三、商品房交易中雙倍賠償?shù)倪m用原則和范圍
    適用《消法》第四十九條，前提是經(jīng)營(yíng)者有欺詐行為。關(guān)于欺詐行為，院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第68條的規(guī)定如下：“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為?！?BR>    現(xiàn)房交易中的欺詐行為的認(rèn)定較之期房交易，相對(duì)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該比較簡(jiǎn)單，因此，本文主要立足于期房交易來(lái)討論商品房交易中的欺詐行為。但在期房交易中，因開(kāi)發(fā)過(guò)程中（特別是其中的施工）“計(jì)劃不如變化”，如果一概認(rèn)定期房變現(xiàn)時(shí)與合同不符均為欺詐，則不免失之偏頗。依筆者的研究，認(rèn)定期房交易中的欺詐行為宜立足于如下原則：開(kāi)發(fā)商按合同應(yīng)該兌現(xiàn)而實(shí)際沒(méi)有兌現(xiàn)，且按一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌虮ＷC而實(shí)際未能達(dá)到保證事項(xiàng)的，可認(rèn)定為欺詐行為，除非開(kāi)發(fā)商能夠出具反證，證明自己作為一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商已克盡職守，責(zé)任不在自己。
    這一原則應(yīng)該是非常公平的。該原則的確立實(shí)際上參考了FIDIC合同條款中關(guān)于業(yè)主與承包商風(fēng)險(xiǎn)劃分的原則：即在土木施工過(guò)程中，承包商是否對(duì)相應(yīng)的事件承擔(dān)責(zé)任或風(fēng)險(xiǎn)以一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的承包商是否能夠預(yù)見(jiàn)為限。[3]FIDIC合同條款風(fēng)險(xiǎn)劃分的原則與我們確定欺詐的原則應(yīng)有內(nèi)在的聯(lián)系，因?yàn)閮烧邔?shí)立足于共同的物理基礎(chǔ)：土木工程施工。但將純粹的風(fēng)險(xiǎn)劃分轉(zhuǎn)化欺詐的問(wèn)題，還涉及到舉證責(zé)任的分配及證明程度的問(wèn)題，-我們的原則實(shí)際上已兼顧了這一點(diǎn)。
    有了此原則，再加上前述雙倍賠償應(yīng)以買(mǎi)受人“受到的損失”為基，商品房交易中的雙倍賠償是可以合法展開(kāi)的。具體體現(xiàn)在如下四方面：
    1、商品房使用功能缺陷。包括⑴商品房的使用面積明顯改變或超出合同約定范圍的；或者⑵開(kāi)發(fā)商改變建筑其他平立剖設(shè)計(jì)（不包括詳圖設(shè)計(jì)）致使合同標(biāo)的有所改變的；⑶各分部工程（包括采暖衛(wèi)生煤氣、電氣、通風(fēng)與空調(diào)、電梯安裝等）或因設(shè)備材料改變，或因設(shè)備材料有問(wèn)題，或因施工質(zhì)量問(wèn)題達(dá)不到法定或約定的使用要求或標(biāo)準(zhǔn)的。此三者對(duì)于商品房買(mǎi)受方而言，不一定都意味著使用功能的缺陷，但考慮到買(mǎi)受方的個(gè)人偏好，則有必要推定為缺陷。如果開(kāi)發(fā)商在此缺陷出現(xiàn)時(shí)或應(yīng)該預(yù)計(jì)缺陷出現(xiàn)時(shí)未通知買(mǎi)受方有解約或退房的權(quán)利，而買(mǎi)受方仍在按約如期付款或在按開(kāi)發(fā)商的要求付款，則可認(rèn)定開(kāi)發(fā)商有欺詐行為。此時(shí)雙倍賠償?shù)挠?jì)算基礎(chǔ)應(yīng)立足于買(mǎi)受方已付不該付的房?jī)r(jià)款。
    2、質(zhì)量缺陷。有了上述商品房使用功能缺陷的討論，此處的質(zhì)量缺陷僅包括兩方面：⑴商品房質(zhì)量不合格但以合格產(chǎn)品出售的，⑵質(zhì)量評(píng)定等級(jí)為合格但以?xún)?yōu)良產(chǎn)品出售的。對(duì)于前者，開(kāi)發(fā)商應(yīng)以買(mǎi)受方已付房款作為計(jì)算基數(shù)進(jìn)行雙倍賠償。對(duì)于后者，一般而言，合格與優(yōu)良在工程造價(jià)上的差距是難以準(zhǔn)確計(jì)算的，因此，要精確地確定買(mǎi)受方的損失也是困難的，但雙方可以約定損失而進(jìn)行雙倍賠償。另外，雖然由買(mǎi)受方（委托有關(guān)機(jī)構(gòu)）舉證證明工程質(zhì)量等級(jí)不符合合同的要求有困難（開(kāi)發(fā)商可能在隱蔽工程上做假），但至少，在房屋結(jié)構(gòu)未出現(xiàn)明顯問(wèn)題時(shí)，有關(guān)委托機(jī)構(gòu)還是可以通過(guò)審核質(zhì)量保證資料是否齊全以及重新評(píng)定觀感質(zhì)量來(lái)作出否定證明。
    3、權(quán)利瑕疵。包括⑴開(kāi)發(fā)商因證件不全或因其他可以預(yù)見(jiàn)的原因（比如劃撥的土地未繳足土地出讓金）致使自己不能辦理大產(chǎn)權(quán)證而影響商品房過(guò)戶(hù)的；⑵開(kāi)發(fā)商有其他欺詐行為，[4]比如，因過(guò)戶(hù)時(shí)間較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商在此期間又將商品房買(mǎi)給他人，致使原買(mǎi)受人權(quán)益受到損失的。此兩者可以以買(mǎi)受人的實(shí)際損失作為雙倍賠償?shù)挠?jì)算基礎(chǔ)，實(shí)踐中應(yīng)按具體情況而定。比如，開(kāi)發(fā)商將商品房重復(fù)賣(mài)給第三人已過(guò)戶(hù)，第三人因善意取得產(chǎn)權(quán)致使原買(mǎi)受人受損的，雙倍賠償?shù)挠?jì)算基數(shù)有必要是原買(mǎi)受方已付的全部房款。
    4、公建設(shè)施問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行小區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)，就涉及公建設(shè)施問(wèn)題。對(duì)于外銷(xiāo)房而言，公建設(shè)施實(shí)質(zhì)上為房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)人全體所有。如果開(kāi)發(fā)商在公建設(shè)施上未達(dá)到設(shè)計(jì)或合同的要求，房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)人必然遭到損失。此時(shí)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)人全體應(yīng)有權(quán)通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)向開(kāi)發(fā)商作出雙倍賠償?shù)囊?，其?jì)算基數(shù)可以是開(kāi)發(fā)商未完成部分的造價(jià)（買(mǎi)受方應(yīng)已付該造價(jià)，未付時(shí)為單倍賠償），也可以是物業(yè)管理委員對(duì)公建設(shè)施進(jìn)行修復(fù)至合同要求而發(fā)生的費(fèi)用。
    應(yīng)該說(shuō)明的是，以上幾方面在具體的個(gè)案中可能會(huì)有所重復(fù)，比如，質(zhì)量缺陷就可能包括某些使用功能缺陷。在具體計(jì)算雙倍賠償?shù)幕鶖?shù)時(shí)，應(yīng)作技術(shù)鑒別，剔除重復(fù)計(jì)算部分。在任何情況下，開(kāi)發(fā)商累計(jì)賠償?shù)目傤~均不宜超過(guò)房?jī)r(jià)款的二倍。