第四部分 估價(jià)方法：（《估價(jià)理論與方法》）
    一、 市場(chǎng)比較法：難點(diǎn)是交易修正。
    1、 適用對(duì)象和條件：適用對(duì)象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。適用條件是同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易案例較多。
    2、搜集交易實(shí)例。搜集內(nèi)容：①交易雙方的基本情況和交易目的。要說明交易雙方是否在公開的市場(chǎng)狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等；
    ②交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況（權(quán)益、區(qū)位、實(shí)物三方面）。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況；
    ③成交日期；
    ④成交價(jià)格。包括房地總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租金等，同時(shí)應(yīng)說明價(jià)格類型、價(jià)格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況；
    ⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容；
    ⑥交易情況。（見下面5）
    3、選取可比實(shí)例。選取可比實(shí)例時(shí)應(yīng)符合：（案例在3個(gè)以上10個(gè)以下）
    ①可比實(shí)例所處地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。
    ②可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等）。
    ③可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)）
    ④可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)（面積不能相差太大）。
    ⑤可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房等）。
    ⑥可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。
    ⑦可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近（一般在一年以內(nèi)）。
    ⑧可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或可修正為正常成交價(jià)格。
    4、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算—買入價(jià)和賣出價(jià)的平均價(jià)）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內(nèi)面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。
    5、交易情況修正。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。（a 有利害人之間的交易；b 急于出售或急于購買的交易；c 交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；d 交易雙方劃某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易；e 特殊方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售；f 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)，如應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納或應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)買賣雙方協(xié)議由買方來繳納；g 相鄰房地產(chǎn)合并交易；h 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。）對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的調(diào)整方法：
    ① 正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格
    ② 正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際支付的價(jià)格。
    6、交易日期修正。應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格?？赏ㄟ^價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。
    ① 采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：
    可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
    ②采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：
    可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)）=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
    在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率可供選用：①一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率；②建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率；③建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；④建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率；⑤房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。如果引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率。
    在無房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。
    7、房地產(chǎn)狀況修正。可分為權(quán)益狀況修正、區(qū)位狀況修正和實(shí)物狀況修正。
    思路是：首先列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；其次判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度（直接比較和間接比較）；最后根據(jù)差異程度對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整?？捎冒俜致史?、差額法和回歸分析法進(jìn)行修正。注意：可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時(shí)的狀況。
    8、求取比準(zhǔn)價(jià)格。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。
    ******9、方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴可比實(shí)例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，估價(jià)目的是否吻合，結(jié)構(gòu)是否一致，面積是否相當(dāng)?shù)?，距待估房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否長于1年，長于1年的說明理由；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價(jià)格可比基礎(chǔ)），是否剔除了交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)。⑶影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；⑷各因素的修正方向是否有誤。因素說明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項(xiàng)修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準(zhǔn)價(jià)格是否進(jìn)行了綜合和說明。