奧運(yùn)被越來(lái)越多的人看作是樓市的分水嶺，最近連續(xù)兩月，經(jīng)歷了短暫回升后的深圳樓市成交量有持續(xù)下降，新一輪觀望開(kāi)始。中原地產(chǎn)最新發(fā)布的研究報(bào)告顯示，深圳各樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商7月捂盤(pán)減售近6成，通過(guò)采取促銷、降價(jià)等措施后，成交量仍減少12%.同時(shí)在二手房上，二房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)表明，深圳二手房經(jīng)過(guò)將近一年的調(diào)整，房?jī)r(jià)已經(jīng)階段性探底，首次跌破萬(wàn)元大關(guān)，其掛牌均價(jià)已經(jīng)降到9401元/平米。
    成交連滑致新一輪觀望開(kāi)始
    從批售量來(lái)看，7月份的住宅量是比較大的。全市21個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可，批售住宅73.8萬(wàn)平方米，然而7月份全市公開(kāi)發(fā)售的項(xiàng)目只有11個(gè)，推出住宅24.3萬(wàn)平方米，只占批售量33%.“積累客戶少，價(jià)格難以把握，是各項(xiàng)目預(yù)售后不能及時(shí)入市的主要原因。”中原地產(chǎn)研究人員稱。
    對(duì)于開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，一些以較低的價(jià)格入市，但銷售并不理想，如寶安西鄉(xiāng)某盤(pán)二期均價(jià)8400元/平方米，比一期開(kāi)盤(pán)價(jià)低近4成，但7月份成交只有2成左右，其他價(jià)格較高的銷售更加慘淡，一些7月份銷售不足一成，消費(fèi)者普遍選擇觀望。不過(guò)，由于新盤(pán)低價(jià)入市，引起周邊樓盤(pán)同樣降價(jià)促銷，7月份全市住宅成交量只減少12%，低于供應(yīng)量56%的減少幅度。
    中原地產(chǎn)的報(bào)告表明，雖然新盤(pán)價(jià)格走低，但是由于成交不是很理想，受其它高檔住宅成交及關(guān)內(nèi)成交量比重上升的影響，7月份全市住宅成交均價(jià)15565元/平方米，環(huán)比上漲7%.“鑒于新盤(pán)價(jià)格持續(xù)走低而銷售起色不大，在售樓盤(pán)又重新降價(jià)促銷，8月份房?jī)r(jià)仍有下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)?！毖芯繄?bào)告稱，從近期各月成交量走勢(shì)看，在3-5月份成交量連續(xù)攀升后，6、7月份成交量又連續(xù)兩個(gè)月下滑。降價(jià)樓盤(pán)多，價(jià)格不斷創(chuàng)新低，造成置業(yè)者新一輪觀望，預(yù)計(jì)8月份房?jī)r(jià)仍穩(wěn)中有降，其中近期供應(yīng)較多，存量較大的片區(qū)價(jià)格下行的壓力更大，如寶安的西鄉(xiāng)、南山深圳灣沿線、龍崗的中心城等。
    二手房均價(jià)破萬(wàn)已探底？
    在二手房方面，深圳二房網(wǎng)最近發(fā)布的7月份租售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，盡管上半年6個(gè)月二手住宅均價(jià)一直呈曲線下跌態(tài)勢(shì)，但始終在10000—12000元/平米之間徘徊，而7月份則跌至9401元/平米，相比6月份下降了723元/平米，環(huán)比下降7.14%，與去年年初二手住宅均價(jià)基本持平。
    從市場(chǎng)成交量來(lái)看，7月全市成交二手住宅比6月份少了近200套，為3992套。就各行政區(qū)來(lái)看，福田區(qū)以13488元/平米的均價(jià)居于各行政區(qū)之首，南山區(qū)以11637元/平米居于第二位。羅湖區(qū)7月二手房均價(jià)10502元/平米，相比上月有小幅下跌。鹽田區(qū)7月掛牌均價(jià)為10249元/平米。相比關(guān)內(nèi)，關(guān)外寶安、龍崗兩大行政區(qū)域的樓市均價(jià)自年初以來(lái)節(jié)節(jié)下挫，與去年高峰期相比，下跌幅度較大的有布吉、龍崗中心城、寶安中心區(qū)、龍華坂田等關(guān)外置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。7月份寶安區(qū)均價(jià)7662元/平米，龍崗均價(jià)為6914元/平米。
    中聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)與二房網(wǎng)得出的結(jié)果基本一致。其統(tǒng)計(jì)顯示，7月份，全市二手房成交均價(jià)為9584元/平米，該價(jià)格和深圳二房網(wǎng)的掛牌均價(jià)基本相當(dāng)。在各區(qū)中，福田區(qū)以12087元/平方米的成交均價(jià)居首位，位列第二的南山區(qū)成交均價(jià)11799元/平方米，其余各區(qū)成交均價(jià)均低于10000元/平方米，除羅湖和鹽田外，房?jī)r(jià)環(huán)比普遍下跌。
    上述兩家結(jié)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)是否已經(jīng)說(shuō)明深圳二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)破萬(wàn)探底，還有待檢驗(yàn)，世聯(lián)顧問(wèn)的統(tǒng)計(jì)就認(rèn)為7月深圳二手房均價(jià)仍在萬(wàn)元以上。其數(shù)據(jù)顯示，08年7月，深圳二手房成交均價(jià)為12224元/平米，環(huán)比下降2.1%，同比也下降12.9%；成交面積為48.24萬(wàn)平米，環(huán)比上升16.7%，同比卻下降54.3%.雖然對(duì)是否破萬(wàn)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果上出現(xiàn)不同，但三家機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，目前二手樓市確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)階段性探底，但市場(chǎng)上消費(fèi)者觀望氣氛正濃，奧運(yùn)后中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景的不明朗也加劇了這種觀望氣氛。總體而言，未來(lái)與一段時(shí)間二手房市場(chǎng)仍將處于冷淡期，預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)太大的變動(dòng)。
    房市低迷引發(fā)地市慘淡 7月成交土地僅一塊
    2008年深圳持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)了土地市場(chǎng)的一片淡靜，土地成交量出現(xiàn)下降，土地流拍及以底價(jià)成交常有發(fā)生，當(dāng)年的“地王”頻現(xiàn)局面已不復(fù)存在。剛剛過(guò)去的7月，深圳土地市場(chǎng)僅成交土地1塊，成交面積環(huán)比下降達(dá)九成以上。
    該月報(bào)顯示，截止7月，深圳08年土地市場(chǎng)共成交19塊，總成交面積為85.23萬(wàn)平米，總成交金額為94.55億元。7月份深圳土地市場(chǎng)成交的一塊土地位于福田，為商業(yè)性辦公用地，成交面積為1.01萬(wàn)平米，總建筑面積為13.17萬(wàn)平米，總成交金額8.5億元，平均樓面地價(jià)為6454.06元/平米。就成交面積方面，環(huán)比下降97.93%.另?yè)?jù)德思勤研究部近日發(fā)布的《上半年深圳土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2008年上半年深圳市土地市場(chǎng)的供應(yīng)量和成交量較2007年同期都有大幅的增加，就成交率來(lái)看，2008年上半年成交率為65%，與2007年同期相比減少了22.5%；而從流標(biāo)率來(lái)看，僅2008年上半年土地流標(biāo)率就達(dá)到36.6%，比2007年同期增加24.8%.深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智昨日接受本報(bào)采訪時(shí)認(rèn)為，造成這種局面的原因主要是政府宏觀政策層面的原因?！澳壳皣?guó)家的相關(guān)政策還不明確，導(dǎo)致許多發(fā)展商不敢輕易拿地而寧可觀望。發(fā)展商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在拿到地的風(fēng)險(xiǎn)管理成本太大?！?BR>    另一方面，持續(xù)低迷的樓市使發(fā)展商的資金鏈發(fā)生了問(wèn)題。“股市地產(chǎn)股低迷，房產(chǎn)企業(yè)的IPO融資渠道的限制，市場(chǎng)銷售的不理想，使得地產(chǎn)商資金鏈相當(dāng)緊張，一些資金不充足的地產(chǎn)商不得不退出房地產(chǎn)市場(chǎng)?！崩钜钦f(shuō)。
    對(duì)于未來(lái)的走勢(shì)，李耀智認(rèn)為目前還很難判斷，但市場(chǎng)肯定會(huì)出現(xiàn)一次洗牌，目前的土地市場(chǎng)交易情況在一定程度上將促進(jìn)土地市場(chǎng)向理性回歸。