第一章 總論
    本章考客觀題比較多，選擇題和簡答題在本章里分值是非常高的。所以，基本上達到這樣一種程度，本章的知識點基本上要全部掌握。同時本章的內(nèi)容有些地方并不好理解，因為它是一種比較抽象的提法，所以，大家一定要很好地理解它，這直接對做資產(chǎn)評估的實務(wù)和對職業(yè)性的判斷有非常大的幫助。
    第一節(jié)　資產(chǎn)評估的含義
    一、資產(chǎn)評估的概念
    資產(chǎn)評估是指由專門機構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的過程。
    資產(chǎn)評估的要素（考點，選擇及簡答題。）
    資產(chǎn)評估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。
    明確六個要素的涵義及六個要素之間的有機聯(lián)系。
    六個要素的涵義：評估的主體是指資產(chǎn)評估由誰來承擔(dān)，它是資產(chǎn)評估工作得以進行的重要保證；評估的客體是指資產(chǎn)評估的對象，它是對資產(chǎn)評估內(nèi)容上的界定；評估的特定目的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟行為，直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型和方法的選擇；評估的價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對資產(chǎn)評估方法的選擇具有約束性；資產(chǎn)評估方法是確定資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。
    聯(lián)系：同時，整個資產(chǎn)評估工作是按一定程序系統(tǒng)進行的。資產(chǎn)評估的要素是一個有機組成的整體，它們之間是互相依托，相輔相成，缺一不可，而且，它們也是保證資產(chǎn)評估價值的合理性和科學(xué)性的重要條件。如，資產(chǎn)評估的程序，程序是有規(guī)定的，如果不按程序做，很有可能評估出來的結(jié)果因為程序上的缺陷引起評估結(jié)果的錯誤。當(dāng)然，方法更要講究，方法選擇不好結(jié)果不準(zhǔn)確，評估工作的成本也非常大。
    關(guān)于資產(chǎn)評估要素的構(gòu)成上，有不同的提法，如有的資料稱它為八大要素，但是我們自考生按教材掌握就可以了。
    二、資產(chǎn)評估的特點（單選題、多選擇題）
    對于資產(chǎn)評估的特點做了順序的調(diào)整。調(diào)整的目的，看教材11頁，“通過對資產(chǎn)評估價值的分析，可以看出資產(chǎn)評估價值具有以下特點”。資產(chǎn)評估價值的特點一共有四點。資產(chǎn)評估的特點一共有五點。一個是資產(chǎn)評估的特點、一個是關(guān)于資產(chǎn)評估價值上的特點，這兩個特點有幾條在內(nèi)容上非常相近。（由于這兩個特點考的頻率都很高），而且，它們有幾點的表述內(nèi)涵都比較相近，內(nèi)涵相近，為了大家防止大家記憶混淆，把相近的幾點放在前幾條。
    充分理解和把握資產(chǎn)評估的特點，有利于進一步認識資產(chǎn)評估的實質(zhì)，對于搞好資產(chǎn)評估工作，提高資產(chǎn)評估質(zhì)量具有重要意義。一般來說，資評估具有以下特點：
    （一）現(xiàn)實性
    現(xiàn)實性是指以評估基準(zhǔn)期為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行的評定估算。
    資產(chǎn)評估基準(zhǔn)期是指確定的資產(chǎn)評估價值的基準(zhǔn)時間。由于各種資產(chǎn)都處在不斷地運動和變化中，資產(chǎn)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)和價值也就不可能長期保持不變。因此，資產(chǎn)評估只能是評估某一時點的資產(chǎn)價值，為了科學(xué)地實施資產(chǎn)評估，使評估結(jié)果具有可解釋性，便于客戶和公眾對其合理利用，必須確定評估基準(zhǔn)期。評估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時點，選擇與資產(chǎn)業(yè)務(wù)或評估作業(yè)時間較接近的時期。
    如，今天是2005年11月18日，這一天開始做評估，假設(shè)把這一天作為評估基準(zhǔn)日，有可能要用一個月或者兩個星期才能把資產(chǎn)評估完?，F(xiàn)實性講的不是說下個月的18日的評估價值，代表下個月18日的價值，而是這個價值基本上是以本月的18日為基礎(chǔ)來做的價值。不要理解為評估報價的那一天的現(xiàn)實性，而是評估價值選定的某一基準(zhǔn)日那一天的現(xiàn)實為基點做的一個價值。
    資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面：（多選題）
    1.資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù)，只要求說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況，以及如何由過去的那種狀況變成當(dāng)前狀況。
    2.以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來。
    3.現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在。形式上存在而實際上已消失者，或形式上不存在而事實上存在者，都要以實際上的客觀存在為依據(jù)進行校正。
    注意：
    現(xiàn)實性表現(xiàn)的三個方面與基準(zhǔn)日的關(guān)系：
    現(xiàn)實性表現(xiàn)的三個方面，是以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù)，要反映的是現(xiàn)實存在資產(chǎn)的現(xiàn)實狀況，要強調(diào)的是一種現(xiàn)實狀況的客觀狀況，不是主觀的人為的推測和判斷。這樣的一個現(xiàn)實必須要有一個時間點，必須把它準(zhǔn)確化，所以，評估基準(zhǔn)期的確定在現(xiàn)實性中是一個可操作性的東西。但是，評估基準(zhǔn)期的確定實質(zhì)上是解決現(xiàn)實性三個方面的一個具體操作辦法。
    （二）預(yù)測性
    資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實?，F(xiàn)實的評估價值必須反映資產(chǎn)的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實評估價值是不存在的。因此，通常用未來預(yù)期收益來折算反映整體資產(chǎn)的現(xiàn)實價值，用預(yù)期使用年限和功能，評估某類資產(chǎn)的凈值，等等，這是預(yù)測性特點的現(xiàn)實表現(xiàn)。
    （三）咨詢性
    咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負責(zé)。事實上，資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價往往由當(dāng)事人作為要價和出價的參考，最終的成交價取決于討價還價的本領(lǐng)。咨詢性除具有上述有限法律責(zé)任這一含義以外，還有另一含義，即資產(chǎn)評估是職業(yè)化專家活動，其表現(xiàn)是一定數(shù)量結(jié)構(gòu)的專家組成專業(yè)評估機構(gòu)，形成專業(yè)化的社會分工，評估活動專業(yè)化、市場化。這種專門化、市場化的評估業(yè)，擁有大量的市場信息，能夠更好地為資產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)化和實現(xiàn)服務(wù)。
    如2002年考的“資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)為以下哪三個方面？”（多選題）。
    （四）市場性
    資產(chǎn)評估是服務(wù)于市場的活動，在市場交易活動發(fā)生的條件下，資產(chǎn)評估通過模擬市場條件對資產(chǎn)價值做出評定估算和報告，并且，這一估算和報告結(jié)果必須接受市場檢驗。
    如祖輩祖?zhèn)飨聛淼囊粋€寶物，寶物值多少錢姑且不論，因為祖輩留下來的東西有可能有象征意義并不值錢，也有可能就是一個寶物很值錢，但是由于里面包含著上輩、祖輩對你的一種關(guān)愛，所以，始終不會想到把這個東西賣掉，只要不想賣它，只想自己拿著，沒有想做交易，始終不需要關(guān)心它的價值。如果將來真的想要把它賣掉，也只是一種對將來的市場行為做準(zhǔn)備。所以說資產(chǎn)評估是服務(wù)于市場性的活動。
    1）資產(chǎn)評估行業(yè)的產(chǎn)生比較晚，是搞改革開放建立市場經(jīng)濟才有的一個行業(yè)。它是服務(wù)于市場的，沒有市場行為，資產(chǎn)是不需要評價的。
    2）它的評估是通過模擬市場來進行的。
    3）評估結(jié)果必須接受市場檢驗。
    （五）公正性
    公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點：一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；二是評估人員通常是資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。
    三、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別（資產(chǎn)評估與會計計價的關(guān)系）
    資產(chǎn)評估有廣義和狹義之分，廣義的資產(chǎn)評估包括所有涉及資產(chǎn)價值的行為。但是，理論的界定和實踐的運用中，我們所稱的資產(chǎn)評估是狹義的，反映的是產(chǎn)權(quán)變動、資產(chǎn)流動等資產(chǎn)特定行為下的估價過程。資產(chǎn)評估與會計計價具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)為：
    資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別：
    （一）二者發(fā)生的前提條件不同
    1.資產(chǎn)計價與資產(chǎn)評估的前提
    資產(chǎn)評估是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷，以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。
    而資產(chǎn)計價的前提是相反的，嚴格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提的。
    2.前提不同，這一區(qū)別表明：
    一方面資產(chǎn)評估并不是也不能夠否定會計計價的歷史成本原則，因為其發(fā)生的前提條件不同；另一方面，在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的條件下，不能隨意以資產(chǎn)評估價值替代資產(chǎn)歷史成本計價。如果隨意進行評估，不僅會破壞會計計價的嚴肅性，違背歷史成本原則，還會對企業(yè)的成本和收益計算產(chǎn)生不利的影響。當(dāng)然，資產(chǎn)計價有時也需要根據(jù)物價變動情況進行估價（例如我國1992年開始試點，1995年結(jié)束的清產(chǎn)核資中的價值重估），但這種估價要嚴格按照會計政策的統(tǒng)一規(guī)定，并且只是賬面價值的調(diào)整而已，并不是我們所稱的資產(chǎn)評估。
    （二）二者的目的不同
    簡單來說，會計學(xué)中的資產(chǎn)計價是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實際（歷史）價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評估價值反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織、實體中的權(quán)益依據(jù)。同時，會計學(xué)中資產(chǎn)計價的目的是為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營管理者提供有效的會計信息，資產(chǎn)評估價值則是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價值尺度。
    （三）執(zhí)行操作者不同
    資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的，只要涉及與資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)均需要計價，是一項經(jīng)常的、大量的工作。資產(chǎn)評估則是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機構(gòu)完成的。而且，資產(chǎn)評估工作除需要有資產(chǎn)評估學(xué)、財務(wù)會計知識以外，還需要工程技術(shù)、經(jīng)濟法律等多方面的知識才能完成，其工作難度和復(fù)雜程度遠超過會計計價。
    當(dāng)然，資產(chǎn)評估與會計計價也是有聯(lián)系的，會計計價有時需要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù)，還在會計制度中有相應(yīng)規(guī)定。但資產(chǎn)評估與會計計價畢竟是兩個不同的經(jīng)濟范疇，無論從理論上還是實際工作中都必須明確區(qū)分。