模擬試題一
一、問(wèn)答題（共3題，每題10分）
（一）市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最主要、最常用的方法之一。采用市場(chǎng)比較法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮哪些因素？假如有一交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差五年，可否將該交易實(shí)例選作可比實(shí)例？為什么？
（二）張某擬購(gòu)買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時(shí)間。如果雙方約定租約在住宅成交時(shí)同時(shí)轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問(wèn)題：
1、如果張某購(gòu)房的目的是投資，并擬將購(gòu)入的住宅用于出租，則現(xiàn)階段租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響？
2、如果張某購(gòu)房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)有租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響？
3、該住宅的最終成交價(jià)格是否會(huì)由張某所確定的買入價(jià)決定？為什么？
（三）某人于1996年7月預(yù)購(gòu)了一幢別墅（總售價(jià)為120萬(wàn)元），并先后向開發(fā)商支付了114萬(wàn)元。該別墅于1997年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購(gòu)房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原狀裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬(wàn)元。1997年9月為籌集資金，作其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于1997年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，此時(shí)同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬(wàn)元，該人希望評(píng)估值為1997年9月同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬(wàn)元，現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：
1、該人與開發(fā)商于1997年7月30日簽訂的正式合同原件；
2、該人的購(gòu)房發(fā)票；
3、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件；
4、其他市場(chǎng)資料。
問(wèn)：1、上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全？
2、估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)？
3、可否按1997年9月的同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值？為什么？
二、選擇題（共2題，每題10分。每題的備選取答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案填在各題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）
（一）某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
1、應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)：（ ）
A、根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
B、根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)
C、根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
D、根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)
2、將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過(guò)下列途徑：（ ）
A、自行改變
B、經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變
C、經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)
D、經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)
3、該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為（ ）
A、該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和
B、該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金
C、該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
D、該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
4、該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為（ ）
A、該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值
B、該兩幢建筑物的重新建造成本
C、該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值
D、該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值
（二）甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應(yīng)返還100萬(wàn)元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。
1、確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是（ ）
A、以1500萬(wàn)元作為評(píng)估值
B、以（1400+1580）÷2=1490萬(wàn)元作為評(píng)估值
C、以1995年7月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值。
D、以1993年7月至12月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值。
2、如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（ ）
A、1993年12月 B、1995年7月
C、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓日期 D、項(xiàng)目建成日期
3、該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測(cè)建時(shí)的售價(jià)，則估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)是（ ）
A、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年5月的狀態(tài)。
B、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)。
C、估價(jià)對(duì)象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年7月的狀態(tài)。
D、估價(jià)對(duì)象狀況為1995年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年5月的狀態(tài)。
三、指錯(cuò)題（下列估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在答題處的序號(hào)后面空格處，每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分。每指明一處得3分，本題全對(duì)得40分）。
致委托估價(jià)方函（略）
××別墅房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（略）
××別墅房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、委托估價(jià)方
××市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司
二、受理估價(jià)方
××市房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所
三、估價(jià)目的
為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)××別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行估價(jià)
四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
1998年4月15日
五、估價(jià)對(duì)象概況
（一）××市概況（略）
（二）××別墅項(xiàng)目概況
1、土地情況
A、土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，1995年1月6日取得國(guó)有土地使用權(quán)證。
B、土地總面積70000平方米。
C、用途：別墅及配套設(shè)施。
D、108棟別墅，建筑總面積35285平方米
其中：一期工程建設(shè)33棟別墅，建筑面積10378平方米。
2、地上物情況
該別墅項(xiàng)目開發(fā)分為一、二兩期、戶型有A、B、C、D、四型，款式達(dá)數(shù)十種，主要為二層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548平方米，另有9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè)備未完，建筑面積2830平方米。建筑材料及設(shè)備（略）
六、估價(jià)采用的方法和步驟
（一）采用的估價(jià)方法為：市場(chǎng)比較法、成本法和假設(shè)開發(fā)法；
（二）分析、比較用上述估價(jià)方法求出的結(jié)果，然后進(jìn)行綜合處理，最終求得該別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價(jià)格。
七、價(jià)格過(guò)程
（一）方法一：房地分別估價(jià)
1、土地估價(jià)：采用成本法與市場(chǎng)比較法兩種進(jìn)行估價(jià)，綜合平均得出土地評(píng)估價(jià)格。
A、利用成本法進(jìn)行土地估價(jià)
計(jì)算公式：土地價(jià)格=取得土地費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+土地使用權(quán)出讓金
根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地勘察，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，城市邊緣某宗地實(shí)際取得土地費(fèi)用為每平方米396元，土地開發(fā)費(fèi)用為每平方米158元，土地使用權(quán)出讓金為每平方米2770元。以上三項(xiàng)合計(jì)為每平方米3324元。
B、利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)
表一
A
B
C
估價(jià)對(duì)象
用 途
交易情況
交易日期
區(qū)域因素
個(gè)別因素
別墅
協(xié)議
1992.5
五類
一般
別墅
拍賣
1996.5
四類
較好
別墅
招標(biāo)
1996.5
六類
較差
別墅
協(xié)議
1998.4
五類
一般
表二
A
B
D
土地單價(jià)（元/平方米）
交易情況修正
交易日期修正
區(qū)域因素修正
個(gè)別因素修正
修正后的單價(jià)（元/平方米）
3100
100/100
110/100
100/100
100/100
3410
4800
100/130
100/100
98/100
96/100
3474
3700
100/110
100/100
98/100
98/100
3230
根據(jù)測(cè)算，上述三個(gè)交易實(shí)例修正后的價(jià)格比較接近，故采用算術(shù)平均綜合出一個(gè)價(jià)格作為結(jié)果：
比準(zhǔn)價(jià)格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/m2）
成本法與市場(chǎng)比較法的結(jié)果相近，故取算術(shù)平均值得出：
土地單價(jià)=（3324+3371）÷2=3348（元/m2）
C、土地估價(jià)綜合結(jié)果
土地總價(jià)=土地單價(jià)×土地總面積=3348元/m2×70000m2=23436（萬(wàn)元）
2、別墅建筑物估價(jià)
別墅建筑物估價(jià)采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)費(fèi)用 為基礎(chǔ)，加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建造成本。
A、據(jù)測(cè)算別墅建筑物的重新建造成本為3428元/m2，包含建筑費(fèi)（含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費(fèi)）、專業(yè)費(fèi)8%、年利率15%、利潤(rùn)率20%、銷售稅費(fèi)10%。
B、根據(jù)建筑情況分別求出已完別墅和未完別墅的建筑物重新建造成本。108棟別墅建筑物全部完工后的評(píng)估價(jià)格為3428元/m2×35285m2=120957000（元）=12095.7（萬(wàn)元）
根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，確定未完的9棟別墅建筑物重新建造成本為已完建筑物的50%，則未完別墅建筑物的重新建造成本為3428元/m2×50%=1714元/m2
C、現(xiàn)有別墅建筑物價(jià)格：
3、428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100(元)=3072.51萬(wàn)元
4、別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格
23436+3072.51=26508.51（萬(wàn)元）
（二）方法二：別墅項(xiàng)目整體估價(jià)
根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，先運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取本項(xiàng)目完工后的總樓價(jià)，再扣減銷售中發(fā)生的稅費(fèi)及建筑物未完工部分的價(jià)格，便可求得別墅區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)總價(jià)格。
1、別墅總樓價(jià)
市場(chǎng)研究分析（略）
據(jù)掌握的市場(chǎng)資料，經(jīng)綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象平均售價(jià)為11200元/m2，則本項(xiàng)目完工后的總樓價(jià)為11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2萬(wàn)元
2、銷售稅費(fèi)（含買賣手續(xù)費(fèi)，代理及廣告費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅及附加，所得稅等）為項(xiàng)目完工后總樓價(jià)的10%，則39519.2×10%=3951.9（萬(wàn)元）
3、建筑物未完工部分的價(jià)格=全部完工后別墅建筑物總價(jià)格現(xiàn)有別墅建筑物價(jià)格=12095.7－3072.51=9023.19(萬(wàn)元)
4、別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格=39519.2－3951.9－9023.19=26544.11(萬(wàn)元)
八、估價(jià)結(jié)論
以上兩種估價(jià)思路的估價(jià)結(jié)果如表三：
表三 單位：萬(wàn)元
估價(jià)的方法
土地的價(jià)值
別墅建筑物的總價(jià)值
房地產(chǎn)總價(jià)值
方法一
方法二
平均值
23436
3072.51
26508.51
26544.11
26526.31
估價(jià)結(jié)果：別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)總價(jià)格為26526.31萬(wàn)元
九、附件，說(shuō)明，其他資料（略）
四、改錯(cuò)題（指出并改正下列估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。不得在試題上改，在答題處指出錯(cuò)誤內(nèi)容并改正。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）（本題10分）
在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi)，某副食商場(chǎng)被拆除，拆除時(shí)的狀況為：建筑面積420平方米，磚混結(jié)構(gòu)，用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平，該商場(chǎng)與開商議定，小區(qū)建成后在償還商場(chǎng)原建筑面積的基礎(chǔ)上再增加建筑面積280平方米給該商場(chǎng)，與原建筑面積相等部分結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)，新增加的建筑面積部分按建造成本計(jì)算，地價(jià)按小區(qū)全部建筑面積平均分?jǐn)?，建造費(fèi)用不計(jì)利息。以上價(jià)款由商場(chǎng)支付，產(chǎn)權(quán)歸商場(chǎng)所有。兩年后，小區(qū)建成，其建筑密度為60%，建筑容積率為2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定交付建筑面積700元，與同類鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本比率為1:1.4，該小區(qū)地價(jià)為每平方米土地面積1800元。該商場(chǎng)財(cái)務(wù)人員按下列方法計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)：
1、結(jié)構(gòu)差價(jià)
920×(1+1.40×700=1545600(元)=154.56（萬(wàn)元）
2、新增建筑面積成本
920×1.4×700=901600（元）=90.16（萬(wàn)元）
3、補(bǔ)交地價(jià)款
萬(wàn)元）
模擬試題一參考答案
一、 問(wèn)答題
㈠答：1、采用市場(chǎng)比較法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮的主要因素有：
（1） 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的用途應(yīng)該相同；
（2） 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)該相同；
（3） 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)應(yīng)相同，或者是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；
（4） 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格類型應(yīng)該相同；
（5） 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)點(diǎn)應(yīng)該接近；
（6） 可比實(shí)例必須為正常交易或者是可以修正為正常交易的。（或答：可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象具有替代性、相關(guān)性，即：①物質(zhì)的同一性或類似性；地點(diǎn)的同一性或類似性；③可比實(shí)例交易情況無(wú)反常。）
2、假如有一交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差五年，則不宜將此交易實(shí)例選作可比實(shí)例，因?yàn)槌山蝗掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差時(shí)間過(guò)長(zhǎng)（5年應(yīng)該視作很長(zhǎng)），通常房地產(chǎn)市場(chǎng)變化較大，就難以進(jìn)行有效的交易日期修正。（在特殊情況下，即在成交日期）的房地產(chǎn)價(jià)格水平與估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的房地產(chǎn)價(jià)格水平若沒(méi)有太大的變化情況下，也可以將此交易實(shí)例選做可比實(shí)例，但必須注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)變化情況，盡可能選用交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近的實(shí)例。）
㈡答：1，應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場(chǎng)平均租金相對(duì)比較，若現(xiàn)有租金高于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價(jià)；若現(xiàn)有租金低于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)趨低。
2，顯然有影響，現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)下降。
3，該住宅的最終成交價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為主來(lái)確定，而不是由購(gòu)房者張某可以完全確定的。
㈢答：1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全；
2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)；
3.不能按1997年9月同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用來(lái)確定評(píng)估值，因?yàn)橹匦卵b修時(shí)會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡(jiǎn)單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會(huì)平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。
二、選擇題（共2題）
㈠1.A 2.D 3.B 4.C
㈡1.D 2.C 3.B
三、指錯(cuò)題（共1題）
此估價(jià)報(bào)告有如下一些錯(cuò)誤和不足：
1、沒(méi)有寫明估價(jià)依據(jù)及估價(jià)原則
2、沒(méi)有寫明估價(jià)作業(yè)起迄日期
3、沒(méi)有寫明估價(jià)人員姓名及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名
4、關(guān)于土地權(quán)屬情況介紹不全，土地使用權(quán)如何取得，土地使用費(fèi)用多少。
5、土地使用權(quán)年限沒(méi)有，這一點(diǎn)非常重要。
6、缺少對(duì)土地的自然狀況介紹，如坐落、位置、地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、四至以及環(huán)境和交通通達(dá)程度等；
7、對(duì)土地開發(fā)利用狀況未作介紹；
8、對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃條件介紹不全面；
9、利用成本法進(jìn)行土地估價(jià)的計(jì)算公式有誤，應(yīng)該包括正常的利稅；
10、上述計(jì)算公式中關(guān)于土地取得費(fèi)用不能采用某宗地的實(shí)際數(shù)據(jù)，應(yīng)用社會(huì)平均成本或者客觀成本；
11、利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)的交易實(shí)例A不能用作可比實(shí)例，因其交易日期與估價(jià)時(shí)間已有六年，相差時(shí)間過(guò)長(zhǎng)；
12、在區(qū)域因素修正中，B與C的分子與分母顛倒，修正出錯(cuò)，且B與C的修正系數(shù)不恰當(dāng)；
13、在個(gè)別因素修正中，B與C的分子與分母顛倒，修正出錯(cuò)，且B與C的修正系數(shù)不恰當(dāng)；
14、土地估價(jià)的綜合結(jié)果沒(méi)有作年期修正；
15、對(duì)建筑物估價(jià)中，建筑費(fèi)一項(xiàng)不應(yīng)包括紅線外的市政費(fèi)；
16、方法二的銷售稅費(fèi)中，不應(yīng)包括所得稅；
17、銷售稅費(fèi)重復(fù)計(jì)算；
18、最后的估價(jià)結(jié)果總價(jià)格應(yīng)用大寫書寫；
19、房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所應(yīng)注明資質(zhì)并附營(yíng)業(yè)執(zhí)照，報(bào)告書上要蓋公章；
20、提供報(bào)告書日期未注明；
21、估價(jià)報(bào)告使用應(yīng)注意的事項(xiàng)應(yīng)加以說(shuō)明；
22、應(yīng)對(duì)估價(jià)人員臨勘現(xiàn)場(chǎng)情況加以說(shuō)明；
23、應(yīng)說(shuō)明估價(jià)人員與委托單位和待估物業(yè)無(wú)利害關(guān)系；
24、對(duì)建筑物狀況介紹過(guò)于簡(jiǎn)單；
25、對(duì)交易日期未作修正應(yīng)予說(shuō)明；
26、一份完整規(guī)范的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括封面、目錄、致委托估價(jià)方函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)過(guò)程報(bào)告及有關(guān)的附件、資料。
四、改錯(cuò)題（共1題）
本題有如下錯(cuò)處，并應(yīng)予改正：
1、關(guān)于結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算有誤；結(jié)構(gòu)差價(jià)的比率1:1.4，且建筑面積不能按700m2計(jì)算，應(yīng)按420m2計(jì)算，結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算應(yīng)為：
920×（1.4－1）×420=154560（元）=15.456（萬(wàn)元）
2、新增建筑面積成本計(jì)算有誤，新增建筑面積為280m2，而不是700m2，新增建筑面積的成本計(jì)算應(yīng)為
920×1.4×280=360640（元）=36.064（萬(wàn)元）
3、補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算有誤，不能用建筑密度60%，而應(yīng)用建筑容積率2.5，補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算應(yīng)為
4、三項(xiàng)合計(jì)，計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)為：15.456+36.064+50.4=101.92(萬(wàn)元)
一、問(wèn)答題（共3題，每題10分）
（一）市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最主要、最常用的方法之一。采用市場(chǎng)比較法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮哪些因素？假如有一交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差五年，可否將該交易實(shí)例選作可比實(shí)例？為什么？
（二）張某擬購(gòu)買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時(shí)間。如果雙方約定租約在住宅成交時(shí)同時(shí)轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問(wèn)題：
1、如果張某購(gòu)房的目的是投資，并擬將購(gòu)入的住宅用于出租，則現(xiàn)階段租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響？
2、如果張某購(gòu)房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)有租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響？
3、該住宅的最終成交價(jià)格是否會(huì)由張某所確定的買入價(jià)決定？為什么？
（三）某人于1996年7月預(yù)購(gòu)了一幢別墅（總售價(jià)為120萬(wàn)元），并先后向開發(fā)商支付了114萬(wàn)元。該別墅于1997年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購(gòu)房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原狀裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬(wàn)元。1997年9月為籌集資金，作其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于1997年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，此時(shí)同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬(wàn)元，該人希望評(píng)估值為1997年9月同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬(wàn)元，現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：
1、該人與開發(fā)商于1997年7月30日簽訂的正式合同原件；
2、該人的購(gòu)房發(fā)票；
3、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件；
4、其他市場(chǎng)資料。
問(wèn)：1、上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全？
2、估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)？
3、可否按1997年9月的同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值？為什么？
二、選擇題（共2題，每題10分。每題的備選取答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案填在各題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）
（一）某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
1、應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)：（ ）
A、根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
B、根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)
C、根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
D、根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)
2、將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過(guò)下列途徑：（ ）
A、自行改變
B、經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變
C、經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)
D、經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)
3、該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為（ ）
A、該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和
B、該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金
C、該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
D、該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
4、該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為（ ）
A、該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值
B、該兩幢建筑物的重新建造成本
C、該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值
D、該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值
（二）甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應(yīng)返還100萬(wàn)元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。
1、確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是（ ）
A、以1500萬(wàn)元作為評(píng)估值
B、以（1400+1580）÷2=1490萬(wàn)元作為評(píng)估值
C、以1995年7月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值。
D、以1993年7月至12月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值。
2、如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（ ）
A、1993年12月 B、1995年7月
C、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓日期 D、項(xiàng)目建成日期
3、該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測(cè)建時(shí)的售價(jià)，則估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)是（ ）
A、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年5月的狀態(tài)。
B、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)。
C、估價(jià)對(duì)象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年7月的狀態(tài)。
D、估價(jià)對(duì)象狀況為1995年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年5月的狀態(tài)。
三、指錯(cuò)題（下列估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在答題處的序號(hào)后面空格處，每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分。每指明一處得3分，本題全對(duì)得40分）。
致委托估價(jià)方函（略）
××別墅房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（略）
××別墅房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、委托估價(jià)方
××市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司
二、受理估價(jià)方
××市房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所
三、估價(jià)目的
為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)××別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行估價(jià)
四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
1998年4月15日
五、估價(jià)對(duì)象概況
（一）××市概況（略）
（二）××別墅項(xiàng)目概況
1、土地情況
A、土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，1995年1月6日取得國(guó)有土地使用權(quán)證。
B、土地總面積70000平方米。
C、用途：別墅及配套設(shè)施。
D、108棟別墅，建筑總面積35285平方米
其中：一期工程建設(shè)33棟別墅，建筑面積10378平方米。
2、地上物情況
該別墅項(xiàng)目開發(fā)分為一、二兩期、戶型有A、B、C、D、四型，款式達(dá)數(shù)十種，主要為二層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548平方米，另有9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè)備未完，建筑面積2830平方米。建筑材料及設(shè)備（略）
六、估價(jià)采用的方法和步驟
（一）采用的估價(jià)方法為：市場(chǎng)比較法、成本法和假設(shè)開發(fā)法；
（二）分析、比較用上述估價(jià)方法求出的結(jié)果，然后進(jìn)行綜合處理，最終求得該別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價(jià)格。
七、價(jià)格過(guò)程
（一）方法一：房地分別估價(jià)
1、土地估價(jià)：采用成本法與市場(chǎng)比較法兩種進(jìn)行估價(jià)，綜合平均得出土地評(píng)估價(jià)格。
A、利用成本法進(jìn)行土地估價(jià)
計(jì)算公式：土地價(jià)格=取得土地費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+土地使用權(quán)出讓金
根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地勘察，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，城市邊緣某宗地實(shí)際取得土地費(fèi)用為每平方米396元，土地開發(fā)費(fèi)用為每平方米158元，土地使用權(quán)出讓金為每平方米2770元。以上三項(xiàng)合計(jì)為每平方米3324元。
B、利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)
表一
A
B
C
估價(jià)對(duì)象
用 途
交易情況
交易日期
區(qū)域因素
個(gè)別因素
別墅
協(xié)議
1992.5
五類
一般
別墅
拍賣
1996.5
四類
較好
別墅
招標(biāo)
1996.5
六類
較差
別墅
協(xié)議
1998.4
五類
一般
表二
A
B
D
土地單價(jià)（元/平方米）
交易情況修正
交易日期修正
區(qū)域因素修正
個(gè)別因素修正
修正后的單價(jià)（元/平方米）
3100
100/100
110/100
100/100
100/100
3410
4800
100/130
100/100
98/100
96/100
3474
3700
100/110
100/100
98/100
98/100
3230
根據(jù)測(cè)算，上述三個(gè)交易實(shí)例修正后的價(jià)格比較接近，故采用算術(shù)平均綜合出一個(gè)價(jià)格作為結(jié)果：
比準(zhǔn)價(jià)格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/m2）
成本法與市場(chǎng)比較法的結(jié)果相近，故取算術(shù)平均值得出：
土地單價(jià)=（3324+3371）÷2=3348（元/m2）
C、土地估價(jià)綜合結(jié)果
土地總價(jià)=土地單價(jià)×土地總面積=3348元/m2×70000m2=23436（萬(wàn)元）
2、別墅建筑物估價(jià)
別墅建筑物估價(jià)采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)費(fèi)用 為基礎(chǔ)，加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建造成本。
A、據(jù)測(cè)算別墅建筑物的重新建造成本為3428元/m2，包含建筑費(fèi)（含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費(fèi)）、專業(yè)費(fèi)8%、年利率15%、利潤(rùn)率20%、銷售稅費(fèi)10%。
B、根據(jù)建筑情況分別求出已完別墅和未完別墅的建筑物重新建造成本。108棟別墅建筑物全部完工后的評(píng)估價(jià)格為3428元/m2×35285m2=120957000（元）=12095.7（萬(wàn)元）
根據(jù)委托估價(jià)方提供的資料和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，確定未完的9棟別墅建筑物重新建造成本為已完建筑物的50%，則未完別墅建筑物的重新建造成本為3428元/m2×50%=1714元/m2
C、現(xiàn)有別墅建筑物價(jià)格：
3、428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100(元)=3072.51萬(wàn)元
4、別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格
23436+3072.51=26508.51（萬(wàn)元）
（二）方法二：別墅項(xiàng)目整體估價(jià)
根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，先運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取本項(xiàng)目完工后的總樓價(jià)，再扣減銷售中發(fā)生的稅費(fèi)及建筑物未完工部分的價(jià)格，便可求得別墅區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)總價(jià)格。
1、別墅總樓價(jià)
市場(chǎng)研究分析（略）
據(jù)掌握的市場(chǎng)資料，經(jīng)綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象平均售價(jià)為11200元/m2，則本項(xiàng)目完工后的總樓價(jià)為11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2萬(wàn)元
2、銷售稅費(fèi)（含買賣手續(xù)費(fèi)，代理及廣告費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅及附加，所得稅等）為項(xiàng)目完工后總樓價(jià)的10%，則39519.2×10%=3951.9（萬(wàn)元）
3、建筑物未完工部分的價(jià)格=全部完工后別墅建筑物總價(jià)格現(xiàn)有別墅建筑物價(jià)格=12095.7－3072.51=9023.19(萬(wàn)元)
4、別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格=39519.2－3951.9－9023.19=26544.11(萬(wàn)元)
八、估價(jià)結(jié)論
以上兩種估價(jià)思路的估價(jià)結(jié)果如表三：
表三 單位：萬(wàn)元
估價(jià)的方法
土地的價(jià)值
別墅建筑物的總價(jià)值
房地產(chǎn)總價(jià)值
方法一
方法二
平均值
23436
3072.51
26508.51
26544.11
26526.31
估價(jià)結(jié)果：別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)總價(jià)格為26526.31萬(wàn)元
九、附件，說(shuō)明，其他資料（略）
四、改錯(cuò)題（指出并改正下列估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。不得在試題上改，在答題處指出錯(cuò)誤內(nèi)容并改正。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）（本題10分）
在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi)，某副食商場(chǎng)被拆除，拆除時(shí)的狀況為：建筑面積420平方米，磚混結(jié)構(gòu)，用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平，該商場(chǎng)與開商議定，小區(qū)建成后在償還商場(chǎng)原建筑面積的基礎(chǔ)上再增加建筑面積280平方米給該商場(chǎng)，與原建筑面積相等部分結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)，新增加的建筑面積部分按建造成本計(jì)算，地價(jià)按小區(qū)全部建筑面積平均分?jǐn)?，建造費(fèi)用不計(jì)利息。以上價(jià)款由商場(chǎng)支付，產(chǎn)權(quán)歸商場(chǎng)所有。兩年后，小區(qū)建成，其建筑密度為60%，建筑容積率為2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定交付建筑面積700元，與同類鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本比率為1:1.4，該小區(qū)地價(jià)為每平方米土地面積1800元。該商場(chǎng)財(cái)務(wù)人員按下列方法計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)：
1、結(jié)構(gòu)差價(jià)
920×(1+1.40×700=1545600(元)=154.56（萬(wàn)元）
2、新增建筑面積成本
920×1.4×700=901600（元）=90.16（萬(wàn)元）
3、補(bǔ)交地價(jià)款
萬(wàn)元）
模擬試題一參考答案
一、 問(wèn)答題
㈠答：1、采用市場(chǎng)比較法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮的主要因素有：
（1） 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的用途應(yīng)該相同；
（2） 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)該相同；
（3） 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)應(yīng)相同，或者是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)；
（4） 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格類型應(yīng)該相同；
（5） 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)點(diǎn)應(yīng)該接近；
（6） 可比實(shí)例必須為正常交易或者是可以修正為正常交易的。（或答：可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象具有替代性、相關(guān)性，即：①物質(zhì)的同一性或類似性；地點(diǎn)的同一性或類似性；③可比實(shí)例交易情況無(wú)反常。）
2、假如有一交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差五年，則不宜將此交易實(shí)例選作可比實(shí)例，因?yàn)槌山蝗掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差時(shí)間過(guò)長(zhǎng)（5年應(yīng)該視作很長(zhǎng)），通常房地產(chǎn)市場(chǎng)變化較大，就難以進(jìn)行有效的交易日期修正。（在特殊情況下，即在成交日期）的房地產(chǎn)價(jià)格水平與估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的房地產(chǎn)價(jià)格水平若沒(méi)有太大的變化情況下，也可以將此交易實(shí)例選做可比實(shí)例，但必須注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)變化情況，盡可能選用交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近的實(shí)例。）
㈡答：1，應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場(chǎng)平均租金相對(duì)比較，若現(xiàn)有租金高于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價(jià)；若現(xiàn)有租金低于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)趨低。
2，顯然有影響，現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)下降。
3，該住宅的最終成交價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為主來(lái)確定，而不是由購(gòu)房者張某可以完全確定的。
㈢答：1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全；
2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)；
3.不能按1997年9月同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用來(lái)確定評(píng)估值，因?yàn)橹匦卵b修時(shí)會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡(jiǎn)單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會(huì)平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。
二、選擇題（共2題）
㈠1.A 2.D 3.B 4.C
㈡1.D 2.C 3.B
三、指錯(cuò)題（共1題）
此估價(jià)報(bào)告有如下一些錯(cuò)誤和不足：
1、沒(méi)有寫明估價(jià)依據(jù)及估價(jià)原則
2、沒(méi)有寫明估價(jià)作業(yè)起迄日期
3、沒(méi)有寫明估價(jià)人員姓名及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名
4、關(guān)于土地權(quán)屬情況介紹不全，土地使用權(quán)如何取得，土地使用費(fèi)用多少。
5、土地使用權(quán)年限沒(méi)有，這一點(diǎn)非常重要。
6、缺少對(duì)土地的自然狀況介紹，如坐落、位置、地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、四至以及環(huán)境和交通通達(dá)程度等；
7、對(duì)土地開發(fā)利用狀況未作介紹；
8、對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃條件介紹不全面；
9、利用成本法進(jìn)行土地估價(jià)的計(jì)算公式有誤，應(yīng)該包括正常的利稅；
10、上述計(jì)算公式中關(guān)于土地取得費(fèi)用不能采用某宗地的實(shí)際數(shù)據(jù)，應(yīng)用社會(huì)平均成本或者客觀成本；
11、利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)的交易實(shí)例A不能用作可比實(shí)例，因其交易日期與估價(jià)時(shí)間已有六年，相差時(shí)間過(guò)長(zhǎng)；
12、在區(qū)域因素修正中，B與C的分子與分母顛倒，修正出錯(cuò)，且B與C的修正系數(shù)不恰當(dāng)；
13、在個(gè)別因素修正中，B與C的分子與分母顛倒，修正出錯(cuò)，且B與C的修正系數(shù)不恰當(dāng)；
14、土地估價(jià)的綜合結(jié)果沒(méi)有作年期修正；
15、對(duì)建筑物估價(jià)中，建筑費(fèi)一項(xiàng)不應(yīng)包括紅線外的市政費(fèi)；
16、方法二的銷售稅費(fèi)中，不應(yīng)包括所得稅；
17、銷售稅費(fèi)重復(fù)計(jì)算；
18、最后的估價(jià)結(jié)果總價(jià)格應(yīng)用大寫書寫；
19、房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所應(yīng)注明資質(zhì)并附營(yíng)業(yè)執(zhí)照，報(bào)告書上要蓋公章；
20、提供報(bào)告書日期未注明；
21、估價(jià)報(bào)告使用應(yīng)注意的事項(xiàng)應(yīng)加以說(shuō)明；
22、應(yīng)對(duì)估價(jià)人員臨勘現(xiàn)場(chǎng)情況加以說(shuō)明；
23、應(yīng)說(shuō)明估價(jià)人員與委托單位和待估物業(yè)無(wú)利害關(guān)系；
24、對(duì)建筑物狀況介紹過(guò)于簡(jiǎn)單；
25、對(duì)交易日期未作修正應(yīng)予說(shuō)明；
26、一份完整規(guī)范的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括封面、目錄、致委托估價(jià)方函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)過(guò)程報(bào)告及有關(guān)的附件、資料。
四、改錯(cuò)題（共1題）
本題有如下錯(cuò)處，并應(yīng)予改正：
1、關(guān)于結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算有誤；結(jié)構(gòu)差價(jià)的比率1:1.4，且建筑面積不能按700m2計(jì)算，應(yīng)按420m2計(jì)算，結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算應(yīng)為：
920×（1.4－1）×420=154560（元）=15.456（萬(wàn)元）
2、新增建筑面積成本計(jì)算有誤，新增建筑面積為280m2，而不是700m2，新增建筑面積的成本計(jì)算應(yīng)為
920×1.4×280=360640（元）=36.064（萬(wàn)元）
3、補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算有誤，不能用建筑密度60%，而應(yīng)用建筑容積率2.5，補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算應(yīng)為
4、三項(xiàng)合計(jì)，計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)為：15.456+36.064+50.4=101.92(萬(wàn)元)