如果土地像人類一樣有記憶，那么土地也許會因為感懷身世而暗自垂淚。畢竟，在僅僅一年以前，土地還是各路房地產(chǎn)商打破頭爭搶的對象，“面粉比面包還貴”正是對土地價格飛漲的真實注解。但如今，土地儲備正由過去的“香餑餑”淪為今日的“雞肋”。
相應(yīng)的，原本已擁有巨額土地儲備而自豪的房地產(chǎn)商們也不得不面對“加分題”可能淪為“負分題的命運?！?BR> 土地儲備驚現(xiàn)“貶值”
較早明確承認土地貶值的是地處“斷供門”風(fēng)口浪尖的深圳市的房地產(chǎn)商鴻榮源置業(yè)集團（深圳）有限公司。更準(zhǔn)確地說，這種說法是在鴻榮源潛在重組對象S*ST蘭光的一則公告中被發(fā)現(xiàn)的。
S*ST蘭光日前公告稱，鑒于鴻榮源的幾個項目尚未取得完整的土地使用權(quán)證以及2007年新進的幾塊土地儲備市值出現(xiàn)低于賬面值等情況，客觀上造成鴻榮源房地產(chǎn)資產(chǎn)無法實現(xiàn)“整體上市”。
“土地儲備市值出現(xiàn)低于賬面值”，通俗來說就是，現(xiàn)價低于當(dāng)初的土地競買價。有媒體根據(jù)公告中“2007年新進的幾塊土地”作為線索并分析認為，公告中提到的“市值出現(xiàn)低于賬面值的土地”可能暗指鴻榮源去年在深圳、佛山、惠州和廣州拿到的幾個地塊。
如果說“斷供門”是炒樓者最深的痛，那么土地貶值無疑將是房地產(chǎn)商最深的痛。在房價的整個構(gòu)成中，眾所周知的問題是，地價占據(jù)著絕對重要的部分。人們通常所說的地價即土地費用，它一般包括向政府繳納的土地出讓金、土地征用費、拆遷安置補償費、土地整理費用等。土地費用在房價中的比重，占到20%至30%左右。根據(jù)傳導(dǎo)效應(yīng)，地價下跌的效果一般要在幾個月后才能反映出來，尤其是對房地產(chǎn)這樣的周期性較長的行業(yè)而言。更重要的是，地價下跌意味著開發(fā)商開發(fā)成本的降低，這本身就使得房價有了下行空間；而地價下跌引發(fā)的房價下跌預(yù)期，改變了人們的消費選擇。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉曾經(jīng)指出，我國房地產(chǎn)開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已達1.5萬億元左右，即使以貶值20%計算，也是一個天文數(shù)字。
值得一提的是，土地貶值的提法目前并沒有獲得房地產(chǎn)商的普遍認同，更能夠被接受的說法是“地價近期沒有再漲”。但大多數(shù)房地產(chǎn)商同時以自己的實際行動承認了土地價值的今非昔比——流拍。
有媒體將最近的幾次土地流拍進行了統(tǒng)計：不久前，深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價回落到了同區(qū)位2006年的水平。之后，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍了兩塊，成交地塊的樓面價僅為1149元/平方米，相當(dāng)于同區(qū)位2005年的地價水平。隨后，上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍兩宗，拍賣現(xiàn)場氣氛冷清；廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣，結(jié)果仍有4幅流拍，成交地價則出現(xiàn)大幅下滑20%-30%……。
蝸牛殼既是蝸牛的安身立命之所，也是它前行的負擔(dān)。土地儲備既是房地產(chǎn)企業(yè)的生命，也是其負債的主要源頭。雖然目前土地貶值的現(xiàn)象僅僅在少數(shù)部分地區(qū)出現(xiàn)，但是結(jié)合國內(nèi)多處省市發(fā)生的土地流拍來看，土地儲備已經(jīng)失去了曾經(jīng)的風(fēng)采。
錢比土地更稀缺
無論是流拍或者貶值，這些說法都折射出了土地儲備如今的“尷尬”。土地是稀缺資源，這一點毫無疑問。然而面臨緊縮的銀根，正如一位大型房地產(chǎn)商的高管所言——“錢比土地更稀缺”。
房地產(chǎn)商直接融資和間接融資的途徑原本很多，這也促成了房地產(chǎn)商敢于“以小博大”，即以較少的自有資產(chǎn)競標(biāo)規(guī)模較大的地產(chǎn)項目。而這也從客觀上推高了土地價格，造成了土地估值的節(jié)節(jié)攀升。
但是，“錢多地少”的局面在2008年發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)。
目前，房地產(chǎn)商的融資渠道少得可憐：首先，銀行收緊銀根，對房地產(chǎn)業(yè)公司的貸款變得更加謹慎；其次，上市房企原本擁有的股權(quán)再融資的優(yōu)勢也隨著A股市場連續(xù)數(shù)月的下跌而幾乎全部喪失；第三，以信托理財?shù)仁侄蔚哪技Y金方式主要是用于公用設(shè)施等行業(yè)，而對房地產(chǎn)則“SAY NO”。于是，發(fā)行債券融資成為房地產(chǎn)商不約而同的最后一招。但是，發(fā)行債券也要過幾關(guān)：例如發(fā)行公司債要獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)、企業(yè)債要獲得發(fā)改委核準(zhǔn)、發(fā)行短期融資券也需央行批準(zhǔn)。當(dāng)然，無論發(fā)行何種債券，房地產(chǎn)商都需要先過信用評級關(guān)，最終還要看市場（投資者）買不買賬。
此外值得一提的是，土地流拍及地價下滑也會使銀行的開發(fā)貸款風(fēng)險完全暴露出來，整體房貸風(fēng)險也被放大。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)的貸款多為抵押貸款，大部分抵押物即為土地，現(xiàn)在土地市場的不景氣，導(dǎo)致了開發(fā)商抵押給銀行的土地正在貶值，而進一步影響到了銀行開發(fā)貸款的安全性。
相應(yīng)的，原本已擁有巨額土地儲備而自豪的房地產(chǎn)商們也不得不面對“加分題”可能淪為“負分題的命運?！?BR> 土地儲備驚現(xiàn)“貶值”
較早明確承認土地貶值的是地處“斷供門”風(fēng)口浪尖的深圳市的房地產(chǎn)商鴻榮源置業(yè)集團（深圳）有限公司。更準(zhǔn)確地說，這種說法是在鴻榮源潛在重組對象S*ST蘭光的一則公告中被發(fā)現(xiàn)的。
S*ST蘭光日前公告稱，鑒于鴻榮源的幾個項目尚未取得完整的土地使用權(quán)證以及2007年新進的幾塊土地儲備市值出現(xiàn)低于賬面值等情況，客觀上造成鴻榮源房地產(chǎn)資產(chǎn)無法實現(xiàn)“整體上市”。
“土地儲備市值出現(xiàn)低于賬面值”，通俗來說就是，現(xiàn)價低于當(dāng)初的土地競買價。有媒體根據(jù)公告中“2007年新進的幾塊土地”作為線索并分析認為，公告中提到的“市值出現(xiàn)低于賬面值的土地”可能暗指鴻榮源去年在深圳、佛山、惠州和廣州拿到的幾個地塊。
如果說“斷供門”是炒樓者最深的痛，那么土地貶值無疑將是房地產(chǎn)商最深的痛。在房價的整個構(gòu)成中，眾所周知的問題是，地價占據(jù)著絕對重要的部分。人們通常所說的地價即土地費用，它一般包括向政府繳納的土地出讓金、土地征用費、拆遷安置補償費、土地整理費用等。土地費用在房價中的比重，占到20%至30%左右。根據(jù)傳導(dǎo)效應(yīng)，地價下跌的效果一般要在幾個月后才能反映出來，尤其是對房地產(chǎn)這樣的周期性較長的行業(yè)而言。更重要的是，地價下跌意味著開發(fā)商開發(fā)成本的降低，這本身就使得房價有了下行空間；而地價下跌引發(fā)的房價下跌預(yù)期，改變了人們的消費選擇。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉曾經(jīng)指出，我國房地產(chǎn)開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已達1.5萬億元左右，即使以貶值20%計算，也是一個天文數(shù)字。
值得一提的是，土地貶值的提法目前并沒有獲得房地產(chǎn)商的普遍認同，更能夠被接受的說法是“地價近期沒有再漲”。但大多數(shù)房地產(chǎn)商同時以自己的實際行動承認了土地價值的今非昔比——流拍。
有媒體將最近的幾次土地流拍進行了統(tǒng)計：不久前，深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價回落到了同區(qū)位2006年的水平。之后，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍了兩塊，成交地塊的樓面價僅為1149元/平方米，相當(dāng)于同區(qū)位2005年的地價水平。隨后，上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍兩宗，拍賣現(xiàn)場氣氛冷清；廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣，結(jié)果仍有4幅流拍，成交地價則出現(xiàn)大幅下滑20%-30%……。
蝸牛殼既是蝸牛的安身立命之所，也是它前行的負擔(dān)。土地儲備既是房地產(chǎn)企業(yè)的生命，也是其負債的主要源頭。雖然目前土地貶值的現(xiàn)象僅僅在少數(shù)部分地區(qū)出現(xiàn)，但是結(jié)合國內(nèi)多處省市發(fā)生的土地流拍來看，土地儲備已經(jīng)失去了曾經(jīng)的風(fēng)采。
錢比土地更稀缺
無論是流拍或者貶值，這些說法都折射出了土地儲備如今的“尷尬”。土地是稀缺資源，這一點毫無疑問。然而面臨緊縮的銀根，正如一位大型房地產(chǎn)商的高管所言——“錢比土地更稀缺”。
房地產(chǎn)商直接融資和間接融資的途徑原本很多，這也促成了房地產(chǎn)商敢于“以小博大”，即以較少的自有資產(chǎn)競標(biāo)規(guī)模較大的地產(chǎn)項目。而這也從客觀上推高了土地價格，造成了土地估值的節(jié)節(jié)攀升。
但是，“錢多地少”的局面在2008年發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)。
目前，房地產(chǎn)商的融資渠道少得可憐：首先，銀行收緊銀根，對房地產(chǎn)業(yè)公司的貸款變得更加謹慎；其次，上市房企原本擁有的股權(quán)再融資的優(yōu)勢也隨著A股市場連續(xù)數(shù)月的下跌而幾乎全部喪失；第三，以信托理財?shù)仁侄蔚哪技Y金方式主要是用于公用設(shè)施等行業(yè)，而對房地產(chǎn)則“SAY NO”。于是，發(fā)行債券融資成為房地產(chǎn)商不約而同的最后一招。但是，發(fā)行債券也要過幾關(guān)：例如發(fā)行公司債要獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)、企業(yè)債要獲得發(fā)改委核準(zhǔn)、發(fā)行短期融資券也需央行批準(zhǔn)。當(dāng)然，無論發(fā)行何種債券，房地產(chǎn)商都需要先過信用評級關(guān)，最終還要看市場（投資者）買不買賬。
此外值得一提的是，土地流拍及地價下滑也會使銀行的開發(fā)貸款風(fēng)險完全暴露出來，整體房貸風(fēng)險也被放大。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)的貸款多為抵押貸款，大部分抵押物即為土地，現(xiàn)在土地市場的不景氣，導(dǎo)致了開發(fā)商抵押給銀行的土地正在貶值，而進一步影響到了銀行開發(fā)貸款的安全性。