逐利性特點(diǎn)，也積極地希望進(jìn)入利潤(rùn)豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)；還有一些企業(yè)擁有可供開(kāi)發(fā)的土地，但是因?yàn)槿狈﹂_(kāi)發(fā)資金和進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)，需要與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也希望通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的方式降低自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?；谝陨系目陀^需要，本著共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)的原則，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)逐漸成為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。所以，參與房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的各方，應(yīng)在法律的約束下盡可能詳細(xì)的簽訂合作開(kāi)發(fā)合同，充分預(yù)見(jiàn)合作開(kāi)發(fā)中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)并采取法律手段進(jìn)行合理防范。
    一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，通常是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)，指以提供土地使用權(quán)一方與對(duì)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行投資一方對(duì)特定地塊的建設(shè)項(xiàng)目以合資或合作方式進(jìn)行共同開(kāi)發(fā)的行為(合作方既可以是雙方也可以是多方)。合作開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。
    一、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)形式
    目前，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的形式大體有以下幾類：
    1、擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)（土地協(xié)議折價(jià)，或評(píng)估入股方式構(gòu)成合作投資比例），另一方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開(kāi)發(fā)，然后按照雙方約定比例進(jìn)行分配并對(duì)自己名下的房屋進(jìn)行使用或銷售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內(nèi)容和形式上都符合合伙經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，對(duì)內(nèi)按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，合作參與各方以分利、方式、土地補(bǔ)償?shù)确绞将@得利潤(rùn)匯報(bào)，對(duì)外雙方共同互負(fù)連帶責(zé)任。
    2、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開(kāi)發(fā)為名，吸收開(kāi)發(fā)資金分享利益的合同，享有土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合作方只投入資金或技術(shù)，但不加名合作，也不參加經(jīng)營(yíng)及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只是享受固定的利潤(rùn)分成或獲取固定的房屋作為投資回報(bào)，這是名為合作建房，實(shí)為借貸的合同，由于項(xiàng)目是以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，所以其中風(fēng)險(xiǎn)主要由提供土地使用權(quán)一方承擔(dān)。
    3、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目完成后，開(kāi)發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方；這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的合同，實(shí)質(zhì)上具有名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)，其中風(fēng)險(xiǎn)主要由開(kāi)發(fā)商一方承擔(dān)。
    4、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司，類似法人型的聯(lián)營(yíng)體，項(xiàng)目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍活動(dòng)并以其名義承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，完成項(xiàng)目公司使命后即告終止，對(duì)合作雙方化解風(fēng)險(xiǎn)極為有利。由于新成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司是獨(dú)立法人，擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人在提供土地使用權(quán)，必須辦理相應(yīng)土地出讓過(guò)戶手續(xù)。
    5、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人（往往不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)，或開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)不足），以形式與具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的開(kāi)發(fā)商簽訂合作開(kāi)發(fā)合同，方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金，被方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項(xiàng)目的立項(xiàng)、批地、報(bào)建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)收取一定比例的管理費(fèi)或分取固定的利潤(rùn)；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行政管理，降低了成本，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以合作開(kāi)發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書(shū)以獲取利益，一旦發(fā)生法律糾紛，合作方訴諸法院時(shí)，相關(guān)合同往往裁定無(wú)效。