國家土地所有權(quán)與農(nóng)村集體土地所有權(quán)均為所有權(quán)，但權(quán)屬不平等，差異大。
    《中華人民共和國民法通則》第七十一條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。按照有關(guān)所有權(quán)的理論講，所有權(quán)具有“絕對支配”、“獨(dú)占支配權(quán)”和非財(cái)產(chǎn)所有人不得侵犯的性質(zhì)。
    國家所有的土地根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱條例）享有出讓和轉(zhuǎn)讓權(quán)利。集體所有的土地卻不具有這些出讓和轉(zhuǎn)讓權(quán)利。
    （一）《條例》第二章規(guī)定，國有土地的使用權(quán)在一定期限內(nèi)可有償出讓于土地使用者，也就是土地使用者可以在一定時(shí)期內(nèi)買斷國有土地使用權(quán)。而農(nóng)村集體土地所有者及農(nóng)村集體土地個人享有使用權(quán)者（指宅基地、自留地使用權(quán)），法律卻沒有賦予這種有償出讓的權(quán)利。
    （二）《條例》第三章規(guī)定，取得國有土地使用權(quán)的使用者在其出讓合同期限內(nèi)享有轉(zhuǎn)讓權(quán)（即：出售權(quán)、交換權(quán)、贈與權(quán)）。而集體土地所有者和集體土地個人使用者法律沒有賦予這些出售、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利。
    （三）《條例》第四章規(guī)定，國有土地使用權(quán)的使用者在其使用期限內(nèi)將土地使用權(quán)連同地上附著物一并出租并收取租金。而法律對集體土地所有者和集體土地個人使用者卻沒有賦予這種出租權(quán)。
    （四）《條例》第五章規(guī)定，國有土地使用權(quán)的使用者在使用期限內(nèi)可將地上附著物一并抵押，我國《擔(dān)保法》也有相同的規(guī)定。對農(nóng)村的土地所有權(quán)我國《擔(dān)保法》３７條規(guī)定不得抵押，對集體土地所有權(quán)，宅基地、自留地、自留山等集體所有個人享有使用權(quán)的土地，明確規(guī)定不得抵押，允許抵押的只有局限于以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房和建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以及“四荒”的承包人、經(jīng)發(fā)包人（所有人村委會）同意方可將“四荒”土地使用權(quán)抵押。
    由此可見現(xiàn)實(shí)的農(nóng)村土地的“集體所有權(quán)”不具備所有權(quán)“完全的支配權(quán)、絕對的處分權(quán)和物權(quán)的獨(dú)立性”的權(quán)利，他不具備占有、使用、收益、處分的所有權(quán)全部權(quán)能?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定任何單位和個人建設(shè)用地必須申請使用國有土地，而不能使用農(nóng)村集體所有土地。必須使用農(nóng)村土地的須先把農(nóng)村集體所有的土地讓國家征用，將該集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜泻螅儆烧畬⒃搰型恋厥褂脵?quán)出讓給建設(shè)單位或個人，方可進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，國家土地的所有權(quán)國務(wù)院代表國家行使。農(nóng)民集體土地的所有權(quán)誰來行使。由于土地的國家所有與集體土地權(quán)屬的不平等的現(xiàn)狀，現(xiàn)行土地制度嚴(yán)重地限制了農(nóng)村集體土地的轉(zhuǎn)移和流動，使廣大的農(nóng)村土地資源在市場經(jīng)濟(jì)和商品經(jīng)濟(jì)無法發(fā)揮其應(yīng)有的效益。